פורום נדל"ן

הגשת הצהרה למס שבח של דירה הרשומה במנהל ובטאבו

אסף 07/06/11

אני רוצה להגיש את המש"ח הוורוד למיסוי מקרקעין . הדירה רשומה בטאבו ורשומה גם במנהל. הזכויות בדירה הן חכירה מהוונת וישנה הערה בטאבו " אין הגבלה בהעברה ובירושה". שאלתי היא האם מספיק לצרף להצהרה(מש"ח וורוד) רק נסח טאבו או שאני צריך לצרף גם אישור זכויות מהמנהל?

לעמוד

המלא

צירוף מסמכים למש"ח

עו"ד אברהם ללום מנהל 07/06/11

ברגע שיש נסח אין צורך באישור זכויות במיוחד כאשר רשום לך שאין הגבלה בהורשה, כי אז נסח יכול להספיק, יש מקרים בהם אנו מצרפים חוזה חכירה.

חג שמח

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השתתפות בהוצאות משפטיות של משכיר

נוגה 07/06/11

שלום רב,
במרץ 2010 שכרתי דירה מחברת נכסים. לאחר כחצי שנה הבניין נרכש על ידי חברת נכסים אחרת. עם העברת הבעלות התבקשנו הדיירים להמיר את הצ'קים הדחויים שנתנו לחברה החדשה,וכך עשינו.
בתחילת אפריל השנה הסתיים החוזה המקורי. נציג החברה החדשה לקח את הצ'קים הדחויים לשנה השניה ומיד ביקש ממני לחתום על החוזה החדש - לא היה לי זמן לעיין בו - אך לתדהמתי נמסר לי כי: עלי לשלם "השתתפות בהוצאות משפטיות של המשכיר, בשיעור של מחצית חודש שכירות בצירוף מע"מ" כלומר 1,945 ש"ח לפני מע"מ!!!!
כמובן שסרבתי לשלם ולחתום על חוזה שכזה. מאז עברו כחודשיים. החברה סירבה להפקיד את הכסף כל עוד אין חוזה חתום. נציג החברה עדיין מחזיק בצ'קים, אך מנסה להשיב לי אותם.
היום קיבלתי הודעת סמס בה אני מתבקשת לפנות את הדירה באופן מיידי תוך מספר ימים! וכי אם עד יום חמישי ה 6/11 לא אסכים לתשלום, הועבר טיפולי לעו"ד.

האם יש להם יכולת להוציא כנגדי צו פינוי? הייתכן ששינוי כה מהותי בתנאיי חוזה ( ואולי זהו חוזה חדש למעשה) יאפשר לבעלים החדשים של הבניין לנקוט בצעדים שכאלו נגדי, במיוחד שמדובר בחברה ישראלית נסחרת שעורכי דין לה לרוב.
אני מתגוררת בת"א ובלתי אפשרי למצוא דירה במספר ימים
אודה לעצתכם המיקצועית

לעמוד

המלא

פינוי

עו"ד אברהם ללום מנהל 07/06/11

התשובה שלי לצערי תהיה לא כל כך נעימה, תלוי מאוד מי יהיה השופט שהתיק לפינוי יגיע אליו.בכל מקרה זהו הליך של מספר חודשים גם כאשר מדובר על ההליך המהיר.

במקרה ואכן יפנו לבית משפט תפקידי את הכסף בבית משפט. תנסי ליישב איתם את הסכסוך ולהסביר שאת מקבל את ההסכם ואכן הוא חתום קרי יש קיבול. לעניין שכ"ט לא ניתן כעו"ד לחייב לקוח לשלם שכ"ט ללא שהוא מסכים לכך. הרי את הופכת למעיין לקוחה של אותו עו"ד.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיווך לצורך השכרת דירה

גיל 06/06/11

האם יש בעיה במסירת מפתח לדירה העומדת להשכרה למתווך ומה נוסח המסמך עליו נכון להחתים את המתווך למניעת מצב של מתן חזקה או היתר לשימוש בדירה למתווך והאם יש מסמך משפטי סטנדרטי לעניין זה

לעמוד

המלא

מסירת מפתח לדירה למתווך

עו"ד אברהם ללום מנהל 07/06/11

מומלץ לפעול עם מתווך מוכר, בכל מקרה לתת מפתח לבית אף פעם זה לא חכם אך יש מקרים רבים שרק זו הדרך. תחתימי על מסמך עם פירוט לסיבה מדוע יש לו מפתח(למתווך) לדירה וכיצד עליו לפעול.

חג שמח

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חנייה בבניין

אבג 06/06/11

ישנם שתי חניות בבנין מתוך 7 דירות

1 האם לאנשים שגרים בשכירות מותר לחנות ?

