פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
יעוץ לפני לקיחת משכנתא
ד.נ
01/06/11
שלום רב,ברצוני לברר כיצד עלי לפעול בקשר לשיפוצי הבית שברשותי .האם עלי תחילה לקחת משכנתא ( כדי לבטח את עצמי שיש ברשותי הסכום לשלם) או קודם לברר אצל שיפוצניק מהי תוכנית העבודה ועלותה . בתודה מראש
מימון עלות שיפוץ נכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אני סבור, כי יהיה יותר נכון לברר קודם את העלות הצפויה של השיפוץ, ורק אח"כ ליטול הלוואה, על מנת שלא תיקח סכום נמוך או גבוה ממה שתהיה זקוק לו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת זכרון דברים
יהודית
01/06/11
לפני כשבוע חתמנו על זכרון דברים למכירת דירת הורי.כתבנו באופן ברור את מועדי התשלומים ואת הסכומים שיש לשלם בכל תשלום. בע"פ הבהרנו לקונים שיוכלו לאחר כל תשלום רק ב-3 ימים כי זו ההתחיבות שלנו ביחס לדירה שהורי קנו והם הסכימו. כעת הם דורשים לכתוב בחוזה שיהיה באפשרותם לאחר ב-10 ימים כל תשלום ואנו לא יכולים להסכים לכך. האם זו הפרת זכרון הדברים מצידם ומכיוון שהתשלום הראשון נקבע לעוד 29 ימים ואנו זקוקים לכסף עד מתי עלינו להמתין ולהמנע מלמכור את הדירה לאחר?
תודה רבה.
תודה רבה.
זכרון דברים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אם הדבר לא רשום מפורשות בזכרון הדברים, הדבר טעון הוכחה והנטל לכך הוא רב. יש לעיין בזכרון דברים ולראות תוך כמה זמן נדרש להגיע לנוסח מוסכם ולחתום על הסכם. אם המועד חלף, אפשר ליתן הודעה לצד השני על ביטול וסיום תוקפו של זיכרון הדברים ולהתקשר עם גורם אחר. אם לא רשום דבר בעניין, יש לקצוב זאת בזמן. לכן מומלץ ליתן להם הודעה בכתב, כי היה ולא ייחתם נוסח סופי של הסכם למן 7 ימים, תתוקפו של זיכרון הדברים יפוג.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור עמדת השופט/ת לפני דיון ההוכחות?
חסוי
01/06/11
איך על השופט להפעיל כלים משפטים לפני דיון ההוכחות ובירור מהבעת עמדתו על ההסדר המוצע,כדי שבעלי הדין לכן יוכלו ללמוד מה שעת השופט בנושא התיק.
נא להפנות את הפנייה לפורום בתי משפט
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
חיים
01/06/11
יש לי דירה בבעלותי ואני רוצה לרכוש דירה שניה אך מתכוון להעביר את הראשונה לבני בתוך שנתים מהרכישה השניה האם אחשב לרוכש בעל דירה יחידה
מס רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
אם תצהיר שתמכור את הדירה הנוספת שלך תוך שנתיים, השומה תוקפא, ורק אם לא תמכור את הדירה הנוספת למן 24 חודשים ממועד ריכשת הדירה הנוספת, תידרש לשלם הפרשים בגין מס רכישה בצירוף ריבית והצמדה לפי שומה של דירה נוספת, רטרואקטיבית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בגירושין
אור
01/06/11
האם העברת דירה בין בני הזוג כחלק מהליך גירושין (ולאחר שהרבני אישר זאת) נחשבת עסקה שיחול עליה מס שבח?
האם בדיווח ללשכת רישוי מקרקעין יש צורך לצרף אישור עירייה או מועצה?
האם בדיווח ללשכת רישוי מקרקעין יש צורך לצרף אישור עירייה או מועצה?
לכך מתייחס סעיף 4א לחוק מס שבח
דינה
02/06/11
"העברה אגב גירושין
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."
מס שבח
חיים
01/06/11
דירה התקבלה בירושה.המוריש קיבל הדירה כנגד קרקע שרכש בשנות החמישים.בהינתן שזו דירה שניה ולכן חייבת במס שבח החל משנת 2013.כיצד תחשב עלותה?
