פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה קבלן
ניצן
07/01/10
שלום,
בחוזה לרכישת דירה מול קבלן, לעניין דחיית מועד המסירה, הקבלן דורש שנחתום על סעיף שמאפשר לו לדחות את מועד המסירה, לגבי התקופה שמעבר לדחייה מוצדקת נהיה זכאים לשכ"ד, אולם מצויין שלא נהיה זכאים לשום דבר אחר וכן מצויין שסעיף 15ב לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)לא יחול.
האם מותר להתנות על סעדים שהחוק נותן?
האם לדרוש הסרת הסעיף האמור מהחוזה?
בחוזה לרכישת דירה מול קבלן, לעניין דחיית מועד המסירה, הקבלן דורש שנחתום על סעיף שמאפשר לו לדחות את מועד המסירה, לגבי התקופה שמעבר לדחייה מוצדקת נהיה זכאים לשכ"ד, אולם מצויין שלא נהיה זכאים לשום דבר אחר וכן מצויין שסעיף 15ב לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)לא יחול.
האם מותר להתנות על סעדים שהחוק נותן?
האם לדרוש הסרת הסעיף האמור מהחוזה?
חוזה עם קבלן
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
המלצתי להסתייע בעניין עם עו"ד שיבדוק את החזוה ואף יורה על ביטול סעיפים שאינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק
זכות חכירה ל-999 שנים
בני
07/01/10
שלום,
אני במומ לרכישת דירה מקבלן (גדול) בחוזה המכר ישנו סעיף שמאפשר לחברה לפי שיקול דעתה הבלעדי "...לרשום לטובת הקונה חלף רישום הבעלות המפורט לעיל...זכות חכירה ל- 999 שנה ע"פ תשריט...".
אציין שמדובר בשכונה חדשה וכרגע גם לבניינים הקיימים בשגונה (כ-7-5 שנים) אין פרצלציה.
האם יש בעיה עם סעיף כאמור? האם ניתן לדרוש שסעיף כטמור יבוטל?
תודה
אני במומ לרכישת דירה מקבלן (גדול) בחוזה המכר ישנו סעיף שמאפשר לחברה לפי שיקול דעתה הבלעדי "...לרשום לטובת הקונה חלף רישום הבעלות המפורט לעיל...זכות חכירה ל- 999 שנה ע"פ תשריט...".
אציין שמדובר בשכונה חדשה וכרגע גם לבניינים הקיימים בשגונה (כ-7-5 שנים) אין פרצלציה.
האם יש בעיה עם סעיף כאמור? האם ניתן לדרוש שסעיף כטמור יבוטל?
תודה
זכות חכירה
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
המשמעות של חכירה לתקופה כה ארוכה אינה מהווה בעיה
חוזה שכירות
אפרתי
07/01/10
בס"ד א.במשק חקלאי שבו יש 2 בעלים נחתם חוזה שכירות ל 10 שנים - רק על ידי הבעל . אני לא חתומה על החוזה . (החוזה נחתם ללא ידיעתי ,על ידי עורך דין ) גם בשכירויות קודמות של חוזה שנתי -לא חתמתי לשוכר זה. האם בחוזה ארוך טווח ל 10 שנים במשק חקלאי שבו אני לא חתומה - יכולה לצוץ בעיה כמו דרישה של חזקה על ידי השוכר לחצי שלי ? בפועל , הבעל השכיר לו את כל המשק לצרכי גידול ושיווק והשוכר אף בנה מבנה של 500 מטר . אני דתיה ולא רוצה לקפח את פרנסתו של השוכר שנותן סכום זעום ביותר . האם לאחר 10 שנים אהיה בבעיה או שהכל בסדר ואין פה פתח לבעיה?(חלפו כשנתיים) יש לציין שהייתי במו"מ עם משקיע וחקלאי לתפעל את המשק בעצמי וכשנוכחתי שחתם ל 10 שנים שתקתי כדי לא לקפח פרנסה של השוכר שהוא בעל משפחה. האם עלי להגן על זכויותי,האם צריך לעשות משהו בנדון או שאין פתח לבעיה ? ב. יש אדם שביקש להניח חפצים במשק , מדובר בגרוטאות ברזל שאוסף למכירה ומעט קרשים של עבודתו . הבעל עשה לו טובה והסכים . עכשיו הוא פנה לבעל וטוען לחזקה כי יש לו חפצים במקום.האם ניתן בעורמה לקבל חזקה ? הוא מלכתחילה נהג בעורמה וביקש טובה. אמרתי לו שאני זורקת את הגרוטאות אך טרם ביצעתי זאת . מה לעשות? בברכה ותודה , אפרתי
