פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רשות הפיתוח
רוני
17/02/10
התבקשתי לבדוק שיעבודים על דירה של סבתי: בנסח טאבו רשום בבעלות רשות הפיתוח, מה הכוונה? כיצד מעבירים את הדירה על שם הסבתא בטאבו? לציין שחלק מהדירות בבניין הבעלים שלהם הם פרטיים ולא המינהל או רשות הפיתוח? האם אישור זכויות ואישור מרשם המשכונות מספיקים כדי לדעת אם קיימים שיעבודים עיקולים וכו' על הדירה או שצריך לבדוק בעוד מקומות? תודה
יש לבדוק גם במינהל ובחברה משכנת אם יש
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי
איל
17/02/10
שלום
אני מעוניין להשכיר דירה במתחם שהתחיל תוכנית לפינוי בינוי אך אין אני יודע מתי בדיוק זה יתחיל.
רציתי לדעת מה אני יכול לעשות במצב שבו עתידית אני מתבקש לפנות את השוכר מהדירה לשם התחלת הפינוי בינוי, בעודו בחוזה מולי ולמעשה חוקית אינני יכול כי אני כבול בחוזה עד לתומו. האם עליי לדאוג לסייג את החוזה בסעיף לגבי פינוי בינוי? האם יש פיתרון יצירתי אחר מבלי להפר חוזה?
תודה
איל
אני מעוניין להשכיר דירה במתחם שהתחיל תוכנית לפינוי בינוי אך אין אני יודע מתי בדיוק זה יתחיל.
רציתי לדעת מה אני יכול לעשות במצב שבו עתידית אני מתבקש לפנות את השוכר מהדירה לשם התחלת הפינוי בינוי, בעודו בחוזה מולי ולמעשה חוקית אינני יכול כי אני כבול בחוזה עד לתומו. האם עליי לדאוג לסייג את החוזה בסעיף לגבי פינוי בינוי? האם יש פיתרון יצירתי אחר מבלי להפר חוזה?
תודה
איל
השכרת דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
תוכל לכלול בהסכם השכירות סעיף אשר מקנה לך זכות להודיע על הסיום ההסכם שלושה חודשים מראש (או יותר או פחות).
לרוב, שוכרים אינם "אוהבים" סעיפים מעין אלו אך אתה יכול מראש לבקש שכר דירה נמוך מהמקובל ולהסביר שזה בגלל חוסר הוודאות והיתכנות שיידרש פינוי מוקדם.
בהצלחה.
לרוב, שוכרים אינם "אוהבים" סעיפים מעין אלו אך אתה יכול מראש לבקש שכר דירה נמוך מהמקובל ולהסביר שזה בגלל חוסר הוודאות והיתכנות שיידרש פינוי מוקדם.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף מהו
ישקני
17/02/10
מוצע לי לרכוש דירת סטודיו, שהיא בעצם חלק מתוך דירה קיימת, שנבנתה כיח"ד בפני עצמה. מה העצה בדבר רישום מסודר?
נאמר לי שקיים מושג 'הסכם שיתוף', היינו שישורטט חלק מתוך הדירה שהיא שלי לגמרי. האם זה תופס? ומה בדבר משכנתא למשל?
בנוסף לכך, קיימת בדירה הרחבה שלא הותרה (עדיין) ע"י העירייה, ורק ההרחבה הזו יצרה את האפשרות לבניית יחידת הדיור, איך אני קובע זאת בטאבו. נאמר לי שהעו"ד מוסר 'שרטוט' מהמצב הקיים, לא משנה אם מותר או לא, ושם יצוין המקום שלי.
האם יש כזה דבר (אולי ההוספה נקראת 'הצמדה').
ישקני.
תודה, הרגע נודע לי על הפורום הזה. חן חן.
נאמר לי שקיים מושג 'הסכם שיתוף', היינו שישורטט חלק מתוך הדירה שהיא שלי לגמרי. האם זה תופס? ומה בדבר משכנתא למשל?
בנוסף לכך, קיימת בדירה הרחבה שלא הותרה (עדיין) ע"י העירייה, ורק ההרחבה הזו יצרה את האפשרות לבניית יחידת הדיור, איך אני קובע זאת בטאבו. נאמר לי שהעו"ד מוסר 'שרטוט' מהמצב הקיים, לא משנה אם מותר או לא, ושם יצוין המקום שלי.
האם יש כזה דבר (אולי ההוספה נקראת 'הצמדה').
ישקני.
תודה, הרגע נודע לי על הפורום הזה. חן חן.
תגובה ואזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
אתה מתאר פה מצב משפטי סבוך אשר דורש בדיקה תכנונית ומשפטית מקיפה. יתכן וימצא פתרון ראוי להבטיח את זכויותיך ויתכן שלא, ואז תאלץ לוותר על העסקה.
