פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה
דניאלי
06/05/11
שלום רב
גיסי מעונין להעביר לי מחצית מדירה ללא תמורה , יש על שמי דירה אחרת , מה אחוז מס הרכישה שאצטרך לשלם ?
תודה !
גיסי מעונין להעביר לי מחצית מדירה ללא תמורה , יש על שמי דירה אחרת , מה אחוז מס הרכישה שאצטרך לשלם ?
תודה !
העברה ללא תמורה - מס רכישה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
לפי הבנתי אתה לא מוגדר כ"קרוב" להגדרת הפטור של מס הרכישה ,ולכן תצטרף לשלם מס רכישה עבור דירה שניה.
הגדרת קרוב
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרת קרוב
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעה נגדית
אביטל
06/05/11
לפני כלערך שנה ,אחי העובד כשכיר נפצע בתאונת עבודה במקום שבו הוא עובד,הוא נפל מסולם ונגרם לו נזק כאשר כעת הוא מקבל קצבה חודשית מביטוח לאומי והוא מוגדר כנכה.
הוריי סגרו את החנות שבבעלות המתחם בשל שהייתו של אחי בבית החולים,הם לא פתחו אותו בכלל ולא קיבלו עליו שום רווח,החנות הייתה סגורה למשך כחודשיים.
הבעיה היא שהם לא שילמו דמי ניהול כי לא אין להם ברשותם את הכסף הדרוש וכעת ההוצאה לפועל עומדת על סך של קנס של 12.000.כעת הוריי רוצים להגיש תביעה נגדית נגד התובע,האם תהיה אפשרות ?
הוריי סגרו את החנות שבבעלות המתחם בשל שהייתו של אחי בבית החולים,הם לא פתחו אותו בכלל ולא קיבלו עליו שום רווח,החנות הייתה סגורה למשך כחודשיים.
הבעיה היא שהם לא שילמו דמי ניהול כי לא אין להם ברשותם את הכסף הדרוש וכעת ההוצאה לפועל עומדת על סך של קנס של 12.000.כעת הוריי רוצים להגיש תביעה נגדית נגד התובע,האם תהיה אפשרות ?
תביעה נגדית
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תביעה נגדית במסגרת אותה תביעה שתבעו אותם?
אם הם הגישו התנגדות לתביעה הזו אז בגדול כן.
אם הם לא הגישו - הם יכולים להגיש תביעה נפרדת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם הם הגישו התנגדות לתביעה הזו אז בגדול כן.
אם הם לא הגישו - הם יכולים להגיש תביעה נפרדת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיקדון למשכיר
יוסי
06/05/11
אני מסיים חוזה בדירה בעוד כמספר ימים. כשנכנסתי לדירה נתבקשתי למסור 2000 ש"ח פיקדון שהובטחו לי ע"י בעל הדירה שימסרו לי ביום שאעזוב את הדירה. לא קיבלתי קבלה או מסמך עבור הפיקדון, אלא רק מופיע סעיף בחוזה שנחתם שאומר: "להבטחת מילוי כל התחייבויות השוכר ע"פי הסכם זה כולל פינוי המושכר במועד יפקיד השוכר בידי המשכיר שטר חוב לבטחון ע"ס 2000 ש"ח בחתימתו ובערבות שני ערבים וניתנת בזה הרשאה בלתי חוזרת למשכיר למלא בשטר החוב את מועד הפרעון ופרטים אחרים וזאת מבלי לגרוע מזכות המשכירו לכל סעד נוסף".האם החוק לצידי במצב שבעל הדירה מסרב להחזיר 2000 ש"ח אלו עקב סיבה זו או אחרת? האם אוכל לתבוע אותו ואכן לזכות? מה קורה שמצב שבעל הדירה מודיע כי ישנם נזקים שנעשו על ידי וטוען שפיקדון זה הוא בעצם הכיסוי לכך? כיצד נקבע עלות הנזק?תודה.
שטר חוב - שטר בטחון
עו"ד שזר תומר
07/05/11
אם בעל הדירה יטען לנזקים, תוכל לתבוע את החזרת הפקדון.
האם החוק לצידך? לא ממש - היית צריך לקבל מסמך ממנו.
כעת הנטל הוא עליך להוכיח שהפקדון זה אותו שטר חוב שלא נמסר - אם תוכיח תנצח במשפט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם החוק לצידך? לא ממש - היית צריך לקבל מסמך ממנו.
כעת הנטל הוא עליך להוכיח שהפקדון זה אותו שטר חוב שלא נמסר - אם תוכיח תנצח במשפט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הרחבת דירקה בבית משותף
חזי
06/05/11
בבית משותף (10 דיירים) הדייר בקומת הקרקע החליט לבצע הרחבה בדירתו, הוא ביקש לפני כשנה את הסכמת הדיירים לתוכנית מצומצמת, במשך השנה הוא ביצע שינויים בתוכינתו המקורית ללא שיידע את שאר הדיירים על השינויים וקיבל רישיון מהעירייה גם על השינויים.
בין היתר הוא ביצע הרחבה במפלס שמתחתיו (קומת מרתף - מקלט ומחסנים), חפר בחלל הסלעי בן העמודים ופתח פתח בחדר המדרגות בקומת המרתף למיטב ידיעתי בתור דייר בבניין אף דייר לא ויתר על כל זכות מקרקעין וקניינית בבניין למרות שחלק גדול מהדיירים לא מתנגד בדיעבד לתוספת הבניה. הדירות מחוכרות ע"י המינהל לדיירים.
