פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סכום מופרז

מירית 26/03/11

העו"ד מטעם הבחרה המשכנת אינו יכול לדרוש עבור אישור זכויות או כל אישור אחר, סכום מופרז (5,800 ש"ח ) על דעת עצמו. הסכום מעוגן ומוגבל בשני צווים מיוחדים:
(א) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.
(ב) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999.
כמו כן היתה תביעה ייצוגית נגד חברה משכנת בעניין זה (נדמה לי נגד א.דורי).
לכן, פני אל עורך הדין לאחר שתבררי מה התעריף על פי הצווים (לא יותר מכמה מאות ש"ח), בקשי את ההפרש ואם יסרב תוכלי לנקוט בהליכים.
בכבוד רב,
מירית עטיה, עו"ד מקרקעין

איך לשנות שטח של בית במנהל?

יפתח 24/03/11

שלום,
רציתי לברר איך אני יכול לשנות שטח של בית במנהל, כאשר שטח הבית בפועל הוא 140 מ"ר, ואילו במנהל רשום 74 מ"ר? אני רוצה למכור את הדירה, ורציתי לדעת כמה הדבר רלווטי עבור המכירה.

תודה

לעמוד

המלא

אי התאמה לרישום במינהל למצב בפועל

עו"ד טל רכניץ מנהל 24/03/11

ראשית, יש לברר זאת במינהל מדוע יש חוסר התאמה לרשום במרשמיו ובין המצב בפועל. אני מניח שמינהל יבקשו לראות תוכניות עדנכיות שקיבלו היתר, ויפעלו לעדכן את רישום הנכס הנכס אצלם גם כן.
ב"כ רוכש של הבית יבקש בהחלט הבהרה בעניין הזה, וירצה לראות שהכל נבנה לפי היתר. מקס' יותירו סכום מוסכם בנאמנות, עד להסדרת עידכון שטח הנכס גם במינהל. לא משהו קריטי שצריך לסכל את העיסקה, לדעתי לפחות.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ייפוי כח

שי 24/03/11

בס"דלגבי ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה ניתן להבין את עו"ד המוכר, אולם איזה ביטחון יש לרוכש שלא תוסר הערת האזהרה במצב של הונאה על מנת להבריח את הנכס לרוכש אחר.ומלבד זאת מה לגבי דרישת עו"ד של המוכר לקבלת ייפוי כח בלתי חוזר של הרוכש (לאו דווקא למחיקת הערת אזהרה), האם יש לו צורך בכך, ואיך צריך לנהוג עו"ד הרוכש בעת שהוא נדרש להשאיר לעו"ד המוכר ייפוי כח בלתי חוזר?בתודה מראש.

לעמוד

המלא

ייפו"כ בעיסקת מקרקעין

עו"ד טל רכניץ מנהל 24/03/11

ייפו"כ, למחיקת הערת האזהרה, מוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר, ולא בידי המוכר עצמו.
בהסכם צריכות להיות כתובות הוראות ברורות לנאמן (ב"כ המוכר) לגבי הנסיבות בהן הוא יכול לעשות שימוש בייפו"כ (הפרה של ההסכם, התראה בכתב מראש וכיו"ב), וכל חריגה מהרשאה עלולה לסכן את עו"ד באופן אישי... המדובר בדבר מקובל, סביר והגיוני, ואני לא חושב שיש מקום לחשש.

לגבי ייפו"כ הבלתי חוזר של הרוכש, הוא רק לשם קבלת הנכס מהמוכר. לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס מכוחו לצד שלשי שאינו מצויין בייפו"כ. בהחלט עו"ד של הרוכש צריך לוודא שהנוסח משקף זאת. המטרה בייפו"כ כאמור, הוא שאם יקרה חו"ח משהו לב"כ הרוכש, הרי שב"כ המוכר, יוכל להשלים את הטיפול בהעברת הזכויות על שם הרוכש.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות ישנה

תום 24/03/11

לפני 6 שנים עזבתי דירה בתל אביב ובעל הדירה הבטיח לשנות את שם מחזיק הנכס בעירייה. עם זאת מסתבר שהוא לא עשה זאת והשבוע הגיע אליי חיוב ארנונה בגין ארבעה חודשים + ריבית. אני לא יכול לאתר את בעל הנכס. מה האפשרויות העומדות בפניי? בנוסף, האם יש לי כאן עילה לתביעה?

