פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
מיקי
13/06/11
מכרתי דירה לפני שנתיים. לפני חצי שנה אני ואחים שלי מכרנו דירה שקיבלנו בירושה ואני אחד היורשים. האם אני צריך לשלם מס שבח או יש לי פטור בגלל שזו דירה מירושה.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/06/11
מאחר ואתה והאחים יוצגתם ככל הנראה ע" יעו"ד מומלץ לפנות אליו לקבלת תשובה. בכל מקרה קיים פטור לדירה שהתקבלה בירושה, אך צריך להכיר את המקרה גופו. כמו כן צריך לבדוק האם לא היה נכון מלכתחילה לפעול בצורה אחרת ע"י תצהירי הסתלקות וכו'.
בכל מקרה, עליכם לעמוד בשלושה תנאים במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה.
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא.
2. לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, עליכם לעמוד בשלושה תנאים במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה.
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא.
2. לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי התאמה בין מפרט טכני למפרט שיווקי
חן
12/06/11
שלום רב. קנינו דירה מקבלן. בפרוספקט השיווקי רשום כי חלונות הדירה, פרט לממד וחדרים רטובים יהיו בעלי זיגוג כפול. לעומת זאת, במפרט הטכני, רשום כי כל חלונות הבית, פרט לממד, יהיו חלונות מסוג אלומיניום מזוגג. לטענת הקבלן, המפרט הטכני הוא המחייב. אבל טענתו היא כי המפרט הטכני, לא מפרט את סוג החלון, בשונה מסעיפים אחרים המופיעים במפרט ומפרטים בדיוק מה סוג המוצר שלו אנו זכאים. כעת, כמחווה של רצון טוב (ובעיקר כדי להמנע מפרסום שלישי) הוא הסכים להחליף את החלונות בחדרי השינה בלבד - לטענתו זה תואם את הרשום במפרט השיווקי.
האם יש לנו קייס משפטי נגד החברה?
האם הגדרת חדר רטוב תקפה גם לגבי המרפסת? אולי זה התירוץ שלהם שלא להחליף את החלון בסלון שהוא כאמור היציאה למרפסת?
נודה להתייחסותכם,
חן (בשם ועד הבניין).
האם יש לנו קייס משפטי נגד החברה?
האם הגדרת חדר רטוב תקפה גם לגבי המרפסת? אולי זה התירוץ שלהם שלא להחליף את החלון בסלון שהוא כאמור היציאה למרפסת?
נודה להתייחסותכם,
חן (בשם ועד הבניין).
אי התאמה בין מפרט לפרוספקט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
חשוב להבין כי יש מפרט טכני על פי חוק מכר, לגבי חוזים לפני התיקון האחרון (5) לחוק מכר כי המפרט הטכני גובר על החוזה. עם זאת, יש לבדוק את המקרה לגופו לרבות את מועד החתימה. לאחר מכן ניתן לתת חוות דעת בעניין. מאחר ומדובר על וועד בית כפי שניתן להבין מומלץ לפנות לעו"ד אחד שייצג את כולם ואני מאמין שיהיו לו הישגים מול הקבלן.
אתן לכם התחלה וכיוון - כהן זדה דניאל נ' מ.ש. זגורי חב' לבניין ופיתוח בע"מ 04 / 2852 .
תחפשו חומר בכל הקשור לפיצוי על דרך של עגמת נפש בגלל מצג לא נכון בפרוספקט. באופן כללי האשמה הינה של שני הצדדים ולכן הייתי דווקא פונה לעו"ד ומגשר שהינו מומחה במקרקעין לנסות לסיים בינכם בדרך מכובדת ללא עלויות את המחלוקות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתן לכם התחלה וכיוון - כהן זדה דניאל נ' מ.ש. זגורי חב' לבניין ופיתוח בע"מ 04 / 2852 .
תחפשו חומר בכל הקשור לפיצוי על דרך של עגמת נפש בגלל מצג לא נכון בפרוספקט. באופן כללי האשמה הינה של שני הצדדים ולכן הייתי דווקא פונה לעו"ד ומגשר שהינו מומחה במקרקעין לנסות לסיים בינכם בדרך מכובדת ללא עלויות את המחלוקות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית בית אקס עמידר
לס
12/06/11
שלום רב
אני רוצה לקנות בית שנקנה ליפני 3 שנים מעמידר.
לפי החוזה עם עמידר אין למקור עד 2013
האים בכל זאת יש אפשרות למכור את הבית, למשל עם בעל הנכס קונה בית אחר.
תודה לס
אני רוצה לקנות בית שנקנה ליפני 3 שנים מעמידר.
לפי החוזה עם עמידר אין למקור עד 2013
האים בכל זאת יש אפשרות למכור את הבית, למשל עם בעל הנכס קונה בית אחר.
