פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת דירת שהתקבלה במתנה
עומר
25/04/11
שלום רב,
לפניי כשנה וחצי העברתי דירה "במתנה" על שם הוריי,
עכשיו ברצונם למכור את הבית שהעברתי אליהם במתנה.
שאלותי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. האם לאחר שנה וחצי , מתקיים פטור ממס שבח להורים שקיבלו דירה מבניהם?, אם לא , לאחר כמה זמן?
2. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין זה כמניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הושכר הנכס לאורך כל התקופה)
*יצויין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
לפניי כשנה וחצי העברתי דירה "במתנה" על שם הוריי,
עכשיו ברצונם למכור את הבית שהעברתי אליהם במתנה.
שאלותי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. האם לאחר שנה וחצי , מתקיים פטור ממס שבח להורים שקיבלו דירה מבניהם?, אם לא , לאחר כמה זמן?
2. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין זה כמניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הושכר הנכס לאורך כל התקופה)
*יצויין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
תקופת צינון דירת מתנה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
לעניין תקופת הצינון, דבר שזכה להתיחסות רבה במסגרת הפורום, יש לבדוק את המועד המדויק של העברה מאחר ובתיקון לחוק מיסוי מקרקעין מס 68 נקבעה הוראה מפורשת בעניין זה וכעת על פי התיקון, ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה עד לחודש 11 2010מבלי לעמוד בתקופת הצינון וזאת על מנת להביא למצב שיותר דירות יחזרו לשוק ואולי מצב זה יוריד את המחירים.
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 .
המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3).
ניתן לעשות שימוש בפטור על פי תיקון 68 ולמכור עוד שתי דירות בהתאם לתיקון כאשר יש חריגים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני. לדוגמה כאשר מדובר על מכירה לאח, לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ועוד ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 .
המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3).
ניתן לעשות שימוש בפטור על פי תיקון 68 ולמכור עוד שתי דירות בהתאם לתיקון כאשר יש חריגים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני. לדוגמה כאשר מדובר על מכירה לאח, לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ועוד ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לטובת אדם פרטי
אלמוני
24/04/11
חג שמח,
אחותי רכשה דירה עם משכנתא, היא מעוניינת לרשום הערת אזהרה לטובתי על סך כ-500.000 ש"ח .
האם אפשר לעשות את זה ? האם הבנק לא יתנגד לכך?
אודה למענה מהיר.
תודה
אחותי רכשה דירה עם משכנתא, היא מעוניינת לרשום הערת אזהרה לטובתי על סך כ-500.000 ש"ח .
האם אפשר לעשות את זה ? האם הבנק לא יתנגד לכך?
אודה למענה מהיר.
תודה
הערת אזהרה - הבטחת הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
אין כל בעיה. יש כמובן לקחת בחשבון מה המשמעות של הערת האזהרה מאחר והערה לטובת הבנק הינה מדרגה ראשונה וכאן עולה השאלה, מה עלות הדירה לעומת המשכנתא וההלוואה. כמו כן יש ללצרף לטאבו מסמכים מתאימים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שרכשתי מקבלן
שחר
24/04/11
שלום רב,
לפני כשנה וחצי רכשתי דירהמקבלן. השבוע קיבלתי את המפתחות, לאחר סיום הבניה.
רשומה לטובתי בטאבו (ומן הסתם לטובת שאר הקונים) הערת אזהרה בטאבו, שכן עדיין לא נעשתה פרצלציה.
2 שאלות:
1. האם מבחינה משפטית אני יכול כעת למכור את הדירה לקונה כלשהו, שכן כאמור לטובתי רשומה רק הערת אזהרה? האם ניתן לומר שמחיקת הערת אזהרה שלי ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונה "מספיקה"?
2. האם יש דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה ששלמתי (אני מבין שיש משהו עם מכירת דירה חדשה לאחר שנתיים...)
תודה רבה וחג שמל!!
לפני כשנה וחצי רכשתי דירהמקבלן. השבוע קיבלתי את המפתחות, לאחר סיום הבניה.
רשומה לטובתי בטאבו (ומן הסתם לטובת שאר הקונים) הערת אזהרה בטאבו, שכן עדיין לא נעשתה פרצלציה.
2 שאלות:
1. האם מבחינה משפטית אני יכול כעת למכור את הדירה לקונה כלשהו, שכן כאמור לטובתי רשומה רק הערת אזהרה? האם ניתן לומר שמחיקת הערת אזהרה שלי ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונה "מספיקה"?
2. האם יש דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה ששלמתי (אני מבין שיש משהו עם מכירת דירה חדשה לאחר שנתיים...)
תודה רבה וחג שמל!!
מכירת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אני לא מכיר דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה, יחד עם זאת בהחלט ניתן למכור את הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה חדשה מקבלן
עו"ד אברהם ללום
26/04/11
מבלי להכיר את העסקה הספציפית, אין כל בעיה למכור את הדירה, אני מאמין שי שעו"ד שמשמש כחברה משכנת לצורך הרישום בכית משותף. לגבי החזר על מס רכישה אין דרך לקבל חזרה, גם אין כל היגיון בכך. לא מדובר על ביטול עסקה, מדובר על מכירה לכל דבר ועניין.
שהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תשלום מס רכישה
גבריאל
24/04/11
שלום וברכה,ברצוני לדעת האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה במידה ואני מתחייב למכור את דירתי הקיימת עד שנה מיום הרכישה של הדירה השנייה?מה קורה אם אני מוכר קודם את הדירה השנייה (כדירה להשקעה ולרווח מהיר) ורק לאחר מכן מוכר את דירתי הראשונה וכל זאת בתוך שנה מיום רכישת הדירה השנייה.תודה.
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אתה צריך למכור את הדירה הראשונה קודם, באם תעשה זאת בתוך 18 חודש, תוכל לקבל פטור ממס רכישה, על רכישת הדירה השניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיווך
שלי
23/04/11
אני גרה כרגע בדירה שכורה 4 חדרים עם בן שלי(הוא סטודנט) הוא החליט לעזוב ת'דירה ולגור עם חברה שלו וגם אני עוזבת לדירה יותר קטנה,בן שלי ראה דירה דרך תיווך וחתם כמובן לפני. הוא לא רצה ת'דירה כי המחיר גבוה. שבוע אחרי זה הציע לי לקחת ת'דירה האם אני יכולה לחתום על חוזה עם בעל הדירה בלי התיווך? אם כן הוא לא יכול להתביע את בן שלי כי הוא חתם על מסמך? תודה וחג שמח
תיקון: יצאה לי "להתביע" במקום "לתבוע". סליחה
שלי
23/04/11
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
24/04/11
לא כל כך הבנתי את השאלה, חסרים הרבה פרטים...
אם המתווך לא הראה לך את הדירה - לכאורה ניתן לרכוש את הדירה בלי דמי תיווך.
לגבי הבן לא הבנתי את השאלה, אם חתם על הסכם תיווך והשכיר את הדירה, הוא צריך לשלם עבור התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם המתווך לא הראה לך את הדירה - לכאורה ניתן לרכוש את הדירה בלי דמי תיווך.
לגבי הבן לא הבנתי את השאלה, אם חתם על הסכם תיווך והשכיר את הדירה, הוא צריך לשלם עבור התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום עבור סלילת כביש, מדרכה, ביוב על מי חל?
נועה
23/04/11
האם תשלומים עבור סלילת כביש ,מדרכה, חיבור לרשת הביוב וכד', האם חלים על המוכר עד ליום חתימת החוזה או עד ליום מסירת החזקה? מה נהוג .תודה
מיסים החלים על המוכר
עו"ד שזר תומר
24/04/11
נהוג עד לחתימת החוזה, אבל.... זה גם תלוי במקרה הספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיווך
עמית
23/04/11
שלום,חתמנו על הסכם תיווך עבור קניית דירה. למתווכים אין בלעדיות. רק לאחר מכן ראינו שגם מפורסם באופן פרטי. האם יש דרך לעקוף את התיווך ולקנות באופן פרטי?
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
24/04/11
באם חתמתם על תיווך ביחס לדירה הזו, אני לא יכול ליעץ לכם בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוספת בניה של שכן מעלי גרמה לי נזקים
עומר
22/04/11
בדירה שלי שלמטה. כן גם בתוספת העתידית של השטח ששם אני אמור לבנות שכן השכן מעל החדיר לשם צינורות ביוב 4" ושאני אצטרך לבנות אז עלי תהייה ההוצאה לסלק את הצינורות האלו או הצינורות האלו ישארו שם לנצח.השאלה המשפטית היא- באיזה בית משפט לתבוע את השכן- יש 2 אפשרויות: 1. בית משפט שלום 2 בית משפט של הטאבו כלומר המפקח על המקרקעין.
תוספת בניה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אני הייתי ממליץ לך לתבוע בבית משפט השלום (כמובן - שיש לבדוק את התיק בצורה מעמיקה לפני שעושים זאת), הייתי מצרף חוות דעת על מנת לקבל התייחסות רצינית יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס רכישה ?
שי פיטוסים
22/04/11
בכוונתי לקנות קרקע ולבנות עליה את ביתי (עד היום גרתי בשכירות ואין ברשותי שום נכס מקרקעין) שאלתי היא האם הפטור (עד לגובה התקרה הקיימת) יתפוס גם לגבי ככל שאני בונה על הקרקע את דירתי היחידה - או שגם לאחר השלמת הבניה והמעבר שלי להתגורר בבית עדיין אינני זכאי לפטור ביחס לרכישת הקרקע ?.
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
באם אתה קונה קרקע אתה צריך לשלם 5 אחוז מס רכישה, רק עם אתה קונה כבר בית שבנוי על הקרקע, אז אפשר לקבל פטור, באם מדובר בסכומים המתאימים כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה שכירות בגיל 17
ניר
21/04/11
שלום, שמי ניר וכרגע אני בן 17. יצאתי מבית הספר וכרגע אני עובד במשרה מלאה בתחום הייטק ומכניס משכורת גבוהה ויציבה.ברצוני לשכור דירה לבדי - האם ישנן בעיות חוקיות בנושא? האם החוזה שעליו אחתום יהיה קביל ותקף?
