פורום נדל"ן

אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים

אברהם 05/04/11

שלום רב,

האם מקובל כי אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים מסתיימת בשלב שבו המציא את כל האישורים הדרושים לשם העברת זכויות הבעלות על שם הקונה או שמא האחריות מסתיימת רק כאשר נרשמות הזכויות על שם הקונה בפועל? תודה.

לעמוד

המלא

העברת זכויות

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/04/11

התשובה בחוזה המכר שלכם. מה נקבע בינכם ?

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירת מגורים -אישור מס רכוש

דניאל ספיר 05/04/11

האם לצורך העברת זכויות בטאבו של דירת מגורים הרשומה כחלק מבית משותף - יש להציג לטאבו אישור מס רכוש? האם יש חובה שיהיה כתוב על אישור מס שבח כי אין צורך באישור ממ"ר?

לעמוד

המלא

אישור מס רכוש

עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/04/11

בד"כ לא דרוש אישור מס רכוש לרישום העברת זכויות בדירה הרשומה כחלק מבית משותף בטאבו.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה מכונס נכסים

אלמקייס ישורון 05/04/11

שלום רב , אני מתעתד לקנות דירה מכונס נכסים שמטופלת ע"י עורך דין מטעם בית המשפט . שאלתי הינה מי מבצע את כל ההליכים המשפטיים כולל רישום הדירה בטאבו ?? האם אני צריך ייצוג של עו"ד ??על מה אני צריך לשים דגש ואם ישנו סיכון כלשהו ??

לעמוד

המלא

רכישה מכונס נכסים

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/04/11

מומלץ עו"ד שילווה אותך ולאחר מכן גם ישלים את הרישום על שימך בכלל יעשה את כל הבידקות. זה שהרכישה מכונס לא אומרת יותר מידי לעניין תקנת השוק ו/או עסקאות נוגדות וכו'.

שיהיה בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכויות בשכירות ארוכת טווח

דורון 05/04/11

שלום
אני שוכר את אותה דירה למעלה מ-20 שנה ללא חוזה למעט בשנה הראשונה שהיה חוזה לשנה ובשנה האחרונה חוזה לשנה, כעת בעל הדירה מעוניין לפנות אותי ושאלתי אילו זכויות יש לי כשוכר לטווח ארוך זה, כשדמי השכירות הכוללים (20 שנה כפול 20K בשנה = 400K) עלו זה מכבר על ערך הדירה,
תודה,
דורון

לעמוד

המלא

פינוי מדירה

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/04/11

פורום דיני חוזים הינו הפורום המתאים לעניין זה, בכל מקרה זכותו של בעל הדירה לפנות אותך במיוחד שאין לך חוזה מחייב בינכם.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שטרי מכר

יואל 05/04/11

מהם בבקשה:
1.שטר מכר
2. שטר חלוקה
3. שטר איחוד
תודה והמשך יום נפלא

לעמוד

המלא

שטרות

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

שטר מכר - תעודה בעלת תוקף משפטי המאשרת ומעידה על העברת זכות, קניין או בעלות של נכס מבעליו לבעלים חדשים. בישראל, שטר מכר הכרחי לצורך רישום נכס בטאבו על שם הבעלים החדשים.
שטר חלוקה – על פי שטר החלוקה, מחלקים בין בעלים חלקה, כלומר חלוקה של השטח המשותף. פיצול וחלוקת הקרקע בין בעליה המשותפים של הקרקע.
שטר איחוד - כאשר מעוניינים בעלי מקרקעין לבצע פעולה של "איחוד מקרקעין" - איחוד מגרשים לפי חוק התכנון והבניה, הדבר נעשה באמצעות בין יתר המסמכים הנדרשים באמצעות שטר איחוד.
בכל מקרה, יש כמובן לצרף מסמכים נוספים וכן יש לקחת בחשבון שעלולים לראות בכך מימוש, כלומר אירוע מס.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבוצת רכישה

ניר 05/04/11

האם החוק מגדיר כמה אנשים יכולים להיות בקבוצת רכישה? באם כן, איזה חוק.