תודה לס
עמידר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
מדובר על מקרה שמומלץ לפנות לעו"ד לקבלת תשובה מנומקת לאחר בדיקה מול עמידר ובכלל בדיקה של כל מערכת ההסכמים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה בין שכנים
שלומי וקנין
12/06/11
בתאריך ה-26/3/2009 קיבלתי היתר בניה והתחלתי לבנות בחודש 4/2009 לאחר כחצי שנה בניתי את החומות והשבילים לפי גרמושקה וגובה שסימן לי מודד. גובה המגרש 64.00 יש לציין כשהתחלתי היינו אני ועוד שכן אחד בלבד על שטח סלעי הררי. לאחר כחצי שנה נוספת השכן הסמוך אליי התחיל לבנות ובתכנית שלו הוא שינה את גובה המגרש מ63.75 ל63.00 ועקב כך נוצר הפרש גבהים בינינו והוא בנה קיר נוסף.כשפניתי אליו בדרישה לקבל את המגיע לי על הקיר הוא סירב בטענה שהוא בנה קיר נוסף ואינו חייב לשלם.יש לציין כי הוא נכח המלך הבנייה שלי ואף ראה את הקיר שנבנה והודה שעליו לשלם חצי מהסכום. מה עליי לעשות במקרה זה?
גדר עם שכן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
ראשית תפנה אליו בכתב, לאחר מכן תבדוק שאכן הוא בנה לפי ההיתר.דרך אגב גם הרשות יכולה לעשות טעות וראיתי כבר טעויות מסוג זה.לאחר מכן תמציא לו חשבון על מחצית מהסכום, האמור הינו כמובן לאחר שברור שהגדר אכן נדרשת במקרה שלכם.במקרה זה העלות תתחלק בינכם שווה בשווה.
אם אין הסכמה, כאמור כמו במקרה שלכם, הרי הגדר הוקמה כבר בתחוום שלך ועל חשבונך, אך השכן שלך במקרה זה יהיה מנוע מלעשות בגדר כל שימוש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם אין הסכמה, כאמור כמו במקרה שלכם, הרי הגדר הוקמה כבר בתחוום שלך ועל חשבונך, אך השכן שלך במקרה זה יהיה מנוע מלעשות בגדר כל שימוש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחוייבות לחוזה שכירות פג תוקף?
אליצור
12/06/11
אני שוכר דירה מספר שנים. בשנים הראשונות חתמנו חוזה ובשנה- שנתיים האחרונות לא חתמנו. האם אני מחוייב לחוזה הישן שפג תוקפו, למרות שכבר שנתיים אני גר בדירה ללא חוזה?האם הבעל בית יכול לבוא אליי בדרישות ע"ס החוזה הישן שפג תוקפו לפני שנה או שנתיים?בזמן שהייתי בלי חוזה המשכתי לגור בדירה ולשלם שכ"ד באופן קבוע.תודה
חידוש חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
תחתום על הסכם שכירות חדש כך תימנע מלנסות ולהתגונן בטענה של נוהג ו/או מנהג, דבר שסיכוי נמוך שתצלח בו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מיכאל
12/06/11
מה אחוז מס רכישה שאשלם על דירה שקיבלתי מתנה מהבן שלי. האם שליש מס רכישה מ- 5 אחוז או מ- 3.5 אחוז כאשר לי יש דירה משלי. ערך הבית שניתן לי במתנה הוא 800,000 ש"ח. הבן שלי קנה את הדירה לפני שנתיים.
הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה - 1/3 (שליש) ממס רכישה רגיל.
מס הרכישה בדירת מתנה הינו 1/3 ממס הרכישה שאת היית משלמת לפי דרגת המס שלך, קרי במקרה שלך את במדרגה הראשונה של 5% מאחר וכבר אין את 3.5% כיום בדירה שנייה.
דירת מגורים אחרת:
1) עד 1,000,000 ש"ח- 5%
2) מ- 1,000,000 עד 3,000,000- 6%
3) מעל 3,000,000 ש"ח- 7%
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס הרכישה בדירת מתנה הינו 1/3 ממס הרכישה שאת היית משלמת לפי דרגת המס שלך, קרי במקרה שלך את במדרגה הראשונה של 5% מאחר וכבר אין את 3.5% כיום בדירה שנייה.
דירת מגורים אחרת:
1) עד 1,000,000 ש"ח- 5%
2) מ- 1,000,000 עד 3,000,000- 6%
3) מעל 3,000,000 ש"ח- 7%
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע להשכרה ממושכת
משכירה
12/06/11
שאלתי כזאת - אני משכירה דירה במשך 16 שנים מאותם הבעלים. החוזה מתחדש מדיי שנה. האם כאשר אחליט לקנות את הדירה בשלב מסויים יהיה לטובתי אותו הזמן שהשכרתי? מעבר לכך, כל התיקונים והשיפוצים תמיד היו על חשבוני. האם כל הכסף שהשקעתי בדירה במשך שנים איכשהו מקבל תמיכה משפטית אם אחליט לרכוש מהבעלים את הדירה? (נגיד להוריד מהסכום הכולל של הדירה את התשלומים ששילמתי עד היום?)
