פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה לקטין
הורים
09/03/11
שלום
אנו מעוניינים לקנות דירה לבננו. בעוד חצי שנה ימלאו לו 18.
מצאה חן בעיננו דירה מקבלן.
האם בכלל אפשרי לעשות עיסקה (על תנאי) כבר עכשיו (כדי לא להחמיץ את הדירה) ולהשאיר את כספינו בנאמנות עד שימלאו לבננו 18?
האם ניתן בכלל לעשות כזה דבר? האם לקבלן תהיה מניעה (מוצדקת/חוקית) לתת לנו כבר עכשיו ערבות לפי חוק המכר?
ההורים
אנו מעוניינים לקנות דירה לבננו. בעוד חצי שנה ימלאו לו 18.
מצאה חן בעיננו דירה מקבלן.
האם בכלל אפשרי לעשות עיסקה (על תנאי) כבר עכשיו (כדי לא להחמיץ את הדירה) ולהשאיר את כספינו בנאמנות עד שימלאו לבננו 18?
האם ניתן בכלל לעשות כזה דבר? האם לקבלן תהיה מניעה (מוצדקת/חוקית) לתת לנו כבר עכשיו ערבות לפי חוק המכר?
ההורים
רכישת דירה על ידי קטין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
אין שום בעיה לעשות עסקה כזאת. לפי החוק על מנת לבצע עסקת מקרקעין יש צורך באישור של בית המשפט. בית המשפט בוחן האם העסקה היא לטובת הקטין ואינה משיתה עליו כל מיני הוצאות או התחייבויות שהוא יתקשה לעמוד בהן. אם ההורים מתחייבים לשלם ולשאת בהוצאות אז בד"כ אין בעיה. הסכם המכר אמור להיות מותנה ולהיכנס לתוקף אחרי שיינתן אישור של בית המשפט לעסקה.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם גם בהסכם מול הקבלן וגם בבקשה ובהליכים בבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם גם בהסכם מול הקבלן וגם בבקשה ובהליכים בבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
בני
09/03/11
לצורך רישום הערת אזהרה מכח הסכם ממון וגירושין שקיבל תוקף פס"ד בבימ"ש משפחה, מה אני אמור להגיש לטאבו? ואם יש לי עו,ד הוא אמור לבצע הרישום? אם כן, על מה אני אמור לחתום לו?
רישום זכויות בטאבו עקב הסכם גירושין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
עורך הדין שייצג אותך בהליך בהחלט צריך לטפל גם ברישום זכויותייך בטאבו. הוא אמור להחתים אותך על בקשה לרישום או על יפוי כוח (שיאפשר לו לחתום בשמך על כל המסמכים הדרושים). אני מציעה שבחלוף פרק זמן של מספר שבועות תוודא שאכן נרשמו הזכויות על שמך. אם ניתן לרשום זכויות בעלות או חכירה אין מקום להסתפק בהערת אזהרה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אורטל
09/03/11
קיבלתי צו מניעה מביהמ"ש בנוגע לנכס.
הבעיה היא שאני לא יודעת את הגוש חלקה שלו ולא איפה הוא רשום במינהל או בטאבו.
איך אברר את הגוש והחלקה?
הבעיה היא שאני לא יודעת את הגוש חלקה שלו ולא איפה הוא רשום במינהל או בטאבו.
איך אברר את הגוש והחלקה?
בירור גוש חלקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
יש באינטרנט מחשבונים שמאתרים פרטים של גוש וחלקה לפי כתובת. תקישי בגוגל: מחשבון גוש חלקה ותאתרי בקלות אחד כזה.
לאחר שתמצאי את פרטי הגוש והחלקה תוכלי להוציא נסח טאבו ולברר מי בעל הזכויות (אם הקרקע בבעלות מדינת ישראל, קק"ל וכיו"ב מדובר באדמת מינהל).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לאחר שתמצאי את פרטי הגוש והחלקה תוכלי להוציא נסח טאבו ולברר מי בעל הזכויות (אם הקרקע בבעלות מדינת ישראל, קק"ל וכיו"ב מדובר באדמת מינהל).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית בית
בני
09/03/11
שלום רב:
אני קונה את הבית שני שלי,השאלה בקשר מס' רכישה,האם אני יכול לשלם את מס' אחרי כמה חודשים או לא? ובמה יכול לעשות בעיות?
ואם אני מתכוון למכור את הבית הראשון בתוך שנה או שנתיים האם אוכל בינתתים לא לשלם את המס' רכישה?