2 האדם שבשכירות חונה ומביא את החברים שלו שיחנו האם זה מותר ?

לעמוד

המלא

שימוש בחניות - הזמנת תשריט חניה

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

שאלתך כללית מידי על מנת לתת תשובה. בכל מקרה מאחר ואני רוצה לנסות לסייע לך, יש להזמין מלשכת רישום המקרקעין את התשריט של החניות המאושרות(מדובר על הליך מהיר וזול מאוד) ואז ניתן יהיה להתקדם עוד צעד לאחר מכן יש לבדוק מה נקבע בתקנון, בכל מקרה שוכר הוא מחזיק במקום הבעלים והוא למעשה זכאי לעשות שימוש במקום הבעלים.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול טיוטת חוזה

פולינה 06/06/11

שלום,
בחודש מרץ השנה מצאנו דירה לקניה ולאחר מו"מ עם המוכר (ולפני שנחתם החוזה לקניה) מכרנו את הדירה שלנו ורשמנו בחוזה המכירה את התשלומים ומועד הפינוי לפי טיוטת חזוה לקניה. החלפנו עם המוכר טיוטות הסכם, התקבלו מהעו"ד של המוכר מסמכי רישום במנהל ולפי המסמכים הנ"ל הלכתי לבנק על מנת לבקש הלוואה ולעשות גרירת משכנתא לנכס (יצא צ'ק בנקאי ע"ש המוכר).
ביום בו הינו צריכים לחתום על החוזה, המוכר החליט לבטל את העסקה. התקשרתי והקלטתי את השיחה, בה הוא מודה שהוא התכוון למכור את הדירה, אבל בגלל שהעסקה שלו (גם הוא רצה לקנות דירה אחרת) התבטלה- הוא מבטל גם את המכירה של הדירה שלו.
יוצא מצב שאני מכרתי את הדירה שלי, לקחתי הלוואה נוספת, שילמתי על פתיחת תיק ונשארתי בלי דירה.
האם על סמך כל הנ"ל אני יכולה לתבוע את המוכר על ההוצאות שנגרמו לי? (או האם אפילו ניתן להכריח אותו למכור)

לעמוד

המלא

דרישת החתימה

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

ללא ספק מדובר על מקרה בוטה במיוחד של התנהגות חסרת תום לב אשר רובה מוקלטת לפי מה שאני מבין, לצערי יצא לנו לטפל בהרבה תיקים מסוג זה, עליכם לפנות לבית המשפט לצורך הוכחת הטענות כמה שיותר מהר, האמור לאחר שאתם פונים לעו"ד שמומחה בתחום שיוציא להם מכתב התראה לפני פנייה לערכאות. מדובר על הליך שחובה להכיר.
מן המפורסמות היא, כי הצעה הינה פניה של אדם לחברו המעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה ומסוימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה. יסודות ההצעה על פי הפסיקה, עולים כדי שלושת אלה: פניה, גמירת דעת ומסוימות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

במעמד חתימת חוזה רכישה, התחרטנו!

גיל 06/06/11

שלום, אחרי חיפוש נואש מצאנו דירה שנראתה "בסדר" בעינינו, ולאחר חודש של התלבטויות, אמש נפגשנו עם המוכרים ועו"דים לחתום על חוזה, במעמד החתימה האיר את עיננו עו"ד שלנו כי עלולה להיות חריגת בניה לפי המסמך ממנהל מקרקעין, שם נרשמו 2 גדלים שונים לשטח הדירה. בסופו של דבר לא נחתם חוזה והוחלט כי עלינו לגשת ועדת הבניה בעיריה ולבצע בדיקה תוך 4 ימים. בנוסף בעל הדירה, המוכר גילה חוסר אמפטיה ,חוסר רגישות, דיבר בתוקפנות כלפנו. כשיצאנו החלטנו פה אחד לוותר על הדירה, גם כך היא רחוקה מלהיות מושלמת ומחירה גבוה מאוד, והמתווך לחץ אותנו. כעת שאלתי האם המוכרים עלולים לתבוע אותנו, טרם נחתם החוזה? תודה

לעמוד

המלא

בדיקה בטרם עריכת עסקה

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

התשובה לשלאלה מעל רלוונטית גם למקרה זה, בכל מקרה על העו"ד היה לעשות את הבדיקות לפני החתימה ולא במעמד החתימה, זו לא התנהגות מקובלת.

דרך אגב יש מספר מאמרים שפורסמו בין היתר על ידי בעניין, כאן באתר ואצלי באתר בנושא, בדיקות מקדימות שעל עו"ד לעשות בטרם שלב החוזה.

