פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת מגרש ממושב
דור
27/01/10
האם מנהל מקרקעי ישראל מאפשר רכישה של יותר ממגרש אחד? יש ברשותי מגרש שרכשתי במושב וכעת אני רוצה לרכוש מגרש נוסף האם זה אפשרי ומה לגבי מכירתן יש הגבלה בין מגרש למגרש מבחינת הזמן. האם משלמים איזשהו מס? תודה.
למה לא עונים לי?
דור
28/01/10
מצפה לתשובה בהקדם
רכישת מגרש
|עו"ד גיא פרבמן
30/01/10
נושא הרכישה של יותר ממגרש אחד צריך להיבחן הן במנהל והן במושב בו אתה מעוניין לרכוש האם בתקנון קיימת הגבלה.
נושא המסים הינו מס רכישה בקנייה ומס שבח במכירה וכמובן היטל השבחה.
ממליץ לפנות לייעוץ אישי
נושא המסים הינו מס רכישה בקנייה ומס שבח במכירה וכמובן היטל השבחה.
ממליץ לפנות לייעוץ אישי
שיעבוד לבנק
גילת
27/01/10
ברצוני לדעת מה עלי לעשות כאשר יש לי שיעבוד על דירת מיגורים ואני רוצה למכור את הדירה בהסתמך על תשלום הקונים לסגירת החוב בבנק שהדירה משועבדת
סילוק משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
יש לבקש מהבנק מכתב כוונות בו מצוין גובה ההלוואה לסילוק והתחייבות של הבנק לפעול לסילוק השיעבוד הרשום לטובתו כנגד תשלום מלוא ההלוואה.
לאחר מכן, יש לכלול בהסכם המכר הוראות מתאימות לביצוע תשלומים על ידי הקונים ישירות לבנק לטובת סילוק המשכנתא.
מומלץ לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
לאחר מכן, יש לכלול בהסכם המכר הוראות מתאימות לביצוע תשלומים על ידי הקונים ישירות לבנק לטובת סילוק המשכנתא.
מומלץ לא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור בית מכינוס נכסים
ירדן
27/01/10
בבעלותנו בית שעבר לכונס נכסים לאחר פיגור של 6 תשלומי משכנתא. התקבלה הוראת פינוי. אם אנו מצליחים לגייס את הכסף (החוב ) ומתחייבים על סילוק כל סכום המשכנתא , האם ניתן לבטל את עניין כינוס הנכסים? מה צריך לעשות לשם כך?
מינוי כונס נכסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
ניתן לבטל את מינוי הכונס.
עליכם להגיע להסכם עם כונס הנכסים שיניח את דעתו ואת דעת הנושה (הבנק).
עליכם להגיע להסכם עם כונס הנכסים שיניח את דעתו ואת דעת הנושה (הבנק).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתולים בבית משותף
רמזי
27/01/10
שלום רב,
אחי גר בבית משותף בקומה השנייה כשבדירה שמתחתיו מתגורר גבר בשנות ה-40 או יותר לחייו עם אמו. האחרונים (שוכרים את הדירה שברשותם) מגדלים עשרות חתולים בביתם- בתוך דירתם, ואולם, צחנה שלא אוכל לתארה במילים, עזה ממש, עולה מביתם וניתן להריחה בעוצמה בתוך ביתו של אחי. כמו כן, בחדר המדרגות יש ריח נורא של חתולים, גללים ושתן של חתולים. אחי נאלץ לסגור את חלונות ביתו לצמיתות, במיוחד כשיש לו ילד בן שנה רגיש מאוד. מה אפשר לעשות עם זה למי לפנות? האם יש עילת תביעה כלשהי? אם כן את מי לתבוע?
אחי גר בבית משותף בקומה השנייה כשבדירה שמתחתיו מתגורר גבר בשנות ה-40 או יותר לחייו עם אמו. האחרונים (שוכרים את הדירה שברשותם) מגדלים עשרות חתולים בביתם- בתוך דירתם, ואולם, צחנה שלא אוכל לתארה במילים, עזה ממש, עולה מביתם וניתן להריחה בעוצמה בתוך ביתו של אחי. כמו כן, בחדר המדרגות יש ריח נורא של חתולים, גללים ושתן של חתולים. אחי נאלץ לסגור את חלונות ביתו לצמיתות, במיוחד כשיש לו ילד בן שנה רגיש מאוד. מה אפשר לעשות עם זה למי לפנות? האם יש עילת תביעה כלשהי? אם כן את מי לתבוע?
השאלה אינה קשורה לפורום. נסה בפורום דיני נזיקין.
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה להשכרת מגרש
שלומי
27/01/10
שלום רב ,
לאחר חיפוש קדחני ברשת התקשתי למצוא דוגמה לחוזה השכרת מגרש .
אודה על עזרה בהפניה לחוזה מעין זה.
בברכה,
שלומי
לאחר חיפוש קדחני ברשת התקשתי למצוא דוגמה לחוזה השכרת מגרש .
אודה על עזרה בהפניה לחוזה מעין זה.