אני קונה את הבית שני שלי,השאלה בקשר מס' רכישה,האם אני יכול לשלם את מס' אחרי כמה חודשים או לא? ובמה יכול לעשות בעיות?
ואם אני מתכוון למכור את הבית הראשון בתוך שנה או שנתיים האם אוכל בינתתים לא לשלם את המס' רכישה?
מס רכישה בגין דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
ניתן לפנות לשלטונות מיסוי מקרקעין ולבקש באופן מיוחד ולפנים משורת הדין לפרוס את תשלום המס ולשלם אותו בתשלומים. הם מסכימים לכך בנסיבות מיוחדות. אם תתחייב בעת רכישת הדירה השנייה, למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים (התחייבות שאמור להיות לה ביטוי בטופס ההצהרה והדיווח על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין), ההפרש במס הרכישה (בין מה שמשולם בגין דירה יחידה לבין מה שאמור להיות משולם בגין דירה שנייה) יהיה "בהקפאה" למשך התקופה הזו, עד שתמכרו את הדירה הראשונה.
אם בסופו של דבר לא תמכרו את הדירה הראשונה, תצטרכו לשלם את מלוא הסכום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם בסופו של דבר לא תמכרו את הדירה הראשונה, תצטרכו לשלם את מלוא הסכום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות תיקון
הילה
09/03/11
לפני כחודש וחצי התפוצץ הדוד של השכנים , וכיוון שהדירה אותה אני שוכרת נמצאת בקומה אחרונה, כל המים חדרו אל תוך הבית. חדירת המים גרמו לנזקים בתקרה ובקירות (קילופים, כתמים חומים). האם באחריות בעל הדירה לתקן את הנזקים? האם אוכל לדרוש החזר כספי במידה ואדאג לתקן זאת בעצמי? זאת משום שכבר למעלה מחודש שאני "רודפת" אחר המתווך של הדירה לטיפול בעניין והוא כל הזמן מבטיח הבטחות ולא מקיימם. את בעל הבית אני לא מצליחה להשיג טלפונית וכבר נמאס לי להמתין ...
אחריות לתיקונים של נזקי רטיבות מהגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
באופן עקרוני מי שאמור לשאת בהוצאה הזו זה השכן שדוד השמש שלו התפוצץ וגרם לנזק.
המתווך הוא בכלל לא גורם רלבנטי בסיפור הזה והעובדה שאת רודפת אחריו לא תסייע לך בשום צורה בויכוח על העניין מול בעל הדירה שלך בעתיד.
את צריכה לרדוף אחרי בעל הדירה.
אם את לא מצליחה לאתר אותו מומלץ לפנות אליו בכתב (בדואר רשום ובצורה מתועדת) לפי הכתובת שלו שרשומה בהסכם השכירות ולהודיע לו שבכוונתך לבצע את התיקונים ולקזז את העלות שלהם מדמי השכירות, אם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר.
טלי קסלר, עורכת דין ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
המתווך הוא בכלל לא גורם רלבנטי בסיפור הזה והעובדה שאת רודפת אחריו לא תסייע לך בשום צורה בויכוח על העניין מול בעל הדירה שלך בעתיד.
את צריכה לרדוף אחרי בעל הדירה.
אם את לא מצליחה לאתר אותו מומלץ לפנות אליו בכתב (בדואר רשום ובצורה מתועדת) לפי הכתובת שלו שרשומה בהסכם השכירות ולהודיע לו שבכוונתך לבצע את התיקונים ולקזז את העלות שלהם מדמי השכירות, אם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר.
טלי קסלר, עורכת דין ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן העיריה יצק בסיס בטון עמוד תאורה בשטח שלי
יוסף
09/03/11
מדובר בעמוד תאורה גדול שהוקם רק עכשיו, כשבסיס הבטון שלו בוצע בחלקו בתוך השטח שלי, כמובן, ללא רשותי.
מדובר על חדירת בטון של כ- 60-70 ס"מ לשטח שלי לעומק 1מ', בגובה פני הקרקע. העמוד עצמו לא חדר אבל נמצא על קו הגדר.
מה שמרגיז לא פחות הוא שלא היה שום אילוץ להקים אותו מחוץ לשטח, עניין של מדידה נכונה בלבד.
אגב, הבסיס אמור היה להיות מטר על מטר ובוצע ללא תבנית והרבה מעבר לדרוש, מה שהחמיר את הגלישה לשטח.