שכירות ארוכה בטרם רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
כיום את במעמד שוכרת, במידה ויערך חוזה כי אז יקבע נושא התמורה לי שווי הדירה בשוק, הייתי ממליץ לעלות את הנושא אצל העו"ד שייצג אותך יש כמה דברים לעשות אף על פי שלא מכירים בהוצאות באופן כללי. בין היתר הפרדה בין תכולה לבין הנכס עצמו ועוד .....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי התאמה בין גוש וחלקה לבין הכתובת בחוזה המכר
יואב
12/06/11
שלום רב,
בעיסקת מכר של בית פרטי, נפלה טעות והיתה אי התאמה בין כתובת הנכס לבין הגוש וחלקה והתאמתם לכתובת בעירייה.
עקב כך נוצרו עיקובים בהעברות הכספים.
של מי האחריות לנושא?
בעיסקת מכר של בית פרטי, נפלה טעות והיתה אי התאמה בין כתובת הנכס לבין הגוש וחלקה והתאמתם לכתובת בעירייה.
עקב כך נוצרו עיקובים בהעברות הכספים.
של מי האחריות לנושא?
אי התאמה בין כתובת הנכס לבין הגוש וחלקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
אינני מכיר את המקרה ולכן קשה לתת חוות דעת שעלולה להוות לשון הרע.
אם מדובר על מקרה רגיל שלא היתה סיבה לטעות, ניתן לתקן את הטעות, ומי שגרם לטעות, צריך לעניות דעתי ומומלץ לו להשתתף בנזק שנגרם על מנת שלא לעמוד בתביעה לרשלנות ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם מדובר על מקרה רגיל שלא היתה סיבה לטעות, ניתן לתקן את הטעות, ומי שגרם לטעות, צריך לעניות דעתי ומומלץ לו להשתתף בנזק שנגרם על מנת שלא לעמוד בתביעה לרשלנות ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור פרטים על מגרש.
אהוד
12/06/11
שלום.ראיתי מגרש בעיר תל אביב שברצוני לברר עליו פרטים, כגון: של מי המגרש, תוכניות בנייה, היתרים וכו"כל מה שיש לי זה השם של הרחוב ומספר הרחוב.תודה רבה.
מחשבון גוש חלקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
תתחיל במחשבון גוש חלקה, לאחר מכן תיכנס לאתר של המנהל גם כאשר מדובר על קרקע טאבו, בהמשך תיכנס לאתר של עיריית ת"א. בהמשך תיגש לאגף ההנדסה של ע. ת"א
שיהיה בהצלחה ומומלץ לעשות זאת עם עו"ד או שמאי שמבינים בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה ומומלץ לעשות זאת עם עו"ד או שמאי שמבינים בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה שעדיין לא רשומה על שם המוכר
רוית
12/06/11
אני מעוניינת לקנות דירה שעוד לא רשומה על שם המוכר. המוכר רוצה שאפקיד כסף אצל עו"ד שלו - בערך 10 אחוז - עד שהדירה תירשם ובינתיים לא תירשם לי הערת אזהרה ורק לאחר הרישום תירשם הערה. איך זה מבטיח את הזכויות שלי בדיוק?
נאמנות - בטוחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
ראשית מחובתך לקחת עו"ד שייצג אותך ויגן עלייך. אני רוצה להאמין שהעו"ד ייתן לך פתרון וערבות על הכספים.
שנית, יש לבדוק מדוע לא ניתן לרשום הערה כעת ???
שלישית, יש מנגנון במקרים מסוג זה של נאמנות, מומלץ במקרה זה מנגנון של שני עוה"ד. בכל מקרה יש לדאוד לניסוח ההסכם בהתאם ובצורה שלעו"ד תהיה חובה לפעול ואחריות בעניין. כי הרי הפקדת הכספים אצל עו"ד של המוכר, הינה למעשה תשלום למוכר, כי הרי מה הסיכון מלבד עסקה נוגדת ותקנת השוק שעו"ד יברח ולא יהיה כסף, גם לנושא זה יש מנגון.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, יש לבדוק מדוע לא ניתן לרשום הערה כעת ???
שלישית, יש מנגנון במקרים מסוג זה של נאמנות, מומלץ במקרה זה מנגנון של שני עוה"ד. בכל מקרה יש לדאוד לניסוח ההסכם בהתאם ובצורה שלעו"ד תהיה חובה לפעול ואחריות בעניין. כי הרי הפקדת הכספים אצל עו"ד של המוכר, הינה למעשה תשלום למוכר, כי הרי מה הסיכון מלבד עסקה נוגדת ותקנת השוק שעו"ד יברח ולא יהיה כסף, גם לנושא זה יש מנגון.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה ב300 אלף
אבי
12/06/11
למומחים שלום ! אני בחור צעיר ותפרן מן הסתם, שלא רוצה בשום פנים לשכור דירה.. אבל התקציב שלי נמוך.יש לי חבר שגר במושב, ובנהקנה מעין צריף עץ ב90 אלף ש"ח, משהו שנראה כמו צימר, והוא גר מאחורי הוריו בשטח חקלאי (לא בטוח שחוקי, עכ"פ) אני רוצה לעשות משהו דומה. ובמקום לקנות דירה במאות אלפים - לקנות לבד סוג של קראוון או צריף עץ - ולקנות גם קרקע במקום מיושב.האם יש חיה כזאת בארץ? איפה אפשר לברר פרטים לגבי זה?תודה רבה
פתרון דיור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
לפעמים הזול הוא היקר לכן זהירות. תנסה לבדוק פרויקטים בצפון או בדרום. מי יודע אולי תמצא פתרון דיור יחד עם פתרון עבודה מעניין.