תודה.

לעמוד

המלא

חדילת חזקה בנכס

עו"ד טל רכניץ מנהל 24/03/11

יש לראות מה רשום בהסכם השכירות. עקרונית, מאחר וזה אינטרס של השוכר לשנות את שם המחזיק, לאחר שהוא יוצא, מהנכס, הוא צריך להודיע לעירייה על חדילת החזקתו בנכס, או לכל הפחות, לוודא שהמשכיר מטפל בכך.
בכל מקרה, לגבי כל סכום שתחוייבי על ידי העירייה, מומלץ לתבוע את בעל הנכס בגינו.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ייפוי כח

שי 23/03/11

בס"דבעסקאות מקרקעין מבקשים עו"ד של המוכרים לקבל ייפוי כח בלתי חוזר של הרוכשים וייפוי כח למחיקת הערת אזהרה שתירשם לטובת הרוכש, דרישה זו נפוצה וייפויי הכח נשארים במשרד עו"ד של המוכר ממועד חתימת ההסכם.האם ישנו סעיף חוק לגבי שני ייפוי הכח הנ"ל ו/או פסיקה בעניין, ובעצם השאלה האם יש בכך התרשלות של עו"ד הרוכש שבא לידי ביטויי בפסיקה ו/או בחוק.בתודה מראש

לעמוד

המלא

יפויי כוח עליהם חותם הקונה במסגרת הסכם מכר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 24/03/11

לא ברור על איזו התרשלות מדובר. זו תהיה התרשלות מצד עורך הדין של המוכר אם יסכים לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה ולא ישאיר בידיו יפוי כוח של הקונה למחוק את הערת האזהרה במקרה שחלילה הקונה יפר את הסכם המכר ולא ישלם את מלוא התמורה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף

שי 23/03/11

בס"דאבקש לדעת באם ניתן לבקש פירוק שיתוף שלא על מנת למכור את הדירה?מדובר בצו ירושה בו כל היורשים מוותרים לטובת יורש מסוים, למרות זאת ישנה יורשת שהוצא לה על ידי היורש את חלקהבדירה תמורת תשלום כספי, אולם היורשת מסרבת מסיבות ששמורות עמה, כעת בדעת היורשים להוציא צו ירושה בו יירשאת הדירה היורש שלטובתו כולם מוותרים והיורשת העקשנית.לאחר שהדירה תירשם על שמם מבקש היורש לבצע הליך משפטישיחייב את היורשת לקבל את חלקה במזומן, זאת מהסיבה שחלקהבירושה הינו 1/16 (דירה ששוויה הינו כ- 470,000 ש"ח), מה גםשהינה בגירה ויש בבעלותה דירה, כך שאין לה כל סיבה להיאחז בדירה שקשורה לירושה.האם ניתן לבקש פירוק שיתוף שלא על מנת למכור את הדירה, אלאעל מנת לחייבה לקבל את חלקה בכסף, או שיש צורך בהליך מסוגאחר מהו?בתודה מראש

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף בדירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 24/03/11

באופן עקרוני כל אחד מהבעלים של הדירה יכול לפנות לבית המשפט ולתבוע פירוק שיתוף. אין לדעת מראש מה בדיוק יטען הצד השני במסגרת ההגנה שלו מהתביעה ולפיכך גם לא ניתן לדעת בוודאות איזה סעד בית המשפט ייתן. מכירה של החלקים בין הבעלים של הדירה זו אחת האפשרויות. קיימות גם אפשרויות אחרות (כגון מינוי כונס נכסים ומכירה למרבה במחיר).

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בנסח רשום נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי

שלומי 23/03/11

שלום אנחנו רוכשים נכס
בנסח רשום הוכרז כשיכון ציבורי מה הכוונה? והאם זה מהווה בעיה?
תודה

לעמוד

המלא

למה דילגו על השאלה שלי?

שלומי 24/03/11

שאלה לגבי שעון מים וגבולות שטח

haderet 23/03/11

האם זה נכון שמיקומו של שעון המים מסמן את גבול השטח? לא מצאתי אף אינדיקציה חוקית או פסיקתית לכך.