מה לדעתכם אני צריך לעשות במקרה כזה?
האם לחייב את העיריה לפרק ולהזיז אותו?
מדובר על חדירת בטון של כ- 60-70 ס"מ לשטח שלי לעומק 1מ', בגובה פני הקרקע. העמוד עצמו לא חדר אבל נמצא על קו הגדר.
מה שמרגיז לא פחות הוא שלא היה שום אילוץ להקים אותו מחוץ לשטח, עניין של מדידה נכונה בלבד.
אגב, הבסיס אמור היה להיות מטר על מטר ובוצע ללא תבנית והרבה מעבר לדרוש, מה שהחמיר את הגלישה לשטח.
מה לדעתכם אני צריך לעשות במקרה כזה?
האם לחייב את העיריה לפרק ולהזיז אותו?
יציקת עמוד חשמל בשטח פרטי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
אם העניין מפריע לך ומטריד אותך (ונראה שכך הדבר) בהחלט תפנה לעירייה ותדרוש שיזיזו את יציקת בסיס הבטון מהשטח שלך. מדוע לא? מה ההתלבטות?
אם לא תעשה זאת עכשיו, אח"כ יטענו כלפיך שידעת ולא אמרת דבר ולפיכך הסכמת.
אם העניין אירע לאחרונה העירייה תוכל לחייב בעלויות הביצוע של התיקון הזה את הקבלן שביצע את העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם לא תעשה זאת עכשיו, אח"כ יטענו כלפיך שידעת ולא אמרת דבר ולפיכך הסכמת.
אם העניין אירע לאחרונה העירייה תוכל לחייב בעלויות הביצוע של התיקון הזה את הקבלן שביצע את העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר תשלום בחתימת חוזה
עופר
08/03/11
האם קבלן החתום על בנייה ולא קבל היתר בנייה חייב להחזיר כספים שגבה בחתימת החוזה.
הקבלן התחייב להחזיר תשלום אם לא יקבל היתר בנייה ומסרב להחזיר את התשלום שקבל.(עבר הזמן לקבלת ההיתר לפי החוזה החתום)
הקבלן התחייב להחזיר תשלום אם לא יקבל היתר בנייה ומסרב להחזיר את התשלום שקבל.(עבר הזמן לקבלת ההיתר לפי החוזה החתום)
נספח היעדר היתר בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
נשאלת השאלה על מה חתמתם ? כלומר האם נחתם נספח היעדר היתר בנייה עם תקופה מוגדרת וסנקציות כנדרש ? האם אתה מיוצג בעסקה או שעו"ד של הקבלן ייצג לבד ?
הדברים היו צריכים להיות מוגדרים מראש. אם אכן הוגדרו הדברים הכספים צריכים להיות בנאמנות אצל עו"ד שאמורות להיות לו הוראות כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הדברים היו צריכים להיות מוגדרים מראש. אם אכן הוגדרו הדברים הכספים צריכים להיות בנאמנות אצל עו"ד שאמורות להיות לו הוראות כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השארות השוכרת בדירה לאחר גמר החוזה
משכיר
08/03/11
הדיירת שלי החליטה לא להתפנות לאחר סיום החוזה וזאת לאחר שנתבקשה לעזוב קודם עקב אי תשלום שכ"ד.נקבע שעל כל יום איחור ביציאה מהבית היא משלמת 100 דולרים.אני חושש שהיא תיקח את הרגליים אחרי שתתנחל בדירה כמה חודשים ותברח מבלי לשלם לי את הכסף ולא אוכל למצוא אותה.זו עבירה פלילית קשה? כיצד ניתן לאכוף את פינוי הדיירת לאחר סיום החוזה כשאני צריך את הדירה (בלי פינוי השוכרת אפסיד הרבה כסף שהדיירת לא תוכל לשלם לי?) מה עושים?ו...את נוהל פינוי המושכר אני מכיר אבל זה לוקח זמן רב בפועל...
פינוי שוכר ההליך המהיר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
על פי סעיף 215 לחוק, במידה ודייר קבע עובדה בהתאם לשאלה שלך ואינו משלם, כלומר השוכר קבע כי הסכם השכירות הוא המלצה בלבד ואויל אין צורך לעמוד בו, ניתן להגיש כתב תביעה לפינוי שוכרים.
