פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פטור מס שבח – דירה ונחלה במושב
ליאור
20/08/10
שלום
לפני שנתיים מכרתי דירה בפטור מס שבח (4 שנים) וקניתי דירה אחרת. כרגע ברשותי דירת מגורים אחת ונחלה חקלאית במושב - שאין!! בה בית מגורים. כלומר על שמי רשום בית מגורים אחד. האם אני יכול למכור את הדירה הנוכחית בפטור מס שבח של 18 חודש (בעל דירת מגורים אחת ולא מכרתי דירה ב 18 חודש האחרונים)
לפני שנתיים מכרתי דירה בפטור מס שבח (4 שנים) וקניתי דירה אחרת. כרגע ברשותי דירת מגורים אחת ונחלה חקלאית במושב - שאין!! בה בית מגורים. כלומר על שמי רשום בית מגורים אחד. האם אני יכול למכור את הדירה הנוכחית בפטור מס שבח של 18 חודש (בעל דירת מגורים אחת ולא מכרתי דירה ב 18 חודש האחרונים)
פטור מס שבח - דירה ונחלה במושב
עו"ד שזר תומר
21/08/10
לא פרטת לגבי הנכס השני - " נחלה חקלאית במושב,"
באם מדובר במגרש מופשר, הרי שהתשובה לא.
באם מדובר במגרש מופשר, הרי שהתשובה לא.
בתים בקרקע במושע
אורי
20/08/10
בקרקע 1 דונם שלא בוצעה בה פרצלציה מסיבות שונות קיימים שני בתים שנבנו עם היתר בניה .כרגע הקרקע במושע. שני הבתים בבעלות קרוב משפחה שלי שבנה אותם אבל עדיין לא נרשמו בטאבו אלא מופיעים רק במשרדי העיריה . אני מעוניין לקנות את הבית הקדמי כאשר שני הבתים לא מחוברים בינהם וכל אחד נמצא בחלק קדמי /אחורי בקרקע.
בהנחה שאני קונה רק את הבית הקדמי ומחצית הקרקע וכך זה יופיע בחוזה במפורש האם זה מקנה זכות קניין שלי מבחינה משפטית ספציפית על הבית או שעדיין מבחינת קרקע במושע עדיין השותפות קיימת בכל חלק בלתי מסויים בקרקע כולל כמובן השותפות בשני הבתים ואז למעשה הבית שאני קונה שייך גם לקרוב משפחה שלי אפילו שבחוזה סוכם שאני רוכש אותו בלעדית? יש לציין כמובן שגם בעיריה הבית יעבור על שמי ונצטרך לקבל אישור לטאבו כנהוג.
השאלה חשובה בין היתר כי כי יכול להיות חשש שהבנק למשכנתאות ידרוש הסכם שיתוף בקרקע אפילו שבחוזה נכתב במפורש שהבית עובר על שמי כולל מחצית הקרקע וכך זה יופיע במשרד מהנדס העיר.
תודה רבה לעונים
בהנחה שאני קונה רק את הבית הקדמי ומחצית הקרקע וכך זה יופיע בחוזה במפורש האם זה מקנה זכות קניין שלי מבחינה משפטית ספציפית על הבית או שעדיין מבחינת קרקע במושע עדיין השותפות קיימת בכל חלק בלתי מסויים בקרקע כולל כמובן השותפות בשני הבתים ואז למעשה הבית שאני קונה שייך גם לקרוב משפחה שלי אפילו שבחוזה סוכם שאני רוכש אותו בלעדית? יש לציין כמובן שגם בעיריה הבית יעבור על שמי ונצטרך לקבל אישור לטאבו כנהוג.
השאלה חשובה בין היתר כי כי יכול להיות חשש שהבנק למשכנתאות ידרוש הסכם שיתוף בקרקע אפילו שבחוזה נכתב במפורש שהבית עובר על שמי כולל מחצית הקרקע וכך זה יופיע במשרד מהנדס העיר.
תודה רבה לעונים
בית קרקע במושע
עו"ד שזר תומר
21/08/10
חובה לערוך הסכם שיתוף בינכם על מנת לקבל משכנתא- גם בשבילך זה עדיף. לא הבנתי מה החחש מהסכם השיתוף - הרי הוא נועד להגן גם עליך.
עלויות בהגדלת שטח דירה בטאבו
נועם
19/08/10
שלום,ברצוני לקנות דירה פנטהאוז אשר נבנתה על גג. הדירה עדיין רשומה בטאבו כחדר קטן(מה שהיה לפני ההרחבה ומאז חלפו כ20 שנים). האם לאחר שינוי גודל הדירה לגודלה כיום יהיה עליי לשלם מיסוי כלשהו (נכון להיום אין חובות מס השבחה בעירייה והדירה ללא טופס 5).מעבר לזה אשמח לדעת מה עלויות התהליך וכמה זמן הוא אורך.תודה
הגדלת שטח הדירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
21/08/10
אתה צריך 2 בעלי מקצוע, ראשית מודד, ושנית עו"ד.
