פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה בלעדיות
יוסי
28/09/10
האם אפשר לבטל עיסקה עם מתווך תוך 14 יום לפי חוק הגנה של הצרכן
ביטול עסקה עם מתווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
חוק הגנת הצרכן לא רלבנטי למקרה זה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה בלעדיות
יוסי
28/09/10
נעשה חוזה בלעדיות עם מתווך לאחר שבוע ימים הגעתי אל המתווך ואמרתי לו עקב בעיות עם האשה אני מבקש לבטר את חוזה הבלעדיות אכן הסכים וקיבל סכום של 1500 שח ונת ן קבלה לאחר חצי שנה תובע אותי על רמאות בסכום של 41000 האם זה חוקי גם לאחר שההסכמנו על ביטול חוזה ומה אני יכול לעשות בבקשה תעזרו לי ....
חוזה בלעדיות עם מתווך
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
יש לפנות בדחיפות לייעוץ אצל עו"ד, כדי שיבחן את מכלול העובדות.
כמו כן, אם הוגש כבר כתב תביעה, יש להגיש בדחיפות כתב הגנה לפני שיחלפו המועדים.
כמו כן, אם הוגש כבר כתב תביעה, יש להגיש בדחיפות כתב הגנה לפני שיחלפו המועדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפתח לא נמסר בזמן
יהושע
27/09/10
שילמתי 80% מתמורת הבית למוכר. 20% הנותרים שולמו לח"ן נאמנות עורך הדין לטובת המוכר עד שיסדיר את מס השבח. המוכר אינו מוסר את המפתח למרות חיובו בקנסות על פי החוזה, כי אינו אוהב הפקדת כספו אצל עורך הדין בנאמנות.האם מותר לקונה לבצע עבודות חיצוניות בבית והגינה, בתקופה שלאחר התאריך בו המפתח היה צריך להימסר? המוכר אינו מסכים לכך כלחץ לקבל כספו מעורך הדין למרות שלא הסדיר מס השבח.כמו כן, האם מותר לקונה לפרוץ ולהחליף מנעול? שכן על פי החוזה, הקונה הפקיד מלוא הכספים עבור המוכר וזה לא מסר את המפתח במועד.
אי מסירת חזקה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
מועד מסירת החזקה ומועד תשלום מלוא התמורה הם חיובים שלובים- לא ייתכן כי תשולם מלוא התמורה (גם אם חלקה בנאמנות אצל עו"ד) ולא ימסרו המפתחות.מדובר בהפרת חוזה.
גשו בדחיפות לעו"ד שייצג אותכם בעסקה ובקשו ממנו לדרוש מהמוכר את מסירת המפתח, ואם לא יעשה כן-יש לשקול הגשת תביעה כנגד המוכר
גשו בדחיפות לעו"ד שייצג אותכם בעסקה ובקשו ממנו לדרוש מהמוכר את מסירת המפתח, ואם לא יעשה כן-יש לשקול הגשת תביעה כנגד המוכר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה
דוד
27/09/10
קניתי דירה לפני כ5 שנים ואבד לי חוזה החכירהכיצר אני יכול לקבל אותו ולמי עליי לפנות לשם כךהחוזה נדרש בין היתר למכירת הדירהתודה
איתור חוזה חכירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
פנה למנהל מקרקעי ישראל ובקש העתק
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם 24 אחוז בדירה תחשב דירה שניה
דוד
27/09/10
בבעלותי 2 נכסים ,דירה שאני גר בה ועוד 24 אחוז בדירה נוספת.
בוצוני להחליף את הדירה שלי ביותר מרווחת,האם הדירה שאקנה
תחשבלדירה יחידה ופטורה ממס רכישה וחלקי בדירה הנוספת לא
תחשב כדירה שניה.
בתודה ובברכה דוד
בוצוני להחליף את הדירה שלי ביותר מרווחת,האם הדירה שאקנה
תחשבלדירה יחידה ופטורה ממס רכישה וחלקי בדירה הנוספת לא
תחשב כדירה שניה.
בתודה ובברכה דוד
דירה נוספת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
בחוקי המס יש יש הגדרה שרק פחות מ- 25% נחשבת כדירת מגורים. יש לבחון כי הגדרה זו רלבנטית לכל היבטי המס הרלבנטים למכירה וכן לרכישה לפי התוכניות שלכם.
