פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
החזר מס רכישה
ארז
26/07/11
יש בבעלותי דירה, לאחר מס' שנים רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה מס רכישה לפי דירה שניה, תוך פחות מ24 חודשים מיום רכישת הדירה השניה מכרתי את דירתי הראשונה, האם אני יכול לבקש החזר של מס הרכישה(שיחושב לפי דירה יחידה) למרות שלא הצהרתי במש"ח שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים.?
מס רכישה בגין דירה יחידה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
שאלה - בבעלותי דירה, לאחר מס' שנים רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה מס רכישה לפי דירה שניה, תוך פחות מ24 חודשים מיום רכישת הדירה השניה מכרתי את דירתי הראשונה, האם אני יכול לבקש החזר של מס הרכישה(שיחושב לפי דירה יחידה) למרות שלא הצהרתי במש"ח שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים.? ניתן לבקש, אך אין חובה לאשר לך את זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוואל
חיים
26/07/11
האם ערבות אוואל במקרה של שכירות דירה עדיין קיימת ובשימוש ?
תודה.
תודה.
ערבות אוואל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/07/11
מכוח הוראת סעיף 57 לפקודה - ערבות אוואל. היתרון של ערבות זו, הינה ערבות שטרית אשר ניתנת למימוש ישיר בפני הלשכה להוצאה לפועל ללא צורך בהליך משפטי. ניתן לעשות שימוש בערבות מזוג זה, בכל מקרה מומלץ לעשות שימוש בערבות בנקאית ולבדוק טוב את פרטי השוכרים לרבות תלושי שכר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם היום הקובע בעיסקת נדלן לצורך מס הוא תאריך העיס
רחל
26/07/11
האם עיסקת נדלן שבוצעה בחודש X לפני אישור תבע לאיזור ,תהיה פטורה ממס השבחה וכיו"ב ,למרות שהדיווח לרשות המיסים נעשה מספר חודשים לאחר מכן ,לאחר אישור התבע,עקב הצורך באישור בית המשפט לעיסקה .או שהיום הקובע לחישוב המס הוא היום בו מדווחת העיסקה לרשות המיסים,שאז כבר יש תבע באיזור?
המועד הקובע - אישור בית המשפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
עובדה קטנה מהמקרה שלך, הינה בית המשפט. מאחר ומעורב בית המשפט, ניתן לומר שהעסקה מותנת באישור בית המשפט. בכל מקרה יש לבדוק את החוזה ולראות מה נאמר בו. זאת מאחר והמועד הקובע הינו מועד אישור העסקה בבית המשפט אך תלוי גם בתנאים שנקבעו בעסקה.
צתוך מאמר של ד"ר אלתר אציין קטע - בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
צתוך מאמר של ד"ר אלתר אציין קטע - בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב החרגה
ניר
25/07/11
שלום רב.
אני קניתי דירה מקבלן ודרשתי לקבל בזמנו מכתב החרגה ואכן קיבלתי תמורת תשלום כמובן.
כרגע הבנתי שניתן טופס 4 לקבלן וצריך כרגע להסדיר את כל החובות ולהחזיר את הבטוחות. (חברת כלל ביטוח)
יש ברשותי מכתבי החרגה של בנק ירושלים וחברת כלל ועוד מכתבאחד של גמלא.
האם צריך להחזיר מכתבים אלא? האם אני צריך לקבל אישור על סילוק שיעבוד צד ג' מדירתי לפני החזרת הבטוחות של חברת כלל על כל הסכומים ששילמתי? (יש לציין כי כל הסכומים שולמו כבר לאחר כמה חודשים מרגע החוזה והיתרה היא 0)
אני קניתי דירה מקבלן ודרשתי לקבל בזמנו מכתב החרגה ואכן קיבלתי תמורת תשלום כמובן.
כרגע הבנתי שניתן טופס 4 לקבלן וצריך כרגע להסדיר את כל החובות ולהחזיר את הבטוחות. (חברת כלל ביטוח)
יש ברשותי מכתבי החרגה של בנק ירושלים וחברת כלל ועוד מכתבאחד של גמלא.
האם צריך להחזיר מכתבים אלא? האם אני צריך לקבל אישור על סילוק שיעבוד צד ג' מדירתי לפני החזרת הבטוחות של חברת כלל על כל הסכומים ששילמתי? (יש לציין כי כל הסכומים שולמו כבר לאחר כמה חודשים מרגע החוזה והיתרה היא 0)
מכתב החרגה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/07/11
אם יש מכתב החרגה סופי/מוחלט וניתן טופס 4 לדירה אין כל בעיה, נשאלת השאלה האם מדובר על מנהל או טאבו במקרה זה ???