יש להסדיר הן את הנושא הכספי והן את הנושא הרישומי.
לעניין עלויות, אני מניח כי לאחר המדידה כבר תוכל לבדוק אם המודד ועו"ד לגבי הערכת מצב.
יש להסדיר הן את הנושא הכספי והן את הנושא הרישומי.
לעניין עלויות, אני מניח כי לאחר המדידה כבר תוכל לבדוק אם המודד ועו"ד לגבי הערכת מצב.
קרקע השייכת למשק למכירה
דוני
19/08/10
במושב שלידי הוצע חלקת אדמה למכירה השייכת למשק. (הופרדה לצורך מתן לבן ממשיך וחזרה למשק עקב אי בניה) ברצוני לרכוש את הקרקע השייכת למשק מה עליי לעשות?
רכישת קרקע
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן ע"מ שיבדוק עבורך את הזכויות וייצג אותך בעיסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע השייכת למשק למכירה
עו"ד שזר תומר
21/08/10
לשכור עו"ד שמבין לא רק במקרקעין, אלא מתמחה או בעל ניסיון ברכישת בתים ממשקים, צריך לבדוק שאכן הזכות של הבן הממשיך כשרה, יש צורך לבדוק האם יש צורך בועדת קבלה, מועד תחיל בניה וכו'. בהצלחה
עיכוב חוזה – תום לב
שחר
19/08/10
שלום רב,
עשיתי חוזה עם קבלן למכירת מגרש שברשותי לפני כמה שנים. היות והקבלן ידע שעתידה להיות רפורמה בענייני מקרקעין שתוזיל לו מהוצאותיו - הוא עיכב במכוון את ביצוע העסקה. האם יש כאן חוסר תום לב מצידו?
עשיתי חוזה עם קבלן למכירת מגרש שברשותי לפני כמה שנים. היות והקבלן ידע שעתידה להיות רפורמה בענייני מקרקעין שתוזיל לו מהוצאותיו - הוא עיכב במכוון את ביצוע העסקה. האם יש כאן חוסר תום לב מצידו?
הפרת הסכם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
צריך לשמוע את כל העובדות, לבדוק את ההסכם, ולנתח את העיסקה. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעזוב דירה לפני תום החוזה
טל
19/08/10
שלום
רב
אני
גר בבניין בעל 16
דירות בקומה העליונה.
בדירה ישנה בעיית
ממקקים בשנתיים האחרונות,
יש תעבורה נראית
לעין של מקקים בין הדירה הסמוכה לזאת שלי.
ועד בית ריסס את חדר
המדרגות 4 פעמים
מתחילת השנה. בעל
הדירה הסמוכה אלי לא מוכן לרסס עקב עלות
הריסוס. אני
עצמי דייר בדירה,
פניתי לבעל הדירה
בקשר למקקים, הוא
השיב לי במשיכת כתפיים -
הדירה מוצפת במקקים,
אני מרסס כל כמה
ימים בחומרים ביתיים ואף הבאתי מדבירים
מקצועיים (על
חשבוני) מספר
פעמים אך דבר לא השתנה -
זה פשוט מגעיל !
בנוסף
לכך, לאחרונה
איבדתי את עבודתי ואני חייב לעזוב את
דירתי ולחזור לגור עם הוריי באזור אחר.
כשדיברתי
עם בעל הדירה על כך -
הוא אמר לי שהדרך
היחידה לצאת מהחוזה היא למצוא שוכר אחר
שיחליף אותי בחוזה אך בגלל בעיית המקקים
- אף
אחד לא רוצה לגור שם -
אני מנסה למצוא שוכר
אחר כבר חודשיים וללא הצלחה,
הם רק רואים את
המקקים ובורחים.
אני מבקש לעזוב את
הדירה ולא יכול כי אף אחד לא רוצה דירה
שמאוכלסת במאות מקקים ובו זמנית אינני
יכול להמשיך לשלם את השכירות.
בחוזה אין סעיף
ליציאה מוקדמת -
אני אובד עצות.
מצפה
לתשובתכם המקצועית
בתודה
מראש
רב
אני
גר בבניין בעל 16
דירות בקומה העליונה.
בדירה ישנה בעיית
ממקקים בשנתיים האחרונות,
יש תעבורה נראית
לעין של מקקים בין הדירה הסמוכה לזאת שלי.
ועד בית ריסס את חדר
המדרגות 4 פעמים
מתחילת השנה. בעל
הדירה הסמוכה אלי לא מוכן לרסס עקב עלות
הריסוס. אני
עצמי דייר בדירה,
פניתי לבעל הדירה
בקשר למקקים, הוא
השיב לי במשיכת כתפיים -
הדירה מוצפת במקקים,
אני מרסס כל כמה
ימים בחומרים ביתיים ואף הבאתי מדבירים
מקצועיים (על
חשבוני) מספר
פעמים אך דבר לא השתנה -
זה פשוט מגעיל !
בנוסף
לכך, לאחרונה
איבדתי את עבודתי ואני חייב לעזוב את
דירתי ולחזור לגור עם הוריי באזור אחר.
