פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכתב כוונות של בנק משכנתאות
מולי
05/12/10
על הבית שלנו מונה כונס נכסים מטעם הבנק. הצלחנו למצוא קונה, ועכשיו הבנק הנפיק לנו מכתב כוונות "אם ישולם לנו סך ___ עד יום ___ נהיה מוכנים להסיר המשכנתא מהנכס". האם הסך הנ"ל כולל גם את השכר של כונס הנכסים ? או שיש סכום נוסף של שכר כונס מעבר לסך המופיע במכתב הכוונות של הבנק ?
מכתב כוונות מהבנק
עו"ד שזר תומר
05/12/10
אני סבור שהוא לא כולל את שכ"ט כונס הנכסים.
בחוק ובתקנות ההוצאה לפועל, רשום במדוייק כמה שכ"ט מגיע לכונס הנכסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בחוק ובתקנות ההוצאה לפועל, רשום במדוייק כמה שכ"ט מגיע לכונס הנכסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המשך לאחר החלטת ועדת ערר
אהרן
05/12/10
ברשותך, בהמשך להודעה מיום 19/11, בה לא היה המשך תשובה: ההחלטה היתה לסגור את התיק (כפי החלטת הועדה המקומית). ברשותך אצטט: "מדובר בערר על החלטת המשיבה לסגור את תיק הבניין עקב חזרת רוב המבקשים מהבקשה להיתר... מבקשי ההיתר הם האדונים על הבקשדה להיתר, וברצונם מקדמים אותה וברצונם מקפיאים את הטיפול...". המצב היום הוא שכל הדיירים, כולל מגישי ההתנגדות מסכימים על התכנית, ומבקשים להמשיך את הטיפול בתיק. ברשותך, יובהר כי גם בהתנגדותם לא ביקשו לסגור את התיק, אלא להקפיא את הטיפול בו, וכאמור כרגע הם מעוניינים לחדש את ההליך, לאור ההסכמות של כולם. תודה
ערר ועדה מקומית
עו"ד שזר תומר
05/12/10
יש לפנות ליעוץ פרטני מול עו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרה בתביעה על גדר הפרדה בין בית לבית
אלכס
05/12/10
שלום קניתי בית פרטי עם גדר שהגדר נבנתה על ידי מוכר הבית ומכספו מצד השני של הגדר היה שטח ריק ולפני כחודשיים התחילו לבנות שם בית והגביהו את מפלס האדמה של הבית שהם בנו כך שיוצא שהמפלס אדמה שלהם שווה לגובה הגדר שלי כמו כן כשפניתי אליו ואמרתי לו שיגביהה את הגדר (שישקיע גם הוא כסף ) הוא אמר לי שהגדר במילא ישנה וצריך להרוס .ואמר שנתחלק חצי חצי אם הוא לא היה מעמיס אדמה ומעלה את המפלס שלו הגדר היתה בסדר אבל הוא קצת פגע בה כמו כן זה פוגע לי בפרטיות כשהוא יכול ללא מאמץ לעבור לגינה שלי או כשהוא עומד אצלו בגינה הוא רואה כל מה שקורה בביתי אני רוצה לתבוע אותו אך לא יודע איך
אשמח לעזרה והנחיות
תודה .
נ.ב הגדר היא מבטון
אשמח לעזרה והנחיות
תודה .
נ.ב הגדר היא מבטון
בניית גדר בבית משותף
עו"ד שזר תומר
05/12/10
יש לפנות ליעוץ פרטני מול עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שינוי מפלס הקרקע מחייב היתר בניה
דינה
05/12/10
בדוק בהיתר הבניה שניתן למגרש הגובל, האם יש בו חיוב לבנות קיר תומך כתנאי לשינוי גובה המפלס.
גדר רגילה לא מתאימה למלא תפקיד של קיר תומך. לקיר תומך יש תקן מיוחד.
גדר רגילה לא מתאימה למלא תפקיד של קיר תומך. לקיר תומך יש תקן מיוחד.
העברה ללא תמורה
ח
05/12/10
אני רכשתי דירה - אם אני מעוניינת להעביר לאימי ללא תמורה - אילו מיסים על אימי לשלם? ומה גובהם אם בכלל?
האם נפגעים זכויותיי בעתיד בקנית דירה כאשר אני מעבירה ללא תמורה דירה בבעלותי?
האם נפגעים זכויותיי בעתיד בקנית דירה כאשר אני מעבירה ללא תמורה דירה בבעלותי?
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
05/12/10
אין האמור כאן מהווה חוות דעת משפטית, פני לעו"ד.
כעקרון --- את פטורה ממס שבח על המכירה.
אימך צריכה לשלם שליש מס רכישה, ויש תקופת צינון למכירת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון --- את פטורה ממס שבח על המכירה.
אימך צריכה לשלם שליש מס רכישה, ויש תקופת צינון למכירת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם בע"פ
עומר
05/12/10
סגרתי על דירה עם מתווך הסכם של בע"פ... סגרנו מחיר לחצנו ידיים.
עכשיו שאנחנו רוצים להתקדם לעבר העו"ד המתווך אומר לי שבעל הדירה פתאום לא רוצה למכור אותה כרגע אלה רק כאשר הדירה תיהיה מוכנה(כביכול סוף פברואר 2011).
השאלה אם יש פה משהו משפטי שאני יכול ללכת איתו או למוותר מראש(למרות שזו דירה שמאוד אהבתי.)
