פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול חוזה שכירות
תמר
16/09/10
שלום,
חתמנו לפני מס' חודשים על חוזה שכירות לדירה. מסרנו מראש לבקשת בעל הבית שיקים דחויים לפירעון דו חודשי. מסיבות אישיות החלטנו לוותר על מעבר הדירה כחודש לפני הכניסה. בעל הבית הסכים במידה ונמצא דיירים חדשים. נכון לעכשיו, עבר חודש שבו לא מצאנו דיירים חלופיים ושילמנו שכירות כפולה (על הדירה בה אנו גרים כרגע ועל הדירה שהתחרטנו). בבדיקת החוזה רשום בסעיף פקיעת השכירות: "המשכיר מוסר את המושכר לרשותו של השוכר לכל תקופת השכירות ולכן גם אם יפנה את המושכר לפני סיום תקופת השכירות לפי סעיף 1,גם במקרה זה יהא חייב לשלם למשכיר את הסכום האמור בסעיף 4 לעיל על כל חלקיו עד לתום תקופת השכירות".
(סעיף 1 - תקופת של שנה. סעיף 4 - סכום השכירות לשנה).
ולשאלתנו - איך ניתן לצאת מהמצב הזה? אנחנו זוג צעיר עם תינוק ולא נוכל לעמוד בתשלומי שכירות כפולים לכל השנה במקרה הגרוע, ואפילו לעוד מס' חודשים (בהנחה שנמצא דייר חלופי). זה מקשה עלינו מאוד.
חשוב לציין שלא רבנו בשום צורה עם בעל הבית. מדובר באדם נחמד והגון ואנחנו מרגישים אי נעימות גדולה עם המצב שנוצר ומעוניינים לפתור את הבעייה במהירות כך שכולנו נצא מרוצים.
תודה
חתמנו לפני מס' חודשים על חוזה שכירות לדירה. מסרנו מראש לבקשת בעל הבית שיקים דחויים לפירעון דו חודשי. מסיבות אישיות החלטנו לוותר על מעבר הדירה כחודש לפני הכניסה. בעל הבית הסכים במידה ונמצא דיירים חדשים. נכון לעכשיו, עבר חודש שבו לא מצאנו דיירים חלופיים ושילמנו שכירות כפולה (על הדירה בה אנו גרים כרגע ועל הדירה שהתחרטנו). בבדיקת החוזה רשום בסעיף פקיעת השכירות: "המשכיר מוסר את המושכר לרשותו של השוכר לכל תקופת השכירות ולכן גם אם יפנה את המושכר לפני סיום תקופת השכירות לפי סעיף 1,גם במקרה זה יהא חייב לשלם למשכיר את הסכום האמור בסעיף 4 לעיל על כל חלקיו עד לתום תקופת השכירות".
(סעיף 1 - תקופת של שנה. סעיף 4 - סכום השכירות לשנה).
ולשאלתנו - איך ניתן לצאת מהמצב הזה? אנחנו זוג צעיר עם תינוק ולא נוכל לעמוד בתשלומי שכירות כפולים לכל השנה במקרה הגרוע, ואפילו לעוד מס' חודשים (בהנחה שנמצא דייר חלופי). זה מקשה עלינו מאוד.
חשוב לציין שלא רבנו בשום צורה עם בעל הבית. מדובר באדם נחמד והגון ואנחנו מרגישים אי נעימות גדולה עם המצב שנוצר ומעוניינים לפתור את הבעייה במהירות כך שכולנו נצא מרוצים.
תודה
שאלה מתאימה לפורום דיני חוזים ...
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
שאלתכם מתאימה לפורום דיני חוזים. עקרונית מהאמור בפנייתך, או שתגיעו עם בעל הדירה להסדר פיצוי ראוי והגון שתוכלו לעמוד בו או שתרכזו מאמצים במציאת שוכר חליפי ואם המדובר בעניין של כסף, תספגו לכל הפחות את ההפרש בין שכ"ד אליו התחייבתם אל שכ"ד אותו מוכן לשלם השוכר החליפי. בהצלחה וחתימה טובה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי במכירת דירה
רוני
15/09/10
שלום לפורום, שאלתי היא כדלקמן:בבעלותי למעלה מדירה אחת וברצוני למכור את אחת מדירותיי. הוסבר לי שבמידה ומכרתי ב4 שנים האחרונות דירה אין באפשרותי למכור דירה נוספת בלי לשלם קנס כבד. אשמח אם ניתן יהיה להסביר לי מהו שיעור הקנס והאם הוא נגזר מערך הדירה ומהו שמו של מס זה? תודה ולילה טוב!
מיסוי במכירת דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
אין המדובר בקנס, אלא במס שבח. לשם חישובו במקרה ספצ' יש לפנות לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. עקרונית שיעור המס הינו בגובה של 45% בגין התקופה שממועד הקנייה ועד ל 11/01 ולאחר מכן על מוכר "פרטי", שיעור המס הופחת ל 20%. המס על הרווח הנטו, בין מחיר הרכישה, ובתוספת הוצאות וכיו"ב ובין מחיר המכירה כעת, ככל שיש רווח כאמור. כאמור, זה בגדול, יש אפשרות להפחית את שיעור המס, תלוי בגיל המוכר, פריסה וכיו"ב. הנושא סבוך ומורכב מדי ולא מתאים לפורום. מומלץ לבחון את הדברים מראש, במקרה הספצ', אל מול עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לאחר שמציגים אסמכתאות מתאימות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה – דירה בחולון
שני ברוך
15/09/10
שלום רב,אני מוכרת דירה בחולון, קומה רביעית ואחרונה, במעמד החוזה נאמר לי ע"י העו"ד שאני צריכה לשלם היטל השבחה בעבור המכירה, האם יש לי דרך לא לשלם, לבקש סוג של פטור כמו הפטור שניתן ממס שבח? אם ניתן, על בסיס מה ניתן להגיש את הבקשה ובאיזו דרך?תודה רבה.