בכל מקרה, עליך לפנות לעו"ד הבקיא בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל"ן על מנת שייצג וילווה אותך בהליך הרכישה.
יהיה זה לא אחראי לתת לך תשובה חלקית ו/או כללית מבלי לבחון את העסקה לגופה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
בכל מקרה, עליך לפנות לעו"ד הבקיא בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל"ן על מנת שייצג וילווה אותך בהליך הרכישה.
יהיה זה לא אחראי לתת לך תשובה חלקית ו/או כללית מבלי לבחון את העסקה לגופה.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לבניה ודודי שמש
לריסה
17/02/10
שלום. אני גרה בקומת קרקע, והשכנים מקומה שלישית ביקשו ממני לחתום על אישור לבנייה על הגג לתוספת חדרים מצידם. ב2002 חתמתי פחות או יותר. הם הזיזו את כל הדודים שהיו בשטח, לכניסה אחרת (לא כניסת קרקע, הכניסה שלא עומדת במקביל לבית שלי), השכנים מאותה הכניסה (לא אלו שבנו) רוצים לנתק את הדוד שמש שלי מכיוון שאותם שכנים ששיפצו ובנו חדרים, הזיזו את הדוד שלי לשם. השכנים ששיפצו מסרבים להחזיר את הדוד לכניסה שלי. איזה פיתרון אפשר למצוא בנושא הזה? איזה זכויות מוקנות לי? האם אותו שכן שבנה היה צריך לקבל רק היתר בנייה? אני נמצאת במצב חסר אונים!
עליך לפנות ליעוץ משפטי אישי
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
ערן
17/02/10
אם יש לי 15 אחוז מהדירה של אמא שלי שעדיין לא נמכרה, האמא עדיין חיה,אישתי ואני מעונינים לקנות דירה של 1.600000האם אני מחוייב במס רכישה או שבח?
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת הקרקע של ממ"י
ניר
17/02/10
שלום רב.
אני עתיד לחתום על חוזה רכישה מקבלן (מצליח-רמלה). הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל. השאלה שלי היא איך אני בודק אם הקרקע עברה היוון?
נכנסתי לראות את נסח הטאבו ושם רשום פרצלציה רצונית, הבעלים- רשות הפיתוח החלק בנכס בשלמות.
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
אני עתיד לחתום על חוזה רכישה מקבלן (מצליח-רמלה). הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל. השאלה שלי היא איך אני בודק אם הקרקע עברה היוון?
נכנסתי לראות את נסח הטאבו ושם רשום פרצלציה רצונית, הבעלים- רשות הפיתוח החלק בנכס בשלמות.
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
בדיקת זכויות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
עליך להזמין אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל.
תוכל לעשות זאת אפילו באמצעות האינטרנט באתר של המינהל.
בהצלחה.
תוכל לעשות זאת אפילו באמצעות האינטרנט באתר של המינהל.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה – שכירות
aslg
16/02/10
אני חתומה על חוזה שכירות סטנדרטי עם נספח בכתב יד "מוסכם בזה שהשוכר יוכל לשכור דירה לשנה נוספת באותם תנאים". האם זה אופציה חד משמעית להמשך שנה נוספת במידה ואני מעוניינת לממש אותה?
בעלת הדירה הודיע לי על פינוי דירה בתום שנת שכירות הזו. האם יש לה זכות לכך?
בעלת הדירה הודיע לי על פינוי דירה בתום שנת שכירות הזו. האם יש לה זכות לכך?
אופציה בהסכם שכירות
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
זה עניין של פרשנות.
על פניו נראה שהסעיף אכן מקנה לשוכר זכות ברירה (אופציה) להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת.
אופציה היא של השוכר ועל כן אם הפרשנות תוביל למסקנה שניתנה אופציה, אזי המשכיר לא יוכל לדרוש את פינוי הירה בהנחה והשוכר מימש את האופציה על פי התנאים שנקבעו בהסכם השכירות.
על פניו נראה שהסעיף אכן מקנה לשוכר זכות ברירה (אופציה) להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת.
אופציה היא של השוכר ועל כן אם הפרשנות תוביל למסקנה שניתנה אופציה, אזי המשכיר לא יוכל לדרוש את פינוי הירה בהנחה והשוכר מימש את האופציה על פי התנאים שנקבעו בהסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שעדיין לא בטאבו-הערת אזהרה על השם המוכר נשארה
גדעון
16/02/10
קניתי דירה יד שנייה מקבוצת רכישה כ"כ חדשה שהבניין רשום בטאבו אבל לא הדירות עדיין לא, אין חלוקות משנה.זה יקח כמה שנים אני מבין.כשקניתי את הדירה היתה הערת אזהרה על שם המוכר בטאבו.אחרי שקניתי העורך דין דאג לרשום הערת אזהרה על שמי ועכשיו מופיע גם השם שלי וגם השם של המוכר.זה תקין או שרק השם שלי אמור להופיע שם?