עכשיו שאנחנו רוצים להתקדם לעבר העו"ד המתווך אומר לי שבעל הדירה פתאום לא רוצה למכור אותה כרגע אלה רק כאשר הדירה תיהיה מוכנה(כביכול סוף פברואר 2011).
השאלה אם יש פה משהו משפטי שאני יכול ללכת איתו או למוותר מראש(למרות שזו דירה שמאוד אהבתי.)
הסכם בעל פה
עו"ד שזר תומר
05/12/10
באם "הסגירה" היתה מול המתווך, ולא מול המוכר - הסיכוי שלך מאוד נמוך.
ניתן לכאורה לטעון לניהול מו"מ בחוסר תום לב של המוכר, אבל במקרה שלך, המצב שונה - כי אתה לא יודע בדיוק מה היה שם.. כי סיכמת עם המתווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לכאורה לטעון לניהול מו"מ בחוסר תום לב של המוכר, אבל במקרה שלך, המצב שונה - כי אתה לא יודע בדיוק מה היה שם.. כי סיכמת עם המתווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גג משותף והצמדה – שיהוי
דני
05/12/10
שלום,
רכשתי לפני כשנתיים דירת גג שעליה בנוי מבנה ועליו דודי השמש של הדיירים.
השינוי בוצע לפני כ-17 שנה כאשר השטח המשותף סופח לגג והוחלף בשטח שעל המבנה שעל הגג.
אני לא הייתי חלק מכך ורכשתי את הדירה כפי שהיא היום.
לאחרונה, הדיירים טוענים כי השינוי נעשה שלא בהסכמה וכי הם מבקשים להשיב את המצב לקדמותו, היינו, הורדת הדודים תוך יצירת רכוש משותף חדש על חשבון הגג שלי.
הפעולה המשפטית האחרונה שנקטו הייתה לפני כ - 15 שנה ושנזנחה עוד אז ולא המשיכו את ההליך.
שאלתי היא:
1. האם ישנה פה תקנת השוק מאחר ורכשתי את הדירה על סמך נסח טאבו שמצמיד לי את כל הגג.
2. האם ניתן לטעון טענת שיהוי מאחר והדיירים בבירור זנחו את טענתם כבר ב 1995 כאשר התחילו את ההליך המשפטי אך לא המשיכו אותו.
תודה רבה.
רכשתי לפני כשנתיים דירת גג שעליה בנוי מבנה ועליו דודי השמש של הדיירים.
השינוי בוצע לפני כ-17 שנה כאשר השטח המשותף סופח לגג והוחלף בשטח שעל המבנה שעל הגג.
אני לא הייתי חלק מכך ורכשתי את הדירה כפי שהיא היום.
לאחרונה, הדיירים טוענים כי השינוי נעשה שלא בהסכמה וכי הם מבקשים להשיב את המצב לקדמותו, היינו, הורדת הדודים תוך יצירת רכוש משותף חדש על חשבון הגג שלי.
הפעולה המשפטית האחרונה שנקטו הייתה לפני כ - 15 שנה ושנזנחה עוד אז ולא המשיכו את ההליך.
שאלתי היא:
1. האם ישנה פה תקנת השוק מאחר ורכשתי את הדירה על סמך נסח טאבו שמצמיד לי את כל הגג.
2. האם ניתן לטעון טענת שיהוי מאחר והדיירים בבירור זנחו את טענתם כבר ב 1995 כאשר התחילו את ההליך המשפטי אך לא המשיכו אותו.
תודה רבה.
הצמדות על הגג.
עו"ד שזר תומר
05/12/10
יש לבדק מה מצב הרישמוי. כלומר, האם כיצד התשריט של הגג רשום כיום, ואז ניתן יהיה להתקדם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת אזהרה, כן או לא?
צילה
05/12/10
בבניין מגורים שבו גג משותף לכל הדיירים, בנה אחד הדיירים תוספת לדירתו על הגג. בתביעה שהוגשה נגדו נקבע כי עליו לצמצם את שטח בנייתו. הוא לא עשה זאת.
האם באפשרות שאר דיירי הבניין לכתוב הערת אזהרה על דירתו, שאין הוא יכול למכור את הדירה עד שלא יצמצם את שטח הבנייה על הגג, ואם מוכר, עליו לפצות את שאר דיירי הבניין?
באם לא ניתן לכתוב הערת אזהרה, מה כן ניתן לעשות?
תודה מראש,
צילה.
האם באפשרות שאר דיירי הבניין לכתוב הערת אזהרה על דירתו, שאין הוא יכול למכור את הדירה עד שלא יצמצם את שטח הבנייה על הגג, ואם מוכר, עליו לפצות את שאר דיירי הבניין?
באם לא ניתן לכתוב הערת אזהרה, מה כן ניתן לעשות?
תודה מראש,
צילה.
רישום הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
05/12/10
לא ניתן לרשום הערת אזהרה.
ניתן לפנות למחלקת האכיפה של העירייה, שיאכפו את פס"ד.
ואם הם לא עושים דבר, והדבר מהווה איזה שהוא מטרד עבורכם, ניתן להגיש תביעה אזרחית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לפנות למחלקת האכיפה של העירייה, שיאכפו את פס"ד.
