פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פטור ממס שבח
עידו
28/04/11
שלום
דירה שהתקבלה כמתנה לפני שנתיים, האם אפשר למכור אותה כיום עם פטור ממס שבח? (עפ"י הוראת השעה החדשה)
דירה שהתקבלה כמתנה לפני שנתיים, האם אפשר למכור אותה כיום עם פטור ממס שבח? (עפ"י הוראת השעה החדשה)
פטור ממס שבח - הוראות השעה
עו"ד שזר תומר
30/04/11
ברמת העקרון כן.
צריך לראות שזה מתאים ליתר התנאים בהוראות השעה (סכום הנכס וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לראות שזה מתאים ליתר התנאים בהוראות השעה (סכום הנכס וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מס רכישה לתושב חוזר
דרור
28/04/11
שלום רב,האם יש הקלות במס רכישה לתושב חוזר (שהוכר כתושב חוזר על פי משרד הקליטה) לרכישת דירת מגורים יחידה?תודה רבה,דרור
פטור ממס רכישה - תושב חוזר / תושב חוץ
עו"ד שזר תומר
30/04/11
שאלה מאוד מורכבת ותלויה בהמון גורמים, אני ממליץ לך לפנות ליעוץ עם עו"ד.
הנה כמה טיפים:
סעיף 14(א) - הענקת פטור ממס להכנסה אשר הופקה או נצמחה בחו"ל לתקופה של 10 שנים
סעיף 14(א) לפקודה קובע, כי יחיד אשר הוכר "כתושב חוזר ותיק" יהיה פטור ממס בגין מלוא הכנסותיו מכלל המקורות המנויים בסעיף 2, 2א, 3 לפקודה אשר הופקו או נצמחו מחוץ לישראל או הכנסות אשר מקורן בנכסים מחוץ לישראל, וזאת למשך 10 שנים מיום הגדרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ממנו מופקות או נצמחות ההכנסות ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
לכלל זה קיים סייג, הקובע כי הכנסה אשר הופקה בחו"ל מנכס אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד כי מקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
סעיף 97(ב)(1) - פטור ממס על רווח הון ממכירת נכס
יחיד אשר הוכר כתושב חוזר ותיק ייהנה מפטור ממס על רווח הון ממכירת נכס מחוץ לישראל אם מכרו תוך 10 שנים מיום הכרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
גם לכלל זה קיים הסייג, הקובע כי הכנסה שהופקה ממכירת נכס בחו"ל אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד שמקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
פטור חלקי למכירה לאחר תקופת הפטור - כאשר נמכר נכס כאמור לעיל לאחר חלוף תקופה הארוכה בעשר שנים מהיום בו הפך היחיד לתושב ישראל, תינתן הקלה חלקית המחושבת על פי יחס תקופות: חלק רווח ההון הריאלי לתקופה שמיום הרכישה עד תום תקופת הפטור יהיה פטור ממס, ויתרת רווח ההון יהיה חייב במס בשיעור הקבוע בסעיף 91(ב) לפקודה.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הנה כמה טיפים:
סעיף 14(א) - הענקת פטור ממס להכנסה אשר הופקה או נצמחה בחו"ל לתקופה של 10 שנים
סעיף 14(א) לפקודה קובע, כי יחיד אשר הוכר "כתושב חוזר ותיק" יהיה פטור ממס בגין מלוא הכנסותיו מכלל המקורות המנויים בסעיף 2, 2א, 3 לפקודה אשר הופקו או נצמחו מחוץ לישראל או הכנסות אשר מקורן בנכסים מחוץ לישראל, וזאת למשך 10 שנים מיום הגדרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ממנו מופקות או נצמחות ההכנסות ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
לכלל זה קיים סייג, הקובע כי הכנסה אשר הופקה בחו"ל מנכס אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד כי מקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
סעיף 97(ב)(1) - פטור ממס על רווח הון ממכירת נכס
יחיד אשר הוכר כתושב חוזר ותיק ייהנה מפטור ממס על רווח הון ממכירת נכס מחוץ לישראל אם מכרו תוך 10 שנים מיום הכרתו כתושב חוזר ותיק.
כמו כן, נקבע, כי בניגוד לעבר, הפטור יינתן ללא תלות במועד רכישת הנכס ע"י היחיד (לפני השיבה לישראל או אחריה).
גם לכלל זה קיים הסייג, הקובע כי הכנסה שהופקה ממכירת נכס בחו"ל אשר הגיע לידי היחיד בפטור בהתאם לסעיף 97(א)(5) לפקודה (פטור בהעברת נכס במתנה לקרוב וכן מתנה ליחיד אחר אם שוכנע פקיד השומה כי המתנה ניתנה בתום לב ובלבד שמקבל המתנה אינו תושב חוץ) לא תהנה מהטבת המס כאמור לעיל.