חוזה שכירות
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
המלצתי לפנות לייעוץ האישי לצורך מתן תשובה לשאלתך המורכבת
ביטחון לעסקה
מיקי
07/01/10
שלום אני מעוניין לבצע עסקה של קניית דירה מאדם שהטאבו עדיין אינו רשום על שמו.הוא הציג בפני חוזים המעידים על כך שהדירה תהייה רשומה על שמו בעוד שמונה חודשים וכמו כן שלא תהייה לו בעיה להעביר את הרישום למי שיחפוץ.הוא דורש ממני 40 אחוזים מסכום העסקה כעתואת ה60 הנותרים ברגע שנעביר את הנכס על שמילא אכנס לפרטים אך הוא לא פוסל שעניין הרישום על שמו לא ייצאאל הפועלמה שהוא מציע לי זה צ'ק ביטחון מגובה בחוזה ל40% למקרה שהעסקה לא תצלח או לא תצא אל הפועלההכרות שלי עם האדם טובה אך שטחיתוהעסקה מתבצעת במחיר שהוא נמוך בהרבה ממחיר השוקכך שנדלקה אצלי נורה אדומה.מהי הדרך הטובה ביותר לקבל ערובה בטוחה ולהבטיח שכספי יוחזר אם העסקה לא תצא אל הפועל?האם צ'ק ביטחון הינו חזק מספיק? תודה מראש-מיקי
ביטחון עיסקה
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
המלצתי הינה אחת לפנות לעו"ד שיללוה את העסקה יבדוק את הזכויות וכיצד להבטיח את העברת הזכויות על שמך
תזהההררררר
חח
08/01/10
חניות הפכו לנחלתם של דיירי בניינים חדשים
הדס ו.
06/01/10
אנו תושבי שכונת מגורים צדדית בתל-אביב. חניות שעמדו לרשותנו כל השנים, הפכו ביום אחד גם לנחלתם של דיירי בניינים חדשים שנבנו אצלנו ברחוב. בניה רוויה בת תשע וארבע-עשרה קומות, שש דירות בכל קומה. את הבניינים האלה מקיפים שטחים שנועדו לחניה לדייריהם, אולם חניות רבות עומדות בהן פנויות ואילו מחוץ לשטחם החניות סתומות עד אפס מקום.
עוד בשלב התוכניות וכן בתקופת הבניה התנהלו דברים בינינו לבין העיריה והתרענו על כך שאם לא תינתן תשומת לב מיוחדת לנושא החניה, יוותרו דיירי הרחוב הוותיקים ללא אלטרנטיבה. שינויים כלשהם אכן נעשו בתוכניות בעקבות פניותינו, אך לא במידה מספקת.
בנוסף, עם סיום הבניה, הגדילה העיריה לעשות וסימנה באדום לבן קטעים, שמעולם לא היו מסומנים ושלא נעשה בהם שום שינוי שמצדיק סימון זה. פניותינו לעיריה על צימצום ברוטלי בשטחי החניה שלנו נתקל באטימות ואנו מרגישים נגזלים.
אנו שואלים האם לעיריה הייתה דרך, בעת אישורי הבניה, לקבוע מדיניות לגבי החניות שבשטח הבניינים החדשים ומבקשים לדעת מה יש באפשרותנו לעשות מבחינה משפטית בשלב זה.
עוד בשלב התוכניות וכן בתקופת הבניה התנהלו דברים בינינו לבין העיריה והתרענו על כך שאם לא תינתן תשומת לב מיוחדת לנושא החניה, יוותרו דיירי הרחוב הוותיקים ללא אלטרנטיבה. שינויים כלשהם אכן נעשו בתוכניות בעקבות פניותינו, אך לא במידה מספקת.
בנוסף, עם סיום הבניה, הגדילה העיריה לעשות וסימנה באדום לבן קטעים, שמעולם לא היו מסומנים ושלא נעשה בהם שום שינוי שמצדיק סימון זה. פניותינו לעיריה על צימצום ברוטלי בשטחי החניה שלנו נתקל באטימות ואנו מרגישים נגזלים.
אנו שואלים האם לעיריה הייתה דרך, בעת אישורי הבניה, לקבוע מדיניות לגבי החניות שבשטח הבניינים החדשים ומבקשים לדעת מה יש באפשרותנו לעשות מבחינה משפטית בשלב זה.