מס שבח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/06/11
הפורום אינו מתאים לעריכת חישובי מס שבח. הדבר מצריך בדיקה מתאימה ומעמיקה, שתלויה בין היתר במסמכים, מועדי הרכישה המדוייקים, מחיר הרכישה, הוצאות מותרות בניכוי ומצבו האישי של הנישום הכנסותיו (פריסה וכיו"ב). חשוב לציין שנכס שנרכש עד שנת 1960 נהנה משיעורי מס מופחתים.
מכל מקום, מומלץ לגשת לעו"ד להציג בפניו את מלוא הנתונים והנסיבות, ואז ניתן יהיה לבצע הערכה ראשונית של חבות השבח הצפויה במידה ואין זכאות לפטור.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מכל מקום, מומלץ לגשת לעו"ד להציג בפניו את מלוא הנתונים והנסיבות, ואז ניתן יהיה לבצע הערכה ראשונית של חבות השבח הצפויה במידה ואין זכאות לפטור.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה
עומר
01/06/11
שלום רב,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
מימוש תקופת האופציה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אין צורך לחתום על חוזה חדש. מספיק להכין נספח לחוזה שבו מסכימים הצדדים על מימוש האופציה ויתר תנאי החוזה המקורי ימשיכו לחול.
לגבי הערבות - זה עניין של פרשנות - תלוי בניסוח שלה. באופן עקרוני, הערבות אמורה לחול ביחס לתקופת האופציה בהנחה שהאופציה היתה בחוזה המקורי וסעיפי האופציה קובעים מראש את כל התנאים (התקופה, גובה דמי השכירות, התשלומים הנוספים וכיו"ב). אולם, אם תחליטו להאריך את חוזה השכירות בהמשך מעבר לתקופת האופציה תצטרכו להחתים את הערבים מחדש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לגבי הערבות - זה עניין של פרשנות - תלוי בניסוח שלה. באופן עקרוני, הערבות אמורה לחול ביחס לתקופת האופציה בהנחה שהאופציה היתה בחוזה המקורי וסעיפי האופציה קובעים מראש את כל התנאים (התקופה, גובה דמי השכירות, התשלומים הנוספים וכיו"ב). אולם, אם תחליטו להאריך את חוזה השכירות בהמשך מעבר לתקופת האופציה תצטרכו להחתים את הערבים מחדש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו שאבד
1elad10
01/06/11
שלום
בשנת 1947/8 סבא שלי קנה אדמה עוד כשהיה בעירק
האדמה נקנתה דרך אנשי קק"ל
הטאבו הלך לאיבוד בסוף שנות ה60
מה עושים? אולי מישהו מצא ומימש אותו? איך מוציאים אותו מחדש?מה עושים?
תודה.
בשנת 1947/8 סבא שלי קנה אדמה עוד כשהיה בעירק
האדמה נקנתה דרך אנשי קק"ל
הטאבו הלך לאיבוד בסוף שנות ה60
מה עושים? אולי מישהו מצא ומימש אותו? איך מוציאים אותו מחדש?מה עושים?
תודה.
איתור נכס שפרטיו אבדו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אפשר לנסות ולברר מול המינהל (מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שמנהל את אדמות הקרן הקיימת). ייתכן גם שהקרן הקיימת מנהלת ארכיון של מסמכים וניתן אולי לקבל פרטים דרכם. אם אין לכם אפילו פרטים ראשוניים (כמו לדוג' האזור של הקרקע) קשה לי לחשוב על רעיונות נוספים לאיתור הקרקע.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה בהסכם שכירות
עומר
01/06/11
שלום רב,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
לפני כשנה חתמתי על חוזה שכירות לדירה שבבעלותי, במסגרת החוזה הוספתי אופציה לדייר ששכר ממני את הבית להישאר שנה נוספת בדירה שבבעלותי ,
שאלותיי כדלקמן :
א. האם נדרש לחתום על החוזה מחדש או שניתן רק לחתום על "זכרון דברים " שבו הדייר מסכים להמשיך את תנאי החוזה כפי שנכתב בחוזה המקורי.