פטור חלקי למכירה לאחר תקופת הפטור - כאשר נמכר נכס כאמור לעיל לאחר חלוף תקופה הארוכה בעשר שנים מהיום בו הפך היחיד לתושב ישראל, תינתן הקלה חלקית המחושבת על פי יחס תקופות: חלק רווח ההון הריאלי לתקופה שמיום הרכישה עד תום תקופת הפטור יהיה פטור ממס, ויתרת רווח ההון יהיה חייב במס בשיעור הקבוע בסעיף 91(ב) לפקודה.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קרקע לבנייה והמנהל
כרמית
27/04/11
רכשתי קרקע לבנייה כמובן בליווי עו"ד. בשלב זה אני בהגשת תוכניות למנהל מקרקעי ישראל, כנראה שישנה בעייה של שינוי ניצול, דבר שלא הוזכר בזמן החתימה על החוזה. השאלה היא האם מחובתו של העו"ד לבדוק את התיק מול המנהל לפני המכירה או שאנו קונים חתול בשק??
"יזהר הקונה" - של מי האחריות בבדיקת הנכס - המוכר או הקונה?
עו"ד שזר תומר
30/04/11
ברמת העקרון הכלל בפסיקה הינו "יזהר הקונה", קרי, על הקונה (ועו"ד) לבדוק את הנכס לפני הרכישה.
אבל - צריך לבדוק מה קורה בעסקה הספציפית הזאת, כלומר כיצד הדברים נוסחו וכיצד הדברים נחתמו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל - צריך לבדוק מה קורה בעסקה הספציפית הזאת, כלומר כיצד הדברים נוסחו וכיצד הדברים נחתמו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
עסקת נטו
לוי ח
27/04/11
אנו עומדים למכור נכס בעקת נטו בה המוכר לקח על עצמו תשלום כל המיסים וההיטלים. מהם הסיכונים של המוכר בעסקה כזו?
מיסים חלים על המוכר או הקונה?
עו"ד שזר תומר
30/04/11
לא כל כך הבנתי את השאלה, באם הכוונה היא מה הסיכונים של המוכר, בעסקה שכל המיסים חלים עליו, הרי שתשלום מס רכישה חל על הקונה ולא על המוכר...
אז צריך לבדוק לפני כן מה העלות של זה, כמו כן - אפשר לבדוק במועצה אודות חובות של היטל השבחה שבמילא חל על המוכר..
יש עוד דברים, מומלץ לשוחח עם עו"ד לפני עסקת שכזו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אז צריך לבדוק לפני כן מה העלות של זה, כמו כן - אפשר לבדוק במועצה אודות חובות של היטל השבחה שבמילא חל על המוכר..
יש עוד דברים, מומלץ לשוחח עם עו"ד לפני עסקת שכזו.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קריאת לוחות זכויות
עפרה
27/04/11
שלום רב,קיבלתי הודעה בשם "הודעה על קריאת לוחות זכויות", מאת משרד המשפטים, האגף לרישום והסדר מקרקעין.האם תוכלו להסביר לי מה זה? האם זו איזו הפקעה? או תוצאה של הפקעה? הרבה תודה,עפרה
הודעה בדבר רישום לוחות זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
המדובר במקרקעין לא מוסדרים שעברו הליך של הסדר בלשכת רישום המקרעין (רישום גוש וחלקה), וקיבלת הודעה לפי סע' 57 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, ולאחר שזה שהזכויות בנכס הושלמו ונרשמו בלוח הזכויות, ניתנת לך הזכות לעיין בלוח כאמור אצל פקיד ההסדר. סה"כ מהלך מבורך מבחינתך, אך מומלץ לוודא שאין טעויות ברישום, לגבי שטח, שמות וכיו"ב.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הדין לגבי תשובת משיב לבקשה?
יעל חיון
27/04/11
מה הדין לגבי משיב שלא משיב על כל הסעיפים בבקשה? האם הדין הוא כדין הנוהג בכתב הגנה? - האם כל סעיף שהמשיב לא השיב עליו נחשב כסעיף שהוא מודה בו? ואם כן איפה זה כתוב. שאלה נוספת -
בדיון בבקשה, המבקש טוען ראשון, אחריו המשיב, האם המבקש זכאי להשיב לתשובת המשיב ותשובתו אמורה להיכתב בפרוטוקול?
בדיון בבקשה, המבקש טוען ראשון, אחריו המשיב, האם המבקש זכאי להשיב לתשובת המשיב ותשובתו אמורה להיכתב בפרוטוקול?