שיהיה לך בהצלחה מכל הלב,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה לך בהצלחה מכל הלב,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף-מערכת חימום המופעלת ע"י סולר- שאלה..?
נטלי
12/06/11
בוקר טוב,
הוריי גרים בבנין ישן בתל אביב, שמערכת החימום הביתית הכוללת:חימום תת רצפתי, חימום המים למשך 24 שעות מופעלת ע"י סולר. העניין הוא שהורי מתכוונים להתחיל שיפוצים והם לא מעוניינים בסולר הזה, הם מעדיפים לחבר דוד שמש, (העלויות שלו מאוד גבוהות), אי לכך, האם יש אפשרות לדרוש מועד הבית התנתקות, האם אני צריכה לבדוק את התקנון הבית המשותף, והאם יש אפשרות לשנותו.? (יש לציין כי הוריי שכרו את הנכס מזה 13 שנה ובשנה האחרונה רכשו אותו, אי לכך והם מחזיקים ברבע מהבנין, האם יש להם אפשרות לשינוי התקנון) אודה לתשובתכם... בברכה, שבוע טוב, עו"ד נטלי אהרון
הוריי גרים בבנין ישן בתל אביב, שמערכת החימום הביתית הכוללת:חימום תת רצפתי, חימום המים למשך 24 שעות מופעלת ע"י סולר. העניין הוא שהורי מתכוונים להתחיל שיפוצים והם לא מעוניינים בסולר הזה, הם מעדיפים לחבר דוד שמש, (העלויות שלו מאוד גבוהות), אי לכך, האם יש אפשרות לדרוש מועד הבית התנתקות, האם אני צריכה לבדוק את התקנון הבית המשותף, והאם יש אפשרות לשנותו.? (יש לציין כי הוריי שכרו את הנכס מזה 13 שנה ובשנה האחרונה רכשו אותו, אי לכך והם מחזיקים ברבע מהבנין, האם יש להם אפשרות לשינוי התקנון) אודה לתשובתכם... בברכה, שבוע טוב, עו"ד נטלי אהרון
אסיפת דיירים - הרוב הדרוש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
עו"ד אהרון שלום לך, לעניין האמור מאחר ומדובר על הוריך אנסה לסייע במסגרת זו עד כמה שניתן.
השאלה הראשונה שעולה הינה, האם יש תקנון ? תפנה כדי לדעת איזה רוב נדרש לשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון בית משותף.
אם אתה יכול להציג נתון שהמחיר ללא הסולר יהיה זול יותר אני מאמין שאתה יכול לפנות גם למפקחת וגם לתרבות הדיור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השאלה הראשונה שעולה הינה, האם יש תקנון ? תפנה כדי לדעת איזה רוב נדרש לשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון בית משותף.
אם אתה יכול להציג נתון שהמחיר ללא הסולר יהיה זול יותר אני מאמין שאתה יכול לפנות גם למפקחת וגם לתרבות הדיור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדרך כלל ניתן להתנתק מההסקה המרכזית
דינה
12/06/11
כעקרון, ניתן להתנתק ממערכת חימום מרכזית.
הכללים נקבעו ב- תקנות לגבי הוצאות החלות על המתנתק
וגם ב- תקנות לגבי תנאים להינתקות
לשם כך אין צורך לדרוש דבר מוועד הבית, ואין צורך לקיים אסיפת דיירים, וגם לא לקבל הסכמת השכנים.
התקנות קובעות את הדרך להודיע לוועד הבית, ואת ההסדרים הטכניים הדרושים.
צריך לשים לב לכך שגם לאחר ההינתקות יש חובה להשתתף בחלק מההוצאות השוטפות של הסולר, ובכל הוצאות תחזוקת מערכת ההסקה ממנה מתנתקים.
לעניין התקנון המוסכם, יש לו משמעות רק אם הוא נרשם בטאבו אחרי כניסתן לתוקף של התקנות בשנת 1991, ואם יש בו התייחסות לנושא ההינתקות. מאידך, אם הוא נרשם לפני שנקבעו התקנות הללו - הרי שהתקנות גוברות על התקנון המוסכם, כמפורט בתקנה האחרונה של "התקנות לגבי ההוצאות".
הכללים נקבעו ב- תקנות לגבי הוצאות החלות על המתנתק
וגם ב- תקנות לגבי תנאים להינתקות
לשם כך אין צורך לדרוש דבר מוועד הבית, ואין צורך לקיים אסיפת דיירים, וגם לא לקבל הסכמת השכנים.
התקנות קובעות את הדרך להודיע לוועד הבית, ואת ההסדרים הטכניים הדרושים.