בברכה,
שלומי
חוזה דוגמא
|עו"ד גיא פרבמן
30/01/10
המלצתי לפנות לייעוץ משפטי ולהסתייע בעו"ד לעניין
חובת תשלום למתווך
אברי
27/01/10
שלום,
ברשותי בית שעומד למכירה,הבית הועבר לטיפול מתווך בבלעדיות לשישה חודשים.במהלך הבלעדיות פנה אלי מתווך אחר עם לקוח המתאים לי .
האם אני חייב לשלם למתווך האחר ? (לא חתמתי לו על שום מסמך) האם אני מחוייב למתווך שלי ? (שלא הביא לי לקוח מתאים)
האם עלי להמתין לסוף תקופת הבלעדיות ואז לא אהיה מחויב למתווך שלי ?
תודה רבה,
אברי.
ברשותי בית שעומד למכירה,הבית הועבר לטיפול מתווך בבלעדיות לשישה חודשים.במהלך הבלעדיות פנה אלי מתווך אחר עם לקוח המתאים לי .
האם אני חייב לשלם למתווך האחר ? (לא חתמתי לו על שום מסמך) האם אני מחוייב למתווך שלי ? (שלא הביא לי לקוח מתאים)
האם עלי להמתין לסוף תקופת הבלעדיות ואז לא אהיה מחויב למתווך שלי ?
תודה רבה,
אברי.
חובת תשלום דמי תיווך
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
במהלך תקופת הבלעדיות אתה מחוייב למתווך שהענקת לו בלעדיות.
לגבי המתווך האחר, הוא יהיה זכאי לדמי תיווך אם עמד בדרישות חוק המתווכים, קרי, הסכם תיווך בכתב חתום על ידי הלקוח+להיות הגורשם היעיל בעסקה.
בהחלט יתכן מצב שתאלץ לשלם דמי תיווך פעמיים (בתוך תקופת הבלעדיות).
לגבי המתווך האחר, הוא יהיה זכאי לדמי תיווך אם עמד בדרישות חוק המתווכים, קרי, הסכם תיווך בכתב חתום על ידי הלקוח+להיות הגורשם היעיל בעסקה.
בהחלט יתכן מצב שתאלץ לשלם דמי תיווך פעמיים (בתוך תקופת הבלעדיות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירת עמידר
גלית
27/01/10
האם ניתן להעביר זכויות בדירת עמידר? כרגע אביו של בעלי גר שם ואנו חוששים שיקרה לו משהו. האם בעלי יוכל להצטרף בעמידר כרשום
בדירה? מה עושים כדי שהדירה לא תחזור לעמידר במידה וקורה משהו ושאנו נוכל לגור בה? אנו לא בעלי דירה כרגע. מה צריך לעשות?
בדירה? מה עושים כדי שהדירה לא תחזור לעמידר במידה וקורה משהו ושאנו נוכל לגור בה? אנו לא בעלי דירה כרגע. מה צריך לעשות?
במקביל,האם חמי יוכל לקנות את הבית מעמידר??
גלית
27/01/10
וע"י כך להוריש אותה למי שהוא רוצה? הוא גר שם כ 40 שנה.
עיקול נכס מקרקעין
בועז
27/01/10
במסגרת הליכי מכירה של נכס מקרקעין מוגשת בקשה לרשם למחיקת הערת אזהרה של הבעלים הנוכחיים. בזמן שהתיק ממתין להחלטת הרשם מוטל עיקול על זכויות המוכר בנכס מכוח אותה הערת אזהרה שממתינה להחלטת הרשם. האם ה עיקול "תופס" או שעל הרשם לאשר את מחיקת הערת האזהרה שקודמת במועד להודעת העיקול?
עיקול נכס
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
לדעתי מרגע שהוטל העיקול, ימנע הרשם ממחיקת הערת האזהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס למכירה בתהליך קבלת היתר
זיו
27/01/10
שלום,
בדרך לרכוש נכס שהתגלה כי ישנם שינויים ותוספות שלא כחוק, הבעלים החל בתהליך קבלת היתר אך לא הושלם והותנה במספר תנאים, כאשר העיקרי שבהם הינו "קבלת אישור הג"א לפתרון המיגון הדירתי המוצע".
בעת פנייתי לוועדה הבודקת וכן לפיקוד העורף שאמור לספק כביכול את את האישור המיוחל לא הבנתי את המשמעות בעצם.
1. האם בעל הדירה, ללא היתר בניה יכול למכור את הדירה? האם הדירה יכולה להיות על שמי ?
2. לא בטוח ששאלה זו מתאימה לפורום זה, אבל חייבת להשאל -
במידה וכן ( והבית יכול להרשם על שמי חוקית), ואני רוכש את הבית as is עם תהליך היתר שלא הושלם.
ואני מגיש תוכניות חדשות לשיפוץ ושינוי כולל עיבוי החדר המוצע לממ"ד תיקני - האם התהליך שהחל בעל הבית הקודם מתבטל, או האם הוא משפיע עליי באיזשהו אופן
מבחינת קנסות, חריגות וכו' ?