ב. בחוזה השכירות שנחתם לפני שנה , נכתב על גביי החוזה כתב ערבות בניסוח הבא "אני ___ ערב בז ערבות אוואל לכל התחייבות השוכר בחוזה זה " האם יש צורך להחתים את הערב מחדש או שעצם הארכת האופציה שצוינה בחוזה מחדשת את הערבות שנחתמה מלכתחילה.
תודה רבה,
עניתי על השאלה שנשאלה שוב למעלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יורש
01/06/11
שלום,רציתי לדעת אם קיבלתי דירה בירושה, על-פי צו ירושה שהתקבל לפני שבוע, האם אוכל למכור אותה בפטור על-פי הוראת השעה (הרי לא מדובר כאן על ללא תמורה, אלא על ירושה ולטעמי יש הבדל ניכר)
מכירת דירה בפטור ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
יש אפשרות שכדאי לבדוק אותה אם ניתן להשתמש בפטור של המוריש (לפי סעיף 49(ב)(5)).
על פניו נראה כי יש צדק בדבריך - אכן העברה ללא תמורה זה שונה מירושה והכוונה של המחוקק, ככל הנראה, היתה למנוע מאנשים להעביר ללא תמורה כדי "להרוויח" פטור (בעוד שבאופן רגיל ניתן למכור דירה שהתקבלה ללא תמורה בפטור רק אחרי תקופות צינון). יחד עם זאת, כדאי לוודא מול שלטונות מיסוי מקרקעין. תפנה לעורך הדין שאמור לייצג אותך בעסקה ותבקש ממנו לוודא את העניין עבורך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
על פניו נראה כי יש צדק בדבריך - אכן העברה ללא תמורה זה שונה מירושה והכוונה של המחוקק, ככל הנראה, היתה למנוע מאנשים להעביר ללא תמורה כדי "להרוויח" פטור (בעוד שבאופן רגיל ניתן למכור דירה שהתקבלה ללא תמורה בפטור רק אחרי תקופות צינון). יחד עם זאת, כדאי לוודא מול שלטונות מיסוי מקרקעין. תפנה לעורך הדין שאמור לייצג אותך בעסקה ותבקש ממנו לוודא את העניין עבורך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד תשלום מס רכישה
מיכל
01/06/11
שלום רב,
אני עו"ד מייצגת בעסקה שטעונה אישור בית משפט. העסקה דווחה לרשות המסים אך עדיין לא נתקבל אישור בימ"ש (מדובר בחסוי שמוכר את הדירה); הרוכש קיבל שומת מס רכישה לתשלום עד 5.6.11. האם תשלום מס הרכישה לא נדחה עד למתן אישור בימ"ש?
אודה מאוד לתשובה.
מיכל
אני עו"ד מייצגת בעסקה שטעונה אישור בית משפט. העסקה דווחה לרשות המסים אך עדיין לא נתקבל אישור בימ"ש (מדובר בחסוי שמוכר את הדירה); הרוכש קיבל שומת מס רכישה לתשלום עד 5.6.11. האם תשלום מס הרכישה לא נדחה עד למתן אישור בימ"ש?
אודה מאוד לתשובה.
מיכל
דחיית תשלום מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אפשר לדחות את התשלום. צריך לבקש את זה באופן מיוחד. תכתבי מכתב למשרדי מיסוי מקרקעין, תצייני את מספר השומה והנסיבות ותבקשי דחייה של מועד התשלום. תוודאי אח"כ טלפונית שפנייתך התקבלה והעניין טופל, אחרת הלקוחות שלך יקבלו דרישות תשלום לפני נקיטת הליכים לפי פקודת המיסים גביה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חצי בית לבת זוג
תמר
31/05/11
שלום, אני חיה עם בן זוגי כמה שנים ולנו בת משותפת. אנחנו חיים בבית שרשום על שם בן זוגי, ושילמתי עבורו מחצית מערכו (שילמתי לבן זוגי עם כניסתי לבית לכיסוי רכישת מחצית הבית מגרושתו). אנחנו רוצים להעביר את הזכויות גם בטאבו. האם מומלץ לרשום זאת כ"מתנה" לבת הזוג, או שעדיף כ"מכירה" לבת הזוג? ומה המיסוי שיחול על מכירה / העברה זו?
תודה מראש!
תודה מראש!