לעמוד

המלא

מיקום שעון מים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

אני לא מכירה אסמכתא חוקית לכך.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שעון מים - וגבול השטח

דינה 23/03/11

שעון המים לא קובע את גבול השטח, אבל שעון המים צריך להיות מותקן בסמוך לגבול הנכס, וזאת על פי סעיף 2.7.1.4 להוראות מתקני תברואה: "לכל בנין יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס...", וגם על פי תקנה 1.05(ב)(2)(ג) תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970: "כל מדי-המים של הבנין מותקנים סמוך לנכס"

שאלה לגבי פינוי פסולת בניין

שירה 23/03/11

הבנתי שיש חקיקה המחייבת את הקבלנים לשאת בעלויות פינוי פסולת הבניין במקרה של שיפוץ או בנייה.
השאלה היא האם מדובר בחוק? ואם כן באיזה חוק?
או שמדובר בתקנות של כל עירייה בנפרד?

לעמוד

המלא

פינוי פסולת בניין

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

ייתכן שיש חקיקה של כל רשות ורשות בנושא במסגרת חוקי העזר של אותה רשות מקומית. במקרים מסויימים הנושא של פינוי הפסולת הוא חלק מהתנאים שנקבעים במסגרת היתר הבנייה שניתן ליזם / קבלן. מכל מקום, מכוח דיני הנזיקין, יש חובה שלא לגרום למטרד ולא להזיק לשכנים / לבעלי נכסים במגרשים סמוכים. ככל שהדבר גורם למטרד - יש מקום לפנות ולדרוש שיטופל גם מול הרשות המקומית וגם ישירות מול הקבלן / היזם / בעל הנכס שגורם למטרד.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פסולת בניין - חקיקה ראשית

דינה 23/03/11

החקיקה הראשית העוסקת בפינוי פסולת בניין היא במסגרת חוק שמירת הנקיון, תשמ"ד-1984

עסק- למי מדווח על המס

אורה 23/03/11

במידה וחברה בע"מ מוכרת נכס, למי עליה לדווח, למס הכנסה מהרווח? או למיסוי מקרקעין שכן לא יתכן שעל החברה לשלם כפל מס. האומנם?

לעמוד

המלא

מכירת נכס על ידי חברה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

ישולם מס הכנסה או מס שבח. זה תלוי איך הנכס שנמכר מסווג בספרים של החברה.
כדאי לפנות מבעוד מועד לעו"ד שבקיא בתחום ולקבל חוות דעת לגבי המיסוי הכרוך בעסקה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה בשכירות

טליה 23/03/11

שלום , אני נמצאת בחוזה שכירות לעוד שנה .הקירות בדירה מתקלפות , ישנה רטיבות רצינית עד למים בריצפה , יש עובש בשירותים ובמקלחת שניסיתי לנקות אך זה בלתי אפשרי .מה לעשות ? אני יכולה להפר חוזה ולצאת מהבית הזה שגורם לילדים שלי להיות חולים כל יום ראשון שני ? אני יכולה לבקש ממנה לתקן את הנזקים האלה או שתוריד לי מעלות הדירה ? אשמח לקבל תשובות בצורה מהירה כי אני אובדת עצות ותופסת את עצמי מלעשות טעויות .

לעמוד

המלא

אנא הפני את השאלה לפורום דיני חוזים

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף במקרקעין( הליך הסדר המקרקעין) דחוף

shakur 23/03/11

יש מקרקעין שנתקבלו בירושה(מכוח צוואה), ועוד לא נרשמו על שמות היורשים(עדיין על שם המורישים), המקרקעין מחולקים על פי חלוקה לא שווה בין היורשים, וחלוקה זו קיימת מזה 30 שנה בין היורשים, אחד מהיורשים קיבל הרבה יותר מהאחרים, והחלוקה המתבקשת היא לפי המצב הקיים אז וכיום וזאת על מנת למנוע סכסוכים פוטנציאלים בין היורשים, בין היורשים לא קיים הסכם חלוקה כלשהו.. אני רוצה לבקש פירוק שיתוף מקרקעין שנתקבלו בירושה והחלוקה בעין אפשרית בהחלט..
האדמות רשומות בפנקס הזכויות אולם הליך ההסדר עוד לא תם ונשלם וכי היורשים צריכים למסור חלק מהאדמות למדינה..
האם צריך קודם לסיים את הליך ההסדר, או שהליך ההסדר יכול להימשך לאחר ביצוע פירוק השיתוף שכן כל יורש בתורו ימשיך את הליך ההסדר עם המנהל?? מה קודם למה ומי גובר על מי??