חבות בהיטל השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
ככל שישנה חבות בהיטל השבחה, לא ניתן לקבל פטור כפי שניתן לקבל במס שבח (בתנאים מאוד מסויימים). יחד עם זאת, ניתן להגיע להסכמה כי ככל שישנה חבות בהיטל השבחה, יישא בה הקונה, או לחילופין יש לבחון את המדיניות בעירייה הספצ' ויכול ויינתן אישור העברה לטאבו כנגד חתימת התחיייבות מצד הקונה לשלם את היטל ההשבחה ככל שיממש את זכויות הבנייה הנוספות, בעתיד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על דירה אגב גירושין
יפית
15/09/10
בהסכם גירושין נקבע כי אני אוותר על חלקי בדירה המשותפת. על הדירה רובצת משכנתא, הגרוש התחייב להוציא שמי מין הבעלות על הדירה ומין המשכנתא, כיצד יש לבצע זאת. יש איזשהו טופס שצריך לחתום?? האם הבנק נעתר לכך?? הרי אנחנו נחשבים "חייבים" לבנק, עדיף לבנק להחזיק בשני חייבים כמו בחובות הוצל"פ למשל, כאשר ניתן להחזיק בשני חייבים הנושים לא יוותרו על אחד מהם, עדיך להפעיל הליכים, לחצים על שני צדדים מאשר על אחד, לאיזה גורם במשכנתאות יש לפנות?
העברת זכויות ומחיקת שיעבוד אגב גירושין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
השאלה מתאימה לפורום דיני משפחה. הסיטואציה שאת מתארת הינה די שיגרתית והבנק, בכפוף לכך שיימצא את בעלך לשעבר כלווה מספיק טוב, יאשר זאת וימציא לך את המסמכים המתאימים (שטרי ביטול משכון ו/או משכנתא). בכל מקרה, חשוב שתהיי מיוצגת על ידי עו"ד שיעמוד על ההתחייבות השלובות שהוסכמו, ויקפיד כי הויתור שלך על הזכויות בדירה, ייעשה כנגד התחייבויות בעלך לשעבר, לרבות, עניין הסדרת מחיקתך מהמשכנתא וכיו"ב, וליצור את המנגנונים המתאימים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בדמי מפתח
אורי
15/09/10
1. עסקת דמי מפתח בקיוסק שבוצעה לפני כארבעים שנה.
2. מזה כשלושים שנים, הבעלים לא נמצאים ולא ידוע כתובתם (ככל הנראה בעולם של אמת).
3. לא ידועים יורשים ואין איש מתעניין בנכס.
4. כיום, מעוניינים להעביר בעלות בנכס, ורב סרן שמועתי אמר שיש איזה שהוא סעיף שמאפשר לאחר 30 שנים ... להיות הבעלים המלאים. הייתכן ואם כן כיצד ועל פי איזה חוק?
2. מזה כשלושים שנים, הבעלים לא נמצאים ולא ידוע כתובתם (ככל הנראה בעולם של אמת).
3. לא ידועים יורשים ואין איש מתעניין בנכס.
4. כיום, מעוניינים להעביר בעלות בנכס, ורב סרן שמועתי אמר שיש איזה שהוא סעיף שמאפשר לאחר 30 שנים ... להיות הבעלים המלאים. הייתכן ואם כן כיצד ועל פי איזה חוק?
עסק בדמי מפתח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
לא מכיר חוק שלפיו לאחר שלושים שנה, ניתן להפוך לבעלים של נכס. יש לי תחושה שאתה מבלבל בעניין עם הוראות סע' 94 לחוק המקרקעין, אשר עוסקות בזיקת הנאה, אך לא בבעלות. בכל מקרה, לא ברור מפנייתך האם משך 30 שנה אתה לא שמלם דמי מפתח ? אם בעלים של נכס נפטר ואין לו יורשים, המדינה הופכת לבעלים של הנכס. אני לא בטוח שבמקרה שתיארת, כדאי לך לשנות את המצב הקיים ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסק בדמי מפתח
עו"ד טל רכניץ
16/09/10
לא מכיר חוק שלפיו לאחר שלושים שנה, ניתן להפוך לבעלים של נכס. יש לי תחושה שאתה מבלבל בעניין עם הוראות סע' 94 לחוק המקרקעין, אשר עוסקות בזיקת הנאה, אך לא בבעלות. בכל מקרה, לא ברור מפנייתך האם משך 30 שנה אתה לא שמלם דמי מפתח ? אם בעלים של נכס נפטר ואין לו יורשים, המדינה הופכת לבעלים של הנכס. אני לא בטוח שבמקרה שתיארת, כדאי לך לשנות את המצב הקיים ...
עסק בדמי מפתח
עו"ד טל רכניץ
16/09/10
לא מכיר חוק שלפיו לאחר שלושים שנה, ניתן להפוך לבעלים של נכס. יש לי תחושה שאתה מבלבל בעניין עם הוראות סע' 94 לחוק המקרקעין, אשר עוסקות בזיקת הנאה, אך לא בבעלות. בכל מקרה, לא ברור מפנייתך האם משך 30 שנה אתה לא שמלם דמי מפתח ? אם בעלים של נכס נפטר ואין לו יורשים, המדינה הופכת לבעלים של הנכס. אני לא בטוח שבמקרה שתיארת, כדאי לך לשנות את המצב הקיים ...