בכל מקרה, תביעה אני לא מאמין שתוגש מאחר והסיבה שלך הינה בתום לב, בכל מקרה על פי הדברים שעולים כאן מבלי שאני מכיר את התיק כמו שצריך.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סיפור דומה שקרה לי

אסתי 07/06/11

לפני כמה שנים, העו"ד של שני הצדדים כבר הכינו את החוזה. בתור אדם יסודי, הלכתי וצילמתי את תיק הבניין עם השרטוטים, ישבתי שם עם העו"ד שלא חשד בכלום. לקחתי לעיון את המסמכים, היה מאד קשה לפענח, כיוון שהבניין ישן והיו דברים שנכתבו בכתב יד, הבניין היה מסוף שנות הארבעים. הסתכלתי טוב על השרטוטים, ועל הנסחים, עד שגיליתי שהדירה אותה אני אמורה לרכוש רשומה כ 20 מ' ולא 75 מ', הבנוי שלה, שלמעשה היה פעם מה שנקרא, חדר כביסה. עוד הובטח לי כי אוכל לבקש לבנות על הגג, כי לשכנים במילא אין גישה ולא ממש תהיה סיבה להתנגדותם.הבנתי שמה שבמציאות יכול לקרות הוא, שהשכנים או בעיריה, יבואו אלי בטענות שכבר "גנבתי" חמישים מטר ומה אני עכשיו מבקשת עוד חלק בגג...מייד התקשרתי לעו"ד שלי שדיי התעצבן עלי (אני אשמה שהוא התרשל בעבודתו(!)) והעו"ד של המוכרים התקשר אלי וניסה לשכנע אותי שאף אחד לא יוכל לבוא אלי בטענות, ככה זה היה פעם, בלה בלה בלה, אמרתי לו שהוא מוזמן להוציא לי נסח טבו מהעירייה עם השטח המוגדר של הדירה, והעיסקה תתבצע מיידית, מבחינתי. כמובן שהוא התקפל, להוציא אישור מעיריית ת"א- גיכי גיחי.ואני ניצלתי :)

בעיות ברישום דירה בטאבו

קטי 06/06/11

לפני כ-11 שנים קנינו דירה בפרוייקט חדש בנצרת עילית של הקבלן א.ש.רהט- חלק מהדירות נרשמו בטאבו ויש קבוצה של כ-27 דירות שאין באפשרותינו לרשום את הדירות כי יש בעיה במיסוי- הקבלן חייבשבח ומס מכירה (ידועה לנו שלקבלן לא שחררו את הערבויות שהיו לו ) אנחנו תקועים באמצע בלי יכולת למכור את הדירות- פנינו למשרד מיסוי מקרקעין, למשרד השיכון, למינהל מקרקעין ואף אחד לא עוזר לנו, מה עלינו לעשות ע"מ לפתור את הבעיה?

לעמוד

המלא

מסלול עוקף טופס 50

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

יש מסלול מיוחד - עוקף טופס 50.

אני בדרך כלל ממליץ למנות כונס ע"י הדיירים עצמם שיפעל למענם לצורך סיום ההליך גם אם תידרשו לפנות לערכאות משפטיות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

"הערת אזהרה" אצל החברות המשכנות.

פאשה ליטל 06/06/11

שלום רב,
ניתן פס"ד הקובע כי זכויות דמי המפתח ירכשו תמורת סכום מסוים.
הסכום משולם בהוראת קבע לחב' המשכנת "עמידר", ויסתיים עוד המון המון שנים. האם בנסיבות אלו יש לזוכה אפשרות לרישום כלשהו כדוגמת הערת אזהרה, או אולי בספרי החברה המשכנת כי הנכס עבר על שמה, או עתיד לעבור על שמה ? או שמא על הזוכה להמתין עד תום התשלום האחרון ( כמה עשורים טובים).
אודה על הייעוץ.

לעמוד

המלא

רישום זכויות בעמידר

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

כמובן שצריך להיות רישום על שימכם. תפנו לעמידר ו/או לעו"ד שייסיע לכם בעניין.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פרצלציה

חיליק 06/06/11

שלום, יש לי דירת קרקע ומגרש גדול ואני מעוניין לחלק אותו,
ושאלתי האם חריגות בנייה שקיימות אצלי בדירה יכולות להוות
מיכשול בזמן קבלת היתר מהמינהל לחלוקה/בנייה בעתיד?
האם יש קשר בין הדברים?
מודה לכם מאוד. חיליק

לעמוד

המלא

דוח מפקח על הבנייה עדכני לדיון בפני הוועדה

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

אכן כך.

כיום מוציאים דוח מפקח לפני הדיון בבקשה להיתר בנייה. בעבר שימשתי כמ"מ יו"ר ועדת המשנה לתו"ב בעיר נתניה וכך אנו היינו נוהגים לעניין זה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה

שלי 06/06/11

יש לי דירה בבעלותי ואני נשואה, רציתי לשאול במידה ואני מוכרת את הדירה ,
ולאחריו קונה שוב דירה האם חצי מהכסף שייך גם לבעל ? יש לומר שאת הדירה שברשותי קניתי כשהייתי גרושה לפני נישואיי. תודה

לעמוד

המלא

דירה טרום הנישואים

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

על מנת לתת לך תשובה נכונה יש צורך להכיר את כל התמורה המלאה, קרי האם אתם מתגוררים יחד בדירה, האם יש הסכם ממון ועוד מספר דברים שחסרים לי לצורך התשובה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה ע"י מספר בעלים

עזריאל 06/06/11

היי,לפני כחצי שנה נמכרה דירה ש- 1/4 ממנה היה בבעלותי, ו- 3/4 ממנה בבעלות אבי.בהסכם המכר, ישנו סעיף לפיו הקונים משלמים בשיקים לפקודת אבי, אך לא מצוין שום דבר לגבי ההתחשבנות בינינו.אני ואבי מסוכסכים, הקונים שילמו לזכותו את מלוא סכום הדירה, והוא אינו מסכים להעביר אליי את החלק שלי.אני צעיר, לכן חתמתי כשאבי אמר לי לחתום בלי לקרוא ובלי לשאול יותר מדי שאלות. 1. האם הסכם כזה הוא חוקי, כלומר שאני אמכור דירה בבעלותי, ולא אקבל עליה מאומה?2. כיצד אני יכול "להכריח" את אבי להעביר אליי את חלקי ממכירת הדירה?3. האם יש תאריך כלשהו בו אינני יכול לדרוש יותר את חלקי, כלומר אם התמהמהתי מעבר לתאריך מסוים, הכסף שלי אבוד?

לעמוד

המלא

קבלת התמורה בהתאם להסכם

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

ראשית, נשאלת השאלה האם יוצגת ע"י עו"ד בהסכם ???

שנית, לעניות דעתי מבלי להיכנס לחוזה עצמו גם לרוכשים יש חלק בעניין. בדיוק כפי שאנחנו מבקשים הסכמת בן זג לחתימה גם שהבן זוג אינו רשום על מנת למנוע טענות כך יש במקרה שלפננו מקום לטענה כלפי הרוכשים גם כן.

בכל מקרה מאחר ויש להכיר את המקרה לגופו לרבות ההסכום מומלץ לפנות בהקדם לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין לחוות דעת בעניין.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השתתפות דיירים בהוצאות בניית מרפסת

שירי 06/06/11

בבניין שלנו שבו 32 דיירים 29 דיירים מעוניינים להוסיף מרפסת לדירה.
האם יש דרך לחייב את הדיירים שאינם רוצים להשתתף בבנייה להשתתף בהוצאות הקמת השלד?

לעמוד

המלא

הסכמה של בעלי הדירות - תוספת של מרפבות

עו"ד אברהם ללום מנהל 06/06/11

עליכם לכנס את אסיפת הדיירים ולהחליט כולם יחד על עבודות השיפוץ (אני מדגיש עבודות שיפוץ כלליות)וזהו הרוב הנדרש במקרה של שיפוץ - שיפוץ הבניין - לפחות 51% מבעלי הדירות בבניין ונקבע לעניין זה, שמדובר על אחזקה שוטפת של הרכוש המשותף. האמור כפוף לתקנון המוסכם. לתוספת בנייה כללית, נדרשת הסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות בבניין. במקרה שלפננו אתה לא יכו להוסיף מרפסות אך לא לחייב את השכן גם כן להוסיף מרפסת.
בכל מקרה הייתי ממליץ לפנות למגשר שעוסק בנדל"ן שינסה לגשר בין הצדדים, כך יצא בסופו של יום בניין יפה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לא. לא ניתן לחייב בעל דירה להשתתף בהרחבת דירת שכנו

דינה 06/06/11

זכויות במחסן

אופיר 05/06/11

שלום רב,

לפני כ 23 שנים הכרתי בעל בניין, אשר ביקש ממני לבצע מגוון עבודות תחזוקה ושיפוצים בבניין השייך לו. הבניין הוא בן 3 קומות עם 6 דירות.