צריך לשים לב לכך שגם לאחר ההינתקות יש חובה להשתתף בחלק מההוצאות השוטפות של הסולר, ובכל הוצאות תחזוקת מערכת ההסקה ממנה מתנתקים.
לעניין התקנון המוסכם, יש לו משמעות רק אם הוא נרשם בטאבו אחרי כניסתן לתוקף של התקנות בשנת 1991, ואם יש בו התייחסות לנושא ההינתקות. מאידך, אם הוא נרשם לפני שנקבעו התקנות הללו - הרי שהתקנות גוברות על התקנון המוסכם, כמפורט בתקנה האחרונה של "התקנות לגבי ההוצאות".
הפסדים -שכן רע
אבי ס
12/06/11
הדירה שלי נמצאת מתחת לדיירת בעייתית שלא לומר דפוקה בראש.הדירה מושכרת לדיירים שאמרו לי שאין הם מעוניינים כלל לחדש החוזה ובודאי לא לרוכשה גם במחיר מוזל.בעבר גם הגשתי נגדה תביעה בבית משפט לתביעות קטנות.מה אני יכול לעשות?אם אני רוצה למכור או להשכירה? באם אצהיר על טיב השכנה אשאר ללא יכולת לעשות דבר מה עם הדירה.תודה אבי ס
שכנים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
אבי שלום ולילה טוב, השאלה שלך לא ברורה. אם אתה רותה למכור את הדירה לא ברורה הבעיה, ברגע שתרצה למכור תפנה לעו"ד שייצג אותך נאמנה ותקבל את הפתרונות.
מקווה בשבילך לשכנים טובים יותר בדירה הבאה, שכנים זה דבר מורכב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מקווה בשבילך לשכנים טובים יותר בדירה הבאה, שכנים זה דבר מורכב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הלוואה במינהל
יואל
11/06/11
חלקי הוא שליש במשק חקלאי, המשק אינו רשום על שמי
אני רוצה להבטיח את חלקי בחוזה הלוואה
האם ניתן לרשום הערה במינהל?
באם כן איזו הערה?
תודה
אני רוצה להבטיח את חלקי בחוזה הלוואה
האם ניתן לרשום הערה במינהל?
באם כן איזו הערה?
תודה
רישום הערה ברשם המשכונות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/06/11
חברי העוסקים במקרקעין ואלו בניהם שמרצים בתחום נוהגים לומר, שיש לשלוח הודעה למנהל, לעניין זה אומר שאין נפקות למכתב מעבר לכך שהמכתב ישאר בתיק במנהל וזה גם חשוב, תשלחו מכתב לאחר שרשמתם משכון ברשם המשכונות ואם יש חברה משכנת גם בחברה המשכנת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור שינויים בדירה שנרכשה מקבלן
סמדר
11/06/11
רכשנו דירה מקבלן, שילמנו עבור שידרוג לאסלה סמויה. הקבלן דרש מחיר והסכום הועבר. העבודה עדיין לא בוצעה, הקבלן טוען שטעה במחיר. האם הוא יכול לדרוש תוספת מחיר? ההצעה וחתימת הקבלן נעשתה בתאריך 10.4.11עם סעיף "מנהל הפרויקט בדק את מהות השינוי ומאשר שהשינוי בר ביצוע במחיר שנקבע". התשלום הועבר ב1.5.11
קבלן
עו"ד שזר תומר
11/06/11
לכאורה, הצדק איתכם באם זה יגיע לביהמ"ש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס תשומות
עידן
11/06/11
שלום רב, מהו מס תשומות?תודה
מס תשומות
עו"ד שזר תומר
11/06/11
מס תשומות" - מוגדר כ"מס הערך המוסף שהוטל על מכירת נכסים לעוסק, על יבוא נכסים בידי עוסק, או על מתן שירותים לעוסק - הכל לצורכי עסקו או לשימוש בעסקו".
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכות מעבר (זיקת הנאה ) בניגוד להסכם
עופר
11/06/11
לפני כשנה רכשנו בית מקבלן באחד מהפרויקטים שהוא בונה.
לפני כשבוע תוך כדי סיור באתר אנו גילינו שחלק נרחב מהשטח שלנו (330 מ"ר ) נלקח לטובת דרך לבתים אחרים שממוקמים מאחור.גודלו של השטח שנלקח הינו כ 60 מטרים. אני חייב לציין שהצורה בה הבית יושב על השטח גרמה לכך שאין כמעט מעבר בין החלק האחורי והקדמי של הבית וכל הצד פשוט נעלם.לאחר דין ודברים עם הקבלן הוא מסר לנו שיש זכות מעבר ואנחנו חתומים בחוזה על כך.כך גם מופיע בתוכניות השטח.בכל מקרה לאחר יומיים קשים של מחשבות גיליתי שבנספח המצורף לחוזה ביטלנו את הזכות למתן שטח עבור שבילים ,מעבר,חניות וכו לטובת בתים שכנים.כשהגענו עם המימצא הנ"ל לקבלן הוא כנראה הבין שהוא בבעיה שכן הוא הפר את ההסכם ומיד הציע לנו חלופות.