כשדיברתי
עם בעל הדירה על כך -
הוא אמר לי שהדרך
היחידה לצאת מהחוזה היא למצוא שוכר אחר
שיחליף אותי בחוזה אך בגלל בעיית המקקים
- אף
אחד לא רוצה לגור שם -
אני מנסה למצוא שוכר
אחר כבר חודשיים וללא הצלחה,
הם רק רואים את
המקקים ובורחים.
אני מבקש לעזוב את
הדירה ולא יכול כי אף אחד לא רוצה דירה
שמאוכלסת במאות מקקים ובו זמנית אינני
יכול להמשיך לשלם את השכירות.
בחוזה אין סעיף
ליציאה מוקדמת -
אני אובד עצות.
מצפה
לתשובתכם המקצועית
בתודה
מראש
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לביטול הסכם שכירות
יעל
19/08/10
שלום,
לפני כחודש חתמתי על חוזה שכירות/שותפות עם בחורה שבעלי הדירה (כפי שהציגה)הם קרובי משפחתה.במעמד החוזה נתנו 12 צ'ק+3 צ'קים של בטחון לחובות+שטר חוב על סך 10 אלף
בהתקרבי למועד הכניסה וקבלת המפתח התגלה כי החדר והדירה אינם מתאימים לצרכי.
עדכנתי את השותפה לדירה הנ"ל שאני מבקשת לבטל את הנ"ל ולהכניס מישהו אחר במקומי.
אנימבחינתי רוצה לקדם את הנ"ל כמה שיותר מהר אך השותפה עדכנה אותי שהיא טסה בעוד כשבועיים למשך חודש מה שלא בטוח שיאפשר את הסגירה של הנושא מול דייר אחר פוטנציאל.לבינתיים היא כבר פדתה את הצ'ק הראשון.
מה ניתן לעשות?
לפני כחודש חתמתי על חוזה שכירות/שותפות עם בחורה שבעלי הדירה (כפי שהציגה)הם קרובי משפחתה.במעמד החוזה נתנו 12 צ'ק+3 צ'קים של בטחון לחובות+שטר חוב על סך 10 אלף
בהתקרבי למועד הכניסה וקבלת המפתח התגלה כי החדר והדירה אינם מתאימים לצרכי.
עדכנתי את השותפה לדירה הנ"ל שאני מבקשת לבטל את הנ"ל ולהכניס מישהו אחר במקומי.
אנימבחינתי רוצה לקדם את הנ"ל כמה שיותר מהר אך השותפה עדכנה אותי שהיא טסה בעוד כשבועיים למשך חודש מה שלא בטוח שיאפשר את הסגירה של הנושא מול דייר אחר פוטנציאל.לבינתיים היא כבר פדתה את הצ'ק הראשון.
מה ניתן לעשות?
אנא הפני את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף – זיפות גג
תמי
19/08/10
אני ושאר דיירי הבניין (כ-24 דיירים) קיבלנו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים על כך, שעלינו להשתתף בהוצאות זיפות הגג בבניין המשותף. המכתב נשלח ע"י משרד עו"ד בשם הדייר שבביתו יש רטיבות לטענתו. יצויין, כי נערכה בבנייין ישיבת ועד בנושא בה הדיירים התנגדו לתיקון (בעבר דיירת נוספת באותה קומה סבלה מרטיבות ותיקנה זאת על חשבונה). אותו דייר, שדורש השתתפות בתיקון לא נכח כלל באסיפה, לא המציא לנו הערכות הנזק או חוו"ד או הצעות מחיר וכעת דורש מכל דייר -.1,000 ש"ח + -.350 ש"ח הוצאות שכ"ט עבור מכתב ההתראה מכל דייר! ותשלום תוך 7 ימים. כיצד אוכל להתגונן?
אחריות לנזקים עקב ליקוי ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני, בהנחה שהגג מהווה רכוש משותף ויש בו ליקוי הגורם לרטיבות בדירה המצויה מתחת לגג, הדיירים אינם יכולים להתעלם מכך ומחוייבים לבצע את התיקון. ככל שהדיירים מתעלמים מכך, רשאי בעל הדירה שנפגע לנקוט כנגדם בהליכים גם ביחס לתיקון הליקוי וגם ביחס לנזקים שנגרמו לדירתו. ייתכן שביחס לגובה הסכומים ניתן לדרוש פירוט ולהתווכח, אולם לא ביחס לעצם החבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות
חני
19/08/10
שלום,
לפני כחודש וחצי בעלי חתם על בלעדיות הדירה שהוצאה למכירה. המתווכת רשמה בחוזה רק את שמה בלי ת"ז. מאז חתימה הם לא הביאו אף לקוח אחד ולא מוכנים למסור ת"ז של המתווכת. הם מחזיקים אותנו בכוח וגם לא משווקים את הבית. אנו עומדים עכשיו לסגור את העסקה עם אנשים שלא באו דרכם אלה באופן פרטי.
האם אנו מחוייבים בכל מקרה לשלם לנוכלים האלה דמי תיווך? מה ניתן לעשות?