הסכם עם קטין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/04/11
על מנת ליתן תוקף משפטי להסכם השכירות, מאחר ואתה מתחת לגיל 18, יש מקום כי גם הורייך, יצרפו חתימתם להסכם, ויאשררו אותו. אם היה מדובר בחוזה מכר של דירה ולא "רק" בחוזה שכירות, היה גם צורך באישור בימ"ש לחתימה על ההסכם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת גוש חלקה
X
21/04/11
שלום רב,
אם ישנה חברת גוש חלקה, ואני מחזיקה בשליש מדירה אחת שבבעלותה, ושני אנשים נוספים מחזיקים גם כל אחד מהם שליש. כעת, אני מעוניינת לפרק את השיתוף בדירה הספציפית, היינו לממש את חלקי. פניתי בצעד ראשון לשני האנשים שמחזיקים כל אחד שליש נוסף בדירה והם סרבו לקנות את חלקי. איך אני יכולה לממש את חלקי ולתבוע בדירה הזו בלבד פירוק שיתוף מבלי לפרק את החברה בכללותה או להכניס את הדיירים האחרים לתסבוכת? איך אני עושה זאת? ובאיזו ערכאה?
אם ישנה חברת גוש חלקה, ואני מחזיקה בשליש מדירה אחת שבבעלותה, ושני אנשים נוספים מחזיקים גם כל אחד מהם שליש. כעת, אני מעוניינת לפרק את השיתוף בדירה הספציפית, היינו לממש את חלקי. פניתי בצעד ראשון לשני האנשים שמחזיקים כל אחד שליש נוסף בדירה והם סרבו לקנות את חלקי. איך אני יכולה לממש את חלקי ולתבוע בדירה הזו בלבד פירוק שיתוף מבלי לפרק את החברה בכללותה או להכניס את הדיירים האחרים לתסבוכת? איך אני עושה זאת? ובאיזו ערכאה?
פירוק שיתוף על ידי בית משפט
אלי בן יוסף,עו"ד
21/04/11
השובהלשאלתך פשוטה.
כל אדם רשאי לממש את חלקו בדירה ללא הסכמת יתר השותפים ויכול לתבוע פירוק שיתוף בכל עת (למעט במקרה של הסכם שיתוף המגביל זאת - התניה זו תקפה לשלוש שנים בלבד).
פירוק השותפות יכול להעשות על ידי בית משפט (השלום) בדרך של חלוקה בעין (כמעט בלתי אפשרי בדירה יחידה) או על ידי מכירה (סעיפים 37-42 לחוק המקרקעין).
הגשת תביעה לפירוק שיתוף ללא ספק תכניס את יתר הדיירים "לתסבכות" במקרה שהדירה תמכר לצד ג' וחלקך לא יקנה על ידי יתר השותפים לדירה. בכל מקרה פרוק החברה איו רלוונטי הדירה תמכר יחד עם החברה.
כל אדם רשאי לממש את חלקו בדירה ללא הסכמת יתר השותפים ויכול לתבוע פירוק שיתוף בכל עת (למעט במקרה של הסכם שיתוף המגביל זאת - התניה זו תקפה לשלוש שנים בלבד).
פירוק השותפות יכול להעשות על ידי בית משפט (השלום) בדרך של חלוקה בעין (כמעט בלתי אפשרי בדירה יחידה) או על ידי מכירה (סעיפים 37-42 לחוק המקרקעין).
הגשת תביעה לפירוק שיתוף ללא ספק תכניס את יתר הדיירים "לתסבכות" במקרה שהדירה תמכר לצד ג' וחלקך לא יקנה על ידי יתר השותפים לדירה. בכל מקרה פרוק החברה איו רלוונטי הדירה תמכר יחד עם החברה.
מכירת דירה בפטור איזו ראשונה?
אחד העם
21/04/11
איזו דירה למכור תחילה?יש בידי שתי דירות האחת יקרה והשניה יקרה פחות.לכן,באם אמכור כעת דירה אחת בפטור מה יקרה עם הפטור של רעותה?האם ניתן למכור את שתיהן כיום ובפטור?האם אצטרך לחכות 4 שנים לפטור הבא?או איך?
הוראות שעה
אלי בן יוסף,עו"ד
21/04/11
בשנת 2011 חוקקו הוראות שעה הקובעות כי ניתן למכורשתי דירות מגורים, ללא שום קשר לפטור מדירת מגורים פעם בארבע שנים, ובלבד שכ"א מהן לא עולה על סך של 2,200,000 ש"ח.
במידה ואחת מהדירת עולה על סכום זה, ניתן למכור אותה על פי הפטור של אחת לארבע שנים בפטור מלא ממס.
בשורה התחתונה השנה זו השנה למכור את שתי הדירות בפטור מלא ממס.
במידה ואחת מהדירת עולה על סכום זה, ניתן למכור אותה על פי הפטור של אחת לארבע שנים בפטור מלא ממס.
בשורה התחתונה השנה זו השנה למכור את שתי הדירות בפטור מלא ממס.