שאלותיי נוגעות לחלל זה:
1. למי שייך השטח מתחת לדירת הדייר שהרחיב את דירתו (מיפלס המרתף) ?
2. אם השטח עליו הורחבה הדירה במיפלס המרתף שהיה רכוש משותף, אילו הליכים יש לבצע בכל הרשויות כדי להעביר את השטח שהיה רכוש משותף לחזקת הדייר ?
3. אם שטח זה במפלס המרתף שלא היה בתוך תחום הבניין לא היה נגיש לדיירים מאחר והיה מחוץ לקירות הבנין ומתחת לדירה בקומת הקרקע הוא שטח שהדיירים בבניין יכולים לדרוש עליו תמורה מאחר והיה רכוש משותף.
בין היתר הוא ביצע הרחבה במפלס שמתחתיו (קומת מרתף - מקלט ומחסנים), חפר בחלל הסלעי בן העמודים ופתח פתח בחדר המדרגות בקומת המרתף למיטב ידיעתי בתור דייר בבניין אף דייר לא ויתר על כל זכות מקרקעין וקניינית בבניין למרות שחלק גדול מהדיירים לא מתנגד בדיעבד לתוספת הבניה. הדירות מחוכרות ע"י המינהל לדיירים.
שאלותיי נוגעות לחלל זה:
1. למי שייך השטח מתחת לדירת הדייר שהרחיב את דירתו (מיפלס המרתף) ?
2. אם השטח עליו הורחבה הדירה במיפלס המרתף שהיה רכוש משותף, אילו הליכים יש לבצע בכל הרשויות כדי להעביר את השטח שהיה רכוש משותף לחזקת הדייר ?
3. אם שטח זה במפלס המרתף שלא היה בתוך תחום הבניין לא היה נגיש לדיירים מאחר והיה מחוץ לקירות הבנין ומתחת לדירה בקומת הקרקע הוא שטח שהדיירים בבניין יכולים לדרוש עליו תמורה מאחר והיה רכוש משותף.
תביעה כנגד דייר
עו"ד שזר תומר
07/05/11
זה שאלה מורכבת מידי למענה במסגרת תגובה.
כעקרון, יש לבדוק את התשריט, ואם השינויים שביצע, בעת כעת הוא מנע גישה או צמצם שטחים, בהחלט יתכן שיש עילה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון, יש לבדוק את התשריט, ואם השינויים שביצע, בעת כעת הוא מנע גישה או צמצם שטחים, בהחלט יתכן שיש עילה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביצוע עבודות תמ"א 38 והשכרת דירה
אליהו
06/05/11
שלום רב
ברשותי דירה בבניין שבו עומדים לבצע עבודות תמ"א 38. הדירה בקומה העליונה ומעליה גג שטוח. הדירה מושכרת כבר שנים.
אני חושש מאד שעם ביצוע העבודות לא אוכל להשכירה או נכון יותר אף אחד לא יסכים לגור בה בתקופת העבודות וכתוצאה מכך יגרם לי נזק של אלפי שקלים בכל חודש. האם יש חוק בנושא זה או מה עלי לעשות ?
בכבוד רב
אליהו
ברשותי דירה בבניין שבו עומדים לבצע עבודות תמ"א 38. הדירה בקומה העליונה ומעליה גג שטוח. הדירה מושכרת כבר שנים.
אני חושש מאד שעם ביצוע העבודות לא אוכל להשכירה או נכון יותר אף אחד לא יסכים לגור בה בתקופת העבודות וכתוצאה מכך יגרם לי נזק של אלפי שקלים בכל חודש. האם יש חוק בנושא זה או מה עלי לעשות ?
בכבוד רב
אליהו
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
07/05/11
לא מוכר לי חוק בנושא זה - אתה יכול לנסות לשאול בפורום תמ"א 38 שלנו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסגת גבול במקרקעין
מיכאל
06/05/11
לאיזה בית משפט יש להגיש תביעה על הסגת גבול במקרקעין (שכן שלי פלש לחצר שלי תוך כדי בנייה ) ואיזה מסמכים יש לצרךף לתביעה. נא עזרתכם
המשך לשאלה
מיכאל
06/05/11
האם אני יכול להגיש תלונה במשטרה על כך
תוספת להסכם שיתוף במגרש
קובי
06/05/11
האם צריך לאשר בעייריה תוספת לסכם שיתוף במקרקעין במגרש? מה הפרוצדורה?
המון תודה
המון תודה
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תלוי מה התוספת...
בכל מקרה, חשוב יותר להוסיף את התוספת לנסח הטאבו - כלומר להסכם השיתוף שרשום שם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, חשוב יותר להוסיף את התוספת לנסח הטאבו - כלומר להסכם השיתוף שרשום שם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
אלכס
06/05/11
שלום רב!הוריי רכשו לפני 17 שנה דירה מקבלן.עכשיו הם רוצים למכור אותה.הקונים ביקשו מהם להביא אישור ממס הכנסה על תשלום מס רכישה שאותו הוריי היו אמורים לשלם בעת רכישת דירה.הוריי טוענים שבזמנו עורך דין של הקבלן היה צריך לעשות את התשלום למס הכנסה במקומם והם הביאו לו גם כסף עבור זה.מה עליהם לעשות על מנת להמציא אישור על תשלום מס הכנסה?ובמידה ויש צורך בפניה למס הכנסה אילו מסמכים עליהם להביא עימם?במידה ועורך דין לא שילם בזמנו את מס רכישה מה עליהם לעשות על מנת לסגור את החוב?תודה!
