פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכם מכר בין אב לבתו
אורית
13/04/11
אב מכר לבתו חלק מהמקרקעין שלו כדי שתוכל לבנות שם בית.
הבת מימנה את הרכישה על ידי משכנתא . אבל חלק נכבד מהתשלום של המשכנתא הוחזר לבת כחלק מהעזרה של האב לבת לבניית ביתה.
כעת לאחר כ-15 שנה נפטר האב והאחיות היורשות של הבת טוענות שהסכם המכר שנעשה בין האב לבת נעשה למראית עין בגלל שחלק מהכסף של המשכנתא הוחזר בדלת האחורית לבת .
הבת טוענת שההסכם תקף ומחייב ככל הסכם מכר.ובקשר לכסף שקיבלה הרי מדובר בכספי מתנה של האב .
יש לציין שהאב היה בריא וצלול בדעתו וכל השנים לא התעוררה בעיה.
כאמור כיום לאחר שהוצא צו ירושה טוענות האחיות שמגיע להם חלק מהמקרקעין של אותה עיסקה בין האב לאחותם.
האם מבחינה משפטית הבת הינה הבעלים הבלעדיים של המקרקעין ואין זכות לאחיות לטעון טענות לאחר שהעיסקה כבר נרשמה בטאבו כדין ולא היתה טענה כל השנים?...
תודה רבה
הבת מימנה את הרכישה על ידי משכנתא . אבל חלק נכבד מהתשלום של המשכנתא הוחזר לבת כחלק מהעזרה של האב לבת לבניית ביתה.
כעת לאחר כ-15 שנה נפטר האב והאחיות היורשות של הבת טוענות שהסכם המכר שנעשה בין האב לבת נעשה למראית עין בגלל שחלק מהכסף של המשכנתא הוחזר בדלת האחורית לבת .
הבת טוענת שההסכם תקף ומחייב ככל הסכם מכר.ובקשר לכסף שקיבלה הרי מדובר בכספי מתנה של האב .
יש לציין שהאב היה בריא וצלול בדעתו וכל השנים לא התעוררה בעיה.
כאמור כיום לאחר שהוצא צו ירושה טוענות האחיות שמגיע להם חלק מהמקרקעין של אותה עיסקה בין האב לאחותם.
האם מבחינה משפטית הבת הינה הבעלים הבלעדיים של המקרקעין ואין זכות לאחיות לטעון טענות לאחר שהעיסקה כבר נרשמה בטאבו כדין ולא היתה טענה כל השנים?...
תודה רבה
נפלה טעות בניסוח -הנה הניסוח הנכון
אורית
13/04/11
אב מכר לבתו חלק מהמקרקעין שלו כדי שתוכל לבנות שם בית.
הבת מימנה את הרכישה על ידי משכנתא . אבל חלק נכבד מהתשלום של המשכנתא הוחזר לבת כחלק מהעזרה של האב לבת לבניית ביתה.
כעת לאחר כ-15 שנה נפטר האב והאחיות היורשות של האב טוענות שהסכם המכר שנעשה בין האב לבת אחותם נעשה למראית עין בגלל שחלק מהכסף של המשכנתא הוחזר בדלת האחורית לבת .
הבת טוענת שההסכם תקף ומחייב ככל הסכם מכר.ובקשר לכסף שקיבלה הרי מדובר בכספי מתנה של האב .
יש לציין שהאב היה בריא וצלול בדעתו וכל השנים לא התעוררה בעיה.
כאמור כיום לאחר שהוצא צו ירושה טוענות האחיות שמגיע להם חלק מהמקרקעין של אותה עיסקה בין האב לאחותם.
האם מבחינה משפטית הבת הינה הבעלים הבלעדיים של המקרקעין ואין זכות לאחיות לטעון טענות לאחר שהעיסקה כבר נרשמה בטאבו כדין ולא היתה טענה כל השנים?...
תודה רבה
הבת מימנה את הרכישה על ידי משכנתא . אבל חלק נכבד מהתשלום של המשכנתא הוחזר לבת כחלק מהעזרה של האב לבת לבניית ביתה.
כעת לאחר כ-15 שנה נפטר האב והאחיות היורשות של האב טוענות שהסכם המכר שנעשה בין האב לבת אחותם נעשה למראית עין בגלל שחלק מהכסף של המשכנתא הוחזר בדלת האחורית לבת .
הבת טוענת שההסכם תקף ומחייב ככל הסכם מכר.ובקשר לכסף שקיבלה הרי מדובר בכספי מתנה של האב .
יש לציין שהאב היה בריא וצלול בדעתו וכל השנים לא התעוררה בעיה.
כאמור כיום לאחר שהוצא צו ירושה טוענות האחיות שמגיע להם חלק מהמקרקעין של אותה עיסקה בין האב לאחותם.