חריגות בניה
יחיאל
20/04/11
לפני 7 שנים רכשתי בית ישן, במהלך השיפוץ סגרתי מרפסת מקורה בזמנו לא הייתי מודע לצורך בהיתרים ופשוט סגרתי בהמלצת הקבלן ששיפץ, אני מתכנן למכור בקרוב את הבית, האם נדרש לאחר תקופה של 7 שנים לבקש היתר בדיאבד? במידה ואני מודיע מראש לקונה הפוטנציאלי על סגירת המרפסת אני "מכוסה" מפני תביעות כלשהם בעתיד?
סגירת מרפסת ללא היתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/04/11
גם אם חלפו 7 שנים, עדיין התוספת/סגירת המרפסת כרוכה בהיתר. יש לברר בוועדה המקומית או להיוועץ מול אדריכל האם הדבר אפשרי מבחינת זכויות בנייה וכיו"ב. במידה וכן, מומץ להגיש תוכניות ובכך למעשה "להכשיר את השרץ" אף אם בדיעבד. אם אתה מוכר את הבית, בוודאי שמומלץ להכניס הערה בעניין, על מנת להימנע ממצב בו הקונה יבוא אלייך בטענות בדיעבד. מבחינת העירייה לאחר שתמכור את הזכויות ובהנחה שהזכויות תועברנה על שם הקונה, יש פחות מקום לחשש, אך קח רק בחשבון, שאולי כלל לא יינתן אישור עירייה להעברה בטאבו, בשל הבנייה ללא היתר. מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעניין טרם התקשרות בחוזה, על מנת שיכניס מנגנונים מתאימים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה חברים יקרים
ג'ני
20/04/11
שאלה שאני לא מוצאת עליה תשובה חד משמעית כבר כמה זמן.
בתיק העוסק בשאלה נדלני"ת אנחנו התובעים, הנתבעים הגישו הודעת צד ג' שצירפה אותו לתיק.
נקבע כי יש להגיש חוו"ד מטעם הצדדים. כל חוו"ד הוגשו. הנתבעים פועלים על מנת להורות על מחיקת חוו"ד מטעמנו.
האם יש תימוכין, לפיהן נוכל להשתמש בחוו"ד מטעם צד שלישי ולהתסתמך עליה על מנת לחזק טענותינו?
האם יש הוראה או פסיקה לפיה ניתן להסתמך על כל מסמך שמוגש בתיק?
אשמח לעזרה.
בתיק העוסק בשאלה נדלני"ת אנחנו התובעים, הנתבעים הגישו הודעת צד ג' שצירפה אותו לתיק.
נקבע כי יש להגיש חוו"ד מטעם הצדדים. כל חוו"ד הוגשו. הנתבעים פועלים על מנת להורות על מחיקת חוו"ד מטעמנו.
האם יש תימוכין, לפיהן נוכל להשתמש בחוו"ד מטעם צד שלישי ולהתסתמך עליה על מנת לחזק טענותינו?
האם יש הוראה או פסיקה לפיה ניתן להסתמך על כל מסמך שמוגש בתיק?
אשמח לעזרה.
הסתמכות על חוות דעת מומחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/04/11
את השאלה שלך ראוי להפנות לפורום בתי משפט.
מכל מקום, חוות דעת מומחה אמורה להיות ראיה של מקור חיצוני, ולכאורה נטול אינטרסים. בינך כתובעת ובין צד שלישי אין זהות אינטרסים. ברור שניתן להסתמך על חוות הדעת של הצד השלישי, אם וככל שהיא תומכת בטענות שלך, בדיוק כפי שניתן היה להסתמך על ראיות שהגישו הנתבעים עצמם, ככל שאלו תומכים בטענות שלך.
אתם כולכם חלק מאותה תביעה וכל אחד יכול להסתמך על חומר הראיות שתומך בטענותיו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מכל מקום, חוות דעת מומחה אמורה להיות ראיה של מקור חיצוני, ולכאורה נטול אינטרסים. בינך כתובעת ובין צד שלישי אין זהות אינטרסים. ברור שניתן להסתמך על חוות הדעת של הצד השלישי, אם וככל שהיא תומכת בטענות שלך, בדיוק כפי שניתן היה להסתמך על ראיות שהגישו הנתבעים עצמם, ככל שאלו תומכים בטענות שלך.
אתם כולכם חלק מאותה תביעה וכל אחד יכול להסתמך על חומר הראיות שתומך בטענותיו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת - פסילת חוות שעת במסגרת הליך משפטי
עו"ד אברהם ללום
20/04/11
מאחר ואת ככל הנראה מיוצגת על ידי עו"ד במסגרת ההליך המשפטי, לא יהיה זה נכון לתת יעוץ במסגרת זו.