ואם הם לא עושים דבר, והדבר מהווה איזה שהוא מטרד עבורכם, ניתן להגיש תביעה אזרחית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גרירת משכנתא עקב גירושין
מיכל
05/12/10
שלום,
אני ובן זוגי התגרשנו הוא ויתר על חלקו בדירה ללא תמורה(יש לנו הסכם מבהמ"ש)עכשיו אני אמורה להעביר את המשכנתא והדירה על שמי בלבד .מה הפרוצדורה?כבר הייתי בבנק אישרו לי שהדירה והמשכנתא יעברו על שמי ,פתחו לי תיק על שמי בלבד הבנתי שזה נקרא גרירה עקב גירושין.הפקידה אמרה לי שהם ישלחו לחברה המשכנת את כל החומר ושם בחברה צריכים לרשום בספרים שהדירה שייכת רק לי.והם שולחים מכתב לי ולבנק שהפעולה בוצעה.מה קורה לאחר מכן?מה התהליך?מה אני אמורה לעשות?יש עוד מקומות שאני צריכה לרשום בהם את הדירה על שמי?
תודה רבה ויום טוב.
אני ובן זוגי התגרשנו הוא ויתר על חלקו בדירה ללא תמורה(יש לנו הסכם מבהמ"ש)עכשיו אני אמורה להעביר את המשכנתא והדירה על שמי בלבד .מה הפרוצדורה?כבר הייתי בבנק אישרו לי שהדירה והמשכנתא יעברו על שמי ,פתחו לי תיק על שמי בלבד הבנתי שזה נקרא גרירה עקב גירושין.הפקידה אמרה לי שהם ישלחו לחברה המשכנת את כל החומר ושם בחברה צריכים לרשום בספרים שהדירה שייכת רק לי.והם שולחים מכתב לי ולבנק שהפעולה בוצעה.מה קורה לאחר מכן?מה התהליך?מה אני אמורה לעשות?יש עוד מקומות שאני צריכה לרשום בהם את הדירה על שמי?
תודה רבה ויום טוב.
גרירת משכנתא
עו"ד שזר תומר
05/12/10
מלבד הבנק, צריך לבצע שינוי בלשכת רישום המקרקעין.
תעזרי בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תעזרי בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום ארנונה
טל
04/12/10
שלום רב,
אינני יודעת אם זה הפורום המתאים, אבל רציתי לשאול 2 שאלות בקשר לארנונה של מי שהוכר נכה ב-100%:
1.האם העירייה יכולה להחליט כי אחוזי ההנחה בתשלום הארנונה אינה לכל שטח הבית? במקרה הנוכחי, ההנחה היא עד ל-100 מ"ר ולאחר מכן התשלום על הארנונה הוא תשלום מלא?
2.האם הארנונה על מחסן אמורה להיות כגובה הארנונה על בית פרטי?
אשמח לקבל תשובות ואם אין זה הפורום המתאים אשמח אם תוכלו להפנות אותי לפורום המתאים.
תודה,
טל
אינני יודעת אם זה הפורום המתאים, אבל רציתי לשאול 2 שאלות בקשר לארנונה של מי שהוכר נכה ב-100%:
1.האם העירייה יכולה להחליט כי אחוזי ההנחה בתשלום הארנונה אינה לכל שטח הבית? במקרה הנוכחי, ההנחה היא עד ל-100 מ"ר ולאחר מכן התשלום על הארנונה הוא תשלום מלא?
2.האם הארנונה על מחסן אמורה להיות כגובה הארנונה על בית פרטי?
אשמח לקבל תשובות ואם אין זה הפורום המתאים אשמח אם תוכלו להפנות אותי לפורום המתאים.
תודה,
טל
ארנונה
עו"ד שזר תומר
05/12/10
אם לא כל הבית משמש את הנכה אז כן - ניתן לפצל.
לגבי החניה, כמו הבית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי החניה, כמו הבית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תהליך קניית דירה נראה קצת חשוד…
יהונתן
04/12/10
אני מתכנן לרכוש דירה בפרויקט דירות גדול, ומרגיש לי שהתהליך והחוזה האחיד בעייתיים. כמה דוגמאות:
1. תחנת טרנספורמציה תהיה באחד הבניינים, ע"פ תכנון החברה. החברה לא מציגה את התכנון.
2. נדרש תשלום של 1000 ש"ח עוד לפני קבלת חוזה, שלא יוחזר מבלי קשר להאם יחתם חוזה.
3. אין מספיק מחסנים לכל הדירות. למרות בקשותי, לא הוצג האופן שבו הוחלט לחלק את המחסנים לרוכשי הדירות.
4. תשלום חודשי לאיחור במסירת הדירה - בחוזה החברה הצהירה שזה לפי שכ"ד המוערך, ונקבה במחיר שקל לראות שהוא זול משמעותית מהמחירים בפועל.
האם אכן אלו סממנים בעייתיים? אלו נק' שכיחות?
תודה.
1. תחנת טרנספורמציה תהיה באחד הבניינים, ע"פ תכנון החברה. החברה לא מציגה את התכנון.
2. נדרש תשלום של 1000 ש"ח עוד לפני קבלת חוזה, שלא יוחזר מבלי קשר להאם יחתם חוזה.
3. אין מספיק מחסנים לכל הדירות. למרות בקשותי, לא הוצג האופן שבו הוחלט לחלק את המחסנים לרוכשי הדירות.
4. תשלום חודשי לאיחור במסירת הדירה - בחוזה החברה הצהירה שזה לפי שכ"ד המוערך, ונקבה במחיר שקל לראות שהוא זול משמעותית מהמחירים בפועל.