האם מבחינה משפטית הבת הינה הבעלים הבלעדיים של המקרקעין ואין זכות לאחיות לטעון טענות לאחר שהעיסקה כבר נרשמה בטאבו כדין ולא היתה טענה כל השנים?...
תודה רבה
דחיית מס רכישה לדירה שניה
bb
12/04/11
אם אני קונה דירה שניה היום, ואני מבקשת דחיה בתשלום מס הרכישה, עד 24 חודש כפי שמאפשר החוק, אבל מחליטה להעביר לבני שיהיה עד אז (שנה וחצי) בן 18, האם זה אפשרי?
במה זה כרוך?
מה המס שאשלם אז, אם בכלל, ערך הדירה בקניה מליון מאה.
האם זה משנה , איז מהדירות אני צריכה למכור או לתת אם זה אפשר?
האם בשלב ראשון של המכירה הדירה נרשמת עליי בטבו?
אשמח לתשובתך הדחופה לפני שאני נכנסת לעיסקה.
במה זה כרוך?
מה המס שאשלם אז, אם בכלל, ערך הדירה בקניה מליון מאה.
האם זה משנה , איז מהדירות אני צריכה למכור או לתת אם זה אפשר?
האם בשלב ראשון של המכירה הדירה נרשמת עליי בטבו?
אשמח לתשובתך הדחופה לפני שאני נכנסת לעיסקה.
מכירה תוך 24 חודשים - דחית אירוע מס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
לעניין החלק הראשון של השאלה - את צריכה שתוך 24 חודשים תהיה לך דירה אחת בלבד ולכן אם תעבירי לבן שיהיה מעל 18 את הדירה. תהיה ברשותך דירה אחת בלבד. לעניין החלק השני של השאלה - את צריכה להחליט איזו מהדירות את מעוניינת למכור, כמו כן לעניין המחיר בהעברה ללא תמורה יש לשלם בעסקה מסוג זה 1/3 מס רכישה.
מומלץ לפנות לעו"ד שיעשה למענך את שתי הפעולות ויטפל בעניין. חג שמח ושיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ לפנות לעו"ד שיעשה למענך את שתי הפעולות ויטפל בעניין. חג שמח ושיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך על חידוש חוזה שכירות
דוד
12/04/11
חוזה השכירות שלי עומד לקראת סיום ונודע לי מהשכנים שהמתווך מחברת האחזקה שהם בעצם הגישור לבעלי הדירה , הולך לבקש שוב (אחרי ששילתי על השנה הראשונה) את דמי התיווך.
האם זה חוקי ?
מה ניתן לעשות ?
מדובר בדירה בת"א ואם אסרב לשלם אותם לא תהיה לו בעיה למצוא שוכר חדש לדירה שישלם את דמי התיווך.
חשבתי שאם יש לי פה קייס אז אולי שווה להקליט את השיחה איתו, לשמור חשבונית וכו' על מנת שבסוף השנה אפנה לצד המשפטי.
מה דעת המומחים ?
האם זה חוקי ?
מה ניתן לעשות ?
מדובר בדירה בת"א ואם אסרב לשלם אותם לא תהיה לו בעיה למצוא שוכר חדש לדירה שישלם את דמי התיווך.
חשבתי שאם יש לי פה קייס אז אולי שווה להקליט את השיחה איתו, לשמור חשבונית וכו' על מנת שבסוף השנה אפנה לצד המשפטי.
מה דעת המומחים ?
תשלום תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
ראשית ש לבדוק את ההסכם שכירות שלך וכן ובמיוחד את ההסכם מול המתווך.
נהוג לשלם לחוזה ולא להמשיך מידי שנה.
מומלץ לעבור על ההסכם ברמה החוזית בינך לבין המתווך.דבר זה אינו נהוג, אולי מדובר על שיטת מצליח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
נהוג לשלם לחוזה ולא להמשיך מידי שנה.
מומלץ לעבור על ההסכם ברמה החוזית בינך לבין המתווך.דבר זה אינו נהוג, אולי מדובר על שיטת מצליח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוהלים בהשכרת דירה
רונית
12/04/11
שלום
האם כשעושים ערבות בנקאית .כבטחונות לדירה צריך גם להחתים גם 2 ערבים על שטר חוב?
תודה רונית
האם כשעושים ערבות בנקאית .כבטחונות לדירה צריך גם להחתים גם 2 ערבים על שטר חוב?
תודה רונית
בטוחה לשכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
נהוג או שטר חוב עם שני ערבים או ערבות בנקאית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן פתח נגריה ומסגריה בדירה ליד וזה מרעיש
אבי
12/04/11
המוקד של העיריה כבר מכיר את האדם , נתקבלו הרבה תלונות עליו אך המוקד לא נוקט באמצעים יעילים והאדם הזה ממשיך להרעיש.
