פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מחיקת משכנתא על פי צד מעוניין
שאלה
17/02/11
עד כמה שידוע לי,כדי למחוק משכנתא לבקשת צד מעוניין (כאשר לא ניתן לאתר את בעל המשכנתא) יש לפנות לממונה על המרשם. אני לא מצליחה לאתר את הפרוצדורה שצריך בשביל זה. למי בדיוק פונים ואיזה טפסים יש להגיש.
תודה
תודה
הסרת משכנתא
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/02/11
כדי למחוק משכנתא רשומה, וללא אישור בכתב של הנושה (הגוף/אדם שלטובתו רשומה המשכנתא), אין מנוס מפניה לבימ"ש בעניין לקבלת צו המופנה לרשם המקרקעין. מומלץ להעזר בעו"ד בעל ניסיון בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה יחידה
רינה
16/02/11
רעשתי דירה וחתמתי על החוזה בתאריך 10.1.11 .את הדירה אקבל על פי החוזה לאחר 50 יום(תחילת מרץ).
סכום הדירה הוא 1350000 ש"ח.
ברצוני לשאול האם אני זכאית לקבלת פטור מתשלום מס רכישה היות והחוק החדש המקנה פטור ממס עבור דירה בסכום זה אך נכנס לתוקף ב-21.2.11.
סכום הדירה הוא 1350000 ש"ח.
ברצוני לשאול האם אני זכאית לקבלת פטור מתשלום מס רכישה היות והחוק החדש המקנה פטור ממס עבור דירה בסכום זה אך נכנס לתוקף ב-21.2.11.
מס רכישה על פי החוק החדש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
החוק החדש אושר ממש בשעות האחרונות. מחר, או בימים הקרובים הוא יתפרסם וניתן יהיה לדעת לאילו הוראות יש תחולה רטרואקטיבית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הצגת התר בנייה
נונה
16/02/11
חתמנו על חוזה רכישה לנכס (אנו הקונים) אשר נוסח ע"י בעל הבית שהוא עו"ד במקרה והעו"ד שלנו ואנחנו עברנו על החוזה , וכמובן תיקנו מה שצריך.
אנו מתכננים לקחת משכנתא וכהשמאי מטעם הבנק הגיע ביקש את התר הבניה לבית. שביקשנו מבעל הבית את ההתר טען כי יש לו אבל אינו מוצא אותו. פניניו לכל הגורמים שבידיהם יכול להיות העתק של ההתר אך אין העתק. אפילו הוצאנו את תיק השמאות של בעל הבית שהוא קנה את הנכס.
בחוזה ישנו סעיף שתוכנו: המוכרים מצהירים בזה כי הם בעלי זכויות החכירה של הדירה בחברה המשכנת ובמנהל וכי זכויותיהם בדירה נקיות מכל השעבודים זולת משכנתא וכי לא תלוי ועומד צו הריסה ואין בניה בלתי חוקית בדירה.
והיה ויופר הסכם זה על ידי צד מן הצדדים לו, הרי במקרה זה ישלם הצד המפר לצד הנפגע בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש סכום של 70000 ש"ח.
והיה אם מפרי הסכם זה הם המכורים והסכם זה בוטל יהיה על המוכרים לשלם לקונים את הפיצויים המוסכמים להחזיר לקונים את כל הכספים שקבלו מן הקונים ע"ח התמורה וכן לשלם להם את כל ההוצאות שנעשו ע"י הקונים.
התשלום הראשון התבצע בעת החתימה 10 % ושאר התשלומים על פי החוזה היו אמורים להתרחש כך שהבנק שלנו משלם לפקודת הבנק שלו על מנת לחסות את המשכנתא שיש לו על הבית. וכן הלאה.
מיותר לציין כי אנו לא קיבלנו ממנו את התר הבניה ולכן התהליך תקוע אנו ממתינם לו כבר שלושה שבועות על מנת שימציא את האישור אך ללא הועיל. בשיחה שלנו איתו הוא טוען שאין הוא מעוניין להוציא התר חדש. אך חובת ההוכחה עליו. מה לעשות עכשיו? האם להוציא לו מכתב שיש לו 14 יום על פי חוק להמציא את האישורים שכן הוא זה שמפר את החוזה או להמתין עוד מה שלא ניראה שיעזור.
שדיברנו איתו הוא אמר "אני החזיר לכם את הכסף שלכם ונבטל חוזה" וששאלנו אותו מה עם שאר ההוצאות (עו"ד ותיווך) הוא אמר "מה איתם?!" יש לציין כי אנחנו מאוד מעוניים בבית אך לא ללא התר שכן זה משהו שיסבך אותנו בעתיד.
ההתר הוא על קומה שלמה של 60 מ"ר ומסתכם בסכום של 15000 ש"ח.