לאחר כשנתיים, עם ריבוי עבודות התחזוקה והשיפוצים, הציע לי לחפור ולנקות פסולת בניין מתחת לגרם המדרגות שבכניסה לבניין, ע"מ לבנות מחסן קטן בגודל של 1.5X 1.5 X 1.5 מטר, לצורך שימושי הפרטי.

בעל הבניין אמר לי בע"פ ואף חתם על הסכם בכתב ידו, שאומר שאני יכול להשתמש במחסן ככל שאחפוץ. בתמורה לכך תחזקתי את הבניין ונכסים נוספים שבבעלותו במשך 9 שנים ללא תמורה.

יש לציין שעל המחסן לא חלות עלויות כלשהן, אין חיובי ארנונה, אין שם מים, וגם אין חשמל.

לפני כשנה בעל הבניין נפטר, מאז אינני מבצע יותר תחזוקה בבניין, היורשים מטפלים בזה.

אני רוצה לברר מהן זכויותי במחסן שבניתי, האם חל כאן חוק הגנת הדייר, או חוק כלשהו המגן על זכויותי בנכס ?

לעמוד

המלא

מעמדך כבר-רשות, וניתן לבטל את הרשות בכל עת.

דינה 06/06/11

אין לך שום זכות קניינית, וגם לא זכות מכוח חוק הגנת הדייר.
לכן, ניתן לפנותך מיד.

צמוד למדד ( פירוש חוזה שכירות)

אנדי 05/06/11

בחוזה שכירות בלתי מוגן של רעיונות 2000 כתוב שדמי שכירות צמודים לעלית מדד יוקרה למחיה.אני אתן דוגמה: למשל יש רק שני תשלומים. ,תשלום ראשון מתבצע ב 1 בינואר , תשלום שני מתבצע ב 1 ביוני והוא כולל תשלום של מדד.כל תשלום עבור חצי שנה.האם בתם תקופת השכירות , אחרי חצי שנה מתשלום שני צריך לבצע תשלום המדד.לדוגמה בכל תשלום שולם 10000ש''ח , ו מיוני ועד ינואר הבאה מדד עלה ב1% .האם בתום תקופת השכירות צריך לשלם 100 ש''ח?סליחה שאני שואל שוב , אבל לא קיבלתי תשובה בפעם קודמת.

לעמוד

המלא

חוזה שכירות הצמדה למדד

עו"ד שזר תומר 05/06/11

כפי שרשמתי לך בפעם הקודמת, יש לבדוק את חוזה השכירות על מנת שניתן יהיה ליתן תשובה מדוייקת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מו"מ לחוזה

גלית 05/06/11

אנו בשלבי טיוטת חוזה לקראת חוזה מכר בית. החוזה עדיין לא סגור ויש נושאים שבהתיידנות בין התצדדים. ענין המחיר סוכם למעשה. כעת פונים אלי מציעים נוספים בהצעות כספיות אטרקטיביות יותר (מוכנים למשל סכום מוגדר מעל מה שהוצע לי) האם אני יכולה להתנהל מולם הרי אין עדיין חוזה מול המציע הראשון

לעמוד

המלא

מו"מ לרכישת דירה

עו"ד שזר תומר 05/06/11

שאלה סבוכה, זה תלוי בהמון גורמים, כלומר כיצד עו"ד הציג את הנושא מול הקונים, האם יש דד ליין?, יש חוזה?, כמה זמן מנוהל המו"מ?.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קניית דירה מעיזבון

סיגלית 05/06/11

שלום רב
אני לא בטוחה שזה המקום הנכון , אבל אני מנסה מיאוש כבד.
רכשתי דירה מעיזבון , שני עו"ד טיפלו בעיזבון ובנוסף שכרתי שירותיו של עו"ד שייצג אותי מולם.
העברתי להם את כל הכספים עד השקל האחרון ,הם במקביל מחוייבים
להעביר לי את הדירה כשהיא נקייה מחובות.
ואת זה הם אינם עושים, על הדירה קיימים חובות של גז ארנונה ומים, היום ניתקו לי גז וכבר הודיעו לי שבקרוב ינותקו גם המים.
בשני המקומות לא ניתן להעביר אליי את הבעלות ללא תשלום החובות.
הם מסננים שיחות טלפון שלי ע"י המזכירות שלהם, מתעלמים מפניות עו"ד המייצג אותי , מושכים ומושכים את החובות בלי סוף.
בנוסף לכך , בטאבו הם רשמו עצמם כבעלים שניים לדירה.
יש לציין שכל התהליך של מכירת הדירה היה תחת אישור של בית משפט לענייני משפחה (כל התהליך היה רצוף מכשולים ושקרים בלי סוף , אבל ברגע זה החשוב הוא לסיים אותו)
למי אפשר לפנות? איזה צעדים אני יכולה לנקוט ?
תודה .

