פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול חוזה שכירות
רעות
11/07/10
שלום לכם
אני ובעלי חתמנו על חוזה שכירות לפני כמעט חודש, מאז התבשרנו כי עלנו להעתיק את מגורנו בשל עבודתו של בעלי ולא נוכל להשיאר בדירה. במעמד החתימה שאל בעלי מה יקרה ומסיבות כלשהם לא נוכל להישאר בדירה?, אז בעל הדירה אמר שאין בעייה רק שנמצא לו משהו שישכור את הדירה במקומנו, אך דבר זה לא נכתב בחוזה.
בעל הדירה נמצא כרגע בחול (אנחנו מחכים לו על מנת לשוחח איתו) רצינו לדעת האם יש לנו אפשרות לצאת מהחוזה, אנחנו מאוד לחוצים ומוכנים לחפש שוכר חדש ולהמשיך לשלם עד שנמצא שוכר חדש אבל האם יש לנו סיכוי לצאת מהחוזה.
תודה
אני ובעלי חתמנו על חוזה שכירות לפני כמעט חודש, מאז התבשרנו כי עלנו להעתיק את מגורנו בשל עבודתו של בעלי ולא נוכל להשיאר בדירה. במעמד החתימה שאל בעלי מה יקרה ומסיבות כלשהם לא נוכל להישאר בדירה?, אז בעל הדירה אמר שאין בעייה רק שנמצא לו משהו שישכור את הדירה במקומנו, אך דבר זה לא נכתב בחוזה.
בעל הדירה נמצא כרגע בחול (אנחנו מחכים לו על מנת לשוחח איתו) רצינו לדעת האם יש לנו אפשרות לצאת מהחוזה, אנחנו מאוד לחוצים ומוכנים לחפש שוכר חדש ולהמשיך לשלם עד שנמצא שוכר חדש אבל האם יש לנו סיכוי לצאת מהחוזה.
תודה
ביטול חוזי שכירות
עו"ד שזר תומר
11/07/10
חבל כי לא הגנתם על עצמכם בחוזה השכירות, אולם, באם תמצאו שוכר חלופי, אשר מוכן לשלם את אותו סכום שאתם תשלמו, ויעמיד את אותה ערובה, ואין כל שינוי לרעה מצד הבעלים (לדוגמא תמצאו זוג כמובן, ולא גרושה עם ילדים...), אז אני מניח כי הבעלים לא יתנגד, ואם יתנגד, הרי שאם וכאשר הדבר יגיע לפתחו של ביהמ"ש, הדבר יעמוד לא לרועץ (יש מושג משפטי שנקרא הקטנת הנזק - והוא לא עמד בו). בכל מקרה, אני ממליץ להודיע על כך בכתב לבעלים, ולגבות את המכתב במשלוח בדואר רשום, רצוי אף במקרה המסובך שלכם להעזר בעו"ד שילווה את שינוי השוכרים וידאג כי תקבלו בחזרה לידכם את הבטוחות.
העברה ללא תמורה לכלה
שחר
11/07/10
אבא שלי ואני רשומים יחד בנכס. הוא מעוניין להעביר את החלק שלו לאשתי ואליי (היא אינה רשומה בנכס מכיוון שהוא בבעלותי עוד לפני שהכרנו). האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה של החלק שלו ישירות לאשתי?במידה ולא, האם העברה ללא תמורה של החלקו של אליי, מקנה לאשתי אוטומטית זכות שווה בנכס?
הבהרות
שחר
11/07/10
הבהרות לגבי השאלה ששאלתי:* ההעברה ללא תמורה - הכוונה להעברה ללא תמורה לקרוב. הבנתי שיש משמעות בנושא המס ולכן ההבהרה.* לאבי יש נכס אחר בנוסף. האם יש משמעות לכך מבחינת המס כשמבצעים ההעברה ללא תמורה לקרוב?
לשלם למנהל מקרקעי ישראל או לא?
יובל
11/07/10
ברשותי קרקע לבנייה בהרחבה של המושב. פניתי למנהל מקרקעי ישראל על מנת לרשום את הקרקע על שמי ונדרשתי לשלם 31 אחוז מערכה כפי שקבע שמאי. אין לי כוונה לבנות במקום ואני מתכנן למכור את הקרקע בעוד כמה שנים.
לשלם? לא לשלם? אפשר יהיה למכור אח"כ? הקונה יצטרך לשלם שוב 31 אחוז? מה האפשרויות העומדות בפני?
לשלם? לא לשלם? אפשר יהיה למכור אח"כ? הקונה יצטרך לשלם שוב 31 אחוז? מה האפשרויות העומדות בפני?
העברת בעלות ממינהל לטאבו
עו"ד שזר תומר
11/07/10
יש לבדוק עבור מה התשלום, אני יכול רק להניח כי מדובר בהיוון. אולם - יש לבדוק את המסמכים. יתכן כי ניתן למכור את הנכס כמו שהוא. לחלופין, יתכן כי שווה להוון כי גם המחיר של המגרש יעלה בהתאם- יש לבדוק בדיוק מה מקור החיוב .