הרעשים גורמים לאיבוד ערך החיים שלי וגורמים לי נזק.
פניתי בפקס לעיריה והם לא רצו לומר לי כי הפקס התקבל אז הלכתי אליהם עם העתק של הפקס ושם נתתי להם את ההעתק ובקשתי שיאשרו לי על המקור כי קיבלו את המכתב אך פקידת הפיקוח סירבה לאשר לי. אני רואה בזה פגם מינהלי בסירוב לאשר מכתב אבל אשרה קבלת הפקס בעל פה ואמרה שהם צריכים לקבל הנחייה מהמוקד 107 לגשת לאדם.
אני כבר לא יודע מה לעשות- האם לשלוח מכתב תלונה למבקר המדינה על אוזלת ידה של העיריה או לגשת לדבר עם ראש העיר עצמו.
מה הכי טוב לעשות?
תודה רבה מראש.
הרעשים גורמים לאיבוד ערך החיים שלי וגורמים לי נזק.
פניתי בפקס לעיריה והם לא רצו לומר לי כי הפקס התקבל אז הלכתי אליהם עם העתק של הפקס ושם נתתי להם את ההעתק ובקשתי שיאשרו לי על המקור כי קיבלו את המכתב אך פקידת הפיקוח סירבה לאשר לי. אני רואה בזה פגם מינהלי בסירוב לאשר מכתב אבל אשרה קבלת הפקס בעל פה ואמרה שהם צריכים לקבל הנחייה מהמוקד 107 לגשת לאדם.
אני כבר לא יודע מה לעשות- האם לשלוח מכתב תלונה למבקר המדינה על אוזלת ידה של העיריה או לגשת לדבר עם ראש העיר עצמו.
מה הכי טוב לעשות?
תודה רבה מראש.
התנהלות עירייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
באיזו עיר מדובר ? כמי שהיה חבר מועצת עיר אני חייב לומר שזה לא מקובל ואף לא אופיני כיום ולכן אני ממליץ לך לפנות דרך אתר האינטרנט של העירייה לחברי מועצה ולראש הרשות. כמו כן עליך לפנות למחלקת איכות הסביבה - רעשים.
חג שמח ושקט
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
חג שמח ושקט
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת קומבינציה נטו
חגי
12/04/11
בכוונתי למכור מגרש ועליו בית קטן לקבלן שיבנה שם בית. סיכמנו על מחיר נטו. הוא נושא במיסים וההיטלים. גם הוסכם שעם תום הבניה הוא יקנה ממני את הדירות. האם הדבר אפשרי?
האם אהיה זכאי לפטור על מכירת שתי דירות
האם אהיה זכאי לפטור על מכירת שתי דירות
עסקת קומבינציה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
אם ובמידה ומראש הקבלן רוכש את הדירות מדובר על עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ולכן כיום יש לך רק קרקע. הבית נכנס אני מאמין במסגרת הסכם הקומבינציה לעניין המיסוי של הרוכש על מנת לקבל פטור על חלק מהסכום לעניין מס שבח.
מיסוי בעסקת קומבינציה, במקרה זה מומלץ לפנות לעו"ד
מומחה במיסוי מקרקעין ויהיה זה טעות לתת במסגרת הפורום את התשובה.
לסיכום, כדי ליהנות מתשלום מס מופחת בעסקאות קומבינציה יש לבצע את העסקה באמצעות תכנון מס קפדני וכך יהיה ניתן ליהנות מכל ההטבות המיסויות ולחסוך בצורה ניכרת במס.
בברכת חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מיסוי בעסקת קומבינציה, במקרה זה מומלץ לפנות לעו"ד
מומחה במיסוי מקרקעין ויהיה זה טעות לתת במסגרת הפורום את התשובה.
לסיכום, כדי ליהנות מתשלום מס מופחת בעסקאות קומבינציה יש לבצע את העסקה באמצעות תכנון מס קפדני וכך יהיה ניתן ליהנות מכל ההטבות המיסויות ולחסוך בצורה ניכרת במס.
בברכת חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה
מיכאל
12/04/11
לבת שלי יש דירה על שמה . היא רוצה להעביר את הדירה על שמי. מה הפרוצדורה להעברה ללא תשלום מיסים וכדומה . לי יש דירה על שמי מלפני 20 שנה. ולא מכרתי או קניתי בכל התקופה הזו.