יש לפנות לייעוץ מקיף אצל עו"ד
יש לפנות לייעוץ מקיף אצל עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טיפול בבעיות בדירה שהשכרתי
חדש בתחום
27/09/10
קניתי דירה (שהייתה ריקה זמן ממושך) וערכתי בה שיפוץ מקיף. לפני כחודש נכנסו דיירים לראשונה (בחוזה קצר יחסית לעשרה חודשים בלבד). מאז כניסתם, לצערי מתגלות בעיות שונות ומשונות בכל הקשור לצנרת- זרם חלש, ניקוז לא טוב ונזילה. לכל בעיה אני שולח איש מקצוע מתאים והדבר דורש תיאום לא פשוט עם הדיירים (חגים וכו..) אבל אני נותן מענה לכל דבר. כדי לפתור הכל בעל המקצוע צריך כמה שעות עבודה מרוכזות והדיירים כרגע מעכבים את הדבר. בלי קשר לבעיות- הדיירים רכשו דירה (באופן מהיר ולא מתוכנן) וביקשו לצאת בזמן קרוב ביותר. אני אמרתי שלא אדרוש פיצוי על הפרת חוזה, מעבר לשלושת החודשים הראשונים שהצ'ק נפדה ובמקביל נחפש דייר מידי (שאולי יעביר להם חלק מהסכום ששלמו). בגלל ששני הדברים קורים במקביל הבעיות והרצון שלהם לעזוב- הם מבקשים לצאת במיידי עם מינימום תשלום ולדעתי בגלל זה הם מעכבים את התיקונים.. הם טוענים שהם לא נהנים מהדירה וכו... אשמח לקבל עיצה מנסיונכם.
נא לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
28/09/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום פרצלציה בטאבו
דינה
27/09/10
שלום
רציתי לדעת איזה מסמכים צריך לרישום פרצלציה בטאבו???
רציתי לדעת איזה מסמכים צריך לרישום פרצלציה בטאבו???
רישום פרצלציה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
לא ניתן לתת "דף הוראות". כל מקרה תלוי בנסיבותיו. נסי י לפנות לטאבו לקבלת הדרכה מפורטת/ גשי לייעוץ אצל עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
אודי
27/09/10
הי,
לגבי דירת מגורים צמודת קרקע (כאשר השטח עליו יושב הבית הוא מעל דונם, והבית הוא בערך 300 מ"ר) - האם מגיע לי פטור על כל השטח? ואם לא - עד איזה שטח מגיע לי ואיך מבוצע החישוב?
תודה
לגבי דירת מגורים צמודת קרקע (כאשר השטח עליו יושב הבית הוא מעל דונם, והבית הוא בערך 300 מ"ר) - האם מגיע לי פטור על כל השטח? ואם לא - עד איזה שטח מגיע לי ואיך מבוצע החישוב?
תודה
פטור ממס שבח על דירת מגורים עם זכויות בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
הפטור היחסי הוא לא לפי מ"ר אלא לפי שווי (כ- 1.9 מליון ש"ח), בהתאם להוראות סעיף 49 ז לחוק מיסוי מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
סוזנה
26/09/10
שלום רב, אני בת 24 רווקה. לפני כשנה קנו הורי דירה שניה ורשמו אותה בטאבו על שמי (מטעמי מס כנראה) אינני מתגוררת בדירה זו.
בעוד 6 חודשים אני עומדת להינשא ולאחר מכן לקנות ביחד עם בעלי דירה עבורנו. השאלה: האם הדירה שהורי קנו ורשמו על שמי, נמצאת כעת ב"סכנה" מכיוונו של בעלי לעתיד? ושאלה שניה, האם נוכל לקנות את הדירה אבל לרשום אותה רק על שם בעלי (על מנת שלא אצטרך לשלם מס על דירה שניה) מבלי שאפסיד זכויותי בדירה? והאם בדרך זו נוכל לקבל משכנתא ?