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף במקרקעין שבהליך הסדר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

צריך לראות את כל המסמכים ולהבין בצורה מלאה את כל העובדות שכן השאלה לא ממש ברורה. באופן עקרוני, הליך ההסדר אינו מונע טיפול בפירוק השיתוף במקביל. אם התקבל צו קיום צוואה - ניתן לדרוש ולתבוע פירוק שיתוף. אם טרם התקבל צו קיום צוואה - צריך לטפל בכך תחילה.
פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון פגמים בדירה

פנטומס 23/03/11

קנינו דירה יד שניה.
עם קבלתה התברר שישנה רטיבות רצינית בחלקים גדולים בבית.
אומנם לדירת מעלינו יש ביטוח הרושם שנוצר הוא שבעלת הבית עם כל הרצון אינה פועלת במלוא האחריות הרצויה(הדירה התקבלה מלפני חודש והמצב רק מחמיר) אני פשוט חסר אונים הפסקתי את השיפוצים אני תקוע
חברת הביטוח של השכנה אינה רוצה לדבר איתי.
לפי דעתכם האם כדאי לפנות למוכר שמכר לי(עו"ד בהשכלתו) שיעזור לי?
במאמר מוסגר אני רוצה לציין שלמרות שבחנתי את הדירה מס" פעמים לפני הרכישה יש לי הרושם שבעל הדירה שמכר לי ידע על הבעיה והצליח להסוות אותה בצורה מושלמת

לעמוד

המלא

דירה עם פגם נסתר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

ייתכן שיש לך עילת תביעה כלפי המוכר שמכר לך את הדירה - אם הוא ידע שיש בדירה רטיבות והסתיר אותה.
אם מקורה של הרטיבות בדירה שמעלייך ובעל הדירה מסרב לטפל בעניין כמו שצריך - מומלץ לשלוח אליו מכתב דרישה מעורך דין ובמקרה שהעניין לא יטופל במהירות ולשביעות רצונך - להגיש תביעה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

דרור 23/03/11

שלום,

חתמתי על חוזה בתחילת השנה ונדרשתי לשלם מס רכישה, את התשלום שילמתי מיידית למרות שידעתי שדרגת המס עלולה להשתנות, עדיין הדירה לא ברשותי והתשלום עדיין לא עבר למוכר, אך רשום אזהרה קיים על שמי. מס הרכישה שולם שבוע לפני 21/02/11 , האם ניתן לדרוש החזר מס ? הרי עדיין לא רכשתי את הדירה.

בברכה.

לעמוד

המלא

שיעורי מס הרכישה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

שיעורי מס הרכישה נקבעים לפי תאריך חתימת ההסכם.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת זכויות

דנה 23/03/11

שלום רב,לפני שנה התגרשתי.בהסכם גירושין שקיבל פסק דין ברבנות כתוב שהדירה שלנו נשארת אצלי ללא תמורה וכי אני נושאת בתשלומי המשכנתא מרגע חתימה ההסכם.וכך היה.לצערי הרבה ביני לבין הגרוש שלי אין שום קשר.אני רוצה מכור את הנכס אבל עליי להעביר את הזכויות של הנכס על שמי לביצוע המכירה.בברורים שעשיתי נאמר לי שכדי שאוכל למכור את הנכס על בעלי להגיע לעו"ד ולחתום על ייפוי כח שאני רשאית לעשות בדירה כרצוני. מה עושים במקרה והבעל מסרב לשתף פעולה (למרות שלפי ההסכם הוא מחוייב לשתף פעולה)? איך אוכל לבצע את המכירה (יש לי קונה ממתין) והאם ההסכם שקיבל תוקף של פסק דין לא מספיק?תודה מראש על התשובה.דנה.

לעמוד

המלא

חובת רישום על פי פסק דין

דינה 23/03/11

רשם המקרקעין חייב לרשום זכויות במקרקעין על פי פסק דין, וזאת הן על פי סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- שבו נאמר:

"123. (א) בכל לשכה יתנהלו הפנקסים שנקבעו בחוק זה או בתקנות על פיו, ויירשמו בהם המקרקעין הנמצאים באזור פעולתה של הלשכה.
(ב) בפנקסים יירשמו, לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר -
(1) העסקאות שהרשם אישרן לרישום;
(2) פסקי-דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט או על ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על פי דין, והוגשו לרשם;
(3) כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום, לפי חיקוק.