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
06/05/11
אתה מתבלבל - זה לא קשור למס הכנסה.
קוראים לאישור הזה אישור מס רכישה - וזה שייך לרשות מיסוי המקרקעין, אפשר לבקש מעו"ד של הקבלן את ההעתק, או לחלופין לבדוק ברשות המיסים אודות ביצוע התשלום.
בכל מקרה, מומלץ כי תשכרו עו"ד לצורך העסקה הזו...ושעו"ד ייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קוראים לאישור הזה אישור מס רכישה - וזה שייך לרשות מיסוי המקרקעין, אפשר לבקש מעו"ד של הקבלן את ההעתק, או לחלופין לבדוק ברשות המיסים אודות ביצוע התשלום.
בכל מקרה, מומלץ כי תשכרו עו"ד לצורך העסקה הזו...ושעו"ד ייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה – אישור לטאבו
אפריים
05/05/11
לפני חודשים מכרתי את דירת המגורים שלי ובכוונתי תוך שנתיים למכור את הדירה השניה שלי. אין לי דירות נוספות. הגשתי הצהרה למס שבח לפיה אני מבקש לחשב את מס הכישה כדירת מגורים יחידה ולמכור את הדירה הנוספת תוך 24 חודשים. מס רכישה מסרב לתת לי אישור לטאבו בגין התשלום המופחת עד שאמכור את הדירה הנוספת. האם מדובר בנוהל חדש? האם יש בסיס חוקי לדרישה?
אישור מס רכישה להעברה בטאבו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אין המדובר בנוהל חדש, זה המצב בפועל,והבסיס הוא חוקי. השומה לא סגורה עדיין, אלא בחלוף שנתיים. אם תמכור את הדירה הנוספת תוך פחות משנתיים, אז תוכל לשוב ולפנות, ולקבל אישור מס רכישה. אם לא תמכור את הדירה הנוספת תוך שנתיים, רק לאחר תשלום השומה, תוכל לקבל את אישור מס הרכישה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על הגג
לאה
05/05/11
אני בעל דירה ובבעלותי גם כל הגג של הבניין (בטאבו). לשכנים אין דודי שמש שלהם על הגג מכיוון שכולו שלי. אני רוצה לבנות יחידה על הגג בגודל 40 מ"ר. העירייה מבקשת שאקצה 30% משטח הגג החדש (כלומר, הגג של יחידת הדיור שעל הגג) כשטח משותף (סך הכל 12 מטרים שהם 30% מהשטח הבנוי החדש המתוכנן). האם זה חוקי? הרי אני בעל כל הזכויות על הגג בטאבו ואם אקצה שטח משותף על הגג זה ינגוד את הרשום בטאבו. אם אכן דרישה זו חוקית והגיונית- האם על השכנים להשתתף בעלות הבנייה של הגג החדש (שהרי 30% משטחו הוא משותף, לפי דרישת העירייה)?
הרחבת דירה באמצעות בניית יחידה על הגג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
זו הדרישה של העירייה, ואם אתה סבור שהיא אינה הגיונית או לא סבירה, ניתן לנסות לתקוף את התנאי הזה בבימ"ש באמצעות עתירה מינהלית. לגבי דרישת התשלום כי שאר הדיירים יישאו בתשלום, היא עניין של מו"מ. ייתכן שיש לכך מקום והגיון, אך יש לבחון באיזה שיעור יישאו בתשלום. היה ולא תהיה הסכמה ועל מנת שלא לעכב את הדברים, תישא בעלויות ומקס' אח"כ תגיש תביעה, אצל המפקח על רישום בתים משותפים או בבימ"ש. בעקבות הוספת היחידה, מומלץ לטפל גם בתיקון רישום הבית המשותף בטאבו על מנת שרישום היחידה יהיה מתאים למצב הקיים לאחר ביצוע הבנייה נשוא ההיתר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדרישה של העירייה מוזרה
דינה
06/05/11
גג של בניה חדשה הוא תמיד רכוש משותף גם אם אתה שילמת לבדך את בנייתו, וגם אם הגג המקורי שעליו נבנתה היחידה החדשה הוא בבעלותך הפרטית ורשום על שמך בטאבו, אלא אם כן החליטו כל בעלי הדירות להצמיד את הגג החדש הזה ליחידה החדשה שנבנתה.
לפיכך, וכיוון שהגג החדש כולו הוא רכוש משותף, לא מובנת דרישת העירייה שרק 30% ממנו יהיו רכוש משותף.
לפיכך, וכיוון שהגג החדש כולו הוא רכוש משותף, לא מובנת דרישת העירייה שרק 30% ממנו יהיו רכוש משותף.
אחסון בשטח פרטי
נורית
05/05/11
בבעלותי דירת קרקע בבניין 3 קומות . לפני מספר שנים הרחבתי את הדירה.
השכן מעלי שדרתו אינה מורחבת משתמש בגג שלי לאחסון (דלתות,סולם וכו) בנוסף שאינו מוכן להוציאם הם פוצעים את הזפת שעל הגג ואכן באזור האחסון הזפת פגוע והשנה היתה לי נזילה בחורף.
מה עלי לעשות ? האם אני יכולה לזרוק לו את הדברים,להגיש תביעה במישטרה ... הרי הגג נחשב לשטח פרטי שלי . בזמנו הוא בקש לרצף את הגג כך שתהיה לו מרפסת ,בקשתי שישלם בהתאם לחוק ולנוסחה מקובלת (יסודות וכו) אך הוא אינו מוכן לשלם לנו.
