פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נכס על שמינו בלי שיש לנו נכס כזה
יעל
27/02/11
גילינו במקרה שעל שם של סבתא שלי רשום נכס כלשהו .בלי שיש לנו קשר לנכס זה. יש לנו רק מספר הנכס וזהו. למי לפנות ? מס רכישה ?מס הכנסה? איך להוכיח שזה לא שלנו
תודה מראש
תודה מראש
נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
27/02/11
תוציאו נסח טאבו, תראו בעקבות איזה הליך היא נרשמה ותבדקו להוציא את החוזה מכוחו היא רשומה - זה יתן לך פתח לפתרון הבעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פטור ממס שבח במכירת בית קרקע
איציק
27/02/11
שלום
אני מוכר בית קרקע במגרש של 428 מ' בנוי 130 מ'
ישנם זכויות בניה במיגרש במנהל {היוון} עד 160 מ' ובעיריה עד 240 מ'
את הבית אני אמכור סביב ה 2.350.000 .
זה הבית היחיד שלי שרכשתי לפני 12 שנה .
במקביל רכשתי מיגרש שעלה עם כול הדברים מסביב 1500000 שקל ובימיםם אלו אני מתחיל בניה .
האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח לאור רכישת המגרש והבניה . האם זה מוכר כדירת מגורים .
תודה
אני מוכר בית קרקע במגרש של 428 מ' בנוי 130 מ'
ישנם זכויות בניה במיגרש במנהל {היוון} עד 160 מ' ובעיריה עד 240 מ'
את הבית אני אמכור סביב ה 2.350.000 .
זה הבית היחיד שלי שרכשתי לפני 12 שנה .
במקביל רכשתי מיגרש שעלה עם כול הדברים מסביב 1500000 שקל ובימיםם אלו אני מתחיל בניה .
האם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח לאור רכישת המגרש והבניה . האם זה מוכר כדירת מגורים .
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
27/02/11
הפטור החדש הוא לכאורה למכירה של עד 2,200,000 ש"ח, אבל... אם תקרא בחוק, תראה שיש חישוב מיוחד לעניין שלך. יש לחשב לפי התחשיב שבחוק על מנת לבדוק עם חלה חבות מס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
העדר תעודת גמר לבית-דירות
יואב הר-צין
27/02/11
לבית דירות שנבנה בעסקת קומבינציה, ניתן טופס איכלוס (ט' 4) לפני שש שנים. אולם עד היום לא ניתנה לו תעודת גמר (שאמורה היתה להנתן לבניין בתוך שנה מהמועד שניתן ט' 4).
למי על הדיירים לפנות? על מי חלה החובה להשלים את החסר על מנת לקבל את תעודת הגמר?
למי על הדיירים לפנות? על מי חלה החובה להשלים את החסר על מנת לקבל את תעודת הגמר?
תעודת גמר
עו"ד שזר תומר
27/02/11
לקבלן שהתחייב בעסקת הקומבינציה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין היתר יש טאבו
אלי
27/02/11
אני לקראת רכישת דירה מסודרת עם תת חלקה נפרדת בבניין משותף בבדיקת שמאי הועלה שהדירה מחולקת ללא היתר בעירייה (למרות שבארנונה כתוב את המטרים המדוקים) אך בטאבו משורטטת כמו שצריך עם תת חלקה בדיוק כמו שנראית, שאלתי היא האם לא יעשו לי בעיות בבנקים ללקיחת משכנתא, אין לי בעיה לקחת הלוואה מהבנק בפחות אחוזים או עירוב של EMI בגלל הנושא, השאלה אם אני לא חותם הסכם לחינם תודה לעונים
היתר בנייה ? היתר חלקי ? אישור למשכנתא !
עו"ד א. ללום
27/02/11
ראשית, יש לבדוק האם אין היתר בכלל או שקיים היתר חלקי. במידה ואין היתר בכלל והנך נדרש למשכנתא הייתי מבקש אישור מראש לעסקה ואם לא, לא הייתי ממליץ לך להיכנס לעסקה. בעבר הצליחו לרשום דירות בטאבו ללא היתר בנייה, מצב בעייתי שהרשויות מבינות שחייבים למצוא לו פתרון. מצב דברים זה עלול ליצור הפרה מראש ולכן עוה"ד שמטפלים בעסקה מצד שני הצדדים צריכים למנוע מימך להיכנס לעסקה, כאשר מראש נראה סיכוי ממשי להפרה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית על מגרש
ורד
27/02/11
ברשותנו בית בשאח 200 מ"ר על מגרש גדול בשטח של כ1.5 דונם. הבית אינו בשימוש מזה כמה שנים. במידה ואנו מתכננים לבנות בעצמנו על המגרש מס' קוטג'ים ולהרוס כמובן את הבית הישן, האם יש צורך להכשיר את הבית למגורים לצרכי מס שבח? מה במצב של עסקת קומבינציה ולחילופיו מכירת המגרש כםי שהוא כיום?
הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/02/11
הפחתת שיעור מס השבח הריאלי לגבי קרקע המיועדת לבניית דירות מגורים
במקרה זה, התשובה קצת ארוכה וקשה להיכנס במסגרת זו, לכל האפשרויות הקיימות אך בכל זאת אנסה לעמוד באתגר.
סעיף 49 ז' לחוק (עסקת מכר עם זכויות בנייה נוספות) -קרי אם יהיה בית מלבד זכויות בנייה נוספות שניתן לקבל לגבי הריסה בחלק התכנוני, לעניין מס שבח ניתן לקבל בעסקת מכר פטור עד לסכום של התקרה שנקבעה בתיקון האחרון. כמו כן, סעיף 48א(ב1) לחוק קובע, כי השבח הריאלי שיוטל על יחיד שמכר קרקע שנרכשה עד 7/11/2001 יחושב באופן ליניארי, כך שעל השבח הריאלי עד תחילה (7/11/2001) יוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף 121 לפקודה, ועל יתרת השבח הריאלי (מיום 7/11/2001 ועד יום המכירה) יוטל מס בשיעור של עד 20%.
סוגיית מתן פטור לדירת מגורים מזכה במסגרת עיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, הוסדרה בסעיף 49א(ב) לחוק. בהתאם להוראת הסעיף הנ"ל, רשאי הבעלים של המקרקעין לבחור להנות מהפטור שגובהו כשווי דירת המגורים הנמכרת (כולל שווי הקרקע) או כשווי כפל דירת המגורים בתקרת סכום הנקובה בסעיף 49 ז' לחוק, כאשר התמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, כפי הדבר, בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי.
בהוראת השעה נקבע כי יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן - יחיד) שימכור בתקופה שבין 15/11/2010 ועד 31/12/2011 קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961 ועד 6/11/2001 ישלם מס על השבח הראלי בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד שיעור של - 20%. במידה ותבצעו עסקת מכר ו/או עסקת קומבינציה הסעיף רלוונטי מאוד מבחינתכם. אני לא יודע את המדרגות שרלוונטיות למקרה שלכם, קרי, מתי נרכשה הקרקע וכו' אך כעת לאור השינויים ללא ספק הייתי ממליץ לקדם את העניין וליהנות מההטבה החדשה בחוק. כולי תקווה כי במסגרת זו הצלחתי לסייע עד כמה שניתן. כמובן שיש לקחת בחשבון שיש תנאים מצטברים לכך שהחוק יחול על המקרה. יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001.