והן על פי תקנה 31 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969 הקובעת:

"31. הרשם, או מי שהרשם הסמיכו לכך, ירשום כל פסק דין, צו או החלטה אחרת של בית משפט, אם הורה בית המשפט על רישומם."

בית המשפט העליון קבע בפסק דין ע"א 288/95 כדלקמן:

"כאשר מוגשת, אפוא, לרשם בקשה לרשום פסק דין, עליו לפעול על פיו."

בניית מחסן בבית משותף

דני 22/03/11

שלום,
הנני בעל דירה בבניין בן 20 דירות. בלובי הבניין ישנם 8 מחסנים שנמכרו כצמודים לדירות לפני שנים רבות. לאחרונה פנה אליי ראש ועד הבית והודיע לי כי באסיפת דיירים שנערכה הוסכם על הקצאת שטח לכל דירה מהשטח המשותף (ישנו שטח משותף רב שאין לו שום תכלית) לבניית מחסנים חדשים וכי ישנה הסכמה לכך של כל דיירי הבניין, וכי שמורה לי הזכות לבנות מחסן בשטח הנ"ל. לפי הידוע לי אכן ישנה הסכמה של הוועד והדיירים אך לא נעשתה פנייה לעירייה בכדי לאשר את התכניות והמחסן המיועד לא יהיה רשום בטאבו. האם הדבר הוא חוקי? אם אחליט לבנות, לאילו (אם בכלל) תביעות אהיה חשוף? ואם כן, אילו צעדים באפשרותי לעשות על מנת להסדיר את הבנייה כחוק?

לעמוד

המלא

הוספת מחסן בבית משותף

עו"ד טלי קסלר מנהלת 23/03/11

בנייה מהסוג שאתה מתאר מחוייבת בהוצאת היתר בנייה. אם יבוצעו עבודות הבנייה ללא הוצאת היתר בנייה מתאים, חשופים הדיירים להגשת כתבי אישום (מדובר בעבירה פלילית) על ידי העירייה. מומלץ לפנות לאדריכל ולהוציא היתר בנייה כמו שצריך לבנייה הזו. כמו כן, אם תרצו להסדיר את הנושא מבחינת הרישום בטאבו - יש צורך בתיקון צו הבית המשותף בהתאם כך שבסופו של דבר לכל דירה יהיה מחסן שצמוד אליה בטאבו.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפרת זכרון דברים

זיוה 22/03/11

לפני כחודש חתמנו על זכרון דברים לקניית דירה אצל עו"ד והוסכם בין הצדדים, כי ההסכם יחתם עד חודש ושבוע אחרי חתימה על זכרון הדברים. היום, כלומר 3 ימים לפני המועד האחרון לחתימה על הסכם, המוכרים התקשרו אלינו וביקשו שנוסיף להם סכום כסף או שהעסקה תבוטל. בזכרון הדברים סוכם על פיצוי מוסכם בערך של 10% מערך העסקה. בעסקה הזאת התחייבנו לשלם גם למתווך דירה ולעו"ד. אנחנו מעוניינים לקיים את עסקה כפי שסוכמה. שאלותינו הן:האם אנחנו יכולים לחייב את המוכרים לקיים את העסקה ?האם אנחנו חייבים שכר טרחה למתווך דירה ולעו"ד שהכין את זכרון הדברים, אם העסקה לא תצא לפועל בסוף ?מה עוד אנחנו יכולים לעשות ?בתודה מראש

לעמוד

המלא

זכרון דברים יכול ויהא בעל תוקף משפטי

עו"ד אברהם ללום מנהל 23/03/11

תשלח לי מייל ליעוץ אישי אעביר לך מאמר שכתבתי בענין. בכל מקרה זכרון דברים הוא הסכם לכל דבר ועניין.
ככלל, זכרון דברים יכול ויהא בעל תוקף משפטי. ראשית,דבר יכול זיכרון הדברים להיחשב כהסכם מחייב לכל דבר ועניין אף מבלי שנעשה הסכם מכר בין הצדדים. לכאורה לאור האמור, לא תהא זכות לחזרה מן ההסכמה שהושגה והפרתו של זכרון הדברים תהא כדין הפרת חוזה לכל דבר ועניין.
חייבים להבין כי זכרון דברים הוא מסמך הנערך ע"י הצדדים אשר מעוניינים להתקשר בהסכם לרכישת נכס, הצדדים צריכים לכלול בזכרון הדברים את תנאי העסקה, כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התמורה עבור הנכס ומועד מסירת החזקה בנכס.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חברה משכנת במקרה של ירושה

