פורום נדל"ן

אם אינך זכאי לפטור, תקבל שומה מנופחת הואיל וממילא לא הגשת מלכתחילה נתונים אשר יאפשרו הוצאת שומה התואמת את עובדות המקרה הספציפי.
לא יתנו לך "הזדמנות" להגיש שומה חדשה, על מש"ח כחול.
השומה צוברת הפרשי הצמדה וריבית גבוהים.
מומלץ לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי.

למעשה, מדובר בתביעת נזיקין. אם השכן התרשל בעת בניית הקיר וגרם לנזק, הוא צריך לפצות.
לעניין סמכות- נא לפנות לפורום בתי משפט.

יש לבחון את פרטי הנאמנות בעסקה הספציפית. פנה לעו"ד המייצג אותך בעסקה.

ניתן לפנותך אם לא הוסכם, בע"פ או אחרת, על הארכת תקופת השכירות. אורך תקופת ההודעה המוקדמת נגזרת מנסיבות המקרה עצמו.

טיפול מעבר לכך- טעון הסכמת כל השכנים.

ברור שנתקן את מקום הרטיבות - שהיא נקודתית  השאלה היא האם אנחנו מחוייבים לסייד את כל התקרה ( רוב התקרה יבשה) והבקשה לסיוד היא מבחינת יופי בלבד.

אם לא מותר לך, על פי ההסכם, לקצר את תקופת השכירות, אזי אינך רשאי לעזוב, ללא הסכמת המשכיר, גם במקרה בו אתה ושתופך אינכם מסתדרים.

תשומת לבך לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971:

. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —
(1) בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

לפיכך, לענ"ד, התנגדות המשכיר בנסיבות אלה (בהם אתה מציע להביא דייר חלופי שייכנס לנעליך) היא סירוב מטעמים בלתי סבירים.

גם עקרון תום הלב שחל מכח דיני החוזים וספיצפית בסעיף לחוק השיכורת והשאילה פועל לטובתך במקרה זה.

עוד סעיף שפעול לטובתך בעניין זה הוא סעיף 3:

פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה — לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.

גם כאן, לענ"ד, צדדים סבירים כלשון חוק היו רואים בדרך שאתה מציע היו רואים בו נוהג שחל בעסקאות שכירות, בעיקר בהשכרת דירה לשותפים.

יחד עם זאת, אני מציע שתפנה לעו"ד, על מנת שיבדוק את החוזה ויוודא שאין משהו שפספסתובמידת הצורך יוציא מכתב שעשוי להספיק לצורך זה.

על מתווך בלעדי לפעול, כקבוע בחוק, לקידום המטרה.
מאידך, אל לך לעשות פעולה אשר תכשיל את פעולת המתווך (כגון- ניהול מו"מ מאחורי גבו).
על מתווך להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.
שאלת הזכאות לשכ"ט נגזאת מהתשובה לשאלה באיזה מטווח האפשרויות הנ"ל אתם נמצאים.
במסגרת הפורום אנו יכולים להשיב בכלליות בלבד, ולא לתת חו"ד פרטניות המצריכות מטבע הדברים בירור מעמיק יותר.

זכויותיכם וחובתכם יגזרו מההסכם עליו חתמתם (שאיננו בפנינו) ובדיקה משפטית לעומק בדבר זכויותיכם לקבלת פיצויים, ו/או אי תשלום הצמדה למדד וכד.
יתכן מאוד כי הקבלן יתנה את המסירה בכך שתותרו על הטענות נגדו, ולכן מומלץ לפנות מיידית לייעוץ.

הכוונה לשכירות "רגילה".

רישום הבית המשותף עשוי, במקרים רבים, להיות הליך ארוך, ובמקרים רבים (לא תמיד) מתחיל בביצוע רה פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע).
עו"ד חדש צריך לקבל יצוג מכל השכנים וכן תשלום שכ"ט- השאלה אם זה מעשי מבחינתכם.

נראה לי כי אם תהיה פנייה מסודרת לעו"ד מאת עו"ד- הוא לא יוכל להתעלם מכך וישיב.

חוק המכר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו.
יש מקרים בהם עם מועד המסירה גם פוקע תוקף הערבויות.
יש מקרים בהם מקובל שעוה"ד של הקבלן מחזיק בנאמנות עד להתקיים התנאי הקבוע בחוק/בהסכם.
הערבויות אינן לנצח.
יש לבחון את הסטוס המשפטי של הדירה ולעיין בהסכם כדי להשיבך ספציפית למקרה שלך.

בברכה,
שרון עזרא, עו"ד

יש לבצע התיקון בפני המפקחת, ע"י עו"ד.

אורך התקיון-תלוי בנסיבות המקרה הספציפי, זריזות עוה"ד , זריזות המפקחת וכד.

שאלת שאלה מורכבת שמחייבת בדיקה לפי דיני המקרקעיו ולפי דיני הירושה.

על פניו, לשותף במקרקעין יש זכות סירוב ראשון כלפי השותף האחר. לכן, אתה זכאי לקבל את הנתונים של המכירה, כי יש לך זכות (שיכול להיות שכיום היא כבר לא מעשית ליישום) לרכוש את החלק של האח באותו המחיר שבו הוא מכר לקונה בפועל. כלומר אחיך היה חייב לפנות אליך ולהציע לך לקנות את חלקו במחיר בו הוא עמד למכור, ורק אם היית מסרב, הוא היה רשאי לבצע את העסקה.

מאידך, יש לבדוק לפי דיני הירושה, האם קיימים ביניכם (טרם מתן צו קיום צוואה או ירושה לפי העניין, אם לאניתן) יחסי שותפות במקרקעין.

בכל מקרה, הנושא אינו מעניינו של מש"ח, והוא אינו חייב (וכנראה שאפילו אינו רשאי) לספק לך נתונים אלה ללא צו שיפוטי.

נראה לי שעומדות בפניך 2 אלטרנטיבות:

1. לוותר, ולו גם בשל שמירת יחסי משפחה תקינים.
2. לפנות לייעוץ משפטי, ובמידת הצורך לנקוט בהליך משפטי לצורך ביטול העסקה ואכיפת זכות הפידיון שלך ולחלופין, קבלת פיצוי כספי בגין ההפרה.

ההחלטה כמובן היא שלך בלבד.

יש להגיש דיווח לרשויות המס.
מש"ח כחול
מסמכים- לפי נסיבות העסקה הספציפית.

אין קנסות. יכול להיות שיש לכך השלכה על שיעור מס שבח בעת מכירת הדירה. יש לפנות ליעוץ משפטי

יוער, כי אם הדירה משמשת כעסק, זה יכול בעתיד לפגוע בפטור ממס שבח. הפטור ניתן רק ל"דירות מגורים".
יש לבדוק ענין זה מול עו"ד.

הכל תלוי בשאלה כמה עוה"ד עבדה בעסקה הקודמת ומה סיכמתם ביניכם במקרה שההסכם יבוטל.

המונח נוהל "פירוק זכאות" איננו מוכר לי, ובכל מקרה פורום נדלן לא עוסק בעניין זה.