בעוד 6 חודשים אני עומדת להינשא ולאחר מכן לקנות ביחד עם בעלי דירה עבורנו. השאלה: האם הדירה שהורי קנו ורשמו על שמי, נמצאת כעת ב"סכנה" מכיוונו של בעלי לעתיד? ושאלה שניה, האם נוכל לקנות את הדירה אבל לרשום אותה רק על שם בעלי (על מנת שלא אצטרך לשלם מס על דירה שניה) מבלי שאפסיד זכויותי בדירה? והאם בדרך זו נוכל לקבל משכנתא ?
תשובה
עו"ד לירז גונן אללוף- ***תוכן ההודעה צונזר***
27/09/10
לעניין שאלתך הראשונה - על פי חוק מה שהיה שלך ערב הנישואין שייך לך , אך עדיין רצוי לדאוג להסכם ממון ולו רק לעניין הדירה הזו שבעלך לעתיד יצהיר שהדירה לא שלו.
לעניין רישום הדירה ע"ש בעלך - לא הייתי ממליצה על כך באופן עקרוני, כי אף אחד לא יודע את העתיד... וחבל יהיה אח"כ לריב על זה בבית משפט למי שייכת הדירה. אם התכנון שלכם הוא לחסוך במס הרכישה, אז ניתן לבצע תכנון מס כלשהו ע"מ שתשלמו מס רכישה מופחת. אם תקנו את הדירה לאחר הנישואין לא ניתן יהיה לבצע תכון זה היות ואת נחשבת בעלת דירה , ולכן הדירה שתקני עם בעלך תהיה דירה נוספת (אך ניתן לבצע תכון אחר).
יש לקחת בחשבון גם את נושא המשכנתא כמובן, אך בנושא זה יש לבדוק את כל האופציות ואח"כ להתייעץ במספר בנקים, מה תהיה עמדתם.
לדעתי את צריכה בנושא זה ייעוץ מפורט יותר.
חג שמח ובהצלחה.
***צונזר ע"י הערכת- השארת קישור לאתר עורך דין בניגוד לתקנון***
לעניין רישום הדירה ע"ש בעלך - לא הייתי ממליצה על כך באופן עקרוני, כי אף אחד לא יודע את העתיד... וחבל יהיה אח"כ לריב על זה בבית משפט למי שייכת הדירה. אם התכנון שלכם הוא לחסוך במס הרכישה, אז ניתן לבצע תכנון מס כלשהו ע"מ שתשלמו מס רכישה מופחת. אם תקנו את הדירה לאחר הנישואין לא ניתן יהיה לבצע תכון זה היות ואת נחשבת בעלת דירה , ולכן הדירה שתקני עם בעלך תהיה דירה נוספת (אך ניתן לבצע תכון אחר).
יש לקחת בחשבון גם את נושא המשכנתא כמובן, אך בנושא זה יש לבדוק את כל האופציות ואח"כ להתייעץ במספר בנקים, מה תהיה עמדתם.
לדעתי את צריכה בנושא זה ייעוץ מפורט יותר.
חג שמח ובהצלחה.
***צונזר ע"י הערכת- השארת קישור לאתר עורך דין בניגוד לתקנון***
רטיבות בתקרה
אבי
26/09/10
בדירה שברשותי קיימת רטיבות בתקרה. פניתי מספר פעמים לדייר אשר בדירה מעליי אולם הוא דוחה אותי בכל פעם מחדש.
איזה אמצעים עלי לנקוט על מנת לפתור את הבעייה
איזה אמצעים עלי לנקוט על מנת לפתור את הבעייה
רטיבות בתקרה - תשובה
עו"ד לירז גונן אללוף
27/09/10
יש לבדוק האם הרטיבות נובעת מהדייר או מהשטחים המשותפים בבניין.
אם היא נובעת מהדייר הרי שהוא צריך לדאוג לתיקון. במידה ומדובר בשטח משותף - יש לפנות לועד הבית.
במידה והאחראי מתחמק יש לפנות במכתב רשום ודרוש את התיקון, במידה ולא מתוקן ניתן לפנות בתביעה למפקחת על המקרקעין (הנמאת ליד הטאבו). היא האחראית בתביעות אלו. יש לתבוע את האחראי ולבקש כי המפקחת , אשר סמכותה היא כשל בית משפט, תורה על ביצוע התיקון על חשבון האחראי.