נא להפנות את השאלה לפורום בתי משפט שבאתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צנרת חלודה
re_ili
27/04/11
שלום רב ,שאלתי היא, אני שוכר(הדייר) דירה ישנה והצנרת בה חלודה והמים שלנו חומים.בעל הבית לא מתכוון לטפל בזה בטענה שזה לא מעניין אותו בעיקר.השאלה אם זה באמת לא בתחום האחריות שלו ואני אמור לשלם על ההחלפה או שהוא מורח אותי?תודה וערב טוב.
תיקון צנרת מים בגירה שכורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
ראשית ,יש לראות מה רשום בהסכם שחתמתם ביניכם, ויש לברר האם זה היה המצב לפני שנכנסתם לנכס. בדר"כ, תיקון מערכות מהותיות, כמו מים, חשמל וכיו"ב, וכל עוד הנזק/התקלה, נגרמו מ"בלאי סביר", הרי שתיקונם הינו באחריות וע"ח בעל הנכס, המשכיר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט חכירה
גלי
27/04/11
לצורך רישום בעלות על הקרקע אנו נדרשים להמציא תשריט חכירה.
מה זה בדיוק תשריט חכירה?
האם ניתן להשתמש באחת מהתכניות שהגשנו לצורך קבלת טופס 4?
למשל התכנית שנקראת "תכנית לאחר ביצוע" ושנעשתה כמובן ע"י מודד מוסמך?
מאיפה משיגים "תשריט חכירה"?
מה זה בדיוק תשריט חכירה?
האם ניתן להשתמש באחת מהתכניות שהגשנו לצורך קבלת טופס 4?
למשל התכנית שנקראת "תכנית לאחר ביצוע" ושנעשתה כמובן ע"י מודד מוסמך?
מאיפה משיגים "תשריט חכירה"?
תשריט לרישום בטאבו של נכס חכור
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
למיטב הבנתי המדובר בנכס שרשום גם במינהל והנכם מבקשים לרושמו כעת גם בטאבו. אם אכן כך, עליכם לפנות למינהל ולבקש העתק מאושר של תשריט הנכס הרלוונטי ואותו להגישו לטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס
אלברטו
27/04/11
שלום לך טלי.
יש לי נכס עם עוד מישהו כל צד השקיע כ50% .הנכס מושכר בכל צד מקבל חלקו .ברצוני לקנות חלק (אחוזים מהנכס) הצד שני מעוניין למכור חלק אחוזים התנאי היחיד שרוצה לקבל אותו שכר .יש איזה דרך איך לחשב המחיר של הנכס.כי אני אמור לשלם מחיר מלא אבל בפועל אקבל פחות על הרווח חודשי. תודה רבה
יש לי נכס עם עוד מישהו כל צד השקיע כ50% .הנכס מושכר בכל צד מקבל חלקו .ברצוני לקנות חלק (אחוזים מהנכס) הצד שני מעוניין למכור חלק אחוזים התנאי היחיד שרוצה לקבל אותו שכר .יש איזה דרך איך לחשב המחיר של הנכס.כי אני אמור לשלם מחיר מלא אבל בפועל אקבל פחות על הרווח חודשי. תודה רבה
שוי תמורה לרכישת חלק מנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
29/04/11
השאלה אינה כ"כ ברורה ובכל מקרה במהותה הינה מסחרית ואינה משפטית. בכל מקרה אתייחס. מחיר הנכס הינו עניין של מו"מ ונגזר בין היתר מן התשואה שהוא אמור להניב, ככל שהחלק שינך רוכש לא אמור להניב תשואה נוספת (שכ"ד של המוכר נשאר אותו דבר), הדבר אמור לקבל ביטוי במחיר. מומלץ גם ליוועץ בשמאי בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירתי עקב נזילה מהגג
קושקה
27/04/11
היה מרזב מעליית גג לגג מעל דירתי וגרם לחדירת מים לתוך דירתי ולנזק רב לת'קרות. ועד הבית סירב להחליפו.
אני החלפתי את המרזב ועשיתי איתום מקומי מסביבו בגג כדי להגן על הדירה שלי.אני דורשת מועד לקזז סכום 1170 ש"ח שהוצאתי לשיפוצים ושיפוץ תיקרות על חשבון הועד. הועד תוען שהיות והיה ביטוח על זיפות בגג ואני נגעתי בגג אז אני לא זקעית לקיזוז ואני צריכה לשלם 7500 ש"ח על חידוש זיפות. האם היה לי מותר לעשות שיפוצים נ"ל מכוון שהועד סירב? אחרת התיקרה היתה נופלת לי על הרוש. האם אוכל לזכות בתביע למפקח על בתים משותפים?