חסרים המון פרטים בעיקרון יש מקום להתערבות
גיל
06/01/10
מומלץ כי תפנו לעו"ד בתחום התכנון והבניה, או ללוביסט בעיריה / ועדת התכנון
חניות
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
ממליץ לפנות לייעוץ האישי. קצרה היריעה למתן תשובה לשאלתך בפורום
רישום שכירות בטאבו
מאור
06/01/10
לפי סעיף 126 הערת אזהרה ניתן לרשום שכירות בטאבו
ברצוני לברר איזה חוזה יש לצרף- האם חוזה פשוט שקונים בחנויות מספק או יש להמציא חוזה שנערך על ידי עורך דין ומפורטים בו הגוש והחלקה זמן השכירות ועוד
שמעתי שאם לשוכר שמעל חמש שנים רשמו את השכירות בטאבו
יהיה קשה מאוד למשכיר למכור את הדירה והערת אזהרה רק בית המשפט רשאי למחוק
לצערי רוב עורכי הדין כלל לא מבינים ברישום והליכיו
הייתי מעוניין לדעת על איזה מסמך בכתב נדרש
ואילו בעיות עלולות להתעורר בעקבות רישום שכירות- הבעיות כמובן למשכיר
ברצוני לברר איזה חוזה יש לצרף- האם חוזה פשוט שקונים בחנויות מספק או יש להמציא חוזה שנערך על ידי עורך דין ומפורטים בו הגוש והחלקה זמן השכירות ועוד
שמעתי שאם לשוכר שמעל חמש שנים רשמו את השכירות בטאבו
יהיה קשה מאוד למשכיר למכור את הדירה והערת אזהרה רק בית המשפט רשאי למחוק
לצערי רוב עורכי הדין כלל לא מבינים ברישום והליכיו
הייתי מעוניין לדעת על איזה מסמך בכתב נדרש
ואילו בעיות עלולות להתעורר בעקבות רישום שכירות- הבעיות כמובן למשכיר
יש להבדיל בין רישום השכירות להערת אזהרה בדבר שכירו
גיל
06/01/10
רישום שכירות מחייב שטר שכירות אליו מצורף בדרך כלל הסכם השכירות. נוסח השטר ניתן לקבל בהרבה אתרים וכן בתוספת לחוק. על השטר חותמים בפני עו"ד ויש חובה לבדוק את השכירות אורכה ומהותה אצל עו"ד שכן יכול שהשכירות מחוייבת בהצהרה לרשויות המס. הערת אזהרה בדבר שכירות ניתן לרשום באמצעות בקשה מתאימה לרישום הע.א. אליה מצרפים ראשית ראיה בדבר התחייבות הבעלים להשכיר - לאמור חוזה שכירות הכולל את הפרטים המהותיים לשכירות תקופה מושכר, דמי השכירות וכד'. בהצלחה
עו"ד חדש עזרה דחופה זהר ארד
עו"ד חדש
06/01/10
שאלה בעניין חיוב ארנונה בגין קרקע תפוסה.
המדובר על נכס מסחרי הבנוי במרכזו של מגרש, בשטח של כ- 250 מר', במשך עשרות שנים לא גבתה העירייה מסי ארנונה בגין השטח הבנוי בלבד, אלא שעתה דורשת העירייה מסים גם בגין השטח הסובב את המבנה מסיבה של "קרקע תפוסה" , מבךי שנעשה כל שינוי בשימוש בקרקע לעומת שנים קודמת.
האם יש בסיס לחיוב שכזה, בנסיבות העניין ?
המדובר על נכס מסחרי הבנוי במרכזו של מגרש, בשטח של כ- 250 מר', במשך עשרות שנים לא גבתה העירייה מסי ארנונה בגין השטח הבנוי בלבד, אלא שעתה דורשת העירייה מסים גם בגין השטח הסובב את המבנה מסיבה של "קרקע תפוסה" , מבךי שנעשה כל שינוי בשימוש בקרקע לעומת שנים קודמת.
האם יש בסיס לחיוב שכזה, בנסיבות העניין ?
יש לבחון את השימוש ואם אכן חלק מהשימוש העיקרי
גיל
06/01/10
קרקע תפוסה תחוייב רק אם היא חלק מהשימוש העיקרי של המבנה, לדוגמא גינות ודשא במלון, חניות בקניון, שטח פתוח במפעל להעמסה ופריקה, חניה של ציוד מכני כבד וכד' כל אלה נמצאו כחלקים מהשימוש העיקרי כתורמים לו וכחלק בלתי נפרד. יש חובה לבדוק מי ומה שימוש שנעשה, יש חובה כמובן לבדוק את צו הארנונה, ראשית אם נתקבל כדין (אישור המועצה שר הפנים וכד') יש לבדוק את תעריף לפעמים המחיר למ"ר קרקע תפוסה משתנה בהתאם לשטח וכד'. ראוי לבדוק אם השימוש בקרקע הוא למטרת המבנה או כחלק ממנו אז אולי התעריף של המבנה זול יותר. לדוגמא מחסן תפאורה, ושטח העמסה זול יותר בחלק מהרשויות מקרקע תפוסה ולכן ראוי לטעון כי השימוש הוא לא קרקע תפוסה אלה חלק מהשימוש של המבנה. יש בעיה קטנה שהרשויות לא מודעות אליה והיא כי ארנונה מחייבים רק על מבנים או על קרקע בתעיף קרקע. בהצלחה !