רוני 22/03/11

שלום. לאחרונה קיבלתי בירושה דירה שרשומה בחברה משכנת. עורך הדין המטפל ברישום החברה ביקש ממני 2000 ש"ח דמי טיפול עבור העברת הזכויות. האם צו הפיקוח על המחירים האלו לא חל על העברת זכויות בירושה? האם יש סכום מסוים אותו אסור לו לקחת? נראה לי מוגזמת הבקשה שלו.
תודה

לעמוד

המלא

חיוב שכ"ט - צו הפיקוח

עו"ד אברהם ללום מנהל 22/03/11

תפנה בעניין לועדת שכ"ט של לשכת עוה"ד בועד ת"א והמרכז ותקבל תשובה מפורטת כולל הנחיות לעו"ד מה עליו לחייב.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מתנה מבן לאב

אבי 22/03/11

שלום
אחי מעוניין לתת לאבי דירה במתנה. כמו כן, לאבי מספר דירות שהאחרונה מבניהם הוא רכש לפני כשנתים. כעת אבי מעוניין למכור דירה אחת וחשוב לציין שהוא לא מכר שום דירה בחייו. ראשית האם אבי חייב במס רכישה או שבח על דירת המתנה? שנית האם הוא ישלם מס שבח על מכירת הדירה שרכש לפני שנתיים במידה וימכור אותה?

לעמוד

המלא

פטור על פי התיקון בדירת מתנה

עו"ד אברהם ללום מנהל 23/03/11

במסגרת זו, אציין כי הינך זכאי לעשות שימוש בפטורים החדשים ולמכור דירת מתנה גם כן על פי תיקון לחוק מס שבח. לגבי הדירה השנייה גם כן ניתן לעשות שימוש בפטור החדש למשך שנתיים. בכל מקרה מאחר ומדובר על שאלות בעניין מיסוי תבקש מעו"ד שייצג אותך בטרם המכירה לחתום איתך על הסכם שכ"ט ותסדיר במסגרת ההסכם את עניין מס השבח.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי מקרקעין לבניה

דודי 22/03/11

שלום, מהם אחוזי המיסוי עבור קרקע לבניה (למגורים - בניין של 5 קומות)? תודה.

לעמוד

המלא

מיסוי מקרקעין לקרקע המיועדת לבנייה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 22/03/11

הקונה משלם מס רכישה. המוכר משלם מס שבח שהחישוב שלו יחסית מסובך ולוקח בחשבון, בין היתר, את עיתוי הרכישה, עיתוי המכירה וההוצאות שהוצאו בגין הקרקע. פרט לכך יש עסקאות שחייבות גם במס ערך מוסף ובהיטל השבחה.
מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבצע בדיקה וייתן לכם הערכה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים

עו"ד אברהם ללום 23/03/11

כללי - השאלה הינה כללית ולא ניתן לתת מענה בצורה זו. ראשית יש לבדוק כמה יחידות דיור. שנית, כיצד הקרקע נמאת אצל הבעלים, האם מדובר על עסקת מתנה וכו', שלישית יש לבדוק שמדובר על יותר מ- 10 יחידות ועוד שאלות שיש לברר. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שיתן לך חוות דעת בעניין בטרם עסקה.

אם תרצה להלן החומר הרלוונטי לעניין זה -
5. הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים - זה הסעיף הרלוונטי במדבר על המקרה שלך.
סעיף 48א(ב1) לחוק קובע, כי השבח הריאלי שיוטל על יחיד שמכר קרקע שנרכשה עד 7/11/2001 יחושב באופן ליניארי, כך שעל השבח הריאלי עד תחילה (7/11/2001) יוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף 121 לפקודה, ועל יתרת השבח הריאלי (מיום 7/11/2001 ועד יום המכירה) יוטל מס בשיעור של עד 20%.
בהוראת השעה נקבע כי יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן - יחיד) שימכור בתקופה שבין 15/11/2010 ועד 31/12/2011 קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961 ועד 6/11/2001 ישלם מס על השבח הראלי בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד שיעור של - 20%.