האם אכן אלו סממנים בעייתיים? אלו נק' שכיחות?
תודה.
בדיקה של דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
05/12/10
את לא אמור לשלם עבור טיוטת חוזה, אלא אם זה תשלום שחוזר אליך במידה והחלטת שלא לקנות את הדירה.
בכל מקרה, תשכור עו"ד, שיבצע את הבדיקות הנדרשות.
לרבות, חניות, מחסנים וכו'.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, תשכור עו"ד, שיבצע את הבדיקות הנדרשות.
לרבות, חניות, מחסנים וכו'.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נסיגה מחתימה על חוזה
ראובן
04/12/10
קונה עימו עמדתי לחתום על חוזה למכירת ביתי נסוג ממש ביום החתימה ללא עילה אמיתית וזאת לאחר מו"מ ובדק בית החל מחודש אוגוסט האחרון. כתוצאה מכך נגרם לי נזק ישיר של תשלום שכ"ט לעו"ד וכן תשלומים שונים בגין המצאת מסמכים רלוונטים. כמו כן נגרם לי נזק עקיף בגין תשלום שכ"ט לעו"ד בגין יצוג לרכישת בית חדש וכן בגין דחיית לקוחות פוטנצייאלים אחרים.
האם יש לי עילה לתבוע ממנו פיצוי בגין נזק ישיר והאם ניתן אף לתבוע נזק עקיף?
האם יש לי עילה לתבוע ממנו פיצוי בגין נזק ישיר והאם ניתן אף לתבוע נזק עקיף?
חוזה נדלני
איילתתת
04/12/10
כל חוזה נדלני בשונה מהסכמים אחרים חייב להיות מעוגן בכתב, אפילו ממחטת נייר תקפה, באם יש תיעוד כזה, תוכל לבדוק משמעויות והשלכות משפטיות אחרות. במידה ואין, אולי יש אפשרויות אחרות לעזור לך, אינני משפטנית, המידע לקוח מלימודיי בדיני חוזים. אולי יש משפטן בפורום,שיכול לחדד את הנושא
חוסר תום לב של מוכר דירה
עו"ד שזר תומר
04/12/10
ראובן, אכן יש אפשרות לתבוע את המוכר.
כלומר, קיימת עילת התביעה, הפסיקה קבעה כי במקרים בהם המוכר לא מתנהג במהלך המו"מ בתום לב, ובדרך מקובלת, וכתוצאה מחוסר תום הלב שלו נגרם לקונה נזק, הקונה יכול לתבוע את נזקיו.
אם כי, במרבית המקרים פסקו רק נזק ישיר, אם כי מומלץ לתבוע גם את הנזק העקיף.
פנה לעו"ד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר, קיימת עילת התביעה, הפסיקה קבעה כי במקרים בהם המוכר לא מתנהג במהלך המו"מ בתום לב, ובדרך מקובלת, וכתוצאה מחוסר תום הלב שלו נגרם לקונה נזק, הקונה יכול לתבוע את נזקיו.
אם כי, במרבית המקרים פסקו רק נזק ישיר, אם כי מומלץ לתבוע גם את הנזק העקיף.
פנה לעו"ד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביטל יום לפני הכניסה לדירה את ההסכם שקבענו בעל"פ
משכיר מתוסכל
04/12/10
פירסמתי את דירתי ביד 2, זוג צעיר שבא לראות אותה התרשם וסגר איתי מחיר כולל שיפוץ. לאחר ששיפצתי בצורה מסיבית את הבית והוספתי מזגן חדש בסלון כפי שביקשו. הם צילצלו אליי יום לפני הכניסה לדירה והודיעו לי שהם מבטלים. כמובן שהם היו מעורבים לאורך כל תהליך השיפוץ(צילצלו לראות מה קורה ומתי אפשר להיכנס, אך לא לחצו שהם ממהרים) לאחר השיפוץ הם שאלו אותי אם יש שם חיבור למכונת כביסה ואמרתי שאין אך אני יכול להוסיף, אך בערב הם כבר צילצלו ואמרו שהם החליטו לא לעבור דירה, אני רוצה לציין שהם כבר לקחו ממני תמפתח של הדירה
מה אני יכול לעשות עכשיו? כל הזמן הזה לא הראתי תדירה לאף אחד(שבועיים) והיו לי הצעות אחרות, האם למרות שסגרנו על כניסה לדירה בעל"פ זה תופס? האם אני יכול לדרוש פיצוי?
אמח לקבל תשובה תודה ויום טוב
מה אני יכול לעשות עכשיו? כל הזמן הזה לא הראתי תדירה לאף אחד(שבועיים) והיו לי הצעות אחרות, האם למרות שסגרנו על כניסה לדירה בעל"פ זה תופס? האם אני יכול לדרוש פיצוי?
אמח לקבל תשובה תודה ויום טוב
תביעה כנגד שוכרים שחזרו בהם מהכניסה לדירה
עו"ד שזר תומר
04/12/10
כמובן שמצבך שונה לגמרי באם ההסכם היה בכתב.
שכן אז לא היית צריך להוכיח את כל מה שרשמת..
אולם - עדיין יש לך עילת תביעה כנגדם, אך המצב כאמור הינו שונה, שכן עליך להוכיח את החוזה שבע"פ, ניתן לעשות זאת בכמה דרכים, אי מיילים שהעברתם, אס.אמ.אסים, שיחות טלפון, עדים שהם צדדי ג' וכו'.
