פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שער חשמלי בבית פרטי
סיגל
27/05/11
ברצוני להתקין שער חניה חשמלי הנפתח הצידה לאורך חומת הבית. מתקין אחד אמר שאסור שהשער ינוע לאורכה החיצוני של החומה (חריגה של מס' סנטימטרים על המדרכה) ושני שאמר שאין עם זה שום בעיה וכי הוא מתקין כך שנים. האם יש חוק בנוגע לכך? מהם חוקי קבלת טופס 4 בנוגע לנושא?
לבניית שער (חשמלי או לא חשמלי) יש לקבל היתר בניה
דינה
28/05/11
על פי תקנה 4.03 ל תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970
אסור ששער יבלוט מעבר לגבול המגרש. אם החומה היא גבול המגרש - אסור שהשער יבלוט למדרכה.
אסור ששער יבלוט מעבר לגבול המגרש. אם החומה היא גבול המגרש - אסור שהשער יבלוט למדרכה.
מכירת מגרש
גדי
27/05/11
שלום רב,
אני בשלבי מכירת מגרש חצי דונם בצפון , איזה מיסים חלים עליי כמוכר פרט למס שבח ? האם היטל השבחה לא אמור לחול על הקונה ? כיצד מחשבים את היטל ההשבחה? מה החלק שיש לשלם לממ"י?
תודה מראש
אני בשלבי מכירת מגרש חצי דונם בצפון , איזה מיסים חלים עליי כמוכר פרט למס שבח ? האם היטל השבחה לא אמור לחול על הקונה ? כיצד מחשבים את היטל ההשבחה? מה החלק שיש לשלם לממ"י?
תודה מראש
מכירת מגרש - מיסים החלים על המוכר
עו"ד שזר תומר
28/05/11
בדר"כ היטל השבחה חל על המוכר ולא על הקונה, לגבי חישוב צריך לפנות לשמאי שיבצע לך הערכה ביחס למועד הרכישה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דיור בדמי מפתח
שאלה
27/05/11
האם דירה בדמי מפתח יכולה לעבור בירושה?
האם הזכויות של המוריש עוברות בירושה?
..
האם הזכויות של המוריש עוברות בירושה?
..
דמי מפתח - ירושה?
עו"ד שזר תומר
28/05/11
זכות הדיירות המוגנת לא ניתנת להורשה. למרות זאת לפי חוק הגנת הדייר זכויותיו של הדיר המוגן עשויות לעבור לבן משפחה.
בדירת מגורים
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
דייר שנפרד מבן זוג או התגרש, לאחר שהיו בני זוג וגרו יחד לפחות חצי שנה - ייקבע הדייר הממשיך על פי הסכם בין בני הזוג או על פי פסק דין שניתן בעניינם.
דייר שנטש את משפחתו- בן זוגו יהפוך לדייר, אם גר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני נטישתו. אם לא היה לדייר בן זוג יהפכו ילדיו לדיירים, ואם לא היו לו ילדים יהפכו הוריו לדיירים- ובתנאי שגרו יחד עם הדייר לפחות שישה חודשים לפני שעזב ואין להם דירה אחרת למגורים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בדירת מגורים
דייר שנפטר הופך בן זוגו לדייר מוגן, בתנאי שגר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני שנפטר. אם אין בן זוג, ילדי הדייר שנפטר יהיו לדיירים מוגנים ואם אין ילדים – קרוביו האחרים והכל בתנאי שהתגוררו יחד עם הנפטר לפחות שישה חודשים לפני הפטירה ובתנאי נוסף שבזמן הפטירה לא היה להם דירה אחרת למגורים.
דייר שנפרד מבן זוג או התגרש, לאחר שהיו בני זוג וגרו יחד לפחות חצי שנה - ייקבע הדייר הממשיך על פי הסכם בין בני הזוג או על פי פסק דין שניתן בעניינם.
דייר שנטש את משפחתו- בן זוגו יהפוך לדייר, אם גר יחד איתו לפחות שישה חודשים לפני נטישתו. אם לא היה לדייר בן זוג יהפכו ילדיו לדיירים, ואם לא היו לו ילדים יהפכו הוריו לדיירים- ובתנאי שגרו יחד עם הדייר לפחות שישה חודשים לפני שעזב ואין להם דירה אחרת למגורים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בנייה ללא התר בחסות המועצה במטרת לחסל התיישבות.
אלי ברדה
27/05/11
לישוב נווה זוהר שבדרום ים המחל מורכב משישים בתי קרקע. על מנת לחסל את הפוטנציאל ההתיישבותי במקום, המועצה התעלמה בכוונה מי פיצולי הדירות לחדרי אירוח. נכון להיום יש 25 דירות שהפכו ל 65 יחידות ועוד 17 דירות שלמות. ב42 ביחידות/דירות מתקיימת תנועה של מתארחים שונים ומשונים שהרסו עד היסוד את איכות החיים במקום וגרם לנשירת התושבים. המועצה מתגוננת בטענה שזה תורם לפרנסת התושבים "שקר מוחלט" ונלחמת נגד מתלוננים בעזרת היועצים המשפטיים שלה כגון משרד "ברק/זמיר" ועוד.אני אישית שלחתי מכתבים למספר גורמים כולל תלונות למבקר המדינה ועוד. לא הצלחתי לעורר עיניין והמצב גרם לעזיבתי מהישוב עקב התנקמות של מפעילי החדרי אירוח שנהנים ממסחר פורח ונטול מס.מגמת החיסול נובעת אך ורק מאינטרסים פוליטים/כלכלים נטו וראש המועצה מוכן לחסל חייהם של אזרחים נאמנים למען שמירה על ה"סיר הבשר שלו" אין לי יכולת כלכלית לתבוע את המועצה וחייב אותה לשקם את הישוב כולל צמיחה דמוגרפית נדרשת. הולמץ לי ע"י משרד עו"ד מסויים, להגיש אתירה אזרחית שעלותה תיהיה 65000 בקירוב. אין לי את הכסף לכן לא אוכל לעשות צדק לדעתי. קיים סעיף שאוסר לחלק יחידה ליחידות. אשמח לקבל עצות ודרך פעולה אפשרי עבור אזרח/ים שסובלים מאוד מהתופעת "הצימרים" שמופעלים בתוך אוכלוסייה שגרה קבוע במקום.
איסור על פיצול דירות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
אלי שלום רב,
אני מבין את כאבך, אכן קיים איסור בחוק לפצל דירות, ויש כיום אף אכיפה בנושא זה על ידי מרבית העיריות (כנראה מלבד המועצה שבה גרת...)
יש אפילו פסיקה של העליון בנושא...
http://www.nevo.co.il/Psika_word/elyon/07111910-h05.doc
אולם, יש כאן המון שאלות פתוחות, לגבי המעמד שלך, ואיזה תביעה אזרחית אתה יכול להגיש כאן, אם בכלל.
אני לא בטוח שאוכל לעזור לך במסגרת תשובה בפורום.
אכן הדרך הראויה, היא פניה למבקר המדינה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני מבין את כאבך, אכן קיים איסור בחוק לפצל דירות, ויש כיום אף אכיפה בנושא זה על ידי מרבית העיריות (כנראה מלבד המועצה שבה גרת...)
יש אפילו פסיקה של העליון בנושא...
http://www.nevo.co.il/Psika_word/elyon/07111910-h05.doc
אולם, יש כאן המון שאלות פתוחות, לגבי המעמד שלך, ואיזה תביעה אזרחית אתה יכול להגיש כאן, אם בכלל.
אני לא בטוח שאוכל לעזור לך במסגרת תשובה בפורום.
אכן הדרך הראויה, היא פניה למבקר המדינה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חניה לא רשומה
גלית
27/05/11
יזם במסגרת תמ"א 38, שמציע חניות לא רשומות בטאבו.
אם יש הסכם בין כל הדיירים (שיכסה גם לגבי מי שיבוא בנעליהם) לגבי ייעוד השטחים כחניות, האם עדיין יש סכנה כלשהי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם יש הסכם בין כל הדיירים (שיכסה גם לגבי מי שיבוא בנעליהם) לגבי ייעוד השטחים כחניות, האם עדיין יש סכנה כלשהי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רישום חניות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
חסרים פרטים בשאלה שלך, תוכלי לבדוק גם בפורום תמא 38.
בגדול ברגע שיש התחייבות של הקבלן, ויש תשריט מפורט ביחס לשיוך החניות, ורישום תשריט זה, אז זה אמור להיות בסדר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול ברגע שיש התחייבות של הקבלן, ויש תשריט מפורט ביחס לשיוך החניות, ורישום תשריט זה, אז זה אמור להיות בסדר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צס שבח הוראת השעה
גדי
27/05/11
אני מוכר מגרש שנרכש ע"י אבי לפני קום המדינה. אבי נפטר בשנות ה-6. האם הוראת השעה בענין מס לינארי 20# חלה על מקרה זה ?
אם מדובר למעשה במגרש גדול שעליו מבנה ישן שלא ראוי כיום למגורים, אם גם כאן חלה הןראת השעה שמתייחסת למגרשים?
אם מדובר למעשה במגרש גדול שעליו מבנה ישן שלא ראוי כיום למגורים, אם גם כאן חלה הןראת השעה שמתייחסת למגרשים?
מס שבח פטור - מגרש
עו"ד שזר תומר
28/05/11
בגדול הוראות השעה חלות עם כל המגרשים, בכפוף לתנאים הקבועים בהוראות השעה.
אבל במקרה שלך, הייתי ממליץ לפנות לעו"ד לצורך תכנון מס ראוי.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל במקרה שלך, הייתי ממליץ לפנות לעו"ד לצורך תכנון מס ראוי.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהמשך לשאלה קודמת בעניין
ד
27/05/11
מה דינה של הוראה בצוואת ההורים שנפטרו לשלול זכויות באגודה השיתופית מבן הממשיך לציין שהבן ממשיך אושר על ידי הגורמים הרלוובטים ומתגורר בנחלה .
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
28/05/11
צריך קצת יותר פרטים, אבל בגדול בן יורש זכאי לנצל את הוראת השעה, הוא גם יכול לנצל את הפטור של ההורים.
במקרה שלך, הייתי פונה לעו"ד לצורך תכנון מס .
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
במקרה שלך, הייתי פונה לעו"ד לצורך תכנון מס .
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה בתוך 4 שנים
ee1156
26/05/11
שלום.
האם ניתן היום למכור דירה אחת או שתיים כאשר
לא עברו ארבע שנים(פתור אוטומטי).?
שמעתי כי לפי צו שעה ניתן למכור דירה אחת או שתיים כאשר כל דירה
אינה עוברת 2.2 מליון שקל ואפילו לא עברו 4 שנים האם נכונה השמועה?
תודה
אפרים
האם ניתן היום למכור דירה אחת או שתיים כאשר
לא עברו ארבע שנים(פתור אוטומטי).?
שמעתי כי לפי צו שעה ניתן למכור דירה אחת או שתיים כאשר כל דירה
אינה עוברת 2.2 מליון שקל ואפילו לא עברו 4 שנים האם נכונה השמועה?
תודה
אפרים
פטור ממס שבח הוראת השעה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
הוראות השעה, מאפשרות לך למכור דירה גם אם לא חלפו 4 שנים מהיום שמכרת בית
לחלופין, ניתן למכור דירה אחת בפטור, גם אם יש לך דירה נוספת, ובתנאי שאינה עולה על הסכום שנקבת.
בגדול הרציונל בהוראת השעה, הוא לשחרר כמה שיותר דירות לשוק החופשי, ולכן יש פטור לבעלי דירות למכור את הדירות בפטור ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לחלופין, ניתן למכור דירה אחת בפטור, גם אם יש לך דירה נוספת, ובתנאי שאינה עולה על הסכום שנקבת.
בגדול הרציונל בהוראת השעה, הוא לשחרר כמה שיותר דירות לשוק החופשי, ולכן יש פטור לבעלי דירות למכור את הדירות בפטור ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דייר מוגן בבניין משותף
קטי
26/05/11
מה מעמדו של דייר מוגן בבניין משותף.בניין בהקדש שנמצא בבעלות עמותה לגימלות חסדים , בעקבות תמא 38 שופץ ונוספו לו 2 קומות . הקומות העליונות ההנן בבעלות היזמיםולאחרונה נרשם הבניין כבית משותף ובעליו הם האגודה בירושלים והיזמים. האם לדיירים המוגנים יש מעמד בועד הבית ?
דייר מוגן בבניין משותף
עו"ד שזר תומר
28/05/11
זו שאלה מאוד מורכבת, וקשה למעשה במסגרת פורום ודורשת פניה לעו"ד לצורך הכנת סקירה משפטית לנושא.
בגדול, כל דייר יכול לבחור ולהבחר לועד הבית, גם דייר מוגן.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול, כל דייר יכול לבחור ולהבחר לועד הבית, גם דייר מוגן.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אי ביצוע פסק סין
שיר
26/05/11
תבעתי את השכנים שמעליי בגין אי טיפול ברטיבות שיש לי בסלון. פסק הדין אומר טיפול ברטיבות עד ל 4.5.11 מה שיקבע מבחן התוצאה. מבחן התוצאה הוא שהנזילה ממשיכה והשכנים מתנגדים להרים מרצפות. מה עלינו לעשות?
אי ביצוע פסק דין - רטיבות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
ראיתי את השאלה שלך בפורום הוצאה לפועל - יש לך שם תשובה לשאלתך מהיום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עו"ד לתפקיד אחראי טיפול בהיתרי בנייה
זיו
26/05/11
דרוש/ה אחראי לטיפול בקבלת היתרי בנייההעבודה בתל אביב למול עיריית תל אביב נדרש ניסיון קודם ומוצלח בעבודה מול עירית תל אביב בקבלת היתרי בנייה ורישוי כנדרש
פניה לא מתאימה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
זה לא לוח מודעות דרושים...
זה פורום נדל"ן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה פורום נדל"ן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישור משרד התחבורה לתוכנית שהופקדה
שרון מראש העין
26/05/11
שלום רב,
הפקדתי תוכנית בועדה המקומית לתכנון ובניה ושם אמרו לי לקבל אישור מהמשרד לאיכות הסביבה, ממשרד התחבורה וכיוצ"ב.
עמדתי בכל התנאים
הבאתי את כל האישורים ..........
למעט אישור של משרד התחבורה.
השאלה שלי היא איך משיגים אישור כזה??
האם משרד התחבורה מחוייב להגיב מרגע שפניתי אליו בבקשה לאישור לתוכנית שלי???
האם יש איזשהו סעיף חוק שיכול לעזור לי ?????????
תודה מראש
הפקדתי תוכנית בועדה המקומית לתכנון ובניה ושם אמרו לי לקבל אישור מהמשרד לאיכות הסביבה, ממשרד התחבורה וכיוצ"ב.
עמדתי בכל התנאים
הבאתי את כל האישורים ..........
למעט אישור של משרד התחבורה.
השאלה שלי היא איך משיגים אישור כזה??
האם משרד התחבורה מחוייב להגיב מרגע שפניתי אליו בבקשה לאישור לתוכנית שלי???
האם יש איזשהו סעיף חוק שיכול לעזור לי ?????????
תודה מראש
הפקדת תוכניות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
אני לא מכיר סעיף חוק, מי שמתעסק עם זה לרוב הם מהנדסים אשר הם אלו אשר נוהגים להפקיד את התוכניות בוועדות השונות, ולהם יש ניסיון רב עם הגופים השונים.
מהנדס בקיא בתחום יכול לעזור לך כאן יותר מעו"ד לטעמי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מהנדס בקיא בתחום יכול לעזור לך כאן יותר מעו"ד לטעמי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קשיים בדרך לטופס 4
ארי
26/05/11
1) מאחר ומהלך הבניה נעשו שינויים מינוריים מההיתר המקורי נתבקשתי
להחתים את בעלי הקרקע בנסח הטאבו על תוכנית השינויים. אבקש לציין כי אני חוכר ל 2000 שנה על בעלות של אחד מהבעלים( כך מופיע בנסח, לעומת "כל הבעלים") וכי בחוזה החכירה נכתב במפורש כי ביכולתי לנהוג במגרש "כמנהג בעלים" האם לא די בזה כדי לפטור אותי מהטירדה הזו?
2) הועדה מסרבת לנפק לי טופס 4 עקב אי ההתאמה הקלה הזו.. אבל בהחלט מחייבת אותי בארנונה... הגיוני? אם לטעמם לא ניתן לחבר את הבית לתשתיות, כלומר אני לא אמור לגור שם, האם זה סביר לחייב ארנונה?
להחתים את בעלי הקרקע בנסח הטאבו על תוכנית השינויים. אבקש לציין כי אני חוכר ל 2000 שנה על בעלות של אחד מהבעלים( כך מופיע בנסח, לעומת "כל הבעלים") וכי בחוזה החכירה נכתב במפורש כי ביכולתי לנהוג במגרש "כמנהג בעלים" האם לא די בזה כדי לפטור אותי מהטירדה הזו?
2) הועדה מסרבת לנפק לי טופס 4 עקב אי ההתאמה הקלה הזו.. אבל בהחלט מחייבת אותי בארנונה... הגיוני? אם לטעמם לא ניתן לחבר את הבית לתשתיות, כלומר אני לא אמור לגור שם, האם זה סביר לחייב ארנונה?
טופס 4 - ארנונה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
התשובה, לטעמי בלבד, כמובן, הינה שלילית לשתי השאלות.
כלומר, לדעתי, הועדה יכולה לחייב אותך להחתים את בעלי הקרקע בנסח.
ובאם אתה גר שם בפועל, גם אם אין טופס 4, ניתן לחייב אותך במיסי ארנונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר, לדעתי, הועדה יכולה לחייב אותך להחתים את בעלי הקרקע בנסח.
ובאם אתה גר שם בפועל, גם אם אין טופס 4, ניתן לחייב אותך במיסי ארנונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוץ בביתי
אביחי
26/05/11
שלוםאני מתכנן שיפוץ בבית שלי, אני לא בקשר טוב עם השכן שלידי, היו לנו סכסוכים בעבר ואני תוהה אם כדאי לדבר איתו באופן מיוחד ואם יש משהו שהוא יכול לעשות או להתנגד לשיפוץ בביתי?אשמח לעצות איך להתנהל כדי להמנע מבעיות
שיפוץ דירה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
לא ניתן לדעת איזה עצה טובה יכולה לעזור לך.
שכן, לא ניתן לדעת כיצד השכן יגיב להתנהלות שלך.
בגדול, כל עוד השיפוץ יעשה בשעות המקובלות, ללא הפערה מיותרת - וללא חריגות בניה - הוא לא יכול לעשות נגדך דבר. יחד עם זאת, כמובן שמומלץ לשוחח עם השכן בדרכי נועם לפני תחילת השיפוץ ולהסביר כי תנסו לגרום למינימום רעש ומינימום זמן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן, לא ניתן לדעת כיצד השכן יגיב להתנהלות שלך.
בגדול, כל עוד השיפוץ יעשה בשעות המקובלות, ללא הפערה מיותרת - וללא חריגות בניה - הוא לא יכול לעשות נגדך דבר. יחד עם זאת, כמובן שמומלץ לשוחח עם השכן בדרכי נועם לפני תחילת השיפוץ ולהסביר כי תנסו לגרום למינימום רעש ומינימום זמן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת הזהרה לדירת יורשים
צדוק
26/05/11
שלום
אני ואחותי בעסקה פינוי בינוי עם קבלן. אנחנו יורשים דירה של הורינו זל .יש לנו צו ירושה .
אנו מעונינים שהקבלן ירשום הערת אזהרה על שם הורינו המנוחים .
שאלה אם ניתן לקבלן את צו הירושה ונחתום על יפוי כח שמאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הורינו זל
האם אפשרי לרשום הערת אזהרה עם יפוי כח מתאים
אני ואחותי בעסקה פינוי בינוי עם קבלן. אנחנו יורשים דירה של הורינו זל .יש לנו צו ירושה .
אנו מעונינים שהקבלן ירשום הערת אזהרה על שם הורינו המנוחים .
שאלה אם ניתן לקבלן את צו הירושה ונחתום על יפוי כח שמאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הורינו זל
האם אפשרי לרשום הערת אזהרה עם יפוי כח מתאים
רישום הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
בגדול אני חושב שזה אפשרי, אבל המלצתי היא לפנות לעו"ד של הקבלן, ולבדוק את זה איתו, הוא זה שאמור לגשת עם המסמכים לרשם המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פירוק שיתוף
שאול
26/05/11
שלום
האם החוק ו/או הפסיקה מגבילים את זכותו של שותף לתבוע פירוק שחלקו בנכס קטן משיעור מסוים?
כלומר האם ישנו סף מינימום של זכויות בנכס המקנה זכות לתבוע פירוק שיתוף, או שכל זכות בלא קשר לשיעורה מאפשרת בקשה לפירוק שיתוף?
במקרה הקונקרטי, מדובר בכ 3% מהנכס?
תודה
האם החוק ו/או הפסיקה מגבילים את זכותו של שותף לתבוע פירוק שחלקו בנכס קטן משיעור מסוים?
כלומר האם ישנו סף מינימום של זכויות בנכס המקנה זכות לתבוע פירוק שיתוף, או שכל זכות בלא קשר לשיעורה מאפשרת בקשה לפירוק שיתוף?
במקרה הקונקרטי, מדובר בכ 3% מהנכס?
תודה
פירוק שותפות במקרקעין - האם גם בעל אחוז קטן מהנכס יכול לפעול פירוק השיתוף?
עו"ד שזר תומר
28/05/11
שאלה יפה, כמובן שצריך לבדוק את המקרה שלך לעומק, אבל בגדול אין איסור בחוק ביחס לאחוזי השותפות, אם כי זה לא מבטיח לך את פירוק השיתוף יש עוד גורמים אחרים שמשפיעים:
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
פסק הדין המנחה בענין הינו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625, ובאשר לזכאותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת נאמר בפסק הדין כדלקמן:
”עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף.
במקרה ומדובר בבעלות משותפת במקרקעין, מוטלות על השותף המבקש לפרק את השותפות, חובות הנובעות מהיותו בעלים במשותף עם אחרים, לפיהן זכותו זו תיעשה על ידו בתום לב וללא שימוש לרעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
פסק הדין המנחה בענין הינו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625, ובאשר לזכאותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת נאמר בפסק הדין כדלקמן:
”עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף.
במקרה ומדובר בבעלות משותפת במקרקעין, מוטלות על השותף המבקש לפרק את השותפות, חובות הנובעות מהיותו בעלים במשותף עם אחרים, לפיהן זכותו זו תיעשה על ידו בתום לב וללא שימוש לרעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם מותר לתת ייפוי כוח לאדם שפושט רגל
shir
26/05/11
יש לציין שברשותי ייפוי כוח מהוריי שאוכל לבצע מכירת דירתם (הם מבוגרים ואין להן כוח לטרטורים) כבר כמה שנים ייפוי כוח בלתי חוזר רק שבמהלך השנים הללו פשטתי רגל ועתה יש קונים לדירה האם זה עדיין תופס כי בזמן עריכת ייפוי הכוח בזמנו לא הייתי בפשיטת רגל או לחילופין מה ניתן לעשות האם זה עבירה על החוק מבחינת בית המשפט אני רק רוצה לעזור להוריי
יפוי כוח בלתי חוזר לפושט רגל
עו"ד שזר תומר
28/05/11
שאלה לא פשוטה
אין לראות את האמור לעיל יעוץ משפטי מחייב, ויש לפנות לעו"ד לצורך עריכת חוות דעת משפטית מחייבת על מנת להסתמך על האמור בתשובה דנן:
ראה, אני סבור, שכל עוד אינך מקבל דבר מהעסקה, ולמעשה הוריך הם אלו אשר מוכרים את הנכס והם מקבלים את הכסף - אין פסול בפעולה שלך, אבל רצוי לבדוק את הנושא לעומק עם עו"ד שלקח אותם לפש"ר.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אין לראות את האמור לעיל יעוץ משפטי מחייב, ויש לפנות לעו"ד לצורך עריכת חוות דעת משפטית מחייבת על מנת להסתמך על האמור בתשובה דנן:
ראה, אני סבור, שכל עוד אינך מקבל דבר מהעסקה, ולמעשה הוריך הם אלו אשר מוכרים את הנכס והם מקבלים את הכסף - אין פסול בפעולה שלך, אבל רצוי לבדוק את הנושא לעומק עם עו"ד שלקח אותם לפש"ר.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אילו מיסים חלים על תושב חוץ אזרח ישראל בעת רכישת ד
princ
26/05/11
אילו מיסים חלים על תושב חוץ אזרח ישראל שמשלם בקביעות ביטוח לאומי למרות השהייה בחו"ל בעת רכישת דירה ראשונה בישראל או מהם החוקים והאם ניתן לתת ייפוי כוח לבן משפחה על מנת לבצע את כל ההליכים בארץ בשמי
אם אפשר בבקשה לתת תשובה מפורטת על מנת שאוכל להבין
תודה רבה
אם אפשר בבקשה לתת תשובה מפורטת על מנת שאוכל להבין
תודה רבה
רכישת נכס ע"י תושב חוץ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
על תושב חוץ חלים אותם מיסים שחלים על תושב ישראל (מס רכישה), ובהחלט ניתן לבצע עיסקה באמצעות מתן ייפו"כ בלתי חוזר לבן משפחה. יש לקחת בחשבון שעל הצהרת הדיווח למס שבח, בגין העיסקה, יש לחתום על תצהיר בפני קונסול ישראל בחו"ל (מקום מושבו של התושב הזר) ולא ניתן לדווח באמצעות מיופה הכוח, או באישור חותמת אפוסטיל (בימ"ש מקומי בחו"ל). מומלץ לפנות לעו"ד שיילווה וייצג אותכם בכל הכרוך בכך ולהיוועץ מראש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון נאמנות
מירית
26/05/11
מבקשת לדעת מהו חשבון נאמנות בהגדרה? מי מסוגל להתשמש בו ? האם שני הצדדים?
האם אפשר לבדוק חשבון נאמנות קיים בבנק?
האם אפשר לבדוק חשבון נאמנות קיים בבנק?
חשבון נאמנות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
חשבון נאמנות הינו חשבון שבעל הזכויות בו מחזיק ו/או מנהל כספים לטובת נהנה שעליו יש להצהיר. יש לבדוק מי הנאמן שמוגדר בהסכם או במסמך אחר ולוודא שהוא פועל בהתאם להוראות בכתב. כמו כן, ניתן לבקש (אם אתה הנהנה) פרטים מלאים ודיווחים שוטפים לגבי הכספים המוחזקים ופרטי חשבון הנאמנות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"I
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"I
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמה חקלאית
רון קורן
26/05/11
שלום רב בבעלותי מגרש חקלאי בן 10 דונם טאבו פרטי , אשר לטענת הועדה אין כל תב"ע לגביה , וכי מיועדת רק לגידולים חקלאיים !!! בנוסף לכך במחולל הגושים והחלקות כשאני מזין את פרטי הגוש והחלקה באתר הועדה מופיע תוכנית גז/27/1 שאלתי : האם ניתן לשנות את מהותה של חלקה זו ? ובנוסף האם הועדה לא אחראית לגבי המידע אותו היא מספקת לציבור ? אשר מסתבר כמידע שגוי !! תודה רבה על עזרתכם האדיבה , תבורכו
שינוי ייעוד של קרקע חקלאית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
לא ניתן לשנות מהות אלא לשנות ייעוד של המקרקעין. כדי לשנות ייעוד של קרקע מחקלאית לשימוש אחר, צריך להגיש בקשה לשינוי ייעוד, אלא אם הרשויות יינקטו ביוזמה כזו. סיכוי קטן !!! בכל מקרה, מומלץ כי תלך לוועדה המקומית הרלוונטית ותברר סיכויי בקשה כאמור ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
שמאי
01/08/11
אשמח לעזור ולסייע.
אנא פנה אלי ישירות.
אנא פנה אלי ישירות.
שלומית
שתי שאלות בבקשה
25/05/11
שלום,
1.לפני שבועיים חתמנו זכרון דברים לרכישת דירה,ההעתק המקורי נמצא אצל המתווכת (וחתמתי לה תיווך על הדירה) לי ולמוכר יש צילום ממנו ללא חתימות נוספות ורק למתווכת יש את המקור עם חתימות שנינו. בתמימות הדדית לא חתמנו אחד לשני על ההעתקים.המתווכת הרגיעה שאין מה לדאוג.האם העתק זכרון דברים שווה בכוחו למקור? (המקור אצל המתווכת)
2.ברשות הורי אותה דירת עמידר כבר 30 שנה, האם אני בתור הבת יכולה לשעבד אותה לטובת בנק ולקנות נכס לעצמי? או חלק ממנו? מה התנאים אם יש כאלו?
1.לפני שבועיים חתמנו זכרון דברים לרכישת דירה,ההעתק המקורי נמצא אצל המתווכת (וחתמתי לה תיווך על הדירה) לי ולמוכר יש צילום ממנו ללא חתימות נוספות ורק למתווכת יש את המקור עם חתימות שנינו. בתמימות הדדית לא חתמנו אחד לשני על ההעתקים.המתווכת הרגיעה שאין מה לדאוג.האם העתק זכרון דברים שווה בכוחו למקור? (המקור אצל המתווכת)
2.ברשות הורי אותה דירת עמידר כבר 30 שנה, האם אני בתור הבת יכולה לשעבד אותה לטובת בנק ולקנות נכס לעצמי? או חלק ממנו? מה התנאים אם יש כאלו?
תוקף העתק הסכם + שיעבוד זכויות דירת עמידר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
לגבי ההעתק בהחלט, יש לו תוקף ראייתי, אך כמובן שעדיף המקור.
לגבי שיעבוד זכויות דירת עמידר, הרי שהבעלות הינה של עמידר, לכן עלייך לבדוק מול הבנק ומול עמידר, אם הדבר אפשרי. אני ממש בספק ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
לגבי שיעבוד זכויות דירת עמידר, הרי שהבעלות הינה של עמידר, לכן עלייך לבדוק מול הבנק ומול עמידר, אם הדבר אפשרי. אני ממש בספק ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מחסנים בבניין משותף
אלן
25/05/11
הי,
הנני מתגורר בבניין בן 10 שנים, שעדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. במצב הרישומי כיום ע"פ נסח הרישום, לכל בעל דירה בבניין, ישנה הערת אזהרה בנסח. אני מעוניין לרכוש 2 מחסנים משכן.
שאלתי, הינה, כיצד אוכל להבטיח את רישום המחסנים בנסח? האם עלי לרשום עליהם הערת אזהרה?
אציין כי הבניין נמצא בהליכי רישום אצל עו"ד בפנקס הבתים המשותפים.
הנני מתגורר בבניין בן 10 שנים, שעדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. במצב הרישומי כיום ע"פ נסח הרישום, לכל בעל דירה בבניין, ישנה הערת אזהרה בנסח. אני מעוניין לרכוש 2 מחסנים משכן.
שאלתי, הינה, כיצד אוכל להבטיח את רישום המחסנים בנסח? האם עלי לרשום עליהם הערת אזהרה?
אציין כי הבניין נמצא בהליכי רישום אצל עו"ד בפנקס הבתים המשותפים.
רישום העברת זכויות בנכס המוקפא לרישום
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
אם הנכס מוקפא לרישום, זה לא תהליך שאמור לקחת הרבה זמן. שתי אפשרויות, או להמתין שהנכס לא יהיה מוקפא לרישום או לבקש מהעו"ד שמטפל ברישום הבית המשותף ליתן אישור זכויות ולעדכן אצלו את הרישום, כך שתירשמנה הזכויות, יירשמו גם ההעברות של הבעלות במחסנים.
אם אף אחת המאפשרויות הנ"ל לא ריאלית, אפשר לעשות עיסקה ולחתום על הסכם לפיו כל הכסף יוחזק בנאמנות אצל עו"ד ויימסרו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במחסנים עם השלמת רישום הזכויות/סיום הקפאת הנכס לרישום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
אם אף אחת המאפשרויות הנ"ל לא ריאלית, אפשר לעשות עיסקה ולחתום על הסכם לפיו כל הכסף יוחזק בנאמנות אצל עו"ד ויימסרו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במחסנים עם השלמת רישום הזכויות/סיום הקפאת הנכס לרישום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
איתי
25/05/11
שלום רב,
1.במקרה שועד הבית של בית משותף מציג טבלת הכנסות למול הוצאות, אולם לא מציג קבלות/רוב הקבלות או אין ברשותם המעידים לגבי ההוצאות החודשיות השוטפות (כמו קבלות בעבור שירותי גינון, ניקיון , הסקה וכו')- האם יש להם זכות לגבות את מיסי ועד הבית החודשיים המלאים בהיעדר הצגת קבלות?
2.בהקשר זה, אם ועד הבית מציג לי החלטה של ועד הבית לגבי קביעת מיסי הועד החודשיים השוטפים, אולם לא מציג לי את פרוטוקלים לצד פרוטוקול ההחלטה שיעידו לגבי מספר המשתתפים בהצבעה (כדי שאוכל לדעת האם היה מניין חוקי לקבלת ההחלטה הנ"ל)-האם יש להם זכות לגבות ממני את הסכום שיש לשלם עפ"י הקבוע בהחלטה במלואו/חלקו/ בכלל לא?
3. אם ההחלטה התקבלה בשנת 2007 ולא היה אסיפה מאוחרת לכך או אין תיעוד לאסיפה מאוחרת, וכעת אני נדרש לשלם להם את את מיסי ועד הבית מ-4.11-11.10 ש"ח (300 לחודשי חורף ו200 ש"ח לחודשי קיץ)- האם יש להם זכות משפטית לכך שאשלם במלואו או בצורה חלקית והם יזכו בתביעה משפטית?
4.אין להם חובה לערוך כל שנה אסיפת כללית להחליט בדבר גובה מיסי הועד כך שאם לא עשו כך, ואני נדרש לשלם את ששת החודשים האחרונים הנ"ל על בסיס הסכום שנקבע בהחלטה מ2007- האם תהיה להם זכות משפטית?
4. אם אין לועד הבית את ספר ההחלטות-מה זה אומר לגבי תשלום ועד הבית לגבי ששת החודשים מהיום למפרע?
אודה לתשובותייך הברוכות ל4 שאלותיי בנפרד. חשוב לי מאוד.
תודה רבה
איתי
1.במקרה שועד הבית של בית משותף מציג טבלת הכנסות למול הוצאות, אולם לא מציג קבלות/רוב הקבלות או אין ברשותם המעידים לגבי ההוצאות החודשיות השוטפות (כמו קבלות בעבור שירותי גינון, ניקיון , הסקה וכו')- האם יש להם זכות לגבות את מיסי ועד הבית החודשיים המלאים בהיעדר הצגת קבלות?
2.בהקשר זה, אם ועד הבית מציג לי החלטה של ועד הבית לגבי קביעת מיסי הועד החודשיים השוטפים, אולם לא מציג לי את פרוטוקלים לצד פרוטוקול ההחלטה שיעידו לגבי מספר המשתתפים בהצבעה (כדי שאוכל לדעת האם היה מניין חוקי לקבלת ההחלטה הנ"ל)-האם יש להם זכות לגבות ממני את הסכום שיש לשלם עפ"י הקבוע בהחלטה במלואו/חלקו/ בכלל לא?
3. אם ההחלטה התקבלה בשנת 2007 ולא היה אסיפה מאוחרת לכך או אין תיעוד לאסיפה מאוחרת, וכעת אני נדרש לשלם להם את את מיסי ועד הבית מ-4.11-11.10 ש"ח (300 לחודשי חורף ו200 ש"ח לחודשי קיץ)- האם יש להם זכות משפטית לכך שאשלם במלואו או בצורה חלקית והם יזכו בתביעה משפטית?