אודה על תשובתך המהירה
סופ"ש נעים
נורית
השכן מעלי שדרתו אינה מורחבת משתמש בגג שלי לאחסון (דלתות,סולם וכו) בנוסף שאינו מוכן להוציאם הם פוצעים את הזפת שעל הגג ואכן באזור האחסון הזפת פגוע והשנה היתה לי נזילה בחורף.
מה עלי לעשות ? האם אני יכולה לזרוק לו את הדברים,להגיש תביעה במישטרה ... הרי הגג נחשב לשטח פרטי שלי . בזמנו הוא בקש לרצף את הגג כך שתהיה לו מרפסת ,בקשתי שישלם בהתאם לחוק ולנוסחה מקובלת (יסודות וכו) אך הוא אינו מוכן לשלם לנו.
אודה על תשובתך המהירה
סופ"ש נעים
נורית
שימוש בגג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אם לא נקבע אחרת, הגג שנוצר, הינו רכוש משותף ולא פרטי. השכן יכול לעשות בו שימוש, אבל לא ייחודי. ללא קשר, אם השכן גרם לנזקים לזיפות שביצעת שהובילו לרטיבות, את יכולה לדרוש את תשלום הנזקים, ובמקרה הצורך, אף לתבוע.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בחוזה שכירות
יוסי
05/05/11
הנני משכיר של יחידת דיור בחצר ביתי.
בחוזה השכירות נכתב בכתב יד "לשכור ניתנת האופציה להאריך את שנת השכירות" לאחר סיום שנת שכירות הדייר לא חתם על חוזה חדש ולא על שום הסכם אחר והמשיך להתגורר שנה נוספת. כיום שנתיים מיום חתימת החוזה הדייר לא מוכן לפנות את הדירה וטוען שיש לו אופציה האם יש צדק בדבריו
בחוזה השכירות נכתב בכתב יד "לשכור ניתנת האופציה להאריך את שנת השכירות" לאחר סיום שנת שכירות הדייר לא חתם על חוזה חדש ולא על שום הסכם אחר והמשיך להתגורר שנה נוספת. כיום שנתיים מיום חתימת החוזה הדייר לא מוכן לפנות את הדירה וטוען שיש לו אופציה האם יש צדק בדבריו
הסתיים הסכם השכירות ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
כמובן שיש לראות מסמכים כדי להתייחס בצורה יותר מדוייקת, אך מהמתואר בפנייתך, עולה כי לשוכר היתה אופציה לשנה נוספת וזו הסתיימה, כך שעליו שהחוזה וכן תקופת השכירות, לרבות האופציה, הסתיימה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה כשהוטלו עיקולים
נטע ק
05/05/11
שלום רב, יש לי שאלה - מדובר על משפט פלילי שנושק לעניין המקרקעין - יש נאשם שהקים חברה אשר ביצעה העלמות מס ועסקה בפעילות פלילית הוגש כנגדו כ"א והמדינה הטילה עיקולים על חשבונות הבנק שלו על רכבים והטילה עיקול על הערת אזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם בנוגע לפרויקט מגורים שתכנן לבנות עם חברה ב' איתה התקשר בעסקת מכר (לצורך העניין חברה ב')
מה שקורה כרגע שחברה ב' (הלא היא צד ג' בענייננו) מבקשת שהמדינה תסיר את העיקול על מנת שתוכל למחוק את הערת האזהרה לטובתו של הנאשם מפני שזה לא שילם את התמורה לה התחייב (כתוצאה מהעיקולים על חשבונותיו) וזאת כדי שתוכל לקדם את הפרויקט, חברה ב' תקועה ואף בנק לא מסכים להלוות להם כסף לצורך הקמת הפרויקט כאשר ישנם עיקולים.
מהצד שכנגד יש את המדינה שהיא לא מוכנה להסיר את העיקול על הערת האזהרה לטובת הנאשם על מנת שאם זה יורשע יוכלו לקבל זכויותיו בעסקה.
מה קורה במקרה כזה? חיפשתי על נושא זה פסיקה אך ללא הואיל
מצד אחד צד ג' (חברה ב') הינה צד תמים התקשרה בעסקת מכר עם הנאשם שהבטיח לשלם לה תמורה עבור בניית הפרויקט
אך עקב עיקולים שהוטלו על חשבונותיו לא עמד בעסקת המכר לא שילם וכעת מעוניינת חברה ב' שהמדינה תבטל את העיקולים על מנת שזו תוכל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם ולקדם את ביצוע הפרויקט ומצד שני המדינה שאיננה מסכימה לבטל העיקול על הערת אזהרה על מנת שבאם יורשע יוכלו לקבל זכויותיו במקרקעין, כמו כן המדינה טוענת כי אם לא הייתה חקירה פלילית נגד הנאשם העסקה הייתה מבוצעת כרגיל ולכן אין לבטל את זכותו רק עקב כך שנפתחה נגדו חקירה פלילית
האם תוכל להפנותי לפסיקה?
מה שקורה כרגע שחברה ב' (הלא היא צד ג' בענייננו) מבקשת שהמדינה תסיר את העיקול על מנת שתוכל למחוק את הערת האזהרה לטובתו של הנאשם מפני שזה לא שילם את התמורה לה התחייב (כתוצאה מהעיקולים על חשבונותיו) וזאת כדי שתוכל לקדם את הפרויקט, חברה ב' תקועה ואף בנק לא מסכים להלוות להם כסף לצורך הקמת הפרויקט כאשר ישנם עיקולים.