אני ממליץ כי תפנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן אז לא היית צריך להוכיח את כל מה שרשמת..
אולם - עדיין יש לך עילת תביעה כנגדם, אך המצב כאמור הינו שונה, שכן עליך להוכיח את החוזה שבע"פ, ניתן לעשות זאת בכמה דרכים, אי מיילים שהעברתם, אס.אמ.אסים, שיחות טלפון, עדים שהם צדדי ג' וכו'.
אני ממליץ כי תפנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שער חשמלי לחנייה המופעל ע"י טלפון סלולרי
יחי
03/12/10
שלום רב
נכנסתי לדירה חדשה בבניין רב קומות. הקבלן התקין בכניסה לחנייה שער חשמלי שאמור להפתח בעזרת טלפון סלולרי. היות ואני ואשתי נוהגים ברכב הדבר מחייב שיהיה לשנינו טלפון סלולרי זמין. ברצוני לברר
האם אני יכול לדרוש מהקבלן שידאג לי לשלט או לכל פתרון אחר שלא נצטרך להשתמש בטלפון סלולרי.
להתיחסותכם אודה
יחי
נכנסתי לדירה חדשה בבניין רב קומות. הקבלן התקין בכניסה לחנייה שער חשמלי שאמור להפתח בעזרת טלפון סלולרי. היות ואני ואשתי נוהגים ברכב הדבר מחייב שיהיה לשנינו טלפון סלולרי זמין. ברצוני לברר
האם אני יכול לדרוש מהקבלן שידאג לי לשלט או לכל פתרון אחר שלא נצטרך להשתמש בטלפון סלולרי.
להתיחסותכם אודה
יחי
שלט לשער חשמלי
דינה
03/12/10
התשובה המשפטית היא, שמה שהובטח לך ע"י הקבלן בחוזה הרכישה, או במפרט שנלווה לחוזה הרכישה, זה מה שמחייב את הקבלן.
מבחינה פרקטית - עדיף לבדוק על השער החשמלי מי הייצרן שלו, ולקנות ישירות אצלו שלט, שעולה כ-30 ₪.
אם אין אפשרות טכנית להשתמש בשלט בסוג השער שהותקן אצלכם, גם הקבלן לא יוכל לעזור לך.
מבחינה פרקטית - עדיף לבדוק על השער החשמלי מי הייצרן שלו, ולקנות ישירות אצלו שלט, שעולה כ-30 ₪.
אם אין אפשרות טכנית להשתמש בשלט בסוג השער שהותקן אצלכם, גם הקבלן לא יוכל לעזור לך.
פינוי ללא התראה מוקדמת-דחוףףףףףףףף
איילתתת
02/12/10
בן זוגי חידש חוזה שכירות לפני מס חודשים בידיעה שיצטרך לפנות רק בעוד שנה וחצי בעקבות "פינוי בינוי". לפני כשבוע הודיע לו בעלת הדירה שהתאריך הרישמי לפינוי הוא בעוד פחות מחודש וחצי והיא נוסעת לחול. בנה הוא עורך דין ויסדיר את הנושא. בנה הודיע לאחר כשבוע כי נותרו רק עוד שבועיים רישמיים לפינוי ואינו יכול להבטיח זמן נוסף מהקבלנים. בחידוש החוזה מצויין זמן התראה של 3 חודש לפחות. כל דיירי הבניין כבר עוזבים. לבן זוגי נותרו שבועיים בלבד. איזה צעד חוקי הוא באפשרותו לבצע? בנה של הדיירת לא מסר לו שום הודעת פינוי בכתב. נא תשובתכם המהירה. תודה איילתתת
תביעה כנגד בעלים של דירה
עו"ד שזר תומר
04/12/10
לכאורה, על פי התיאור שלך, קיימת הפרת הסכם מצד הבעלים.
אולם זה במישור בין בן זוגך לבעלים - לא מול הקבלנים.
לפיכך, צריך לפנות את הדירה, ולתבוע את הבעלים על הפרת הסכם.
פני לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולם זה במישור בין בן זוגך לבעלים - לא מול הקבלנים.
לפיכך, צריך לפנות את הדירה, ולתבוע את הבעלים על הפרת הסכם.
פני לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוצאת דייר שכיר מדירה
המושבניק
02/12/10
השכרתי דירה לדייר והוא גר כבר כחודש.
הצק שלו שהיה לחודשיים חזר מהסיבה שאין כסוי והוא שילם לי לחודש במזומן במקום החודשיים כמסוכם
מכך משתמע שכל הצקים שנתן כולל צק הביטחון שלו הם לא שווים.
בנוסף יש לו כלב שמרעיש ומפריע לי והוא לא קיבל אישורי להכניס כלב.
הוא הסכים איתי שהוא יצא וכל יום אומר מחר ומשקר אותי.
איך אפשר להוציא אותו
הצק שלו שהיה לחודשיים חזר מהסיבה שאין כסוי והוא שילם לי לחודש במזומן במקום החודשיים כמסוכם
מכך משתמע שכל הצקים שנתן כולל צק הביטחון שלו הם לא שווים.
בנוסף יש לו כלב שמרעיש ומפריע לי והוא לא קיבל אישורי להכניס כלב.