לעניין התשלום, האופציות שעומדות לך אם כמובן הנך עונה לתנאים שהינם מצטברים - שתי אפשרויות:
תשלום המס במלואו עפ"י סעיף 48א(ב1) - אם וכאשר תעמוד המכירה גם בתנאי בניית הדירות, תתוקן השומה ויוחזר למוכר עודף המס ששולם ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק.
תשלום המס עפ"י הוראות סעיף 48א(ב)(1) ומתן ערובה, להנחת דעתו של המנהל (ערבות בנקאית), לגבי יתרת המס עפ"י השומה שהוצאה. לעניין זה, תוקפה של ערובה זו יהיה עד שיתקיים התנאי של הבנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
במקרה זה, התשובה קצת ארוכה וקשה להיכנס במסגרת זו, לכל האפשרויות הקיימות אך בכל זאת אנסה לעמוד באתגר.
סעיף 49 ז' לחוק (עסקת מכר עם זכויות בנייה נוספות) -קרי אם יהיה בית מלבד זכויות בנייה נוספות שניתן לקבל לגבי הריסה בחלק התכנוני, לעניין מס שבח ניתן לקבל בעסקת מכר פטור עד לסכום של התקרה שנקבעה בתיקון האחרון. כמו כן, סעיף 48א(ב1) לחוק קובע, כי השבח הריאלי שיוטל על יחיד שמכר קרקע שנרכשה עד 7/11/2001 יחושב באופן ליניארי, כך שעל השבח הריאלי עד תחילה (7/11/2001) יוטל מס בשיעור מס ההכנסה שחל על היחיד לפי סעיף 121 לפקודה, ועל יתרת השבח הריאלי (מיום 7/11/2001 ועד יום המכירה) יוטל מס בשיעור של עד 20%.
סוגיית מתן פטור לדירת מגורים מזכה במסגרת עיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, הוסדרה בסעיף 49א(ב) לחוק. בהתאם להוראת הסעיף הנ"ל, רשאי הבעלים של המקרקעין לבחור להנות מהפטור שגובהו כשווי דירת המגורים הנמכרת (כולל שווי הקרקע) או כשווי כפל דירת המגורים בתקרת סכום הנקובה בסעיף 49 ז' לחוק, כאשר התמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, כפי הדבר, בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי.
בהוראת השעה נקבע כי יחיד, לרבות חברה משפחתית (להלן - יחיד) שימכור בתקופה שבין 15/11/2010 ועד 31/12/2011 קרקע המיועדת לבנייה למגורים ושיום הרכישה שלה הינו מ-1/4/1961 ועד 6/11/2001 ישלם מס על השבח הראלי בשיעור כאמור בסעיף 121 לפקודה ועד שיעור של - 20%. במידה ותבצעו עסקת מכר ו/או עסקת קומבינציה הסעיף רלוונטי מאוד מבחינתכם. אני לא יודע את המדרגות שרלוונטיות למקרה שלכם, קרי, מתי נרכשה הקרקע וכו' אך כעת לאור השינויים ללא ספק הייתי ממליץ לקדם את העניין וליהנות מההטבה החדשה בחוק. כולי תקווה כי במסגרת זו הצלחתי לסייע עד כמה שניתן. כמובן שיש לקחת בחשבון שיש תנאים מצטברים לכך שהחוק יחול על המקרה. יום הרכישה של הזכות במקרקעין חל בתקופה שבין 1/4/1961 - 6/11/2001.
לעניין התשלום, האופציות שעומדות לך אם כמובן הנך עונה לתנאים שהינם מצטברים - שתי אפשרויות:
תשלום המס במלואו עפ"י סעיף 48א(ב1) - אם וכאשר תעמוד המכירה גם בתנאי בניית הדירות, תתוקן השומה ויוחזר למוכר עודף המס ששולם ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק.
תשלום המס עפ"י הוראות סעיף 48א(ב)(1) ומתן ערובה, להנחת דעתו של המנהל (ערבות בנקאית), לגבי יתרת המס עפ"י השומה שהוצאה. לעניין זה, תוקפה של ערובה זו יהיה עד שיתקיים התנאי של הבנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד לשני הצדדים
שמואל
27/02/11
האם מותר על פי החוק לעוד לייצג את שני הצדדים בעסקת רכישת דירה?
ייצוג עו"ד בעסקת מקרקעין
יוסי אפשטיין, עו"ד
27/02/11
לעו"ד מותר לייצג את שני הצדדים בעסקת מקרקעין וכל עוד אין המדובר בעו"ד שמייצג קבלן.
עו"ד שמייצג קבלן, רשאי לייצג גם את הקונה לצורך העברת הרישום ולצורך זה בלבד. לכל דבר ועניין אחר - עו"ד המייצג קבלן, מייצג רק את הקבלן.
עו"ד שמייצג קבלן, רשאי לייצג גם את הקונה לצורך העברת הרישום ולצורך זה בלבד. לכל דבר ועניין אחר - עו"ד המייצג קבלן, מייצג רק את הקבלן.
שימוש בפטור ממס שבח לפי הוראת השעה
עו"ד אלדד
26/02/11
האם השימוש בפטור ממס שבח לפי הוראת השעה שהכנסת אישרה ב- 16.2.11 יהווה ניצול פטור לפי אחת לארבע שנים אם מנצל הפטור ימכור דירה נוספת במועד שבין תום הוראת השעה(31.12.12) למועד מעבר 4 שנים ממועד המכירה בה השתמש בפטור. לדוגמא פלוני מכר דירה מזכה פעם ראשונה בחייו בינואר 2011 ונצל את פטור הוראת השעה. אם ימכור דירה נוספת במהלך שנת 2013 יוכל לנצל פטור של אחת לארבע שנים לפי סעיף 49 מאחר והמכירה לפי הוראת השעה לא תימנה?
שימוש בפטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
26/02/11
לפי הבנתי - זו אכן הכוונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אחראיות להחלפת צנרת מחוץ לדירה
יניב
26/02/11
שלום!
אשמח לקבל עזרה ,רציתי לברר מי אחראי לתיקון (החלפה של צינורת מים מתכת משהו כמו 60 ס"מ) שמחובר למונה מים , גליתי שקיבלנו מכתב מחברת תאגיד אזורי למים , שבו הם מציינים שניסו להחליף מונה מים , אך בגלל "רקבון בעמוד לפני מד המים" לא יכלו ואלי לסדר זאת בהקדם.
השאלה שלי מי אחראי לתיקון של זה האם בעל הדירה תאגיד אזורי למים ועד הבית ?
יש לציין שהחלק שיש להחליף נמצא לפני המונה ולא אחרו , כפי שאני יודע זה שטח משותף ולא של הדירה שלי.
אשמח לעזרתכם!
שבוע טוב,
יניב.
אשמח לקבל עזרה ,רציתי לברר מי אחראי לתיקון (החלפה של צינורת מים מתכת משהו כמו 60 ס"מ) שמחובר למונה מים , גליתי שקיבלנו מכתב מחברת תאגיד אזורי למים , שבו הם מציינים שניסו להחליף מונה מים , אך בגלל "רקבון בעמוד לפני מד המים" לא יכלו ואלי לסדר זאת בהקדם.