מהצד שכנגד יש את המדינה שהיא לא מוכנה להסיר את העיקול על הערת האזהרה לטובת הנאשם על מנת שאם זה יורשע יוכלו לקבל זכויותיו בעסקה.
מה קורה במקרה כזה? חיפשתי על נושא זה פסיקה אך ללא הואיל
מצד אחד צד ג' (חברה ב') הינה צד תמים התקשרה בעסקת מכר עם הנאשם שהבטיח לשלם לה תמורה עבור בניית הפרויקט
אך עקב עיקולים שהוטלו על חשבונותיו לא עמד בעסקת המכר לא שילם וכעת מעוניינת חברה ב' שהמדינה תבטל את העיקולים על מנת שזו תוכל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם ולקדם את ביצוע הפרויקט ומצד שני המדינה שאיננה מסכימה לבטל העיקול על הערת אזהרה על מנת שבאם יורשע יוכלו לקבל זכויותיו במקרקעין, כמו כן המדינה טוענת כי אם לא הייתה חקירה פלילית נגד הנאשם העסקה הייתה מבוצעת כרגיל ולכן אין לבטל את זכותו רק עקב כך שנפתחה נגדו חקירה פלילית
האם תוכל להפנותי לפסיקה?
זכותו של מי גוברת ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
לא ברור אם ישנה פסיקה המתאימה במדוייק לנסיבות המקרה שציינת, אך מומלץ לפנות לעו"ד בעל נייסיון לקבלת חוו"ד מסודרת בעניין. הפורום אינו מתאים לכך. סה"כ המדובר כאן במרוץ זכויות נוגדות/שיעבודים שגרתי ושכיח, וישנה פסיקה עניפה בעניין. אף אם הנסיבות אינן זהות, ניתן לגזור מסקנות, מהלכות שדנות בסויגות דומות. עצם העובדה שמדינה הטילה את העיקול אין בה כדי לגרוע או להוסיף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת יחידה על הגג
אושר
05/05/11
בבעלותי דירה בקומה האחרונה בבניין וכן חצי מהגג. כך גם לשכן שלי לקומה האחרונה. לאחרונה כל אחד מאיתנו בנה חדר על הגג (בגודל המקסימלי המותר לדירה אחת) כתוספת לדירתו הפרטית. כעת השכן שלי מציע לי לקנות ממנו את החלק שלו של הגג, כולל היחידה הבנויה כמובן. האם זה אפשרי? לפי חוק לדירה שבבעלותה גג מותר לבנות רק חדר אחד על הגג בגודל מסוים (וכבר כל אחד מאיתנו עשה זאת), אם אני רוכש ממנו את החלק שלו, כל הגג יהיה ברשותי אך יהיו לי 2 יחידות על הגג- כי הן כבר בנויות. האם זו לא בעיה מבחינת הרשויות? האם הרשויות עשויות לחייב אותי להרוס את היחידה שאקנה ממנו?
רכישת זכויות בחלק מנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
הבנייה נעשתה עפ"י היתר, ולכן לא תתבקשו להרוס את הבנוי עפ"י היתר. עיסקה כזו של מכירת חלק מיחידת הדיור (החלק של השכן בגג והבנוי עליו), כרוכה בתיקון רישום הבית המשותף ומומלץ לעשות זאת, כחלק מהתהליך ועיסקת המכר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח אמיתי של הדירה
ארז
04/05/11
בנסח טאבו רשום כי שטח דירה הוא 70 מ'
בשובר התשלום של העירייה עבור הארנונה רשום שהשטח הוא 100 מ'
האם בשטח שמופיע בשובר הארנונה זה כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף?
כיצד ניתן לדעת מה השטח האמיתי של הדירה?
האם בד"כ נסח הטאבו לא מדייק בשטח הדירה?
בשובר התשלום של העירייה עבור הארנונה רשום שהשטח הוא 100 מ'
האם בשטח שמופיע בשובר הארנונה זה כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף?
כיצד ניתן לדעת מה השטח האמיתי של הדירה?
האם בד"כ נסח הטאבו לא מדייק בשטח הדירה?
חשש לבניה לא חוקית
einavshamir
05/05/11
השטח המופיע בנסח הטאבו הוא השטח הקובע (האמיתי כהגדרתך).
שים לב- ארנונה משולמת גם על שטח בנוי שאינו חוקי, קרי שאין בגינו היתר בניה ושעשוי להוות חריגת בניה.על כן, במקרה כזה של אי התאמה בין השטח המצוין בנסח ובשוכר הארנונה כדאי מאוד לבדוק את היתרי הבניה והאישורים, בכדי לא חרכוש נכס שבו חריגות בניה.
שים לב- ארנונה משולמת גם על שטח בנוי שאינו חוקי, קרי שאין בגינו היתר בניה ושעשוי להוות חריגת בניה.על כן, במקרה כזה של אי התאמה בין השטח המצוין בנסח ובשוכר הארנונה כדאי מאוד לבדוק את היתרי הבניה והאישורים, בכדי לא חרכוש נכס שבו חריגות בניה.