אשמחמ לתשובה מהירה שכן אני מיואשת.
אנו מתכננים לקחת משכנתא וכהשמאי מטעם הבנק הגיע ביקש את התר הבניה לבית. שביקשנו מבעל הבית את ההתר טען כי יש לו אבל אינו מוצא אותו. פניניו לכל הגורמים שבידיהם יכול להיות העתק של ההתר אך אין העתק. אפילו הוצאנו את תיק השמאות של בעל הבית שהוא קנה את הנכס.
בחוזה ישנו סעיף שתוכנו: המוכרים מצהירים בזה כי הם בעלי זכויות החכירה של הדירה בחברה המשכנת ובמנהל וכי זכויותיהם בדירה נקיות מכל השעבודים זולת משכנתא וכי לא תלוי ועומד צו הריסה ואין בניה בלתי חוקית בדירה.
והיה ויופר הסכם זה על ידי צד מן הצדדים לו, הרי במקרה זה ישלם הצד המפר לצד הנפגע בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש סכום של 70000 ש"ח.
והיה אם מפרי הסכם זה הם המכורים והסכם זה בוטל יהיה על המוכרים לשלם לקונים את הפיצויים המוסכמים להחזיר לקונים את כל הכספים שקבלו מן הקונים ע"ח התמורה וכן לשלם להם את כל ההוצאות שנעשו ע"י הקונים.
התשלום הראשון התבצע בעת החתימה 10 % ושאר התשלומים על פי החוזה היו אמורים להתרחש כך שהבנק שלנו משלם לפקודת הבנק שלו על מנת לחסות את המשכנתא שיש לו על הבית. וכן הלאה.
מיותר לציין כי אנו לא קיבלנו ממנו את התר הבניה ולכן התהליך תקוע אנו ממתינם לו כבר שלושה שבועות על מנת שימציא את האישור אך ללא הועיל. בשיחה שלנו איתו הוא טוען שאין הוא מעוניין להוציא התר חדש. אך חובת ההוכחה עליו. מה לעשות עכשיו? האם להוציא לו מכתב שיש לו 14 יום על פי חוק להמציא את האישורים שכן הוא זה שמפר את החוזה או להמתין עוד מה שלא ניראה שיעזור.
שדיברנו איתו הוא אמר "אני החזיר לכם את הכסף שלכם ונבטל חוזה" וששאלנו אותו מה עם שאר ההוצאות (עו"ד ותיווך) הוא אמר "מה איתם?!" יש לציין כי אנחנו מאוד מעוניים בבית אך לא ללא התר שכן זה משהו שיסבך אותנו בעתיד.
ההתר הוא על קומה שלמה של 60 מ"ר ומסתכם בסכום של 15000 ש"ח.
אשמחמ לתשובה מהירה שכן אני מיואשת.
מה עושים אם לא מוצאים את היתר הבנייה אחרי רכישת הנכס?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
לא ברור מדוע עורך הדין שייצג אתכם בעסקה לא מטפל עבורכם בעניין ומלווה אתכם. העסקה לא נגמרת בחתימת ההסכם ויש עוד לא מעט עבודה משפטית שצריך לבצע לאחר מועד החתימה.
לא ברור מדוע את חושבת שהמוכר מחוייב להציג לך היתר בנייה של הבית. העובדה שהוא מצהיר בחוזה שהבית נבנה על פי היתר בנייה ואין חריגות בנייה עדיין לא אומרת שהוא מחוייב למצוא את היתר הבנייה. מכל מקום, את הבדיקות האלה חובה לעשות לפני שקונים את הבית. זה דבר ידוע לכל עו"ד שעוסק בתחום הנדל"ן ששמאי הבנק מבקש לראות היתר בנייה ושעלול להיות לרוכשים קושי לקבל משכנתא ללא הצגת היתר בנייה או אם חלילה יתברר כי יש בנכס חריגות בנייה לא מאושרות. לא ברור משאלתך אם פניתם לוועדה המקומית וניסיתם לאתר את היתר הבנייה בתיק הבניין או אם ניסיתם לבדוק את הענין בתיקים של מינהל מקרקעי ישראל - גם שם יכול להיות עותק מהיתר הבנייה.