אף על פי כן בקצרה ניתן לומר שאם יש חוות דעת שהוגשה במסגרת אותו הליך ניתן להסתמך עליה. לעניות דעתי במידה ויש כמה חוות דעת שאינן מתישבות אחת עם השנייה, רבים המקרים שבית המשפט ממנה מומחה מטעמו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אף על פי כן בקצרה ניתן לומר שאם יש חוות דעת שהוגשה במסגרת אותו הליך ניתן להסתמך עליה. לעניות דעתי במידה ויש כמה חוות דעת שאינן מתישבות אחת עם השנייה, רבים המקרים שבית המשפט ממנה מומחה מטעמו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
משכון נכס
שאול
20/04/11
העברתי הלוואה לחבר. בתמורה משכנתי את אחד מנכסיו , כאשר הבנק הוא הממשכן הראשון. באם החבר ייקלע לקשיים כלשהם ובבוא היום ארצה לגבות את החוב , למשכון זה יש בסיס עפ"י כל דין ? האם אני נקרא נושה מובטח ? ומי בעצם בסדר העדיפות ? תודה על תגובתכם !!
משכון בדרגה שנייה לנכס נדל"ן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/04/11
יפה מאוד שרשמת משכון אולם זה מספיק. צריך לערוך הסכם בינך לבין המשכן ואף לקבוע באיזה תנאים אתה תהיה רשאי לממש את המשכון וכיצד יחושב סכום החוב באותה עת.
כמובן שזכויות הבנק (שהמשכון לטובתו רשום קודם) קודמות ובכל מקרה, חובך ייפרע רק מהכספים שיוותרו לאחר שהבנק יגבה את חובו במלואו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כמובן שזכויות הבנק (שהמשכון לטובתו רשום קודם) קודמות ובכל מקרה, חובך ייפרע רק מהכספים שיוותרו לאחר שהבנק יגבה את חובו במלואו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נושה מובטח - עקרון השוויון בין הנושים השונים
עו"ד אברהם ללום
20/04/11
כפי שעולה משאלתך, הבנק הוא הנושה הראשון ולכן יש לבדוק את שווי הנכס. אם במידה והשווי עולה על ההלואה לבנק + מקדם של 10-15 אחוז אז יש לך ככל הנראה בסיס לבטוחה.
אתה חייב להבין כי לעניין זה, בדיני פשיטת הרגל ישנו, עקרון בסיס ויסודי, קרי - .עקרון השוויון בין הנושים השונים עקרון זה קובע כי כל נושה יפרע באופן שוויוני לאור גובה החוב של פושט הרגל כלפיו.
סעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל מגדיר מהו הנושה המובטח והוא "מי שבידיו, שעבוד או עכבון על נכסי החייב או על חלק מהם בחזקת ערובה לחוב המגיע לו מהחייב".
הכרחי לקבל יעוץ משפטי מעורך דין המומחה לתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה חייב להבין כי לעניין זה, בדיני פשיטת הרגל ישנו, עקרון בסיס ויסודי, קרי - .עקרון השוויון בין הנושים השונים עקרון זה קובע כי כל נושה יפרע באופן שוויוני לאור גובה החוב של פושט הרגל כלפיו.
סעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל מגדיר מהו הנושה המובטח והוא "מי שבידיו, שעבוד או עכבון על נכסי החייב או על חלק מהם בחזקת ערובה לחוב המגיע לו מהחייב".
הכרחי לקבל יעוץ משפטי מעורך דין המומחה לתחום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
זכות מעבר בשטח פרטי
עדנה
20/04/11
ב13.2.2011 כתבתי אליכם על הבעיה שצצה לאחרונה עם השכנים של אימי ( שכנים יותר מ10 שנים) בבית הדו משפחתי בין ה31 שנה, לאחר ששמעו (לפני כשנה) שהבית עומד למכירה, הודיעו לנו שלא יאפשרו לקונים לעבור דרך השטח שלהם,למרות שזכות המעבר כתובה על הסכם שיתוף כתוב וחתום (לנו יש חתימה מקורית שלהם בראשי תיבות, על צילום)וזו זכות מעבר קיימת כבר 31 שנה. מכם הבנתי שכדאי שהעניין הזה יהיה רשום בטאבו. לבינתיים בימים האחרונים הם סידרו לעצמם שער גדול , ונעלו אותו במפתח. זה יאלץ את אימי בת ה79, חולת לב, לצאת דרך שער קטנטן אל שטח עפר(פרטי) ודרך עפר לא מסודרת בעלייה קשה עד למדרכה.אפילו רק על מנת להגיע לפח. שלא לדבר על כך שאם לא תרגיש טוב ונזדקק לאמבולנס אין שום גישה נוחה לבית מלבד הגישה שנחסמה בפניה.אנחנו יודעים שעיניינים משפטיים מתבררים המון זמן בבית משפט, לבינתיים זה ממש סכנה בשביל אמא שלי, ופגיעה באיכות חייה. האם יש אפשרות להוציא צו לבינתיים מבית משפט שיחייב אותם לפתוח את השער הנעול? ובכלל מה הסיכויים שלנו בבית משפט לרשום העניין בטאבו?דרך אגב לפני כשנה השכנים אמרו לי שהם יודעים שאין כניסה אחרת, ושגם בבית משפט יתברר כך , אבל הם רוצים תשלום על המעבר בשטח( למיטב זכרוני הם נקבו בסכום 100.000 שקל).האם מקובל שמשלמים כסף על דברים כאלו? תודה .