מכרז למכירת דירה
עמית
06/01/10
האם מותר לעו"ד לשווק דירה ללקוחו באמצעות עריכת מכרז (כמו מכרז של כונס נכסים) ?
מכרז לדירה
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
כעיקרון כן.
עו"ד יכול לפרסם מודעה על הצעת רכישה עפ"י כללי מכרז. חשוב להבהיר שעו"ד יוכל לקבל את שכרו רק מהטיפול המשפטי וכן לדרוש ולקבל שכ"ט גם מהקונה אך לא לקבל עמלת שיווק
עו"ד יכול לפרסם מודעה על הצעת רכישה עפ"י כללי מכרז. חשוב להבהיר שעו"ד יוכל לקבל את שכרו רק מהטיפול המשפטי וכן לדרוש ולקבל שכ"ט גם מהקונה אך לא לקבל עמלת שיווק
שאלה בנושא: שיווק דירה עי עו"ד
דודי
06/01/10
האם מותר לעו"ד לשווק דירה עבור לקוחו?
(אני יודע שלעו"ד אסור לעסוק בתווך) - יחד עם זאת, איך ניתן לעקוף זאת ולשווק דירה עבור לקוח באופן חוקי?
(אני יודע שלעו"ד אסור לעסוק בתווך) - יחד עם זאת, איך ניתן לעקוף זאת ולשווק דירה עבור לקוח באופן חוקי?
שיווק דירה
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
לעו"ד אסור לשווק דירות ולקבל את עמלתו בגין השיווק.
מה שכן עו"ד יכול לנהל מו"מ עם קונים פוטנציאלים
מה שכן עו"ד יכול לנהל מו"מ עם קונים פוטנציאלים
לרצף.האם צריך אישור?מעין מרפסת שמש זה יהיה
יפית
06/01/10
אני רוכשת כרגע דירה..קומה ראשונה
ומתחתי יש דיירים שבנו חלק מתחת למרפסת שלי מעין חדר גדול..
אני הייתי רוצה לממש את זה ולרצף ולעשות מעין מרפסת שמש יפה
מה צריך לעשות?האם זה פרוצודרה בעייתית?
האם כדאי לבקש פרגולה במקום לזרז את העיניינים כי ככה אמרו לי שיותר פשוט..?לא יודעת מה לעשות .לתשובות אשמח
ומתחתי יש דיירים שבנו חלק מתחת למרפסת שלי מעין חדר גדול..
אני הייתי רוצה לממש את זה ולרצף ולעשות מעין מרפסת שמש יפה
מה צריך לעשות?האם זה פרוצודרה בעייתית?
האם כדאי לבקש פרגולה במקום לזרז את העיניינים כי ככה אמרו לי שיותר פשוט..?לא יודעת מה לעשות .לתשובות אשמח
מרפסת שמש
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
מי מה שאת מתארת נדרש אישור של העירייה. המלצתי במקביל לבקשה לריצוףך להגיש בקשה לפרגולה כך תרוויחי גם מרפסת וגם קורת גג למרפסת
הוצאות פיתוח
רחל
06/01/10
מהם הוצאות פיתוח? האם בעקבות חתימה על חוזה מכר ייתכן ויהיה צורך לשלמם? מה מקובל? האם המוכר או הקונה משלמים?
הוצאות פיתוח
|עו"ד גיא פרבמן
07/01/10
אגרות פיתוח הינן אגרות המשולמות לרשות המקומית מכוח תקנות עירוניות המתפרסמות.
בכול הנוגע למי משלם את אגרות הפיתוח מקובל שבעל הקרקע נושא בעלויות הנ"ל אך שוב כל הסכם לגופו
בכול הנוגע למי משלם את אגרות הפיתוח מקובל שבעל הקרקע נושא בעלויות הנ"ל אך שוב כל הסכם לגופו
הכנסת מתווכים לדירה
יאיר
06/01/10
שלום.אשתי ואני עובדים עד שעות מאוחרות.אנחנו לקראת סיום תקופת שכירותהמשכיר שולח מתווכים לדירה, אך אנו יכולים רק אחרי 20:00ימי שישי לא אופציה מבחינתנו.האם זאת עילה למשכיר לממש את שטרות החוב ?
הכנסת מתווכים לדירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
תלוי בהוראות הסכם השכירות עליו חתמתם.
בדר"כ נהוג לקבוע כי השוכר מתחייב להראות את הדירה בתיאום מראש.