מיום הגשת התביעה, על הדייר הסרבן להגיש תשובתו תוך שלושים ימים. ממועד הגשת כתב ההגנה ייקבע מועד דיון קרוב ככל האפשר ובכל מקרה לא יאוחר מחודש ימים מיום הגשת כתב ההגנה. הדיון בתביעה זו יסתיים ככל האפשר תוך יום דיונים אחד. כמובן שבמקרה בו הדייר הסרבן לא יגיש כתב הגנה, ניתן יהיה לבקש מבית המשפט פסק דין בהעדר ואו אז יתקצר ההליך בחודש נוסף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מיום הגשת התביעה, על הדייר הסרבן להגיש תשובתו תוך שלושים ימים. ממועד הגשת כתב ההגנה ייקבע מועד דיון קרוב ככל האפשר ובכל מקרה לא יאוחר מחודש ימים מיום הגשת כתב ההגנה. הדיון בתביעה זו יסתיים ככל האפשר תוך יום דיונים אחד. כמובן שבמקרה בו הדייר הסרבן לא יגיש כתב הגנה, ניתן יהיה לבקש מבית המשפט פסק דין בהעדר ואו אז יתקצר ההליך בחודש נוסף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה מאדמת מינהל לפרטי.
עמי
08/03/11
אני גר בבניין של 4 דירות ,הבנין על שטח של כ 800 מ"ר והאדמה היא של המינהל,בטאבו רשום שלכל דייר יש 1/4 מהרכוש המשותף,וכל דייר תחם לו את השטח בהסכמה של כולם,יש מדידות. אני רוצה לרשום את החלק שלי בטאבו שיהיה פרטי שלי,ולא של מינהל מקרקעין גם כדי להעלות את מחיר הדירה שלי ,כיצד עושים זאת?
פרצלציה ורישום בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
במקרה זה אני ממליץ לך לפנות לאדריכל ועו"ד שעוסק בתכנון ובנייה ומקרקעין.
השלבים -
1. אישור תכנית מפורטת או תשריט חלוקה בועדה המחוזית/המקומית לתכנון ולבניה.
2. הכנת תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית המפורטת המאושרת
או את תשריט החלוקה המאושר באמצעות מודד מוסמך.
3. אישור התכנית לצורכי רישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה כתואמת
את התכנית המפורטת או את תשריט החלוקה. תוקף אישור הועדה שנה אחת.
4. אישור התכנית לצורכי רישום במרכז למיפוי ישראל או באמצעות מודד מבקר (מודד פרטי שהוסמך ע"י המרכז למיפוי ישראל לבצע ביקורת במקומו), ולקבל אישור "כשרה לרישום". תוקף האישור הוא 5 שנים.
5. הכנת המסמכים הנדרשים לשם הגשת "תיק פרצלציה" לחתימת בעלי הקרקע.
6. הגשת "תיק הפרצלציה" עם כל המסמכים המאושרים והחתומים ללשכת רישום המקרקעין לרישום.
7. קליטת הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
באופן כללי - ההליך הינו הליך של פרצלציה. יש לי מקרה דומה לאחרונה, בכפר יונה 2 מתוך 4 רצו לעשות פרצלציה וכן לרשום את הזכות על החלק היחסי בטאבו בהתאם לתשריט מאושר, יש כמובן לאשר תכנית ע"י אדריכל ואז ישנו הליך מול המנהל שבסופו לאחר עלויות שההליך דורש מבצעים את העברה בטאבו.במקרה שלך מאחר ומדובר על בעל זכות בבית צמוד קרקע הבנוי ביחד עם בתים נוספים באותו מגרש, יש צורך ברישום בית משותף. לא ניתן לרשום בית משותף לפני שנרשמה הפרצלציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
השלבים -
1. אישור תכנית מפורטת או תשריט חלוקה בועדה המחוזית/המקומית לתכנון ולבניה.
2. הכנת תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית המפורטת המאושרת
או את תשריט החלוקה המאושר באמצעות מודד מוסמך.
3. אישור התכנית לצורכי רישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה כתואמת
את התכנית המפורטת או את תשריט החלוקה. תוקף אישור הועדה שנה אחת.
4. אישור התכנית לצורכי רישום במרכז למיפוי ישראל או באמצעות מודד מבקר (מודד פרטי שהוסמך ע"י המרכז למיפוי ישראל לבצע ביקורת במקומו), ולקבל אישור "כשרה לרישום". תוקף האישור הוא 5 שנים.
5. הכנת המסמכים הנדרשים לשם הגשת "תיק פרצלציה" לחתימת בעלי הקרקע.
6. הגשת "תיק הפרצלציה" עם כל המסמכים המאושרים והחתומים ללשכת רישום המקרקעין לרישום.