החלופות - להשאר בבית ולקבל שדרוגים ( שנעמדים בסכום של אולי 5000-8000 ש"ח ) לעבור לבית אחר עם אדמה גדולה כ 15 מ"ר יותר ממה שהיה צריך להיות לנו אבל למקום נמוך וללא נוף ( בבית שרכשנו יש לנו נוף מדהים של עמק יזראל ) ולהתעכב עוד כשנה בקבלת הבית.וחלופה שלישית ללכת לבית משפט.
כל בקשה שלי לפיצוי כספי - נענתה בסירוב גס.
הגעתי למצב בו אני כבר מסכים לקבל בית אחר בלי נוף ורק שיתחייב שיעמוד בזמני האספקה + שדרוג מינורי של מס' דברים בבית והקבלן פשוט לא מסכים.
השאלות הם : אם אני נכנס להליך משפטי כמו צו מניעה וכו'.תביעת פיצוייים מה קורה עם הבית שלי בינתיים? אני מבין שהליך כזה יכול להמשך שנים ובינתיים אין לנו איפה לגור ( אנו גם שוכרים עכשיו וגם משלמים משכנתא על 90 אחוז מהחוזה שקיבל כבר הקבלן )
כמה פיצוי אפשר לדרוש ממנו על לקיחת 60 מטרים מתוך 330 בניגוד להסכם?
יש סיכוי שאני נכנס להליך משפטי ובינתיים נכנס לבית הקיים בבוא העת?
ישנם תקדימים בנושא כזה?
לפני כשבוע תוך כדי סיור באתר אנו גילינו שחלק נרחב מהשטח שלנו (330 מ"ר ) נלקח לטובת דרך לבתים אחרים שממוקמים מאחור.גודלו של השטח שנלקח הינו כ 60 מטרים. אני חייב לציין שהצורה בה הבית יושב על השטח גרמה לכך שאין כמעט מעבר בין החלק האחורי והקדמי של הבית וכל הצד פשוט נעלם.לאחר דין ודברים עם הקבלן הוא מסר לנו שיש זכות מעבר ואנחנו חתומים בחוזה על כך.כך גם מופיע בתוכניות השטח.בכל מקרה לאחר יומיים קשים של מחשבות גיליתי שבנספח המצורף לחוזה ביטלנו את הזכות למתן שטח עבור שבילים ,מעבר,חניות וכו לטובת בתים שכנים.כשהגענו עם המימצא הנ"ל לקבלן הוא כנראה הבין שהוא בבעיה שכן הוא הפר את ההסכם ומיד הציע לנו חלופות.
החלופות - להשאר בבית ולקבל שדרוגים ( שנעמדים בסכום של אולי 5000-8000 ש"ח ) לעבור לבית אחר עם אדמה גדולה כ 15 מ"ר יותר ממה שהיה צריך להיות לנו אבל למקום נמוך וללא נוף ( בבית שרכשנו יש לנו נוף מדהים של עמק יזראל ) ולהתעכב עוד כשנה בקבלת הבית.וחלופה שלישית ללכת לבית משפט.
כל בקשה שלי לפיצוי כספי - נענתה בסירוב גס.
הגעתי למצב בו אני כבר מסכים לקבל בית אחר בלי נוף ורק שיתחייב שיעמוד בזמני האספקה + שדרוג מינורי של מס' דברים בבית והקבלן פשוט לא מסכים.
השאלות הם : אם אני נכנס להליך משפטי כמו צו מניעה וכו'.תביעת פיצוייים מה קורה עם הבית שלי בינתיים? אני מבין שהליך כזה יכול להמשך שנים ובינתיים אין לנו איפה לגור ( אנו גם שוכרים עכשיו וגם משלמים משכנתא על 90 אחוז מהחוזה שקיבל כבר הקבלן )
כמה פיצוי אפשר לדרוש ממנו על לקיחת 60 מטרים מתוך 330 בניגוד להסכם?
יש סיכוי שאני נכנס להליך משפטי ובינתיים נכנס לבית הקיים בבוא העת?
ישנם תקדימים בנושא כזה?
אתה צריך לפעול מול הקבלן באמצעות עורך דין
דינה
11/06/11
רגילבמקרה דומה קבע בית המשפט בפסק דין פיצוי של 30,000 דולר בשל מרפסת שהוצמדה לנכס שנרכש, ולאחר מכן הפכה המרפסת למעבר ציבורי בשל זיקת הנאה שלא היתה ידוע לרוכש בזמן הקניה של הנכס.
סגירת לובי חיצוני בבנין בסורגים+ שער
וועד הבית של 18 דירו
11/06/11
בבנין שלנו רוב הדירות שכורות. לדיירים לא איכפת מה קורה מסביב וכל העול נופל על בעלי הבתים שמנקים יותר ודואגים לבניין.בקומת הכניסה יש לובי גדול שמזוהם בזבל של דיירים. ברצוני כוועד ומקופת כספי הוועד, לסגור אותו בסורגים. מצידי שיהיה לשימוש הדיירים, בעיקר למנוע השלכת אשפה שם. האם צריך רוב של בעלי הבתים?