אני החלפתי את המרזב ועשיתי איתום מקומי מסביבו בגג כדי להגן על הדירה שלי.אני דורשת מועד לקזז סכום 1170 ש"ח שהוצאתי לשיפוצים ושיפוץ תיקרות על חשבון הועד. הועד תוען שהיות והיה ביטוח על זיפות בגג ואני נגעתי בגג אז אני לא זקעית לקיזוז ואני צריכה לשלם 7500 ש"ח על חידוש זיפות. האם היה לי מותר לעשות שיפוצים נ"ל מכוון שהועד סירב? אחרת התיקרה היתה נופלת לי על הרוש. האם אוכל לזכות בתביע למפקח על בתים משותפים?
תיקון נזקי רטיבות לגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
באופן עקרוני, אם פנית לועד הבית בעקבות הנזילות והועד סירב לבצע את התיקון, חלה עלייך חובה לפעול להקטין את הנזקים שלך ובמקרה הנדון ייתכן שהדרך הנכונה לעשות זאת היתה לפעול ולהפסיק את המטרד והנזק.
את כל הטענות האלה את תצטרכי להוכיח באמצעות ראיות אם תגישי תביעה למפקח.
קחי בחשבון, שבכל מקרה (בין אם תגישי תביעה ובין אם לא תגישי תביעה) את חשופה לתביעה נגדית מצד הועד בעניין הזיפות המחודש של הגג. ייתכן שאם לא תגישי תביעה הועד לא יתבע סכום זה אולם אם תגישי תביעה הועד כן יתבע את הסכום, כתביעה נגדית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
את כל הטענות האלה את תצטרכי להוכיח באמצעות ראיות אם תגישי תביעה למפקח.
קחי בחשבון, שבכל מקרה (בין אם תגישי תביעה ובין אם לא תגישי תביעה) את חשופה לתביעה נגדית מצד הועד בעניין הזיפות המחודש של הגג. ייתכן שאם לא תגישי תביעה הועד לא יתבע סכום זה אולם אם תגישי תביעה הועד כן יתבע את הסכום, כתביעה נגדית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזרי ארנונה בגין שינוי סיווג סוג נכס
אמיתי גמליאל
27/04/11
שלום רב,
לאחרונה בוצעו
ביישוב שלנו מדידות מטעם המועצה האזורית. תוצאות הבדיקה גילו כי יש לשנות את סיווג
הנכס ממגורים בלבד למגורים וחניה. בעקבות כך נרשמו לנו החזרי ארנונה.
החזרי הארנונה
בוצעו אחרונית מיום המדידה בלבד ולא 7 שנים על פי חוק ההתיישנות.
פנינו בכתב
למועצה וביקשנו החזר 7 שנים על פי חוק ונענינו כי הדבר אינו אפשרי מכיוון שהתשלום
חלוט כלומר תשלום הארנונה חלוטה בתקציב המועצה ולא ניתן להשיבו.
כמו כן השיב
לנו גזבר המועצה בטון מעט מאיים כי אם נגיש תביעה והיא תתגלה כסרק נחוייב בהוצאות.
האמנם ? האם לא
ניתן לתבוע ולקבל 7 שנים אחורנית על פי חוק ?
לתשובתכם אודה
אמיתי גמליאל
לאחרונה בוצעו
ביישוב שלנו מדידות מטעם המועצה האזורית. תוצאות הבדיקה גילו כי יש לשנות את סיווג
הנכס ממגורים בלבד למגורים וחניה. בעקבות כך נרשמו לנו החזרי ארנונה.
החזרי הארנונה
בוצעו אחרונית מיום המדידה בלבד ולא 7 שנים על פי חוק ההתיישנות.
פנינו בכתב
למועצה וביקשנו החזר 7 שנים על פי חוק ונענינו כי הדבר אינו אפשרי מכיוון שהתשלום
חלוט כלומר תשלום הארנונה חלוטה בתקציב המועצה ולא ניתן להשיבו.
כמו כן השיב
לנו גזבר המועצה בטון מעט מאיים כי אם נגיש תביעה והיא תתגלה כסרק נחוייב בהוצאות.
האמנם ? האם לא
ניתן לתבוע ולקבל 7 שנים אחורנית על פי חוק ?
לתשובתכם אודה
אמיתי גמליאל
החזרי ארנונה באופן רטרואקטיבי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
זה נכון שהגשת תביעת סרק מחוייבת בהוצאות על ידי בית המשפט אולם נראה כי יש סיכוי טוב שיש לכם "קייס".