העברת זכויות בדירה לבת זוג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
באופן עקרוני אם שילמת כסף, יש לדווח על העסקה כעסקה שנעשתה בתמורה. בדרך הזו התשלום ששילמת גם יבוא לידי ביטוי היה ותצטרכו למכור את הדירה ולא תהיו זכאים לפטור. מבחינת המיסוי עדיפה העברה ללא תמורה. בכל מקרה מדובר בעסקה במקרקעין שאתם לא יכולים לבצע ללא טיפול וייצוג של עורך דין. מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום, להתייעץ עימו ולקבל החלטה לאחר שיוצגו בפניכם כל ההיבטים של העניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג בדירת פנטהאוז
ראובן
31/05/11
בבנין בו אני גר ישנם 2 קוטגים ומעליהם 2 פנטהאוזים.עליה לגג הבנין היא אפשרית רק דרך כניסת לדירות הפנטהאוז ומשם דרך מרפסת הגג.(צריך תאום מראש ואישור מבעלי הפנטהאוז)
על גג הבינין נימצאים קולטי השמש בלבד.איפה אפשר לברר האם הגג הוצמד לפנטהאוזים או שהגג הוא רכוש משותף וגם באחריות כל הדירים לתחזק אותו(גג רעפים ) בחוזה רכישת דירת הקוטז רשום שרק חדר המדרגות נמצא בצמידות משותפת.אודה על הבהרתכם בנדון
על גג הבינין נימצאים קולטי השמש בלבד.איפה אפשר לברר האם הגג הוצמד לפנטהאוזים או שהגג הוא רכוש משותף וגם באחריות כל הדירים לתחזק אותו(גג רעפים ) בחוזה רכישת דירת הקוטז רשום שרק חדר המדרגות נמצא בצמידות משותפת.אודה על הבהרתכם בנדון
בירור זכויות בגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
בהנחה שהבניין רשום בטאבו כבית משותף - צריך להוציא מהטאבו העתק של התשריט והתקנון של הבית המשותף. במסמכים האלה אמורות להיות רשומות כל ההצמדות, כולל תשריט שבו ניתן לראות בדיוק את השטחים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי שיפוץ דירה בבניין לשימור בתל אביב
אייל
31/05/11
שלום לכולם,אנחנו בתהליכי שיפוץ מתקדמים בדירה שבבעלותנו. השיפוץ שאנחנו מבצעים הוא שיפוץ כולל (אינסטלציה, שינוי מבנה החדרים, חשמל וכו'). בעקבות ביקור של פקח מטעם העיריה הבנו שיש בעיה עם חלק מהשינויים שביצענו או מתכננים לבצע.הבעיה
שלנו היא שבעיריה מתעקשים על כך שהמסגרות של החלונות יהיו מעץ כמו שהם היו
במבנה המקורי ואנחנו כבר רכשנו חלונות לכל הבית שכבר הוכנו עבורינו לפי
המידות שלנו. להחזיר את החלונות אין ממש אפשרות להחזיר כי מן הסתם זה מוכן
לפי המידות שלנו ספציפית. החלונות עלו הרבה מאד כסף ואין באפשרותנו להיכנס
להשקעה נוספת ולקנות חלונות חדשים.אני אשמח אם מישהו שהיה במצב דומה או שמכיר את החוק לעומק יעזור לי ויגיד לי מה יקרה אם אני פשוט ארכיב את החלונות שכבר רכשתי...האם אני אקבל קנס ?? האם יחייבו אותי לפרק אותם?שאלה נוספת - אם יצליחו לחייב אותי כן לשים חלונות מעץ האם הם יכולים לחייב אותי לשים תריסים למרות שאני לא מעוניין בתריסים??תודה מראש לכל המגיבים.
שלנו היא שבעיריה מתעקשים על כך שהמסגרות של החלונות יהיו מעץ כמו שהם היו
במבנה המקורי ואנחנו כבר רכשנו חלונות לכל הבית שכבר הוכנו עבורינו לפי
המידות שלנו. להחזיר את החלונות אין ממש אפשרות להחזיר כי מן הסתם זה מוכן
לפי המידות שלנו ספציפית. החלונות עלו הרבה מאד כסף ואין באפשרותנו להיכנס
להשקעה נוספת ולקנות חלונות חדשים.אני אשמח אם מישהו שהיה במצב דומה או שמכיר את החוק לעומק יעזור לי ויגיד לי מה יקרה אם אני פשוט ארכיב את החלונות שכבר רכשתי...האם אני אקבל קנס ?? האם יחייבו אותי לפרק אותם?שאלה נוספת - אם יצליחו לחייב אותי כן לשים חלונות מעץ האם הם יכולים לחייב אותי לשים תריסים למרות שאני לא מעוניין בתריסים??תודה מראש לכל המגיבים.