אני מודה לך מראש!
לפני כחודש וחצי בעלי חתם על בלעדיות הדירה שהוצאה למכירה. המתווכת רשמה בחוזה רק את שמה בלי ת"ז. מאז חתימה הם לא הביאו אף לקוח אחד ולא מוכנים למסור ת"ז של המתווכת. הם מחזיקים אותנו בכוח וגם לא משווקים את הבית. אנו עומדים עכשיו לסגור את העסקה עם אנשים שלא באו דרכם אלה באופן פרטי.
האם אנו מחוייבים בכל מקרה לשלם לנוכלים האלה דמי תיווך? מה ניתן לעשות?
אני מודה לך מראש!
בלעדיות למתווך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני הסכם הבלעדיות מקנה למתווך זכות לקבל דמי תיווך בכל מקרה גם אם הקונה לא הגיע באמצעותו. יחד עם זאת, בד"כ מחייב ההסכם את המתווך לעשות פעולות שיווק. צריך לבדוק היטב את ההסכם. פני לעורך דין שייעץ לך בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן על גג משותף
הדס
18/08/10
אני גרה בביניין שנבנה בשנת 75 שבו גג משותף לכל הדיירים. ברצוני להתקין מזגן על הגג. אני גרה בקומה עליונה כלומר מתחת לגג. האם מותר לי להתקין מזגן על גג הביניין כמובן בשטח שמעל דירתי בלי לבקש אישור מהשכנים. אם אתקין מזגן על הגג האם מישהו יכול להורות לי להזיז אותו מהגגתודה על תשובתך
שימוש ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני יש פסיקה שאומרת שהצבת מזגן היא שימוש רגיל וסביר שרשאי כל אחד מהדיירים לעשות ברכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיני החוק לגבי מחסן בחצר בית פרטי
מוטי א.
18/08/10
הייתי רוצה לדעת מה הדינים לגבי מחסן נייד (לא בנוי) בחצר הבית.הלא זה חוקי? צריך היתרים? במה זה כרוך?תודה מראש!
היתר בניה למחסן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
גם מחסן נייד ולא קבוע מחייבת הוצאת היתר בניה. צריך להגיש בקשה להיתר, ובמידת הצורך לשאת בתשלומים ובמיסים המתחייבים מכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק מים בגין חוב של שוכר קודם בדירה שכורה
מתוסכל
18/08/10
שלום,
נכנסנו לדירה שכורה ועוד לא החלפנו את השם בעיריה ובמפעל המים.
קיבלנו התראה לניתוק מים והתברר לנו כי השוכר הקודם לא שילם מים במשך חצי שנה. מה ניתן לעשות על מנת לחייבו לשלם? ועל מנת שלא ינתקו לנו את המים?
האם ניתן לנתק לנו את המים למרות שהחוב הוא על שמו ושם בעל הבית?
נכנסנו לדירה שכורה ועוד לא החלפנו את השם בעיריה ובמפעל המים.
קיבלנו התראה לניתוק מים והתברר לנו כי השוכר הקודם לא שילם מים במשך חצי שנה. מה ניתן לעשות על מנת לחייבו לשלם? ועל מנת שלא ינתקו לנו את המים?
האם ניתן לנתק לנו את המים למרות שהחוב הוא על שמו ושם בעל הבית?
ניתוק מים עקב חוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
בעל הנכס אמור לספק לכם דירה שיש בה מים זורמים. תידרשו מבעל הנכס להסדיר את העניין, ותודיעו לו מראש שאם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר אתם תטפלו בזה ותקזזו את הסכומים שנדרשתם לשלם מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובת תשלום מס רכישה אגב פירוק איגוד מקרקעין
עו"ד אחד
18/08/10
האם יש חובת תשלום מס רכישה בגין העברת נכס לבעלי מניות אגב פירוק איגוד מקרקעין? על פניו לפי ס' 71 לחוק מיסוי מקרקעין יש פטור ממס. האם הפטור הוא בגין מס שבח וגם בגין מס רכישה, או רק בגין אחד מהם?
תודה
תודה
פירוק איגוד מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
סעיף 71 לחוק מתייחס רק למס שבח. יחד עם זאת סעיף 27(ב) לתקנות מתייחס למס רכישה. פירוק של איגודי מקרקעין הוא נושא סבוך מאוד (ומטבע הדברים גם מסוכן) ועל כן לפני ביצוע פעולות כדאי להתייעץ עם עורך דין שבקיא היטב בתחום גם אם אתה עו"ד...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מקרקעין אגב גירושין
שרון
18/08/10
שלום,
שאלתי היא כזו: הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין קובע כי הבעל ימכור לאישה את זכויותיו במקרקעין. ידוע לי כי מכירה שכזו אינה מחויבת בתשלומי מס (שבח/מכירה/רכישה), אך האם עדיין יש לערוך את כל הפרוצדורה של מכירת נכס? כלומר, שטרי מכר ואישורי עירייה? אני מעדיפה לבצע זאת לבד ללא עורכי דין (מטעמים כלכליים), ואפשר להחתים את פקיד הלשכה על השטרות. האם יש צורך בהערת אזהרה לטובתי? אשמח לקבל כמה עצות בטרם אבצע פעולות.