לעמוד

המלא

קניית דירה מעזבון

עו"ד שזר תומר 05/06/11

שעו"ד שלך יפנה אליהם בכתב, אם הם לא יענו, אז לפנות לביהמ"ש שיחייב אותם לסלק את החובות.
תעזרי בעו"ד שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

נסח טאבו

יצחק 05/06/11

שלום רב,
ברשותי נסח טאבו
מתחת לקטגוריית מהות הפעולה, מצויינת המילה עודף.
מה הכוונה?
תודה והמשך יום נפלא

לעמוד

המלא

מה המשמעות של "עודף" בנסח הטאבו

עו"ד שזר תומר 05/06/11

זה אומר שזו היתרה לאחר פעולה קודמת במקרקעין
אין לזה משמעות מיוחדת בשבילך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת מחצית הזכויות בנכס לבעלי

ליטל 05/06/11

שלום רב.
ברשותי נכס מלפני הנישואין על שמי ועליו משכנתא.
ברצוני למכור מחצית מהזכויות על הנכס לבעלי (ובכך לכסות גם את המשכנתא). השאלות שלי הן:
1. האם זה אפשרי למכור מחצית הזכויות לבעלי?
2. האם בעלי יכול לקנות ממני מחצית הזכויות בנכס בעזרת משכנתא על שמו בלבד?

אשמח להכוונה בנידון.
תודה רבה!
בברכה.

לעמוד

המלא

מכירת מחצית מהזכויות בנכס

עו"ד שזר תומר 05/06/11

כעקרון עושים עסקאות כאלו כעסקת מתנה, על מנת להימנע מתשלום מיסי מקרקעין, אבל אין בעיה לעשות זאת בתמורה (אבל אז יש לבצע תכנון מס תחילה, על מנת לברר את חבות המס, כלומר מה שווי הנכס, האם יש נכס נוסף בתא המשפחתי וכו').
לעניין משכנתא הרשומה על שם הבעל- זה תלוי בבנק למשכנתאות. צריך לבדוק את זה איתם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חנות שהוסבה לבית כנסת מזה 6 שנים

ירון 05/06/11

בבעלות אשה אלמנה חנות שירשה מבעלה (אין לה שום נכס נוסף) שהוסב לבית כנסת (ללא תמורה כספית,דמי שכירות וכדו')לפני כשש שנים. האם היא יכולה למכור את הנכס לבית הכנסת ולהיות פטורה מתשלום מע"מ כפי הנהוג במכירת חנות כל שהיא?

לעמוד

המלא

מכירת חנות בפטור ממע"מ

עו"ד שזר תומר 05/06/11

צריך לבדוק את זה מול רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלת הבהרה לגבי פטור ממס שבח

מולקולה 05/06/11

לפני כשנתיים משפחתי מכרה דירה שהייתה גם על שמי, אני מעוניינת למכור עכשיו דירה, 3 שאלות:1- האם הפטור חל על כולם?2- אם כן, האם יש הגבלת זמן בקניית דירה חדשה אחרי מכירת הדירה הישנה? איפשהו קראתי שצריך להמתין שנה...3- האם יש הגבלת גובה המחיר של הדירה הנמכרת, לקבלת הפטור, ואם כן, מה הסכום? (במאמר לפני כמה חודשים היה כתוב עד 2.2 מיליון) ואם הדירה נאמר שווה 2.3 מ' האם צריך לשלם על הכול או על ה 100 אלף הנוספים?תודה

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח הוראת שעה

עו"ד שזר תומר 05/06/11

ארשם לך את עיקרי הוראת השעה, אני חושב שהיא די ברורה, אם משהו לא ברור, תרשמי לי ואנסה לעזור.
הוראות שעה:
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח פרק חמישי 1, ע"פ בקשתו שתוגש במועד ההצהרה, ובהתאם לתנאים הבאים:
1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49(א)
2. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן - התקופה הקובעת)
3. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
4. לא ניתנו כבר שני פטורים בהתאם להוראת השעה

מוכר שעמד בתנאים דלעיל וביקש פטור עפ"י הוראת-השעה יהיה זכאי לפטור, כאמור, בהתאם לכללים הבאים:
אם שווי המכירה עד 2,200,000 ₪ (להלן - תקרת הפטור עפ"י ה"ש) - כל המכירה תהא פטורה ממס.
אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה.
במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012
המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3).