באופן כללי אני יכול לומר לגבי העברת בעלות ממינהל לטאבו כך:
לפני כ- 3 שנים אימצה הממשלה את ועדת גדיש, שקבעו בין היתר כי יש לצמצם את החיכוך בין האזרחים למינהל מקרקעי ישראל. אחת הדרכים האופרטיביות לצורך יישום המלצה זו היתה הענקת זכות בעלות לחוכרים בבנייה מהוונת למגורים. בדרך זו יתנתק החוכר מהמינהל ולא יזדקק לאישורו בכל הפעולות הנוגעות לנכס שבבעלותו, כגון: רישום משכנתא, העברת זכויות, היתר בניה וכו'.
כמו כן הבעלות בנכס תאפשר לחוכר לבצע את כל הפעולות המפורטות לעיל בצורה פשוטה, יעילה ומיידית.
התשלומים שמבוצעים בדרך כלל, הינן היוון ואגרות למדינה.
באופן כללי אני יכול לומר לגבי העברת בעלות ממינהל לטאבו כך:
לפני כ- 3 שנים אימצה הממשלה את ועדת גדיש, שקבעו בין היתר כי יש לצמצם את החיכוך בין האזרחים למינהל מקרקעי ישראל. אחת הדרכים האופרטיביות לצורך יישום המלצה זו היתה הענקת זכות בעלות לחוכרים בבנייה מהוונת למגורים. בדרך זו יתנתק החוכר מהמינהל ולא יזדקק לאישורו בכל הפעולות הנוגעות לנכס שבבעלותו, כגון: רישום משכנתא, העברת זכויות, היתר בניה וכו'.
כמו כן הבעלות בנכס תאפשר לחוכר לבצע את כל הפעולות המפורטות לעיל בצורה פשוטה, יעילה ומיידית.
התשלומים שמבוצעים בדרך כלל, הינן היוון ואגרות למדינה.
עיקול מעירייה – האם ניתן לצרף לפשיטת רגל?
סוניה
11/07/10
שלום רב, לאמי מספר תיקים בהוצל"פ ואנו פועלים בהגשת "פשיטת רגל"
יש לה עיקול בחשבון הבנק עקב חוב ארנונה.
האם ניתן לבקש מבית המשפט לחבר את החוב הנ"ל לתהליך פשיטת הרגל?
האם ניתן לבקש מבית משפט שהעיקול יוסר מחשבונה כיוון שהיא מתקיימת מכספי הבטחת הכנסה בלבד ואין באפשרותה לשלם את החוב הנ"ל?
באם הדירה המדוברת נמצאת אצל כונס נכסים, האם החוב לא אמור להיעצר או לעבור לכונס נכסים?
תודה מראש
סוניה
יש לה עיקול בחשבון הבנק עקב חוב ארנונה.
האם ניתן לבקש מבית המשפט לחבר את החוב הנ"ל לתהליך פשיטת הרגל?
האם ניתן לבקש מבית משפט שהעיקול יוסר מחשבונה כיוון שהיא מתקיימת מכספי הבטחת הכנסה בלבד ואין באפשרותה לשלם את החוב הנ"ל?
באם הדירה המדוברת נמצאת אצל כונס נכסים, האם החוב לא אמור להיעצר או לעבור לכונס נכסים?
תודה מראש
סוניה
עיקול עירייה- פשיטת רגל
עו"ד שזר תומר
11/07/10
סוניה שלום,
אם זכרוני איננו בוגד בי, כבר דיברנו בטלפון על המקרה...
בכל מקרה:
באופן עקרוני, עיריות אינן מחויבות לפתוח תיק הוצל"פ כנגד אזרחים החייבים להם כספים (בגין דוחו"ת חניה, ארנונה וכיו"ב) ויכולות לפתוח בהליך מינהלי לעיקול נכסיו של החייב. אם החוב הוא מלפני מועד צו הכינוס, אופן גביה כזה אינו חוקי. במקרה כזה על החייב להפנות תשומת ליבו של היועץ המשפטי של העיריה לצו הכינוס ואם הדבר אינו מועיל יש לפנות בבקשה מתאימה לביהמ"ש המחוזי, שיורה על הפסקת הליך הגביה- תעזרי בעו"ד שמייצגת את האימא בפש"ר.
אם החוב נוצר בתקופה שבה כונס הנכסים מכר את הבית - אז יש להפנות את האצבע לכונס הנכסים אשר היה אמור לשלם מהתקבול את כל החובות על הבית.
אם זכרוני איננו בוגד בי, כבר דיברנו בטלפון על המקרה...