התנאים להחלת התיקון
להלן התנאים המצטברים:
א. המוכר הינו יחיד
ב. יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001
ג. יום המכירה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 15/11/2010 - 31/12/2011
ד. המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה, במועד המכירה, תכנית בנייה מאושרת לבניית 8 דירות לפחות
ה. בתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים עפ"י התכנית שחלה במועד סיום הבנייה או שהסתיימה בנייתן של 8 דירות מגורים, לפי הגבוה.
התקיימות התנאי העתידי
מכיוון שההקלה בשיעורי המס מותנית בתנאי עתידי לפיו בניית דירות המגורים תסתיים בתוך 36 חודשים, נקבע בהוראת-השעה, כי המוכר יחויב במועד המכירה במס כפי שהיה מוטל עליו עפ"י סעיף 48א(ב1) לחוק, קרי, חישוב ליניארי.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

ביטול חוזה

איל 22/03/11

יש לי חבר המעורער בנפשו (סכיזופרינה) סך הכל אדם יציב ונעים הליכות אך לאחרונה הפסיק לקחת תרופות ללא ידיעת הפסיכיאטר שלו. לפני מספר שנים עקב מוות בתוך המשפחה מצבו לא הטיב לו. אותו בחור מכר את דירתו היחידה ולאחר מספר ימים (יומיים שלושה) חזר בו הודיע לקונה שבכוונתו לבטל את החוזה עקב שגיאה של לחצים נפשיים וכמו כן ישלם לו את הפיצוי המלא לפי החוזה. הקונה לא מעוניין להפר ולהמשיך בחוזה ואמר שינקוט כנראה באכיפה. המוכר עומד על עניין הביטול וזהו הנכס היחידי שלו. מה התקווה של אדם במצבו? מאז המקרה הוא על כדורי שינה והרגעה באופן מסיבי.מה אומר הדין על אדם כזה שהנפש שלו אינה יציבה? אין לו אפוטרופוס אך לגבי נכותו דרגת אי כושר-100% ו-70% נכות כללית לצמיתות.מה עושה אדם שגורלו נכפה עליו האם גורלו נחרץ בחוזה? מה ניתן לעשות? אשמח לעזרה מאחד ואחד מכם.
המצב ממש בלתי נסבל

לעמוד

המלא

אפשר לבטל

אלעד 22/03/11

יש סעיף בחוק שאומר שבמצבים מסויימים בית משפט יכול להורות על ביטול החוזה תוך קבלת פיצוי ולא לתת אכיפה. יכול להיות שזה המצב. יש גם סעיפים על הטעיה עושק וכו' אבל לא ברור אם זה המקרה. בכל מקרה אני הייתי מנסה לדבר על ליבו של הקונה ולהסביר לו את המצב. רפואה שלמה!

ביטול עסקה - סיבות לביטול עסקה

עו"ד אברהם ללום 22/03/11

ראשית, אני ממליץ לך לפנות מיידית לעו"ד על מנת להוציא הודעת ביטול עסקה ועל מנת להדריך את האדון כיצד לפעול.

יחד עם זאת הייתי פונה אולי לרופא או פסיכולוג לקבל חוות דעת שיכולה ללמד כי אכן מדובר על מצב נפשי.

לאחר מכן יש לפעול מול הקונה ואף להחליט האם לפנות לבית המשפט לסעד הצהרתי.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

חובות למנהל לפני 25 שנה

ישראלה 21/03/11

רכשתי דירה עם חובות למנהל מקרקעי ישראל, אשר החלו מלפני 25 שנה.

א. האם אני יכולה לתבוע בביהמ"ש ולדרוש שלא לשלם חובות מלפני 7 שנים?
ב. בהסתמך על איזה סעיף חוק?
ג. האם ביהמ"ש יוכל לצוות על מנהל להעביר את הזכויות על שמי, למרות שלא שולמו חובות אלו?

בתודה מראש.