אם מדובר בסכום משמעותי כדאי לפנות לעורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ולקבל ממנו ייעוץ האם כדאי להגיש תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם מדובר בסכום משמעותי כדאי לפנות לעורך דין הבקיא בתחום, להציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים ולקבל ממנו ייעוץ האם כדאי להגיש תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס
אלברטו
27/04/11
שלום רבץ
לפי תשובתך (חופש החוזים מאפשר הכלתלפי החוק) אינני יודע מהחוק אומר .לפי מחשנה שלי אם הצד שני רוצה להמשיך לקבל אותו סכום .מהשכר המחיר של הנכס לא צריך לחשב אותו פחות מהסכום בשוק באם זה כך בכמה אחוזים? תודה רבה מיתיחס לשאלתי מ26-04-11 .או לתת כיוון ששני צדדים יהיו מרוצים.
לפי תשובתך (חופש החוזים מאפשר הכלתלפי החוק) אינני יודע מהחוק אומר .לפי מחשנה שלי אם הצד שני רוצה להמשיך לקבל אותו סכום .מהשכר המחיר של הנכס לא צריך לחשב אותו פחות מהסכום בשוק באם זה כך בכמה אחוזים? תודה רבה מיתיחס לשאלתי מ26-04-11 .או לתת כיוון ששני צדדים יהיו מרוצים.
השאלה שלך לא מובנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה יד 2, מתי נהוג לשלם לעו"ד?
יובל
27/04/11
מתי נהוג לשלם לעו"ד לאחר קניית הדירה, אנחנו נכנסים אלייה רק ב25/1 ויש לנו עוד תשלומים לשלם לפי החוזה, גם העו"ד עשה כמה פאשלות תוך כדי שחייבו אותי להפסיד שעות עבודה ולצאת באמצע היום להתרוצץ בינו לבין הבנק.
האם אפשר לשלם לעו"ד בחודש 8,9 ? יש משהו מקובל או שזה לפי מה שהעו"ד רוצה? והאם אני בכלל אני יכול להתווכח איתו על כך.
האם אפשר לשלם לעו"ד בחודש 8,9 ? יש משהו מקובל או שזה לפי מה שהעו"ד רוצה? והאם אני בכלל אני יכול להתווכח איתו על כך.
מתי נהוג לשלם לעורך דין עבור ייצוג ברכישת דירה יד שנייה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
נהוג לשלם במועד החתימה על הסכם המכר.
אם מועד התשלום לא סוכם מראש ניתן להתמקח על מועד התשלום.
קח בחשבון שאתה זקוק לשירותיו של עורך הדין הזה על מנת שייצג אותך בהמשך העסקה ועד לרישום זכויותייך בטאבו, ויחס גורר יחס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם מועד התשלום לא סוכם מראש ניתן להתמקח על מועד התשלום.
קח בחשבון שאתה זקוק לשירותיו של עורך הדין הזה על מנת שייצג אותך בהמשך העסקה ועד לרישום זכויותייך בטאבו, ויחס גורר יחס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכון נכס מול עיקול נכס
אבי
27/04/11
העברתי סכום כסף לאדם מסויים וכנגד זאת משכן ברשם המשכונות נכס ( כאשר הבנק היה רשום מקודם ) האדם נקלע לקשיים , ע"כ החליט חמכור את הנכס בכדי לשלם את חובותיו . מסרתי לידיו מכתב כוונות בכדי שימסרהו בבוא העת לקונה הנכס , בו הצהרתי שאסיר את המשכון בתמורה להעברת סכום החוב .בשלב מסויים הוטל עיקול על אותו נכס ע"י צד שלישי והעניין הסתבך . שאלתי : מה עלי לעשות כנושה ( למיטב ידיעתי אני נקרא מובטח?!) ? ובעצם מי קודם למי אני הממשכן או הצד השלישי המעקל ? תודה על תגובתכם .