העברה בין קרובים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
העברה בין קרובים - לעניין זה מתייחסת תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
במקרה זה מדובר על העברה ללא תמורה וזה יהיה מס הרכישה. להתייחס לכך שמדובר על שליש מהתשלום שהיית צריכה לשלם. חג שמח ובהצלחה, יהיה נכון לתת לעו"ד שיטפל בעניין להוציא לך חוות דעת בטרם העסקה לעניין גובה המס שיהיה עלייך לשלם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
במקרה זה מדובר על העברה ללא תמורה וזה יהיה מס הרכישה. להתייחס לכך שמדובר על שליש מהתשלום שהיית צריכה לשלם. חג שמח ובהצלחה, יהיה נכון לתת לעו"ד שיטפל בעניין להוציא לך חוות דעת בטרם העסקה לעניין גובה המס שיהיה עלייך לשלם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות קרקע
גל
12/04/11
שלום רב,
אשמח על עזרתכם
במסגרת נישואיי רכשתי משק אשר כולל מבנה מגורים ושטח אדמה לחקלאות אשר אותם אני מעבד. במהלך נישואיי החברה אשר בבעלותי השקיעה במטעים כמו גם בדוח י.א של החברה מופיע סעיף נכסים מטעים לצד ההוצאה. בשנת 2005 התגרשתי והחברה שלי ממשיכה להשקיע במטעים לעבד אותם ולמכור את פרי האדמה.בחוזה הגירושים מצוין כי הבית יישאר בבעלות גרושתי. השנה לראשונה החליטה זו כי המטעים שייכים לה, נועלת את שערי המשק ואינה מאפשרת לעובדי להיכנס ולהמשיך בעיבוד האדמה. פעולה זו גורמת נזק רב להשקעה ולהכנסותיי. האם היא רשאית לחסום את דרכי לךמשק בעוד שהמטעים שייכים לחברה שבבעלותי ובהסכם הגירושים מצוין במפורש שאין לה זכויות בחברה? למי שייכים המטעים?
המון תודה על התייחסותכם
אשמח על עזרתכם
במסגרת נישואיי רכשתי משק אשר כולל מבנה מגורים ושטח אדמה לחקלאות אשר אותם אני מעבד. במהלך נישואיי החברה אשר בבעלותי השקיעה במטעים כמו גם בדוח י.א של החברה מופיע סעיף נכסים מטעים לצד ההוצאה. בשנת 2005 התגרשתי והחברה שלי ממשיכה להשקיע במטעים לעבד אותם ולמכור את פרי האדמה.בחוזה הגירושים מצוין כי הבית יישאר בבעלות גרושתי. השנה לראשונה החליטה זו כי המטעים שייכים לה, נועלת את שערי המשק ואינה מאפשרת לעובדי להיכנס ולהמשיך בעיבוד האדמה. פעולה זו גורמת נזק רב להשקעה ולהכנסותיי. האם היא רשאית לחסום את דרכי לךמשק בעוד שהמטעים שייכים לחברה שבבעלותי ובהסכם הגירושים מצוין במפורש שאין לה זכויות בחברה? למי שייכים המטעים?
המון תודה על התייחסותכם
שימוש וחזקה במשק כמחזיק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
אני ממליץ לך לאור מורכבות הנושא והצורך לעבור על מספר הסכמים במקרה מסוג זה, לפנות לעו"ד שעוסק במשקים חקלאיים וכן אף בדיני משפחה ולקבל יעוץ. כמובן שיש לבדוק מנהג בינכם וכן כמה שנים מדובר. בכל מקרה יש להתייחס להחלטה שהיא הבעלים, קרי אולי היה צורך לקבל הבהרה מבית המשפט לעניין זה.
שיהיה בהצלחה וחג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה וחג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה -דירה שניה
אסתי
12/04/11
אני מתעתד לקנות דירה בזמן הקרוב וזו דירתי היחידה, אבל בנוסף לבני הקטין יש דירה אשר הורי הורישו לו אותה.האם עלי לשלם מס רכישה כדירה יחידה או כדירה שניה.אודה לתשובה.
עקרון התא המשפחתי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
התא המשפחתי - עקרון התא המשפחתי. המשמעות במקרה זה, הינה כי שכאשר בוחנים את זכויות הפטור ו/או ניצול פטור קודם, בוחנים את זכויותיהם במשותף של כל בני התא המשפחתי. לעניין זה תא משפחתי כולל גם את ילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים אך למעט ילדים נשואים ולמעט בני זוג הגרים דרך קבע בנפרד. שכן במקרה שלך, אם מי מחברי התא המשפחתי מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון מס רכישה ברכישת דירה שנייה
דרור
11/04/11
שלום רב,
1. האם העדכון נכנס כבר לתוקף?
2. אם עדיין לא, אז מתי הצפי שיכנס לתוקף?
3. האם העדכון משפיע על גובה מס הרכישה בעת קבלת דירה ללא תמורה מקרוב, כאשר הדירה מהווה דירה שנייה בידי המקבל? מה צפויות להיות מדרגות מס הרכישה במקרה זה?