שתי הערות אזהרה
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
כעקרון רצוי למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת המוכר בהנחה והסכם המכר עימו קוים והושלם.
יחד עם זאת, אין בכך בעיה יוצאת דופן בשלב זה ובלבד שיש בידי הגורם המטפל ברישום יפוי כח למחיקת הערת האזהרה ו/או בקשה למחיקת הערת האזהרה של המוכר. אחרת עשויות להיות בעיות בשעת רישום בית משותף.
יחד עם זאת, אין בכך בעיה יוצאת דופן בשלב זה ובלבד שיש בידי הגורם המטפל ברישום יפוי כח למחיקת הערת האזהרה ו/או בקשה למחיקת הערת האזהרה של המוכר. אחרת עשויות להיות בעיות בשעת רישום בית משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לו עילה לתביעה שכנגד?
מיק
16/02/10
תבעתי את שכני על רעש מזגנו והגשתי דוח שניתן ע"י המשרד לאיכות הסביבה בהתאם לחוק עזר עירוני של העיר בה אני גר.
בדוח רשום שהפעלת המזגן בשעות הלילה מהווה עבירה על החוק.
יחד עם הגשת תביעתי הזמנתי משטרה לדייר בדירה (הדירה מושכרת) כאשר הדייר הפעיל את המזגן בשעות הלילה, השוטרים הזהירו את הדייר ואימו עליו בקנס והזמינו אותי להגיש תלונה במשטרה על הטרדה.
קיבלתי מכתב מבעל הדירה אותו תבעתי בו הוא מאיים עלי בתביעה בגין נזק שיגרם לו מכוון שאני מטריד את הדייר שלו ומכוון שהוא לא מכיר בדוח של המשרד לאיכות הסביבה וטוען שהוא מסולף כפי שהוא רשם בכתב ההגנה שלו.
אדגיש שבדוח שנרשם ע"י משרד לאיכות הסביבה רשום, מטרת המדידה: בדיקת רעש הנגרם בדירת מגורים עקב הפעלת מזגנים בהתאם להוראת חוק עזר עירוני .
המודד ערך מדידות של הרעש מהמזגן כאשר המזגן של השכן עובד ולא עובד וקבע שהרעש בשעות הלילה חורג בכמה דציבלים.
ובסיום הדוח הוא רושם שעל סמך המדידות הוא קובע שהפעלת המזגן בשעות הלילה מהווה עבירה על החוק
בדוח רשום שהפעלת המזגן בשעות הלילה מהווה עבירה על החוק.
יחד עם הגשת תביעתי הזמנתי משטרה לדייר בדירה (הדירה מושכרת) כאשר הדייר הפעיל את המזגן בשעות הלילה, השוטרים הזהירו את הדייר ואימו עליו בקנס והזמינו אותי להגיש תלונה במשטרה על הטרדה.
קיבלתי מכתב מבעל הדירה אותו תבעתי בו הוא מאיים עלי בתביעה בגין נזק שיגרם לו מכוון שאני מטריד את הדייר שלו ומכוון שהוא לא מכיר בדוח של המשרד לאיכות הסביבה וטוען שהוא מסולף כפי שהוא רשם בכתב ההגנה שלו.
אדגיש שבדוח שנרשם ע"י משרד לאיכות הסביבה רשום, מטרת המדידה: בדיקת רעש הנגרם בדירת מגורים עקב הפעלת מזגנים בהתאם להוראת חוק עזר עירוני .
המודד ערך מדידות של הרעש מהמזגן כאשר המזגן של השכן עובד ולא עובד וקבע שהרעש בשעות הלילה חורג בכמה דציבלים.
ובסיום הדוח הוא רושם שעל סמך המדידות הוא קובע שהפעלת המזגן בשעות הלילה מהווה עבירה על החוק
אנא פנה לפורום דיני נזיקין ו/או פורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים עם מבנה אסבסט
אלונה
16/02/10
שלום, רציתי לדעת מה עושים במקרה שבו יש לי שכנים עם מבנה עשוי אסבסט בחצר שלהם. האסבסט פה כבר המון שנים, הוא נראה די מתפורר והוא ממש מול חלון הבית שלי. יש לי שיעול חמור שהתחיל לפני שנה והם לא מסכימים לפנות את האסבסט מפה. האם יש לי אפשרות לעשות משהו בנידון? תודה מראש.