תודה רבה
בדרך לרכוש נכס שהתגלה כי ישנם שינויים ותוספות שלא כחוק, הבעלים החל בתהליך קבלת היתר אך לא הושלם והותנה במספר תנאים, כאשר העיקרי שבהם הינו "קבלת אישור הג"א לפתרון המיגון הדירתי המוצע".
בעת פנייתי לוועדה הבודקת וכן לפיקוד העורף שאמור לספק כביכול את את האישור המיוחל לא הבנתי את המשמעות בעצם.
1. האם בעל הדירה, ללא היתר בניה יכול למכור את הדירה? האם הדירה יכולה להיות על שמי ?
2. לא בטוח ששאלה זו מתאימה לפורום זה, אבל חייבת להשאל -
במידה וכן ( והבית יכול להרשם על שמי חוקית), ואני רוכש את הבית as is עם תהליך היתר שלא הושלם.
ואני מגיש תוכניות חדשות לשיפוץ ושינוי כולל עיבוי החדר המוצע לממ"ד תיקני - האם התהליך שהחל בעל הבית הקודם מתבטל, או האם הוא משפיע עליי באיזשהו אופן
מבחינת קנסות, חריגות וכו' ?
תודה רבה
נכס עם חריגות בניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
באופן עקרוני ניתן למכור נכס עם חריגות בניה, אך במקרה שתיארת יש להניח שהעירייה לא תתן אישור לרישום בטאבו ולא ניתן יהיה להשלים את העסקה ברישום עד להסדרת ההיתר.
שאלתך השניה אכן אינה נוגעת לפורום.
שאלתך השניה אכן אינה נוגעת לפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
לימור
27/01/10
אם יש לנו דירה שרשומה על שם שני אחים , מה אומר פירוק שותפות בדירה ? מי שיושב בדירה חייב לצאת ? האם ניתן לעשות פירוק שותפות ועדיין לא למכור את הדירה אלא לעשות זאת רק למידה ויהיה סכסוך בנוגע למכירתה?
פירוק שיתוף בדירת מגורים
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
פירוק שיתוף במקרקעין ניתן לבצע בדרכים שונות. הדרך המועדפת היא "פירוק בעין". הכוונה היא, שאם לדוגמא יש שיתוף בבניין, שניתן לרשום אותו כבית משותף, אז ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף וחלוקת הדירות בין השותפים.
באופן זה, חדלה להיות שותפות בין הצדדים וכל אחד מקבל דירה או דירות כקניינו הבלעדי.
במקרה של דירת מגורים, ברוב המקרים לא ניתן לבצע פירוק בעין, ועל כן הפירוק מתבצע בדרך של מכר.
בהסכמה יוכלו האחים השותפים לעשות (כמעט) כל דבר. אחד יוכל לרכוש מהשני, למכור יחדיו לצד שלישי וכיו"ב.
בהעדר הסכמה, יש להגיש תביעת פירוק לבית המשפט אשר ימנה כונס נכסים שימכור את הדירה לצד שלישי ויחלק את ההכנסה בין השותפים.
בברכה,
עו"ד זהר ארד
באופן זה, חדלה להיות שותפות בין הצדדים וכל אחד מקבל דירה או דירות כקניינו הבלעדי.
במקרה של דירת מגורים, ברוב המקרים לא ניתן לבצע פירוק בעין, ועל כן הפירוק מתבצע בדרך של מכר.
בהסכמה יוכלו האחים השותפים לעשות (כמעט) כל דבר. אחד יוכל לרכוש מהשני, למכור יחדיו לצד שלישי וכיו"ב.
בהעדר הסכמה, יש להגיש תביעת פירוק לבית המשפט אשר ימנה כונס נכסים שימכור את הדירה לצד שלישי ויחלק את ההכנסה בין השותפים.
בברכה,
עו"ד זהר ארד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אני
27/01/10
שלום,
מכרתי דירה ב11/08 וקניתי אחרת, נכון להיום אני רוצה לקנות בית גדול יותר, האם אצטרך לשלם מס רכישה?
האם זה נכון שיש תקופת המתנה של 18 חו'ד?
הבית הנוכחי קניתי אותו במחיר של 630000 והיום ערכו סביב ה900000
האם אצטרך לשלם על ההפרש?
ברשותי יש נכס אחד בלבד!
בתודה מראש....
מכרתי דירה ב11/08 וקניתי אחרת, נכון להיום אני רוצה לקנות בית גדול יותר, האם אצטרך לשלם מס רכישה?
האם זה נכון שיש תקופת המתנה של 18 חו'ד?
הבית הנוכחי קניתי אותו במחיר של 630000 והיום ערכו סביב ה900000
האם אצטרך לשלם על ההפרש?
ברשותי יש נכס אחד בלבד!
בתודה מראש....