בכל מקרה:
באופן עקרוני, עיריות אינן מחויבות לפתוח תיק הוצל"פ כנגד אזרחים החייבים להם כספים (בגין דוחו"ת חניה, ארנונה וכיו"ב) ויכולות לפתוח בהליך מינהלי לעיקול נכסיו של החייב. אם החוב הוא מלפני מועד צו הכינוס, אופן גביה כזה אינו חוקי. במקרה כזה על החייב להפנות תשומת ליבו של היועץ המשפטי של העיריה לצו הכינוס ואם הדבר אינו מועיל יש לפנות בבקשה מתאימה לביהמ"ש המחוזי, שיורה על הפסקת הליך הגביה- תעזרי בעו"ד שמייצגת את האימא בפש"ר.
אם החוב נוצר בתקופה שבה כונס הנכסים מכר את הבית - אז יש להפנות את האצבע לכונס הנכסים אשר היה אמור לשלם מהתקבול את כל החובות על הבית.
תוספת בנייה על גג
ש
10/07/10
לאחר אסיפת דיירים וקבלת שמאות, חתמנו עם הדיירים כי אנו רוכשים מהם את הגג שמעל דירתנו כדי להצמידו לדירתנו ולבנות חדר על הגג.כל הדיירים חתמו על הגרמושקה לעירייה ואנו עומדים לפני קבלת היתר הבנייה. עדיין לא הצמדנו את הגג לדירתנו בטאבו. שאלתי היא האם לאחר קבלת ההיתר נוכל לגשת לטאבו ולהצמיד את הגג לדירתנו או שנצטרך להחתים שוב את הדיירים?!
הצמדד גג - רישום בטאבו
עו"ד שזר תומר
11/07/10
למיטב ידיעתי - כן . שהרי על-פי חוק המקרקעין יש לבקש הסכמה בחתימה פורמלית של מי שבבעלותם שלושה-רבעים מהדירות, ושני-שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. רוב זה מאפשר להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך כך.
לאור מורכבות הנושא, רצוי עד מאוד להעזר בעו"ד שיבצע את חתימת הדיירים, והרישום בטאבו.
לאור מורכבות הנושא, רצוי עד מאוד להעזר בעו"ד שיבצע את חתימת הדיירים, והרישום בטאבו.
בניה רוויה לבית צמוד קרקע
בתיה
10/07/10
האם רכישת בית בודד בכפר ורדים מיד שניה נחשב לבניה רוויה או לא?
ה"ל לשם קבלת משכנתא
ה"ל לשם קבלת משכנתא
בניה רוויה
עו"ד שזר תומר
11/07/10
לא כל כך הבנתי את השאלה, אולי זה יעזור, זו ההגדרה של בניה רוויה על פי מנהל מקרקעי ישראל:
בניה רוויה :
"בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על
פי חוק המקרקעין התשכ"ט 1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו
ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת."
אם זה לא עוזר, אפשר לשאול את הבנק , או את עו"ד ששכרתם לצורך ייצוג העסקה.
בניה רוויה :
"בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על
פי חוק המקרקעין התשכ"ט 1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו
ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת."
אם זה לא עוזר, אפשר לשאול את הבנק , או את עו"ד ששכרתם לצורך ייצוג העסקה.
איך משלמים לקבלן כשהבנק שובת?
ויקטור
10/07/10
שלום,
אני מעוניין לקנות בית ויש צורך לעשות תשלום ראשון של 15% משווי הנכס במעמד חתימת החוזה. הבעיה שהבנק שלי שובת, מה עושים ?
תודה רבה ֱ
אני מעוניין לקנות בית ויש צורך לעשות תשלום ראשון של 15% משווי הנכס במעמד חתימת החוזה. הבעיה שהבנק שלי שובת, מה עושים ?
תודה רבה ֱ
תשלום לקבלן שהבנק שובת
עו"ד שזר תומר
11/07/10
אני מקווה כי שכרת עו"ד שייצג אותך בעסקת המכר מול הקבלן, כיוון שעו"ד של הקבלן - לא מייצג אותך...
באם שכרת עו"ד, אני מניח כי הוא הכניס סעיף הגנה, לפיו במקרה של שביתה במשק או בבנקים - מועדי התשלום נדחים בהתאם.
באם לא שכרת עו"ד, אני ממליץ לעבור את החוזה ולחפש סעיף שכזה, במקביל להודיע לקבלן על האיחור וסיבת האיחור - גם אם אין סעיף כזה, יש קבלנים שמתחשבים.
בהצלחה.
באם שכרת עו"ד, אני מניח כי הוא הכניס סעיף הגנה, לפיו במקרה של שביתה במשק או בבנקים - מועדי התשלום נדחים בהתאם.
באם לא שכרת עו"ד, אני ממליץ לעבור את החוזה ולחפש סעיף שכזה, במקביל להודיע לקבלן על האיחור וסיבת האיחור - גם אם אין סעיף כזה, יש קבלנים שמתחשבים.
בהצלחה.