אנא פני לפורום דיני נזיקין
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שביל ציבורי
אשרת
16/02/10
שלום,
אני גרה בבית שממוקם בקצה שביל ציבורי, בייתי מוקף שכנים מכל הכיוונים חוץ מהכניסה דרך השביל.
מסביב לשביל גרים שכנים נוספים אשר חונים עם רכבם בשטח השביל כך שאין לי כניסה עם רכב לבית ונוצרת בעייה גם לכניסה של רכבי חירום ומובילים למינייהם במידת הצורך.
השכנים מסרבים להחנות את רכבם מחוץ לשטח השביל (על הכביש ליד בו יש מקום לחנות).
האם יש משהו בחוק שיכול לעזור לי לפתור את הבעייה?
תודה מראש
אני גרה בבית שממוקם בקצה שביל ציבורי, בייתי מוקף שכנים מכל הכיוונים חוץ מהכניסה דרך השביל.
מסביב לשביל גרים שכנים נוספים אשר חונים עם רכבם בשטח השביל כך שאין לי כניסה עם רכב לבית ונוצרת בעייה גם לכניסה של רכבי חירום ומובילים למינייהם במידת הצורך.
השכנים מסרבים להחנות את רכבם מחוץ לשטח השביל (על הכביש ליד בו יש מקום לחנות).
האם יש משהו בחוק שיכול לעזור לי לפתור את הבעייה?
תודה מראש
שביל ציבורי
עו"ד זהר ארד
מנהל
17/02/10
חסרים פרטים בכדי להשיב לך.
אם מדובר במקום בו החניה אסורה ניתן לפנות לרשות העירונית ו/או למשטרה.
אם מדובר במקום בו החניה אסורה ניתן לפנות לרשות העירונית ו/או למשטרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המחאת זכות
רון
16/02/10
לאחר שעסקת קנית נכס בוטלה, הוסכם בכתב ביני לבין הבעלים של הנכס שנמצאים בהליכי גירושין על זכות לקניה ראשונית/ זכות קדימה על הנכס. הנכס רשום בחברה משכנת בלבד וכדי להבטיח את זכותי הוספתי את ההסכם לספרי הדירה. השאלה היא האם אני יכול להמחות זכות זו לצד ג' כשבהסכם אין סעיף המונע לעשות זאת?
המחאת זכות
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
על פניו נראה כי אין מניעה להמחות את הזכות. יחד עם זאת יש לבדוק את המקרה לגופו מבחינה עובדתית ומשפטית והאמור אינו מהווה יעוץ משפטי לכל דבר ועניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על קומת קרקע של בניין
יהושע
16/02/10
שלום.ברצוני לדעת למי שייכת הקרקע של בבנין ובו ארבעה דיירים. בצידו האחד הוא צמוד לקרקע ובצידו השני (מתחת לשתי דירות) יש חניון. ברצוני לדעת מי הבעלים החוקי, כדי לרכוש את המקום ולאחר מכן לקבל אישורי בניה. תודה רבה
תברר מספרי גוש וחלקה ותוציא נסח טאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שמסרב להתפנות והחוזה החל ב- 1.2.10
רחל
16/02/10
שלום רב,
השכרתי דירה לתקופה של שנה.סוכם כי הכסף יעבר בתאריך 1.2.10 עברו שבועיים ועדיין הכסף לא הועבר אליי.יצויין כי הכנסתי סעיף בחוזה הקובע כי במידה והכסף לא יעבור בתאריך הנ"ל זה יהווה "הפרה יסודית" אינני מעוניינת להתעסק עם השוכר הזה,אם על ההתחלה זה מה שהוא עושה אינני יודעת מה יהיה בהמשך.
שאלתי היא: האם אני יכול לפנות את הדייר תוך שימוש סביר בכוח? יש לציין כי לא עברו 30 יום!!! ומה הפרצדורה שעלי לעשות לבוא לדירה ולהתקשר למשטרה?
השכרתי דירה לתקופה של שנה.סוכם כי הכסף יעבר בתאריך 1.2.10 עברו שבועיים ועדיין הכסף לא הועבר אליי.יצויין כי הכנסתי סעיף בחוזה הקובע כי במידה והכסף לא יעבור בתאריך הנ"ל זה יהווה "הפרה יסודית" אינני מעוניינת להתעסק עם השוכר הזה,אם על ההתחלה זה מה שהוא עושה אינני יודעת מה יהיה בהמשך.
שאלתי היא: האם אני יכול לפנות את הדייר תוך שימוש סביר בכוח? יש לציין כי לא עברו 30 יום!!! ומה הפרצדורה שעלי לעשות לבוא לדירה ולהתקשר למשטרה?