חג שמח ובהצלחה
אם היא נובעת מהדייר הרי שהוא צריך לדאוג לתיקון. במידה ומדובר בשטח משותף - יש לפנות לועד הבית.
במידה והאחראי מתחמק יש לפנות במכתב רשום ודרוש את התיקון, במידה ולא מתוקן ניתן לפנות בתביעה למפקחת על המקרקעין (הנמאת ליד הטאבו). היא האחראית בתביעות אלו. יש לתבוע את האחראי ולבקש כי המפקחת , אשר סמכותה היא כשל בית משפט, תורה על ביצוע התיקון על חשבון האחראי.
חג שמח ובהצלחה
מכירת דירת מגורים
גיא
26/09/10
שלום רב בית שנמכר דרך כונס נכסים האם הוא חייב במסים ואיזה מיסים מוטלים על הנכס ומי משלמם ,
האם בעל הנכס שמפונה יכול לבקש את ההיטלים והמסים הללו כהחזר
תודה רבה
האם בעל הנכס שמפונה יכול לבקש את ההיטלים והמסים הללו כהחזר
תודה רבה
מיסים על דירה מכינוס - תשובה
לירז גונן אללוף ***צונזר ע"י המערכת***
27/09/10
כל דירה מחוייבת במיסים.
מס שבח והיטל השבחה מוטלים על המוכר, מס רכישה מוטל על הקונה.
אם קיים שבח ויש מס אזי צריך לבקש פטור , האפשרות לתת את הפטור היא של המפונה מביתו בלבד ולא של הכונס.
מס שבח והיטל השבחה מוטלים על המוכר, מס רכישה מוטל על הקונה.
אם קיים שבח ויש מס אזי צריך לבקש פטור , האפשרות לתת את הפטור היא של המפונה מביתו בלבד ולא של הכונס.
שאלה דחופה בנוגע להיטל השבחה
טלי
26/09/10
יש בפני סיטואציה בעייתית במקצת:
המוכר בעל קוטג עשה בו חריגות בניה שלא הוגשו מעולם לאישור.
כרגע הוא מוכר את הקוטג'.
הקונה מוכן לקנות את הקוטג' עם החריגות ולהגישן לאישור לאחר הרכישה.
הקונה דואג האם לא יצטרך לשלם תשלום כלשהו בגין ההשבחה של הנכס (הרי החריגות אושרו בזמן שהוא כבר הפך לבעלים...).
אז בחוזה שיחתם יקבע שתשלום היטל השבחה הוא על המוכר. האם זה מספיק?
האם מה שחשוב (האם מי שמשלם) הוא זה שהיה הבעלים בזמן שהתקבלו בעיריה התוכניות שמאפשרות את הבניה או זה שהיה הבעלים כשהוגשו החריגות שבוצעו לאישור?
המון תודה על מענה לשאלה דחופה זו.
יום טוב ושבוע פורה.
המוכר בעל קוטג עשה בו חריגות בניה שלא הוגשו מעולם לאישור.
כרגע הוא מוכר את הקוטג'.
הקונה מוכן לקנות את הקוטג' עם החריגות ולהגישן לאישור לאחר הרכישה.
הקונה דואג האם לא יצטרך לשלם תשלום כלשהו בגין ההשבחה של הנכס (הרי החריגות אושרו בזמן שהוא כבר הפך לבעלים...).
אז בחוזה שיחתם יקבע שתשלום היטל השבחה הוא על המוכר. האם זה מספיק?
האם מה שחשוב (האם מי שמשלם) הוא זה שהיה הבעלים בזמן שהתקבלו בעיריה התוכניות שמאפשרות את הבניה או זה שהיה הבעלים כשהוגשו החריגות שבוצעו לאישור?
המון תודה על מענה לשאלה דחופה זו.
יום טוב ושבוע פורה.
חריגות בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
יש לקבוע בהסכם המכר מי נושא בתשלומים אלו, ולהבטיח בהסכם כי קיים מנגנון נאמנות שיבטיח כי התשלום אכן ישולם
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נחלה במושב ….