הוא הסכים איתי שהוא יצא וכל יום אומר מחר ומשקר אותי.
איך אפשר להוציא אותו
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד שזר תומר
04/12/10
ראשית יש לבדוק מה רשום בחוזה שלכם.
שנית, אם יש עילה בחוזה, אני ממליץ לשכור עו"ד.
אשר תחילה אמור להוציא מכתב התראה לשוכר, ובאם השוכר לא יפנה יגיש תביעה לפינוי מושכר (עדיין לא תביעה כספית, לגבי הכסף אפשר להגיש לביצוע את שטר החוב בהוצאה לפועל), מניסיוני - אל תנסה להגיש את תביעת הפינוי לבד .
ביהמ"ש מחוייב לקיים את הדיון 30 ימים מהיום שבו יוגש כתב הגנה, ולסיים את התיק באותו היום.
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שנית, אם יש עילה בחוזה, אני ממליץ לשכור עו"ד.
אשר תחילה אמור להוציא מכתב התראה לשוכר, ובאם השוכר לא יפנה יגיש תביעה לפינוי מושכר (עדיין לא תביעה כספית, לגבי הכסף אפשר להגיש לביצוע את שטר החוב בהוצאה לפועל), מניסיוני - אל תנסה להגיש את תביעת הפינוי לבד .
ביהמ"ש מחוייב לקיים את הדיון 30 ימים מהיום שבו יוגש כתב הגנה, ולסיים את התיק באותו היום.
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברה ללא תמורה
יעקב
02/12/10
שלום רב, אבי רוצה להעביר לי את זכויותיו בדירת מגורים, ללא תמורה. הדירה רשומה בטאבו בבעלות שני הורי, אולם הורי מסוכסכים (אך לא גרושים רשמית) ולכן יועברו לי רק הזכויות של אבי ולא של אימי. שאלותי הן האם יש בעיה בהעברה כזו? האם עלי לקבל את הסכמת אימי להעברה ללא תמורה מאבי? כמו כן, ידוע לי כי עלי לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין, אום האם עלי לשלם מיסים על ההעברה (שבח, רכישה) או שאני ואבי פטורים מכל תשלום שהוא בגלל שהעברה מבוצעת ללא תמורה. אודה על תשובתכם המהירה.
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
04/12/10
אין לראות בתשובה זו יעוץ מחיב- יש לפנות לעו"ד לצורך חוות דעת מחייבת.
אתה לא צריך את ההסכמה של האימא.
האבא יכול להעביר לך את זכויותיו (הוא פטור ממס שבח), אתה תצטרך או להשתמש בפטור, או לשלם שליש מס רכישה.
יש גם תקופת צינון למכירת הנכס.
כמובן שחובה לדווח את העסקה לרשות המיסים (מדובר בעסקה לכל דבר ועניין), לקבל את אישורי המיסים ורק לאחר מכן לבצע את העברה בטאבו.
יש צורך בעזרה של עו"ד, כמו כל עסקת מקרקעין אחרת (אם כי זו שונה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אתה לא צריך את ההסכמה של האימא.
האבא יכול להעביר לך את זכויותיו (הוא פטור ממס שבח), אתה תצטרך או להשתמש בפטור, או לשלם שליש מס רכישה.
יש גם תקופת צינון למכירת הנכס.
כמובן שחובה לדווח את העסקה לרשות המיסים (מדובר בעסקה לכל דבר ועניין), לקבל את אישורי המיסים ורק לאחר מכן לבצע את העברה בטאבו.
יש צורך בעזרה של עו"ד, כמו כל עסקת מקרקעין אחרת (אם כי זו שונה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכאות לדמי תיווך
איילת
02/12/10
שלום רב ,
שאלתי : מתווך פרסם דירה בעיתון , התקשרתי אליו ותאמנו פגישה לאותו יום , הוא החתים אותי על טופס התיווך ( 2% + מע"מ) , כבר באותו ערב אהבתי את הדירה , המתווך נתן לי את מספר הטלפון של המוכר ובעלי ביקר בדירה מאוחר יותר בחברתי.
באותו ערב ניסיתי להתקשר למתווך מספר פעמים כדי לקדם את העסקה , אך הוא לא ענה לטלפון , למחרת ניסיתי להשיגו עוד מספר פעמים - שוב ללא הצלחה , בנתיים יצרתי קשר עם המוכר ונפגשנו שוב וסכמנו לקנות את הדירה. בכל התהליך הזה המתווך לא היה נוכח והמשיך לפרסם את הדירה העיתון.
מספר ימים לפני החתימה על ההסכם הוא התקשר לגעת עם חתמנו - אמרתי שעדיין לא . למעמד החתימה הוא הגיע ( כניראה בתאום עם המוכר )
האם אני חייבת לו את מלא סכום דמי התיווך ? לטעמי הוא לא פעל כלל לקדם את האינטרסים שלי .
תודה על היעוץ.
איילת.
שאלתי : מתווך פרסם דירה בעיתון , התקשרתי אליו ותאמנו פגישה לאותו יום , הוא החתים אותי על טופס התיווך ( 2% + מע"מ) , כבר באותו ערב אהבתי את הדירה , המתווך נתן לי את מספר הטלפון של המוכר ובעלי ביקר בדירה מאוחר יותר בחברתי.