השאלה שלי מי אחראי לתיקון של זה האם בעל הדירה תאגיד אזורי למים ועד הבית ?
יש לציין שהחלק שיש להחליף נמצא לפני המונה ולא אחרו , כפי שאני יודע זה שטח משותף ולא של הדירה שלי.
אשמח לעזרתכם!
שבוע טוב,
יניב.
תחום אחריות התאגיד
גיא
04/05/11
התאגיד אחראי על הצנרת עד למונה הכללי של הבנין, וכן על תקינות המונה הכללי ותקינות המונה הפרטי. הצנרת שבין המונה הכללי לפרטי הינה אחריות משותפת לכל דיירי הבנין, האחריות אחרי השעון הפרטי חלה על בעל הדירה.
פטור מס שבח על דירה מהעברת מגרש ללא תמורה בין אחים
אילן
26/02/11
שלום ,לפני כ 3 שנים בצעתי העברה ללא תמורה של מגרש מאחי אליי .בניתי בית דו משפחתי עם אחי , וכיום לאחר כ 2.5 שנים מתום הבנייה אני רוצה למכור ללא מס שבח לפי התקנות החדשות .האם החוק בתוקף כבר (עבר את כל הצעות החוק בכנסת )האם העברת המגרש ללא תמורה לפני כ3 שנים מהווה בעיה כלשהיתודה , אילן
העברה ללא תמורה במסגרת סעיף 49 ו'
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/02/11
העברה ללא תמורה במסגרת סעיף 49 ו' לחוק מיסוי מקרקעין ומועד תקופת הצינון הנדרשת בהתאם לחוק ולפסיקה -
בעלים של דירות מגורים אחדות, המבקש למכור בפטור ממס שבח מספר דירות בעת ובעונה אחת, יכול להעביר לכל קרוב משפחה דירה אחת ללא תמורה, והעברה זו תהיה פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מס שבח.
במתנה והגדרת הדירה כדירה לעניין מועד הרכישה ומועד המכירה.
סעיף 49ו לחוק נועד לסייג את האפשרות, שמיד לאחר קבלת הדירה במתנה ימכור אותו קרוב את הדירה שקיבל במתנה, וייהנה מפטור ממס שבח, ונקבעו סייגים למתן פטור ממס שבח לנישום המוכר דירה שקיבל במתנה. הוראות אלה מחמירות עם מקבל המתנה והן דורשות בין היתר תכנון קפדני.
ההוראות מצטרפות לכל התנאים, החלים על מכירה של דירת מגורים. הסייגים כאמור ההוראות סעיף 49ו לחוק מס שבח. מניין ימי השימוש למגורים יחל רק בעת שתהיה ראויה למגורים ותענה להגדרת "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק.
אם שווי המגרש עולה על שווי הבניה, והמגרש הועבר אליך במהלך 3 השנים לפני גמר הבניה, הרי שלפי סעיף זה מהווה העברת המגרש דירת מתנה כמשמעותה בסעיף ולכן יש לחשב את תקופת הצינון מיום גמר הבניה בהתאם לתקופות המנויות בטבלה. לסיום מדובר על סוגיה מורכבת במיסוי ואף סוגיה שיש לגביה מחלוקות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בעלים של דירות מגורים אחדות, המבקש למכור בפטור ממס שבח מספר דירות בעת ובעונה אחת, יכול להעביר לכל קרוב משפחה דירה אחת ללא תמורה, והעברה זו תהיה פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מס שבח.
במתנה והגדרת הדירה כדירה לעניין מועד הרכישה ומועד המכירה.
סעיף 49ו לחוק נועד לסייג את האפשרות, שמיד לאחר קבלת הדירה במתנה ימכור אותו קרוב את הדירה שקיבל במתנה, וייהנה מפטור ממס שבח, ונקבעו סייגים למתן פטור ממס שבח לנישום המוכר דירה שקיבל במתנה. הוראות אלה מחמירות עם מקבל המתנה והן דורשות בין היתר תכנון קפדני.
ההוראות מצטרפות לכל התנאים, החלים על מכירה של דירת מגורים. הסייגים כאמור ההוראות סעיף 49ו לחוק מס שבח. מניין ימי השימוש למגורים יחל רק בעת שתהיה ראויה למגורים ותענה להגדרת "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק.
אם שווי המגרש עולה על שווי הבניה, והמגרש הועבר אליך במהלך 3 השנים לפני גמר הבניה, הרי שלפי סעיף זה מהווה העברת המגרש דירת מתנה כמשמעותה בסעיף ולכן יש לחשב את תקופת הצינון מיום גמר הבניה בהתאם לתקופות המנויות בטבלה. לסיום מדובר על סוגיה מורכבת במיסוי ואף סוגיה שיש לגביה מחלוקות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת מתנה-תקופת צינון-סעיף 49 ו לחוק
עו"ד אברהם ללום
28/02/11
יש לחשב את תקופת הצינון מיום גמר הבניה בהתאם לתקופות המנויות בטבלה. לסיום מדובר על סוגיה מורכבת במיסוי ואף סוגיה שיש לגביה מחלוקות. הייתי ממליץ לעשות בדיקה מקדמית.
דירה לבן
רחלי
26/02/11
קניתי לבני בן 25 בית יקר מאד לפני שנה. הוא רווק אבל מתחתן בעוד חודשיים. באם חלילה יתגרש יהיה עליו לתת חצי בית לאשתו? איך שומרים עליו תודה רבה
הסכם ממון
עו"ד א. ללום
26/02/11
תשובתי היא שבנישואים ראשונים של בני-זוג צעירים, הסכם ממון בדרך כלל לא נחוץ ולא רצוי. אך לשאלת הסכם ממון הוא הפתרון. יש לתת תוקף להסכם לאחר מכן.
הסכם ממון הוא חוזה הנערך בכתב בין בני זוג, בין אם הם בוחרים להינשא ובין אם לאו, ובו מוסדרים כל ענייני הרכוש ביניהם, זאת בהתאם לרצון האישי והפרטי של כל אחד מהם.
כל הסכם משפטי הוא יצירה בפני עצמה וחשוב לנסח אותה בדיוק ובבהירות מירביים על מנת למנוע בעתיד פרשנויות שונות הנובעות מניסוח בלתי ברור. לכן, מומלץ להיעזר באיש מקצוע עורך-דין ולערוך את ההסכם באמצעותו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הסכם ממון הוא חוזה הנערך בכתב בין בני זוג, בין אם הם בוחרים להינשא ובין אם לאו, ובו מוסדרים כל ענייני הרכוש ביניהם, זאת בהתאם לרצון האישי והפרטי של כל אחד מהם.
כל הסכם משפטי הוא יצירה בפני עצמה וחשוב לנסח אותה בדיוק ובבהירות מירביים על מנת למנוע בעתיד פרשנויות שונות הנובעות מניסוח בלתי ברור. לכן, מומלץ להיעזר באיש מקצוע עורך-דין ולערוך את ההסכם באמצעותו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האם מכירת נכס מחייב את בעליו בתשלום כל חובות המיסי
דוד
26/02/11
שאלתי היא, האם מכירת נכס על ידי בעליו מחייבת אותו בתשלום כלל המיסים הרובצים על הנכס גם אם למעשה קיימים חובות של מחזיקים אחרים לכאורה, החובות הם למעשה של הנכס ולא של המחזיקים הזמניים וכי מכירת הנכס והעברת בעלות מהווה למעשה אישור לסיום חוב של הנכס כלפי העירייה ביחס לבעליו,
אבקש התייחסות בפסק דין של העליון ו/או המחוזי.