תודה

לעמוד

המלא

קבוצת רכישה - הגדרה

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

בעבר היתה הגדרה של רשות המיסים לגבי עשרה רוכשים. קרי, כל קבוצה הכוללת עשרה רוכשים, שיש בה גורם מארגן המקבל תמורה תוגדר כקבוצת רכישה. כיום אין יותר את ההגדרה ויש לקחת בחשבון כי רשות המיסים תראה בכל עסקה שבה יש מספר רוכשים כקבוצת רכישה גם כאשר אין גורם מארגן.
החבות במע"מ - היעדר החיוב במע"מ בגין רכישת קרקע במסגרת קבוצות רכישה, היה אחד הפרמטרים שיצרו את הפער בעלות בין רכישת דירה מקבלן, שחויבה במע"מ; לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שלא חוייבה במע"מ.

לסיום אינני יכול להיכנס במסגרת זו, לתכנון מס שניתן לבצע וכיצד מאורגנת הקבוצה, אך יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שמייצג קבוצות ומכיר את התיקונים החדשים לחוק.

שיהיה בהצלחה ובזהירות

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חובת גילוי במכירת דירה

יניב 05/04/11

מכרתי דירה בבנין מגורים אשר בסמוך לו עומד להיסלל כביש מהיר (6 נתיבים) לפני כמה שנים הגשנו(תושבי השכונה שגרים בסמוך לכביש) תביעה בגין ביטול סלילת הכביש או ירידת ערך בעקבות הכביש התביעה בגין ביטול סלילת הכביש נדחתה אבל התביעה בגין ירידת ערך התקבלהאת הקונים של הדירה לא ידעתי בנושא הכביש(העו"ד שלי אמר שאין צורך) למרות שזהו דבר ידוע ופורסם עשרות פעמים בעיתונות האם הם יכולים לתבוע אותי בגין ירידת הערך או שלא ידעתי אותם ?למי מגיע הפיצוי שיתקבל בגין ירידת הערך ?תודה רבה

לעמוד

המלא

מצגים והצהרות מוכר במסגרת הסכם מכר

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

על מנת לתת לך חוות דעת בעניין יש כמובן לראות את ההסכם ומהם ההצהרות שלך והמצגים בהסכם.

יש מספר תיקים מסוג זה שהגיעו לבית משפט, במיוחד כאשר מדובר על קבלן שהציג לדוגמה שיש שטח ירוק וכך יהיה גם בעתיד ולאחר מכן בנו מול הבית על השטח הירוק ואז הגיעו תביעות נגד קבלנים. מאחר ובאותו מקרה הקבלן ציין במפורש בהסכם כי כל מצג שהוצג ואיננו נכלל בהסכם לא יחייב את הקבלן.

בדרך כלל יש סעיף בהסכם שהקונה בדק את הממכר ואת סביבתו וזו חובתו כפוף להצהרות המוכר(בהסכם עצמו).

לכן אני ממליץ לך שעו"ד שייצג אותוך ייתן לך מסמך האם לעניות דעתו ההצהרות שלך בהסכם מספיקות ואתה מוגן. לאחר מכן את היכול להחליט לפנות לכל עו"ד אחר ולקבל חוות דעת אוביקטיבית אם הדבר יגרום לך לשקט.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי מפתח

עידו 04/04/11

שלום רב,
כאשר דייר מוגן מחליט למכור את דירתו ומאחר ומבחינה קניינית היא לא שייכת לו מדוע הוא לוקח שליש דמי מפתח?
מהם דמי מפתח?
תודה