באותו ערב ניסיתי להתקשר למתווך מספר פעמים כדי לקדם את העסקה , אך הוא לא ענה לטלפון , למחרת ניסיתי להשיגו עוד מספר פעמים - שוב ללא הצלחה , בנתיים יצרתי קשר עם המוכר ונפגשנו שוב וסכמנו לקנות את הדירה. בכל התהליך הזה המתווך לא היה נוכח והמשיך לפרסם את הדירה העיתון.
מספר ימים לפני החתימה על ההסכם הוא התקשר לגעת עם חתמנו - אמרתי שעדיין לא . למעמד החתימה הוא הגיע ( כניראה בתאום עם המוכר )
האם אני חייבת לו את מלא סכום דמי התיווך ? לטעמי הוא לא פעל כלל לקדם את האינטרסים שלי .
תודה על היעוץ.
איילת.
זכאות לדמי תיווך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/12/10
שאלתך, מתאימה יותר לפורום דיני חוזים, אך בכל זאת אתייחס לדברים. נכתבו מאות פס"ד, מה התוכן של הדרישה כי המתווך יהווה ה"גורם היעיל" לשם קבלת העמלה. אין הגדרה חד משמעית. על פניו, אין כל ספק, כי לולא המתווך לא הייתם נחשפים לדירה ו/או מקבלים את פרטי המוכר. אין חובה בדין כי על מנת שהמתווך יהיה זכאי לעמלה לה התחייבתם כלפיו, כי הוא יהיה מעורב במו"מ ויתמצה בפרטים, למרות שכעניין של מדיניות ראוי שכן. אגב, לעיתים זה גם אינטרס של הצדדים, שכן המתווך מסייע לגשר על פערים ולהגיע להבנות. שורה תחתונה, יש מקום לבקש מהמתווך כי בנסיבות אלה, העמלה שלא תופחת, אך לא הייתי הולך עם זה עד הסוף, כי בנסיבות אלה (המתווך הגיע לפגישה, חשף בפניכם את הדירה ונתן לכם את פרטי המוכר) ישנו סיכוי טוב למדי, שבימ"ש יעגן את זכותו לקבלה את העמלה המוסכמת ויחייב אותכם בנוסף בהוצאות משפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת משכון על הדירה
רובי
02/12/10
מעוניינת לקבל המלצה על עו"ד באזור רחובות שהוא בתחום המקרקעין,ומקצועי
לגבי הסרת משכון על הדירה שבבעלותי שאימי ואחי עשו לי ללא צדק ובמרמה.
לגבי הסרת משכון על הדירה שבבעלותי שאימי ואחי עשו לי ללא צדק ובמרמה.
טיפול בהסרת משכון
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/12/10
צר לנו, אך במסגרת הפורום אנו נמנעים מליתן המלצה על עו"ד זה או אחר. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר
עו"ד צעירה
01/12/10
2 שאלות בבקשה: 1. אני מייצגת קונים בעסקת מכר האם נהוג שהתשלום האחרון מתבצע ביום הגשת כל המסמכים לטאבו לרישום ( ז"א שהרישום טרם בוצע לוקח מס' ימים אך המוכר קיבל את צלוא התמורה ) או שניתן לתת את התשלום האחרון בנאמנות לב"כ המוכר עד להעברה סופית בטאבו?
2. המוכרים ימשיכו להתגורר בדירה בשכירות כשנה - האם ישנה משמעות / האם חייבים לדווח על עסקת השכירות במקביל לרכישה ברשויות המס - מדובר על סכום של 27000 ש"ח שמשולמים מראש לשנה?
2. המוכרים ימשיכו להתגורר בדירה בשכירות כשנה - האם ישנה משמעות / האם חייבים לדווח על עסקת השכירות במקביל לרכישה ברשויות המס - מדובר על סכום של 27000 ש"ח שמשולמים מראש לשנה?
מנגנונים בהסכם המכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/12/10
לגבי השאלה הראשונה, נהוג ומקובל שלא להשהות את התשלום האחרון עד לקבלת מלוא האישורים (שכן זה יכול לקחת הרבה זמן), ולכן הפיתרון המקובל, להעביר חלק מהתשלום האחרון לנאמנות עוה"ד המטפלים בעיסקה בסכום שיקף את החבות הצפוייה בגין תשלומי מיסים. לגבי השאלה השניה, מומלץ בנפרד, לחתום על הסכם שכירות מסודר, אך היה וסכום השכירות יגולם בתמורת המכר (כלומר יופחת משווי התמורה הריאלי "שווי דמי השכירות") יש בכך יתרון מיסויי הן למוכר (במקרה ואינו פטור ממס שבח) והן לרוכש (מבחינת שווי התמורה לתשלום מס הרכישה), ולכן אולי מומלץ להותיר סכום נוסף בנאמנות להבטחת פינוי הדירה, עם תום תקופת ה"שכירות". בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי נושא בעלות של חשבון המים כתוצאה משבר בצינור?
דייב
01/12/10
שלום,
אני שוכר דירה וצינור המוביל מים לבניין התפוצץ.
כתוצאה מכך החשבון המשותף של כל הדיירים קפץ ב 400 שקלים לחודש.
עלות תיקון הצינור כמובן על חשבון בעל הבית, אבל מי אמור לשלם
את חשבון המים המנופח?
האם הדייר או בעל הדירה?
תודה על תשובתך.
דייב.
אני שוכר דירה וצינור המוביל מים לבניין התפוצץ.