נראה לי שהתכוונת למס שבח
עו"ד רן בצלאל
27/01/10
מס רכישה עליך לשלם לפי מדרגות המס הקבועים בחוק
כלומר במידה ואתה קונה במחירים שצוינו בשאלתך ולך דירה אחת יחידה הרי שלא תצטרך לשלם מס רכישה.
לענין 18 החודשים זה סעיף פטור אחר הנוגע מס שבח
*************
כלומר במידה ואתה קונה במחירים שצוינו בשאלתך ולך דירה אחת יחידה הרי שלא תצטרך לשלם מס רכישה.
לענין 18 החודשים זה סעיף פטור אחר הנוגע מס שבח
*************
דמי הסכמה ופיצול
שמעון62
26/01/10
ברשותי מגרש המוגדר במנהל כמשק עזר ועליו בנוי בית מגורים בשטח של כ- 100מ"ר. השטח אינו מהוון, לא ניתן לבצע היוון באזור הספציפי.
עפ"י התב"ע ניתן לפצל את המגרש ל- 5 תתי חלקות כך שבסופו של יום יהיו על החלקה 5 יחידות דיור (בית בודד + 4 בתים בשני דו משפחתיים).
הנני מעוניין למכור את המגרש עוד בטרם בניית הבתים.
שאלותיי הינן: 1. כיצד קובע המנהל את גובה ההיטלים שעלי לשלם ( דמי הסכמה ודמי הפיצול)? 2. האם דמי ההסכמה מגלמים בתוכם את דמי הפיצול, ואולי אף את היטל ההשבחה? 3. מהי הדרך העדיפה במכירת המגרש - האם למוכרו במצבו הנוכחי או לבנות את היחידות ואז למכור כל יחידה בנפרד? בתודה מראש - שמעון
עפ"י התב"ע ניתן לפצל את המגרש ל- 5 תתי חלקות כך שבסופו של יום יהיו על החלקה 5 יחידות דיור (בית בודד + 4 בתים בשני דו משפחתיים).
הנני מעוניין למכור את המגרש עוד בטרם בניית הבתים.
שאלותיי הינן: 1. כיצד קובע המנהל את גובה ההיטלים שעלי לשלם ( דמי הסכמה ודמי הפיצול)? 2. האם דמי ההסכמה מגלמים בתוכם את דמי הפיצול, ואולי אף את היטל ההשבחה? 3. מהי הדרך העדיפה במכירת המגרש - האם למוכרו במצבו הנוכחי או לבנות את היחידות ואז למכור כל יחידה בנפרד? בתודה מראש - שמעון
מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
27/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בד"כ המינהל פונה לשמאי הממשלתי
לי, עו"ד
28/01/10
והינך רשאי להביא חוו"ד שמאי נגדית ולערער על שומת השמאי הממשלתי. תוך 30 יום. פנה בעניינך למינהל לקבלת תשובות.
מיסוי אופציה במקרקעין
משה
26/01/10
ניתנה אופציה במקרקעין בפטור ממס למשך תקופה הפחותה משנתיים וללא תמורה, ולאחר מכן נחתם בין הצדדים הסכם שכירות ומכוחו ניתנה חזקה לשוכר באותו נכס. האם זה מבטל את הפטור ממס לגבי הענקת האופציה?
אנא פנה לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב ראשונה
עו"ד דיויד שור
26/01/10
נמכרת דירה במסגרת כונסי נכסים שהתמנו בבית משפט לעניניי משפחה. היכן מופיע בחוק שלבעלי הדירה יש זכות להשוות ההצעה הגבוהה ביותר ולקנות הדירה? תודה!
אנא פנה לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בפקס??
א.ו.
26/01/10
שלום, אנחנו מתכוונים לשכור דירה מאישה שגרה בחו"ל ואינה אזרחית ישראלית.היא רוצה שנחתום על חוזה ונשלח אותו אליה בפקס, ואז היא תחתום עליו ותשלח בפקס בחזרה.האם יש לכזה חוזה תוקף משפטי?אני מודאגת מכך שהחתימה שלנו האמיתית תהיה בידי המתווך, ואילו חתימת בעלת הדירה האמיתית לא תהיה בידינו.בנוסף, יש לי צילום של חוזה קניה שלה ושל הדרכון שלה. בשניהם יש את החתימה שלה.האם זה מספיק כדי להגיד שהדירה שייכת לה?אודה לתשובה מהירה...תודה רבה!
בדיקת בעלות בנכס
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
רצוי לבדוק גם בטאבו/מינהל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעת קרקע
יוסי
26/01/10
ברשותי בית פרטי היושב על גיבעה של 2 מטר מעל הכביש בניתי תוספת של 20 מטר ללא היתר ועל המגרש יש הפקעה בקו של 1.5מטר מקו הבית לעניננו עירית רחובות הסכימה לאשר את ההיתר בתנאי לביצוע בניית קיר תומך נגובה של 3 מטר על חשבוני ומסרבת להיות אחראית שהבית שבנוי משנת 1945 לא יקרוס אמרתי להם שיממשו את ההפקעה ואת בניית קיר תומך על חשבונם שאלתי היא למה אני צריך גם לותר על חלק ממגרשי וגם לבצע את ההפקע על חשבוני.