העתק של הסכם שיתוף
אילן
04/05/11
ב"ה שלום היכן אפשר לקבל "העתק של הסכם שיתוף" ?האם לכל אזרח יש נגישות למידע זה כדוגמת "נסח טאבו" ?תודה,אילן
הזמנת העתק הסכם שיתוף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אם ההסכם שיתוף רשום בטאבו (מופיעה הערה בנסח בדבר קיום הסכם שיתוף), ניתן להזמין מהטאבו (לוקח מס' ימים) באמצעות ייפו"כ מבעל הזכויות הרשום בטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על הגג
פרננדז
04/05/11
שלום רב,
אני גר בקומה 3 בבית בין 4 קומות. השכן שלי בקומה, הגיש בקשה להיתר בניה על הגג. זאת מבלי שהוא הקומה האחרונה ומבלי שתהיה לו גישה מתוך הבית שלו לגג (דבר הדומה לדעתי לרכישת זכויות נוספות על הגג).
הבנתי שאילו היה בקומה האחרונה, היה זקוק ל-75% הסכמה. האם הוא זקוק ל-100% הסכמה במדנה הנ"ל?
אחד מתושבי הבית הגיש התנגדות לועדה שנדחתה. מהסיבה הזו. האם הם בכלל הכותבת או שהם רק מטפלים בנושא תכנון? למי מפנים התנגדות זו?
אשמח לקבל התייחסות.
אני גר בקומה 3 בבית בין 4 קומות. השכן שלי בקומה, הגיש בקשה להיתר בניה על הגג. זאת מבלי שהוא הקומה האחרונה ומבלי שתהיה לו גישה מתוך הבית שלו לגג (דבר הדומה לדעתי לרכישת זכויות נוספות על הגג).
הבנתי שאילו היה בקומה האחרונה, היה זקוק ל-75% הסכמה. האם הוא זקוק ל-100% הסכמה במדנה הנ"ל?
אחד מתושבי הבית הגיש התנגדות לועדה שנדחתה. מהסיבה הזו. האם הם בכלל הכותבת או שהם רק מטפלים בנושא תכנון? למי מפנים התנגדות זו?
אשמח לקבל התייחסות.
בנייה על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/05/11
אני ממליצה לכם לפנות בדחיפות לעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין. צריך להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים ולהוציא צו מניעה. באופן עקרוני החוק מחייב את העירייה לדרוש הסכמות מהדיירים, אולם בכל מקרה, לגבי שאלת אחוז ההסכמה הדרוש לביצוע הבנייה, הגורם הרלבנטי הוא המפקח על המקרקעין (שיש לו סמכויות כמו של שופט בית משפט שלום).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר מסרב להראות את הנכס לבעליים
רן
04/05/11
שוכר מסרב להראות את הנכס לבעליים בטענה שזה לא רשום בחוזה (באמת לא רשום)מה ניתן לעשות בנושא?
שוכר שמסרב לבעל הנכס להיכנס לנכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/05/11
באופן עקרוני הסכם השכירות הוא זה שמגדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים וקובע באיזה אופן השוכר יהיה רשאי להשתמש בנכס ומה הן הזכויות של המשכיר במשך תקופת השכירות.
אם בהסכם לא כתוב שהמשכיר רשאי להיכנס לנכס ואם אין למשכיר סיבה טובה להיכנס, המעוגנת כמו שצריך בהסכם, אין למשכיר זכות לחייב את השוכר לאפשר לו להיכנס לנכס, אם וככל שהשוכר מסרב לעשות זאת.
אם בהסכם לא כתוב שהמשכיר רשאי להיכנס לנכס ואם אין למשכיר סיבה טובה להיכנס, המעוגנת כמו שצריך בהסכם, אין למשכיר זכות לחייב את השוכר לאפשר לו להיכנס לנכס, אם וככל שהשוכר מסרב לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה ,לא קיבלתי מענה ,אשמח לקבל יעוץ תודה
שאלה
04/05/11
ישנו דייר שאינו מעונין לצאת מהדירה שהיא שכורה לו ,אינו משלם בכלל ,ואינו מעונין לצאת על אף שנגמר החוזה בטענה שקשה לו ,יש לו 8 ילדים ואין לו לאן ללכת
צה עושים ?
איך ניתן להוציאו ?
מה הפרוצדורה?
לחברים שלי לקח להם קרוב ל-3 שנים להוציא דייר עם המון הפסדים ,האמנם בית משפט לא יכול לעזור?
תודה
צה עושים ?
איך ניתן להוציאו ?
מה הפרוצדורה?
לחברים שלי לקח להם קרוב ל-3 שנים להוציא דייר עם המון הפסדים ,האמנם בית משפט לא יכול לעזור?
תודה
בית המשפט יכול לעזור
avi rozen
04/05/11
אל תתייאש בית המשפט יכול לעזור, אסור לנו להרים ידיים , פנה אליהם בכל הכוח וכמו שהדייר מציק לך כך אתה תציק להם .בהצלחה
פינוי דייר שאינו משלם דמי שכירות
עו"ד טלי קסלר
04/05/11
בית המשפט בהחלט יכול לעזור. לאור תיקון בחוק יש כיום הליך מהיר יחסית שמאפשר פינוי של דיירים שחתומים על הסכם שכירות ומפרים אותו. פנה לעורך דין הבקיא בתחום ותגיש תביעת פינוי.