כתוצאה מכך החשבון המשותף של כל הדיירים קפץ ב 400 שקלים לחודש.
עלות תיקון הצינור כמובן על חשבון בעל הבית, אבל מי אמור לשלם
את חשבון המים המנופח?
האם הדייר או בעל הדירה?
תודה על תשובתך.
דייב.
חיוב בגין תשלום מים עקב פיצוץ בצנרת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/12/10
אין כלל אצבע בעניין. נראה שהמדובר בחיוב שבעל הדירה צריך לשאת בו. יחד עם זאת, אין מה להתרגש מכך (מבחינת בעל הדירה), שכן כעניין של עיקרון/מדיניות, רשויות מקומיות במקרים של פיצוץ בצנרת וכיו"ב, כשמציגים אסמכתאות בפניהן, נוהגות להפחית את החיוב שנגרם עקב התקלה. המדובר בעניין שאינו ייחודי לדירה הספצ' אלא לכלל הדיירים בבניין. מומלץ לאחד שורות, ולפנות במשותף לעירייה על מנת שתפחית את החיובים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
אתי
01/12/10
בהתאם לפסיקת בית הדין לפירוק שיתוף ביני לבין אחי נאלץ שנינו למכור כל אחד את ביתו שנמצא על קרקע משותפת עי כונס נכסים
האם יש באפשרותי לבקש ערעור על בקשתי לדיירות מוגנת שלא נתקבלה
בתודה ובברכה
אתי
האם יש באפשרותי לבקש ערעור על בקשתי לדיירות מוגנת שלא נתקבלה
בתודה ובברכה
אתי
ערעור על פס"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/12/10
קשה להתייחס דרך הפורום מבלי שרואים את המסמכים ואת מסכת הטענות שנטענה בערכאה הראשונה. עקרונית, על פסד דין ניתן להגיש ערעור, אך המועדים קצובים. מומלץ אם כן, לפנות באופן מיידי לעורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את המסמכים, על מנת שישקול הגשת ערעור. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכן מאמר שפוגע בזכויות יוצרים
לי
01/12/10
מה קורה במקרה של גניבת מאמר מקצועי שהתפרסם באינטרנט תחת השם שלי ועם אזהרה של זכויות יוצרים ובכל זאת פורסם תחת שם של מישהו אחר עם אותם נקודות רק בשינויי נוסח קלים ובשינוי סדר הופעת הנושאים. התוכן פוגע בזכויות היוצרים שלי בהיותו מעלה נושאים מקצועיים שטרם הועלו ו/או פורסמו על ידי איש מלבדי. בפנייתי לאותו גורם נענתי כי הוא שילם על המאמר הזה ועל כן אינו נושא באחריות וכמובן אינני יודעת ממי קנה את המאמר. האם מי שקונה מאמר שפוגע בזכויות יוצרים פטור מאחריות ? האם מרגע שנודע לו דבר העבירה אינו מחוייב לשאת באחריות גם הוא ? תודה על תגובתך
אנא תפני את השאלה לפורום זכויות יוצרים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין או מיטלטלין
אלון
01/12/10
היי,
מישהו מכיר אולי הכרעה בשאלה האם צנרת ביוב ומים היא בגדר מקרקעין או מיטלטלין? (לצרכי מס)
מישהו מכיר אולי הכרעה בשאלה האם צנרת ביוב ומים היא בגדר מקרקעין או מיטלטלין? (לצרכי מס)
מטלטלין או מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/10
כעיקרון כל מה שהוא בגדר "מחוברים" הוא חלק מהמקרקעין. צנרת ביוב מטבע הדברים נחשבת ל"מחובר" ולכן היא חלק מהמקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לנכס
אריק
01/12/10
חניה אשר בבעלותי בטאבו (הצמדה) נתפסה לפני שנים רבות ואף בנו עליה מחסן, מה אני יכול לעשות כעת? האם יש התיישנות כלשהי?
פלישה לנכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/10
צריך לנקוט בתביעת פינוי. גש לעורך דין שבקיא בתחום והצג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ותקבל ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת 3 חדרים מתוך בית בעל 8 חדרים
אמיר
01/12/10
שלום רב ,
אני נמצא בשלבי סיום של בניית בית אשר כל כולו אושר על ידי הוועדות השונות ,אני רוצה להשכיר את החלק האחורי של בית זה בו יש לי כניסה אחורית מאושרת בתוכנית ,השכירות תהיה על 3 חדרים בבית זה כאשר דלת תפריד בין ביתי לי'ח הדיור ,האם הדבר נחשב חריגת בניה ?
אני נמצא בשלבי סיום של בניית בית אשר כל כולו אושר על ידי הוועדות השונות ,אני רוצה להשכיר את החלק האחורי של בית זה בו יש לי כניסה אחורית מאושרת בתוכנית ,השכירות תהיה על 3 חדרים בבית זה כאשר דלת תפריד בין ביתי לי'ח הדיור ,האם הדבר נחשב חריגת בניה ?
חריגת בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/12/10
יש צורך בקבלת היתר לגבי הבנייה עצמה (עצם הבנייה והפתח) וכן לגבי מספר יחידות הדיור שנבנו. מהשאלה שלך אני מבינה שלגבי עצם הבנייה והדלת יש היתר בנייה אולם לא ניתן היתר בנייה שמאפשר פיצול של הבית באופן שישמש כשתי יחידות. זה בהחלט נחשב כחריגת בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