טופס 5
אפי
15/09/10
שלום רב,לפני כ-3 שנים רכשתי בית קרקע מקבל רשום.בחוזה נרשם הרבה פעמים "as is". הקבלן לא בנא בשבילי,אלה קיבל היתר בניה ,החל בבניה ובשלבים מתקדמים קניתי מימנו את הדירה.לפני כ-3 שנים הגיש לי טופס 4 ,נתן לי את המפתחות ומאז אני גר בדירה.לפני כשנה קיבלתי מכתב רשום מהוועדה המחוזית על כי אני גר בדירה ללא תעודת גמר(טופס 5).לא הבנתי במה מדובר,שאלתי הן את הקבלן והן את העו"ד שלי ואמרו לי שלא להתייחס כי אף פעם לא דרשו את הטופס 5 הזה.לאחר כחודש קיבלתי מכתב רשום על הזמנה לבית המישפט (אני כעד והקבלן כנתבע).כחודשיים לאחר מכן קיבלתי שוב מכתב רשום והפעם תיקון לכתב התביעה(אני כנתבע והקבלן כעד).מבירורים שביצעתי התברר- שהקבלן קיבל היתרי בניה על שערים חשמליים לרכב וכן שער להולכי רגל(והוא אומנם לא סיפק זאת כי בחוזה בני לבינו הוא לא התחייב לספק שערים) ולכן בעצם אני נתבע.בינתיים הגיש הקבלן בקשות לשינוי תוכניות לללא שערים.שאלתי היא :אם תובעים משהו האם לא צריך לטבוע את הקבלן, הרי הוא לא בנה בשבילי אלא אני קניתי מימנו בית בבניה?ואם אני צודק בתענותי,על אילו פסקי דין אני יכול להסתמך במשפט?תודה מראש על העזרה.
כתב אישום לפי חוק התיכנון והבנייה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/10
האמור בפנייה שלך, לא ממש ברור. בכל מקרה, ממה שניתן היה להבין, המדובר בהליכים מכוח חוק התוכנון והבניה, ולכן המדובר בכתב אישום ולא בכתב תביעה. הוגש נגדך כתב אישום כבעל הנכס הרשום. אני ממליץ לך בחום לגשת עם המסמכים לעו"ד בעל ניסיון בתחום. בהצלחה וחתימה טובה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות מפקח בניה עירוני
רוני
15/09/10
שלום רב
אני מסוכבך עם שכני עקב הצבת גאקוזי על מרפסת ביתי
הנ"ל התלונן בעיריה ועקב כך נכנס מפקח בניה למרפסת ביתי כדי לבצע מדידות וצילומים יש לציין שלצורך הנ"ל הוא טיפס למרפסת שלי דרך מרפסת השכנים כל זאת ללא ידיעתי וכמובן ללא אישור!!!!
האם יש בסמכותו לעשות כך? ואם לא האם מדובר בהגת גבול פלילית של המפקח ושל השכן שאיפשר לו גישה
בברכה רוני
אני מסוכבך עם שכני עקב הצבת גאקוזי על מרפסת ביתי
הנ"ל התלונן בעיריה ועקב כך נכנס מפקח בניה למרפסת ביתי כדי לבצע מדידות וצילומים יש לציין שלצורך הנ"ל הוא טיפס למרפסת שלי דרך מרפסת השכנים כל זאת ללא ידיעתי וכמובן ללא אישור!!!!
האם יש בסמכותו לעשות כך? ואם לא האם מדובר בהגת גבול פלילית של המפקח ושל השכן שאיפשר לו גישה
בברכה רוני
סמכות כניסה למפקח בניה עירוני
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
מצד אחד, המפקח לא אמור להיכנס לדירה שלך מהמרפסת של השכנים. מצד שני, יש לו סמכות חוקית לחייב אותך להיכנס לדירה שלך דרך הדלת ולבצע את כל מה שהוא צריך לבצע כולל לצלם ולמדוד.
בקיצור, מוטב להתמקד בטיפול בהוצאת היתר בניה, במידה והג'קוזי נבנה ללא היתר, על מנת שלא תהיה חשוף להליכים פליליים שיינקטו כנגדך בעניין זה.
בקיצור, מוטב להתמקד בטיפול בהוצאת היתר בניה, במידה והג'קוזי נבנה ללא היתר, על מנת שלא תהיה חשוף להליכים פליליים שיינקטו כנגדך בעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין.
ENBALI
15/09/10
שלום רב!
שאלתי היא בנושא מקרקעין.
אספר את פרטי העניין בקצרה:
אני גרה במושב בדרום הארץ, ביתי הפרטי הוא משק מסודר בפנקסי המנהל= יש לי משק פרטי , במושב שבו אני גרה עפ"י מפת החלוקה של שנת 1969 לכל בעל משק יש 40 מ'!
הבאתי מודד מוסמך עפ"י חוק מאחר וביני ובין שכני יש חילוקי דעות בנוגע לדרך שבו שנינו עוברים עפ"י נתוני המפה הטופוגרפית ייצא שהשכן שלי פלש לחצרי בכ-7 מ'.