לסיכומו של עניין, אתם זקוקים לעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן שינסה לפתור עבורכם את התסבוכת שנקלעתם אליה - ינסה לעזור לכם להשלים את העסקה ולהוציאה אל הפועל ואם זה לא יסתדר - ילווה אתכם בביטולה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לא ברור מדוע את חושבת שהמוכר מחוייב להציג לך היתר בנייה של הבית. העובדה שהוא מצהיר בחוזה שהבית נבנה על פי היתר בנייה ואין חריגות בנייה עדיין לא אומרת שהוא מחוייב למצוא את היתר הבנייה. מכל מקום, את הבדיקות האלה חובה לעשות לפני שקונים את הבית. זה דבר ידוע לכל עו"ד שעוסק בתחום הנדל"ן ששמאי הבנק מבקש לראות היתר בנייה ושעלול להיות לרוכשים קושי לקבל משכנתא ללא הצגת היתר בנייה או אם חלילה יתברר כי יש בנכס חריגות בנייה לא מאושרות. לא ברור משאלתך אם פניתם לוועדה המקומית וניסיתם לאתר את היתר הבנייה בתיק הבניין או אם ניסיתם לבדוק את הענין בתיקים של מינהל מקרקעי ישראל - גם שם יכול להיות עותק מהיתר הבנייה.
לסיכומו של עניין, אתם זקוקים לעו"ד שבקיא בתחום הנדל"ן שינסה לפתור עבורכם את התסבוכת שנקלעתם אליה - ינסה לעזור לכם להשלים את העסקה ולהוציאה אל הפועל ואם זה לא יסתדר - ילווה אתכם בביטולה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום חכירה מהמנהל בטאבו
שחר
16/02/11
שלום וברכה,
רכשתי זכויות מהמנהל לפי עשר שנים. הזכויות שלי רשומות בפנקסי המנהל משותףעם קרוב משפחה שלי. ("אישור זכויות")
אני מבין שלפני זמן מה בוצעה במקרקעין פרצלציה ולכן הנכס נרשם
גם בטאבו. הודיעו לי מהמנהל שעלי לרשום את זכויות החכירה שלי
בטאבו, ולשם כך עלי להצטייד ב-6 שטרי שכירות מקוריים.
אשמח לקבל מעט הכוונה בנושא. מה בדיוק עלי לעשות לצורך רישום
זכות החכירה שלי בטאבו? האם אני מגיש את החומר למנהל או לטאבו?
תודה רבה!
רכשתי זכויות מהמנהל לפי עשר שנים. הזכויות שלי רשומות בפנקסי המנהל משותףעם קרוב משפחה שלי. ("אישור זכויות")
אני מבין שלפני זמן מה בוצעה במקרקעין פרצלציה ולכן הנכס נרשם
גם בטאבו. הודיעו לי מהמנהל שעלי לרשום את זכויות החכירה שלי
בטאבו, ולשם כך עלי להצטייד ב-6 שטרי שכירות מקוריים.
אשמח לקבל מעט הכוונה בנושא. מה בדיוק עלי לעשות לצורך רישום
זכות החכירה שלי בטאבו? האם אני מגיש את החומר למנהל או לטאבו?
תודה רבה!
איך מבצעים רישום זכויות חכירה בטאבו?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
צריך להעביר למינהל את השטרות. המינהל אמור לחתום עליהם. גם החוכרים (אתם) אמורים לחתום על השטרות בפני עורך דין שיאמת את חתימתכם. לאחר מכן צריך להגיש את השטרות בצירוף אישורי מסים ללשכת רישום המקרקעין (לטאבו) על מנת לרשום אותם. מומלץ לבצע את התהליך בליווי של עו"ד שבקיא בתחום. זה עשוי לחסוך לכם הרבה התרוצצות מיותרת וביחס למסמכים שמצריכים אישור עו"ד זה הכרחי.
טלי קסלר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות חכירה למכירה
יוסיקה
16/02/11
בנסח רשום כי הבעלים היא רשות הפיתוח וכי יש זכות חכירה בהתאם לשטר מס'., וכי הייתה העברת שכירות לחוכר הנוכחי. אני מעוניין לקנות הנכס. האם זה בעיה? האם אני צריך אישור של רשות הפיתוח? בעצם אני קונה רק את זכות החכירה של המוכר?
מה המשמעות שלמוכר הנכס יש זכויות חכירה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אתה צריך עו"ד שייצג אותך בעסקה ויבדוק עבורך את הזכויות. ייעוץ בפורום לא יכול לבוא במקום בדיקה מקצועית ומקיפה של עורך דין. לרכוש דירה ללא ייצוג של עורך דין זה מעשה לא אחראי. אתה צריך לקבל אישור זכויות מעודכן מהמינהל אולם בכל מקרה לא די להסתפק בכך ויש צורך בקבלת אישורים נוספים ובדיקות נוספות ע"מ לוודא שהזכויות אינן משועבדות / מעוקלות או נמכרו לצד שלישי אחר כלשהו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
אסתר
16/02/11
יש לי דירה יחידה. אני עומדת לרכוש דירה על הנייר מקבלן שתהיה מוכנה בעוד שנתיים. 20% משולם בעת הרכישה ו-80% בעת מסירת הדירה. כיצד יחושב מס הרכישה והאם יראו בזה כאילו יש לי שתי דירות? האם אוכל לתת הצהרה שאמכור את הדירה תוך שנתיים ואז החישוב ייעשה כאילו יש לי דירה אחת?