לעמוד

המלא

חוק הגנת הדייר - הגדרה ותשלום לצורך פינוי

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

לגבי החלק הראשון של השאלה, לעניין הגדרת דייר מוגן, להלן ההגדרה באופן כללי -
מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם דמי פתח
בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי.
דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
לחלק השני של השאלה ההגדרה והחלוקה אינה קבועה - תשלום דמי המפתח מעניק למעשה לדייר המוגן את הגנת האמורה בחוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-2/3 משוויו השוק של הנכס המדובר) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קנס פיגור בתשלום

ארנון 04/04/11

בחוזה הקניה של הבית ישנו סעיף שבמקרה של הפרה יסודית יחול קנס של 10% מערך הדירה וזה כולל פיגור בתשלום מעבר ל-7 ימים מהתאריך שנקבע. בחוזה שלנו היו שלושה מועדי תשלום: מועד ראשון בחתימת החוזה , מועד שני לאחר 40 יום והמועד השלישי 30 ימים לאחר התשלום השני. שאלתי היא: במידה והמוכר לא סיפק את כל המסמכים הנדרשים ובשל כך נגרם עיכוב בתשלום האם הוא זכאי לתבוע את הקנס או שמא 30 הימים נספרים לו ממועד הגשת הטופס האחרון. הערה: המוכר לא ידע על כל הטפסים שהוא צריך להגיש (הבנק של הקונה דרש כל פעם טופס נוסף). לעזרתכם האדיבה אודה.

לעמוד

המלא

איחור בתשלומים

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

קשה מאוד להשיב על שאלה זו, מבלי לראות את ההסכם המלא. בכל מקרה, אנו נוהגים בדרך כלל שלא לעמוד עם הצד שמנגד על קוצו של יום ולכן נותרים גרייס של מספר ימים לתיקון כל הפרה והפרה. לא נהוג לחייב ישר בריביות, אף על פי שיש לקוחות שאכן עומדים על כך. במקרה המדובר, מאחר ולא מדובר על דבר שהיה תלוי בקונה והיה תלוי בבנק נשאלת השאלה האם מדובר על עסקת שרשרת שגרמה למוכר נזק כספי ודורשים ממנו תשלום כלשהו. לכן יש להכיר את המקרה על מנת לתת תשובה לרבות מועדים לתיקון וכו'.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקן לחוק המכר

רוברטו 04/04/11

שלום רב..
רכשתי דירה לפני שנה וחצי מקבלן,את הדירה הייתי אמור לקבל בינואר 2011, בינתיים עדיין לא קבלתי את הדירה
האם התיקון לחוק המכר חל עליי? איך מחשבים את הפיצוי במקרה שכן?
בחוזה כתוב שאני זכאי ל 1500 ש'ח פיצוי לכל חודש,האם אני זכאי ליותר?
תודה

לעמוד

המלא

חוק מכר דירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

מאחר ומדובר על חוזה קבלן ולא על חוזה יד שנייה, מומלף לפנות לעו"ד שייצג אותך או לעו"ד הבקי בתחום שיתן חוות דעת על בסיס ההסכם.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה על זכאות להטבות במשכנתא

שגית 04/04/11

רציתי לדעת אם יש הטבות במשכנתא למשפחות חד הוריות? תודה

לעמוד

המלא

זכאות להטבות במשכנתא !!!

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

הסיוע במשכנתא למיטב ידיעתי הינו, רק למשפחות חד הוריות שאין בבעלותן דירה או חלק מדירה, או שהיתה בבעלותן דירה אך היא הועברה ללא תמורה בהסכם הגירושים. מאחר שאינני יודע בהתאם לשאלה האם נשארה בבעלותך דירה אינך זכאית לסיוע. מעבר לכך, אין באפשרותך לשנות את תנאי המשכנתא אם זו נקודה למחשבה בעניין.