רצוי כי תתגמשו מעט (אולי תתנו מפתח למישהו שאתם סומכים עליו) שכן לא רצוי להכנס לסכסוכים עם משכירי דירות ובכלל. בכל זאת יש שני צדדים לכל מטבע וככל שהמשכיר לא יצליח להשכיר את דירה הוא יוכל לטעון שזה נובע מכך שלא יכל להראות את הדירה ונגרמו לו נזקים.
טענה זו מצידו יכולה להישמע.
בדר"כ נהוג לקבוע כי השוכר מתחייב להראות את הדירה בתיאום מראש.
רצוי כי תתגמשו מעט (אולי תתנו מפתח למישהו שאתם סומכים עליו) שכן לא רצוי להכנס לסכסוכים עם משכירי דירות ובכלל. בכל זאת יש שני צדדים לכל מטבע וככל שהמשכיר לא יצליח להשכיר את דירה הוא יוכל לטעון שזה נובע מכך שלא יכל להראות את הדירה ונגרמו לו נזקים.
טענה זו מצידו יכולה להישמע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה – לוח זכויות ולוח תביעות
מתמחה
06/01/10
האם לוח הזכויות בא לפני לוח התביעות
אשמח להבהרה
אשמח להבהרה
הפורום אינו אקדמי
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לאיחור תשלום מס רכישה
קובי
06/01/10
לפני כחצי שנה רכשתי דירת מגורים מקבלן בביניין,אני רווק(יחיד)
בזמן חתימת החוזה לא נאמר לי שאני צריך לשלם מס רכישה אלה רק לאחר קבלת הדירה,לאחר בירור מקרי נאמר לי שאני צריך לשלם מס רכישה 30 יום עד לאחר חתימת החוזה,מה עלי לעשות עכשיו כדאי לא לשלם קנס וריבית?
ועם רכשתי את הדירה כיחיד וזאת הדירה הראשונה שלי האם יש לי פטור?
תודה מראש על התשובה.
בזמן חתימת החוזה לא נאמר לי שאני צריך לשלם מס רכישה אלה רק לאחר קבלת הדירה,לאחר בירור מקרי נאמר לי שאני צריך לשלם מס רכישה 30 יום עד לאחר חתימת החוזה,מה עלי לעשות עכשיו כדאי לא לשלם קנס וריבית?
ועם רכשתי את הדירה כיחיד וזאת הדירה הראשונה שלי האם יש לי פטור?
תודה מראש על התשובה.
איחור בתשלום מס רכישה
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
על פי החוק איחור בתשלום/דיווח כרוך בהצמדות וקנסות.
זכאותך למס רכישה בשיעור 0% (פטור כדבריך) תלויה בפרטי העסקה (מחיר ומועד חתימה).
מומלץ לך לגשת למשרדי מיסוי מקרקעין ולנסות להגיע להסדר כלשהו לגבי הקנסות.
זכאותך למס רכישה בשיעור 0% (פטור כדבריך) תלויה בפרטי העסקה (מחיר ומועד חתימה).
מומלץ לך לגשת למשרדי מיסוי מקרקעין ולנסות להגיע להסדר כלשהו לגבי הקנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה – רישום דירה בטאבו
שואלת
05/01/10
האם בהגשת שטרי מכר לרישום הבעלות על הדירה ניתן לחלק באחוזים בין בני זוג. למשל 1/4 3/4 במקום חצי בחצי?
ואיך עושים זאת?
האם זה דורש פעולה מיוחדת כל שהיא?
בתודה מראש
ואיך עושים זאת?
האם זה דורש פעולה מיוחדת כל שהיא?
בתודה מראש
כל חלוקה שונה של אחוזים מהווה עסקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה קניית דירה
ס.ג
05/01/10
שלום,אנחנו מעוניינים לקנות דירה. במקרה יצא שהעו"ד שלנו הוא גם של המוכר (כולנו גרים באותה העיר).אנחנו מתלבטים האם לקחת עו"ד לנו בניפרד,העו"ד מנסה להפעיל עלינו לחץ לעשות את העיסקה אצלו ( שני הצדדים).העניין מדיר שינה מאיתנו וגורם להרבה דאגה לגבי ההחלטה הנכונה. אשמח לשמוע על + ו - לגבי העניין. תודה
קניית דירה
עו"ד אלון המר
06/01/10
היי,
מדיר שינה ובצדק. אני, באופן אישי, משתדל מאוד שלא לייצג את שני הצדדים בעסקת מכר/רכש (אלא אם הצדדים מתעקשים).