צו מניעה - הסכם שיתוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
20/04/11
אם יש לכם הסכם ישתוף חתום, הנני ממליץ לכם לרשום אותו בטאבו. שנית, לגבי ההליך המשפטי ניתן לבקש במסגרת ההליך העיקרי של הסעד גם צו עשה, כלומר שמחייב את השכנים לתת לאם לעבור.
דרך אגב, ניתן לפנות לבית המשפט גם בתקופה זו של החג לאור הדחיפות של העניין. מומלץ לפעול מהר שלא יהיה שיהוי בהליך מה שלא יעזור לכם כלל.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דרך אגב, ניתן לפנות לבית המשפט גם בתקופה זו של החג לאור הדחיפות של העניין. מומלץ לפעול מהר שלא יהיה שיהוי בהליך מה שלא יעזור לכם כלל.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות מעבר בשטח פרטי
עו"ד טלי קסלר
20/04/11
השכנים אינם יכולים להתכחש להסכם שיתוף שהם חתמו עליו.
פנו לעורך דין על מנת שיפנה בשמכם לשכנים בהתראה ואם וככל שזה לא יעזור יגיש בשמכם תביעה לבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנו לעורך דין על מנת שיפנה בשמכם לשכנים בהתראה ואם וככל שזה לא יעזור יגיש בשמכם תביעה לבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
הגבהת גדר משותפת
דני
20/04/11
חברי הפורום שלום !
אני זקוק למידע מבוסס לגבי בעיה שצצה לי.
אני גר 35 שנה בבית פרטי וסביבו גדר בלוקים בגובה 1.60 מטר.
לפני כמה חודשים שכנתי מכרה את ביתה.
הדיירת החדשה רוצה להגביה הגדר עם במבוק ואני מתנגד.
היא החליטה שהיא תבנה הבמבוק בכל זאת על הגדר מקו האמצע שלה
שלטענתה הוא בבעלותה (חצי עובי הגדר).
האם היא יכולה לעשות דבר כזה ?
אם לא,אז מה אני יכול לעשות חוקית כדי למנוע את זה ?
תודה מראש
דני.
אני זקוק למידע מבוסס לגבי בעיה שצצה לי.
אני גר 35 שנה בבית פרטי וסביבו גדר בלוקים בגובה 1.60 מטר.
לפני כמה חודשים שכנתי מכרה את ביתה.
הדיירת החדשה רוצה להגביה הגדר עם במבוק ואני מתנגד.
היא החליטה שהיא תבנה הבמבוק בכל זאת על הגדר מקו האמצע שלה
שלטענתה הוא בבעלותה (חצי עובי הגדר).
האם היא יכולה לעשות דבר כזה ?
אם לא,אז מה אני יכול לעשות חוקית כדי למנוע את זה ?
תודה מראש
דני.
הגבהת גדר משותפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/04/11
באופן עקרוני הקמת גדר או הגבהת גדר היא פעולה המחייבת הוצאת היתר בניה. צריך לבדוק את עמדת העירייה ביחס לגדר במבוק - האם היא מחייבת הוצאת היתר בניה.
יתרה מזאת, לאף אחד אסור לגרום למטרד לשכנו או לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו באופן שגורם מטרד לשכן. אם הקמת הגדר גורמת לכם למטרד - מומלץ לפנות במכתב התראה לשכן ואם זה לא יעזור - ניתן להגיש כנגדו תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
יתרה מזאת, לאף אחד אסור לגרום למטרד לשכנו או לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותו באופן שגורם מטרד לשכן. אם הקמת הגדר גורמת לכם למטרד - מומלץ לפנות במכתב התראה לשכן ואם זה לא יעזור - ניתן להגיש כנגדו תביעה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך אפשר לבטל דוח על פסולת בניין
m021
20/04/11
שלום רב
1.לפני כשש שנים נרשם לי דוח בגין השארת פסולת בניין על המדרכה.
2. הודעתי בזמנו לעיריה כי אין לי קשר לנושא ובכל מקרה אני מוכן להישפט.
3. לא קיבלתי שום תשובה מהעיריה.
4. כעבור שנתיים קיבלתי דרישה לתשלום ממשרד עורכי דין המייצג את העיריה.
5. עניתי במכתב מפורט והסברתי כי אין לי ולא היה לי קשר למקרה.
6. ואז עיקלו לי את חשבון הבנק עקב החוב, מכוון שלא היה כסף בחשבון במשך שלושה חודשים העיקול בוטל.
מאז אני מקבל כל הזמן התראות חוזרות ונשנות.
7. איך אני יכול לפנות לבית המשפט כדי שזה יפסק.האם אני יכול לדרוש משפט ,או ביטול כל ההליך או עיקוב ביצוע עד לבירור המקרה בבית המשפט.
8. אודה על תשובה והכוונה.
1.לפני כשש שנים נרשם לי דוח בגין השארת פסולת בניין על המדרכה.
2. הודעתי בזמנו לעיריה כי אין לי קשר לנושא ובכל מקרה אני מוכן להישפט.
3. לא קיבלתי שום תשובה מהעיריה.
4. כעבור שנתיים קיבלתי דרישה לתשלום ממשרד עורכי דין המייצג את העיריה.