משכון נכס מול עיקול נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
באופן עקרוני ביחס לנכס שרשום בטאבו צריך לרשום משכנתא בטאבו ואין די במשכון ברשם המשכונות.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ, לאחר שתציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים לעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ, לאחר שתציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים לעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת התחיבות למכירת דירה ע"י מנהל עיזבון
מרינה מאירפלד
27/04/11
אשמח לשמוע את דעתכם באם יש לנו בסיס לתביעה של מנהל העיזבון בגין הפרת התחיבות שניתנה למכירת נכס מעיזבון .בנובמבר 2010 לאחר משא ומתן והסכמות לגבי מחיר המכירה מסרנו למנהל העיזבון צק בנקאי על סך 5 % מערך הנכס, וקיבלנו מכתב שזה צילומו:לאחר שנימסר הצק וביקרנו בדירה התברר כי יש בעיות רבות הקשורות לנכס, שהמשמעותית מבניהם היא טענות רטיבות של השכנה מהקומה מתחת, רטיבות שבאה מהנכס וחודרת לדירתה, בעיה שמנהל העיזבון היה מודע לה אך לא ידע אותנו לגביה.אנו פנינו אליו באמצאות עורך הדין שרצינו שייצג אותנו בקניה, וביקשנו את התחיבותו לתיקון הבעיה, או לחלופין לקיזוז עלות האיטום מסכום המכירה.בעקבות פניה זו הוא משך אותנו מספר חודשים כאשר בסופם התברר כי למרות התחיבותו למכור לנו את הדירה מכר אותה לאדם אחר ופשוט שלח לנו את הצק חזרה בדאר.למיותר מלציין כי נגרמו לנו נזקים וכי לא קנינו נכס אחר שבינתיים נמכר. וגם כי אנו עומדים על זכותנו לקנות את הנכס במחיר שהוצא פחות עלות תיקוני הרטיבות.לא נראה לנו כי יש למנהל העזבון את הזכות החוקית להתנאר מהסכם המכירה עמנו, האם מישהו מכיר את הנושא ויכול להפנות אותנו לעורך דין מתמחה בתכום.מדובר על נכס בחיפהתודהמרינה מאירפלד
תביעה נגד מנהל עיזבון בעקבות הפרת התחייבותו למכור נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
לפי מעט העובדות שמסרת נראה כי יש בסיס לתביעה נגד מנהל העיזבון. יחד עם זאת, לא מדובר בתביעה קלה, וייתכן שבנסיבות העניין יש למנהל העיזבון טענות הגנה טובות (שאת לא מודעת אליהן או לא מייחסת להן חשיבות).
פנו לעורך דין הבקיא בתחום והציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים, על מנת לקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנו לעורך דין הבקיא בתחום והציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים, על מנת לקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בנייה
אלי
26/04/11
האם ניתן לקבל היתר בנייה לבית פרטי היושב על חלקה אחת עם בית נוסף בו קיימות חריגות בנייה? כלומר, שני הבתים נחשבים לכאורה לבית משותף אחד אך קיימות חריגות בנייה רק באחד מהם. תודה רבה מראש...
חריגות בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/04/11
אם מדובר על שתי יחידות נפרדות מבחינה תכנונית, קרי כל יחידה נבנתה בנפרד עם היתר נפרד ולא תכנית אחת לבניית שתי היחידות אין כל קשר מבחינת הרשות לחרגיות הבנייה ביחידה השנייה ליחידה ללא החריגות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה
vardina
26/04/11
חברתי רוצה למכור את בית הוריה הנמצא על כביש ראשי. כל בעלי הנכסים קיבלו הודעה על הפקעת חלק מהמגרש לצורך הרחבת הכביש. הם מתארגנים כדי להילחם ברוע הגזירה. לדעתי אין להם סיכוי. על פי הפקודה לא מגיע להם פיצוי, כי ההפקעה לא מגיעה לרבע מהמגרש. האם יש להם סיכוי בבית המשפט לקבלת פיצוי? האם היו פסיקות בנידון?
עקרונית עפ"י החוק עד 40% הפקעה אינה מזכה בפיצוי
משפטנטי
27/04/11
הלשנה על "בניה לא חוקית"
אפרת
26/04/11
נשמות טובות הגרות בשכנות לי התלוננו על "חריגת בניה" בנכס.מדובר ב"מחנה" שבניתי לילדים בגינה. הוא עשוי מענפי עצים הקשורים זה לזה עם חוטים בצורה של איגלו ובגובה של כמטר (לילדים זה מספיק...) כשהם מבקשים אני מכסה להם את זה בשמיכות אבל בד"כ זה רק שלד מענפים קשורים. כאמור מעבר למגוחכות של העניין (גם לדעת הפקח שהגיע) יש לי 2 שאלות:1. האם אני יכולה לדרוש מהעירייה לקבל את פרטי התלונה המלאים לרבות פרטי המתלונן? האם יכולים להסתיר ממני את הזהות? הרי מדובר בשכן מטריד ואני רוצה לדעת מי זה ואולי לתבוע אותו על עגמת הנפש והטרדה.2. הפקח אמר שבד"כ הוא מתעלם מכאלו דברים אבל אם יהיה מתלונן שיתעקש הם יהיו חייבים להוציא לי צו הריסה. האמנם? האין לעירייה שיקול דעת? זה אמנם רק שלד של איגלו אבל הילדים ממש נהנים ממנו ולקח לי יום שלם לבנות להם אותו. האם באמת אין מנוס מהטמטום הזה???אם יש משפטן שיוכל להפנות אותי לסעיפים ספציפיים בתקנות או חוקים רלוונטיים אני ממש אודה לותודה רבהאפרת
חוק התכנון והבנייה - בניית בית עץ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
הבסיס המשפטי העיקרי הינו חוק התכנון והבנייה תשכ"ח 1965, שאליו התווספו עשרות תקנות מחייבות ועוד חיקוקים שהם החלטות מחייבות של בית המשפט העליון
אכן כך תלוי ברשות, יש רשויות שלא פועלות, לצערי הרשויות פועלות בצורה שאינה אחידה ובאופן קצת מקומם.