אודה על תשובה דחופה
תודה
אבקש התייחסות בפסק דין של העליון ו/או המחוזי.
אודה על תשובה דחופה
תודה
פינוי וחוב לעירייה, פסקי דין של בית המשפט השלום ועוד.
עו"ד א. ללום
26/02/11
תשובה - חלופי מחזיקים בנכס - המשכיר, השוכר, פינוי וחוב לעירייה, פסקי דין של בית המשפט השלום ועוד.
עפ"י פקודת העיריות חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק בנכס בפועל, לכן על כל שינוי החל בנכס שבחזקתך (חילופי דייר ו/או שינוי שטח ו/או שימוש בנכס), יש להודיע למחלקת הגבייה בכתב ומיד. בעל הנכס אחראי להודיע על שינוי המחזיק בנכס, אחרת יחויב הוא במיסים וביתר החובות, עד לתאריך מסירת ההודעה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
עפ"י פקודת העיריות חובת תשלום הארנונה חלה על המחזיק בנכס בפועל, לכן על כל שינוי החל בנכס שבחזקתך (חילופי דייר ו/או שינוי שטח ו/או שימוש בנכס), יש להודיע למחלקת הגבייה בכתב ומיד. בעל הנכס אחראי להודיע על שינוי המחזיק בנכס, אחרת יחויב הוא במיסים וביתר החובות, עד לתאריך מסירת ההודעה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מי משלם חוב לעירייה לצורך קבלת אישור לטאבו
דינה
26/02/11
החובה לתשלום חובות לעירייה לצורך קבלת אישור לטאבו, לצורך העברת בעלות, חלה לא על המחזיק בפועל ולא על בעל הנכס, אלא על המחזיק הרשום בעירייה בתקופת יצירת החוב. חוב של מחזיק רשום כלשהו לא יכול לעכב מתן אישור עירייה לבעל הנכס לשם העברה בטאבו, אלא אם כן המחזיק הרשום בזמן יצירת החוב היה בעל הנכס בעצמו. בנוסף, העירייה אינה רשאית לסרב לתת אישור לטאבו בשל חובות העבר שהתיישנו בחלוף 7 שנים או יותר מאז שנוצרו.
בית משותף שנהפך להוסטל לאנשים עם מוגבלויות
זיו
26/02/11
האם יש לבעל הנכס את הזכות להמיר בית פרטי(משותף) להוסטל ציבורי. גם אם הדבר מפריע לשכנים ומוריד את שווי הנכסים הצמודים?ובנוסף גורם לנזקים בתשתיות עקב כמות גדולה של אנשים המתגוררים בנכס.אשמח לקבל תשובות . תודה מראש
בית שהפך להוסטל
דינה
26/02/11
הוסטל הוא עסק שבמחייב קבלת רישיון עסק ממחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית, וכמו כן, היתר לשימוש חורג מהוועדה לתכנון ובניה. היתר לשימוש חורג אפשר לתת רק אם תוכנית המתאר מאפשרת שימוש כזה לנכס. בדוק בעירייה אם יש לבעל הנכס רישיונות כדין, ואתה גם רשאי להגיש במחלקת הפיקוח תלונה בכתב אבל תידרש להזדהות בשם מלא ומס' תעודת זהות.
חוקיות וועד הבית
ברקוביץ
26/02/11
אדם אחד בחר את עצמו לו. הבית ללא אסיפת דיירים. הוא החתים דיירים
(לא כולם חתמו)וקבל את הקופה במזומן 6000 ש"ח. אין פרוטוקו אסיפה ואין תוכנית מה לעשות בכסף.
האם הוא ו. בית? מה החובות והזכויות שלי כדייר. האם אני חייב לשלם מיסי וועד. האם אני יכול לא להסכים לשלם במזומן ולרוש לפחות פתיחת חשבון בנק כדי להוכח כוונות טהורות.
(לא כולם חתמו)וקבל את הקופה במזומן 6000 ש"ח. אין פרוטוקו אסיפה ואין תוכנית מה לעשות בכסף.
האם הוא ו. בית? מה החובות והזכויות שלי כדייר. האם אני חייב לשלם מיסי וועד. האם אני יכול לא להסכים לשלם במזומן ולרוש לפחות פתיחת חשבון בנק כדי להוכח כוונות טהורות.
ועד בית
עו"ד שזר תומר
26/02/11
צריך לקיים אסיפה שיבחרו ועד.
אפשר לדרוש פתיחת חשבון בנק של הועד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אפשר לדרוש פתיחת חשבון בנק של הועד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כן, ועד הבית חוקי
דינה
26/02/11
האדם שרוב בעלי הדירות משלמים לו את מיסי ועד הבית הוא זה שנחשב בתור ועד הבית החוקי וחובה עליך לשלם לו כמו שכולם משלמים, בין אם הוא נבחר באסיפת דיירים ובין אם לאו, כיוון שעצם ביצוע התשלום של בעלי הדירות נחשב כאילו אישרו (או אישררו) בעלי הדירות את עצם בחירתו לתפקיד.
זכותך לדרוש פתיחת חשבון בנק לוועד הבית ויש לך גם זכות לתבוע זאת בפני המפקח על המקרקעין, אך אינך רשאי להתנות את תשלומי מיסי ועד הבית בפתיחת חשבון בנק כזה. זכותך גם לשלם לוועד הבית בשיק גם אם אין עדיין לוועד הבית חשבון בנק.
זכותך לדרוש פתיחת חשבון בנק לוועד הבית ויש לך גם זכות לתבוע זאת בפני המפקח על המקרקעין, אך אינך רשאי להתנות את תשלומי מיסי ועד הבית בפתיחת חשבון בנק כזה. זכותך גם לשלם לוועד הבית בשיק גם אם אין עדיין לוועד הבית חשבון בנק.
אחריות על ביצוע בדיקת איטום וביצוע תיקון
גולן
25/02/11
שלום ,
פנה אליי השכן מהדירה התחתונה בטענה שקיימת רטיבות בקיר החיצוני בדירתו.לטענתו מיצה את כל הבדיקות והנזילה נובעת לדעת אנשי המקצוע שהביא מאדנית שנמצאת בדירתי אשר איננה אטומה היטב.
הוא מבקש שהביא איש מקצוע שיאתר את מקור הנזילה בביתי ושאטפל באיטום האדנית במידה ותאומת כמקור.
מה נהוג במקרה כזה?האם עליי לשאת בעלויות הבדיקה והאיטום למרות שמדובר בספקוציה של השכן?
פנה אליי השכן מהדירה התחתונה בטענה שקיימת רטיבות בקיר החיצוני בדירתו.לטענתו מיצה את כל הבדיקות והנזילה נובעת לדעת אנשי המקצוע שהביא מאדנית שנמצאת בדירתי אשר איננה אטומה היטב.
הוא מבקש שהביא איש מקצוע שיאתר את מקור הנזילה בביתי ושאטפל באיטום האדנית במידה ותאומת כמקור.