לעמוד

המלא

התיישנות

אלעד 22/03/11

הן לגבי ההתיישנות והן לגבי העברת הזכויות מדובר בסוגיות מורכבות שדורשות יעוץ פרטני. ממלץ ללכת לעו"ד שמבין במקרקעין בכלל ובמינהל מקרקעי ישראל בפרט וכן מתמחה בהופעות בבתי משפט במידה ותזדקקי לכך. בכל מקרה האם לא ידעת על כך קודם רכישת הדירה? האם המוכר לא צריך לשלם זאת?

המקור החוקי לדרישת חתימת מוכר על בקשת פטור ממס שבח

ספי 21/03/11

אשמח לדעת מהו המקור החוקי לפיו מחייבים המוכר עצמו בחתימה על גבי טופס הבקשה לפטור ממס שבח. האם אין חריגים לעניין זה (למשל אדם שנפטר טרם הספיק לחתום על טופס הבקשה וטופס הבקשה נחתם ע"י מיופה כח) ? האם אין מקום לשיקול דעת של המנהל?

לעמוד

המלא

אין שום חובה לבקש פטור ממס שבח

... 21/03/11

מדובר בזכות אישית ולכן לא ניתן להעבירה ולא ניתן לייפות את כוחו של אדם אחר לבקשה.
במידה והמוכר נפטר, ניתן למנות מנהל עיזבון שיכנס בנעליו ויבקש במקומו.

חניית נכים בבנין מגורים משותף

מאיה 21/03/11

שלום, לאחרונה רכשנו דירה בבניין משותף חדש (בבנייה). הדירה כוללת שתי חניות ומבין החניות המוצעות בחרנו אחת שמסומנת בתכנון כחניית נכה. למרות שאיננו נכים ההסבר שקיבלנו הוא שהחניה שלנו בטאבו ובעצם במידה ונמכרו כל הדירות לדיירים שאינם נכים נוכל להשתמש בה כחניה רגילה ולא יהיה עליה כל סימון מיוחד. שאלתי היא: 1) האם המידע שקיבלנו נכון 2) במידה ויכנס דייר חדש נכה לבניין האם זכותו לדרוש להחליף חניה עם החניה שלנו (שסומנה בתוכנית כחניית נכים ולכן מתאימה לנכים) הערה: למעט מיקום טוב יותר החניה היא חניה רגילה לכל דבר בגודל ובצורה תודה

לעמוד

המלא

התחרבשה ההודעה... נסיון נוסף...

מאיה 21/03/11

שלום,לאחרונה רכשנו דירה בבניין משותף (בבנייה). הדירה כוללת שתי חניות ומבין החניות המוצעות בחרנו אחת שמסומנת בתכנון כחניית נכה. למרות שאיננו נכים ההסבר שקיבלנו הוא שהחנייה שלנו בטאבו ובעצם נוכל להשתמש בה בחנייה רגילה ולא יהיה עליה כל סימון מיוחד.שאלתי היא:1. האם המידע שקיבלנו נכון?2. במידה ונכנס לבניין דייר חדש שהוא נכה האם יש לו זכות לדרוש את החנייה שלנו ונהיה מחוייבים להחיף איתו חניות?למעט מיקום טוב יותר, החנייה הינה חנייה רגילה לכל דבר בגודל ובצורה.תודה!

מס רכישה שיחול על בני זוג לא נשואים, אחד מהם נכה

דורון 21/03/11

שלום,
אני ובת-זוגי מעוניינים לקנות דירה משותפת לצורך מגורים. בת הזוג שלי הינה נכת צה"ל וזכאית למס רכישה מופחת. המקורות הכספיים הינם משותפים. מה החוק אומר לגבי מס רכישה במקרה כזה שאיננו נשואים?

לעמוד

המלא

מס רכישה לגבי בני זוג ידועים בציבור

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/03/11

קיימת פסיקה רבה המחילה חלק מההוראות בחוקי המס השונים גם על ידועים בציבור. צריך לבדוק את הסוגייה בהקשר של מס רכישה החל על בני זוג שאחד מהם זכאי להנחה בשל היותו נכה. מכל מקום, לעניין יש שיקולים לכאן ולכאן (לעיתים עדיף להיחשב כתא משפחתי אחד ולעיתים לא) ולכן צריך לבחון את מכלול השיקולים ולקבל החלטה. מומלץ לפנות לעו"ד שבקיא בתחום על מנת שיבצע עבורכם את הבדיקה המשפטית ואף יציג בפניכם את החסרונות שבהצהרה על תא משפחתי אחד על מנת שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן