פורום נדל"ן

ניתן להשאיר על שם המנוח, אבל אז אתה פשוט מקשה על בניך על ביצוע העברה בעתיד...
ניתן לבצע העברה כפולה באותו מעמד מהסבא לך ולנכד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עו"ד שלך צריך לבדוק את המצב ברשם המשכונות ובחברה המשכנת, ולאחר הרכישה, לרשום משכון לטובתך, וכן הערה בחברה המשכנת.
זה מקובל מאוד.
צריך פשוט עו"ד שיש לו ניסיון בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

גש לאתר של המינהל - הוא מאוד שימושי ויעזור לך.

המ"ר בטאבו תואם את גודל הדירה

אתם יכולים לדרוש פיצוי על השנה שעברה, אבל... אם תמשיכו עוד שנה שאתם כבר יודעים מה צפוי, אז האמינות שלכם לא תהיה גדולה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

החוק מבהיר במדוייק מתי ניתן לרשום בית כבית משותף.
אין חובה לרישום בית משותף אך מומלץ לבצע הליך זה מפני שההליך מסדיר את הזכויות והחובות של כל דייר ודייר בבית המשותף.
בית הראוי להירשם בפנקס
142. (א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס.
(ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.
(תיקןן מס' 14) תשנ"ב-1992
(ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.

מוזר - לקבלן צריך להיות זיקה לנכס.
צריך לבדוק את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

השאלה האם הוא היה הגורם היעיל לעסקה.
בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04)- השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך היתה שנויה במחלוקת. יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך. בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.
בית המשפט קבע, כי לאחר התיקון לחוק המתווכים, אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל. ואולם, חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.
יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש נסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין מנוס, צריך להגיש צו מניעה, אם אין לכם כסף לעו"ד, פנו דחוף ביותר לסיוע המשפטי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

באם האופציה רשומה כמו שצריך, אז אכן את יכולה לממש את האופציה, ומכירת הנכס יכולה לגרום לבעל הדירה בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חופש החוזים הינו כמעט מוחלט. לכן כל מה שיהיה מוסכם על הצדדים ויבא לידי ביטוי בחוזה השכירות - מחייב את הצדדים כמו חוק.
לכן אין חוק המסדיר את זכויותייך "מלכתחילה" ועלייך לכתוב את הכל במפורש בחוזה: הגנה על רכושך, אי תשלום בעד התוקפה וכו'. ככל שהמשכיר יסכים ויחתום על החוזה - הרי שהדבר נהפך לחוק בניכם - וזה בדיוק מטרה של חוזה: לכתוב מראש כל הדברים שיסדירו את היחסים לכל אורך התקופה ולא רק ליום הראשון !

חסרים פרטים רבים, כעקרון צריך חוזה, שטרות, תצהיר על חריגות וכל הדברים הרגילים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לנסות לתקוף את פסק הדין, להראות טענות הגנה לכאורה, ולהוכיח שאין מידתיות לעיקול.
לא פשוט בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ככלל הסכם שאלה הינו הסכם שכירות ללא תמורה, וככזה הוא מהווה זכות קניינית בנכס -זאת אומרת שמרגע חתימת החוזה הרי שקמה לשוכר (קרי השואל) זכות שאי אפשר ליטול אותה ממנו אלא במקרים הקבועים בחוזה (הפרת הסכם - מות השוכר במידה והדבר בא לידי ביטוי בהסכם וכו')
לכן גם אם המשכיר נפטר, הרי שאין בכך כדי לבטל את הזכות של השוכר בנכס - כל עוד לא הותנה אחרת בחוזה.
לגבי השאלה ברור שצריך לבדוק את תנאי החוזה ואת הנסיבות של השאלה כי יש הרבה פרמטרים לשאלה.

אין לבנות/לסגור/להוסיף/לשנות את שטחי הבית בלי היתר בניה כדין (הרשויות המקומיות מאוד מחמירות בזמן האחרון את האכיפה ואת העונשים).
יש לפנות לאדריכל על מנת שיכין תכנית להגשת בקשה להיתר בניה לועדה מקומית. במסגרת הבקשה - על האדריכל לבקש דף מידע תכנוני בו יפורטו זכויות הבניה של החלקה, וכך ניתן יהיה לחשב אם כן או לא ישנם עוד אחוזי בניה על החלקה. גם אם כן - זה לא אומר שאפשר לסגור את המרפסת כי יש עוד כל מיני דרישות לגבי בניה ולא רק אחוזי הבניה (למשל קווי בנייין, גובה בניין, גודל דירות, וכו'). רק האדריכל יוכל לתת הארכה ראשונית אם יש סיכוי לבקשה להתקבל.
במידה שהתכניות הקיימות לא מאפשרות סגירת שטח (או בהגה - "תוספת שטח עיקרי") יש לבדוק אם ניתן לעשות שינויים ע"י בקשות להקלות או תכנית בסמכות מקומית.
ככל שגם זה לא ניתן - יש לראות אם אפשר להגיש תכנית בסמכות מחוזית (או בלשון העם "שינוי תב"ע") בעוד שהדבר כרוך בהרבה הוצאות והרבה זמן.

אכן מצב מוזר ביותר מאחר שכדי לרשום את הבית על שמך בטאבו היה צורך בהמצאת אישור עירייה - אשר במסגרתו הדירה עוברת באופן אוטומטי ע"ש הקונה.
אבל יכולים לקרא תקלות - ולכן עליך לפנות לעירייה עם חוזה המכר (ועדיף גם עם הנסח) על מנת לתקן את הרישום.
עדיף לבצע את התיקון לפני המכירה על מנת לא להיות מופתע ע"י העירייה בדרישות שונות (וברוב הפעמים משונות) ואז מתן אישור העירייה לקונה העתידי יכול להתעכב. אבל ככלל אין הרישומים של העירייה משפיעות כהוא זה על הזכויות שלך בדירה.

אם היתה משלמת תהיה לך יותר ירושה... אבל עכשיו ברצינות, ברגע שחלילה יקרה משהו לאימך, הרי והאחות לא תרצה לפנות, או לפצות או למכור את הדירה, צריך יהיה להגיש פירוק שיתוף, עדיף כמובן להגיע להסכמה ולא לבית המשפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קראון למגורים דורש אישור.
כמובן שהקרקע תהפוך מחקלאית לבניה צריך לשלם מיסים, אבל את זה תשמח לשלם , כי ערכה יעלה בהתאם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אפשר לרשום הכול, השאלה אם זה יעבור את ביהמ"ש...
לא הבנתי את כוונתך עד הסוף...
ממליץ לך לקחת עו"ד שיערוך לך חוזה כמו שצריך (לא כזה שמורידים באינטרנט ואחר כך אנו נאלצים לעשות שמיניות באוויר על מנת להוציא את הלקוח מהברוך שהוא הכניס את עצמו) , שיבדוק את הערבים, ויחתים אותם, ויבדוק את השוכר.
שווה את הכסף...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מישהו?

בגדול לא, אולי נושא היוון, צריך לבדוק על איזה מגרש מדובר, אבל בגדול - מס שבח והיטל השבחה זה החשש העיקרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כיום יש הזדמנות חד פעמית, לשנה וחצי הקרובות למכור את הדירות בפטור.
כמובן זה תלוי בסכומים של הדירות, אבל בגדול, אפשר לבקש פטור אחד לפי הוראת השעה , צריך לבדוק לגבי הפטור השני.
צריך לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.