לי
26/09/10
לפני 5 שנים ירשתי נחלה במושב (שטח חקלאי ובתים), מסיבות טכניות עדיין לא העברתי את שמי באופן פורמאלי כבעלת הנכס (יש צו ירושה - אני יורשת יחידה). שאלותיי הן :
1. אני רוצה להביא קראוון ולהשים אותו בחלקת השטח(הלא חקלאי) כדי להשכיר אותו , ממי עליי לבקש אישורים ואיזה ???
2. האם העובדה שיש בידי רק צו ירוש ולא העברת זכויות במינהל עלולה להזיק לי בעתיד או למנוע ממני את הפעולה של שימת הקראוון ?
1. אני רוצה להביא קראוון ולהשים אותו בחלקת השטח(הלא חקלאי) כדי להשכיר אותו , ממי עליי לבקש אישורים ואיזה ???
2. האם העובדה שיש בידי רק צו ירוש ולא העברת זכויות במינהל עלולה להזיק לי בעתיד או למנוע ממני את הפעולה של שימת הקראוון ?
הצבת קראוון בשטח חקלאי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
1. יש לקבל אישור מראש מהועדגה המקומית לתכנון ובנייה
2. העדר הרישום לא צריך לפגוע בזכויותייך
2. העדר הרישום לא צריך לפגוע בזכויותייך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה או רישום משכון
אודליה
26/09/10
שאלה - אני מעוניינת לרכוש זכות חכירה ממוכר אשר זכויותיו נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. האם לאחר תשלום חלק מהתמורה ניתן יהיה לרשום על שמי הערת אזהרה בטאבו או שאצטרך להבטיח את עצמי על ידי רישום משכון. ולמה?
דבר נוסף, האם כדי להעביר הזכויות ממנו אלי, על המינהל יהיה לחתום על שטרי העברת זכות שכירות?
תודה
דבר נוסף, האם כדי להעביר הזכויות ממנו אלי, על המינהל יהיה לחתום על שטרי העברת זכות שכירות?
תודה
הערת אזהרה / משכון - תשובה
עו"ד לירז גונן אללוף
27/09/10
מיד (!) לאחר החתימה על ההסכם יש לרשום הערת אזהרה. רק אםפ לא ניתן לרשום הערת אזהרה, יש לרשום משכון.
לגבי המנהל - יש לבדוק את הרישומים , יש מקרים בהם המנהל צריך לחתום ויש מקרים שלא (הדבר תלוי אם הנכס מהוון ואם הוא צמוד קרקע או בבנייה רווייה ).
לגבי המנהל - יש לבדוק את הרישומים , יש מקרים בהם המנהל צריך לחתום ויש מקרים שלא (הדבר תלוי אם הנכס מהוון ואם הוא צמוד קרקע או בבנייה רווייה ).
השכרת דירה בזמן העברת בעלות עליה
מאיההה
26/09/10
שלום
ברשותי דירה מושכרת ואני עומדת למכור אותה. בעת המשא ומתן הציע לי הקונה בנוסף לסכום הקנייה, 12 חודשי שכירות של הדיירים שכבר שוכרים את הדירה.
ברצוני לדעת מה קורה במידה וישנה תקלה בדירה בזמן הזה? (זאת אומרת שהדירה כבר נימכרה ואני עדיין זכאית לקבל את השכר דירה מהשוכרים).
תודה
ברשותי דירה מושכרת ואני עומדת למכור אותה. בעת המשא ומתן הציע לי הקונה בנוסף לסכום הקנייה, 12 חודשי שכירות של הדיירים שכבר שוכרים את הדירה.
ברצוני לדעת מה קורה במידה וישנה תקלה בדירה בזמן הזה? (זאת אומרת שהדירה כבר נימכרה ואני עדיין זכאית לקבל את השכר דירה מהשוכרים).
תודה
השכרת דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
תלוי מה סוכם בחוזה המכר והשכירות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביעור תיקים אזרחיים עפ"י תקנות הארכיונים
אורנית
26/09/10
ברצוני לשאול שאלה בהקשר לביעור תיקים אזרחיים עפ"י תקנות הארכיונים .
כאשר התיקים סגורים וברצוני להעבירם לאריכיב,
מה החוק אומר ?
תודה מראש ,
אורנית .