יש לבחון את המקרה הספציפי לגופו
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לעניין השכרת נכס.
טרי
26/01/10
שלום רב,
בבעלותי נכס שהושכר לתקופה קצרה.
בהסכם נכתב שאין דמי השכירות כוללים לא מיסים ולא ההיטלים
שיחולו על הנכס לתקופת השכירות.
עם תום תקופת השכירות, היה על השוכר לגשת ולשלם מול העירייה
את המיסים שחלו על הנכס לתקופת השכירות וכן גם את דמי
ההשתתפות בהוצאות ניהול הבית שהם למעשה דמי ניהול/מיסי וועד
ואיך שכל אחד קורא כאשר הצדדים בנוסח החוזה הגדירו זאת
"היטלים" ול-2 הצדדים שאחד מהם השתמש במילה דמי ניהול והשני
עת שניסח את ההסכם והדפיס אותו השתמש במילה היטלים וכול
2 הצדדים פירשו את המילה כדמי ניהול לא הייתה התנגדות לכתיבתה.
הבעייה החלה כאשר מי אמור לשלם ולא היה צד בשום שלב לעסקה
החליט לתת פירוש למילה היטלים כדי להתחמק מחובת תשלום זה
שבגינם זכה לשירותים כמו: שמירה, סיורי ביטחון, ניקיון, תאורה, ביטוחים , מעליות ועוד ועוד המסופקים בגין נכס הממוקם בקניון והחלים עליו חוקי עזר של העירייה ובכלל והשירותים הניתנים מורכבים
ורבים . מדובר באדם שבמקצועו רואי חשבון ועסקן ציבור שמודע
יותר מכל אדם מהיישוב למשמעות נכס בקניון מה עוד שההסכם
הוא חד משמעי לגבי דמי שכירות אשר אינם מכסים כל הוצאה נוספת
שתחול על הנכס למשך תקופת השכירות לשון ההסכם.
השוכר כאמור שלא היה צד בשום שלב טען שמילה היטלים הינה
מיסים ובהעדר המילה דמי ניהול לא ישתתף בהוצאות לניהול הבית
למרות שמי שביצע את העסקה אינו מכחיש שכוונת המילה היטלים
הייתה לדמי ניהול ולכל הוצאה נוספת על הנכס לתקופת השכירות.
מה הסיכויים בהגשת תביעה בעניין?
והאם אכן המילה היטלים הינה רק מיסים?!?
יצוין, שבשבילי למילה יש פירושים רבים ואף מקובלת בשפת היום
יום כדי להגדיר מעמסה, גבייה, תשלום נוסף, הוצאה ואף קנסות ועוד..
מה עוד שאותם 2 נציגים שביצוע את ההסכם אינם עורכי דין במקצוען
ומבחינתי כוונת הצדדים למשמעות המילה היא הקובעת ולא מה דעתו
של מי שלא היה צד בשום שלב של ההסכם ע"מ לתהחמק מתשלום.
נא ייעוצכם בברכה טרי.
בבעלותי נכס שהושכר לתקופה קצרה.
בהסכם נכתב שאין דמי השכירות כוללים לא מיסים ולא ההיטלים
שיחולו על הנכס לתקופת השכירות.
עם תום תקופת השכירות, היה על השוכר לגשת ולשלם מול העירייה
את המיסים שחלו על הנכס לתקופת השכירות וכן גם את דמי
ההשתתפות בהוצאות ניהול הבית שהם למעשה דמי ניהול/מיסי וועד
ואיך שכל אחד קורא כאשר הצדדים בנוסח החוזה הגדירו זאת
"היטלים" ול-2 הצדדים שאחד מהם השתמש במילה דמי ניהול והשני
עת שניסח את ההסכם והדפיס אותו השתמש במילה היטלים וכול
2 הצדדים פירשו את המילה כדמי ניהול לא הייתה התנגדות לכתיבתה.
הבעייה החלה כאשר מי אמור לשלם ולא היה צד בשום שלב לעסקה
החליט לתת פירוש למילה היטלים כדי להתחמק מחובת תשלום זה
שבגינם זכה לשירותים כמו: שמירה, סיורי ביטחון, ניקיון, תאורה, ביטוחים , מעליות ועוד ועוד המסופקים בגין נכס הממוקם בקניון והחלים עליו חוקי עזר של העירייה ובכלל והשירותים הניתנים מורכבים
ורבים . מדובר באדם שבמקצועו רואי חשבון ועסקן ציבור שמודע
יותר מכל אדם מהיישוב למשמעות נכס בקניון מה עוד שההסכם
הוא חד משמעי לגבי דמי שכירות אשר אינם מכסים כל הוצאה נוספת
שתחול על הנכס למשך תקופת השכירות לשון ההסכם.
השוכר כאמור שלא היה צד בשום שלב טען שמילה היטלים הינה
מיסים ובהעדר המילה דמי ניהול לא ישתתף בהוצאות לניהול הבית
למרות שמי שביצע את העסקה אינו מכחיש שכוונת המילה היטלים
הייתה לדמי ניהול ולכל הוצאה נוספת על הנכס לתקופת השכירות.