5. עניתי במכתב מפורט והסברתי כי אין לי ולא היה לי קשר למקרה.
6. ואז עיקלו לי את חשבון הבנק עקב החוב, מכוון שלא היה כסף בחשבון במשך שלושה חודשים העיקול בוטל.
מאז אני מקבל כל הזמן התראות חוזרות ונשנות.
7. איך אני יכול לפנות לבית המשפט כדי שזה יפסק.האם אני יכול לדרוש משפט ,או ביטול כל ההליך או עיקוב ביצוע עד לבירור המקרה בבית המשפט.
8. אודה על תשובה והכוונה.
ביטול דו"ח על פסולת בניין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/04/11
לא ברור מהשאלה שלך האם ההליכים מתנהלים במסגרת פקודת המסים גביה או במסגרת ההוצאה לפועל. בכל מקרה, לא בטוח שניתן לבטל את הדו"ח. זה תלוי במידה רבה בטענות שלך (על מה מבוססת הטענה שאין לך קשר לעניין) וכן על האסמכתאות שאתה מחזיק ביחס למשלוח הפנייה שעשית לטענתך לאחר קבלת הדו"ח.
מומלץ לפנות בכתב לעורך הדין ולכתב בהעתק את העירייה, מבקר העירייה, מחלקת פניות הציבור של העירייה ואת משרד מבקר המדינה. זה יגדיל את הסיכוי שתקבל מענה ושיעשה עמך צדק.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מומלץ לפנות בכתב לעורך הדין ולכתב בהעתק את העירייה, מבקר העירייה, מחלקת פניות הציבור של העירייה ואת משרד מבקר המדינה. זה יגדיל את הסיכוי שתקבל מענה ושיעשה עמך צדק.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אדווה
19/04/11
שלום. רכשתי דירה ראשונה אר הועברה לבעלותי ביום 1/3, אני מעוניינת להעביר לאימי את הדירה - כמה זמן עליי לחכות ע"מ לבצע את העברה?
העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
20/04/11
השאלה חסקרה הרבה פרטים כגון - כיצד בוצעה העברה ללא תמורה ועל איזה בסיס חוק. ניתן לבצע העברה ללא תמורה ולעשות מראש שימוש בפטור וכך אין לאחר מכן תקופת צינון בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שיקבל ויבדוק את כל המרכיבים ויתן לכם חוות דעת. כולי תקווה כי העברה בוצעה כפי שצריך.
בשבועיים האחרונים ניתנה תשובה מספר פעמים לגבי תקופת הצינון בהעברה ללא תמורה שנעשתה לאחר המועד שנקבע בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בשבועיים האחרונים ניתנה תשובה מספר פעמים לגבי תקופת הצינון בהעברה ללא תמורה שנעשתה לאחר המועד שנקבע בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון בהתנגדות להקלות בנייה
סס
19/04/11
שלום הגשתי התנגדות להקלות בנייה לתכנית בנייה שאמורה לקום על חלקה הגובלת בשלי, רציתי לדעת מהם סדר הדין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה , מה חשוב להביא, וכן האם יכולים לפסוק הוצאות עו"ד
ועדת לתכנון ובנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
20/04/11
לא יכולים לפסוק הוצאות. הועעדה דנה בשיקולים תכנוניים בלבד ולכן להביא בעיקר שיקולים תכנוניים ופחות מפריע לי לראות את השמש וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פסיקת הוצאות בפני מוסד תכנון
דינה
20/04/11
על פי הקבוע בחוק התכנון והבניה :
"106 (ד) (1) מצא מוסד תכנון כי התנגדות לתכנית או התנגדות להקלה או לשימוש חורג הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית, רשאי הוא לחייב את מי שהתנגד, לשלם ליזם התכנית את הוצאות ההליך במוסד התכנון;"
"106 (ד) (1) מצא מוסד תכנון כי התנגדות לתכנית או התנגדות להקלה או לשימוש חורג הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית, רשאי הוא לחייב את מי שהתנגד, לשלם ליזם התכנית את הוצאות ההליך במוסד התכנון;"
וכמובן שזה נכון גם בכיוון ההפוך
דינה
20/04/11
"106 (ד) (2) מצא מוסד התכנון כי ההתנגדות היתה מוצדקת, רשאי הוא לחייב את היזם בתשלום הוצאות ההליך למתנגד;"
קרקע אבודה
יוסי
18/04/11
נודע לי שאחד מבני משפחתי אשר היה בארץ בסביבות 1920 רכש קרקע באזור תל אביב לצערנו איש זה נפטר לפני עלייתו איך אני יכל להחזיר את הקרקע לבעלות משפחתיתודה מראשוחג שמח
איתור בעל הנכס העזוב ו/או יורשיו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/04/11
הייתי פונה תחילה לאפוטרופוס הכללי. כולי תקווה כי לא מאוחר מידי ותצליח לאתר את הקרקע והקרקע לא נמכרה כבר בהתאם לתקנת השוק כי אז הבבעיה גדולה יותר.