תודה רבה,
דרור
1. האם העדכון נכנס כבר לתוקף?
2. אם עדיין לא, אז מתי הצפי שיכנס לתוקף?
3. האם העדכון משפיע על גובה מס הרכישה בעת קבלת דירה ללא תמורה מקרוב, כאשר הדירה מהווה דירה שנייה בידי המקבל? מה צפויות להיות מדרגות מס הרכישה במקרה זה?
תודה רבה,
דרור
הצעת חוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין - הוראת שעה), תשע"א-2011
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
הצעת חוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין - הוראת שעה), תשע"א-2011 - בתוקף
במסגרת הוראת השעה, הוגדלה מדרגת המס הראשונה ליחיד שרכש דירת מגורים והתקיים בו אחד התנאים הקבועים בסעיף 9(ג1א)(1) או (2) לסכום של 1,350,000 ₪ (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320).
חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במסגרת הוראת השעה, הוגדלה מדרגת המס הראשונה ליחיד שרכש דירת מגורים והתקיים בו אחד התנאים הקבועים בסעיף 9(ג1א)(1) או (2) לסכום של 1,350,000 ₪ (במקום מדרגת מס ראשונה בסכום של 1,139,320).
חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת חלק בדירה
אילן
11/04/11
אב קנה לעצמו בית, ורשם אותו על שם 3 בנותיו.
הוא עשה עם בנותיו חוזה אצל נוטריון ובו כתוב שהדירה למעשה שייכת לו, היא נקנתה מכספו, הוא רשאי לגור בה ולעשות בה כל שימוש, אסור לבנותיו למכור את הדירה בחייו ו/או לבצע כל דיספוזיציה בנכס, ואם ירצה האב למכור את הדירה אז הם חייבות לאפשר לו בלי תנאי.
קרה מקרה, ואחת הבנות נפטרה לפני האב.
אותה בת השאירה אחריה בעל, וילד קטין.
נשאלת שאלה:
1.לאור העובדה שעל הבת שנפטרה אסור לבצע שום מכר ודיספוזיציה בנכס, האם ניתן לרשום את חלקה של הבת שנפטרה על שם היורשים גם ללא הסכמתו של האב?
2.האם כשהאב מחליט למכור את הדירה הוא חייב לשלם ליורשים הללו את חלקם בנכס?
הוא עשה עם בנותיו חוזה אצל נוטריון ובו כתוב שהדירה למעשה שייכת לו, היא נקנתה מכספו, הוא רשאי לגור בה ולעשות בה כל שימוש, אסור לבנותיו למכור את הדירה בחייו ו/או לבצע כל דיספוזיציה בנכס, ואם ירצה האב למכור את הדירה אז הם חייבות לאפשר לו בלי תנאי.
קרה מקרה, ואחת הבנות נפטרה לפני האב.
אותה בת השאירה אחריה בעל, וילד קטין.
נשאלת שאלה:
1.לאור העובדה שעל הבת שנפטרה אסור לבצע שום מכר ודיספוזיציה בנכס, האם ניתן לרשום את חלקה של הבת שנפטרה על שם היורשים גם ללא הסכמתו של האב?
2.האם כשהאב מחליט למכור את הדירה הוא חייב לשלם ליורשים הללו את חלקם בנכס?
מהו חוזה למראית עין ומה תוקפו? הערה על המנעות מעשיית עסקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
אתה מעלה כאן סוגיה שאני כלל לא בטוח שהדברים מתארים את המצב האמיתי. קרי לא ייתכן שאתה אומר שלכאורה נעשה כאן חוזה למראית עין בלבד. מהו חוזה למראית עין ומה תוקפו?
סעיף (לחוק החוזים 13חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע כי חוזה למראית עין בטל.
אני ממליץ לך להיפגש עם עו"ד ולקבל יעוץ וכמה שיותר מוקדם עדיף. חשוב שכל המסמכים יהיו לך לפגישה מסוג זה על מנת שעו"ד יוכל לתת לך חוות דעת מתאימה ומבוססת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
סעיף (לחוק החוזים 13חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע כי חוזה למראית עין בטל.
אני ממליץ לך להיפגש עם עו"ד ולקבל יעוץ וכמה שיותר מוקדם עדיף. חשוב שכל המסמכים יהיו לך לפגישה מסוג זה על מנת שעו"ד יוכל לתת לך חוות דעת מתאימה ומבוססת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת הסכם שכירות לתקופת אופציה
אייל
11/04/11
אנחנו לפני הארכת הסכם שכירות לתקופת אופציה לרצינו לדעת אם לא סוכם מחיר מראש לתקופת האופציה האם המשכיר יכול לשנות את השכירות החודשית
אופציה להארכת שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
אם אין אופציה אז כמובן הוא הבעלים וזו זכותו. בכל מקרה תעבור על ההסכם ותראה אם יש התיחסות לכך.