בתודה מראש,
שרון
שאלתי היא כזו: הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין קובע כי הבעל ימכור לאישה את זכויותיו במקרקעין. ידוע לי כי מכירה שכזו אינה מחויבת בתשלומי מס (שבח/מכירה/רכישה), אך האם עדיין יש לערוך את כל הפרוצדורה של מכירת נכס? כלומר, שטרי מכר ואישורי עירייה? אני מעדיפה לבצע זאת לבד ללא עורכי דין (מטעמים כלכליים), ואפשר להחתים את פקיד הלשכה על השטרות. האם יש צורך בהערת אזהרה לטובתי? אשמח לקבל כמה עצות בטרם אבצע פעולות.
בתודה מראש,
שרון
אנא תפני את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות העברה בטאבו כמתנה
יוסי
18/08/10
חבר מעונין להעביר את חצי הדירה הרשומה על שמו בטאבו על שמי מה העלות של הפרצדורה אצל עו"ד ? מתאר לעצמי יש הבדל בין עורכי הדין אבל אשמח לקבל הערכה בגדול
בתודה מראש
יוסי
בתודה מראש
יוסי
העברת דירה במתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
כל עורך דין ומחיריו. בד"כ נהוג לשלם % מסויים משווי הזכויות המועברות עם רף מינמלי של גובה שכר הטרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורשי דירה מוגנת
אהובה
18/08/10
דייר מוגן שלי נפטר לפני 3 שבועות,אדם נחמד שגר 60 שנה בדירה.
בתקופת מחלתו הסופנית טפלו בו המשמרות בנותיו ונכדיו,כפי שראוי לעשות למען הורים(ולכל אדם),אני מבין שהבנות מתכוונות להשתלט על הדירה בטענה של מגורים משותפים מעל ל-6 חודשים, למרות שבבקורי הרבים לא הבחנתי בתוספת רהיטים וסימנים אחרים המעידים על משפחה מורחבת,פשוט כל הרהוט המקורי בדיה לא השתנה והיה מצומצם ביותר.אבקש את עצתכם כיצד להתגונן בפני ההשתלטות הקרבה,ומהן הסימנים המובהקים שמעידים על מגורים אמיתיים בדירה וכל עצה תתקבל בתודה
אהובה
בתקופת מחלתו הסופנית טפלו בו המשמרות בנותיו ונכדיו,כפי שראוי לעשות למען הורים(ולכל אדם),אני מבין שהבנות מתכוונות להשתלט על הדירה בטענה של מגורים משותפים מעל ל-6 חודשים, למרות שבבקורי הרבים לא הבחנתי בתוספת רהיטים וסימנים אחרים המעידים על משפחה מורחבת,פשוט כל הרהוט המקורי בדיה לא השתנה והיה מצומצם ביותר.אבקש את עצתכם כיצד להתגונן בפני ההשתלטות הקרבה,ומהן הסימנים המובהקים שמעידים על מגורים אמיתיים בדירה וכל עצה תתקבל בתודה
אהובה
דייר מוגן שנפטר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
מומלץ לפנות בדחיפות לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין ובפרט בתחום של דיירות מוגנת ולהציג בפניו את התמונה המפורטת והמלאה על מנת שייצג אותך בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גג ביתי
אהובה
18/08/10
צהרים נעימים וקרירים!
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
בנייה על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
אם הבנתי נכון ואת הבעלים של הבניין כולו אינך זקוקה להסכמת השוכרים ששוכרים את הדירות ממך. הם רק עלולים להתלונן על המטרד ואי הנוחות שייגרמו להם בזמן הבניה.
בהחלט אדריכל מטעמך יכול לטפל עבורך בכל הנוגע להוצאת היתר הבנייה.
את פוליסת הביטוח רצוי שיקנה הקבלן אולם גם את אמורה להיות מבוטחת שם למקרה שתיתבעי ע"י צד ג' שנפגע. עניין זה אמור להיות מוסדר כחלק מהסכם מפורט עם קבלן, המגן כמו שצריך על האינטרסים שלך.
בהחלט אדריכל מטעמך יכול לטפל עבורך בכל הנוגע להוצאת היתר הבנייה.
את פוליסת הביטוח רצוי שיקנה הקבלן אולם גם את אמורה להיות מבוטחת שם למקרה שתיתבעי ע"י צד ג' שנפגע. עניין זה אמור להיות מוסדר כחלק מהסכם מפורט עם קבלן, המגן כמו שצריך על האינטרסים שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום היטל השבחה
דוד
17/08/10
בהמשך לתשובתך.ההנכס רשום במינהל.האם אם רק אני מוכר את החלק שלי זכותה של עירית תל אביב לגבות את ההיטל עבור כל הבית ולדרוש תשלום גם מדוד שלי?בנוסף רציתי לדעת האם יש אפשרות לעשות הסכם אצל עו"ד שהקונה (דוד שלי) יקח על עצמו את תשלום ההיטל וביום שימכור ישלם את כל תשלום ההיטל.?תודה רבה על העזרה ויישר כוח.