7. קליטת הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
באופן כללי - ההליך הינו הליך של פרצלציה. יש לי מקרה דומה לאחרונה, בכפר יונה 2 מתוך 4 רצו לעשות פרצלציה וכן לרשום את הזכות על החלק היחסי בטאבו בהתאם לתשריט מאושר, יש כמובן לאשר תכנית ע"י אדריכל ואז ישנו הליך מול המנהל שבסופו לאחר עלויות שההליך דורש מבצעים את העברה בטאבו.במקרה שלך מאחר ומדובר על בעל זכות בבית צמוד קרקע הבנוי ביחד עם בתים נוספים באותו מגרש, יש צורך ברישום בית משותף. לא ניתן לרשום בית משותף לפני שנרשמה הפרצלציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני זכאית לפטור ממס שבח לפי התקנות החדשות
כנרת
08/03/11
יש ברשותי וברשות בעלי דירה שניתנה לנו במתנה מהורי בעלי ביוני 2010 . האם לאו השינויים במס שבח אנחנו יכולים למכור אותה מבלי לחכות 4 שנים? או שמא השינוי לא תקף לגבינו.
זו דירה יחידה שלנו, ואנחנו רוצים לקנות דירה במקום אחר.
הדירה עצמה בערך בת 35 שנה. ושוייה כ 1200000 תודה
זו דירה יחידה שלנו, ואנחנו רוצים לקנות דירה במקום אחר.
הדירה עצמה בערך בת 35 שנה. ושוייה כ 1200000 תודה
יש תקופת צינון
אורנית נווה, עו"ד
10/03/11
פטור ינתן רק לאחר תקופת צינון
מתנה מהורה לילד - ילד לא התגורר בדירה - תקופת צינון 3 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד התגורר בדירה - תקופת צינון 2 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד נשוי ו/או חד הורי - התגורר בדירה - תקופת צינון 1 שנה.
מתנה מהורה לילד - ילד לא התגורר בדירה - תקופת צינון 3 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד התגורר בדירה - תקופת צינון 2 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד נשוי ו/או חד הורי - התגורר בדירה - תקופת צינון 1 שנה.
איזה מפרט מחייב את הקבלן?
איל
08/03/11
המהנדס הגיש לנו דוח ליקויים של הבניין וציטט את חלק מהליקויים מתוך "המפרט הכללי הבין משרדי לבניה (הספר הכחול)".
תשובת השמאי מטעם הקבלן היא שהמפרט הבינמשרדי אינו מחייב את הקבלן כלל, אלא את הפרוייקטים הקשורים במשרד הבטחון.
תשובת השמאי מטעם הקבלן היא שהמפרט הבינמשרדי אינו מחייב את הקבלן כלל, אלא את הפרוייקטים הקשורים במשרד הבטחון.
מפרט
דינה
08/03/11
בהנחה שמדובר באדם פרטי שקנה נכס מקבלן, חל המפרט המצורף לחוזה הרכישה המבוסס על צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974.
מפרט חוזה על פי חוק מכר
עו"ד אברהם ללום
08/03/11
אכן התשובה על פי נתוני השאלה נכונים - מפרט חוק מכר המצורף לחוזה. יש כמובן לבדוק האם היו שינויים למפרט בנספח התיקונים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שכירות לתקופה קצרה
ירון
07/03/11
יש לי שאלה שנוגעת לסעיף 326 לפקודת העיריות, אני שכרתי דירה לתקופה קצרה של 11 חודש ולאחר מכן הארכתי בעוד 11 חודש את ההסכם שכירות שלי. האם העירייה יכולה לחייב אותי לשנות את הארנונה על שמי? האם היא יכולה לחייב אותי לחתום על חוזה חדש לשנה?
תשובה
אורנית נווה, עו"ד
08/03/11
צריך לתת הודעה על שינוי מחזיק בעירייה. אם סיימת את השכירות עליך לתת הודעה שעזבת ולא, במידה ואתה רשום כמחזיק העירייה תמשיך לחייב אותך בארנונה.
הערבת דירה לטאבו
ARIKPI
07/03/11
שלוםלהוריי יש בית על קרקע ששייכת למנהל מקרקעי ישראל הבית לא רשום בטאבו ,אלא יש חוכר שזאת חברה שפשטה רגל .הוריי רוצים להעביר את הדירה לטאבו על מנת שלא יתקלו בקשיים במכירתה בעתיד , האם הדבר אפשרי , ואם כן מה הפרוצדורה?תודה מראש
יש לבדוק
אורנית נווה, עו"ד
08/03/11
צריך לפנות למינהל, לראות אם יש היוון, אם שולם היוון.