אסיפת ועד בית
עו"ד שזר תומר
11/06/11
צריך לכנס אסיפה ושיהיה רוב בהצבעה.
תומר שזר, עורך דין ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עורך דין ומגשר
מנהל הפורום.
עמלת תיווך
משה
11/06/11
שלום,זוג חתם עם מתווך על הסכם בלעדיות למכירת דירה.לבסוף הדירה נמכרה שלא דרך המתווך איתו נחתם הסכם הבלעדיות.הזוג מוכן לשלם למתווך את העמלה. שאלה: האם הזוג צריך לשלם למתווך פעמיים? (שהרי שהמתווך מקבל עמלה גם מהקונה וגם מהמוכר). או שהזוג אמור לשלם רק את עמלת המכירה?תודה
עמלת תיווך
עו"ד שזר תומר
11/06/11
אני מצטער אני פשוט לא מצליח להבין את השאלה שלך.
ראשית - אם יש בלעדיות -יש בעיה שהרי הזוג חשוף לתביעה של המתווך שאיתו הוא חתם על בלעדיות...
שנית, אם לשלם, הרי שרק עבור עמלת המכירה, הם לא קשורים לעמלת הקניה, את זה ישלם הקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ראשית - אם יש בלעדיות -יש בעיה שהרי הזוג חשוף לתביעה של המתווך שאיתו הוא חתם על בלעדיות...
שנית, אם לשלם, הרי שרק עבור עמלת המכירה, הם לא קשורים לעמלת הקניה, את זה ישלם הקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בניית חדר/מחסן ללא אישור – קנס?
דודו
10/06/11
אם אני בונה בחצר של הבית מבנה(חדר או מחסן) בגודל בינוני ללא אישור. האם כשיגלו זאת ישר יתנו לי קנס? או שקודם יבקשו ממני לפרק אותו או להביא אישור?
האם יכול להיות מקרה בו מביאים קנס במקום ללא כל הודעה מוקדמת?
האם יכול להיות מקרה בו מביאים קנס במקום ללא כל הודעה מוקדמת?
בנייה בחצר
עו"ד שזר תומר
11/06/11
כן יש עיריות ומועצות שיש נותנים קנס, תלוי איפה אתה גר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בעניין הדירה של המושכרת
אלי
10/06/11
שלום
דירתי כיום מושכרת את החוזה עשיתי אם אוםציה לשנה נוספת
שאלתי היא כזו אני ואשתי החלטנו בתום סיום השנה של השוכרים לעבור לגור בדירה אך אנחנו מפחדים שהשוכרים ירצו לממש את האופציה לעוד שנה.
מה אני צריך לעשות ? עדיין לא אמרנו זאת לשוכרים ונישאר עוד 6 חודשים לתום שנת השכירות.
בתודה מראש
דירתי כיום מושכרת את החוזה עשיתי אם אוםציה לשנה נוספת
שאלתי היא כזו אני ואשתי החלטנו בתום סיום השנה של השוכרים לעבור לגור בדירה אך אנחנו מפחדים שהשוכרים ירצו לממש את האופציה לעוד שנה.
מה אני צריך לעשות ? עדיין לא אמרנו זאת לשוכרים ונישאר עוד 6 חודשים לתום שנת השכירות.
בתודה מראש
אופציה בחוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/06/11
אם יש להם אופציה, לכאורה - אלא אם רשמתם משהו אחר בחוזה - הם עדיפים אליכם.
כאן יש דילמה - או לשתק ולהמתין שהם יפספסו את מועד ההודעה של האופציה (מאוד מקווה שלפחות רשמתם שהם צריכים לשלוח מכתב ברשום), או שמנסים לדבר איתם בטוב לפני כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כאן יש דילמה - או לשתק ולהמתין שהם יפספסו את מועד ההודעה של האופציה (מאוד מקווה שלפחות רשמתם שהם צריכים לשלוח מכתב ברשום), או שמנסים לדבר איתם בטוב לפני כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מתווך לשעבר ברימקס
אלי (שם בדוי)
10/06/11
שלום.
שאלתי היא כזו :
אני הייתי מתווך בחברת רימקס ולפני כמעט שנה לקחתי פנטהאוז בבלעדיות ל 5 חודשים.
במשך 3 חודשים פירסמתי את הפנטהאוס בהמון השקעה וגם היו לי כמה משאי ומתן כושלים עליה.
בתום 3 חודשים הפרסום היו כל מיני ויכוחים עם הזכיין לגבי אותו דירה לגבי מכירתה וכתוצאה מויכוחים אלה לא הגעתי למשרד יותר.
לפי דברי סוכן שהוא במקרה חבר שלי ברימקס באותו משרד בתום תקופת 5 חודשי הבלעדיות כעבור יומיים שלוש המשרד סגר עיסקה על אותו פנטהאוס שלי.
רציתי לשאול מה ביכותי לעשות?