תודה על התשובה.
תודה על התשובה.
איך מחושב מס הרכישה ברכישה של דירה נוספת?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אם תצהירי שבכוונתך למכור את הדירה שבבעלותך כעת הפרש המס "יוקפא" למשך תקופה של שנתיים ובתום התקופה, אם לא תמכרי את הדירה, תידרשי לשלם את המס. אם לא תצהירי שבכוונתך למכור את הדירה, תידרשי לשלם כעת מס רכישה המחושב ביחס למי שיש לו יותר מדירה אחת. אם הדירה השנייה הנרכשת היא דירת קבלן, ניתן, בתנאים מסויימים, לקבל הארכת מועד למכירת הדירה הראשונה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת הדירה
מיכל
16/02/11
שלום רב, קניתי דירה מקבלן ותאריך המסירה +3 חודשי חסד עברו, אך הקבלן עדיין לא מוסר לנו את הדירה ומסרב לשלם לנו שכירות בטענה שהאיחור אינו נגרם בגללו אלא בגלל גורם חיצוני כמו משרד הבינוי והשיכון.
מה אנו יכולים לעשות?? למי לפנות ? ומה דין פלישה?
מה אנו יכולים לעשות?? למי לפנות ? ומה דין פלישה?
מה עושים אם הקבלן מסרב לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
הכי חשוב שתקבלו את הדירה וכמה שיותר מהר. לאחר שהבנייה תסתיים ותקבלו את הדירה לשביעות רצונכם תוכלו לתבוע את הקבלן ולדרוש פיצויים בגין תקופת האיחור. יש לכם 7 שנים לעשות זאת. זה לא בוער עכשיו. אני לא חושבת שזה נכון מבחינתכם להיקלע לעימות עם הקבלן כעת עוד לפני שקיבלתם חזקה בדירה.
דעתי תהיה שונה אם מסירת הדירה אינה נראית באופק וישנם קשיים ותסבוכות שמונעים את השלמת הפרוייקט ובניית ומסירת הדירה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
דעתי תהיה שונה אם מסירת הדירה אינה נראית באופק וישנם קשיים ותסבוכות שמונעים את השלמת הפרוייקט ובניית ומסירת הדירה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בלתי מקצועי שעשה שכן
אלמונית
15/02/11
השכן בעל הדירה שמעליי עשה עבודות שיפוץ ע"י עובד בלתי מקצועי (ערבי מהשטחים), מאז יש אצלי רטיבות בועות קילופים של הטיח אבק וכו`... השכן לא מעוניין לפרק את כל העבודה הבלתי מקצועית כפי שאינסטלטור מקצועי שהיה בדירתו ובדק טען שצריך לעשות בכדי שהבעיות יפתרו ולא יחזרו על עצמם- טען שצריך לפרק ולעשות הכל מחדש גם להתקין מחדש את השירותים וגם את האמבטיה וכו.... במקום זה בעל הדירה הביא את הביטוח שפותח את הסתימות שנוצרות אצל הדייר זה ששוכר מהשכן שעשה את השיפוץ את הדירה, ומתקן אצלי את הצבע ומדי כמה חודשים הבעיות חוזרות על עצמן.
נמאס לי מה אני יכולה לעשות על מנת לחייב את השכן לפרק ולהתקין מחדש?
בנוסף נהיו לי ממש שברים סדקים עמוקים שמרחבים בתקרה ליד האזור הבעייתי האם זה קשור לרטיבויות? האם זה מסוכן? ואם כן אז מה צריך לעשות בנדון?
מאוד מודה על העזרה, אני כבר אובדת עצות
נמאס לי מה אני יכולה לעשות על מנת לחייב את השכן לפרק ולהתקין מחדש?
בנוסף נהיו לי ממש שברים סדקים עמוקים שמרחבים בתקרה ליד האזור הבעייתי האם זה קשור לרטיבויות? האם זה מסוכן? ואם כן אז מה צריך לעשות בנדון?
מאוד מודה על העזרה, אני כבר אובדת עצות
מה עושים כשמדירת השכן נגרמים נזקים חוזרים ונשנים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
תודיעי לשכן שלך בכתב (ורצוי באמצעות עורך דין מטעמך) שאם לא יתקן את הליקויים אחת ולתמיד תגישי נגדו תביעה ובית המשפט יחייב אותו לעשות זאת. אם וככל שהשכן לא יטפל בעניין תגישי נגדו תביעה. לגבי הסדקים - צריך להביא מומחה שיבדוק את הדירה ויחווה דעתו בעניין - האם יש קשר לרטיבות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי שם בחוזה העיריה וחברת חשמל
חנה
15/02/11
השוכרת לא משלמת לי 6 חודשים יש לי צוו פינוי ואינה מפנההאם אני יכולה לשנות את שמי בחברת חשמל ועיריה ולנתק לה את המים והחשמל?