רכישת קרקע/מבנה מעירייה
אילן
07/03/11
שלום רב,
האם אדם פרטי יכול לרכוש מבנה/קרקע מעירייה באופן פרטי או שמא ניתן לעשות זאת רק באמצעות מכרז?
איך עושים זאת? למי בעירייה אני אמור לפנות?
האם בפנייה הראשונית לעירייה יש לי צורך בנוכחות עו"ד או שמא ניתן לעשות זאת תחילה באופן עצמאי ורק בהמשך יש צורך בעו"ד?
אשמח לתגובתכם
תודה
האם אדם פרטי יכול לרכוש מבנה/קרקע מעירייה באופן פרטי או שמא ניתן לעשות זאת רק באמצעות מכרז?
איך עושים זאת? למי בעירייה אני אמור לפנות?
האם בפנייה הראשונית לעירייה יש לי צורך בנוכחות עו"ד או שמא ניתן לעשות זאת תחילה באופן עצמאי ורק בהמשך יש צורך בעו"ד?
אשמח לתגובתכם
תודה
מכירה בדרך של מכרז ע"י רשות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
בנוסף לפטור מחובת מכרז הנובעת מהעברת מקרקעין ומסכום החוזה, כמצויין לעיל, מונה את רשימת המקרים בהם ) – ( סעיף 3 לתקנות המכרזים, סעיפים קטנים4.
התקנות מגדירות את האופן שבו על הרשות המקומית להתנהל בהליכי המכרז, אלא .... על קרקע אותה מחזיק גורם מסויים (לעניין זה, גורם יכול שיהא אדם או גוף ומחזיק
תהא הרשות המקומית פטורה מהחובה לפרסם מכרז פומבי, מקרים המהווים רשימה סגורה של פטור ממכרז ובהם חוזים עם גורמים ... יש סכום שהרשות אינה חייבת במכרז. לכן יש לבדוק את המקרה לגופו. לחלק השני של השאלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד שמבין בהליך המכרז מול הרשות במיוחד למנוע הסתמכות שגויה ו/או טעות טכני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
התקנות מגדירות את האופן שבו על הרשות המקומית להתנהל בהליכי המכרז, אלא .... על קרקע אותה מחזיק גורם מסויים (לעניין זה, גורם יכול שיהא אדם או גוף ומחזיק
תהא הרשות המקומית פטורה מהחובה לפרסם מכרז פומבי, מקרים המהווים רשימה סגורה של פטור ממכרז ובהם חוזים עם גורמים ... יש סכום שהרשות אינה חייבת במכרז. לכן יש לבדוק את המקרה לגופו. לחלק השני של השאלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד שמבין בהליך המכרז מול הרשות במיוחד למנוע הסתמכות שגויה ו/או טעות טכני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה החדש
ק
07/03/11
שלום רב,חתמתי על חוזה רכישת דירה ביום 8.2.11 בו הודיעו על הטבת מס הרכישה. בהינתן זכרון דברים, חתימת החוזה יכלה להידחות לתאריך מאוחר ללא חשש הצדדים.שאלתי: האם עורך דיני היה אמור לדעת, ו/או לציין בפני כי כדאי לי לחכות עד ההחלטה הסופית על ההטבה? או שלא היתה לו דרך לדעת על פרסום הנושא?
חוות דעת לעניין המועד הקובע לחישוב מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
במקרה דלך עליך לקבל חוות דעת משפטית מסודרת ומתן יעוץ במסגרת הפורום במקרה זה יהיה שגוי. הייתי שמח לעזור, אך אין זה המקום במקרה דנן.
ניתן לומר שכבר מחודש דצמבר ועוד לפני מי שמעורב בתחום ידע שצריך להיכנס שינוי משמעותי ומה הכיוון לפי הצעת החוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ניתן לומר שכבר מחודש דצמבר ועוד לפני מי שמעורב בתחום ידע שצריך להיכנס שינוי משמעותי ומה הכיוון לפי הצעת החוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זימון עדים
סוזן
07/03/11
האם ישנה פסיקה בחוק האומרת שנאשם שזימן עדיו ע"י בית המשפט רשאי לשנות רשימת עדיו שזומנו כבר ע"י בית המשפט, או להודיע לבית המשפט שהוא מוותר על עדות אחד העדים שכבר זומן ע"י בית המשפט? אם כן, אודה אם אופנה לפיסקה זו. תודה.