פטור ממס פעמיים בלבד
פטור מלא או חלקי עפ"י הוראה זו לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים בתקופת הוראת-השעה.
לעניין סעיף זה - יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)
תחולה
מכירות שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פגם בדירה בשלבי מכירתה

מרים 05/06/11

אני בהליך של מכירת דירה, המוכר העביר 3 תשלומים מתוך 4 (ע"פ החוזה), וכעת נתגלתה רטיבות בדירה שלא היתה קודם לכן. האם מוטל עלי לתקן?

לעמוד

המלא

תיקון לפגם בדירה

מרים 05/06/11

תיקון השאלה: הקונה העביר 3 תשלומים (ולא המוכר).

תביעה לפינוי מושכר

ירון 05/06/11

שאלה בעניין תביעה לפינוי מושכר, 1. האם על התובע לפרט בתצהיר עדות ראשית את כל השתלשלות הארועים? 2. האם כותרת התביעה צריכה להיות "תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מקוצר" או "תביעה לפינוי מושכר" בלבד? 3.כמה זמן מאז מסירת מכתב הדרישה לפינוי אוכל להגיש תביעה שכזו?

לעמוד

המלא

תביעה לפינוי מושכר

עו"ד שזר תומר 05/06/11

הכותרת היא תביעה לפינוי מושכר לפי תקנה 215 אם אינני טועה.
יש לפרט בתצהיר את כל האירועים ולצרף את כל הראיות, בדר"כ לא ניתן להוסיף או לתקן את התצהיר לאחר מכן.
לעניין המועד, תלוי מה רשום בחוזה ומה רשום במכתב ההתראה, אם שניהם שותקים, אני מניח ש3 ימים עד שבוע זה סביר.
המלצה חמה קח עו"ד - ואם אתה עו"ד ואתה לא מבין בתחום, למד היטב את הנושא לפני שאתה נכנס לזה.
יש כאן תתי תחומים ותת סעיפים שיכולים לקצר לך הליכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דירה מעוקלת

נינה 05/06/11

אני מעונינת לקנות דירה, דירה זאת מעוקלת המוכר טוען שזה עיקול עקרוני וזה יפטר בעוד מס' חודשים הוא מציע לי בעזרת העו"ד שלו להפקיד את הכסף בנאמנות עם הגבלה ,כדי להוציא אותו בעוד מס' חודשים אם העיקול לא יוסר,מה אני אמורה לעשות כדי להיות בטוחה ?

לעמוד

המלא

מענה לנינה

עו"ד טל דור 05/06/11

נינה שלום רב,אני הייתי מציע להתרחק מדירה מעוקלת אך אם הדירה כה קוסמת לך אז רצוי שהכסף יוחזק בנאמנות אצל עו"ד מטעמך או מקסימום במשותף עם העו"ד של המוכר ושלך אך בתנאי שרק שתי החתימות יחדיו ישחררו את כספי הנאמנות. בכל מקרה, רצוי לברר אצל הגורם המעקל (אודותיו ניתן ללמוד מנסח המקרקעין שניתן להוציא באינטרנט). יש לבדוק עם המעקל האם אכן מדובר בעיקול עקרוני או שלא כך הדבר. אפשרות שלישית היא בהסכמת המוכר והמעקל להסכים כי התשלום ו/או חלק ממנו יועברו ישירות למעקל בתנאי שהוא יתחייב להסירו עם קבלת התשלום. בכל מקרה אמנם עיקול לבדו אינו צריך להרתיע לגמרי מרכישת דירה שהיא חלום חייך אך לפעמים עצם ה"הזדמנות" במחיר "מציאה" צריך לעורר חשש שלא לומר חשד במיוחד כאשר מצטרף לכך עיקול קיים. בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה". בכל מקרה בהצלחה.בברכהעו"ד טל דור

דירה מעוקלת

עו"ד שזר תומר 05/06/11

אני בניגוד לחברי פחות נבהל מעסקה שכזו, אם עושים זאת כמו שצריך, בליווי נכון של עו"ד, לא צריכה להיות כל בעיה.
שהרי ניתן לדאוג כי התשלום הראשון ישולם לאותו נושה תחילה (בדומה לבנק), ובכך ניתן להתגבר על הקושי לכאורה.
קחי עו"ד שמבין הן בתחום הנדל"ן והם בתחום ההוצאה לפועל על מנת להבטיח את עצמך.
בהצלחה!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה

מוכר דירה 05/06/11

שלום, אני גר בארה"ב ומעוניין למכור את דירתי בארץ.האם חתימה על ייפוי הכוח חייבות להיחתם בקונסוליה או ניתן גם במקום אחר?תודה!