לאור האמור ולאור אורך התשובה לא ניתן במסגרת זו לענות תשובה מלאה ומקיפה על שאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אכן כך תלוי ברשות, יש רשויות שלא פועלות, לצערי הרשויות פועלות בצורה שאינה אחידה ובאופן קצת מקומם.
לאור האמור ולאור אורך התשובה לא ניתן במסגרת זו לענות תשובה מלאה ומקיפה על שאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכו שיגיע פקח מטעם הרשות
משפטנטי
27/04/11
אם לא הגיע- לא קרה כלום.יגיע פקח- קחו פטיש ופרקו את זה מול העיניים שלו. שירשום בדוח שפירקתם.
תיקון 70 ופטור ממס שבח לפי הוראת שעה
אלי
26/04/11
האם מכירת דירה בפטור ממס שבח לפי הוראת שעה מחייבת תשלום מקדמה לפי תיקון 70 לחוק?
תיקון 70 לחוק מס שבח - מקדמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
במסגרת התיקון לחוק מס שבח יש לשלם מקדמה בהתאם למועד הרכישה. קרי האם המוכר רכש את המקרקעין לפני או אחרי שנת 2001. בכל מקרה ניתן במקרה הצורך לבקש משלטונות המס לשלם שלא על פי התקנות. טרם נבדק ולכן מומלץ לשלם מקדמות בהתאם לאמור בתיקון 70.
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס היסטורי
אורי
26/04/11
אם מדובר בנכס היסטורי (נרכש בשנות ה- 50) - כיצד מחשבים את ההצמדה
לצורך חישוב מרכיבי ההוצאות השונים (מס רכוש, שכ"ט עו"ד וכן הלאה)?
לשם הדוגמא: ההוצאות שהצטברו אגב העסקה, הצטברו כבר מאז שנת 1980 עד
עתה.
נכם
עצמו צמוד ?
מס שבח היסטורי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
במסגרת מכירה עו"ד שייצג אותך יבצע לך דוגמה לחישוב מס שבח כאשר כל הסכומים צמודים ואך יש שנים ספציפיות שבהן יש חישוב שונה. כמו כן אם מדובר על שנת 50 לדוגמה יש חישוב ספציפי לפי התמורה ללא קשר להצמדה.
מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום בטרם המכירה על מנת לצמצם עד כמה שניתן את מס השבח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום בטרם המכירה על מנת לצמצם עד כמה שניתן את מס השבח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח הוצאות
אורי
26/04/11
לצורך חישוב מס שבח, נהוג לקזז הוצאות.
כשמדובר באדם פרטי, שהיו לו הוצאות הכוללות מע"מ, האם יש להוריד
את מרכיב המע"מ לצורך חישוב ההוצאות ?
מס שבח הוצאות
נעם
26/04/11
אם המע"מ בין הוצאות לא נדרש כמע"מ תשומות, אין להוריד את מרכיב המע"מ ויש לדרוש את כל ההוצאה כולל המע"מ
קיזוז מע"מ אצל מוכר פרטי
עו"ד אברהם ללום
26/04/11
כאשר סכום הרכישה כולל מע"מ מבחינת רוכש פרטי, התמורה הינה כוללת מע"מ ולכן גם המס רכישה משולם על כל התמורה כמחיר, כנ"ל לגבי מכירה לעניין המע"מ
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
צו הריסה – צריך עזרה דחוף
ליאור
26/04/11
אני מתגורר באחת מערי השרון קניתי את הבית מקבלן בשנת 1995
לאחרונה קיבלתי צו הריסה מהעירייה
הנדון:תפיסת חזקה בשטח ציבורי
בסיור שנערך על ידינו בשטחים העירוניים הסתבר כי קיימת בנייה לא חוקית בשטח ציבורי פתוח שבבעלות העיריה
פלישה לשטח ציבורי ע"י גדר (ומדרגות הכניסה לבית)
הנכם נדרשים תוך 30 ימים להרוס את הבנייה הלא חוקית בסמוך למגרשכם
במידה ולא תעשו כן תוך המועד הנקוב נאלץ לפתןח בהליכים משפטיים
אני חייב לציין שמדבר על גדר באורך מטר שפולשת לטענת העירייה 40 ס"מ לשטח הציבורי כמו כן גרם המדרגות המוביל על הבית בכדי שנוכל לבצע שינוי זה יש להזיז את בור הביוב הראשי של הבית.