מה נהוג במקרה כזה?האם עליי לשאת בעלויות הבדיקה והאיטום למרות שמדובר בספקוציה של השכן?
רטיבות בבית משותף
עו"ד שזר תומר
26/02/11
אין נהוג במקרה שלך...
אם תסרב - הוא יכול לתבוע אותך, ואם יתברר כי הוא צודק תצטרך לשאת בעלויות.
יתכן כי ניתן לאפשר בדיקה של מומחה (שהוא ישא בעלות של הבדיקה), אבל אז - אם הבדיקה תעלה כי מקור הבעיה אצלך, ניתן יהיה לחייב אותך גם בתיקון, גם בנזקים וגם בעלות הבדיקה...
מקרה בעייתי קצת - רצוי להתיעץ עם עו"ד תחילה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם תסרב - הוא יכול לתבוע אותך, ואם יתברר כי הוא צודק תצטרך לשאת בעלויות.
יתכן כי ניתן לאפשר בדיקה של מומחה (שהוא ישא בעלות של הבדיקה), אבל אז - אם הבדיקה תעלה כי מקור הבעיה אצלך, ניתן יהיה לחייב אותך גם בתיקון, גם בנזקים וגם בעלות הבדיקה...
מקרה בעייתי קצת - רצוי להתיעץ עם עו"ד תחילה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הפרצודורה להעברת זכויות בדירה בין בני זוג
גל
25/02/11
שלום רב,
אני ובת זוגתי מתכוונים להתגרש בזמן הקרוב. בינתיים הסכמנו כי אעביר על שמה את הזכויות שלי (50%) בנכס המשותף, וזאת ללא תמורה.
מהי הפרוצדורה לבצע את העברת הזכויות בטאבו?
הבנתי שצריך בקשה בצירוף תצהירים שלנו, האם זה נכון? האם יש דוגמא לתצהירים כאלו?
והאם במצב כזה בו אני עדיין גר בבית ועדיין לא התגרשנו אך מתכוונים לעשות זאת, ההעברה תהיה פטורה ממיסי העברה?
האם עלינו לדווח על ההעברה ברשויות המס?
אני ובת זוגתי מתכוונים להתגרש בזמן הקרוב. בינתיים הסכמנו כי אעביר על שמה את הזכויות שלי (50%) בנכס המשותף, וזאת ללא תמורה.
מהי הפרוצדורה לבצע את העברת הזכויות בטאבו?
הבנתי שצריך בקשה בצירוף תצהירים שלנו, האם זה נכון? האם יש דוגמא לתצהירים כאלו?
והאם במצב כזה בו אני עדיין גר בבית ועדיין לא התגרשנו אך מתכוונים לעשות זאת, ההעברה תהיה פטורה ממיסי העברה?
האם עלינו לדווח על ההעברה ברשויות המס?
העברה בין בני זוג שלא במסגרת גירושין
עו"ד א. ללום
26/02/11
ראשית, אני מאחל שתפתח פרק ב' בחיים ויהיה לך המון בהצלחה. כמו כן הייתי ממליץ לבדוק מה המטרות שלכם לאחר העברה על מנת לחסוך לכם עלויות, כי אם אתם מתכננים למכור את הדירה, כי אז עדיף למכור את הדירה ולבצע איזון בנכם בהתאם לסיכום בנכם, זאת על מנת לצמצם לכם עלות וחוזה אחד פחות.
העברה בין בני זוג שלא במסגרת גירושין - העברה בין בני זוג
תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת: על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, תחול תקנה 20 דלעיל ויהיה עליהם לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל, מאחר ולפי הדברים הינכם מתגוררים יחד העסקה אינה ממוסה כלל. העברה זו גם פטורה ממס שבח ומס מכירה לרבות כאמור ממס רכישה.
מדובר על תצהיר מקבל ותצהיר מעביר לרבות הסכם העברה לבת זוג ולדווח לרשויות המס על העסקה, לחתום על הצהרה בהתאם וכן על יפוי כח בלתי חוזר לצורך ביצוע העברה בטאבו או בכל מרשם אחד בו מתנהל רישום הזכויות.
לידע כללי במידה ותחליטו לבצע את העברה במצב דברים של העברה בעקבות פס"ד - העברת זכויות בזכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין) בעקבות פסק דין לגירושין אינה מהווה אירוע מס.
משמעות של סעיף 4א(העברה אגב גירושין) אינה כי העברה בין בני זוג שמתגרשים פטורה ממס אלא שהיא אינה נחשבת כלל לעסקת מכירה, ובלבד שההעברה נעשית בין בני הזוג לבין עצמם או לילדיהם. אין משמעות לעובדה שההעברה נעשית בתמורה או שלא בתמורה, ואין משמעות לסוג הנכס (דירת מגורים או נכס עסקי( במקרה זה, יש פטור ממס על העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד למשנהו, בהתאם להסכם גירושין ובלבד שההסכם אושר ע"י בימ"ש/בי"ד והגירושין אכן התבצעו.
אין לבצע שינויים בזכות הקנין שלך בלי לדבר תחילה עם עורך דין אשר יסביר את ההשלכות האפשריות של הפעולות שלך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורומום נדל"ן ודיני מקרקעין
העברה בין בני זוג שלא במסגרת גירושין - העברה בין בני זוג
תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת: על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, תחול תקנה 20 דלעיל ויהיה עליהם לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל, מאחר ולפי הדברים הינכם מתגוררים יחד העסקה אינה ממוסה כלל. העברה זו גם פטורה ממס שבח ומס מכירה לרבות כאמור ממס רכישה.
מדובר על תצהיר מקבל ותצהיר מעביר לרבות הסכם העברה לבת זוג ולדווח לרשויות המס על העסקה, לחתום על הצהרה בהתאם וכן על יפוי כח בלתי חוזר לצורך ביצוע העברה בטאבו או בכל מרשם אחד בו מתנהל רישום הזכויות.
לידע כללי במידה ותחליטו לבצע את העברה במצב דברים של העברה בעקבות פס"ד - העברת זכויות בזכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין) בעקבות פסק דין לגירושין אינה מהווה אירוע מס.
משמעות של סעיף 4א(העברה אגב גירושין) אינה כי העברה בין בני זוג שמתגרשים פטורה ממס אלא שהיא אינה נחשבת כלל לעסקת מכירה, ובלבד שההעברה נעשית בין בני הזוג לבין עצמם או לילדיהם. אין משמעות לעובדה שההעברה נעשית בתמורה או שלא בתמורה, ואין משמעות לסוג הנכס (דירת מגורים או נכס עסקי( במקרה זה, יש פטור ממס על העברת זכויות בדירה מבן זוג אחד למשנהו, בהתאם להסכם גירושין ובלבד שההסכם אושר ע"י בימ"ש/בי"ד והגירושין אכן התבצעו.
אין לבצע שינויים בזכות הקנין שלך בלי לדבר תחילה עם עורך דין אשר יסביר את ההשלכות האפשריות של הפעולות שלך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורומום נדל"ן ודיני מקרקעין
העברה ללא תמורה בין בני זוג
עו"ד שזר תומר
26/02/11
צריך להכין תצהירי מתנה - תצהיר נותן ותצהיר מקבל.
צריך לדווח לרשות המיסים.
צריך אישור עירייה לטאבו.