מבנה לשימור
דינה
01/06/11
ראשית, עיין בתכנית לשימור מבנים בתל-אביב.
ושנית, אם יש חשש בליבך, פנה למחלקה לשימור מבנים בעירייה או למחלקת מהנדס העיר, והסבר להם את המצב, אולי תמצא אוזן קשבת.
ושנית, אם יש חשש בליבך, פנה למחלקה לשימור מבנים בעירייה או למחלקת מהנדס העיר, והסבר להם את המצב, אולי תמצא אוזן קשבת.
רישום בטאבו
אורית
31/05/11
בשנת 1995 רכשתי דירה באשקלון. שילמתי מלוא סכום ההעברה בטאבו לעו"ד מטעם הקבלן. הדירה לא הועברה בטאבו. הקבלן הספיק "לפשוט רגל" ביינתים. לפני כשנתיים פנו אלי ממשרד עו"ד בירושלים וטענו כי הטיפול עבר אליהם. הם ביקשו יפוי כח ופרטים, ומאז לא עשו דבר. מדובר ב-4 בניינים רבי קומות. מה עושים?
רישום בית משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
מומלץ להתאחד ולפנות לעו"ד שמומחה בתחום ויש לו ניסיון בטיפול בקבלנים. ככל המוקדם עדיף, יש היום דרך לעשות כ לרבות באמצעות כונס מיוחד וכו'. מי משמש כחברה משכנת ? כיצד מועברות זכויות שם ? הסדרת הנושא חשובה מאוד !!! דרך אגב יש פסיקה בנושא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה לגיס
מאיר
31/05/11
בבעלותי חנות שאני מעוניין להעביר לגיסי (אח של אישתי) ללא תשלום האם אני חייב לדווח למס שבח האם אני צריך לשלם מס שבח הרי לא קיבלתי כסף האם הגיס צריך לשלם תשלום כולשהוא
העברת חנות במתנה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
ראשית חשוב שנבין מהי ההגדרה בחוק "קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.דגש על אח ואחות.
כעת לעניין, מס שבח מאחר ומדובר על נכס עסקי אין זה המקום לתת תשובה מאחר והיא לא תהיה מלאה. תפנה לקבל יעוץ לפני המכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כעת לעניין, מס שבח מאחר ומדובר על נכס עסקי אין זה המקום לתת תשובה מאחר והיא לא תהיה מלאה. תפנה לקבל יעוץ לפני המכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס קניה
אבי
31/05/11
כאשר אני משלם מס קניה על דירה נוספת שקנתי ואח"כ אני מבטל את העיסקה האם מס הכנסה ישיב לי את מס הקניה?
אשמח למקורות
אשמח למקורות
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/05/11
מס רכישה ולא מס הכנסה.
בביטול עסקה תקבל חזרה את הכספים לאחר שיאושר לכם לבטל את העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בביטול עסקה תקבל חזרה את הכספים לאחר שיאושר לכם לבטל את העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הונאה גזל ונישול אם בזיקנתה
סימונה
31/05/11
לפני כ 3 שנים רכשתי בכל חסכונותי ובפצויים שקיבלתי מתאונת עבודה דירה אותה רשמתי על שם ביתי בהסכמה מלאה כי הדירה שיכת לי כל עוד אני חיה ואוכל להשתמש בה לצרכי ככל אשר ארצה ..חתני טיפ בנושא רכישת הדירה לאחר שאני בחרתי אותה עם מתווכת בסביבת הדירה כל התשלומים שולמו על ידי כולל מיסים עו:"ד תווך וכו כל התקופה קיבלתי את השכירות מהדירה שהיתה מחולק ל2 ואיו עתה העיריה בקשה להחזירה למצב בניתה זאת עשינו ונקנסנו בהסכמת התובעת בקנס ..מכיוון שהמפט לקח חודים רבים ופינינו את הדייר שגר באחת היחידות ומאחר שהחזרת הדירה מ 2 יחידות ליחידה עלה בכסף רב נכנסתי לחובות שההכנסה מהדירה לא איפשרה לי לחיות בכבוד אציין כי אני אשה חולה וזקוקה להוצאות שאין ידי משגת פניתי לביתי ולחתני ובקשתי למכור את הדירה לקנות דירה קטנה יותר דבר שיאפשר לי איכות חיים סבירה להפתעתי סירבה ביתי למכור את הדירה ולטענת חתני הסיבה היא כי מחובתם לשמור עלי כמובן אני אומנם חולה אך לא מוגבלת בשכלי ....כמוכן הסתבר לי כי ביתי לקחה מיליון שקל משכנתה על חשבון הדירה שלי שנרכשה בעמל של 60 שנות עבודה ...שאלתי היא אם ידוע לחברי הפורום מקרה כזה של הונאה ןגזילת אם מפרנסתה הדירה משמשת לי כפנסיה כי אין לי אחרת אפשרות לממן קיום ותרופות ןכו אני מתגוררת בירה בדמי מפתח עם בת נוספת שאף היא לא עובדת אנא עזרו לי לדעת אם נתקלתם בבעייה כאובה מעין זו בה בת מרמה וגונבת את אמא בזקנתה אוי לי על מה שקורה לי אנא עזרו לי בחות דעת בידיעה על שיפוט מקרים מעין אלו תודה לכל עזרה שאקבל
הונאה וגזל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
הטיעון שלך הוא ללא ספק בעייתי, בהתחשב בעובדה שרשמת את הדירה מלכתחילה על שם ביתך ולא על שמך. בעייתיות נוספת נובעת מהעובדה שהבת שלך שיעבדה את הדירה כך שאפילו אם היתה מסכימה כרגע למכור אותה היה צורך בהחזר המשכנתא לפני שאפשר היה להשתמש בכספים.
אם את שוקלת לתבוע את ביתך מומלץ לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים על מנת לקבל ממנו חוות דעת מה סיכויי התביעה שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם את שוקלת לתבוע את ביתך מומלץ לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים על מנת לקבל ממנו חוות דעת מה סיכויי התביעה שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה טרם לנישואין
ארז
31/05/11
במידה ויש לי דירה טרם לנישואין,וכעת אני נשוי ומעוניין לרכוש דירה נוספת יחד עם אישתי בסך מיליון ש"ח האם נצטרך לשלם מס רכישה על כל הסכום? האם אשתי פטורה ממס רכישה? איך מבצעים את החישוב?
מס רכישה - כמה לשלם?
דינה
31/05/11
כדי לקבל מענה לשאלתך, עיין בפסק הדין הזה.
עקרון התא המשפחתי בדיני המס
עו"ד אברהם ללום
31/05/11
הייתי שמח לתת לך תשובה אחת ברורה וקצרה אך לא כך הדבר ויש פסיקה בעניין ומומלץ להתייעץ עם עו"ד בעניין, באופן כללי יש לבדוק האם יש הסכם ממון בינכם מאחר ויש את עקרון התא המפחתי.בפרשת רוזנשטיין , מדובר על מקרה דומה לשלכם.
ועדת הערר חזרה על ההלכה בעניין, נקבע כי קיימת הפרדה ברורה בקניין ביחס לשתי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ועדת הערר חזרה על ההלכה בעניין, נקבע כי קיימת הפרדה ברורה בקניין ביחס לשתי הדירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ISSUE
D
31/05/11
מה קורה אם משכיר רוצה שדייר ס ישלם ת'תיקונים
של אינסטלציה בבית שהקונסטרוקציה
קצת פרובלמטית אפילו שמקודם הוא עשה את זה
של אינסטלציה בבית שהקונסטרוקציה
קצת פרובלמטית אפילו שמקודם הוא עשה את זה
תשלומים על ידי השוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/06/11
אם מדובר בתשלומים שעל פי הסכם השכירות המשכיר אמור לשלם והוא לא עושה זאת, הדייר יכול לדרוש שהתיקונים יבוצעו על חשבון המשכיר תוך מתן התראה למשכיר שאם לא יעשה זאת, יבצע השוכר את התיקונים על חשבון המשכיר (בין באמצעות קיזוז מדמי השכירות ובין באמצעות דרישת תשלום למשכיר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות נתיב גישה לחניה פרטית
מיכל
30/05/11
שלום רב,בבעלותי חניה פרטית מקורה מתחת לעמודים בבנין משותף. לחניה יש שביל גישה באורך של רכב פרטי. לטענת שכנה שביל הגישה בבעלות משותפת של הדיירים ולכן זכותה לחנות שם ולחסום אותי (עם השארת פתק עם מספר טלפון). האם זהו המצב? האם מותר לי לשים מחסום עמוד על שביל הגישה (למניעת חניית מכוניות ארעיות - המיקום הוא מרכז ת"א)?