דמי תיווך לדייר
שיר
04/05/11
בעל הבית שלנו בה אנו מתגוררים כ6 שנים חתם על בלעדיות למתווך,אנחנו כנראה מעונינים לרכוש את הדירה והצענו גם בעבר.ברור שאנחנו לא מחויבים למתווך אבל השאלה היא אם נחכה עד תום הבלעדיות האם עדיין המתווך יוכל לתבוע דמי תיווך מבבעל הבית שכן לפי החוזה על בעל הבית לשלם לו תיווך במקום מי שהגיע לא דרכו .(כולם יודעים שאנחנו מתלבטים ומחכים ליועץ נגישות כדי להכריע בענין )
תודה
שיר
תודה
שיר
תיקון 4שנים
שיר
04/05/11
תשלום דמי תיווך למתווך שניתנה לו בלעדיות
עו"ד טלי קסלר
04/05/11
צריך לקרוא כמו שצריך מה כתוב בהסכם התיווך עליו חתם בעל הבית. קרוב לוודאי שאם תחכו עד תום תקופת הבלעדיות המתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך. הרי המתווך בכל מקרה לא יכול לטעון שאתם הגעתם לעסקה בזכותו. מכל מקום, כדאי להתייעץ בעניין עם עורך הדין שייצג אתכם בעסקה.
מכירת דירה-קצת דחוף…
שואלת
03/05/11
שלום,
אנו צריכים לעשות רילוקיישן לחו"ל עוד חודשיים (פחות 5 ימים) וחשבנו למכור את הדירה שלנו (אזור יחסית מבוקש):
1) האם זה ריאלי מבחינה פרוצדורלית פרק הזמן העומד לרשותינו?
2)במידה ולא ואנחנו צריכים לנסוע לפני תום ההליכין, מה עושים?
3)במידה ולא נמכור אלא נשכיר, האם ע"מ למכור בשלב יותר מאוחר נצטרך להגיע לארץ או האם אפשר "מרחוק" והאם זה בסדר או שלא מומלץ?
תודה!!
אנו צריכים לעשות רילוקיישן לחו"ל עוד חודשיים (פחות 5 ימים) וחשבנו למכור את הדירה שלנו (אזור יחסית מבוקש):
1) האם זה ריאלי מבחינה פרוצדורלית פרק הזמן העומד לרשותינו?
2)במידה ולא ואנחנו צריכים לנסוע לפני תום ההליכין, מה עושים?
3)במידה ולא נמכור אלא נשכיר, האם ע"מ למכור בשלב יותר מאוחר נצטרך להגיע לארץ או האם אפשר "מרחוק" והאם זה בסדר או שלא מומלץ?
תודה!!
מכירת נכס בזמן יחסית קצר ו/או בעת שהיה בחו"ל
עו"ד עינב שמיר
04/05/11
1. פרוצדורה של מכירת נכס מתחלקת לפן המשפטי ולפן העסקי (שווי שוק). ברור כי ככל שזמנכם קצר כך סביר שהדבר יתבטא בפשרה בתמורה. אתייחס לשאלתך מבחינה משפטית- חשוב להבין כי שלב המו"מ, עריכת ההסכם, החתמת הצדדים על יפויי כוח ומסמכים הנדרשים בשלב הראשון הינה פרוצדורה אפשרית בהחלט בטווח של חודשיים ואף הרבה פחות מזה.
2. עם החתימה על ההסכם ישנן פעולות אשר מבוצעות בשלב מאוחר יותר (אף מס' חודשים לאחר החתימה) כגון- אישורי מיסים, סילוק/גרירה/הקפאת משכנתא, הוצאת אישורי מיסים וכיו"ב. היות ועוה"ד הינו מיופה כוח ביפויי כוח בלתי חוזר, הרי שביכולתו לבצע את הפעולות הדרושות מול הרשויות השונות כגון לשכת רישום המקרקעין, משרדי מס שבח, עירייה, הועדה מקומית, בנק וכיו"ב.
3. ניתן לייפות את כוחו של כל אדם לבצע את המכירה במקומכם. מהלך כזה טומן בחובו סיכונים ברורים ועדיף לעשות זאת רק במקרים קיצוניים בהם אין חלופה אחרת.
2. עם החתימה על ההסכם ישנן פעולות אשר מבוצעות בשלב מאוחר יותר (אף מס' חודשים לאחר החתימה) כגון- אישורי מיסים, סילוק/גרירה/הקפאת משכנתא, הוצאת אישורי מיסים וכיו"ב. היות ועוה"ד הינו מיופה כוח ביפויי כוח בלתי חוזר, הרי שביכולתו לבצע את הפעולות הדרושות מול הרשויות השונות כגון לשכת רישום המקרקעין, משרדי מס שבח, עירייה, הועדה מקומית, בנק וכיו"ב.
3. ניתן לייפות את כוחו של כל אדם לבצע את המכירה במקומכם. מהלך כזה טומן בחובו סיכונים ברורים ועדיף לעשות זאת רק במקרים קיצוניים בהם אין חלופה אחרת.
מכירת דירה בתוך חודשיים
עו"ד טלי קסלר
04/05/11
כדאי לחשוב כבר כעת על אדם שאתם סומכים עליו שנשאר בארץ, שיוכל, במידת הצורך, לטפל עבורכם בעניינים (כגון חתימה בשמכם על מסמכים מסויימים, מסירת הדירה, קבלת תשלומים, הסדרת מיסים ותשלומים וכיו"ב).
אתם בהחלט יכולים למכור את הדירה תוך חודשיים, אם תמצאו קונה שיסכים לשלם את תמורתה (והשוק כעת בהחלט דינאמי כך שיש לכך סיכוי טוב).