אם זו הדירה שאתם גרים בה - אפשר לקבל פטור ממיסים.
מומלץ לא לעשות שטויות ולשכור עו"ד שיטפל בהעברה הזאת...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לדווח לרשות המיסים.
צריך אישור עירייה לטאבו.
אם זו הדירה שאתם גרים בה - אפשר לקבל פטור ממיסים.
מומלץ לא לעשות שטויות ולשכור עו"ד שיטפל בהעברה הזאת...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מזכר מכר בית
אלי
25/02/11
שלום.ערכתי הסכם (מזכר) ביני לבין הקונה (עדיין לא נחתם חוזה) הקונה נתן לי סכום של 20 אלף דמי רצינות סיכמנו שתוך כשבוע ייחתם חוזה אצל עו"ד ומאז לא הצלחנו להגיע לאיזה שהוא הסכם בנושא לוח התשלומים ( הקונה רוצה לשלם לי 10% בהתחלה ו-90% במעמד מסירת הדירה ) כמובן שאני לא הסכמתי והסברתי לו שלוח תשלומים כזה אינו סבירוהקונה כל הזמן מושך אותי בזמן וכבר עבר חודש בזמן הזה לא יכולתי לרכוש דירה או למכור אותה שוב למישהו אחר.שאלותיי הן :1. האם יש לוח תשלומים סביר בין הקונה למוכר 2. האם יש לוח תשלומים לא סביר לרכישת דירה.3. במידה ובמזכר בנינו לא רשומים פרטים נוספים כגון : מועד פינוי הדירה , לוח תשלומים האם ניתן לפסול את המזכר בנינו.4. תודה מראש למשיב.
זכרון דברים - תוקף ותנאים נדרשים
עו"ד א. ללום
26/02/11
האם יש לוח תשלומים סביר בין הקונה למוכר - לוח התשלומים הינו תנאי עסקי שנקבע בין הצדדים ונכון כבר בזיכרון דברים במידה והצדדים מחליטים לחתום עליו, להסדיר זאת שם. כאן יש הרבה פעמים נושאים כגון משכנתא של הקונה שיש לקחת בחשבון ולכן, על מנת לענות לך באופן ברור צריך להכיר את העסקה באופן ספציפי. ניתן למצוא מנגנון טוב שיגן עליך ועם זאת יאפשר את ביצוע העסקה.
2. האם יש לוח תשלומים לא סביר לרכישת דירה – קיים לוח תשלומים על פי חוק מכר לפי קצת התקדמות הבנייה, אך בעסקאות יד שנייה, מדובר על תנאים עסקיים בלבד.
3. במידה ובמזכר בנינו לא רשומים פרטים נוספים כגון : מועד פינוי הדירה , לוח תשלומים האם ניתן לפסול את המזכר בנינו –בשל חוסר בהוראות ברורות, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך את הצדדים.
מלבד עניין רבינאי וההלכה שנקבע שם קיימים פס"ד נוספים כגון ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת ואח', פ"ד מד(1), 57 ,עמ' 68 ועוד פס"ד נוספים אשר יכולים לסייע בהבנת הנושא.חוק החוזים (חלק כללי) יכול גם כן לסייע לנו להבין את הדרישות הקיימות. על כן נפנה לסעיפים 15 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי). סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, קובע כי הטעיה מהווה עילה לביטול חוזה: מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
2. האם יש לוח תשלומים לא סביר לרכישת דירה – קיים לוח תשלומים על פי חוק מכר לפי קצת התקדמות הבנייה, אך בעסקאות יד שנייה, מדובר על תנאים עסקיים בלבד.
3. במידה ובמזכר בנינו לא רשומים פרטים נוספים כגון : מועד פינוי הדירה , לוח תשלומים האם ניתן לפסול את המזכר בנינו –בשל חוסר בהוראות ברורות, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך את הצדדים.
מלבד עניין רבינאי וההלכה שנקבע שם קיימים פס"ד נוספים כגון ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת ואח', פ"ד מד(1), 57 ,עמ' 68 ועוד פס"ד נוספים אשר יכולים לסייע בהבנת הנושא.חוק החוזים (חלק כללי) יכול גם כן לסייע לנו להבין את הדרישות הקיימות. על כן נפנה לסעיפים 15 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי). סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, קובע כי הטעיה מהווה עילה לביטול חוזה: מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
זכרון דברים - חוזה מחייב?
עו"ד שזר תומר
26/02/11
טעות גדולה מאוד לעשות "מזכר" - זכרון דברים שכזה...
לכל הצדדים...
יש פסיקה שקובעת האם מזכר שכזה יכול לעמוד במבחן גמירות הדעת ולהחשב כחוזה.
כעקרון יתכן כי יש לך מזל וזה לא נחשב כחוזה מוגמר, כי אין תאריך פינוי, אבל יש לבדוק את המקרה שלך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לכל הצדדים...
יש פסיקה שקובעת האם מזכר שכזה יכול לעמוד במבחן גמירות הדעת ולהחשב כחוזה.
כעקרון יתכן כי יש לך מזל וזה לא נחשב כחוזה מוגמר, כי אין תאריך פינוי, אבל יש לבדוק את המקרה שלך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בבקשה ענו
רחלי
24/02/11
בבקשה ענו לי דירה לבן
?
עו"ד שזר תומר
26/02/11
על איזה שאלה בדיוק?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האם לבעל חברה לבנין שהינו עורך דין
יאנוש
24/02/11
מותר לשמש גם את לקוחותיו הרוכשים ממנו דירות אף כעורך דינם ולערוך את החוזים?. (אשמח לקבל גם אסמכתאות לתשובתכם)
vo16782@walla.com
vo16782@walla.com
עו"ד של הקבלן
עו"ד שזר תומר
26/02/11
לא כל כך הבנתי את השאלה
אם הכוונה שעו"ד של הקבלן (שהוא גם הקבלן), יעשה את החוזים גם מטעם הקבלן וגם מטעם הרוכשים - לפי דעתי לא - אסור לו!
אני חושב שיש כלל בועדת האתיקה של לשכת עו"ד לעניין זה.
עו"ד של הקבלן - יש לו אינטרס מנוגד לרוכש - מומלץ כי הרוכש לא ישאר בלי ייצוג וישכור עו"ד מטעמו.
כמובן, שהרוכש מחוייב לשלם לעו"ד של הקבלן, על מנת שיבצע את הרישום!
אבל - יש קבלנים שסופגים את זה - זה תלוי במו"מ בין הצדדים.
לעומת זאת, בדירת מכר יד שניה - מותר לעו"ד לייצג שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם הכוונה שעו"ד של הקבלן (שהוא גם הקבלן), יעשה את החוזים גם מטעם הקבלן וגם מטעם הרוכשים - לפי דעתי לא - אסור לו!
אני חושב שיש כלל בועדת האתיקה של לשכת עו"ד לעניין זה.
עו"ד של הקבלן - יש לו אינטרס מנוגד לרוכש - מומלץ כי הרוכש לא ישאר בלי ייצוג וישכור עו"ד מטעמו.
כמובן, שהרוכש מחוייב לשלם לעו"ד של הקבלן, על מנת שיבצע את הרישום!
אבל - יש קבלנים שסופגים את זה - זה תלוי במו"מ בין הצדדים.