פינוי שוכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
מדובר במקרה בעייתי שכן השוכר לא פלש לדירה ללא רשות, אלא קיבל זכות שכירות. הפרת ההסכם אינה הופכת אותו לפולש ובכדי לפנות אותו תדרשי לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר. בהעדר הסכמה לפנות, תאלצי להגיש תביעת פינוי לבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
רפי ה
16/02/10
על פי הנתונים באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, מצב רישום בטאבו של הדירה שברשותי (4 חדרים, בבנין משותף) הינו:
פרצלציה -יש.
בית משותף- אין.
זכויות משתכנים -אין.
שאלותי:
הקבלן דרש מאיתנו כ3000 ש"ח לביצוע הרישום באמצעות עו"ד מטעמו. האם אי אפשר לעשות זאת לבד?
אם כן, מה עלי לעשות כדי להמשיך את ביצוע הרישום? איזה מסמכים עלי לקבל וכו'?
האם הסכום שדרש הקבלן סביר והאם זכותו לדרוש בכלל כסף על כך?
פרצלציה -יש.
בית משותף- אין.
זכויות משתכנים -אין.
שאלותי:
הקבלן דרש מאיתנו כ3000 ש"ח לביצוע הרישום באמצעות עו"ד מטעמו. האם אי אפשר לעשות זאת לבד?
אם כן, מה עלי לעשות כדי להמשיך את ביצוע הרישום? איזה מסמכים עלי לקבל וכו'?
האם הסכום שדרש הקבלן סביר והאם זכותו לדרוש בכלל כסף על כך?
רישום בית משותף
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
לא ניתן לרשום בית משותף באופן עצמאי.
יש לבדוק את ההסכם עם הקבלן ביחס לליגיטימיות של דרישת התשלום וגובה התשלום.
יש לבדוק את ההסכם עם הקבלן ביחס לליגיטימיות של דרישת התשלום וגובה התשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
יעל
16/02/10
אם טרם נרשם בית משותף אינך יכול לפעול לבד לרישום הזכויות בדירה על שמך ואין לכך הגיון כלכלי או מעשי שהוא. בנסיבות מסוימות גם אם נרשם בית משותף הנך נזקק לשירותי עו"ד המתמחה בעניין
פלישה טריה
רועי
16/02/10
שלום,
אני משכיר של חנות, ולפי ההסכם יש סעיף האוסר על השוכר להעביר זכויות.
ניגשתי בתחילת החודש לחנות וראיתי שהיא סגורה. לאחר מס' ימים ראיתי שנפתחה והיא מופעלת ע"י אנשים שאינני מכיר.
בירור שערכתי העלה כי השוכר לקח הלוואה ונתן "כערבון" את החנות למלווה (ככל הנראה "שוק אפור").וכתוצאה מאי תשלום ההלוואה נערכה בוררות בין אשתו של השוכר (שאינני מכיר אותה, והיא לא צד להסכם השכירות שביני לבעלה (בלבד) לבין המלווה, והבורר החליט שהוא ממנה נאמן מטעם המלווה להפעלת החנות...
למותר לציין שלא הייתי צד לבוררות, ואיני קשור חוזית לאף צד מהצדדים לבוררות
פניתי מיד למשטרה עם כל המסמכים, והיא מסרבת לפנות, וטוענת כי "לא מדובר בפלישה".
שאלותי:
1. בעובדות שציינתי האם אכן מדובר ב"פלישה" כטענתי.
2. אם כן - היש דרך לערער על החלטת המשטרה ולהכריחה לפנות?
תודה
בעובדות שציינתי האמנם אין זה פלישה.
אני משכיר של חנות, ולפי ההסכם יש סעיף האוסר על השוכר להעביר זכויות.
ניגשתי בתחילת החודש לחנות וראיתי שהיא סגורה. לאחר מס' ימים ראיתי שנפתחה והיא מופעלת ע"י אנשים שאינני מכיר.
בירור שערכתי העלה כי השוכר לקח הלוואה ונתן "כערבון" את החנות למלווה (ככל הנראה "שוק אפור").וכתוצאה מאי תשלום ההלוואה נערכה בוררות בין אשתו של השוכר (שאינני מכיר אותה, והיא לא צד להסכם השכירות שביני לבעלה (בלבד) לבין המלווה, והבורר החליט שהוא ממנה נאמן מטעם המלווה להפעלת החנות...
למותר לציין שלא הייתי צד לבוררות, ואיני קשור חוזית לאף צד מהצדדים לבוררות
פניתי מיד למשטרה עם כל המסמכים, והיא מסרבת לפנות, וטוענת כי "לא מדובר בפלישה".
שאלותי:
1. בעובדות שציינתי האם אכן מדובר ב"פלישה" כטענתי.
2. אם כן - היש דרך לערער על החלטת המשטרה ולהכריחה לפנות?