פורום נדל"ן ומקרקעין
עו"ד שזר תומר
07/03/11
את מודעת לכך שזה פורום לנדל"ן ומקרקעין כן???
מס רכישה – דחוף!
רון
07/03/11
שלום, קניתי דירת מעטפת ב-2850000 ש"בביניין חדש. שילמתי מס רכישה 100000 ש"ח. כחצי שנה לאחר הקנייה הגיעה דרישת תשלום של 70000 נוספים, כי במס רכישה מעריכים את הדירה במחיר גבוה יותר. האם הם יכולים להחליט מהו שווי הדירה למרות שיש חוזה מסודר, הסכם תיווך שמצויין בו המחיר המבוקש. תודה, רון
השגה כנגד קביעה של רשות המיסים
עו"ד שזר תומר
07/03/11
כן הם יכולים לקבוע שהמחיר שרשום הוא פיקיטבי על מנת להתחמק מתשלום במס. אפשר להילחם בזה - אפשר לנסות להגיש השגה או שומה נגדית - פנה דחוף לעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רישום נכס ע"ש קטין
בב
07/03/11
שלום, האם ניתן לרשום נכס (דירה) על שם ילד מתחת לגיל 18 ?
רישום בעלות בנכס ע"ש קטין
עו"ד שזר תומר
07/03/11
כן צריך אישור של ביהמ"ש לענייני משפחה, אשר פונה לאפטרופוס הכללי לקבל את עמדתו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכירת דירה
אבי
07/03/11
שלום
לפני כ-17 שנה קנה אבי דירה על שם אחי. כיום אבי מעוניין למכור את הדירה ואחי מתנגד.בעבר קיבל אבי יפוי כח מאחי אולם, כבר עברו 10 שנים. האם יש דרך למכור את הדירה על אף שהיה רשומה על שם אחי?
לפני כ-17 שנה קנה אבי דירה על שם אחי. כיום אבי מעוניין למכור את הדירה ואחי מתנגד.בעבר קיבל אבי יפוי כח מאחי אולם, כבר עברו 10 שנים. האם יש דרך למכור את הדירה על אף שהיה רשומה על שם אחי?
יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
07/03/11
תלוי מה יפוי הכוח שאביך מחזיק, הוא למכירת הדירה?
הוא נוטריוני? בלתי חוזר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הוא נוטריוני? בלתי חוזר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קניית דירה בזכויות חזקה
יעקב
06/03/11
שלום רב,ראיתי דירה מוצעת למכירה במחיר של כחצי ממחיר נכסים דומים באותו אזור. התקשרתי למספר המוכר ומדובר במתווך שהסביר לי בצורה מאוד לא מובנת מה הסטטוס של הדירה.התווך דיבר על דברים מסוג: הדירה היא בזכויות חזקה, שייכת למדינה אין עליה טאבו וכדומה.תוכלו להסביר לי במה מדובר? האם בקניית דירה זו אני הופך לבעלים של הנכס? האם ישנם עוד אילושהן הגבלות? האם מדובר בדייר מוגן? האם אני אוכל לקבל בעלות מלאה על הנכס עם כרגע לא מדובר בבעלות מלאה?אשמח לכמה שיותר פרטים בתשובה.תודה רבה
נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
07/03/11
צריך לראות את נסח הטאבו על מנת להשיב על שאלה זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
העברה ללא תמורה
אורית
06/03/11
רכשתי דירה ואני מעוניינת להעבירה ע"ש אימי - האם יש זמן כלשהו שעליי להמתין מיום העברת הבעלות ועד לבקשה להעברה ע"ש אימי? והאם יש לי פגיעה כלשהי במיסוי אם אני אקנה בעתיד דירה ( שתהיה לאחר בעברת הדירה לאימי יחידה )?
רכישת דירה לאחר העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/03/11
העברה ללא תמורה - במקרה שלך מבלי להיכנס לנושא העברה והמיסוי כפי שכבר התיחסנו בפורום בשבוע האחרון, אתייחס לשאלתך בלבד. לשאלתך, אין לך בעיה להעביר לאם את הדירה ולאחר מכן לרכוש דירה לעצמך.