לעומת זאת, בדירת מכר יד שניה - מותר לעו"ד לייצג שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הבדל רישום לדירה בין הטאבו לעיריה
gnh,
24/02/11
יש לי דירה בנתניה בקומה רביעית ואחרונה,שבטאבו מופיעה בתור דירת מגורים,ואילו בעיריה מופיעה בתור מכבסה(בגרמושא)לפחות 30 שנה שגרים בדירה,והיום השכנים מנסים לעשות בעיות לגבי זה,ופנו לעיריה כדי שלא אשתמש בדירה למגורים.
מה אני יכול לעשות במקרה זה,והאם הם צודקים בטענותיהם?
מה אני יכול לעשות במקרה זה,והאם הם צודקים בטענותיהם?
רישום בטאבו
עו"ד שזר תומר
26/02/11
יש לבדוק לעומק את רישום הדירה בתיק הבניין בעיריה
ולהבין את המקור לרישום הדירה כמכבסה.
בכל מקרה, המקרה שלך פתיר, מה גם שהרישום בטאבו הוא נכון.
צריך רק לעשות עבודה מקדימה בעירייה ולוודא את הרישום שם.
כיצד משלמים שם ארנונה - על דירת מגורים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ולהבין את המקור לרישום הדירה כמכבסה.
בכל מקרה, המקרה שלך פתיר, מה גם שהרישום בטאבו הוא נכון.
צריך רק לעשות עבודה מקדימה בעירייה ולוודא את הרישום שם.
כיצד משלמים שם ארנונה - על דירת מגורים?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בנייה על שטח מינהל
ירון
24/02/11
שלום רב ותודה מראש,
לי ולגיסתי יש שטח בן 700 מטר שחולק במינהל מקרקעין , 350 לכל אחד , חוזה חכירה הוכן לכל אחד מאיתנו ושולמו כל השטרות , בנוסף שולם היטל השבחה לכל אחד מהשטחים בנפרד לעירייה.
עקב בעיות תזרים מזומנים שלי השהתי את הבנייה שלי בשטח אך גיסתי התחילה מיד את כל תהליכי הבנייה ואכן הם קיבלו היתר והתחילו לבנות, כיום הם בתהליכי סיום הבית.
חשוב לציין שהשטח הוא מוגדר כחלקת שיתוף ורק היום אנחנו בתהלכי הגדרת בית משותף מול כל הדירים בגוש.
השטח שלי הוא חזיתי והשטח של גיסתי הוא פנימי.
הבעיה שלי כיום היא שהגשתי היתר לעירייה לתחילת בנייה והאדריכל שלי תיכנן את הבית לפי תב"ע כשוא נצמד לקו אפס (שגובל אל השטח שלהם) כקיימת התרחקות של 5 מטר מהחזית (חזית המגרש היא 22 מטר ורוחבו 14.5 מטר) , כלומר שנשארו 9 מטר לבנייה. לאחר חודש לאחר הגשת ההיתר העירייה מתקשרים וטוענים שלא נוכל לקבל היתר בנייה כיוון שבית הפנימי לא בנה על קו אפס ולכן אנו לא יכולים לבנות על קו אפס. השאלה שלי מדוע לא יידעו אותי על כך ? מדוע הבית הפנימי קיבל היתר ולא חייבו אותם להיצמד לקו אפס? הרי אני לא אוכל להתרחק מכל הצדדים כיוון שאז יישאר לי בית ברוחב של 4 מטר...! האם בעקבות זה השטח שלי "נשרף" , איך נקלעתי למצב הזה כשכל ההון האישי שלי נקבר תחת אדמה שלא אוכל לעשות איתה כלום! עפ"י חוזה החכירה של המינהל מדובר על חלקה של 700 מטר שמותרים בה בנייה של יחידת דיור אחת על כל שטח. תב"ע של העירייה מצורפת. קבעתי פגישה עם מנהלת המחלקה בעירייה ואני מקווה שמצב זה פתיר. האם אכן פתיר? מצורפת תבע של העירייה. אודה מאוד לקבלת עצה לאן אני ממשיך מכאן.והאם קיימים מקרים דומים .
לי ולגיסתי יש שטח בן 700 מטר שחולק במינהל מקרקעין , 350 לכל אחד , חוזה חכירה הוכן לכל אחד מאיתנו ושולמו כל השטרות , בנוסף שולם היטל השבחה לכל אחד מהשטחים בנפרד לעירייה.
עקב בעיות תזרים מזומנים שלי השהתי את הבנייה שלי בשטח אך גיסתי התחילה מיד את כל תהליכי הבנייה ואכן הם קיבלו היתר והתחילו לבנות, כיום הם בתהליכי סיום הבית.
חשוב לציין שהשטח הוא מוגדר כחלקת שיתוף ורק היום אנחנו בתהלכי הגדרת בית משותף מול כל הדירים בגוש.
השטח שלי הוא חזיתי והשטח של גיסתי הוא פנימי.
הבעיה שלי כיום היא שהגשתי היתר לעירייה לתחילת בנייה והאדריכל שלי תיכנן את הבית לפי תב"ע כשוא נצמד לקו אפס (שגובל אל השטח שלהם) כקיימת התרחקות של 5 מטר מהחזית (חזית המגרש היא 22 מטר ורוחבו 14.5 מטר) , כלומר שנשארו 9 מטר לבנייה. לאחר חודש לאחר הגשת ההיתר העירייה מתקשרים וטוענים שלא נוכל לקבל היתר בנייה כיוון שבית הפנימי לא בנה על קו אפס ולכן אנו לא יכולים לבנות על קו אפס. השאלה שלי מדוע לא יידעו אותי על כך ? מדוע הבית הפנימי קיבל היתר ולא חייבו אותם להיצמד לקו אפס? הרי אני לא אוכל להתרחק מכל הצדדים כיוון שאז יישאר לי בית ברוחב של 4 מטר...! האם בעקבות זה השטח שלי "נשרף" , איך נקלעתי למצב הזה כשכל ההון האישי שלי נקבר תחת אדמה שלא אוכל לעשות איתה כלום! עפ"י חוזה החכירה של המינהל מדובר על חלקה של 700 מטר שמותרים בה בנייה של יחידת דיור אחת על כל שטח. תב"ע של העירייה מצורפת. קבעתי פגישה עם מנהלת המחלקה בעירייה ואני מקווה שמצב זה פתיר. האם אכן פתיר? מצורפת תבע של העירייה. אודה מאוד לקבלת עצה לאן אני ממשיך מכאן.והאם קיימים מקרים דומים .
היתר בניה
עו"ד
24/02/11
אתה צריך לבקש הקלה ואם העירייה לא יתנו לך אתה יכול להגיש תביעה נגד העירייה על הנזק שנגרם לך.
קניה דירה ורישום בטאבו
אתי
24/02/11
קנינו דירה ע"ש 2 בני הזוג כאשר 90% מהסכום שולם מהון אישי של האישה ו-10% משכנתא משותפת לבני הזוג. האם יש אפשרות לרשום אזהרה בטאבו שבמקרה של גירושים הנכס לא יחולק שווה בשווה בני בני הזוג או הנכס יועבר לילדים או כל רעיון אחד על מנת לא לחלק חצי חצי במקרה זה. לתשובתכם אודה.