סכסוך בעקבות דליפת מי שופכין מצינור ישן
אתי
10/07/10
שלום, אני נציגת וועד הבית (חדשה) בבניין משותף. בניין זה ישן מאוד ולפני כחודשיים החלה דליפת מים מצינור מי השופכין של שלולשת הדיירים מהכניסה הסמוכה לכניסה בה אני גרה, וביננו פיר משותף בו נמצאת הצנרת. הפיר התמלא במים ובעקבות, אף יתושים וריח צחנה. אני גרה בקומה הראשונה וייתכן שמצב זה אף ייפגע בעתיד ברטיבות כתוצאה ממצב זה ואף יותר מזאת יהווה מפגע תברואתי.פניתי אל הדיירים מס' פעמים וללא הועיל, לטענתם אין להם אפשרות כלכלית לתיקון הצנרת.מה באפשרותי לעשות? תודה
דליפה מצינור ישן
עו"ד שזר תומר
10/07/10
ניתן לפנות למפקח את הבתים המשותפים- יש לעניין בתקנון של הבניין תחילה, או לחלופין לפנות לביהמ"ש השלום. בסיטואציות מסויימות ניתן לחייב את הדיירים האחרים לשלם את חלקם.
תקיפות מסמך הסכמה של השכנים למוכר הנכס
משקיעששוקע
10/07/10
אני מבקש לשאול לגבי מסמך הסכמה של השכנים לזכויות מסוימות בנכס (יש נכס אחד שבו יש כזה מכתב למוכר לגבי הסכמה על חלוקת החניות בבנין, ללא רישום חוקי אחר. ונכס אחר שבו הסכמה לגבי בניית יחידה על הגג)השאלה גם לגבי מכתב שנוסח באופן עצמאי ע"י הדיירים, וגם לגבי מכתב שנוסח ע"י עו"ד - השאלה העקרונית היא - האם בכל אחד מהמקרים, כשאני קונה את הנכס האם ההסכמה עוברת אוטומטית אלי ? או שאם במכתב כתוב שמו של המוכר, אני צריך להחתים שוב ?
חניה
עו"ד שזר תומר
10/07/10
תשאל השאלה מדוע ההסכמה לא נרשמה בטאבו? בכל מקרה, בשביל לענות על השאלה, יש לעיין במסמך... רצוי מאוד להתיעץ עם עו"ד שמלווה את עיסקת הרכישה, ואף להוסיף סעיף בעסקה עצמה.
הסרת גגון אסבסט
אורלי
10/07/10
שלום רב,
רכשתי דירה בבניין בת"א, קומה 2 מתוך 4. מעל מרפסת הדירה מעלי קיים גגון (בערך 8 מ"ר), מאסבסט גלי, מאלו שרואים לא מעט בת"א. לא זיהיתי את הגגון טרום הקנייה. הגגון כאמור שייך למרפסת הקומה מעלי ושוליו מעבר למרפסת (מעט מאד). האם מותר לי כדיירת מתחת לדירה עם הגגון לדרוש מבעלי הדירה מעלי להסיר את הגגון או לצבוע אותו או לעשות כל פעולה להעלמת הסיכון או מזעורו? אציין שיש לי ילדה קטנה ובריאותה מעל הכל. לא אהסס להשתתף בעלות למרות שאין לי כ"כ הרבה כסף נזיל - אם הוא יעשה לי בעיות. השאלה אם הוא חייב לי משהו? אגב יש לי חודשיים עד למעבר לדירה אז יש זמן לטפל, השאלה איך.
תודה רבה.
רכשתי דירה בבניין בת"א, קומה 2 מתוך 4. מעל מרפסת הדירה מעלי קיים גגון (בערך 8 מ"ר), מאסבסט גלי, מאלו שרואים לא מעט בת"א. לא זיהיתי את הגגון טרום הקנייה. הגגון כאמור שייך למרפסת הקומה מעלי ושוליו מעבר למרפסת (מעט מאד). האם מותר לי כדיירת מתחת לדירה עם הגגון לדרוש מבעלי הדירה מעלי להסיר את הגגון או לצבוע אותו או לעשות כל פעולה להעלמת הסיכון או מזעורו? אציין שיש לי ילדה קטנה ובריאותה מעל הכל. לא אהסס להשתתף בעלות למרות שאין לי כ"כ הרבה כסף נזיל - אם הוא יעשה לי בעיות. השאלה אם הוא חייב לי משהו? אגב יש לי חודשיים עד למעבר לדירה אז יש זמן לטפל, השאלה איך.
תודה רבה.
הסרת גגון אסבסט
עו"ד שזר תומר
10/07/10
ראשית, במקרה הגרוע ביותר ניתן לפנות למקפח על הבתים המשותפים, או לביהמ"ש השלום. מניסיוני - עדיף ורצוי לפתור את הבעיה בדרכי שלום תוך הצעה להשתתף בעלות הפירוק או החלפה של הגגון. שימי לב -תשובה שלא קשורה לפורום הזה, אבל פירוק הגג הוא הליך המסוכן באסבסט, שכן אז מתפזר האבק שלו, יש להעזר בחברות שמתמחות בפירוק גגות אסבסט - ניתן למצוא באינטרנט.