מקווה שהתשובה מספקת שיהיה בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ראיתי שאלה דומה בקבוצת תמיכה ברשת החברתית פייסבוק

דודי 06/04/11

יש קבוצה נחמדה שיש שם בנקאי שעוזר בשאלות לגבי משכנתא, ראיתי שאלה דומה שקיבלה מענה, את יכולה לנסות לשאול אותו שוב

אי תשלום חובות של דייר שעזב

אמיר 04/04/11

שלום,
ברשותי דירה שאני משכיר. אני מקפיד כי כל דייר הנכנס לדירה יעביר את החשבונות על שמו. לאחרונה היה אצלי דייר תושב חוץ שעזב את הארץ ולא שילם את חשבון המים והארנונה. שאלתי היא : האם ברגע שארצה למכור את הדירה תהיה לי בעיה באם התשלום של אותו דייר שהחשבונות היו על שמו, לא שולמו ? (ברגע העברת בעלות, ירצו מסמך מהעריה על חוסר חובות). ישנם האומרים כי החשבונות על שמו ולא על הנכס ולכן לא תהייה לי בעיה בעתיד, והבעיה היא על אותו דייר שכבר הספיק לעזוב את הארץ. מה נכון ???

לעמוד

המלא

שכירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

מומלץ לפנות לפורום חוזים באתר המטפל בסוג זה של שאלות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עיון בתיק מקרקעין

אבי6 04/04/11

אני מעוניין לעיין בתיק מקרקעין המצוי בלשכת מקרקעין בנצרת ולראות מסמכים מסוימים. אני לא צד בתיק. האם ניתן לעשות ללא יפוי כוח וזאת תמורת תשלום אגרה או שאני צריך יפוי כוח מהצדדים?

לעמוד

המלא

לשכת רישום המקרקעין - זכות עיון במרשם

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

כיום ניתן לקבל דיסק בלשכת רישום המקרקעין אשר הקיף למעלה מ-120,000 תיקי בתים משותפים מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת ועד היום, החל לאחרונה להינתן בלשכות רישום המקרקעין בכל לשכות הרישום בארץ שירות חדש של עיון מקוון בתיקי בתים משותפים.
לרשמת יש סמכות לאפשר לך זכות עיון ולהזמין את התיק ללא יפוי כח, אך הייתי בכל זאת מבקש יפוי כח מהצד השני לצורך הזמנת תיק.
הפנקסים בטאבו מתנהלים לפי אזורים וכל אדם רשאי לעיין במאגר ולקבל מהטאבו, כמובן תמורת אגרה - האמור הינו לצורך בדיקה של כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד).

אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הנחה לנכי איבה

ליפז 04/04/11

האם יש הנחה כלשהי לנכה פעולות איבה בעת מתן תשלומים לטאבו?

לעמוד

המלא

בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל ‎40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.

שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .

נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור ‎0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.

כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס ‎2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.

אני מקווה שזו היתה מטרת השאלה לגבי הטאבו, אילו ההנחות בהתאם לחוק.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החלפת מחסן

אורי 04/04/11

שלום,
ברצוני להחליף מחסן בעל גודל זהה עם שכן בניגוד להודעה קודמת שפורסמה בנושא הדירות ישנות ורשומות בטאבו. האם נידרש לשלם מס? כיצד ניתן לחשב את גובה המס?

לעמוד

המלא

החלפה של מחסן

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

אם ובמידה ומדובר על החלפה רגילה מדובר על עסקה לכל דבר ועניין. יש לקבל יעוץ במיוחד במידה וטרם נרשמו המחסנים בטאבו. אם נרשם הבניין בטאבו כבית משותף, אז כבר מדובר על עסקה במקרקעין .
יש לבדוק גם האם המחסן רשום יחד וכחלק מהדירה !!