חלוקה בין בני זוג
עו"ד א. ללום
26/02/11
במקרה זה נשאלת מיד השאלה האם יש בנכם הסכם ממון, כי אם קיים הסכם ממון שאושר ע"י בית המשפט ו/או במידה וההסכם נעשה לפני הנישואין ע"י נוטריון, כי אם כן במקרה זה ניתן וכדאי לרשום הערה על הימנעות מעשיית עסקה. במקרה זה, נשאלת השאלה האם המשכנתא משולמת ע"י שני בני הזוג הינה מהותית גם כן מאחר והאחריות לגבי המשכנתא הינה של שניכם ויש לפעול לעניין המשכנתא בהתאם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הסכם יחסי ממון בין בני זוג
עו"ד שזר תומר
26/02/11
אפשר לעשות הסכם יחסי ממון, ולרשום הערת אזהרה מאתימה על פי האמור בהסכם יחסי ממון (שם ניתן להגדיר את שווי הכנס בין בני הזוג).
כמובן, שרצוי שהעניין יהיה מלווה על ידי עו"ד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כמובן, שרצוי שהעניין יהיה מלווה על ידי עו"ד.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שובר לתשלום שתוקפו חלף
חיים
23/02/11
שלום
קיבלתי היום בדואר רשום שובר לתשלום מס רכישה.
להפתעתי השובר בתוקף עד 20.02.2011 (לפני שלושה ימים)
האם אוכל לשלם לפי השובר שבידי שתוקפו חלף?
מה עלי לעשות?
בעתיד, האם אוכל לבקש ביטול ריבית פיגורים, אם ישנה כזו, בשל מחדל של רשות המסים. ככל שאני מבין אם הדואר הגיע אלי רק היום כנראה שהעיכוב היה אצלם או בדואר. בכל מקרה איני צריך לשאת בריבית בגלל כשל של מישהו אחר. לא כך?
קיבלתי היום בדואר רשום שובר לתשלום מס רכישה.
להפתעתי השובר בתוקף עד 20.02.2011 (לפני שלושה ימים)
האם אוכל לשלם לפי השובר שבידי שתוקפו חלף?
מה עלי לעשות?
בעתיד, האם אוכל לבקש ביטול ריבית פיגורים, אם ישנה כזו, בשל מחדל של רשות המסים. ככל שאני מבין אם הדואר הגיע אלי רק היום כנראה שהעיכוב היה אצלם או בדואר. בכל מקרה איני צריך לשאת בריבית בגלל כשל של מישהו אחר. לא כך?
תוקף שובר מס רכישה
עו"ד שזר תומר
26/02/11
תשלם את השובר למרות האיחור.
אם וכאשר ידרשו ממך ריבית (יהיה מדובר על כמה שקלים בודדים), תחליט האם ברצונך לבקש ביטול (אכן מוצדק) עקב המחדל שלהם , או לספוג את השקלים הבודדים הללו...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם וכאשר ידרשו ממך ריבית (יהיה מדובר על כמה שקלים בודדים), תחליט האם ברצונך לבקש ביטול (אכן מוצדק) עקב המחדל שלהם , או לספוג את השקלים הבודדים הללו...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תעודת זכאות משרד השיכון
רינה
23/02/11
ראש המועצה המקומית שלנו הציע לי להתחיל בהליך קבלת תעודת זכאות ממשרד השיכון , על מנת שברגע ששטחי המינהל יוצאו למכירה התעודה תהיה כבר בידינו.
מהי תעודת זכאות ואיך מנפיקים אותה.
בתודה מראש,
רינה
מהי תעודת זכאות ואיך מנפיקים אותה.
בתודה מראש,
רינה
תעדות זכאות - משרד השיכון
עו"ד שזר תומר
26/02/11
תברר ישירות מול משרד השיכון...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רכישת שטח מהמינהל
רינה
23/02/11
לפני כ- 10 שנים בעלי רכש קרקע במושבה בצפון, בשטח של 700 מ"ר, הקרקע נרשמה על שמו במינהל מקרקעין. לאחר נישואינו החלטנו שאיננו רוצים לבנות בשטח הנרכש וברצוננו לקנות שטח אחר שהמינהל עומד להקצות במושבה שלנו.
ברצוני לציין שאנחנו זוג צעיר מחוסר דיור והשטח שרכשנו הוא במיקום לא טוב כך שגם לא ניתן למכור אותו.
האם ישנה בעיה ברכישת שטח נוסף מהמינהל.
ברצוני לציין שאנחנו זוג צעיר מחוסר דיור והשטח שרכשנו הוא במיקום לא טוב כך שגם לא ניתן למכור אותו.
האם ישנה בעיה ברכישת שטח נוסף מהמינהל.
רכישת 2 קרקעות ממינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
26/02/11
לא כל כך מבין את שאלתך.
אין בעיה לרכוש 2 קרקעות מהמינהל אם זו השאלה.
המס על המגרש במילא קיים, גם אם יש קרקע אחת או שתיים (מס רכישה כמובן).
אין בעיה לרכוש 2 קרקעות מהמינהל אם זו השאלה.
המס על המגרש במילא קיים, גם אם יש קרקע אחת או שתיים (מס רכישה כמובן).
האם קבלת היתר לשימוש חורג לפי שם המבקש או לפי הנכס
ארצי
23/02/11
שלום
אני גר בבית דו משפחתי ומעוניין למכור אותו.לאחרונה השכן לדו קיבל היתר לשימוש חורג-גן ילדים לשנה הקרובה.לפי הכתוב בנסח הטאבו ,יש לנו אותו גוש וחלקה אך לכל בית יש גם תת חלקה.
גיליתי כי לפי הכתוב באישור מהועדה לשימוש החורג ,לא מצויין תתי החלקות אלא רק גוש וחלקה ע"ש השכן שהגיש את הבקשה.
1. האם זה אומר שההיתר תקף גם לבית שלי?
2. במידה וכן,האם עליי לבקש מהועדה שיתקנו בהקדם את הטעות ?
3.במידה ולא ,אם וכאשר אמכור לשכן את ביתי האם ההיתר יעבור אוטומטית גם לשטח שלי?
תודה רבה
אני גר בבית דו משפחתי ומעוניין למכור אותו.לאחרונה השכן לדו קיבל היתר לשימוש חורג-גן ילדים לשנה הקרובה.לפי הכתוב בנסח הטאבו ,יש לנו אותו גוש וחלקה אך לכל בית יש גם תת חלקה.
גיליתי כי לפי הכתוב באישור מהועדה לשימוש החורג ,לא מצויין תתי החלקות אלא רק גוש וחלקה ע"ש השכן שהגיש את הבקשה.
1. האם זה אומר שההיתר תקף גם לבית שלי?
2. במידה וכן,האם עליי לבקש מהועדה שיתקנו בהקדם את הטעות ?
3.במידה ולא ,אם וכאשר אמכור לשכן את ביתי האם ההיתר יעבור אוטומטית גם לשטח שלי?
תודה רבה
קבלת היתר לשימוש חורג - גן ילדים
עו"ד שזר תומר
26/02/11
לא ההיתר הוא רק לשטח של מגיש הבקשה.
אם כי ברגע שאישרו לדו שלך, אם תוגש בקשה גם ביחס לביתך, תוכל לקבל היתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם כי ברגע שאישרו לדו שלך, אם תוגש בקשה גם ביחס לביתך, תוכל לקבל היתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