כאשר התיקים סגורים וברצוני להעבירם לאריכיב,
מה החוק אומר ?
תודה מראש ,
אורנית .
ביעור תיקים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
נא לפנות לפורום בתי משפט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
א
25/09/10
אני רוכשת דירה שהיא דירתי הראשונה. שווי החוזה 1030000 ש"ח. האם במש"ח (ורוד) עליי לציין כי אני מבקשת פטור מלא (אם כן לפי איזה סעיף) או שמא הפטור מחושב באופן אוטומטי לאור שווי העסקה? האם יש חשיבות לעובדה שאני רוכשת את הדירה מהוריי? ציינתי זאת במש"ח.
מס רכישה דירה ראשונה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
לא מדובר בפטור ממס רכישה, אלא מדובר במדרגה ראשונה בשיעור 0%, ויש לערוך תחשיב בהתאם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה הרשמוה במנהל
א (עו"ד צעירה)
25/09/10
אני ובעלי רוכשים דירה אשר שייכת להוריי. זאת דירתנו הראשונה. הדירה רשומה במנהל ובחברה משכנת. האם עליי למלא בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה) במגזר העירוני או טופס בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)? יש הבדל ביניהם? היות והדירה אינה רשומה בלשכת רישום מקרקעין, האם עליי להגיש בנוסף גם כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין/מהוון? האם עליי לקבל אישור להעברת הזכויות מהמנהל או מהחברה המשכנת או שדי בהגשת כל המסמכים הרלוונטים (אישורי מיסים, יפויי כוח, חוזה מכר וכו...)?
רכישת דירה הרשומה במינהל
עו"ד שזר תומר
25/09/10
ניתן להחתים על יפוי כוח בלתי חוזר וציין בו שהוא נועד לחתימה על שטרי מכר ו/או חוזי חכירה של המינהל, ובכך להיות מגובים. יש לקבל מהחברה המשכנת הפניה למינהל, המלצה שלי לפנות לחברה המשכנת, וזו תעביר לך את רשימת המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ההפניה למינהל.
בהצלחה.
בהצלחה.
שיטת חישוב ישנה של שטחים
אופיר
25/09/10
יש ברשותי דירה שרשומה בטאבו 78 מטר, כיום בפועל הדירה הינה 110 מטר .ע"פ התמ"א 38 ניתן לבנות קומה נוספת על הגג ,עם זאת העירייה (הרצליה) דורשת לבצע שרטוט מחדש של בניין כולו ולבצע תיקון כללי מול הטאבו על מנת לתת את כל זכיות על הגג שהינם בפועל 200 מטר ,ולא כפי שקיים ע"פ הנסח טאבו רק 150 מטר....היש פתרון ארצי לכך כי הבנתי הבעיה קיימת בכל אזורי הארץ
אין פתרון ארצי
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
27/09/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אימה
25/09/10
אם אני מגיש השגה על סכום תשלום הארנונה למועצה ומבקש שישךחו מפקח למדידת שטח הבית, ומהמועצה דוחים את ההשגה שלי,ואז אני מגיש ערר לממונה על אגף הארנונה ומבקש עוד פעם שישלחו מפקח למדידה ועובר 60 יום ולא עונים למכתב ולא שולחים ,מה אני יכול לעשות כשלב הבא מיוחד שלא ענו לי על ערר ההשגה ?
מדידה על ידי העירייה לצורך ארנונה
עו"ד שזר תומר
25/09/10
במידה והפניות שלך מגובות ניתן לפנות לביהמ"ש, לא הייתי עושה כן לפני שאני מוצה מכתב נוסף, ובכל מקרה, לפני פניה לביהמ"ש הייתי נעזר בעו"ד.
יעוץ לגבי סטיות בדירה מקבלן
ענת
25/09/10
שלום לכולם!
אני מחפשת יעוץ בנושא מסויים ולא יודעת למי לפנות אז אשמח לכל הצעה ורעיון שיש.
אז ככה,
בעוד כחודשיים אני עומדת להכנס לדירה שרכשתי מקבלן. אתמול הייתי בדירה ועשיתי מדידות ונוכחתי כי יש סטייה במידות. בחלק מהחדרים במידה הגיונית של 10 ס"מ אבל בחדר אחד יש סטייה של 40 ס"מ! במקום 5.13 מ' יש 4.8 מ'.