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
שני
25/07/11
שלום,בעלי ואני מצאנו דירה שאנחנו רוצים לקנות. בעל הדירה אמר שיש קונה אחר שעדיין לא החזיר לו תשובה האם הוא מעוניין לקנות.הוא אמר לנו שאם אנחנו רציניים הוא מוכן לסגור איתנו ולא עם הקונה השני. אמרנו לו שאנחנו מעבירים את הטיפול לעו"ד שלנו רק אם הוא רציני והוא אמר שהוא רציני. בנוסף הוא העביר לנו את כל המסמכים הרלוונטיים (הליך רישום בית משותף, אישור זכויות, משכנתא, פרצלציה, שרטוטים וכו') וכתוב לנו במייל את פריסת התשלומים שהוא רוצה. למחרת הוא צלצל ובקש את מס' הטלפון של העו"ד שלנו על מנת שעו"ד של שנינו יתקשרו.מס' ימים לאחר מכן הוא אמר לנו שהקונה השני רוצה את הדירה ומכיוון שהוא היה איתו במשא ומתן קודם הוא מחוייב לו. בנוסף בדיעבד הבנו שעו"ד של שלהם תקשרו בניהם כל הזמן.מה הזכויות שלנו?
חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה !!!
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/07/11
יש לבדוק את המקרה לגופו ולראות עד כמה המסמכים שהועברו התגבשו לכדי הסכם לכאורה.
מומלץ להעביר לעו"ד לבדוק ומהר מאוד אם אתם מעוניינים על מנת לפעול. לאור הדברים שהועלו אני בספק האם ניתן לקבל צו מניעה אבל יש לבדוק לעומד על סמך המסמכים, מנסיוני ממספר לא קטן של תיקים מסוג זה, בתי המשפט נותנים צווי מניעה. אם מתברר שצו אכיפה הוא איננו בר ביצוע, וכל צו יהיה בבחינת סרק, וגם אם המדובר באי קיום חובה חוקית, לא ייתן בית המשפט צו אכיפה במקרה שכזה (בייסקי).
כמו כן יש אפילו פס"ד תקדימי מלא מזמן לגבי מו"מ שבית משפט הכיר בו גם כאשר לא היה חוזה מחייב. החובה לנהל מו"מ בתום לב עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם הסיבה לאי הימצאותו של הכתב הינה חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה גם בלא הכתב. תום לב או כתב – תום לב עדיף (ברק – מיעוט)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להעביר לעו"ד לבדוק ומהר מאוד אם אתם מעוניינים על מנת לפעול. לאור הדברים שהועלו אני בספק האם ניתן לקבל צו מניעה אבל יש לבדוק לעומד על סמך המסמכים, מנסיוני ממספר לא קטן של תיקים מסוג זה, בתי המשפט נותנים צווי מניעה. אם מתברר שצו אכיפה הוא איננו בר ביצוע, וכל צו יהיה בבחינת סרק, וגם אם המדובר באי קיום חובה חוקית, לא ייתן בית המשפט צו אכיפה במקרה שכזה (בייסקי).
כמו כן יש אפילו פס"ד תקדימי מלא מזמן לגבי מו"מ שבית משפט הכיר בו גם כאשר לא היה חוזה מחייב. החובה לנהל מו"מ בתום לב עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם הסיבה לאי הימצאותו של הכתב הינה חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה גם בלא הכתב. תום לב או כתב – תום לב עדיף (ברק – מיעוט)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים לועד הבית
בת אל
25/07/11
אני בעלת דירה בבית משותף בן132 דירות הדירות הגדולות הן בשטח כפול משטח הדירות הקטנות
לפני 5 שנים מספר בעלי דירות קטנות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין וביקשו לשלם עפ"י חלקן היחסי דהיינו דירה קטנה תשלם מחצית מהסכום של דירה גדולה,
לבסוף התקבל הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין עפ"י הפשרה דירה קטנה תשלם 60 אחוז מדירה גדולה
האם אני רשאית לדרוש לשלם עפ"י חלקי היחסי דהיינו 50 אחוז בטענה שלא הייתי צד בהסכם הפשרה.