תודה
בעובדות שציינתי האמנם אין זה פלישה.
העברת זכות שכירות במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
כעקרון נראה כי אין מדבור בפלישה אלא בהמחאת זכות שביצע מי שהיה בעל זכות החזקה בנכס.
אמנם יש בהסכם סעיף שאוסר על השוכר להעביר זכויות אך הוא בכל זאת עשה כן ובכך הפר את החוזה כלפיך. הנמחה לא בדק (או שלא עניין אותו) אם יש לשוכר זכות או לא.
בכל מקרה זה משאיר אותך עם עילות תביעה אזרחיות ויהיה עליך לפנות לבית משפט בתביעת פינוי ובתביעות כספיות.
אמנם יש בהסכם סעיף שאוסר על השוכר להעביר זכויות אך הוא בכל זאת עשה כן ובכך הפר את החוזה כלפיך. הנמחה לא בדק (או שלא עניין אותו) אם יש לשוכר זכות או לא.
בכל מקרה זה משאיר אותך עם עילות תביעה אזרחיות ויהיה עליך לפנות לבית משפט בתביעת פינוי ובתביעות כספיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לדירה שניתנה במתנה
רומן
16/02/10
אני בחור רווק ואבי רכש לי לפני שנה דירה והיא רשומה על שמי, כרגע אני משכיר את הדירה ולא גר בה. קיבלתי הצעה למכירה הדירה ואני רוצה לדעת מתי אני יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
תקופת צינון במכירת דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
להלן הוראות החוק:
סייג לדירה
שנתקבלה במתנה
חוק (מס' 8)
תש"ם–1980
49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה —
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה — שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה — שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי — שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 — שנה אחת.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה —
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.
סייג לדירה
שנתקבלה במתנה
חוק (מס' 8)
תש"ם–1980
49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה —
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה — שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר — עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה — שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי — שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 — שנה אחת.
(ב) מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
(ג) לענין סעיף זה —
(1) יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;
(2) אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
ליאור
16/02/10
שלום,אני שוכר דירה עם ידידה שלי ושותפה. הידידה גרה איתי בחדר והשותפה גרה בחדר נפרד. עד כה שילמתי חצי מדמי השכירות ואת החצי השני שילמה השותפה. כעת היא טוענת שהיא צריכה לשלם שליש משכר הדירה למרות שהשותפה גרה בחדר שלי. הידידה נמצאת מתחילת החוזה, כמו גם השותפה.האם טענתה נכונה או שהיא צריכה לשלם חצי משכר הדירה? מה לגבי תשלומי המיסים?תודה.
אין פה שאלה משפטית
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
ליאור
16/02/10
השאלה המשפטית היא האם אני יוכל לתבוע את השותפה אם היא תשלם רק שליש במקום חצי?
יש לי בעיה
שלמה כמקר
16/02/10
אני גר עם בדירת שלושה חדרים (סלון ושני חדרי שינה) עם זוג. עקב סיכסוך ביינו אנו מפצלים את החשבונות. עכשיו הזוג חי בחדר אחד ואני בשני. שלושתנו חתומים על החוזה. האם אפשר לחלק את החשבונות לשלוש והאם את השכר הדירה? אשמח לקבל תשובה בקדם..
פיצול תשלומים
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
את החשבונות לא ניתן לפצל מאחר ומדובר במונה דירתי אחד (מים, חשמל, גז).
אם על פי הסכם השכירות אתם שוכרים את הדירה ביחד ולחוד, הרי שגם את שכר דירה עליכם לשלם ביחד ולחוד והכוונה היא כי כל אחד מכם בנפרד אחראי למלוא תשלום דמי השכירות. קשה להאמין שהמשכיר יסכים לשנות מתנאי ההסכם ושכל אחד ישלם את חלקו בלבד.
אם על פי הסכם השכירות אתם שוכרים את הדירה ביחד ולחוד, הרי שגם את שכר דירה עליכם לשלם ביחד ולחוד והכוונה היא כי כל אחד מכם בנפרד אחראי למלוא תשלום דמי השכירות. קשה להאמין שהמשכיר יסכים לשנות מתנאי ההסכם ושכל אחד ישלם את חלקו בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
lasri235
15/02/10
קניתי מאחי נכס שהיה מושכר כעסק לשוכר חוזה עד 2013 האם אני חייב לכבד את החוזה כבעלים חדש או יכול לדרוש פינוי או חוזה חדש.תודה רבה למומחים
רכישת נכס מושכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
לשוכר ישנה זכות שכירות עד 2013 וכולל זכות לחזקה ושימוש בנכס.עליך לכבד את הסכם השכירות ואינך יכול לדרוש פינוי או שינוי ההסכם אלא אם השוכר הסכים לכך או הפר את הסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת שם הדירה על שמי
נוגה
15/02/10
שלום, יש לי דירה שקניתי במו כספי והוריי רשומים עליה, מטעמים שונים. ( בהסכמתי) היום אני רוצה להבטיח את בעלותי עליה - לא בטאבו אלא להכין הסכם רכוש שהדירה הזו שלי, מחשש שיקרה משהו להוריי ואצטרך לעמוד מול אחי בעניין דירה.