מה הסיכויים בהגשת תביעה בעניין?
והאם אכן המילה היטלים הינה רק מיסים?!?
יצוין, שבשבילי למילה יש פירושים רבים ואף מקובלת בשפת היום
יום כדי להגדיר מעמסה, גבייה, תשלום נוסף, הוצאה ואף קנסות ועוד..
מה עוד שאותם 2 נציגים שביצוע את ההסכם אינם עורכי דין במקצוען
ומבחינתי כוונת הצדדים למשמעות המילה היא הקובעת ולא מה דעתו
של מי שלא היה צד בשום שלב של ההסכם ע"מ לתהחמק מתשלום.
נא ייעוצכם בברכה טרי.
מטרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
מטרת הפורום היא מתן מענה ממוקד לשאלות משפטיות קצרות וממוקדות.
אין באפשרותינו במסגרת הפורום לחוות דעה לגבי "מה הסיכויים בהגשת תביעה" וכן אין באפשרותינו ליתן יעוץ משפטי כמתבקש על ידך.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
אין באפשרותינו במסגרת הפורום לחוות דעה לגבי "מה הסיכויים בהגשת תביעה" וכן אין באפשרותינו ליתן יעוץ משפטי כמתבקש על ידך.
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר יד 2 עם משכנתא- עזרה בבקשה!
עו"ד צעירה
26/01/10
במקרה זה גם הרוכשים אמורים לקחת משכנתא מהבנק על מנת לממן את התמורה. האם מקובל שכבר בשלב החתימה על החוזה יתחייבו המוכרים לחתום על המסמכים המקובלים של הבנק למשכנתאות מטעם הקונים, וזאת מבלי שיודעים על מה בדיוק יחתמו? (הבעיה נובעת מכך שהרוכשים לא יודעים עדיין מאיזה בנק למשכנתאות יקחו את המשכנתא). כמובן שהתנאי לחתימת המוכרים הוא שיהיה כתוב בהסכם שהם יחתמו על מסמכי הבנק בתנאי שהכספים יועברו ישירות אליהם או לבנק הממשכן. האם אני חושפת את המוכרים לאיזה שהיא בעיה משפטית.
כמו כן- אבקש לדעת באיזה פטור למס שבח צריכים המוכרים לבחור- פטור 4 או פטור 18?
תודה מראש למשיב היקר.
כמו כן- אבקש לדעת באיזה פטור למס שבח צריכים המוכרים לבחור- פטור 4 או פטור 18?
תודה מראש למשיב היקר.
רכישה באמצעות משכנתא
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
מקובל לכלול בהסכמי מכר סעיף שמחייב את המוכרים לחתום על מסמכים שיידרשו ע"י בנק מממן מטעם הקונים. ניתן כמובן לסייג את ההתחייבות המוכרים לנוסח המקובל על בנקים בישראל, לכך שתשלומי המשכנתא יהוו תשלום אחרון ע"ח התמורה, להעברת כספים ישירות למוכרים וכיו"ב.
לגבי סעיף הפטור הרלבנטי, זה תלוי בנסיבות המקרה, בעבר של המוכרים ובתוכניותיהם לעתיד. יש לבחון נושא זה (בין יתר הנושאים) לעומק על מנת להמנע מרשלנות מקצועית.
בשולי הדברים אני מרגיש צורך להזהירך שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ניסיון מתאים או ליווי של עו"ד בעל ניסיון מתאים.
שיהיה בהצלחה.
עו"ד זהר ארד
לגבי סעיף הפטור הרלבנטי, זה תלוי בנסיבות המקרה, בעבר של המוכרים ובתוכניותיהם לעתיד. יש לבחון נושא זה (בין יתר הנושאים) לעומק על מנת להמנע מרשלנות מקצועית.
בשולי הדברים אני מרגיש צורך להזהירך שלא לבצע עסקאות במקרקעין ללא ניסיון מתאים או ליווי של עו"ד בעל ניסיון מתאים.
שיהיה בהצלחה.
עו"ד זהר ארד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על דירה מכוח חזקה
לימור
26/01/10
לפני כ-20 שנה אבי ואחיו קנו (חצי,חצי)לסבתי דירה שעד אותו רגע הייתה בבעלות עמידר .באותו הזמן סבי כבר לא היה בין החיים , והדירה נרשמה על שם סבתי . לאחר זמן מה סבתי ניגשה לעורך דין וכתבה צוואה בין יתר חלוקת הרכוש (הם שמונה אחים ואחיות) כתבה שהדירה תחולק בין אבי לאחיו (שקנו אותה בזמנו) ושאם אחד מהם רוצה לגור בדירה יתן לשני את חלקו , השאלה שלי היא : אם אחיו של אבי גר עם סבתי ב-20 שנה האחרונות והדירה אמורה להתחלק בינו לבין אבי האם הוא יכול לטעון שרכש את מלוא הבעלות מכוח חזקה ? או האם צו קיום צוואה רגיל ע"פ הצוואה מספיק ע":מ שהנכס ירשם על שם שניהם ויחולק ? שאלה שנייה : במידה וניתן צו קיום והנכס נרשם על שניהם ואבי רוצה לתת לאחיו להמשיך להתגורר בנכס ללא תמורה , האם כאשר הדוד ילך לעולמו הוא יוכל להוריש את כל הבית שוב מכוח שישב שם שנים רבות או שגם בסיטואציה כזו יזקקו לאבי ע"מ למכור או לילדיו במידה ולא יהיה עימנו ? תודה רבה וסליחה על האורך
תשובות
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
1. כעקרון, האח יוכל לטעון הרבה דברים אבל בנסיבות הוא לא רכש בעלות מכוח חזקה.