בכל מקרה אתה מוזמן לפנות באתר לפורום חוזים ולראות יש גם פסיקה בענייןלגבי שינוי מהותי בתנאי השכירות וכו'
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה אתה מוזמן לפנות באתר לפורום חוזים ולראות יש גם פסיקה בענייןלגבי שינוי מהותי בתנאי השכירות וכו'
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי שכר דירה
דורון
11/04/11
ברשותי 2 דירות על האחת עליהם אני מקבל שכירות 3300 שח על האחת ו 3000 על השניה. האם ניתן לקבל פטור על אחת ולבחור מסלול תשלום של 10% על השניה ? תודה
מיסוי מקרקעין
עו"ד שזר תומר
11/04/11
שאלה שמתאימה לפורום מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרה של מבנה ציבורי
רועי
11/04/11
ישנו מבנה בעיר שלי שהיה משמש לפני המון שנים כמבנה של מפלגה והיה נטוש המון זמן וכרגע הוא מיועד להשכרה והבנתי מהמתווך שהיעוד שלו הוא ציבורי,ברצוני לדעת אם אני שוכר את המקום האם אני יכול לעשות בו שימוש מסחרי או רק שימוש ציבורי כמו סיפריה ובית ספר שזה ללא כוונת רווח?
תודה מראש
רועי
תודה מראש
רועי
השכרת מבנה
עו"ד שזר תומר
11/04/11
צריך לבצע בדיקה בעירייה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טאבו
יהודה
11/04/11
אח של אישתי העביר את הדירה של הוריו שבו אנו גרים על שמו מבלי ליידע את אחיו על כך ומבלי שקיבל את אישורם על כך עקב היות האב תשוש נפש וניצול היותו האופטרופוס עליו כדי להעביר את הבעלות על בית קרקע על שמו בהמשך הוא לווה ממני כספים ובתמורה רשם הערת אזהרה לטובתי לאחר שבועיים הסתכלתי וראיתי שהערת האזהרה בוטלה ניגשתי ללשכת המקרקעין ושם נאמר לי שאני ויתרתי על הערת אזהרה ובצירוף חותמת עורך דין מה שיתברר לתדהמתי הוא שאח של אישתי זייף את חתימתי ואף את החותמת של אישתי שהיא עורכת לקח בלי אישורה ומבלי ליידע אותה .כמובן שיכולתי לפנות למשטרה ולהתלונן על זיוף אך עקב שלום בית בכל זאת הוא אח של אישתי ותיק פלילי היה גורם לו נזק בילתי הפיךבנוסף לכך ידוע שיש לו שעבודים בגובה 1000000 שקל כאשר הדירה שווה 1900000 היום קיבלנו שמונה כונס נכסים על הדירה בגין חובתיו .אני מעוניין לדעת מה אני יכול עוד לעשות כדי לשמור על זכיותיו הן בגין הערת אזהרה שהיתה לי והוסרה במרמה והן כאחד מתוך הארבעה יורשים פוטנציונאלים והאם אני יכול לקבל עדיפות שנייה אחרי הבנקים כי סה"כ הבית שווה הרבה יותר מהחובות לבנקים בתודה יהודה
צו מניעה דחף
עו"ד שזר תומר
11/04/11
צריך להלחם על הערת האזהרה בצורה דחופה ביותר.
חייבים לפנות לביהמ"ש דחוף - כל רגע מיותר יכול לגרום לאיבוד הבית והזכויות שלך. יש למהר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חייבים לפנות לביהמ"ש דחוף - כל רגע מיותר יכול לגרום לאיבוד הבית והזכויות שלך. יש למהר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי שוכר "טרי"
רונן
11/04/11
שלום. חתמתי חוזה ב 15.3 כניסה לדירה ב 18.3 . הדייר לא משלם . נשלחה דרישת פינוי בדואר רשום- שהתקבלה.
האם יש דרכי פעולה שתקפים רק ל 30 הימים הראשונים?
האם יש דרכי פעולה שתקפים רק ל 30 הימים הראשונים?
פינוי שוכר
עו"ד שזר תומר
11/04/11
אני חושב שאתה צריך לפעול בדרך הרגילה של פינוי, וזה לא יחשב כפלישה טריה, אבל צריך לבדוק פסיקה יותר לעומק לעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ועד בית
דוד
11/04/11
אני מתגורר בבנין משותף בקומת קרקע,אשר הותקנה בו מעלית ואני התנגדתי להתקנה ואני לא היחידי.