עורך דין שמייצג את שני הצדדים חייב לשמור באופן מלא על האינטרסים של שני הצדדים. זו חובתו המקצועית והאתית ואני מאמין שרוב עורכי הדין פועלים כך. אבל, וכאן האבל הגדול, מטיבה של עסקת מכר/רכש של דירה שכל צד מנסה "למשוך את השמיכה" לצד שלו. בעסקאות כאלה, עורך דין של כל אחד מהצדדים, מנסה לשמור כמה שיותר על הצד שלו ולהשיג לו יותר יתרונות במשא ומתן. עורך דין משותף יתקשה לעשות זאת (כי כאמור עליו לשמור גם על אינטרס הצד השני והם לא תמיד חופפים) ובסוף יצא משהו כמו "הסכם ניטראלי" שממש לא בטוח שזה מה שאתם רוצים. בטח לא כשאתם קונים. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר אחד הצדדים הביא בעצמן את עורך הדין לעסקה. מקווה שעזרתי.
מדיר שינה ובצדק. אני, באופן אישי, משתדל מאוד שלא לייצג את שני הצדדים בעסקת מכר/רכש (אלא אם הצדדים מתעקשים).
עורך דין שמייצג את שני הצדדים חייב לשמור באופן מלא על האינטרסים של שני הצדדים. זו חובתו המקצועית והאתית ואני מאמין שרוב עורכי הדין פועלים כך. אבל, וכאן האבל הגדול, מטיבה של עסקת מכר/רכש של דירה שכל צד מנסה "למשוך את השמיכה" לצד שלו. בעסקאות כאלה, עורך דין של כל אחד מהצדדים, מנסה לשמור כמה שיותר על הצד שלו ולהשיג לו יותר יתרונות במשא ומתן. עורך דין משותף יתקשה לעשות זאת (כי כאמור עליו לשמור גם על אינטרס הצד השני והם לא תמיד חופפים) ובסוף יצא משהו כמו "הסכם ניטראלי" שממש לא בטוח שזה מה שאתם רוצים. בטח לא כשאתם קונים. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר אחד הצדדים הביא בעצמן את עורך הדין לעסקה. מקווה שעזרתי.
מה אומר החוק לגבי נזק שנגרם ע"י שיפוצניק בדירת שכן
שירלי
05/01/10
מה אומר החוק לגבי נזק שנגרם על ידי השיפוצניק שלי לדירת השכן. נוצר חור בקיר. כשהתקשרו להודיע אמרתי שאין בעיה ונתקן להם את הנזק. הם מצידם דרשו רק את השיפוצניק שלהם. 5 דק אחרי שאמרתי את דברי כבר התייצב שיפוצניק שלהם לתיקון ונאמר לי שאם לא אשלם את עלות התיקון אקבל כבר מחר תביעה מעו"ד... אשמח לדעת מה אומר החוק
נא לפנות לפורום דיני נזיקין
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר בין שכנים
ערן סגל
05/01/10
שלום
אני בונה בית פרטי (לא דו),ולצורך כך קיבלתי התר בנייה מסודר.
ההתר גם כולל את הגדר בין השכן הצמוד והשכן מאחור.
לפי תוכנית הגדר ממוקמת לפי התוכנית חצי בשטח שלי וחצי בשטח של השכנים.
השטח של השכן מאחור גבוה טופוגרפית משטח שלי בשתי מטרים בערך,והשטח של השכן הצמור במטר מהשטח של.
בניתי גדר ללא השתתפות השכנים ואת הגדרות בניתי עם רגל תמיכה של 60 סמ" לכוון השטח של השכנים שלי, בכוונה ליצור גדר שתומכת את האדמה של השכנים.
השכן התלונן בועדה בטענה שהרגל פולשת לשטח שלו.
בהנחה כי השכן היה בונה את הגדר לפני,סביר להניח כי היא בונה את אותה הרגל בשטח שלו מאותם הסיבות.
שאלה?
1. האם בנית רגל בגדר התומכת את שטח השכנים היא עבירה על החוק? אם כן מה ניתן לעשות?
2. האם יש חוק בחלוקת עלות בניית גדר בין שכנים.
תודה מראש
ערן סגל
אני בונה בית פרטי (לא דו),ולצורך כך קיבלתי התר בנייה מסודר.
ההתר גם כולל את הגדר בין השכן הצמוד והשכן מאחור.
לפי תוכנית הגדר ממוקמת לפי התוכנית חצי בשטח שלי וחצי בשטח של השכנים.
השטח של השכן מאחור גבוה טופוגרפית משטח שלי בשתי מטרים בערך,והשטח של השכן הצמור במטר מהשטח של.
בניתי גדר ללא השתתפות השכנים ואת הגדרות בניתי עם רגל תמיכה של 60 סמ" לכוון השטח של השכנים שלי, בכוונה ליצור גדר שתומכת את האדמה של השכנים.
השכן התלונן בועדה בטענה שהרגל פולשת לשטח שלו.
בהנחה כי השכן היה בונה את הגדר לפני,סביר להניח כי היא בונה את אותה הרגל בשטח שלו מאותם הסיבות.