בכל מקרה כמובן לפני כל התקשרות מומלץ לפנות לעו"ד מומחה בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בכל מקרה כמובן לפני כל התקשרות מומלץ לפנות לעו"ד מומחה בתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת קרקע
יוסי
06/03/11
שלום
אני מעוניין לרכוש דונם קרקע ספציפית מחברה. בנסח טאבו מופיעה חלקה ענקית בבעלות מספר רב של בעלים ובתוחם הדונם שאני מעוניין לרכוש מהחברה. שאלתי היא איך אני יכול לדעת שהדונם הספציפי אכן שייך לאותה חברה ושלא יבואו אלי הבעלים הנוספים בחלקה הענקית ויטענו שהדונם שייך להם? האם זה רשום איפה שהוא?
אני מעוניין לרכוש דונם קרקע ספציפית מחברה. בנסח טאבו מופיעה חלקה ענקית בבעלות מספר רב של בעלים ובתוחם הדונם שאני מעוניין לרכוש מהחברה. שאלתי היא איך אני יכול לדעת שהדונם הספציפי אכן שייך לאותה חברה ושלא יבואו אלי הבעלים הנוספים בחלקה הענקית ויטענו שהדונם שייך להם? האם זה רשום איפה שהוא?
קרקע במושע, רכישה יחד עם אחרים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/03/11
מדובר על רכישה חלק לא מוגדר בתוך מושע, במקרה זה, מומלץ שעו"ד בקי בתחום יבדוק לך את העסקה, כמו כן יש לבדוק מי העו"ד המטפל, עדיף שיהיה אחד שיטפל בכל הרוכשים מבחינת ההתארגנות ללא קשר לבדיקה אישית שלך באופן עצמאי. יש לקבל אישור מהעו"ד המטפל שהערות הרשומות לא חלות על החלק שלך, כמו כן יש לחתום על הסכם שיתוף ולבדוק מה החלק של כל אחד בהתאם להסכם שיתוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורון נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורון נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים וילדים מתחת לגיל 18
אסיה
06/03/11
שלום
אני רוצה לשאול האם לכונס נכסים לבצע מכירה במקרקעין כשיש ילדים מתחת לגיל 18 או 14
אני רוצה לשאול האם לכונס נכסים לבצע מכירה במקרקעין כשיש ילדים מתחת לגיל 18 או 14
מכירת דירה על ידי כונס נכסים
עו"ד שזר תומר
06/03/11
כן.
אבל נושא מכירת נכס בכינוס הוא מאוד מסובך, ויש אפשרות לחייב למכור את הנכס בעצמו - ראי את הסעיפים בחוק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל נושא מכירת נכס בכינוס הוא מאוד מסובך, ויש אפשרות לחייב למכור את הנכס בעצמו - ראי את הסעיפים בחוק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תואי גדר בין שכנים שותפים
דיתי
06/03/11
האם בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה לקבוע ולהחליט על תואי גדר בין שכנים שותפים?
בעבר נאמר לי שועדה כזו איננה מתערבת בענינים קנייניים.
בעבר נאמר לי שועדה כזו איננה מתערבת בענינים קנייניים.
ועדת תכנון ובנייה סמכות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/03/11
סמכות הועדה לתכנון ובנייה הינה תכנונית בלבד. הועדה לא עובדת בשיקולים של קניין.
במקרה דנן, יש לבדוק האם הגדר הוקמה על פי החלטה של הועדה ואם כן כי אז את יכולה לבדוק את הנושא במחלקת ההנדסה באותה רשות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
במקרה דנן, יש לבדוק האם הגדר הוקמה על פי החלטה של הועדה ואם כן כי אז את יכולה לבדוק את הנושא במחלקת ההנדסה באותה רשות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שנתקבלה בירושה
נמרוד
06/03/11
שלום, אחי ואני קיבלנו דירה בירושה (הדירה רשומה על-שמנו כבר), ואשר עפ"י הסכם חלוקת עזבון גרה בדירה אלמנתו של אבינו עד יום מותה. על הסכם חלוקת העזבון נרשמה הערה בטאבו (על כל הבעלים). לפני כחודש נפטרה האלמנה ואנחנו מעוניינים למכור את הדירה. עוה"ד שטיפלה ברישום הירושה ורישום ההערה על הסכם חלוקת העזבון עזבה לארה"ב, והשאלה שלנו היא האם צריך את חתימת יורשי האלמנה כדי למחוק את ההערה לטובתה, או שניתן למחוק את ההערה רק עם חתימתנו כבעלי הנכס. תודה
צריך הסכמת יורשים
אורנית נווה, עו"ד
06/03/11
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