מכתב רשום אשר נישלח אליי בדרישה לתשלום, עבור השתתפות בשינויים
שנעשו בלובי,הגדלת הלובי למינמום הנדרש להתקנת המעלית,וכן שיפוץ הכניסה.
דלת +מסננים למקלט כתנאי להקמת המעלית,למקלט שתי כניסות, ודלת הותקנה רק בכניסה הצמודה למעלית.
שינויי שנעשה בחדר האשפה לצורך בנית חדר מכונות עבור המעלית,ושינויי
מיקום הכניסה לחדר האשפה כולל דלת כניסה חדש.
שאלתי היא ,האם אני המתגורר בקומת הקרקע,וכמתנגד לכל תוכנית המעלית אמור להיות שותף בהוצאות,אשר הן פועל יוצא מהקמת המעלית.
תודה,דוד.
מכתב רשום אשר נישלח אליי בדרישה לתשלום, עבור השתתפות בשינויים
שנעשו בלובי,הגדלת הלובי למינמום הנדרש להתקנת המעלית,וכן שיפוץ הכניסה.
דלת +מסננים למקלט כתנאי להקמת המעלית,למקלט שתי כניסות, ודלת הותקנה רק בכניסה הצמודה למעלית.
שינויי שנעשה בחדר האשפה לצורך בנית חדר מכונות עבור המעלית,ושינויי
מיקום הכניסה לחדר האשפה כולל דלת כניסה חדש.
שאלתי היא ,האם אני המתגורר בקומת הקרקע,וכמתנגד לכל תוכנית המעלית אמור להיות שותף בהוצאות,אשר הן פועל יוצא מהקמת המעלית.
תודה,דוד.
החלטה של רוב בועד הבית - מעלית
עו"ד שזר תומר
11/04/11
באם ההחלטה התקבלה ברוב מתאים - אתה בבעיה, צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה לגבי רישום בטאבו
בעל דירה
11/04/11
אדם אשר גילה כי הבעלת בטאבו רשומה על שם חברה מחוקה ולא על שמו - האם יש לבקש החייאת החברה - מי חותם על מסמכי ההעברה בשם החברה?
החייאת חברה והשלמת רישום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
אדם אשר גילה כי הבעלת בטאבו רשומה על שם חברה מחוקה ולא על שמו - האם יש לבקש החייאת החברה - מי חותם על מסמכי ההעברה בשם החברה?
במקרה זה, אכן ניתן לפעול בדרך של החייאת חברה ו/או לבדוק מה הסטטוס של החברה אולי ניתן להגיע לבעיל המניות, כמו כן ניתן לפעול בדרך של המרצת פתיחה, מינוי כונס ועוד דרכים.
חג שמח ובהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה זה, אכן ניתן לפעול בדרך של החייאת חברה ו/או לבדוק מה הסטטוס של החברה אולי ניתן להגיע לבעיל המניות, כמו כן ניתן לפעול בדרך של המרצת פתיחה, מינוי כונס ועוד דרכים.
חג שמח ובהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין לא מוסדרים
עמית
11/04/11
מהם מקרקעין לא מוסדרים?
מהם מקרקעין לא מוסדרים?!
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
מקרקעין לא מוסדרים -מדובר על מקרקעין שגם כלפיהם קיים רישום בטאבו המכונה פנקס רישום השטרות, הרישום לגבי מקרקעין שאינם מוסדרים נחשב לפחות מהימן והדבר בא לידי ביטוי בתוקף הראייתי של הרישום מול בית המשפט, בעוד רישום בפנקס הזכויות מהווה ראייה חותכת לתוכנו, רישום בפנקס השטרות מהווה ראייה לכאורה לתוכנו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עומק וגובה בבעלות מקרקעין
יגאל
11/04/11
שלום רב,
בבעלותי טח מקרקעין וברצוני לחפור בקרקע בעומק לא מבוטל
לאור ס' 11 לחוק מקרקעין ישנה הגבלה בעומק?
תודה רבה
בבעלותי טח מקרקעין וברצוני לחפור בקרקע בעומק לא מבוטל
לאור ס' 11 לחוק מקרקעין ישנה הגבלה בעומק?
תודה רבה
בעלות והחזקה סימן א': תחום הבעלות - עומק וגובה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/04/11
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, פרק ג': בעלות והחזקה סימן א': תחום הבעלות - עומק וגובה
11. הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
11. הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות
ס
11/04/11
דירה שנרשמה עתה על שמי בטאבו בבעלות המינהל, האם אני צריכה להעביר את חוזה העברת הזכויות חתום מהטאבו למינהל כדי שאישור הזכויות יעבור על שמי ?
העברת זכויות מנהל-טאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
דירה שנרשמה עתה על שמי בטאבו בבעלות המנהל, האם אני צריכה להעביר את חוזה העברת הזכויות חתום מהטאבו למנהל כדי שאישור הזכויות יעבור על שמי ?