הורי טוענים שהם צעירים מדי ולארוצים לכתוב צוואה. איזה סוג אחר של הסכם אמין ובטוח אפשר להכין?
הורי טוענים שהם צעירים מדי ולארוצים לכתוב צוואה. איזה סוג אחר של הסכם אמין ובטוח אפשר להכין?
תגובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
מדובר ביעוץ משפטי שלא נוכל לתת במסגרת הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה לשעבר שמטריד ומאיים!
מרב ויפעת
15/02/10
שלום רב, גרתי בדירה ששכרתי בתל אביב במשך שלוש שנים. כשנכנסתי לדירה בשנה הראשונה, היה לנו חוזה חתום, בשנתיים הבאות גרתי שם ללא חוזה. לפניי מס' חודשים, החלטתי לעזוב את הדירה, כמסוכם ביני לבין בעל הדירה על פי החוזה היחיד שנחתם (אשר פג תוקפו בתום שנת השכירות הראשונה), הודעתי לו חודש מראש על עזיבתי, כמו כן, על מנת לעזור לו, פרסמתי את הדירה עבורו ושלחתי אליו אנשים בלי סוף, הוא מצידו, לא מצא אף אדם שנשלח אליו כמתאים. אני אף פיניתי עבורו מיוזמתי את הדירה עשרה ימים לפניי התאריך שסוכם עליו (כמובן ששילמתי עבור ימים אלו), כדי שיהיה לו זמן לשפץ ולסדר את הדירה (שהייתה במצב מאוד מוזנח, על סף מסוכן, אך כשגרתי שם הוא סירב לתקן...). אני מבחינתי, פעלתי לפי מה שסוכם, אך הוא מבחינתו, מאז שעזבתי את הדירה, מסרב בכל תוקף להחזיר לי את השיקים ומאיים שיעביר אותם לשוק האפור, טוען טענות שווא שהוא הלווה לי כסף ואני חייבת לו כספים (מה שלא היה ולא נברא!), שולח את הבנים שלו לאיים עליי, מתקשר בשעות מאוחרות, צועק עליי ומאיים בעצמו! אני לא מצליחה להבין למה הוא מצא לנכון לאמלל אותי בצורה פושעת שכזו, אני לא מסוגלת יותר לעבור על כך בשתיקה או להמתין שייעזוב אותי לנפשי! מה אני יכולה לעשות? האם יש מקום לתביעה? לתלונה במשטרה? מה עליי לעשות כדי לסיים את העיניין ולקבל בחזרה את השיקים שלי?
אשמח לקבל ייעוץ מכם, איך עליי לנהוג...
תודה רבה!
אשמח לקבל ייעוץ מכם, איך עליי לנהוג...
תודה רבה!
לדעתי ניתן לפנות למשטרה
ירוחמי
15/02/10
על הטרדות ואיומים. כמו כן הוא זה שצריך לדאוג,מכיוון שגרת שם ללא חוזה.
בעניין השיקים.השוק האפור לא בטוח שיתעסק איתו ,כי אין מאחוריהם שום כיסוי. וגם על זה ניתן לפנות למשטרה בטענה שהשקים נגנבו, ואו שמוחזקים אצלו בניגוד לחוק.
בעניין השיקים.השוק האפור לא בטוח שיתעסק איתו ,כי אין מאחוריהם שום כיסוי. וגם על זה ניתן לפנות למשטרה בטענה שהשקים נגנבו, ואו שמוחזקים אצלו בניגוד לחוק.
מה ניתן לעשות נגד פולשת?
ירוחמי
15/02/10
שלום לכם. אמא שלי ביחד עם האחים שלה,ירשו דירה מהוריהם,הסבתא השאירה צוואה נוטריונית והסבא לא, אך עדין לא נעשה צו ירושה.
אחת הנכדות של המורישים,שאמא שלה יורשת,ולא נעשה לה צו ירושה, פלשה לדירה כבר 3 שנים.האם היורשים של הדירה, יכולים מבחינה משפטית להזמין שיפוצניק "שישפץ" את הדירה כך שהפולשת לא תוכל לגור בה? האם בשביל זה צריך אישור מהמשטרה או בית המשפט?או פשוט למצוא שיפוצניק שיסכים לעשות את העבודה? האם הפולשת יכולה לתבוע ואו להתלונן נגד השיפוצניק?