לעמוד

המלא

עסקת מכר - מוכר גר בחו"ל

עו"ד שזר תומר 05/06/11

חייבים לחתום מול הקונסול,
שם לב המלצתי היא לעשות יפוי כוח ספציפי לנכס הזה, אם אפשר אפילו שניים , אחד לקונה ספציפי ואחד כללי למכירה, כמו כן, צריך לחתום על מש"ח טופס לרשות המיסים, בקיצור קח עו"ד שהיתה לו עסקה כזו בעבר על מנת למנוע טעויות.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שימוש בשטח מתחת למרפסת

ron l 04/06/11

שלום
הנני גר בקומה ראשונה מעל מקלט עם מרפסת סגורה בשטח של 12 מר והנני מתכנן לצאת עם מרפסת בשטח כולל נוסף של 12 מ"ר (מרפסת פתוחה), כך שיווצר לי חלל של 24 (12X2) מ"ר מתחת למרפסת - ברצוני לעשות בשטח זה חדר עבודה
הבעיה שהשטח שמתחת למרפסת הוא שטח שייך לשני בניינים אנחנו סה"כ שני בנינים כאשר בכל בניין 4 דיירים, כלומר השטחים הכוללים הם שטחים של כולם
רציתי לשאול אילו פעולות עלי לעשות
1. על מנת לספח את השטח לדירתי או לקבל אישור שימוש בו - אין לי מושג מה הנוהל - אשמח לקבל טיפים
2. איך אני יכול להקטין את מיסי הארנונה בגין שמשוש בשטח זה, אני מניח שעלי להגיש בתוכניות בנית המרפסת את תוכניות סגירת שטח זה
3. האם אני זקוק לאישור כל הדיירים או רק חלק מהם? מה האחוז לו אני אזדקק?
4. האם חל עלי היטלים כגון מס שבח או השם יודע בגין שטח זה בהנחה ואצליח לספח אותו אלי או רק לקבל היתר שימוש בו??

תודה רבה על המענה!!!!!!

לעמוד

המלא

הרחבת דירה

עו"ד שזר תומר 05/06/11

נושא מאוד מאוד מסובך, ממליץ לך להעזר במהנדס שמתמחה בתחום.
בגדול צריך לראות אם יש לך אחוזי בניה שניתן לנצל, אם כן צריך להגיש בקשה לשנות את התוכנית הקיימת.
צריך לראות שאין התנגדויות ענייניות.
ובהחלט יתכן כי יוטל כן היטל השבחה, כי אם תצליח הרי שהגדלת את שטח הדירה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

הגשת הצהרה למס שבח של דירה הרשומה במנהל ובטאבו

צירוף מסמכים למש"ח

השתתפות בהוצאות משפטיות של משכיר

פינוי

תיווך לצורך השכרת דירה

מסירת מפתח לדירה למתווך

חנייה בבניין

שימוש בחניות - הזמנת תשריט חניה

ביטול טיוטת חוזה

דרישת החתימה

במעמד חתימת חוזה רכישה, התחרטנו!

בדיקה בטרם עריכת עסקה

סיפור דומה שקרה לי

בעיות ברישום דירה בטאבו

מסלול עוקף טופס 50

"הערת אזהרה" אצל החברות המשכנות.

רישום זכויות בעמידר

פרצלציה

דוח מפקח על הבנייה עדכני לדיון בפני הוועדה

מכירת דירה

דירה טרום הנישואים

מכירת דירה ע"י מספר בעלים

קבלת התמורה בהתאם להסכם

השתתפות דיירים בהוצאות בניית מרפסת

הסכמה של בעלי הדירות - תוספת של מרפבות

לא. לא ניתן לחייב בעל דירה להשתתף בהרחבת דירת שכנו

זכויות במחסן

מעמדך כבר-רשות, וניתן לבטל את הרשות בכל עת.

צמוד למדד ( פירוש חוזה שכירות)

חוזה שכירות הצמדה למדד

מו"מ לחוזה

מו"מ לרכישת דירה

קניית דירה מעיזבון

קניית דירה מעזבון

נסח טאבו

מה המשמעות של "עודף" בנסח הטאבו

מכירת מחצית הזכויות בנכס לבעלי

מכירת מחצית מהזכויות בנכס

חנות שהוסבה לבית כנסת מזה 6 שנים

מכירת חנות בפטור ממע"מ

שאלת הבהרה לגבי פטור ממס שבח

פטור ממס שבח הוראת שעה

פגם בדירה בשלבי מכירתה

תיקון לפגם בדירה

תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר

דירה מעוקלת

מענה לנינה

דירה מעוקלת

שאלה

עסקת מכר - מוכר גר בחו"ל

שימוש בשטח מתחת למרפסת

הרחבת דירה