תשלום היטל השבחה בגין העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות במינהל אלא אם ישולם היטל ההשבחה. היטל ההשבחה שיחול הוא רק ביחס לזכויות המועברות ולא על הנכס כולו. אין מניעה לעשות הסכם שהיטל ההשבחה, החל על המוכר, ישולם על ידי הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן על הגג
איילת
17/08/10
בנין משותף. היום גיליתי שאחד השכנים שם על הגג מחסן (מפלסטיק, של כתר ) וקיבע אותו עם זפת , בטון לרצפה.
מעבר לכך שהמחסן גדול , הוא חוסם חלק ניכר מהגג וגם לאמ אפשר גישה נוחה לדוודים.
למיטב ידיעתי, הגג הוא רכוש משותף ועל הדייר לבקש רשות לבצע כזה מעשה.
באיזה טיעונים, מלבד מה שהצגתי אפשר לגשת אליו כדי לבקש ממנו להוריד את המחסן.
במידה שלא ייענה (מדובר בבחור כוחני), מה האלטרנטיבות ?
מעבר לכך שהמחסן גדול , הוא חוסם חלק ניכר מהגג וגם לאמ אפשר גישה נוחה לדוודים.
למיטב ידיעתי, הגג הוא רכוש משותף ועל הדייר לבקש רשות לבצע כזה מעשה.
באיזה טיעונים, מלבד מה שהצגתי אפשר לגשת אליו כדי לבקש ממנו להוריד את המחסן.
במידה שלא ייענה (מדובר בבחור כוחני), מה האלטרנטיבות ?
מחסן ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
הטיעון המרכזי הוא שהגג הוא רכוש משותף ואחד השכנים לא יכול להשתלט עליו מבלי לקבל את הסכמת יתר השכנים לכך. באופן עקרוני, ניתן להגיש תביעה כנגד השכן למפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המחאה בנקאית ע"ש הנפטר
בני
17/08/10
שלום..
לשם הצעת מחיר לדירת עזבון העו"ד (מנהל העזבון) דורש את ההמחאה בנקאית ע"ש המנוחה שהורישה את הדירה. האם זה נכון.?
עד היום במקרים של דירות עזבון וכונס בכסים דרשו את ההמחאה ע"ש העו"ד.
לשם הצעת מחיר לדירת עזבון העו"ד (מנהל העזבון) דורש את ההמחאה בנקאית ע"ש המנוחה שהורישה את הדירה. האם זה נכון.?
עד היום במקרים של דירות עזבון וכונס בכסים דרשו את ההמחאה ע"ש העו"ד.
כינוס נכסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
בד"כ כונס נכסים פותח חשבון נאמנות מיוחד על שמו ובשל כך הוא מבקש לקבל את ההמחאה הבנקאית על שמו. צריך לבדוק עם הכונס מדוע במקרה זה דרישתו אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות – הצמדה למדד
טל פז
17/08/10
שלום,
אני שוכר דירה אשר לפי חוזה התחייבתי לשלם את השכירות בצמוד למדד המחירים לצרכן.
מסרתי ,לפי חוזה, 12 צ'קים בהתחייבות לשנה - אחד כל חודש.
השכירות החלה באוקטובר 2009 עד אוקטובר 2010.
לא ברור לי איך אני אמור לחשב את ההצמדה למדד.
איך אמורה להתבצע ההצמדה?
להבנתי עבור כל תשלום עלי לחשב את הפרשי המדד (אשר מחושבים מתוך אתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולסכום ההפרשים – כלומר, האם על כל צ'ק בכל חודש יש לחשב את ההפרש ולסכום את כל ההפרשים.
לדוגמא, אם ערך 3000 ש"ח באוקטובר הוא 3000 ש"ח (הבסיס) וביוני שוויים 2990 בעל הבית חייב לי – 10 ש"ח (שילמתי לו 10 ש"ח יותר)– וכך לבצע סכימה של כל ההפרשים בכל החודשים עבור כל צ'ק.
לטענתו של בעל הדירה יש לחשב את שינוי המדד בין אוקטובר 2009 לאוקטובר 2010 על כל הסכום שכולל את כל הצקים.
לדוגמא - אם ההפרש בין אוק' 09 לאוק' 10 הוא 1.7 אחוז, עלי להחזיר לבעל הבית מכפלת הפרש אחוז המדד- 1.7 - בעלות השכירות השנתית - 36,000 (ששולמו בתשלומים כל חודש בשכירות).
בעל הבית טוען, שמצמידים את החוב למדד ולא את התשלומים, כלומר אם יש לי "חוב" של 36,000 ש"ח, אשלם עליו את ההצמדה- 1.7 - ולא אקח בחשבון את העובדה שאני מוריד מהחוב כל חודש שכירות - כסף.