אתם בהחלט יכולים למכור את הדירה תוך חודשיים, אם תמצאו קונה שיסכים לשלם את תמורתה (והשוק כעת בהחלט דינאמי כך שיש לכך סיכוי טוב).
משכיר-שוכר: ביטחונות
גולש
03/05/11
שלום רב,
ניסיתי להשיג שטר ערבון בדואר ונאמר לי שמזה כשנתיים לא מוכרים אותו.
מה החולפות העומדות בפני המשכיר.
ביקש ערבות בנקאית ואני מסרב. ביקש שטר ערבון - ואין להשיגו.
מה עושים?
ניסיתי להשיג שטר ערבון בדואר ונאמר לי שמזה כשנתיים לא מוכרים אותו.
מה החולפות העומדות בפני המשכיר.
ביקש ערבות בנקאית ואני מסרב. ביקש שטר ערבון - ואין להשיגו.
מה עושים?
שטר חוב
עו"ד עינב שמיר
04/05/11
אכן שטר חוב כבר אינו בר השגה בדואר, על כן אם ברצונך לספק ביטחונות מסוג זה בלבד, עליך לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין ע"מ שיערוך עבורך שטר חוב.
שוכרת דירה
dana
03/05/11
אני שוכרת דירה דרך מתווך, לפני מספר שבועות הגעתי הביתה ולהפתעתי גיליתי שהדירה פתוחה ואשתו של המתווך מראה את הבית לקונים פוטנציאלים ללא אישורי לאחר שווידאה שאין אף אחד בבית ונכנסה עם מפתח שברשותה, דיברתי איתה והבהרתי שהעניין לא מקובל עליי והבטיחה שלא יקרה שוב ואם היא רוצה להתראות את הבית שתקבע מועד בו אני אהיה נוכח. אך אתמול דפקו בדלת אנשים שבאו לראות את הבית (ללא המתווך), ללא שום הודעה מוקדמת ואמרו לי שקיבלו מהמתווך מפתח "למקרה שלא יהיה מישהו בבית"... האם למתווך/בעל דירה מותר להחזיק מפתח רזרבי? האם מותר לו להכניס אנשים לבית ללא נוכחותי או אישורי?
כניסה לדירה מושכרת ללא רשותו של השוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/05/11
זה ממש ממש לא מקובל. מותר למתווך או לבעל הדירה להחזיק מפתח רזרבי אך אסור לו לעשות במפתח שימוש ללא הסכמה ותיאום מראש של השוכר. למסור את המפתח הרזרבי לקונים פוטנציאליים (ללא ליווי של המתווך) זה כבר ממש שערוריה.
אני ממליצה לך להחליף את המנעול של הדירה.
זה אמנם עולה כסף (עלות הצילינדר) אולם לכל הפחות תדעי שאף אחד לא מבקר אצלך בדירה בזמן שאת לא נמצאת.
אני ממליצה לך להחליף את המנעול של הדירה.
זה אמנם עולה כסף (עלות הצילינדר) אולם לכל הפחות תדעי שאף אחד לא מבקר אצלך בדירה בזמן שאת לא נמצאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרות
עידו
03/05/11
שלום רב,
מהי תמ"א
ומהי תב"ע
תודה
מהי תמ"א
ומהי תב"ע
תודה
תמ"א ותב"ע הגדרות משפטיות
עו"ד עינב שמיר
04/05/11
כל פעולה במקרקעין נדרשת להיעשות בהתאם לתכניות מאושרות. לצורך כך קיים מדרג נורמטיבי של תכניות כאשר תמ"א (תכנית מתאר ארצית) הינה התכנית החשובה ביותר העוסקת בנושאים כלליים יותר, ותכנית מקומית עוסקת בפרטים הקטנים והינה האחרונה בהיררכיה. אין ביכולתה של תכנית כלשהי לסתור תכנית אשר גוברת עליה במדרג ההיררכי. לשאלתך, תב"ע (תכנית בנין עיר) הינה תכנית הכוללת תשריט ותקנון ויש לאשרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.
עזרה דחופה
יגאל
03/05/11
שלום רב
אני מעוניין להגיש בקשה לפס"ד הצהרתי לביהמ"ש לביטול משכנתא שרשומה בלשכת המקרקעין לטובת חברה שכבר אינה קיימת מס' רב של שנים וכל התשלום כבר הועבר אליה לפני הרבה שנים כבר בשנת 1969. שאלתי היא של מי הסמכות האם המחוזי או השלום ומה גובה האגרה? תודה לעוזרים.
אני מעוניין להגיש בקשה לפס"ד הצהרתי לביהמ"ש לביטול משכנתא שרשומה בלשכת המקרקעין לטובת חברה שכבר אינה קיימת מס' רב של שנים וכל התשלום כבר הועבר אליה לפני הרבה שנים כבר בשנת 1969. שאלתי היא של מי הסמכות האם המחוזי או השלום ומה גובה האגרה? תודה לעוזרים.
ביטול משכנתא באמצעות בית משפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/05/11
יש אכן לפעול בדרך של המרצת פתיחה. מדובר על אחת מחמש הזכויות במקרקעין, מדובר על שעבוד לטובת הבנק. לשלום פונים לצורך הדוגמה שמדובר על חזקה במקרקעין לעומת בקשה להצהיר כי יש לבטל הערה כי אז פונים למחוזי. הפורום המתאים לשאלה הינו בתי משפט אך ראוי לאור העניין כי תפנה מייד ליעוץ אישי לעו"ד מומחה בלטיגציה במקרקעין שיטפל בעניין. שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