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עזרה דחופה

אנונימי 04/04/11

אני משכירה מזה 8 שנים דירה שהיא במקור 2 חדרים עם מרפסת ולאחר שיפוץ קל הפכו אותה ל3 חדרים, שמתוכם 4 שנים אחרונות יש לי בעל דירה חדש אני נשואה עם 3 ילדים (9,8,ו10 חודשים) בכל השנים הייתי על אותו גובה השכירות, ובסוף דצמבר כשנגמר החוזה בעל הדירה הודיע לי שהוא מעלה בכמעט 50%, אז ביקשתי ממנו שיסדר לי מס דברים בבית ואז זה יהיה מקובל עלי והוא הסכים. כל השנים גרנו בלי סורגים ואנחנו גרים בק"ק (עברנו 3 פריצות במהלך התקופה), ובחדר השינה יש רק תריסים ללא חלונות וכל החורף החדר מוצף במי גשם שחודר. אז בקשנו שיסדר ואז נחדש את החוזה ונשלם לפי הגובה החדש, הוא סידר רק את הסורגים וגם זה כי הוא מצא סורגים ישנים של השכן, ואת כל השאר לא סידר (ומה שכן הוא גם לא בא לקחת את הכסף של שלושה החודשם שעברו, ופתאום עכשיו הוא מתקשר ורוצה את כל הסכום למרות שלא עשה את החלונות (ומסיבה זו אני ישנה עם התינוק בסלון בגלל הקור) ועוד דברים קטנים שהיה צריך לעשות, אז בעלי אמר לו שזה לא מקובל ולא בסדר, שהוא סיכם שיסיים את הדברים ואז נשלם במחיר הגבוה. אז הוא ענה לו שזה לא מקובל, ושהוא נותן לנו 30 יום לפנות את הבית. (סתמנו את הפה כל השנים לגבי כל התיקונים בגלל הסכום ששילמנו) אני לא יודעת מה לעשות אני חייבת עזרה דחוף,

לעמוד

המלא

הפניה לפורום חוזים באתר

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

הפורום המתאים הינו פורום חוזים באתר

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם לעיבוד קרקע חקלאית

דרור 04/04/11

האם לצורך הסכם לעיבוד קרקע יש צורך בהסכמת המינהל?

לעמוד

המלא

האם לצורך הסכם לעיבוד קרקע יש צורך בהסכמת המינהל?

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

יש קודם לבדוק האם חוזה החכירה בתוקף ומה נקבע בחוזה החכירה. יש מספר סוגים של חוזה חכירה. לאחר בדיקה של האמור מומלץ לקבל על סמך זאת בלבד חוות דעת.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול מגרש

דרור 04/04/11

בהתאם להסכם פיתוח עם המינהל נבנה בית בודד על מחצית מהמגרש שבעקבותיו נחתם חוזה חכירה. חוזה החכירה פקע לפנימס' שנים. האם ניתן לבקש פיצול של המגרש כך שאת יתרת המגרש ניתן יהיה למכור ואו להעביר לאחד מילדיי לצורך בנייה?

לעמוד

המלא

העברה ופיצול מגרש

עו"ד אברהם ללום מנהל 05/04/11

על מנת לרשום את המגרש על שם אחד מהילדים ידרשו חוזה חכירה חדש, ללא קשר לכך אני ממליץ לך לחאור המורכבות של העניין לקבל יעוץ מעו"ד העוסק במקרקעין ומתמחה במגזר החקלאי.
בכל זאת, מאחר ופרסמתי בעבר מאמר בנושא אעביר לך חלק קטן ממנו -

ב- 14/2/99 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 62. בהוראה נקבעו הכללים לפיצול נחלה.

הוראות אלו מהוות מהפכה ושנוי מהתפישה שהיתה מקובלת במשך שנים רבות של שלמות הנחלה והעיקרון של אי פיצול הנחלה.

להוראת האגף קדמה הצעת הממשלה שפורסמה באינטרנט ועסקה באפשרות של פיצול הנחלה למספר יחידות דיור.