4.אין להם חובה לערוך כל שנה אסיפת כללית להחליט בדבר גובה מיסי הועד כך שאם לא עשו כך, ואני נדרש לשלם את ששת החודשים האחרונים הנ"ל על בסיס הסכום שנקבע בהחלטה מ2007- האם תהיה להם זכות משפטית?
4. אם אין לועד הבית את ספר ההחלטות-מה זה אומר לגבי תשלום ועד הבית לגבי ששת החודשים מהיום למפרע?
אודה לתשובותייך הברוכות ל4 שאלותיי בנפרד. חשוב לי מאוד.
תודה רבה
איתי
מיסי וועד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
השאלות האלה הועלו בוראציות שונות בעבר, וקיבלו התייחסות. עקרונית, אי קיום אסיפות ועד ו/או ניהול פרוטוקולים, אינו מקנה זכות שלא לשם מיסי ועד. ממליץ לשלם ובנפרד לפנות למפקחת על רישום בתים משותפים בעניין טענות אלה. לגבי הצגת קבלות וכיו"ב. כמובן שרצוי, אך השאלה מה נקבע בהחלטות האספיה שדנות בכך, גם אם חלף זמן רב ממועד האסיפה האחרונה. התנהגות הצדדים בפועל היא הקובעת, ואם עד עתה שולמו מיסי ועד בית ללא קבלות, אתה צריך להגיש בקשה לכינוס אסיפה ולדרוש כי יש להציג קבלות כדי לחייב בתשלום, ולקוות שהצעתך תתקבל ברוב הקבוע בתקנון.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא בן ממשיך
דני
25/05/11
ברצוני לברר האם בן ממשיך שאושר במסדות השונ ים מתגורר במושב בבית שהוא עצמו בנה . הוריו הם ברי רשות בנחלה. האם בתור בן ממשיך בחיי ההורים גם הוא נחשב כחבר אגודה או רק לאחר מות הוריו. יש לציין שהוא רשאי להצביע ולועד האגודה
חבר אגודה ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
יש לבדוק במסכמי האגודה מה התנאים להיות חבר אגודה. כל מקרה לגופו, ומה שקובע הוא מה רשום בתקנון האגודה ומרשם החברים באגודה. על פניו מהאמור בפנייתך, עולה כי הוא כן חבר אגודה לאור זכויות ההצבעה העומדות לרשותו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב טופס 4
טלקר חיים
25/05/11
אני מתגורר בישוב (בגוש עציון) מעבר לקו הירוק, לפני כשנה סיימתי לבנות את ביתי, יותר מוקדם מסיום תשתיות החשמל בהרחבה של הישוב, לאחר סיום הבניה הגשתי את כל המסמכים הדרושים לקבלת טופס 4 למועצה אזורים גוש עציון, לאחר מספר שבועות קיבלתי טופס שאומר "הועדה החליטה לתת טופס 4 בכפוף לאישור הישוב" אני חייב לציין שהבית נבנה בדיוק לפי תכניות הבניה ללא כל חריגה, יש אישור מדידה ופקח של המועצה בדק את הנכס לפני שקבלתי את האישור מהמועצה.בשנה שעברה מזכיר הישוב לא הסכים לחתום על האישור בטענה כי הישוב לא סיים את התשתיות ולכן אין הוא יכול לאשר לטופס 4 (למרות שהמועצה אישרה את הבית) נאמר כי רק לאחר השלמת התשתיות נקבל את האישור המיוחל.הבעיה: היום כאשר התשתיות כבר כמעט מוכנות, מנסה מזכיר הישוב להתנות את חתימתו על האישור הסופי בתשלום של 26,000 ש"ח לישוב (תשלום שנמצא במחלוקת ע"י מספר תושבים) בכדי לקבל את האישור לחיבור הבית לחשמל.ללא חתימת הישוב אי אפשר לחבר את הבית למרות שהוא נבנה כחוק, האם הישוב יכול למנוע ממני את הטופס המיוחל? האם מותר להם להשתמש בחתימה כדי לגבות כסף על דבר שלא שני הצדדים מסכימים לו?הצעתי לישוב לפנות לבית המשפט בדרישה לחייב אותי לשלם את ה 26,000 ש"ח , התשובה שלהם זה לוקח יותר מידי זמן וכסף הליכים מסורבלים, עדיף להם ללחוץ אליי כך,יש מצב שהישוב יהיה גם תובע גם שופט וגם מוציא לפועל?אשמח לשמוע את מה יש לכם לומר, האם אני יכול לבקש צו עשה מבית המשפט שיחייב את הישוב לחתום?
קבלת טופס 4
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
מהאמור בפנייתך, עומדות שתי אפשרויות:
לשלם כעת תחת מחאה לקבל את האישור המיוחל, ואח"כ לתבוע השבה בבימ"ש, או כעת לפנות לערכאות ולבקש צו עשה, דבר שעלול לקחת זמן.
מבין האפשרויות הנ"ל, אני חושב שהאפשרות הראשונה, עדיפה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
לשלם כעת תחת מחאה לקבל את האישור המיוחל, ואח"כ לתבוע השבה בבימ"ש, או כעת לפנות לערכאות ולבקש צו עשה, דבר שעלול לקחת זמן.
מבין האפשרויות הנ"ל, אני חושב שהאפשרות הראשונה, עדיפה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