בדקתי בחוזה הקניה שלי ושם מצויינות המידות בכלליות של הדירה, יש גם תוכנית שמפרטת מרחק בין קיר לקיר ובחוזה כתוב "שטחים-כמוגדר בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד 1974". לחוזה לא מצורף צו מכר הדירות עם הפירוט.
עכשיו השאלה היא מה עלי לעשות? עפ"י צו מכר מותרת סטייה של 2 אחוז במבנה ו-5 אחוז באביזרים.
בהנחה שיש כאן בעיית סטייה חמורה מהתקן, למי עלי לפנות? לבדק בית עו"ד מנהל העבודה אדריכלית הקבלן?
מה הכי נכון משפטית לעשות?
יש לציין כי לא ניתן לתקן את גודל החדרים.
תודה רבה מראש!
אני מחפשת יעוץ בנושא מסויים ולא יודעת למי לפנות אז אשמח לכל הצעה ורעיון שיש.
אז ככה,
בעוד כחודשיים אני עומדת להכנס לדירה שרכשתי מקבלן. אתמול הייתי בדירה ועשיתי מדידות ונוכחתי כי יש סטייה במידות. בחלק מהחדרים במידה הגיונית של 10 ס"מ אבל בחדר אחד יש סטייה של 40 ס"מ! במקום 5.13 מ' יש 4.8 מ'.
בדקתי בחוזה הקניה שלי ושם מצויינות המידות בכלליות של הדירה, יש גם תוכנית שמפרטת מרחק בין קיר לקיר ובחוזה כתוב "שטחים-כמוגדר בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד 1974". לחוזה לא מצורף צו מכר הדירות עם הפירוט.
עכשיו השאלה היא מה עלי לעשות? עפ"י צו מכר מותרת סטייה של 2 אחוז במבנה ו-5 אחוז באביזרים.
בהנחה שיש כאן בעיית סטייה חמורה מהתקן, למי עלי לפנות? לבדק בית עו"ד מנהל העבודה אדריכלית הקבלן?
מה הכי נכון משפטית לעשות?
יש לציין כי לא ניתן לתקן את גודל החדרים.
תודה רבה מראש!
סטיה בבניה ע"י קבלן
עו"ד שזר תומר
25/09/10
הדרך היא להשיג חוות דעת הנדסאית, יש הרבה חברות כאלה שעושות חוות דעת בעלות סבירה. עם הדו"ח יש לפנות לקבלן, יש לבקש פיצוי כספי. רצוי בעת הפניה להעזר בעו"ד.
היטל השבחה
זהבה
25/09/10
אני מוכרת דירת מגורים שגודלה כ-120 מ"ר, יש תוכניות מאושרות להרחבה של כ- 60 מ"ר נוספים.
האם חל עליי היטל השבחה?
לפי איזה חישוב?
אני מתגוררת בבית כ- 3 וחצי שנים.
האם יש פטור מסויים שחל עליי?
זהבה
האם חל עליי היטל השבחה?
לפי איזה חישוב?
אני מתגוררת בבית כ- 3 וחצי שנים.
האם יש פטור מסויים שחל עליי?
זהבה
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
25/09/10
שאלה מאת מורכבת למענה בפורום, רצוי לפנות למועצה המקומית לצורך בדיקת חיוב בהיטל ההשבחה, או לשכור חברות או עו"ד שמתמחים בתחום.
רכישת בית
א
24/09/10
שלום ברצוני לקנות בית עם בת זוגי , שאיננה אשתי עדיין{בעוד כשנה},אביה של בת זוגי יעזור לנו ב40 אחוז מערך הנכס ואת השאר אני אשלים מכספי, האם ישנה בעייתיות מבחינת מס רכישה ? האם כדאי לרשום את הנכס רק על אחד מאיתנו ? מה שיעור המס שעליי לשלם ברכישת הנכס?האם קבלת הכספים מאביה יוצרת בעיה גם כן? תודה וסורי על ריבוי השאלות.
רכישת דירה, מס שבח, מס רכישה.