אני קניתי את הבית במצבו הקיים ולא בוצע שום שינוי מהבנייה המקורית ומתן יאשור האיכלוס
השמח לשמוע באילו צעדים עלי לנקות למניעת ההריסה
תודה מראש ליאור
לאחרונה קיבלתי צו הריסה מהעירייה
הנדון:תפיסת חזקה בשטח ציבורי
בסיור שנערך על ידינו בשטחים העירוניים הסתבר כי קיימת בנייה לא חוקית בשטח ציבורי פתוח שבבעלות העיריה
פלישה לשטח ציבורי ע"י גדר (ומדרגות הכניסה לבית)
הנכם נדרשים תוך 30 ימים להרוס את הבנייה הלא חוקית בסמוך למגרשכם
במידה ולא תעשו כן תוך המועד הנקוב נאלץ לפתןח בהליכים משפטיים
אני חייב לציין שמדבר על גדר באורך מטר שפולשת לטענת העירייה 40 ס"מ לשטח הציבורי כמו כן גרם המדרגות המוביל על הבית בכדי שנוכל לבצע שינוי זה יש להזיז את בור הביוב הראשי של הבית.
אני קניתי את הבית במצבו הקיים ולא בוצע שום שינוי מהבנייה המקורית ומתן יאשור האיכלוס
השמח לשמוע באילו צעדים עלי לנקות למניעת ההריסה
תודה מראש ליאור
צו הריסה - תחילת הליך משפטי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
ראשית עליך לפעול מיידית מול הרשות המקומית ולהביא בפניהם את העובדות לרבות מה שעומד לפניך כולל עלויות וכי הינך מתחייב לפעול.
בכל מקרה, תפנה דחוף לעו"ד שמכיר את הנושא שיפעל למענך דחוף.
אברם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, תפנה דחוף לעו"ד שמכיר את הנושא שיפעל למענך דחוף.
אברם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה על משכנתא נוספת
חן
26/04/11
שלום! האם אפשר לרשום בשטר המשכנתא הגבלה על משכנתא נוספת? איך עושים זאת? מה קורה אם בכל זאת נעשתה משכנתא נוספת? מי הראשון בזכות? יש תקנת שוק איכשהו? תודה!!!
משכנתא מדרגה ראשונה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
השאלה לא ברורה ! יש משכנתא מדרגה ראשונה בדרך כלל לבנק. לגבי משכנתא מדרגה שנייה לדוגמה לטובת הבטחת הלוואה, מדובר על מצב אפשרי אך יש להתחשב בכל הנתונים ובסכום ההלוואות.
אם היו יותר פרטים הייתי יכול לנסות לסייע יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם היו יותר פרטים הייתי יכול לנסות לסייע יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"מחיר קניה" בעסקת קומבינציה
אורי
26/04/11
בעל קרקע פרטי התקשר בעסקת קומבינציה עם
קבלן.
בהתאם להסכם, לבעל הקרקע נשארות דירות.
בעל הקרקע מעונין למכור את הדירות.
השאלות הן כאלה:
איך מחשבים את "עלות הקניה" של כל דירה בעסקה לצורך תשלום
מס שבח?
(עלות בניה / עלות בניה + קרקע /
שווי שוק ביום המכירה / דרך אחרת?)
קבלן.
בהתאם להסכם, לבעל הקרקע נשארות דירות.
בעל הקרקע מעונין למכור את הדירות.
השאלות הן כאלה:
איך מחשבים את "עלות הקניה" של כל דירה בעסקה לצורך תשלום
מס שבח?
(עלות בניה / עלות בניה + קרקע /
שווי שוק ביום המכירה / דרך אחרת?)
מחיר קניה בעסקת קומבינציה
נעם
26/04/11
בעיקרון קרקע+עלות בניה. שווה לבדוק את הפטורים שיש היום ממס שבח כולל הוראת השעה. בכל מקרה, הנושא מורכב ומומלץ ללכת לייעוץ.
נכס
אלברטו
26/04/11
שלום רב
יש לי נכס עם עוד מישהו .כל אחד השקיע כ50% .הנכס מושכר וכל צד מקבל 50% מסכום מהשכר .
ברצוני לקנות כמה אחוזים מהנכס .הצד שני מסכים עם התנאי שהוא ממשיך לקבל אותו סכום מהשכר.השאלה שלי איך מתחשבים ואם זה אפשרי ?.תודה רבה.
יש לי נכס עם עוד מישהו .כל אחד השקיע כ50% .הנכס מושכר וכל צד מקבל 50% מסכום מהשכר .
ברצוני לקנות כמה אחוזים מהנכס .הצד שני מסכים עם התנאי שהוא ממשיך לקבל אותו סכום מהשכר.השאלה שלי איך מתחשבים ואם זה אפשרי ?.תודה רבה.
חופש החוזים מאפשר הכל, כל עוד זה חוקי
משפטנטי
27/04/11
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