מס רכישה
סמיון
10/07/10
שלום יש לי דירה, קניתי עוד אחד ,כמה זמן יש לי לשלם מס רכישה?תודה.
מבקש להוסיף לזה שאלה נוספת
משקיעששוקע
10/07/10
מה התיחסות רשויות המס למי שמחזיק שני נכסים לצורכי השקעה, האם כבר מתיחסים אליו כעסק? האם לוקחים יותר מס הכנסה וכו ?ואני לא מתכוון לפטור ממס שבח והחוקים הרגילים החלים על הנכס.אלא התיחסות רשויות המס להכנסות השונות של הבעלים (כשיש לו הכנסות ממשכורת ומשני נכסים או שלושה )תודה רבה
בניין בן 40 שנה ללא טאבו
יגאל וייס
09/07/10
אני גר בבניין ברחובות בן 40 שנה. עוד בתהליך בניית הבניין הקבלן נפטר, ובגלל מאבקי ירושה או מכל סיבה אחרת, לא הוצא טאבו בזמנו לבניין. מאז ניסו כמה פעמים להוציא טאבו אך ללא הצלחה. כיום, 40 שנה אחרי, הבניין עדיין ללא טאבו. מה ניתן לעשות ??
בניין בן 40 שנה ללא טאבו
עו"ד שזר תומר
09/07/10
יש לאגד את הדיירים לנושא, ולשכור עו"ד אשר ירכז את הנושא אצלו, וינהל מאבק לצורך רישום הבית. כמובן, שיש להציג תחילה את כל המסמכים על מנת לבדוק את מורכבות ההליך.
התנגדות שכנים לבקשת פתיחת גן ילדים בבית פרטי
גבריאל
09/07/10
שלום רב
אני מתגורר בשכונה של בתים דו משפחתיים ולאחרונה קיבלתי מכתב מהועדה לתכנון ובנייה כי המשפחה הגרה בצמוד אליי לדו הגישה בקשה לפתיחת גן ילדים בביתה. אין ספק שזה יהווה מטרד גדול לשכונה ובעיקר לי.
1.כמובן שאני ושכנים נוספים מתנגדים נחרצות. האם קיים מס' מסוים או אחוז של שכנים ע"פ חוק כי אז תוסר הבקשה לאלתר?במידה ולא,מה ההליך המשפטי?
2.במכתב מצויין כי גם מס' הבית שלי ,משום מה,-אולי בגלל שזה דו משפחתי,כלול בבקשה וזאת ללא ידיעתי כמובן- האם זה ע"פ חוק?
3.ביתי עומד למכירה וכמובן שערך הבית יורד..- האם ע"פ חוק אני מחויב ליידע את הקונה בבקשה הנ"ל?
4.למיטב הבנתי כחלק מתהליך קבלת ההיתר לבקשה המועצה המקומית באיזור מגוריי אישרה את הבקשה.האם לא מתפקידם ליידענו-השכנים קודם?
תודה רבה.
אני מתגורר בשכונה של בתים דו משפחתיים ולאחרונה קיבלתי מכתב מהועדה לתכנון ובנייה כי המשפחה הגרה בצמוד אליי לדו הגישה בקשה לפתיחת גן ילדים בביתה. אין ספק שזה יהווה מטרד גדול לשכונה ובעיקר לי.
1.כמובן שאני ושכנים נוספים מתנגדים נחרצות. האם קיים מס' מסוים או אחוז של שכנים ע"פ חוק כי אז תוסר הבקשה לאלתר?במידה ולא,מה ההליך המשפטי?
2.במכתב מצויין כי גם מס' הבית שלי ,משום מה,-אולי בגלל שזה דו משפחתי,כלול בבקשה וזאת ללא ידיעתי כמובן- האם זה ע"פ חוק?
3.ביתי עומד למכירה וכמובן שערך הבית יורד..- האם ע"פ חוק אני מחויב ליידע את הקונה בבקשה הנ"ל?
4.למיטב הבנתי כחלק מתהליך קבלת ההיתר לבקשה המועצה המקומית באיזור מגוריי אישרה את הבקשה.האם לא מתפקידם ליידענו-השכנים קודם?
תודה רבה.
גן ילדים בלב שכונת מגורים
עו"ד שזר תומר
09/07/10
מנסיוני בתחום, יש מספר דרכים להתמודד עם הנושא, דרך ראשונה, הינה הגשת התנגדות לבקשה של בעלי הגן (ככל שהשכנים יתאגדו וההתנגודת תכלול שכנים רבים יותר, הדבר יהיה רק לעזרתך - יתקיים דיון בעניין, ובאפשרות הצד המפסיד אף לערער על ההחלטה), שנית במקביל, יש לפנות בעתירה לביהמ"ש השלום, ראשית בעתירה לסעד זמני - צו מניעה זמני, האוסר לפתוח על הגן, ולאחר מכן, באם יהיה צורך יש להגיש תביעה לצו מניעה קבוע (בין היתר בעוולת מטרד) ופיצויים. במקרה הספציפי הזה - מומלץ לשכור עו"ד ולא לנהל את המלחמה הזו לבד, שכן מדובר בהליכים מאוד מורכבים
אפוטרופוס דורש מהמשכיר לפנות את הדירה, כיצד לפעול?