איך מפנים דייר שלא משלם שכר דירה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
את יכולה לנסות ולנתק את הדירה ממים וחשמל. למיטב ידיעתי חברת חשמל מסרבת לנתק את החשמל וכך גם תאגידי המים, ככל שהדייר משלם את התשלומים. אם יש לך צו פינוי לא ברור מדוע אינך פונה ללשכת ההוצאה לפועל ופותחת תיק להוצאה לפועל של צו הפינוי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי לקרקע המיועדת לבנייה שקיבלתי במתנה
אורלי
15/02/11
שלום,אימי (שתזכה למצוות) בעלת שטח אדמה. היא מעוניינת לתת לי במתנה חלק מהשטח בכדי שאבנה עליו בית. אני מעוניינת לבדוק האם אצטרך לשלם מס שבח ובמידה וכן איך הדבר מחושב. כמו כן האם ישנם מיסים נוספים שעליי לשלם? ובאופן כללי כל טיפים יתקבלו בברכה!תודה רבה!
איזה מיסים חלים על העברת זכויות בקרקע מאם לבת?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אני מקווה שהשאלה נשאלת מראש לפני העברת הזכויות ולא בדיעבד. באופן עקרוני העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח ולהיות מחויייבת במס רכישה מופחת. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין למעט העובדה שלא מועברים כספים. לפיכך, צריך לערוך את כל המסמכים הדרושים כולל חוזה, יפוי כוח, רישומי הערות אזהרה, שטרות, דיווח לרשויות המס וללוות את העסקה עד לרישום הזכויות בטאבו על שמך.
כמובן שצריך עו"ד שיערוך את כל המסמכים, ילווה את העסקה ויטפל בעניין עד לרישום הזכויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כמובן שצריך עו"ד שיערוך את כל המסמכים, ילווה את העסקה ויטפל בעניין עד לרישום הזכויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מושיק
15/02/11
שלום רב, אני בעלים של דירה ומכרתי חצי ממנה (ללא רישום) לאחי , אנחנו לא מעוניינים לרשום אותו כבעלים מסיבות משפחתיות, יחד עם זאת רציתי לדעת האם ניתן לרשום הערת אזהרה לזכותו המונעת ממני למכור ללא אישורו או הסכמתו? על מנת שיהיה בטוח..? תודה רבה מראש
האם אפשר לרשום הערת אזהרה ביחס להעברת זכויות בדירה בין אחים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
בהחלט אפשר וגם רצוי לרשום הערת אזהרה.
יחד עם זאת, לא ברור מהי המניעה המשפחתית שמונעת מכם את רישום הזכויות אך לא מונעת רישום הערת אזהרה...
מכל מקום, כדאי מאוד שיהיו בידי אחיך גם יפויי כוח מתאימים כך שאם ירצה בכל שלב בעתיד להעביר ולרשום את הזכויות על שמו יוכל לעשות זאת.
בשולי הדברים יצויין כי מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שמחוייבת בדיווח למס שבח ואף בתשלום מס רכישה. אם לא דיווחתם למס שבח פנו לעורך דין וטפלו בכך בדחיפות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
יחד עם זאת, לא ברור מהי המניעה המשפחתית שמונעת מכם את רישום הזכויות אך לא מונעת רישום הערת אזהרה...
מכל מקום, כדאי מאוד שיהיו בידי אחיך גם יפויי כוח מתאימים כך שאם ירצה בכל שלב בעתיד להעביר ולרשום את הזכויות על שמו יוכל לעשות זאת.
בשולי הדברים יצויין כי מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שמחוייבת בדיווח למס שבח ואף בתשלום מס רכישה. אם לא דיווחתם למס שבח פנו לעורך דין וטפלו בכך בדחיפות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת עבודת שיפוצים
שני
15/02/11
שלום,
לפני כשבועיים החלו שיפוצים בעסק החדש שהנני מקימה, בעזרת קבלן שיפוצים.
נסגר מול הקבלן הצעת מחיר X למספר עבודות במקום.
מאז מדי יום מתגלה עבודתו המחפירה של הקבלן, טעויות ושינויים לפי העולה על רוחו, ולפי המתנהל כנראה שגם לא יעמוד בדד-ליין שהוצב.
האם וכיצד ניתן לבטל את החוזה עמו, להפסיק את עבודתו, לשלם על שביצע עד לעת זו??
אודה לעזרתכם...
לפני כשבועיים החלו שיפוצים בעסק החדש שהנני מקימה, בעזרת קבלן שיפוצים.