הליך איתור בעל הנכס העזוב ו/או יורשיו הינו ארוך וממושך שכן פעמים רבות שם האדם הרשום כבעלים של הנכס אינו זהה כלל לשמות היורשים ויש צורך בחקר שינוי שם המשפחה שהשתנה במהלך השנים.
חג שמח
אברהל ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הליך איתור בעל הנכס העזוב ו/או יורשיו הינו ארוך וממושך שכן פעמים רבות שם האדם הרשום כבעלים של הנכס אינו זהה כלל לשמות היורשים ויש צורך בחקר שינוי שם המשפחה שהשתנה במהלך השנים.
חג שמח
אברהל ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
דוד
18/04/11
גינת הבית המשותף מוזנחת זה שנים. מה ניתן לעשות כדי לשנות את המצב (פרט לפניה לוועד, שבדרך כלל לא מועילה)? האם ניתן להוציא סכומי כסף, ולחייב את הדיירם בהוצאה? האם מותר להתקין מערכת השקייה, לנוכח האיסור להשקות בצינורות, ולחייב את יתר הדיירים בהוצאה?
החלטה של רוב דיירי הבניין
עו"ד שזר תומר
19/04/11
זו צריכה להיות החלטה משותפת של הדיירים, ולא רצון של דייר אחד. צריך לכנס אסיפת דיירים ולקיים הצבעה.
זה גם לא החלטה של הועד, אלא של רוב הדיירים בבניין.
תומר שזר - עורך דין ומגשר.
מנהל הפורום.
זה גם לא החלטה של הועד, אלא של רוב הדיירים בבניין.
תומר שזר - עורך דין ומגשר.
מנהל הפורום.
שאלה לגבי נסח טאבו
shwell
18/04/11
אני גר בדו משפחתי (קוטג') אני צריך להוציא נסח טאבו לקונה פוטנציאלי
שאלתי היא כאשר אני מזמין נסח מרוכז האם זה נותן את כל הפרטים הרלוונטיים כגון בעלות הזכויות הערות אזהרה לשתי הבעלויות ז"א גם את המידע לגבי וגם את המידע לגבי השכן (אני צריך את המידע של שני הצדדים)תודה
שאלתי היא כאשר אני מזמין נסח מרוכז האם זה נותן את כל הפרטים הרלוונטיים כגון בעלות הזכויות הערות אזהרה לשתי הבעלויות ז"א גם את המידע לגבי וגם את המידע לגבי השכן (אני צריך את המידע של שני הצדדים)תודה
נסח טאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/04/11
נסח הטאבו מראה בעלויות והערות אזהרה.
עלות נסח כ-10 שקלים ....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עלות נסח כ-10 שקלים ....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא ניתוק מים בדירה ע"י המועצה
ירוחמי
18/04/11
בדירה השייכת לנו מתגוררת פולשת כבר 4 שנים. פנינו למועצה המקומית בדרישה לנתק את המים מאחר וגרה שם פולשת ללא שום רשות וללא שום זכות.מהמועצה נימסר שהחוק לא מאפשר זאת. האומנם? תודה ירוחמי
ניתוק מים מדירה
עו"ד שזר תומר
19/04/11
לא מדוייק,
תוציאו מכתב רשום, ותדרשו את הניתוק (תציינו שלא מדובר בשוכרת, אלא כפולשת), וכי אין בכוונתכם לשלם את העלות של המים .
תמתינו לתשובה כתובה.
יש עיריות שכן מנתקות...
תומר שזר - עורך דין ומגשר.
מנהל הפורום.
תוציאו מכתב רשום, ותדרשו את הניתוק (תציינו שלא מדובר בשוכרת, אלא כפולשת), וכי אין בכוונתכם לשלם את העלות של המים .
תמתינו לתשובה כתובה.
יש עיריות שכן מנתקות...
תומר שזר - עורך דין ומגשר.
מנהל הפורום.
פטור מתשלום מס שבח
ראובן לייבוביץ
17/04/11
שאלה: בתאריך 1.3.2011 מכרתי דירה שהייתה בבעלותי מתאריך 20.12.2007 מכר ללא תמורה העברה בירושה.
ובנוסף ברצוני למכור דירה נוספת שבבעלותי האם אצטרך לשלם מס שבח במידה ולא יהיה שום דירה בבעלותי?
ובנוסף ברצוני למכור דירה נוספת שבבעלותי האם אצטרך לשלם מס שבח במידה ולא יהיה שום דירה בבעלותי?
חוק מיסוי מקרקעין(שבח ורכישה) תיקון מס' - 68 2010
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/04/11
ניתן לעשות שימוש בפטור על פי תיקון 68 ולמכור עוד שתי דירות בהתאם לתיקון כאשר יש חריגים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני. לדוגמה כאשר מדובר על מכירה לאח, לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ועוד ..
דרך אגב לגבי שאלתך יש הבדל בין ירושה לבין העברה ללא תמורה דבר שגם יש לקחת בחשבון שתבדוק את העניין לעומק.
בהצלחה וחג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דרך אגב לגבי שאלתך יש הבדל בין ירושה לבין העברה ללא תמורה דבר שגם יש לקחת בחשבון שתבדוק את העניין לעומק.
בהצלחה וחג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