עודי
09/07/10
מדובר בשוכר שגר בדירה יותר משנה, אך בעל הדירה נפטרה לאחרונה ועל כן הבנים של בעלת הבית קיבלו אחריות על הדירה, לאחרונה פנה אפוטרופוס על חסויים לשוכר וטען שהוא האפוטרופוס על הדירה ועליו לפנות את הדירה.מה זכויותיו של השוכר? והאם האפוטרופוס יכול לדרוש דבר כזה למרות שהאחריים על הדירה (הבנים של בעלת הדירה, מעוניינים שהשוכר ישאר)? כלומר האם האפוטרופוס יכול לפעול כנגד רצונו של החסוי?העניין הוא רציני ודחוף, הודא מאוד לעונים. תודה.
אפוטרופוס- משכיר - שוכר
עו"ד שזר תומר
09/07/10
חסרים נתונים רבים בשאלתך, אודה באם תוכל למסור נתונים נוספים.
מכירת דירה- תיווך ומחירים
יוסף חסין
08/07/10
שלום רב,אני משכיר דירה בחיפה (רחוב סלעית, רמת אלמוגי) וחשבתי לאחרונה למכור אותה בעמצאות סוכנות תיווך. יש לי מספר שאלות-1. איזה סוכנות תיווך יש מומלצת בחיפה? מישהו יכול להמליץ?2. האם זו תקופה טובה למכור דירה? ראיתי ביד 2 תווך מחירים של 1.5 עד 2.5 מיליון ש"ח.. האם מחירים אלו תואמים את מצב השוק היום?3. מדובר בדירת גן עם 4 חדרים+ מעלית+ מרפסת וגינה ענקית.. מה המחיר המשוער שעלי למכור את הדירה?תודה רבה, יוסי.
מכירת דירה תיווך ומחירים
עו"ד שזר תומר
09/07/10
פורום זה נותן יעוץ בבעיות משפטיות, ואינו נותן מענה בעניין שווי נכסים, סוכנויות תיווך וכו'.
עזרה בכניסה לעולם הנדלן
ישר
08/07/10
אני בן 23, ותמיד נמשכתי לתחום הנדלן, כעת הייתי רוצה להכנס לתחום ברצינות. היכן אפשר ללמוד באופן עצמאי את התחום (יזמות, קבלנות, וכו')
בתודה מראש לעונים!
בתודה מראש לעונים!
עולם הנדל"ן
עו"ד שזר תומר
09/07/10
האינטרנט היא כלי נהדר להתחיל, ניתן לקרוא מאמרים רבים בתחום הספיצפצי שאתה מעוניין, ניתן גם לקחת קורסים בתשלום.
אי מענה אחרי 14 יום
תתת
08/07/10
במידה ושכן התשלט על חדר פחי האשפה והפך אותו למחסן וישנם תמונות
ונשלחים מס' רב של מכתבים לעירייה אך העייריה הנה מטפלת ואפילו לא מחזירה תשובה אחרי 14 יום כמו שהחוק אומר שצריכים לענות אחרי 14 יום האם ניתן לעשות משהו
2 האם ניתן לסגור את חדר פחי האשפה ולהגיד לעירייה שהיא מענה על הנושא מצדיק את המעשה ואז שהשכן שעשה מחסן ילך להתלונן שסגרו את חדר פחי האשפה העירייה לא תוכל להגיש תביעה ?
3 או הדרך היחדיה שניתן לפעול היא ע"י תביעה
ונשלחים מס' רב של מכתבים לעירייה אך העייריה הנה מטפלת ואפילו לא מחזירה תשובה אחרי 14 יום כמו שהחוק אומר שצריכים לענות אחרי 14 יום האם ניתן לעשות משהו
2 האם ניתן לסגור את חדר פחי האשפה ולהגיד לעירייה שהיא מענה על הנושא מצדיק את המעשה ואז שהשכן שעשה מחסן ילך להתלונן שסגרו את חדר פחי האשפה העירייה לא תוכל להגיש תביעה ?
3 או הדרך היחדיה שניתן לפעול היא ע"י תביעה
לדרוש תשובה מהעיריה ו/או לתבוע
יוסי אפשטיין, עו"ד
08/07/10
"אין אדם עושה דין לעצמו" !