עפ"י ההצעה להחלטת ממשלה בעניין "מדיניות החכרת קרקע חקלאית" שפורסמה באתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל ביום 25/3/99 ניתן יהיה להעביר את זכויות החכירה בכל אחד ממבני המגורים הקיימים בנחלה (למעט ביחידת המגורים הצמודה לנחלה) בתשלום דמי הסכמה בשיעור 1/3 מערך הקרקע שיחשבו להיוון מלא של זכויות החכירה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון לחוק מכר דירות

פבל 04/04/11

שלום,
לפני מספר ימים עבר בקריאה שניה ושלישית תיקון מס' 5 לחוק מכר דירות. לא מצאתי בשום מקום ממתי הוא חל.
אנחנו נמצאים באמצע תהליך בניה. האם התיקון בחוק חל עלינו?
תודה מראש

לעמוד

המלא

תחולה

דינה 04/04/11

בתיקון מס' 5 נקבע לעניין התחולה שלו, כדלקמן :

"חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011 (בסעיף קטן זה - תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."

תביעה בפני המפקחת על המקרקעין

אני 04/04/11

שלום
הגשתי תביעה בפני המפקח על המקרקעין בגין סכסוך שכנים ונקבע כבר מועד דיון(23/5/11).
עד לקבלת התביעה אצלם, עברתי גיהינום !!!
כל פנייה ששלחתי, שאלה, בקשה, נענתה באיחור נוראי וכמובן ב: "לא ניתן" הרגיל שלהם.
פניתי לפניות הציבור של המשרד בבקשה שיתערבו לעזור לי(בבקשות כמו פטור/הנחה באגרה, בקשה לא לשלוח מסמכים מסוימים לנתבעים וכו´..).
כל זה יצר מן הסתם אנטגוניזם חזק נגדי מצד המפקח(כבר בהחלטה ראשונה ללא דיון הוא פסל כל בקשה שלי ולמרות שביקשתי שלח העתקים מפירוט מצבי הכלכלי והרפואי לנתבעים) ואינני חושבת שדיון בפניו יהיה "נקי כפיים".
שאלתי: האם ניתן לבקש להתדיין בפני מישהו אחר?
אם כן אשמח לדעת בפני מי ואיך עושים זאת.
תודה

לעמוד

המלא

פסילת מפקח מלשבת בדין

דינה 04/04/11

עשית את כל הטעויות האפשריות, כי אינך מודעת לכללי הדיון המשפטי.
על פי הנתונים שמסרת אין עילה לפסול את המפקח מלדון בתיק שלך.
מה שנשאר לך לעשות כדי לנסות ולהציל את התביעה שלך זה לשכור עורך דין שייצג אותך באותו הליך משפטי.
ויתכן, שההתרשמות שלך מהמפקח אינה נכונה, והפסיקה שלו תהיה בסופו של דבר לגופו של עניין ולא על פי ההתרשמות הסובייקטיבית שלך, אבל זה הימור שאת צריכה להחליט אם את לוקחת.

שינוי בדמי שכירות 10 ימים לפני חידוש החוזה

אלכס 03/04/11

אני שוכר כבר 11 שנה אותה הדירה. כל
שנה מחדשים את החוזה כאשר חודשיים (מוגדר בחוזה) לפני החידוש מקבל עידכון
מבעל הבית האם מחדשים והאם יש שינוי בתנאים (ביקר דמי שכירות). השנה לא
קיבלתי עידכון כזה. ב1.04.2011 (11 יום לפני תום החוזה הנוכחי) קיבלתי
טלפון מבעלת הדירה אם דרישה להעלאת דמי השכירות מ3800 ל4300 ש"ח. שאלתי למה
לא עדכנו אותי חודשיים מראש כמו שעד עכשיו - קיבלתי תשובה שהיא לא צריכה
לעדכן אותי, אני זה שצריך לשאל. כמו כן היא דורשת תשובה תוך מס ימים ואם
התשובתי היא שלילית מבקשת ממני לפנות את הדירה ב12.04.2011.