אני השקעתי המון כסף ווהמון אנרגיה והשקעה ובתום הבלעדיות המשרד מכר את הנכס...
אשמח לקבל הצעות
בתודה אלי.
שאלתי היא כזו :
אני הייתי מתווך בחברת רימקס ולפני כמעט שנה לקחתי פנטהאוז בבלעדיות ל 5 חודשים.
במשך 3 חודשים פירסמתי את הפנטהאוס בהמון השקעה וגם היו לי כמה משאי ומתן כושלים עליה.
בתום 3 חודשים הפרסום היו כל מיני ויכוחים עם הזכיין לגבי אותו דירה לגבי מכירתה וכתוצאה מויכוחים אלה לא הגעתי למשרד יותר.
לפי דברי סוכן שהוא במקרה חבר שלי ברימקס באותו משרד בתום תקופת 5 חודשי הבלעדיות כעבור יומיים שלוש המשרד סגר עיסקה על אותו פנטהאוס שלי.
רציתי לשאול מה ביכותי לעשות?
אני השקעתי המון כסף ווהמון אנרגיה והשקעה ובתום הבלעדיות המשרד מכר את הנכס...
אשמח לקבל הצעות
בתודה אלי.
עסקת מכר - תשלום למתווך
עו"ד שזר תומר
11/06/11
ניתן אולי להעלות טענה, שמאמצי הפרסום שלך הם אלו שגרמו למכירה (צריך לראות גם מי הקונה, אולי פשוט המתינו שהתקופה שלך תסתיים), הבעיה שזו ירייה באפלה, אתה לא יודע בדיוק מתי מכרו, מי הקונה וכו'...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מס שבח
יואל
10/06/11
שלום רב,האם בעת תשלום מס שבח, יש לשלם מע"מ?תודה ושבת שלום
מס שבח
עו"ד שזר תומר
11/06/11
באם מדובר בדירת מגורים (לא חנות), הרי שמס השבח, הוא אחוזים מהשבח (לא משלמים מע"מ).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פיצול דירה שלא כחוק
אבד
10/06/11
שלום
ישנו בבניין יחידות דיור שלא כחוק
כבר 5 שנים (העירייה לא מטפלת מבקר המדינה לא מטפל בקיצור אין אף גורם שמוכן לטפל בזה )
מה האזרח הפשוט שסובל מכל זה יכול לעשות???
איזה פתרון יש על מנת לסלק את המפגע הזה ?
ישנו בבניין יחידות דיור שלא כחוק
כבר 5 שנים (העירייה לא מטפלת מבקר המדינה לא מטפל בקיצור אין אף גורם שמוכן לטפל בזה )
מה האזרח הפשוט שסובל מכל זה יכול לעשות???
איזה פתרון יש על מנת לסלק את המפגע הזה ?
פיצול דירה שלא כחוק
עו"ד שזר תומר
11/06/11
באם הדבר מהווה מטרד אמיתי (רעש, בעיית חניה אולי אפילו ירידת ערך של הדירה שלך בעת מכירה), אתה יכול לקחת את העניינים לידיים שלך, ולתבוע בגין מטרד.
זו תביעה מאוד לא פשוטה, אך אם המצב באמת מטריד, יש לך עילת תביעה, ואם תוכל לצרף את שכניך לתביעה, מצבך יהיה טוב יותר.
כמובן שתביעה מסובכת שכזו, לא הייתי מבצע בלי עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
זו תביעה מאוד לא פשוטה, אך אם המצב באמת מטריד, יש לך עילת תביעה, ואם תוכל לצרף את שכניך לתביעה, מצבך יהיה טוב יותר.
כמובן שתביעה מסובכת שכזו, לא הייתי מבצע בלי עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הצעה מחיר טובה יותר עבור נכס שלי
יפעת
10/06/11
אנ במו"מ למכירת בית. אנו בשלב של העברת טיוטת חוזים בין עו"ד כאשר המחיר הוסכם אבל יש לא מעט ענינים משפטים שבמשא ומתן. בשלב זה פנה אלי מתענין בנכס והציע הצעה גבוה בכ-30%. כלומר סכום משמעותית יותר גבוה. מאחר ולא נחתם כל הסכם ו/או זכרון דברים אין מגבלה מבחינתי לבוא עם המציע בדברים.
מו"מ לרכישת דירה
עו"ד שזר תומר
11/06/11
תלוי באיזה שלב את במו"מ, תלוי כיצד עו"ד שלך סגנן את הפניה לעו"ד השניה, כמה זמן אתם במו"מ ועוד...
הנתונים המדוייקים מצויים אצל עו"ד שלך, והייתי ממליץ לך להעזר בו על מנת לקבל תמונה מדוייקת
בגדול הדבר אפשרי, אבל צריכים להיות זהירים בניסוח הפסקת המו"מ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הנתונים המדוייקים מצויים אצל עו"ד שלך, והייתי ממליץ לך להעזר בו על מנת לקבל תמונה מדוייקת
בגדול הדבר אפשרי, אבל צריכים להיות זהירים בניסוח הפסקת המו"מ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