פלישה לנכס
G
08/07/10
שלום ברצוני לדעת מה קורה במצב של פלישה לנכס עזוב בעל הדירה נפטר לפני 6 שנים ומאז הבית ריק בתודה מראש
פינוי פולש מנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
08/07/10
יורשיו החוקיים של בעל הנכס שנפטר, בהחלט יכולים לפנות לבימ"ש בתביעה לפינוי הפולש מהנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איבוד חוזה עמידר
אור
08/07/10
אבא שלי גר בדירת עמידר כבר מי שנת 1977 לאחרונה עלה בדעתנו לרכוש את הדירה כזכות שמגיע לכל דייר עמידר אך כשפנינו לחברה נאמר לנו שהחוזה הלך לאיבוד ונאמר לנו שאנחנו צרכים ללכת לערייה למשרד הפנים לחברת חשמל ולעוד מקומות ולהמציא להם אישור שלא בטוח שהם נמצאים בארכיון . השאלה שלי האם זו לא רשלנות לאבד חוזה ולעכב את קניית הדירה מה אומר החוק לגבי איבוד חוזה ומה הזכיות שלנו ?
רכישת דירה מעמידר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
08/07/10
לו היתה נשמעת דעתי, הרי שזו בהחלט תקלה כי החוזה אבד. אך, במקום להתעסק בתביעות, חיפוש אשמים וכיו"ב, ככל שהעניין אכן חשוב לכם, מומלץ להתעסק בפיתרונות ולהמציא את האישורים הנדרשים. סה"כ מדובר בחוזים סטנדרטיים של עמידר, וככל שיהיה בידם האישורים הנדרשים, ואין כל מחלקת כי אביך מתגורר בדירה ומשלם להם כדין מצד אחד, ומצד שני כאשר עמידר אינה מתנערת מהזכויות המוקנות לו, אני סבור כי לא צריכה להיות לכם בעיה לעמוד על קבלת הזכויות המגיעות לכם, כיתר המשתכנים דיור הציבורי. רק אם ינסו לנשל או להתחמק מהזכויות העומדות לאביך, הייתי ממליץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום ולשקול אף פניה לערכאות וכיו"ב, במידת הצורך. בהצלחה !!!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד פטור ממס שבח
בת אל
07/07/10
רכשתי דירה מקבלן ביום 24.1.10 (מועד איכלוס ב- 12.2010), מכרתי את דירתי ביום 14.2.10 (מועד פינוי ב- 12.2010) בפטור ממס שבח.
אין לי עוד דירות מלבד האמור, וזו הפעם הראשונה שמכרתי דירה בפטור ממס שבח.
בשל מצב כלכלי אליו נקלעתי - ברצוני לדעת
מתי אוכל למכור את הדירה שרכשתי מהקבלן בפטור ממס שבח?
ראיתי שיש סעיף בחוק שמאפשר כל 18 חודשים פטור ממס שבח על מכירת דירה יחידה, ממתי סופרים 18 חודשים ממועד המכירה או הרכישה או האיכלוס בדירה שנרכשה מהקבלן שאותה בכוונתי למכור?
תודה רבה!!!!
אין לי עוד דירות מלבד האמור, וזו הפעם הראשונה שמכרתי דירה בפטור ממס שבח.
בשל מצב כלכלי אליו נקלעתי - ברצוני לדעת
מתי אוכל למכור את הדירה שרכשתי מהקבלן בפטור ממס שבח?
ראיתי שיש סעיף בחוק שמאפשר כל 18 חודשים פטור ממס שבח על מכירת דירה יחידה, ממתי סופרים 18 חודשים ממועד המכירה או הרכישה או האיכלוס בדירה שנרכשה מהקבלן שאותה בכוונתי למכור?
תודה רבה!!!!
תיכנון מס בביצוע עיסקאות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
08/07/10
ענייני מיסוי מקרקעין הינם מורכבים, והפורום אינו המקום לענות על שאלות בתחום זה, ולכן מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין ולהציג בפניו את המסמכים על מנת ששיתן לך ייעוץ קונקרטי למסכת העיסקאות שביצעת וזו על הפרק. כך למשל, מומלץ לבחון בעסקת המכירה הראשונה שביצעת, הפטור ממס שבח לפי איזה סע' הוגש (סע' 49ב(1) או סע' 49ב(2) ? ככל שאת הדירה הראשונה מכרת בפטור לפי סע' 49ב(1) ולא מכרת דירה בפטור דירה אחרת לפי סע' 49ב(2) ב 18 חודשים שקדמו למכירה (המועד הקובע הוא מועד מכירת הדירה הקודמת), תוכלי כעת על פניו למכור את הדירה השניה (החדשה) בכפוף לכך שניתן לה כבר טופס 4, בפטור לפי סע' 49ב(2), ובלבד שהדירה החדשה שנמכרת, נרכשה בתחליף לדירה שנמכרה קודם לכן לאור סע' 494 לחוק מייסוי מקרקעין ... שוב, מומלץ בחום לפנות לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקרעין ולהציג בפניו את מלוא המסמכים ולקבל ייעוץ !!!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת תשתית גז
ורד
07/07/10
שלום,
ברצוני לדעת האם זה חוקי למשכיר להשכיר דירה ללא תשתית גז
תודה ויום טוב
ורד
ברצוני לדעת האם זה חוקי למשכיר להשכיר דירה ללא תשתית גז
תודה ויום טוב
ורד
מערכת מהותית בדירה ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
08/07/10
מערכת גז אינה מהותית כמו מערכת מים או חשמל, שלולא קיומם לא ניתן להתגורר בדירה, לכן ככל שהמשכיר לא נתן לך מצג סותר לגבי קיום תשתית גז בדירה, איני רואה מקום לטענות מצידך בעניין. ככל שהדבר היה חושב מבחינתך, היה עלייך לוודא זאת לפני חתימת ההסכם, ולהכניס התייחסות מפורשת בהסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חורבה נטושה בצפת, אין גוש חלקה – של מי היא?