הרי שאם בעל הבית צודק, הוא יכול לקחת את הכסף שקיבל ממני כל חודש ולהכניס אותו לתוכנית חיסכון ובנוסף לקבל ממני את ההצמדה למדד ולהרוויח משני הכיוונים. האם זה אפשרי ? חוקי ? האם על כסף ששילמתי אני עדיין צריך לסחוב את ההצמדה למדד עד סוף החוזה? האם על חוב שהחזרתי אני צריך לשלם?
אני שוכר דירה אשר לפי חוזה התחייבתי לשלם את השכירות בצמוד למדד המחירים לצרכן.
מסרתי ,לפי חוזה, 12 צ'קים בהתחייבות לשנה - אחד כל חודש.
השכירות החלה באוקטובר 2009 עד אוקטובר 2010.
לא ברור לי איך אני אמור לחשב את ההצמדה למדד.
איך אמורה להתבצע ההצמדה?
להבנתי עבור כל תשלום עלי לחשב את הפרשי המדד (אשר מחושבים מתוך אתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולסכום ההפרשים – כלומר, האם על כל צ'ק בכל חודש יש לחשב את ההפרש ולסכום את כל ההפרשים.
לדוגמא, אם ערך 3000 ש"ח באוקטובר הוא 3000 ש"ח (הבסיס) וביוני שוויים 2990 בעל הבית חייב לי – 10 ש"ח (שילמתי לו 10 ש"ח יותר)– וכך לבצע סכימה של כל ההפרשים בכל החודשים עבור כל צ'ק.
לטענתו של בעל הדירה יש לחשב את שינוי המדד בין אוקטובר 2009 לאוקטובר 2010 על כל הסכום שכולל את כל הצקים.
לדוגמא - אם ההפרש בין אוק' 09 לאוק' 10 הוא 1.7 אחוז, עלי להחזיר לבעל הבית מכפלת הפרש אחוז המדד- 1.7 - בעלות השכירות השנתית - 36,000 (ששולמו בתשלומים כל חודש בשכירות).
בעל הבית טוען, שמצמידים את החוב למדד ולא את התשלומים, כלומר אם יש לי "חוב" של 36,000 ש"ח, אשלם עליו את ההצמדה- 1.7 - ולא אקח בחשבון את העובדה שאני מוריד מהחוב כל חודש שכירות - כסף.
הרי שאם בעל הבית צודק, הוא יכול לקחת את הכסף שקיבל ממני כל חודש ולהכניס אותו לתוכנית חיסכון ובנוסף לקבל ממני את ההצמדה למדד ולהרוויח משני הכיוונים. האם זה אפשרי ? חוקי ? האם על כסף ששילמתי אני עדיין צריך לסחוב את ההצמדה למדד עד סוף החוזה? האם על חוב שהחזרתי אני צריך לשלם?
חישוב הצמדה ביחס לדמי השכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
צריך לבדוק כמו שצריך את הסכם השכירות שלכם כולו ובפרט איך בדיוק מנוסחים סעיפי התשלומים וההצמדה. בדרך כלל הסכמי השכירות מנוסחים באופן שהפרשנות המתבקשת היא הפרשנות שלך ולא הפרשנות של בעל הדירה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס אי דיווח
שלמה
17/08/10
שלום
מהו גובה הקנס באיחור בדיווח למס שבח על עיסקה, (דווח כ-60 יום מביצוע העיסקה), והאם הקנס הוא רק על המוכרים או גם על הקונים???
מהו גובה הקנס באיחור בדיווח למס שבח על עיסקה, (דווח כ-60 יום מביצוע העיסקה), והאם הקנס הוא רק על המוכרים או גם על הקונים???
קנס בגין אי דיווח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
קנסות יוטלו על שני הצדדים לעסקה (גם על המוכרים וגם על הקונים). בגין כל שבועיים של פיגור יוטל קנס בשיעור 1.5% מסכום המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד רכישה בבנייה עצמית
יעקב
17/08/10
יורשים שירשו קרקע בשנות ה-70 ובנו עליה דירה בשנות ה-80, האם מועד הרכישה יהי מועד הירושה או מועד הבנייה העצמית, או שמועד הרכישה מתחלק 1/3 מועד ההורשה בגין הקרקע ו-2/3 במועד הבנייה (כפי שמחושב פחת 2/3 בגין הבנייה), לחילופין מועד הרכישה 100% נקבע ליום הירושה, והוצאות הבניה מחושבות כהוצאה בלבד ביום הבנייה.
אודה על תשובה מפורטת ומנומקת
אודה על תשובה מפורטת ומנומקת
מס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
לא ניתן לקבל ייעוץ מסוג זה במסגרת הפורום. לשם כך צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן, לשטוח בפניו את כל המסמכים והנתונים ולקבל ממנו ייעוץ מתאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח מינהל
יוני
17/08/10
שלום רב,
בחלקה הגובלת עימנו בעלי הזכויות והבעלים הינם ממ"י
לפני כ-30 שנה פלשו לחלקה ללא הסכמה ואו אישור כשישה דיירים
מזה כ-30 שנה עושים בחלקה כ- 6 דיירים שימוש בקרקע הכולל - חנייה שבילי גישה לנכסים מחסנים וכוץ
1.מיהו האחראי לפנותם ?