נסגר מול הקבלן הצעת מחיר X למספר עבודות במקום.
מאז מדי יום מתגלה עבודתו המחפירה של הקבלן, טעויות ושינויים לפי העולה על רוחו, ולפי המתנהל כנראה שגם לא יעמוד בדד-ליין שהוצב.
האם וכיצד ניתן לבטל את החוזה עמו, להפסיק את עבודתו, לשלם על שביצע עד לעת זו??
אודה לעזרתכם...
איך מפסיקים עבודה של קבלן שיפוצים שעושה עבודה גרועה ולא עומד בלו"ז?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אם עשיתם ביניכם הסכם ביחס לעבודות - אז צריך לפעול לפי ההסכם בכל הנוגע להפסקת העבודה של קבלן השיפוצים. אם לא עשיתם ביניכם הסכם - תודיעי לו על ביטול ההסכם ותשלמי לו מה שאת חושבת שמשקף את העבודות שביצע עד שלב ביטול ההסכם. תצלמי את כל העבודות שביצע ותדאגי שיהיה לך תיעוד מלא של מה שהיה גם מבחינת איכות העבודות וגם מבחינת הלו"ז. תשמרי את כל האסמכתאות לגבי הקבלנים שתצטרכי לקחת במקומו להשלמת העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק החדש של מס רכישה
יוסי
15/02/11
לפי מה שהיה כתוב בעיתון לגבי היוקר במס רכישה זה יתחיל מ22-2-11 ולגבי הפטור ממס שבח זה יתחיל ב1-1-11 האם זה נכון? או שכל החוק יתחיל יחד גם על מס רכישה וגם על מס שבח מאותו תאריך יחד?אשמח לקבל תשובה בהקדם תודה
מתי ייכנס לתוקף תיקון החוק בנושא מס רכישה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/02/11
החקיקה אושרה בשעות האחרונות. בימים הקרובים החקיקה תתפרסם וניתן יהיה לדעת באופן וודאי ממתי היא נכנסת לתוקף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי
רונית
15/02/11
במידה וחזרתי מחו"ל, ויש אנשים היושבים בביתי אז כדי לפנותם נשתמש בתביעה לפינוי מושכר או שמדובר בשימוש בכוח סביר ? מהו מקור החוק לנושא הוא במקרקעין שאוכל לבדוק ?
פינוי פולש לנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
במקרה שתיארת אין מנוס מפניה לבימ"ש ולא מומלץ לנקוט בסעדים עצמאיים, מאחר והפלישה אינה "טריה".
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בין יורשים לצורך רישום בטאבו
שאלה
14/02/11
קיים צו ירושה בו מחולק הבית בין היורשים לפי תיאור אגפי הבית. קומת המרתף ליורש אחד, יחידת דיור ליורש אחר וכו'... היורשים מעוניינים לרשום בטאבו את הבית בדיוק כפי שמתואר בצוואה אך בלשכת רישום המקרקעין טוענים שזה בלתי אפשרי. האמנם?האם בלשכת רישום המקרקעין יסתפקו במכתב החתום על ידי היורשים בו הם מתרגמים את חלקיהם לאחוזים?
הסכם בין יורשים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
הצדק הינו עם לשכת רישום המקרקעין. לא ניתן לפצל נכס שרשום כיחידה אחת, למס' תתי יחידות, אלא אם מבחינה תיכנונית הדבר מתאפשר, ואז ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף. לא נראה כי ניתן לרשום בית משותף, על נכס שרשום כבר כיחידה אחת. לכן, לא אופטימאלי, אך מה שאפשר לעשות, הינו רישום החלק היחסי של כ"א מהיורשים, בכלל הנכס.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לממ"ד
שלום
14/02/11
אנו 3 בתים הנחשבים כרכוש משותף .בכל בית 3 דירות.באחד הבתים דייר הגר בקומת קרקע רוצה לבנות ממ"ד ודק בניגוד לרצונם של כ-6 בעלי דירות. מעליו מתכננת משפחה להקים מרפסת (שלא על הממ"ד).כיצד אנו יכולים להתנגד קניינית כנגד רצונו של הדייר להקים ממ"ד, אצל המפקח על רישום המקרקעין. מהוא הסיכוי בתביעה כזאת?