2. צו קיום צוואה מספיק לרישום הנכס על שניהם.
3. לגבי חלוקת הנכס - יש לעשות זאת בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין או בהסכמה או דרך הגשת תביעת פירוק.
4. ברבות השנים יוכל האח להוריש אך ורק את החצי שלו.
2. צו קיום צוואה מספיק לרישום הנכס על שניהם.
3. לגבי חלוקת הנכס - יש לעשות זאת בדרך של פירוק שיתוף במקרקעין או בהסכמה או דרך הגשת תביעת פירוק.
4. ברבות השנים יוכל האח להוריש אך ורק את החצי שלו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות המחברות בין המחסן לדירה
תמר
26/01/10
בבית משותף - מה הפרוצדורה והאישורים שצריך לקבל על מנת לחבר בין הדירה למחסן של אותו בעל דירה בקומה מתחת באמצעות מדרגות? ואיפה אני יכולה לבדוק אם נתבצעו כל האישורים הללו אם אינני בעלת הדירה, אלא שכנה בבית המשותף.
השאלה לא נוגעת לפורום. נסי לפנות לפורומים בנושא בניה/הנדסה.
עו"ד זהר ארד
מנהל
26/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לינה במחסן
תמר
26/01/10
אנו זוג צעיר, בעלי בצבא, כך שהוא חוזר מדי פעם הביתה. סבתא בעלת הדירה ולה שייך גם מחסן הכולל שירותים מקלחון, מטבחון וחדר קטן. איננו משלמים לה שכר דירה. כשבעלי בצבא, אני ישנה בבית הוריי. וכשהוא חוזר, פעם, פעמיים בשבוע או בשבועיים אנחנו ישנים שם. השכנים צרי עין מאד. מבחינה משפטית מה מעמד האירוע הנ''ל?
מגורים במחסן
|עו"ד עזרא שרון
26/01/10
אם המקום מיועד למחסן על פי התב"ע, ונעשה בו שימוש לצרכי מגורים, בניגוד לתב"ע, אזי מדובר בשימוש חורג, שהינו אסור אא"כ התקבל לכך היתר מיוחד.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
שאלה על היטל השבחה
שי
25/01/10
שלום יש לי שאלה בקשר להיטל השבחה
מדובר בדירה 80 מ"ר שיש תב"ע לאיזור של 24 מ"ר אני מעוניין לקנות את הדירה הזאת המוכר אומר שמבחינתו הוא לא משלם היטל השבחה אם יהיה!! אני יודע שנהוג שהמוכר משלם !
השאלה היא בעצם אם יש מצב שבו היטל ההשבחה ישולם רק המידה ומישהו ינצל את התב"ע?
או האם בכל מקרה של העברת זכויות חייבים לשלם את אותו היטל?
אני לא מתכוון להרחיב את הדירה לכן אני לא מבין למה אני או המוכר חייבים לשלם היטל הכל מצב
אשמח לתשובה עקרונית אם חייבים לשלם את ההיטל הכל מצב של מכירת דירה
תודה מראש
מדובר בדירה 80 מ"ר שיש תב"ע לאיזור של 24 מ"ר אני מעוניין לקנות את הדירה הזאת המוכר אומר שמבחינתו הוא לא משלם היטל השבחה אם יהיה!! אני יודע שנהוג שהמוכר משלם !
השאלה היא בעצם אם יש מצב שבו היטל ההשבחה ישולם רק המידה ומישהו ינצל את התב"ע?
או האם בכל מקרה של העברת זכויות חייבים לשלם את אותו היטל?
אני לא מתכוון להרחיב את הדירה לכן אני לא מבין למה אני או המוכר חייבים לשלם היטל הכל מצב
אשמח לתשובה עקרונית אם חייבים לשלם את ההיטל הכל מצב של מכירת דירה
תודה מראש
מתי גובים היטל השבחה?
|עו"ד עזרא שרון
26/01/10
היטל השבחה נגבה בעת מכירת זכויות או בעת בנייה, לפי המוקדם.