שאלה?
1. האם בנית רגל בגדר התומכת את שטח השכנים היא עבירה על החוק? אם כן מה ניתן לעשות?
2. האם יש חוק בחלוקת עלות בניית גדר בין שכנים.
תודה מראש
ערן סגל
ישנה פסיקה עניפה על חלוקת הוצאות בניית גדר. מומלץ לך לפנות לטיפול של עו"ד.
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שמתגורר עם חברתו וילדיהם המשותפים
ניר
05/01/10
שלום רב. שוכר הדירה שלי מתגורר בה עם חברתו וילדיהם המשותפים. רק השוכר חתום על החוזה ורק הוא מוזכר בו . ידעתי מראש שהוא יגור איתה בדירה אך לא ידעתי שהיא לא אשתו.האם עליי להחתים על החוזה גם את חברתו? את חשבונות החשמל והארנונה הם העבירו על שמה ולא על שמו- זה משנה?במידה והיא לא תחתום על החוזה- האם צפויות לי בעיות בעתיד מבחינת פינוי המושכר או היבטים אחרים? תודה על העזרה.
רצוי שמי שמתגורר בדירה בפועל יהיה חתום על חוזה המגדיר את זכויותיו
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
זה אכן עשוי לגרום לבעיות בעתיד, לרבות בעניין פינוי.
לגבי חשבונות הדירה זה פחות מהותי העיקר שלא ישארו רשומים על שמך.
אציין בעניין זה, כי לא ברור כיצד הסכימה העירייה לרשום את הדירה ע"ש החברה שעה שהיא לא חתומה ולא מופיעה בהסכם השכירות שכן העירייה דורשת העתק של הסכם שכירות בכדי לשנות את פרטי המחזיקים בדירה.
עליך לבדוק גם עניין זה.
לגבי חשבונות הדירה זה פחות מהותי העיקר שלא ישארו רשומים על שמך.
אציין בעניין זה, כי לא ברור כיצד הסכימה העירייה לרשום את הדירה ע"ש החברה שעה שהיא לא חתומה ולא מופיעה בהסכם השכירות שכן העירייה דורשת העתק של הסכם שכירות בכדי לשנות את פרטי המחזיקים בדירה.
עליך לבדוק גם עניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד ארד על מיסוי מס רכישה
דנית
05/01/10
שלום, רכשנו דירה "על הנייר" מקבלן ושילמנו מס רכישה. בזמנו היו לנו 2 דירות. לאחר שהקבלן קיבל היתר בנייה התברר כי שטח הדירה הזו ספציפית הוקטן מאוד ולא כמו שבתכנית. הגענו איתו להסכם כי יחליף לנו דירה באותו פרוייקט. אנו עושים כרגע את כל ניירת ההחלפה. מה לגבי מס הרכישה ששילמנו בזמנו? כרגע ברשותנו דירה אחת וזו - שעדיין בבנייה ואין לנו בעייה להתחייב למכור אותה תוך הזמן שאפשר. מה ניתן לעשות על מנת לקבל החזר ממס רכישה והאם מגיע לנו?
תודה!!!
תודה!!!
ביטול עסקה
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
החלפת דירות משמע - ביטול עסקה לגבי דירה X ועריכת הסכם לגבי דירה Y.
במסגרת ביטול העסקה יש לדווח על הביטול למשרדי מיסוי מקרקעין ולדרוש החזר מס רכישה ששולם.
לגבי הדירה החדשה תוכלו להתחייב למכור את דירתכם תוך הפרק הזמן הקבוע בחוק ולשלם מס רכישה מופחת או 0 אם מחיר הדירה נמוך מכמיליון ש"ח.
האמור נכתב בכלליות רבה, מבלי להכיר את עובדות המקרה, ובכל מקרה אינו מהווה יעוץ משפטי.
מומלץ לבקש מעוה"ד שייצג אתכם ברכישה כי יהיה מעורב בהליכים ויבדוק את כל "ניירת ההחלפה".
במסגרת ביטול העסקה יש לדווח על הביטול למשרדי מיסוי מקרקעין ולדרוש החזר מס רכישה ששולם.
לגבי הדירה החדשה תוכלו להתחייב למכור את דירתכם תוך הפרק הזמן הקבוע בחוק ולשלם מס רכישה מופחת או 0 אם מחיר הדירה נמוך מכמיליון ש"ח.
האמור נכתב בכלליות רבה, מבלי להכיר את עובדות המקרה, ובכל מקרה אינו מהווה יעוץ משפטי.
מומלץ לבקש מעוה"ד שייצג אתכם ברכישה כי יהיה מעורב בהליכים ויבדוק את כל "ניירת ההחלפה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חצי דירה מאם גרושה לבן אחד משלושה
רן
05/01/10
האם גרושה מהאב עשרות שנים. הבעלות על הדירה היא של האב והאם במשותף.לאם זה רכושה היחיד. לאב רכוש נוסף.