חניה בבניין משותף
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך במסגרת הפורום.
צריך לבדוק את נסח הטאבו ואת תשריט החניות של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את נסח הטאבו ואת תשריט החניות של הבניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרת "מקום חניה"
דינה
31/05/11
על פי סעיף 158א1(א) לחוק התכנון והבניה, ההגדרה של "מקום חניה" כוללת גם את שטח התימרון לכניסה ויציאה מהחניה:
" "מקום חניה" - שטח המיועד לחניית כלי רכב, הכולל את שטח החניה ואת שטח התימרון לכניסה וליציאה של כלי רכב."
" "מקום חניה" - שטח המיועד לחניית כלי רכב, הכולל את שטח החניה ואת שטח התימרון לכניסה וליציאה של כלי רכב."
מס רכישה
אילן
30/05/11
במרץ 2009 קניתי דירה חדשה במחיר של 940 אלף ש"ח וביקשתי דחיית ל-24 חודשים עד למכירת הדירה הישנה , אך כעבור חודש מכרתי את הדירה השנייה כעבור 420 אלף ש"ח .
כעבור שנתיים דרשו ממני לשלם מס רכישה של 46 אלף ש"ח למרות שמדובר בדירה יחידה שבבעלותי ולמרות שתאריך הקניה לא היה מס רכישה על דירה שמחירה מתחת למליון ש"ח .
כעבור שנתיים דרשו ממני לשלם מס רכישה של 46 אלף ש"ח למרות שמדובר בדירה יחידה שבבעלותי ולמרות שתאריך הקניה לא היה מס רכישה על דירה שמחירה מתחת למליון ש"ח .
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צריך לבדוק את מדרגות המס שאותו מועד, בגדול נראה לי שיש לך כאן עילה לבטל את הדרישה הזו.
המלצתי במקרה שלך שאין מנוס מלפנות לעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
המלצתי במקרה שלך שאין מנוס מלפנות לעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תביעת המשכיר
אורן
30/05/11
שלום רבאני שוכר דירה מאוגוסט שעבר עם בת זוגתי.כשנכנסנו לדירה הכל היה נראה תקין וכנראה בגלל שהיה קיץ ויבש בחוץ,כשהתחיל החורף גילינו שיש רטיבויות בדירה ומתפתח עובש בכל הבית,בעל הבית לא היה מופתע מזה ועם זאת לא הסכים לשנות ולתקן כלום,הצענו לו לשים ונטות או סורגים כדי שנוכל לפתוח חלונות בלילה והוא לא הסכים לכלום..עם הזמן התגלו נזקי עובש על הבגדים שלנו,בארונות,על הספה בסלון,חלקם הגדול נזקים בלתי הפיכים שלא לדבר על נזק בריאותי שיכול להגרם מכך.השאלה שלי האם יש ביכולתי לתבוע אותו בבית משפט לתביעות קטנות על נזק לרכוש ועוגמת נפש?תודה
האם לתבוע את בעל הבית???
עו"ד שזר תומר
30/05/11
התשובה היא כן, אבל....
הסיכוי שלך לא גדול.
כמובן, שאם אתה מגובה בראיות חותכות הדבר משפר את מצבך.
שם לב - עוגמת נפש, כמעט ולא פוסקים בארץ רק נזק בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסיכוי שלך לא גדול.
כמובן, שאם אתה מגובה בראיות חותכות הדבר משפר את מצבך.