השכן לא מוכן להתפנות בשום אופן (גידל במשך הזמן עצי פרא וכו...) ומגיב באלימות פיזית ומילולית, כמו כן פניתי לבית המשפט ומאחר ואחותו של השכן היא עו"ד במקצועה ועושה אף היא שימוש יומיומי בדרך שלי וגרה עם אחיה באותו בית מכחישה בכל תוקף את המפה שלי וטוענת שהדרך הזאת קיימת 50 שנה המושב לא הוקם לפני 50 שנה....כמו כן אימה לא פעם בהבאת בריונים ע"מ להכות =עו"ד במקצועה....
אציין בנוסף שאנו עובדים בשב"ס ולכן השכנים מנצלים את עמדת היותנו אנשי מדים ומגיבים כלפינו באלימות.
שאלתי היא מאחר וביה"מש הנכבד החליט לשלוח מודד מטעמו מאחר ואני בקשתי זאת מכבוד השופטת במהלך הדיון ולא עו"ד שלי ברור לי מעל לכל ספק שהמפה שלי והמפה של המודד מבית המשפט תצא תואמת.
האם אני יכולה לתבוע את עו"ד שעושה אף היא שימוש לרעה ומנצלת את סמכותה ולא רק פולשת לחצרי הפרטית כמו שלה יש 40 מ' גם אני רוצה את 40 המ' המגיעים לי (היא ואחיה עושים שימוש בעוד 7מ' שלי ובכך מנצלים לטובתם 47מ')והאם אני יכולה לפנות ללשכת עו"ד בתלונה כלפיה לא רק בכך שהיא אף לא מזמן פנתה לביהמ"ש הנכבד בבקשה לביטול חוות הדעת הכתובה של המודד המוסמך האם היא יכולה לדרוש ביטול חוות הדעת של המודד המוסמך??? כמו כן איני רואה שום תזוזה מעו"ד המייצג אותי לכןןן פניתי אליכם.
מודה לכם מקרב לב!!!
שאלתי היא בנושא מקרקעין.
אספר את פרטי העניין בקצרה:
אני גרה במושב בדרום הארץ, ביתי הפרטי הוא משק מסודר בפנקסי המנהל= יש לי משק פרטי , במושב שבו אני גרה עפ"י מפת החלוקה של שנת 1969 לכל בעל משק יש 40 מ'!
הבאתי מודד מוסמך עפ"י חוק מאחר וביני ובין שכני יש חילוקי דעות בנוגע לדרך שבו שנינו עוברים עפ"י נתוני המפה הטופוגרפית ייצא שהשכן שלי פלש לחצרי בכ-7 מ'.
השכן לא מוכן להתפנות בשום אופן (גידל במשך הזמן עצי פרא וכו...) ומגיב באלימות פיזית ומילולית, כמו כן פניתי לבית המשפט ומאחר ואחותו של השכן היא עו"ד במקצועה ועושה אף היא שימוש יומיומי בדרך שלי וגרה עם אחיה באותו בית מכחישה בכל תוקף את המפה שלי וטוענת שהדרך הזאת קיימת 50 שנה המושב לא הוקם לפני 50 שנה....כמו כן אימה לא פעם בהבאת בריונים ע"מ להכות =עו"ד במקצועה....
אציין בנוסף שאנו עובדים בשב"ס ולכן השכנים מנצלים את עמדת היותנו אנשי מדים ומגיבים כלפינו באלימות.
שאלתי היא מאחר וביה"מש הנכבד החליט לשלוח מודד מטעמו מאחר ואני בקשתי זאת מכבוד השופטת במהלך הדיון ולא עו"ד שלי ברור לי מעל לכל ספק שהמפה שלי והמפה של המודד מבית המשפט תצא תואמת.
האם אני יכולה לתבוע את עו"ד שעושה אף היא שימוש לרעה ומנצלת את סמכותה ולא רק פולשת לחצרי הפרטית כמו שלה יש 40 מ' גם אני רוצה את 40 המ' המגיעים לי (היא ואחיה עושים שימוש בעוד 7מ' שלי ובכך מנצלים לטובתם 47מ')והאם אני יכולה לפנות ללשכת עו"ד בתלונה כלפיה לא רק בכך שהיא אף לא מזמן פנתה לביהמ"ש הנכבד בבקשה לביטול חוות הדעת הכתובה של המודד המוסמך האם היא יכולה לדרוש ביטול חוות הדעת של המודד המוסמך??? כמו כן איני רואה שום תזוזה מעו"ד המייצג אותי לכןןן פניתי אליכם.
מודה לכם מקרב לב!!!
תביעה בענייני מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
אם אינך שבעת רצון מעורך הדין שלך את יכולה כמובן להחליפו בעורך דין אחר. לא מומלץ לנהל את התביעה הזו ללא עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין.
ככל שאחותו של השכן (עורכת הדין) עושה מעשים שאינם עולים בקנה אחד עם כללי האתיקה של עורכי הדין את יכולה להגיש כנגדה תלונה בלשכת עורכי הדין.
ככל שאחותו של השכן (עורכת הדין) עושה מעשים שאינם עולים בקנה אחד עם כללי האתיקה של עורכי הדין את יכולה להגיש כנגדה תלונה בלשכת עורכי הדין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בבניין ללא פרצלציה
שי
15/09/10
שלום,
אני מעוניין ברכישת דירה בבניין מגורים. המוכרים מסרו לי שבאופון כללי הליכי הפרצלציה לא הסתיימו כיון שמדובר בשכונה "חדשה" יחסית ולדבריהם כנראה לוקח שנים עד שתסתיים הפרצלציה.
האם יש הגנה ברכישת דירה כזו? ואם כן מהי?
או האם לסגת מרכישתה לחלוטין?