האם מבקשת להעביר את הבעלות על חצי הדירה לבן אחד מתוך השלושה שלהם.
בתמורה, הבן יעזור כלכלית לאם בתשלומים חודשיים.
מה החוק קובע לגבי מקרה כזה? האם יש מסים ואגרות לשלם? (ההנחה כי הדירה לא תמכר כי האם תגור בה מספר שנים ובהמשך האב יעביר את הדירה במתנה לבן או כחלק מירושה או במכירה).
בתודה מראש
האם מבקשת להעביר את הבעלות על חצי הדירה לבן אחד מתוך השלושה שלהם.
בתמורה, הבן יעזור כלכלית לאם בתשלומים חודשיים.
מה החוק קובע לגבי מקרה כזה? האם יש מסים ואגרות לשלם? (ההנחה כי הדירה לא תמכר כי האם תגור בה מספר שנים ובהמשך האב יעביר את הדירה במתנה לבן או כחלק מירושה או במכירה).
בתודה מראש
נא לפנות לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה-כונס נכסים
אריה
05/01/10
מופיעה הערת אזהרה בנסח טאבו שבה מצויין שיש כונס נכסים על בית שמוצע למכירה.לדברי בעל הנכס המוכר,בהתאם להסדר מול הכונס לקח משכנתא כדי לכסות את החוב.משכנתא זו עדיין בתהליכי החזרה אך ההערה עדין נשארה [כניראה עד סיום החזר המשכנתא].האם ניתן לרכוש את הדירה ולהסדיר את העניין כך שההערה לא תחול על הרוכש?האם יש דרך לפתור את הבעיה?
ברגע שיש הערה בנסח על כונס נכסים - כל פעולה דורשת הסכמה כתובה של כונס הנכסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
יש לפנות אל הכונס ולקבל ממנו פרטים.
בכל מקרה, יש לשכור עו"ד מטעמכם שייצג אתכם בהליך הרכישה.
בכל מקרה, יש לשכור עו"ד מטעמכם שייצג אתכם בהליך הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
-
-=
06/01/10
-
תשלום עבור בלעדיות
יוסי
05/01/10
לפני כחצי שנה ערכתי הסכם לבילעדיות על דירה לאחר כשבוע ביקשתי לבטל את ההסכם לבילעדיות בסיבות אישיות המתוך הסכים ופוצה על סכום שסיכמנו ביחד וקיבל שיק על סכום שסוכם ביננו וגם חתם על ההסכם לאחר חצי שנה נודע לו שאני מכרתי את הבית ביקש שאני יתן לו את כול הסכום של התיווך וגם תובע אותי על מלוא הסכום של התיווך ואומר שאני עבדתי עליו
והוא גם מאשר שביטלתי את ההסכם מה אני יכול לעשות עכשיו ...
והוא גם מאשר שביטלתי את ההסכם מה אני יכול לעשות עכשיו ...
הפורום אינו תחליץ ליעוץ משפטי
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/01/10
איננו יכולים לענות על שאלות כגון "מה עושים עכשיו".
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בניה
יעל
05/01/10
שלום, ראיתי בית דו משפחתי אשר הוצע למכירה.הבית על"ש הבעלים הקודם של הנכס.לשאלתי-נענתי שהסיבה היא חריגות בניה שבוצעו ע"י הדייר הקודם ולא איפשרו רישום הבית ע"ש הדייר הנוכחי.הדייר הנוכחי לא הסדיר את הענין וכרגע הוא מעוניין למכור את הבית.מה עלי לדרוש מהדייר הנוכחי שמוכר את הבית כדי שהבעלות תעבור על שמי במידה וארכוש את הבית?האם ניתן להסדיר את הענין וכיצד?
יש לדרוש הכשרת חריגות הבניה וסיום העברת הבעלות למוכר הנוכחי. בנוסף, עליך לפנות לעו"ד שייצג אותך ברכי
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שתפות
חוב במשכנתא
05/01/10
הגרוש גר בבית שויתרתי עליו בגירושין (פסק דין בית משפת), לא הבעיר את הבית ומשכנתא על שמו, היה מתחמק מזה. לא עבד תקופה וצבר חובות גם במשכנתא. בנק פנה אלי כעדיין רשומה על משכנתא (פניתי הרבה פעמים לבנק לצורך העברה אך הם סירבו לטפל בזה, אמרו שרק הגרוש חייב לפנות אליהם לצורך העברת זכויות). איך לצאת מזה? מה זה פירוק שתפות? האם במקרה של פירוק שותפות החוב הוא עדיין עלי?
אנא פני לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