שם לב - עוגמת נפש, כמעט ולא פוסקים בארץ רק נזק בפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוצאה במסגרת הוצאות ועד הבית?
בן
30/05/11
שלום.
אני ועד הבית בבניין.
לפני כמה ימים פנתה אלי שכנה בטענה שועד הבית צריך לשאת בעלות של התקנת מכסה למיכלי הגז שלה וכל מיני תיקונים. שכן מסרו לה בחברת הגז שהתשתית שלה רעועה ולכן נדרש תיקון.היא פנתה אלי בטענה שהתשלום חל על ועד הבית.
השאלה שלי האם זאת לא הוצאה שלה בלבד? למה שכל דיירי הבית ישאו בהוצאה זו שאינה של הבניין? כיצד אני יכול להסביר לה זאת?
תודה
אני ועד הבית בבניין.
לפני כמה ימים פנתה אלי שכנה בטענה שועד הבית צריך לשאת בעלות של התקנת מכסה למיכלי הגז שלה וכל מיני תיקונים. שכן מסרו לה בחברת הגז שהתשתית שלה רעועה ולכן נדרש תיקון.היא פנתה אלי בטענה שהתשלום חל על ועד הבית.
השאלה שלי האם זאת לא הוצאה שלה בלבד? למה שכל דיירי הבית ישאו בהוצאה זו שאינה של הבניין? כיצד אני יכול להסביר לה זאת?
תודה
הוצאות של ועד בית
עו"ד שזר תומר
30/05/11
צר לי אין לי מספיק נתונים על מנת להשיב לך
הוצאות של ועד הבית, הם הוצאות של הרכוש המשותף.
האם לכל אחד בלוני גז משלו בבניין?
כל אחד משלם על בלוני הגז בנפרד?
אם כן, לכאורה הפניה שלה שגויה, אלא אם לא הבנתי משהו בהסבר שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוצאות של ועד הבית, הם הוצאות של הרכוש המשותף.
האם לכל אחד בלוני גז משלו בבניין?
כל אחד משלם על בלוני הגז בנפרד?
אם כן, לכאורה הפניה שלה שגויה, אלא אם לא הבנתי משהו בהסבר שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות שוכר
יעקוב
30/05/11
אני שוכר מבנה רפת במושב כ- 10 שנים. חשוב לציין שהחוזה מאוד כללי ,חוץ מתשלום שנתי לאחרונה. אין שום פירוט. החוזה חודש ב2007 לתקופה של 7 שנים.
לאחרונה המשכיר מנסה לרמוז שבתום השכירות הוא רוצה את המבנה להשכיר/ למכור לאחר זאת על מנת ללחוץ עלי.
האם יש לי איזה שהן זכויות לאחר תקופה ארוכה. נאמר לי שלחר 244 חודש דהיינו 20 שנה+ הוא אינו יכול לפנות אותי
תודה
לאחרונה המשכיר מנסה לרמוז שבתום השכירות הוא רוצה את המבנה להשכיר/ למכור לאחר זאת על מנת ללחוץ עלי.
האם יש לי איזה שהן זכויות לאחר תקופה ארוכה. נאמר לי שלחר 244 חודש דהיינו 20 שנה+ הוא אינו יכול לפנות אותי
תודה
האם לשוכר יש זכויות בעלות בדירה? אם כן מתי?
עו"ד שזר תומר
30/05/11
שלום לך,
התשובה לשאלתך נמצאת קודם כל בהסכם השכירות בין הצדדים ובהסכמות אליהן הגעתם על פיו.
יחד עם זאת, באופן עקרוני וככל שלא נקבע אחרת בהסכם, הרי שלשוכרים אין כל זכויות קנייניות בדירה, והם במעמד של שוכרים בלבד. כמובן שיש משמעות האם בהסכם הוצאה תחולת חוק הגנת הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התשובה לשאלתך נמצאת קודם כל בהסכם השכירות בין הצדדים ובהסכמות אליהן הגעתם על פיו.
יחד עם זאת, באופן עקרוני וככל שלא נקבע אחרת בהסכם, הרי שלשוכרים אין כל זכויות קנייניות בדירה, והם במעמד של שוכרים בלבד. כמובן שיש משמעות האם בהסכם הוצאה תחולת חוק הגנת הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