אני מעוניין ברכישת דירה בבניין מגורים. המוכרים מסרו לי שבאופון כללי הליכי הפרצלציה לא הסתיימו כיון שמדובר בשכונה "חדשה" יחסית ולדבריהם כנראה לוקח שנים עד שתסתיים הפרצלציה.
האם יש הגנה ברכישת דירה כזו? ואם כן מהי?
או האם לסגת מרכישתה לחלוטין?
רכישת דירה בבניין ללא פרצלציה
עו"ד שלומי עקירב
15/09/10
סביר להניח שאכן בגלל שהשכונה הינה שכונה חדשה עדיין לא הסתיים הליך הפרצלציה.
המלצתי לך היא לפנות לעו"ד על מנת שיסביר לך את המשמעות של רכישת דירה כזו ויבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות לרבות באיזה שלב נמצא הליך הפרצלציה.
באשר להגנות יש לבחון את החוזה עליו חתמו רוכשי הדירה מול היזם. כמו כן אתה יכול לחפש באינטרנט חומר קריאה לגבי המשמעות של בעלות במושע אולם בכל אופן הייתי פונה לעו"ד לשם קבלת הסבר עינייני לגבי הדירה הספציפית אותה אתה מעוניין לרכוש.
המלצתי לך היא לפנות לעו"ד על מנת שיסביר לך את המשמעות של רכישת דירה כזו ויבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות לרבות באיזה שלב נמצא הליך הפרצלציה.
באשר להגנות יש לבחון את החוזה עליו חתמו רוכשי הדירה מול היזם. כמו כן אתה יכול לחפש באינטרנט חומר קריאה לגבי המשמעות של בעלות במושע אולם בכל אופן הייתי פונה לעו"ד לשם קבלת הסבר עינייני לגבי הדירה הספציפית אותה אתה מעוניין לרכוש.
רכישת דירה בבניין ללא פרצלציה
עו"ד טלי קסלר
15/09/10
אל תבצע את העיסקה הזו מבלי להתייעץ בעורך דין שבקיא במקרקעין. עורך הדין אמור לבדוק עבורך (בין היתר) שהנכס "נקי" משיעבודים ועיקולים ושהזכויות שלך יהיו מובטחות כמו שצריך עד שתושלם הפרצלציה ותירשם כבעלים בטאבו.
הוא גם אמור לוודא שאכן מישהו (בד"כ עורך הדין של הקבלן) מטפל ברישום הזה כך שבסופו של דבר תושלם הפרצלציה,יירשם בית משותף והדירה תירשם על שם הבעלים בטאבו.
הוא גם אמור לוודא שאכן מישהו (בד"כ עורך הדין של הקבלן) מטפל ברישום הזה כך שבסופו של דבר תושלם הפרצלציה,יירשם בית משותף והדירה תירשם על שם הבעלים בטאבו.
גינה בבניין משותף
שרון
15/09/10
אני מתגורר בבניין משותף למעלה מ40 שנה.הדירה הינה בקומה 2 בבית משותף בן 8 דיירים(2 כניסות לבניין ובכל כניסה 4 דירות).לבניין ישנה חצר משותפת שמחולקת ע"פ הסכם שנערך לפני שנים רבות בין הדיירים-כל דייר קיבל את החלקה שלו,חלק מהדיירים אף ויתרו על החלקה שלהם.כל דייר שיש לו גינה גידר וטיפח את הגינה לעצמו.
ברשותנו גינה/חצר שבה יש מחסן וכן עצי פרי שאותם שתלנו במהלך השנים הרבות שאנו חיים בדירה זו.
לפני כמס' שנים(15-20 שנה ) הגיעה מש' חדשה לבניין: אותו שכן ביקש להרחיב את דירתו ולבצע תוספת בנייה .הוא ביקש אז את רשותנו להוריד את גדר הגינה שהייתה שייכת לנו משכבר הימים והיתה מטופחת ומלאה עצי פרי תוך הבטחה להחזיר את הגדר מייד עם תום הבנייה.
לצערי הדבר לא קרה! לאחר שסיים את עבודות הבנייה בדירתו הוא לא החזיר את הגדר לקדמותה כפי שהבטיח. במהלך השנים הללו נתקלנו בסירוב מוחלט ובאלימות מילולית מצידו לכל נסיון להציב גדר חדשה ולהחזיר את המצב לקדמותו.הגינה נשארה פרוצה תוך כדי הסכם שבשתיקה (בלית ברירה )שהיה ברור לכל אחד מדיירי הבניין שהגינה שייכת לנו.(לאותו דייר יש את הגינה השמורה לה מפנים ואחורי הדירה שלהם).
לפני כמס' ימים,השכן הנ"ל נכנס לחצר שלנו וכרת את כל עצי הפרי! הגינה לא מגודרת עקב התנגדותו רבת השנים כפי שפירטתי אך במהלך כל השנים הוסכם וידוע לכולם שהגינה שייכת לנו .
מה אני יכול לעשות?האם אני יכול לחייב אותו לשתול שוב את עצי הפרי?האם אני יכול לגדר מחדש את הגינה?
ברשותנו גינה/חצר שבה יש מחסן וכן עצי פרי שאותם שתלנו במהלך השנים הרבות שאנו חיים בדירה זו.
לפני כמס' שנים(15-20 שנה ) הגיעה מש' חדשה לבניין: אותו שכן ביקש להרחיב את דירתו ולבצע תוספת בנייה .הוא ביקש אז את רשותנו להוריד את גדר הגינה שהייתה שייכת לנו משכבר הימים והיתה מטופחת ומלאה עצי פרי תוך הבטחה להחזיר את הגדר מייד עם תום הבנייה.