משכך, גם אם לא ניצלתם את זכויות הבנייה, תגיע דרישה לתשלום ההיטל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
משכך, גם אם לא ניצלתם את זכויות הבנייה, תגיע דרישה לתשלום ההיטל.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
דירה בירושה עם משכנתא
אלון
25/01/10
האם ניתן למכור דירה מירושה שיש עליה משכנתא ואם כן מה הדרך הוממלצת לבצע מכירה על מנת לחסל המשכנתא ואולי להפיק רווח
דירה עם משכנתא
|עו"ד עזרא שרון
26/01/10
על הקונה יהיה לפרוע את המשכנתא, מתוך תקבולי המכירה.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
עזיבת משכיר בעייתי לפני תום החוזה
חיה
25/01/10
שלום,לפי חוזה השכירות שלנו, שמסתיים עוד חצי שנה, עלינו לדאוג לשוכר אחר במידה ואנו עוזבים את המושכר לפני תום תקופת השכירות. העניין הוא שהמשכיר מאוד בעייתי, הוא הבטיח לפני שנכנסנו לדירה שיסדר את הגינה המוזנחת ועד היום לא עשה זאת. הביוב עולה מידי פעם וכמה שביקשנו הוא לא דואג לפתרון של קבע. בקיצור קשה מאוד להתנהל מולו הוא לא מכבד את המילה שלו ואלו רק 2 דוגמאות. השאלה אם אנו יכלים לאור כל זאת לעזוב את הדירה לפני הזמן מבלי לדאוג לשוכר אחר? (יודגש שהמצב נמשך ככה כבר שנה וחצי -לפני חצי שנה חידשנו את החוזה-אולי זה מורה על חוסר ום לב, אך מצד שני יש לנו עם משפחת המשכיר יחסי חברות מאז ומתמיד ולכן לא מיהרנו לנקוט בצעד כזה וגם תלינו תקוות בהבטחות)תודה רבה!
נא לפנות לפורום דיני חוזים
|עו"ד עזרא שרון
26/01/10
שאלה
שמעון
25/01/10
רקע:
לפני כ 7 שנים רכשנו דירה מקבלן ,אין לנו שום חוב כלפי אותו קבלן
וגם סיימנו לשלם את המשכנתה לאחר כשנתיים.
מכיוון שאנו גרים בישוב " קו עימות" ישנם סכומי מענק שקיבלנו עם התחיבות שנישאר למשך 15 שנה בבית שקנינו או לחלופין אם מכרנו אותו אנו צריכים להישאר בישוב קו עימות ע"מ לא להחזיר את המענק או חלקו.
השאלה היא: קיבלנו העתק מכתב מהמנהל בדבר הודעה על רישום חלוקה בלשכת רישום מקרקעין ודרישה לרישום זכויות.
לאחר שהתקשרנו לחברה שממנה קנינו את הבית ,נאמר לנו כי אנו צריכים להביא להם מכתב מהבנק למשכנתאות שאכן סיימנו את תשלומי המשכנתה.
הבנק למשכנתה הביא לנו 5 עותקים של שטר משכנתה לתת לחברה ולחתום, מה אנו צריכים לעשות האם לחתום?
מה תהווה חתימתנו?
מתי נוכל לדעת כי הבית רשום בטאבו על שמינו ?
אודה לכם מראש
לפני כ 7 שנים רכשנו דירה מקבלן ,אין לנו שום חוב כלפי אותו קבלן
וגם סיימנו לשלם את המשכנתה לאחר כשנתיים.
מכיוון שאנו גרים בישוב " קו עימות" ישנם סכומי מענק שקיבלנו עם התחיבות שנישאר למשך 15 שנה בבית שקנינו או לחלופין אם מכרנו אותו אנו צריכים להישאר בישוב קו עימות ע"מ לא להחזיר את המענק או חלקו.
השאלה היא: קיבלנו העתק מכתב מהמנהל בדבר הודעה על רישום חלוקה בלשכת רישום מקרקעין ודרישה לרישום זכויות.
לאחר שהתקשרנו לחברה שממנה קנינו את הבית ,נאמר לנו כי אנו צריכים להביא להם מכתב מהבנק למשכנתאות שאכן סיימנו את תשלומי המשכנתה.
הבנק למשכנתה הביא לנו 5 עותקים של שטר משכנתה לתת לחברה ולחתום, מה אנו צריכים לעשות האם לחתום?
מה תהווה חתימתנו?
מתי נוכל לדעת כי הבית רשום בטאבו על שמינו ?
אודה לכם מראש
שטר משכנתא
|עו"ד עזרא שרון
26/01/10
המונח "שטר משכנתא" מגלם בתוכו נקודת מוצא כי המשכנתא קיימת, ואתם אמרתם שהיא כבר נפרעה.
בררו עניין זה מול הבנק.ייתכן והטופס איננו מתאים.
לגבי הרישום- וודאו השלמת הרישום מול החברה. היא תביא לכם אסמכתא לאחר השלמת הרישום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בררו עניין זה מול הבנק.ייתכן והטופס איננו מתאים.
לגבי הרישום- וודאו השלמת הרישום מול החברה. היא תביא לכם אסמכתא לאחר השלמת הרישום.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