ישורון
07/07/10
שלום רב לכל המומחים, והמסייעים בטוב ליבם!
נכס נטוש באיזור בצפת, מבנה של חורבה ישנה מאוד, סביבה נטושה גם כן.
השאלה כיצד ניתן לברר מי הבעלים של הנכס על מנת לבדוק אפשרות רכישה?
במיפוי הממשלתי אין שם של רחוב ולא מספור, גם מספר גוש וחלקה אין שם כלל, האם זה מראה שאין בעלים לנכס?
והאם באופן שלא ניתן לברר כלל מי הבעלים, האם יש דבר כזה שנקרא "פלישה חוקית"?
תודה רבה.
נכס נטוש באיזור בצפת, מבנה של חורבה ישנה מאוד, סביבה נטושה גם כן.
השאלה כיצד ניתן לברר מי הבעלים של הנכס על מנת לבדוק אפשרות רכישה?
במיפוי הממשלתי אין שם של רחוב ולא מספור, גם מספר גוש וחלקה אין שם כלל, האם זה מראה שאין בעלים לנכס?
והאם באופן שלא ניתן לברר כלל מי הבעלים, האם יש דבר כזה שנקרא "פלישה חוקית"?
תודה רבה.
נכס לא מזוהה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/07/10
אין כזה דבר "פלישה חוקית" וגם אין נכס שאין לו בעלים. תנסה לברר בעיריה או במרכז למיפוי ישראל מהם פרטי הנכס ולהוציא נסח טאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אודה לעזרה בעניין מס רכישה
אסף
07/07/10
שלום רב,
בבעלותי 13/24 מדירת מגורים. לאחרונה רכשתי את החלקים הנותרים (11/24). איך עלי לדווח על מכירת הדירה- לפי דירה יחידה או לא לפי דירה יחידה מאחר שבבעלותי יותר מ25% מהדירה?
אודה לתשובה מהירה מאחר ומועד הדיווח עומד לחלוף.
תודה.
בבעלותי 13/24 מדירת מגורים. לאחרונה רכשתי את החלקים הנותרים (11/24). איך עלי לדווח על מכירת הדירה- לפי דירה יחידה או לא לפי דירה יחידה מאחר שבבעלותי יותר מ25% מהדירה?
אודה לתשובה מהירה מאחר ומועד הדיווח עומד לחלוף.
תודה.
מס רכישה בגין רכישת יתר החלקים בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/07/10
מכיון שזו אותה הדירה שווה לדעתי לבדוק מול שלטונות מס שבח את האפשרות לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה ומעניינת!!!
$$$$
07/07/10
האם עירייה יכולה לעכב תשלום של היטל השבחה שנקבע ע"י שמאי מכריע, בגלל רצונה לערער על שומתו של השמאי?
תשלום היטל השבחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/07/10
השאלה לא ברורה. מה הכוונה "לעכב"? לא לקבל את התשלום? אם זו הכוונה - אז העירייה לא יכולה שלא לקבל את הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
בר
07/07/10
אני גר בבנין משותף ובו 3 כניסות, אחד השכנים החליט על דעת עצמו שצריך להוסיף עוד 2 פחי זבל לבנין, הוא פנה לעירייה, והיא אכן הוסיפה עוד 2 פחים, וחייבה את כל הדיירים מכל הכניסות על הפחים. יש לציין שהשכן עשה זאת על דעת עצמו בלי לשאול שום דייר, רציתי לשאול האם חוקי הדבר? ומה עלי לעשות בכדי שהעירייה לא תחייב אותי על דבר שלא הזמנתי?
בית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
07/07/10
השכן אינו רשאי להציג עצמו כנציגות הבית המשותף ולבצע התקשרויות בשם הדיירים בלי שתהיה החלטה מתאימה מראש על כך של אסיפת הדיירים. אפשר להודיע לעירייה שהשכן עשה זאת על דעת עצמו ולא כנציגות הבית המשותף והעיריה מתבקשת להפנות את הפניה אליו או לחילופין לתבוע את השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