2. האם ניתן לדרוש פינוי חלקי בלבד של הדיירים כלומר לדרוש רק מאחד או שניים מהם לפנות בזמן שהאחרים יחזיקו בקרקע ?
3. מהי האחראיות של הועדה המקומית בנושא ?
4. האם הועדה המקומית רשאית ואו יכולה לייצר מנגנון של פינוי החלקה שפלשו אליה ע"י כך שתתנה מתן היתר בניה לדיירים המחזיקים בחלקים של החלקה שפלשו אליה בו בזמן שהם מבקשים היתר בניה לחלקה בה יש להם זכויות ?
בברכה,
יוני
בחלקה הגובלת עימנו בעלי הזכויות והבעלים הינם ממ"י
לפני כ-30 שנה פלשו לחלקה ללא הסכמה ואו אישור כשישה דיירים
מזה כ-30 שנה עושים בחלקה כ- 6 דיירים שימוש בקרקע הכולל - חנייה שבילי גישה לנכסים מחסנים וכוץ
1.מיהו האחראי לפנותם ?
2. האם ניתן לדרוש פינוי חלקי בלבד של הדיירים כלומר לדרוש רק מאחד או שניים מהם לפנות בזמן שהאחרים יחזיקו בקרקע ?
3. מהי האחראיות של הועדה המקומית בנושא ?
4. האם הועדה המקומית רשאית ואו יכולה לייצר מנגנון של פינוי החלקה שפלשו אליה ע"י כך שתתנה מתן היתר בניה לדיירים המחזיקים בחלקים של החלקה שפלשו אליה בו בזמן שהם מבקשים היתר בניה לחלקה בה יש להם זכויות ?
בברכה,
יוני
פלישה לשטח מינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
האחראי לפנוי הפולשים הוא בעל הקרקע (ממ"י, קק"ל וכיו"ב). באופן עקרוני, מכיוון שהבעלים הוא רשות שלטונית, לא נראה שללא הנמקה ראויה ניתן לפעול לפינוי של חלק מהפולשים בלבד. הוועדה המקומית אינה קשורה לנושא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בבנין משותף
יוסיפון
17/08/10
חברי הפורום שלום,
רכשתי דירה בבניין משותף. המחסנים בבניין משותפים כך שלכל 4 דירות יש מחסן. המחסנים רשומים כתת חלקה בנסך הטבאו, ומצויין החלק היחסי שלי במחסן יחד עם עוד שלושה בעלי דירות. יש לציין כי המחסנים אינם ממוספרים. אני יודע מבעל הבית הקודם מהו המחסן שלי, אך לצערי אין ברשותנו מפתח.
עם השנים הדיירים כנראה החליפו ביניהם מחסנים והמחסן אשר רשום על שמי התמלא כבר ב4 דיירים.
פניתי לוועד הבית על מנת שיעזור לי לאתר את המחסן בו למעשה חסר דייר, אך כל בקשותיי נדחו.
מה ניתן לעשות במצב זה, ועל מי בעצם האחריות לחלוקת המחסנים בצורה תקינה? איך אני יכול לשכנעו לעזור לי במסגרת החוק?
האם אני יכול בינתיים לעכב את תשלומי ועד הבית עד לפתרון הבעיה או לפחות לכינוס אסיפת דיירים לבירור הסוגייה?
רכשתי דירה בבניין משותף. המחסנים בבניין משותפים כך שלכל 4 דירות יש מחסן. המחסנים רשומים כתת חלקה בנסך הטבאו, ומצויין החלק היחסי שלי במחסן יחד עם עוד שלושה בעלי דירות. יש לציין כי המחסנים אינם ממוספרים. אני יודע מבעל הבית הקודם מהו המחסן שלי, אך לצערי אין ברשותנו מפתח.
עם השנים הדיירים כנראה החליפו ביניהם מחסנים והמחסן אשר רשום על שמי התמלא כבר ב4 דיירים.
פניתי לוועד הבית על מנת שיעזור לי לאתר את המחסן בו למעשה חסר דייר, אך כל בקשותיי נדחו.
מה ניתן לעשות במצב זה, ועל מי בעצם האחריות לחלוקת המחסנים בצורה תקינה? איך אני יכול לשכנעו לעזור לי במסגרת החוק?
האם אני יכול בינתיים לעכב את תשלומי ועד הבית עד לפתרון הבעיה או לפחות לכינוס אסיפת דיירים לבירור הסוגייה?
מחסנים בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
אין קשר לוועד הבית והוא לא הגורם המוסמך והרלבנטי לטפל בבעיה. עליך לעמוד על מימוש זכויותייך ביחס למחסן שאתה רשום כבעלים שלו. תפנה בדרישה בעניין לדיירים אשר עושים במחסן זה שימוש. אם לא יתייחסו לדרישתך תוכל לפנות בעניין לבית המשפט הרלבנטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