לצערי הדבר לא קרה! לאחר שסיים את עבודות הבנייה בדירתו הוא לא החזיר את הגדר לקדמותה כפי שהבטיח. במהלך השנים הללו נתקלנו בסירוב מוחלט ובאלימות מילולית מצידו לכל נסיון להציב גדר חדשה ולהחזיר את המצב לקדמותו.הגינה נשארה פרוצה תוך כדי הסכם שבשתיקה (בלית ברירה )שהיה ברור לכל אחד מדיירי הבניין שהגינה שייכת לנו.(לאותו דייר יש את הגינה השמורה לה מפנים ואחורי הדירה שלהם).
לפני כמס' ימים,השכן הנ"ל נכנס לחצר שלנו וכרת את כל עצי הפרי! הגינה לא מגודרת עקב התנגדותו רבת השנים כפי שפירטתי אך במהלך כל השנים הוסכם וידוע לכולם שהגינה שייכת לנו .
מה אני יכול לעשות?האם אני יכול לחייב אותו לשתול שוב את עצי הפרי?האם אני יכול לגדר מחדש את הגינה?
הסכם חלוקת החצר המשותפת בין שכנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
מומלץ לפנות להתייעצות עם עורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ולראות מה מתווה הפעולה הנכון.
ייתכן שניתן וצריך להגיש כנגד השכן תביעה כספית או תביעה לצו עשה, המחייבת אותו לשתול מחדש את עצי הפרי או תביעה לסעד הצהרתי שלפיו חלק החצר הזה הוא רק בחזקתכם (או גם וגם).
צריך לראות את המסמכים, לשמוע מכם מה אתם רוצים ולהחליט.
ייתכן שניתן וצריך להגיש כנגד השכן תביעה כספית או תביעה לצו עשה, המחייבת אותו לשתול מחדש את עצי הפרי או תביעה לסעד הצהרתי שלפיו חלק החצר הזה הוא רק בחזקתכם (או גם וגם).
צריך לראות את המסמכים, לשמוע מכם מה אתם רוצים ולהחליט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
אני
15/09/10
היכן אני מברר האם חל היטל השבחה על נכס בבעלותי - מבנה תעשייתי - הנמצא באזור התעשיה ראשל"צ ? לפי מה ששמעתי שונה היעוד של האזור ובעלים שניסה למכור נכס דומה נדרש לשלם היטל השבחה תודה וחתימה טובה
היטל השבחה
עו"ד שלומי עקירב
15/09/10
בעירייה- מחלקת הנדסה.
יפוי כח לקבלת פטור ממס שבח
שמואל
14/09/10
מוכר דירה שגר בארה"ב ומסר יפוי כח למכירה וביפוי כח מופיע סעיף המקנה כח למיופה כח לבקש היתר פטור ממס שבח. האם זה מועיל? או שהוא צריך לחתום על תצהיר שבו מבקש פטור ממס שבח בקונסוליה?
יפוי כח לקבלת פטור ממס שבח
עו"ד שלומי עקירב
15/09/10
רשות המיסים מחייבות שבקשה לקבלת פטור תיחתם רק ע"י מבקש הפטור כך שאת המש"ח יש למשלוח לארה"ב ושהמוכר יחתום עליו בקונסוליה.
סעדים משפטיים כנגד העירייה
לימור
14/09/10
שלום,
פנינו לעירייה בבקשה להחזיר לידינו תשלומי ארנונה שבהם חוייבנו בניגוד לחוק ולפסיקה.
העירייה מתעלמת ממכתבנו (2 מכתבים), ומזה חודשיים לא זכינו למענה.
אילו סעדים משפטיים אפשר לנקוט כנגדה?
לאן אפשר לפנות כדי להלין על המצב?
האם אפשר לתבוע?
אם כן, איפה?
כל מידע יתקבל בברכה - כן, אשמח לקבל סימוכין בחוק או בתקנות שמצביע על דרך הפעולה במקרה זה.
תודה ענקית למי שיוכל לעזור לי!
לימור
פנינו לעירייה בבקשה להחזיר לידינו תשלומי ארנונה שבהם חוייבנו בניגוד לחוק ולפסיקה.
העירייה מתעלמת ממכתבנו (2 מכתבים), ומזה חודשיים לא זכינו למענה.
אילו סעדים משפטיים אפשר לנקוט כנגדה?
לאן אפשר לפנות כדי להלין על המצב?
האם אפשר לתבוע?
אם כן, איפה?
כל מידע יתקבל בברכה - כן, אשמח לקבל סימוכין בחוק או בתקנות שמצביע על דרך הפעולה במקרה זה.
תודה ענקית למי שיוכל לעזור לי!
לימור
ניהול הליכים בענייני ארנונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
החקיקה הרלבנטית היא פקודת העיריות. ניתן לנהל הליכים נגד העירייה במסגרת זמן קצובה ומוגבלת. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן ועוסק בענייני ארנונה. מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
י. רונן
14/09/10
אם אשתי נפטרה לאחר שגרה בדירה בדמי מפתח כ30 שנה ברמת גן.הדירה הועברה לבעל הבית.האם מגיע סכום כלשהו ליורשיה? הכוונה סכום מבעל הבית. תודה על תשובתכם
י.רונן
י.רונן
פטירת דייר מוגן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
לא ברור משאלתך האם מישהו התגורר איתה בדירה או שמא היא התגוררה לבד. בנסיבות מסויימות לא מגיע שום פיצוי / תשלום ליורשים ובנסיבות אחרות מגיע. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן ועוסק גם בדיירות מוגנת, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים (ככל שיש מסמכים) והעובדות ולקבל את חוות דעתו בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנת ריצוף
עינת
14/09/10
רכשנו דירה מקבלן, בחרנו ריצוף, ואז נאמר לנו עי נציגת הקבלן,כי מאחר ובחרנו ריצוף מבריק (מהסטנדרט) ולא מט, נצטרך לשלם עבור פלטות גבס לשם הגנת הריצוף, בנוסף נצטרך לרכוש על חשבוננו פחת 30%
האם הקבלן יכול לדרוש זאת? במפרט לא מצויין דבר על כך.