שאלות:
1. האם יש לה זכות לדרוש בהתרעה כל-כך קצרה עליה בדמי השכירות?
2. האם ההתרעה של חודשים מראש לגבי שינוים בחוזה, שלא קיבלתי, מזכה אותי עם
תוספת של חודשים במחיר הישן?
3. האם לבעלת הדירה יש זכות לפנות אותי בכוח?
4. האם יש לה זכות לסרב לתת לי עותק של החוזה ראשון שחתמנו לפני 11 שנה עם
כל התנאים? כנרא איבדתי את העותק שקיבלתי אז ובידי יש רק כמה תוספות לחוזה
(על חידוש החוזה, תקופה ומחיר)

חשוב לי לציין שאין לי שום כוונה לפגוע בזכויות של בעלת הדירה - רק רוצה
שיהיה לי מספיק זמן על מנת למצוא לי דירה חדשה

לעמוד

המלא

דמי שכירות

עו"ד שזר תומר 03/04/11

לכאורה יש כאן חוסר תו"ל של הבעלים, הייתי ממליץ להוציא לה מכתב על מנת לתעד את העניינים לפני שהדברים יתחילו להסתבך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הדבקת שלט קטן עם ה"טייטל" עו"ד על תיבת הדואר בבית

שלום, עו"ד 03/04/11

בוקר טוב, ברצוני לדעת האם ועד הבית יכול להגביל אותי מלהדביק שלט קטן עם שמי ועל היותי עו"ד על תיבת הדואר הפרטית שלי? למי עלי לפנות?הם טוענים כי אלה הם חוקי הבניין ושאסור להדביק דבר על תיבות הדואר.הדבר לא מקובל עלי. אציין כי הבניין לא רשום באגודה לתרבות הדיור. אודה לתשובה מהירה.

לעמוד

המלא

הדבקת שלט

דינה 03/04/11

"חוקיי הבניין" נקבעים בשתי צורות, הראשונה בתקנון המוסכם של הבניין (אם קיים), והשניה על פי הנוהג והחלטות אסיפת הדיירים לגבי איסור פגיעה בחזות החיצונית התקינה והאחידה של הרכוש המשותף, בהיותן של תיבות הדואר בשטח הרכוש המשותף, אף אם התיבה עצמה היא בבעלותך, וזאת על פי סעיף 2(א) לתקנון המצוי של הבתים המשותפים שקובע לעניין זה:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
אם יורשה לעורך דין להדביק שילוט חריג ומיוחד על תיבת הדואר שלו, ידביקו גם אחרים שילוט כלבבם, ובכך תיגרם פגיעה לרכוש המשותף.

מיסים

דנה 02/04/11

ברצוני לדעת כמה מס רכישה ומס שבח עליי לשלם? ואם יש עוד מיסים שעליי לשלם שאני קונה דירה חדשה?

נתונים: לא מכרתי דירה ב 6 שנים אחרונות, יש ברשותי דירה שרכשתי לפני כשנה ועוד דירה שאני גרה בה כמעט 6 שנים.איזה מיסים עליי לשלם כשאני מוכרת דירה? וקונה דירה במיליון תשע מאות אלף חדשה מקבלן.
כמה אחוזים יש לשלם לעו"ד בקניית דירה חדשה?
תודה
תודה

לעמוד

המלא

רכישת דירה מקבלן, פטור ממס רכישה?

עו"ד שזר תומר 02/04/11

שאת מוכרת את הדירה שלך כרגע את לא צריכה לשלם מס שבח, כי לא מכרת דירה בשש שנים האחרונות.
לגבי מס רכישה, כיוון שיש לך כבר שתי דירות, אז הדירה הבאה שהיא השלישית שלך את אמורה לשלם את מדרגת המס של דירה שניה ומעלה, קרי 6% מסכום העסקה שלך.
לגבי שכ"ט עו"ד לקבלן - עד 2 אחוז +מע"מ (כמובן שאת יכולה להתמקח על מחיר זה עם הקבלן).
שימי לב - עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך למרות שאת משלמת לו... ההפיכך הוא הנכון הוא דואג רק לאינטרס של הקבלן, ואת משלם על הרישום של הבית.
המלצתי - תשכרי עו"ד מטעמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה

ד' 02/04/11

שלום,

רציתי לשאול האם יש הבדל במס רכישה בין רכישת דירת מגורים לרכישת משרד.