פגיעה ברכוש המשותף לצורך בניית ממ"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
השאלה לא כ"כ ברורה. מכל מקום, יש להבחין בין שיקולים קנייניים לתכנוניים. גם אם מבחינה תיכנונית, יינתן היתר, ניתן לפנות לבימ"ש או למפקחת ולבקש סעדים מתאימים. אם המדובר בפגיעה ברכוש המשותף, לצורך הרחבת הדירה (ובניית ממ"ד כמוה כהרחבת דירה) יש צורך ברוב של 75% ולא בהסכמה פה אחד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד/פגיעה ברכוש המשותף
עו"ד טל רכניץ
15/02/11
השאלה לא כ"כ ברורה. מכל מקום, יש להבחין בין שיקולים קנייניים לתכנוניים. גם אם מבחינה תיכנונית, יינתן היתר, ניתן לפנות לבימ"ש או למפקחת ולבקש סעדים מתאימים. אם המדובר בפגיעה ברכוש המשותף, לצורך הרחבת הדירה (ובניית ממ"ד כמוה כהרחבת דירה) יש צורך ברוב של 75% ולא בהסכמה פה אחד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מס השבחה
חקמ
14/02/11
ההשבחה שנדרשנו לשלם עבור מכירת בית דו משפחתי, הגשנו ערעור. העיריה ביקשה שמאי בורר והוא החליט על סכום מופחת. העיריה מתכוונת להגיש ערעור נוסף. האם היא יכולה? עד כמה ימים מיום קבלת החלטת הבורר המוסכם, יכולה העיריה להגיש את העירעור שלה.
ערער על החלטת שמאי מכריע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
בהחלט, כל אחד מהצדדים שחש נפגע (בעל הנכס או העירייה, לפי העניין) יכול להגיש ערר על החלטת שמאי מכריע לוועדת ערר המחוזית, וזאת תוך 45 ממועד קבלת החלטת השמאי המכריע.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מיסי וועד
ישראל
14/02/11
בחישוב שטח הדירה וחלוקת מיסי הוועד לפי ההצמדה המתמטית, האם שטח המרפסת הלא מקורה הצמוד לדירת הגג נלקח בחשבון ? האם שטח הגינה בדירת גן נלקח בחשבון ?
חלוקת מיסי ועעד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
אין כלל אצבע או משהו מחייב. השאלה מה רשום במסמך המהווה את תקנון הבית המשותף. אם נרשם כבר בית משותף, בדר"כ החישוב מבוצע בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום בית שחלקו פוצל שלא כדין כבית משותף?
מיכל
14/02/11
מדובר בבית צמוד קרקע בין 2 קומות, כשקומת הקרקע מפוצלת שלא כדין לשתי יחידות דיור.
1) אני יודעת שצריך אישור עירייה לרישום, אבל האם אותו אישור מתייחס רק למיסי עירייה או גם למצב התכנוני של הדירה (אליו לא מודעת העירייה)?
2) האם כלל ניתן לרשום את הבית כבית משותף?
3) במידה וכן, האם הדירה התחתונה תירשם כתת חלקה אחת או כשתי תתי חלקות?
4) במידה ולא, האם הדרך היחידה היא להשיב את מצב הדירה התחתונה לקדמותה?
תודה
1) אני יודעת שצריך אישור עירייה לרישום, אבל האם אותו אישור מתייחס רק למיסי עירייה או גם למצב התכנוני של הדירה (אליו לא מודעת העירייה)?
2) האם כלל ניתן לרשום את הבית כבית משותף?
3) במידה וכן, האם הדירה התחתונה תירשם כתת חלקה אחת או כשתי תתי חלקות?
4) במידה ולא, האם הדרך היחידה היא להשיב את מצב הדירה התחתונה לקדמותה?
תודה
רישום בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
יש לבחון אםם מבחינה תיכנונית, ניתן לפצל את היחידות, (מה צפיפות הדיור המותרת). במידה וכן, ניתן להכשיר את השרץ, להגיש תוכניות ולקבל היתר לכך. כאמור, אם מבחינה תכנונית, הדבר אפשרי, ניתן גם יהיה לרשום בית משותף בהתאם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמה בחניה
אילן
14/02/11
שלום
אני גר בבנין משוטף , אני מעוניין להתקין מצלמה
על קיר חיצוני של הבנין .
המצלמה היא לטובת צילום רכבי למניעת
וונדליזם ,האם יש מניעה משפטית לכך ?
תודה מראש
מצלמת מעקב בחניה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
יש יאמרו שזה רכוש משותף וצריך אישור של הדיירים באסיפה כללית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
רישום בטאבו
כלשהו
14/02/11
האם ניתן לרשום בטאבו דירה המצויה בבית שאינו רשום כבית משותף?אם כן, כיצד הרישום נעשה, על פי מספר דירה או על פי תיאור של קומה ומיקום בקומה?
חסרים פרטים
רוני מישקובסקי, עו"ד
14/02/11
השאלה אינה ברורה. חסרים פרטים רבים. כיצד הזכות רשומה היום? מינהל? מושע?
אם יש רצון לרשום את כלל הזכויות במקרקעין יש צורך להגיש בקשה מסודרת לצורך רישום בית משותף. במקרה כזה, בסיומו של ההליך כל דירה תקבל מספר בנסח הרישום (תת חלקה) תוך פירוט ההצמדות הקיימות (אם ישנן) וחלקה ברכוש המשותף.