האם הקבלן יכול לדרוש זאת? במפרט לא מצויין דבר על כך.
עלויות נילוות לריצוף ביחס לדירה שנרכשה מקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
באופן עקרוני לא. צריך לקרוא היטב את ההסכם ואת המפרט ולראות אם יש לכך התייחסות, גם אם לא ישירה. מכל מקום, הקבלן גם לא חייב להציע את הריצוף המבריק שהציע, ולהציע ריצוף אחר, ככל שהוא עומד בתנאי המפרט הטכני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי נושא בעלות המים בגין פיצוץ צינור
מיקי
14/09/10
השוכר בביתינו הודיע כי יש פיצוץ באחד הצינורות. יום אחרי ההודעה תיקנו את הצינור. כעת דורש המשכיר כי נשלם עבור המים שנזלו. מי צריך לשאת בעלות זו אנחנו המשכירים או השוכרים?
עלות המים בעת פיצוץ בצינור בדירה מושכרת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/09/10
צריך לקרוא היטב את ההסכם ולראות אם יש לכך התייחסות כלשהי אפילו מרומזת או עקיפה. אם אין לכך שום התייחסות והפיצוץ לא נגרם בעקבות מעשה או מחדל רשלניים של המשכיר השוכר אמור לשאת בעלות המים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע להיטל השבחה
אורן
14/09/10
שלום רציתי לשאול בקשר להיטל השבחההאם דירה שעשו לה היוון לפני כמה שנים וכמובן יש לאיזור תב"ע , האם מי שהיוון את דירתו פטור מהיטל השבחה? אשמח לכל תשובה בתודה מראש
היטל השבחה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
אין קשר בין היוון להיטל השבחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף – חברה במעמד דייר מוגן
א
14/09/10
האם חברה יכולה להיות במעמד של דייר מוגן מכוח הסכם שנחתם בינה לבין בעל הבית? ואם כן מתי יפקע מעמדה כמוגן?
חברה במעמד דייר מוגן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
הדבר אפשרי
הזכות פוקעת בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר
הזכות פוקעת בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות דירה
מיכל
14/09/10
בבעלות סבתי דירה והיא רוצה להעביר אותה לידיי ולידי קרוב משפחה נוסף אך לא חצי-חצי אלא 75% לי ו 25% לו. רציתי לשאול אם בכלל ניתן להעביר בעלות באופן כזה או שעצם הרישום של שני אנשים מחלק אוטומטית את הדירה חצי-חצי. כמו כן, רציתי לדעת כמה יעלה לעשות העברת בעלות.
העברת בעלות בדירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
ניתן להעביר בעלות גם לא בחלקים שווים
לגבי עלויות- פני לקבל הצעת שכ"ט אצל עו"ד
לגבי עלויות- פני לקבל הצעת שכ"ט אצל עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיפוש מגרש ע"ש סבא שלי לפני 40 שנה
איילת
14/09/10
ברצוני לדעת אם יש אפשרות לאתר מגרשים באיזור חיפה שהיו שייכים לסבא שלי שנפטר לפני 33 שנה, יכול להיות שנמכרו אחרי פטירתו ע"י אחד מילדיו.
נסה דרך מס רכוש
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש של סבא שלי לפני 40 שנה
איילת
14/09/10
ברצוני להבין את תשובתך, האם אפשר לוודא רק דרך מס רכוש?
דרישת תלושי משכורת משוכרים
רבקה
14/09/10
כאשר בתור משכירה אני דורשת תלושי משכורת משוכרים, האם הדבר מהווה גם כלי משפטי במקרה הצורך, מעבר להוכחת יכולתם הכלכלית של השוכרים?
לא
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב לוועד הבית (דחוף)
יגאל אהרון
13/09/10
אני משמש כוועד הבית כחצי שנה ע"י בחירה באסיפת דיירים יש לנו דייר חדש שקיבל מפתח בתחילת חודש שעבר ומסרב לתת לנו תשלום עבור החודש הקודם בטענה שלא גר בבית רק שיפץ למרות כל ההסברים שלי שמי קבלת מפתח חובה לשלם דמי וועד . החודש גבינו אקסטרה בעקבות קילקולים והחלפת משאבה וגביינו 300 ש"ח מכל דייר כולם שילמו פרט לדייר הנ"ל מדובר בדירה בקניה והדייר בעל הדירה. מה ניתן לעשות משפטית כנגד הדייר הנ"ל.
דייר שלא משלם ועד בית
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
ניתן להגיש נגד הדייר תביעה בפני המפקחת על בתים משותפים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירת מינהל
שי
13/09/10
שלום רב.
מכרתי את דירתי, הרשומה בחברה משכנת.
המסירה נעשתה. ויש לסיים את הליך העברת הזכויות ע"ש הקונים.