עו"ד שזר תומר
25/09/10
ראשית אם זה נכס ראשון שלכם, הרי שיתכן כי הנכם עומדים בפטור מס הרכישה (אשר עומד היום ע"ס של כמיליון מאתיים אלף ש"ח). אם הנכס שווה יותר, הרי ומר הרכישה שישולם יהיה על פי התקנות (יש סימולטור באינטרנט), התשלום של האבא ונושא רישום הבית מתקשר יותר למס השבח ולא למס הרכישה.
כלומר, נושא זה הינה רלוונטי ביחס למכירה עתידית של הנכס, וכן להשלכות בין שניכם כבני זוג, המלצתי לשכור ע"ד שמבין בתחום על מנת שיסביר לכם מעט יותר את הנושא.
כלומר, נושא זה הינה רלוונטי ביחס למכירה עתידית של הנכס, וכן להשלכות בין שניכם כבני זוג, המלצתי לשכור ע"ד שמבין בתחום על מנת שיסביר לכם מעט יותר את הנושא.
אסיפה כללית
נ
24/09/10
שכן שלח למפקחת על המקרקעין מכתב שעשה אסיפוה ומס' שכנים בחרו ועשה פרוטוקול המפקחת העבירה מכתב זה לועד על מנת שיגיב והועד החזיר תשובה וטען שמה שהשכן עשה זה זויף ולא צוין שום הזמנה לאסיפה שהשכן הזה עשה על דעת עצמו ודיירים שאינם רוצים בו חתמו שבאמת לא היה הזמנה לאסיפה
המפקחת העבירה לשכן להגיב על זיוף האסיפה
אך היום השכן החליט שהוא עושה אסיפה שוב ומזמין את כל הדיריים ואסיפה כתובה בשעה 5:30 (לפי השעה הזאת זאת אומרת בבוקר האם מה שכתוב זה אומר בבוקר ?! וצריך להגיע בבוקר ובמידה והיה בערב לא צריך להשתתף ?)
האם לשכן הזה מותר לעשות זימון לאסיפה או שרק לועד מותר ולפי מה שזה אומר השכן הזה עשה שוב בידוי הזמנה והועד יכול לדרוש שיפסיקו אסיפה זאת מאחר והיא לא כדין ? !
אבקש לדעת מה הועד צריך להגיד באסיפה זאת תודה
המפקחת העבירה לשכן להגיב על זיוף האסיפה
אך היום השכן החליט שהוא עושה אסיפה שוב ומזמין את כל הדיריים ואסיפה כתובה בשעה 5:30 (לפי השעה הזאת זאת אומרת בבוקר האם מה שכתוב זה אומר בבוקר ?! וצריך להגיע בבוקר ובמידה והיה בערב לא צריך להשתתף ?)
האם לשכן הזה מותר לעשות זימון לאסיפה או שרק לועד מותר ולפי מה שזה אומר השכן הזה עשה שוב בידוי הזמנה והועד יכול לדרוש שיפסיקו אסיפה זאת מאחר והיא לא כדין ? !
אבקש לדעת מה הועד צריך להגיד באסיפה זאת תודה
אסיפה כללית
עו"ד שזר תומר
25/09/10
לכאורה מדובר בהליך לא תקין, אם אותו דייר הוא אינו הוועד.
מדובר באסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית, יש דרישה לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. .
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
מדובר באסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית, יש דרישה לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. .
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
מלקי
זכאות לפטור מס שבח
24/09/10
שלום,ברשותי דירה שאני מעוניינת למכור. העניין הוא שמשפחתי מכרה דירה לפני כשנתיים, היה לי בה שמינית חלק, אחת מתוך שמונה אחים/יות שדירה הייתה רשומה על שמם. במכירה לא שילמנו מס שבח, השאלה אם איבדתי את זכות מס השבח לארבע שנים, בעקבות מכירה בה היה לי רק שמינית החלק בה?תודה לעונים
פטור מס שבח
עו"ד שזר תומר
25/09/10
אם במכירה הקודמת לא התשמשתם בפטור? או שלא שילמתם כי לא היה שבח?
אחרי התשובה לשאלה זו, ניתן יהיה לענות על שאלתך.
אחרי התשובה לשאלה זו, ניתן יהיה לענות על שאלתך.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