ברגע שמעבירים בטאבו זכויות על דירה שרשומה במנהל כחוכרים זה אומר שכבר הועברו שטרות למנהל והמנהל נתן הסכמתו להעברה על שמך. בכל מקרה מומלץ לפנות למי שטיפל בעניין לבדוק סטטוס ומצב הרישום בפועל.
חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
ברגע שמעבירים בטאבו זכויות על דירה שרשומה במנהל כחוכרים זה אומר שכבר הועברו שטרות למנהל והמנהל נתן הסכמתו להעברה על שמך. בכל מקרה מומלץ לפנות למי שטיפל בעניין לבדוק סטטוס ומצב הרישום בפועל.
חג שמח
אברהם ללום, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מבנה
אמנון
10/04/11
להורים שלי יש משק במושב והם נחשבים ברי רשות כי האדמה של מנהל מקרקעי ישראל השאלה האם הם יכולים להשכיר מבנה הקיים במשק? או הם צריכים אישור ממנהל מקררקעי ישראל?
תודה
תודה
השכרת מבנה
עו"ד שזר תומר
11/04/11
האם הזכות שלהם היא לא זכות חכירה - אלא זכות בר רשות.
צריך לבדוק בחוזה מול המינהל.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
צריך לבדוק בחוזה מול המינהל.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מחיקת משכנתא
מורן
10/04/11
כיצד ניתן למחוק משכנתא שנלקחה מחברה שאיננה קיימת עוד?
מחיקת משכנתא
עו"ד שזר תומר
11/04/11
צריך שטר ביטול משכנתא חתום על ידי החברה או על ידי המפרק שלה, לחלופין - צריך צו ביהמ"ש.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
פטור ממס רכישה
עדי
10/04/11
שלום
לפני כשנה רכשתי דירת מגורים שנייה שסכומם הכולל של שני הדירות הינו כ2.5 מיליון.
כשרכשתי את הדירה השנייה קיבלתי מס רכישה נמוך עם התחייבות למכור את הדירה השנייה בתוך 24 חודשים.
שאלתי היא האם לאחר תיקון 70 הנני יכולה לבקש פטור מלא מיתרת התשלום, כלומר שלא אצטרך לכור את הדירה השנייה שלי.
ובמידה ולא מה אוכל לעשות כדי לא למכור את הדירה הנוספת ולעמוד בצורה סבירה ביתרת התשלום.
תודה על כל תשובה
לפני כשנה רכשתי דירת מגורים שנייה שסכומם הכולל של שני הדירות הינו כ2.5 מיליון.
כשרכשתי את הדירה השנייה קיבלתי מס רכישה נמוך עם התחייבות למכור את הדירה השנייה בתוך 24 חודשים.
שאלתי היא האם לאחר תיקון 70 הנני יכולה לבקש פטור מלא מיתרת התשלום, כלומר שלא אצטרך לכור את הדירה השנייה שלי.
ובמידה ולא מה אוכל לעשות כדי לא למכור את הדירה הנוספת ולעמוד בצורה סבירה ביתרת התשלום.
תודה על כל תשובה
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
11/04/11
אם העסקה נעשתה לפני שנה - אז אני לא רואה כיצד ניתן לבטל את ההתחייבות הזו.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
בכבוד רב ובברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
דמי תיווך למתווך משנה אשר הפסיק לעבוד על הנכס
דני
10/04/11
שלום
שני מתווכים עובדים בשת"פ על מכירת נכס וחתמו על הסכם שכל אחד מקבל חצי מדמי התיווך.מתווך אחד הפסיק לעבוד על הנכס לבקשת הלקוח ואילו השני ממשיך.
במידה ותסגר עסקה האם המתווך הראשון עדיין יהיה זכאי לחצי שלו למרות שכאמור כבר אינו בתמונה?
האם יש סעיף בחוק המתווכים המתייחס לכך?
תודה מראש ושבוע טוב.
שני מתווכים עובדים בשת"פ על מכירת נכס וחתמו על הסכם שכל אחד מקבל חצי מדמי התיווך.מתווך אחד הפסיק לעבוד על הנכס לבקשת הלקוח ואילו השני ממשיך.
במידה ותסגר עסקה האם המתווך הראשון עדיין יהיה זכאי לחצי שלו למרות שכאמור כבר אינו בתמונה?
האם יש סעיף בחוק המתווכים המתייחס לכך?
תודה מראש ושבוע טוב.
זכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
11/04/11
זכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך מותנית בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה עניפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה.
רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום
רשימה זו המובאת לעיל הינה למידע כללי וראשוני בלבד ובשום מקרה אין לראות בה תחליף לייעוץ משפטי פרטני לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