אם יש רצון לרשום את כלל הזכויות במקרקעין יש צורך להגיש בקשה מסודרת לצורך רישום בית משותף. במקרה כזה, בסיומו של ההליך כל דירה תקבל מספר בנסח הרישום (תת חלקה) תוך פירוט ההצמדות הקיימות (אם ישנן) וחלקה ברכוש המשותף.
הארכת הסכם שכירות לתקופת אופציה
ענבר
14/02/11
אני ושותפתי עומדות לפני הארכת חוזה לתקופת האופציה הראשונה מתוך השתיים המצוינות בהסכם המקורי. יש לציין כי לפי הסכם זה כל תנאי החוזה יחולו גם בתקופות האופציה. צירפתי קובץ ובו נספח קצר שניסחנו, וברצוני לדעת האם זה הנוסח הנדרש והאם זה מספיק.
תודה מראש.
תודה מראש.
נספח לחוזה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
לכאורה נראה בסדר, חסר החוזה... אבל נראה בסדר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שימוש ייחודי ברכוש משותף על ידי עיריה
מני
14/02/11
שלום,
העיריה רשומה בטאבו כבעלים של דירת קרקע בבניין. מזה עשרות שנים מנהלת בדירה גן ילדים. לדירה סמוכה חצר, והעירייה עושה בה שימוש ייחודי לצורך הגן, לרבות גידורה בגדר ברזל קבועה.
לאחרונה התברר לי שהחצר היא רכוש משותף לכל דבר ועניין ומעולם לא הוצמדה לדירה של העיריה (יש לי עותק מתיק הבית המשותף).
האם יש מה לעשות נגד העירייה? האם ניתן לתבוע דמי שכירות על העבר או לפחות על העתיד? מה המשמעות של כל השנים שעברו בלי שהייתה התנגדות?
תודה רבה מראש
העיריה רשומה בטאבו כבעלים של דירת קרקע בבניין. מזה עשרות שנים מנהלת בדירה גן ילדים. לדירה סמוכה חצר, והעירייה עושה בה שימוש ייחודי לצורך הגן, לרבות גידורה בגדר ברזל קבועה.
לאחרונה התברר לי שהחצר היא רכוש משותף לכל דבר ועניין ומעולם לא הוצמדה לדירה של העיריה (יש לי עותק מתיק הבית המשותף).
האם יש מה לעשות נגד העירייה? האם ניתן לתבוע דמי שכירות על העבר או לפחות על העתיד? מה המשמעות של כל השנים שעברו בלי שהייתה התנגדות?
תודה רבה מראש
תביעה כנגד העירייה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
סיפור מעניין...
לכאורה - כן. אבל צריך לבדו' לעומק את פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
לכאורה - כן. אבל צריך לבדו' לעומק את פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
חכירה מהוונת
מוטי
14/02/11
שלום,בנסח רשום חכירה מהוונת לתק' 49 שנים אין הגבלה בהעברה ובירושה - הסיום בשנת 2019 האם לאחר מכן עליי לשלם כסף כלשהו בשביל דמי חכירה או משהו אחר?תודה
ייתכן שכן
רוני מישקובסקי, עו"ד
14/02/11
חסרים פרטים בשאלה. אך ייתכן שתאלץ לשלם סכום נוסף לחכירה נוספת. מהשאלה לא ברור ממי החכירה - מינהל, חברת גוש חלקה, רשות מקומית. צריך לבדוק את תנאי שטר החכירה ולבחון האם קיימת הסדרה בקשר לתקופת חכירה נוספת.
תוקף של חוזה בין מתווך לרוכש בדירה
בתיה
13/02/11
שלום:לפני כחמישה חודשים מתווך מסויים הראה לי דירה כלשהי לצורך רכישה, אך לא הייתי מעוניינת בדירה. השבוע מתווך אחר הראה לי את אותה הדירה (לא הייתי בטוחה שמדובר באותה דירה עד שנכנסתי!), והפעם הדירה מצאה חן בעיניי וייתכן ונוכל לסגור עסקה. השאלה שלי היא מה קורה עם המתווך הקודם?: אין לי את הפרטים שלו ואני לא זוכרת את שמו. הוא החתים אותי על חוזה אך לא מסר לי עותק של החוזה.לכמה זמן תקף חוזה בין מתווך לרוכש פוטנציאלי של דירה?
הסכם תיווך - שני מתכוונים אותו נכס, למי לשלם?
עו"ד שזר תומר
13/02/11
אם שני מתווכים מסרו לאותו לקוח את אותה הכתובת ונסגרה עסקה, זה שהיה "הגורם היעיל" בין השנים הוא שיזכה בדמי התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