תודה.

לעמוד

המלא

מס רכישה בגין רכישת משרד

עו"ד שזר תומר 02/04/11

מס רכישה עבור דירה שאיננה משמשת למגורים – קניית דירה שלא למגורים אלא, לדוגמה לצורך הקמת קליניקה או משרד, מחויבת בתשלום מס רכישה בגובה של חמישה אחוזים משווי העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יונים מדירה בבניין סמוך שפולשות לדירה שלנו

הילה 01/04/11

שלום רב קניתי דירה לפני שנה והיום קיבלנו מפתח לראשונה התברר לי כי ישנה דירה בבניין ממולנו אשר נישרפה החלונות ניבזזו ומאז (6 שנים ) משמשת מגורים להמון יונים היונים הללו מתבוססות בצואה ושאר מיני מחלות ועפות לחלוננו מידי יום .
העיריה לדברי השכנים ,מישרד התברואה ווטרינר העיר כולם מנפנפים אותם ולא נעשה דבר לציין כי הדבר נימשך 6 שנים כל שברצוני הוא שיאטמו את חלונות הדירה עם בלוקים הם מסרבים כי הם לא יכולים להיכנס לדירה פרטית ,כעת אין אנו יודעים מי בעל הבית מה אפשר לעשות לא יתכן ונגור ליד מחדל תברואתי שכזה וגם הריח נוראי וימות הקיץ החמים קרבים ובאים בבקשה אשמח למענה מה אפשר לעשות מבחינה משפטית ???

לעמוד

המלא

בעיית יונים

אורנה 02/04/11

הילה שלום,
כפיתרון חלקי לבעייתך אני מציעה שתתקיני דוקרנים בחלונות הפונים לכיוון הבניין הבעייתי. כמובן שבמקביל עלייך לקבל יעוץ משפטי.
בהצלחה !!!

מנהלי פורום נדל"ן

אחריות המוכר בהסכם מכר דירת מגורים

העברת זכויות

דירת מגורים -אישור מס רכוש

אישור מס רכוש

קניית דירה מכונס נכסים

רכישה מכונס נכסים

זכויות בשכירות ארוכת טווח

פינוי מדירה

שטרי מכר

שטרות

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה - הגדרה

חובת גילוי במכירת דירה

מצגים והצהרות מוכר במסגרת הסכם מכר

דמי מפתח

חוק הגנת הדייר - הגדרה ותשלום לצורך פינוי

קנס פיגור בתשלום

איחור בתשלומים

תיקן לחוק המכר

חוק מכר דירות

שאלה על זכאות להטבות במשכנתא

זכאות להטבות במשכנתא !!!

ראיתי שאלה דומה בקבוצת תמיכה ברשת החברתית פייסבוק

אי תשלום חובות של דייר שעזב

שכירות

עיון בתיק מקרקעין

לשכת רישום המקרקעין - זכות עיון במרשם

הנחה לנכי איבה

בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה

החלפת מחסן

החלפה של מחסן

עזרה דחופה

הפניה לפורום חוזים באתר

הסכם לעיבוד קרקע חקלאית

האם לצורך הסכם לעיבוד קרקע יש צורך בהסכמת המינהל?

פיצול מגרש

העברה ופיצול מגרש

תיקון לחוק מכר דירות

תחולה

תביעה בפני המפקחת על המקרקעין

פסילת מפקח מלשבת בדין

שינוי בדמי שכירות 10 ימים לפני חידוש החוזה

דמי שכירות

הדבקת שלט קטן עם ה"טייטל" עו"ד על תיבת הדואר בבית

הדבקת שלט

מיסים

רכישת דירה מקבלן, פטור ממס רכישה?

מס רכישה

מס רכישה בגין רכישת משרד

יונים מדירה בבניין סמוך שפולשות לדירה שלנו

בעיית יונים