אחת הנכדות של המורישים,שאמא שלה יורשת,ולא נעשה לה צו ירושה, פלשה לדירה כבר 3 שנים.האם היורשים של הדירה, יכולים מבחינה משפטית להזמין שיפוצניק "שישפץ" את הדירה כך שהפולשת לא תוכל לגור בה? האם בשביל זה צריך אישור מהמשטרה או בית המשפט?או פשוט למצוא שיפוצניק שיסכים לעשות את העבודה? האם הפולשת יכולה לתבוע ואו להתלונן נגד השיפוצניק?
חזקה במקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
16/02/10
אין מחלוקת שלנכדה (הפולשת) יש חזקה במקרקעין. השאלה היא מה מעמדה המשפטי. מאחר ואין מדובר בפלישה טריה, אלא חלפו שלוש שנים, נראה כי מעמדה יכול להיות אחד משניים. או שהיא בר רשות במקרקעין מכח רשות שניתנה לה ע"י מי מבעלי הזכויות או שהיא ברת רשות מכללא (קיבלה רשות על דרך השלילה מאחר ואף אחד לא ביקש ממנה לפנות. מעין הסכמה שבשתיקה).
בכל אחת מהחלופות לעיל, בעל המקרקעין רשאי לבטל רשות שימוש במקרקעין על ידי הודעה על כך למחזיק בתוספת דרישה לפנות את המקרקעין.
בהעדר הסכמה לפנות את הנכס יהיה על בעלי הזכויות לפנות לבית המשפט ולהוציא צו פינוי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בכל אחת מהחלופות לעיל, בעל המקרקעין רשאי לבטל רשות שימוש במקרקעין על ידי הודעה על כך למחזיק בתוספת דרישה לפנות את המקרקעין.
בהעדר הסכמה לפנות את הנכס יהיה על בעלי הזכויות לפנות לבית המשפט ולהוציא צו פינוי.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
מירי
15/02/10
כשהייתי כבת 17 וחצי, ביהמ"ש קבע בפסק דין, כי הדירה של הורי תעבור לבעלותי המלאה בטאבו (בגין כספים רבים שאבי לקח ממני ולא החזיר), כמו כן לאחי ואחותי חלקים בירושה על פי דין מאז מות אימי ז"ל. יחד עם פסק הדין חתמתי אז על הסכם בו התחייבתי שאבי יוכל לגור בדירה עד 120, והתחייבתי שלא להגיש כל תביעה כנגד אבי.
לפני מספר שנים אבי התחתן ונולדה לו ילדה ומאז הוא מתגורר בבית יחד עם אשתו השנייה והילדה. שאלתי כיום: האם עלי לבצע איזשהוא הליך על מנת להגן על זכיותי והאם לאשתו השניה קמות עכשיו זכויות מאחר והיא גרה בבית (בערך כ - 7 שנים), למרות שהבית כולו בבעלותי ואיני יכולה לתבוע את אבי. בדגש כי מלבד הזכות שיש לו לגור בבית אין לו כל זכות רשומה אחרת.
מה מצבי המשפטי?
אודה לכם מראש על שיתוף הפעולה
לפני מספר שנים אבי התחתן ונולדה לו ילדה ומאז הוא מתגורר בבית יחד עם אשתו השנייה והילדה. שאלתי כיום: האם עלי לבצע איזשהוא הליך על מנת להגן על זכיותי והאם לאשתו השניה קמות עכשיו זכויות מאחר והיא גרה בבית (בערך כ - 7 שנים), למרות שהבית כולו בבעלותי ואיני יכולה לתבוע את אבי. בדגש כי מלבד הזכות שיש לו לגור בבית אין לו כל זכות רשומה אחרת.
מה מצבי המשפטי?
אודה לכם מראש על שיתוף הפעולה
זכויות האב בדירה
|עו"ד עזרא שרון
15/02/10
יש לבחון את כלל המסמכים המשפטיים כדי להשיבך ובכלל זה- האם זכות המגורים של אביך כוללת גם את משפחתו החדשה.
השכרת דירה ללא חוזה
נעה
15/02/10
לאבי הגר בחו"ל יש דירה בגבעתיים אשר השכרתי אותה למענו. אני חתומה על חוזה שכירות אולם אין לי ייפוי כוח מטעמו. האם החוזה תקף? האם הדייר שגר בדירה שנתיים ושילם את השכירות אלי למעשה מתגורר ללא חוזה ותיתכן כי יש לו חזקה על הבית?
מומלץ כי תקבל יפוי כוח כעת, בדיעבד
|עו"ד עזרא שרון
15/02/10
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