הקונים מסרבים-מתעצלים לעשות את העברת הזכויות על שמם. למרות שזה האינטרס שלהם. להנחתי, הם מתקמצנים לשלם את העלויות שדורשת החברה המשכנת.
לי אישית, לא משנה הסיבה לאי העברת הזכויות מצידם, כי אישית גם לי יש אינטרס מובהק שהזכויות כבר תירשמנה על שמם ושחלילה חובות שלהם לא יזקפו עלי.
בסוף ההליך אתחשבן איתם על העלויות.
שאלתי:
דירתי רשומה בחברה משכנת. מה סדר הפעולות הנכון להעברת הזכויות?
האם עלי לבקש אישור/הסכמה מהמינהל או קודם אישור החברה המשכנת המפנה למינהל, ורק בסוף לטאבו?
אני מעוניין לעשות זאת לבדי ובלבד שהדירה כבר תירשם על שמם
שי
מכרתי את דירתי, הרשומה בחברה משכנת.
המסירה נעשתה. ויש לסיים את הליך העברת הזכויות ע"ש הקונים.
הקונים מסרבים-מתעצלים לעשות את העברת הזכויות על שמם. למרות שזה האינטרס שלהם. להנחתי, הם מתקמצנים לשלם את העלויות שדורשת החברה המשכנת.
לי אישית, לא משנה הסיבה לאי העברת הזכויות מצידם, כי אישית גם לי יש אינטרס מובהק שהזכויות כבר תירשמנה על שמם ושחלילה חובות שלהם לא יזקפו עלי.
בסוף ההליך אתחשבן איתם על העלויות.
שאלתי:
דירתי רשומה בחברה משכנת. מה סדר הפעולות הנכון להעברת הזכויות?
האם עלי לבקש אישור/הסכמה מהמינהל או קודם אישור החברה המשכנת המפנה למינהל, ורק בסוף לטאבו?
אני מעוניין לעשות זאת לבדי ובלבד שהדירה כבר תירשם על שמם
שי
העברת זכויות בחברה משכנתא וממ"י
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
איננו יכולים לתת תקציר הוראות, והפורום איננו תחליף לייעוץ משפטי. על עוה"ד המטפל בקונה להשלים העברת הזכויות.
ניתן לפנות גם לחברה המשכנתא לקבלת הנחיות
ניתן לפנות גם לחברה המשכנתא לקבלת הנחיות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך להתחלק בהנחה לרכישת קרקע?
אייל
13/09/10
להוריי משק חקלאי במושב. בהרחבה של המושב ניתנה הנחה של כ 30% ברכישת קרקע בהרחבה לבנים. אנחנו ארבעה אחים והזכות לקנות ניתנה לאח אחד. רציתי לשאול איך נכון מבחינה משפטית להתחלק בזכות הזו? לכל משפחה מגיעה רק הנחה אחת לרכישת קרקע בהרחבה גם אם יתפנו עוד מגרשים. האם נכון להתקזז לפי אחוז ההנחה בקנייה של קרקע באותו ישוב? גם בישוב אחר? או בדרך אחרת?. תודה מראש.
רכישת קרקע בהרחבה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
14/09/10
אין פה עניין משפטי אלא עניין למו"מ בין האחים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד עזרא-טאבו
ד.
13/09/10
שלום רב,
בהמשך לתשובתך בנוגע לרישום בטאבו, האם אין שום דרך לחייב את הקבלן לשלם את חובותיו לפני שלא מותירים לדיירים כל ברירה אחרת ובכלל על איזה סכומים מדברים כשמדובר על חובות של קבלן שהדיירים צריכים לספוג?. מדוע אין שום דרך מבחינת המדינה לאלץ אותו לשלם את חובותיו ואיך ייתכן שאדם שחייב כספים לראשות מקומית (שהיא חלק ממשרד ממשלתי) לא מאולץ לשלם את חובותיו בנקיטת פעולות שונות כמעצר וכד' על-מנת להפעיל עליו לחץ?. בנוסף, רציתי לשאול האם הזמן הרב שחלף למן הכניסה לדירה עלול להיות בעוכרינו ומה הדין לגבי מכירת דירה אם זה יהיה על הפרק.
בתודה
ד.
בהמשך לתשובתך בנוגע לרישום בטאבו, האם אין שום דרך לחייב את הקבלן לשלם את חובותיו לפני שלא מותירים לדיירים כל ברירה אחרת ובכלל על איזה סכומים מדברים כשמדובר על חובות של קבלן שהדיירים צריכים לספוג?. מדוע אין שום דרך מבחינת המדינה לאלץ אותו לשלם את חובותיו ואיך ייתכן שאדם שחייב כספים לראשות מקומית (שהיא חלק ממשרד ממשלתי) לא מאולץ לשלם את חובותיו בנקיטת פעולות שונות כמעצר וכד' על-מנת להפעיל עליו לחץ?. בנוסף, רציתי לשאול האם הזמן הרב שחלף למן הכניסה לדירה עלול להיות בעוכרינו ומה הדין לגבי מכירת דירה אם זה יהיה על הפרק.
בתודה
ד.
תוספת
ד.
13/09/10
מדוע רשות מקומית לא פועלת נגד "גורמים גדולים" החייבים לה כספים?. האם אין לה אינטרס שהחייבים לה ישלמו את כל חובותיהם עד השקל האחרון? ואיך ייתכן שבעיריה עם כל הכוח שיש לה לא פעלו נגדו?.תודה
המשך תשובה
עו"ד שרון עזרא
14/09/10
יש דרכים לחייב הקבלן לשלם את חובותיו, אבל אם לקבלן אין כסף-זה לא יעזור..
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