לפני 5 שנים מספר בעלי דירות קטנות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין וביקשו לשלם עפ"י חלקן היחסי דהיינו דירה קטנה תשלם מחצית מהסכום של דירה גדולה,
לבסוף התקבל הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין עפ"י הפשרה דירה קטנה תשלם 60 אחוז מדירה גדולה
האם אני רשאית לדרוש לשלם עפ"י חלקי היחסי דהיינו 50 אחוז בטענה שלא הייתי צד בהסכם הפשרה.
פסק דין סופי - פנייה נוספת למפקח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
אם הסכם הפשרה קיבל תוקף מדובר על פס"ד שיש לכבד. בכל מקרה אני מכיר מספר תיקים בנושא שהתקבלה החלטה לשלם בדיוק לפי החלק היחסי, לכן יש לך קייס בעניין אם אין כל הערה על ההסכם פשרה ולא ידעת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת קרקע להשקעה דינה כדירה נוספת?
גיל
25/07/11
מה קורה לגבי מיסוי בכלל ומס רכוש וכו' , אם אני רוכש קרקע כמגרש להשקעה (ללא טופס 4) האם במצב זה הקרקע נחשבת כבעלות על דירה נוספת? או שאין קשר בין בעלות על קרקע כזו לבעלות על דירה האם רכישת הקרקע תחייב אותי מבחינת המיסוי הן של רכוש והן של מס בחשבון דומה של בעלויות על דירה נוספת.
קרקע אינה משפיעה על הזכות לעשות שימוש בפטור של דירת מגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מה קורה לגבי מיסוי בכלל ומס רכוש וכו' , אם אני רוכש קרקע כמגרש להשקעה (ללא טופס 4) האם במצב זה הקרקע נחשבת כבעלות על דירה נוספת? או שאין קשר בין בעלות על קרקע כזו לבעלות על דירה האם רכישת הקרקע תחייב אותי מבחינת המיסוי הן של רכוש והן של מס בחשבון דומה של בעלויות על דירה נוספת.
ראשית לגבי טופס 4 מה הרלוונטיות מאחר ומדובר על קרקע. רכישת קרקע לא קשורה כלל להגדרה של דירת מגורים ואינה עונה על ההגדרה.
רק אם תבנה בית על המקרקעין יהיה לך לשלם מיסים במסגרת ההיתר וכן לאחר מכן במכירה אם לא תעשה שימוש בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראשית לגבי טופס 4 מה הרלוונטיות מאחר ומדובר על קרקע. רכישת קרקע לא קשורה כלל להגדרה של דירת מגורים ואינה עונה על ההגדרה.
רק אם תבנה בית על המקרקעין יהיה לך לשלם מיסים במסגרת ההיתר וכן לאחר מכן במכירה אם לא תעשה שימוש בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר
אביהו
25/07/11
בבעלותי בית וקרקע מינהל שירשתי מאבי (בטאבו עלשמי משנמשנת 2000)
אחותי גרה בבית עד 30/6/2011
אחי לאחר פטירת אישתו בנה בחצר יחידה ללא רשיון משנת 2006/1
בידיעה שיפנה אותה תוך 3-4 שנים ללא אישורי אך בידיעתי לאחר שנדרש על ידי לפנות לפני 3 שנים ומאחר והיו חובות ארנונה קיבל ממני חוזה שכירות
(לא קבלתי שקל תמורת החוזה) מצוין שאי ןחוק הגנת הדייר בחוזה תוקף החוזה עד 31/12/2010
אחותי פינתה את הבית החוקי ב30/6/2011
אחי פלש לבית ומסרב להתפנות
מה עליי לעשות כדי לפנות אותו מהבית ומחצר (אין לי בעיה שהיחידה תהרס)
אחותי גרה בבית עד 30/6/2011
אחי לאחר פטירת אישתו בנה בחצר יחידה ללא רשיון משנת 2006/1
בידיעה שיפנה אותה תוך 3-4 שנים ללא אישורי אך בידיעתי לאחר שנדרש על ידי לפנות לפני 3 שנים ומאחר והיו חובות ארנונה קיבל ממני חוזה שכירות
(לא קבלתי שקל תמורת החוזה) מצוין שאי ןחוק הגנת הדייר בחוזה תוקף החוזה עד 31/12/2010
אחותי פינתה את הבית החוקי ב30/6/2011
אחי פלש לבית ומסרב להתפנות
מה עליי לעשות כדי לפנות אותו מהבית ומחצר (אין לי בעיה שהיחידה תהרס)
נסח טאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מצויין לי בנסח מלשכת רישום מקרקעין, לגבי החלקים בזכות 657/25444. מהי הכוונה? מה מציינים שני המספרים?
תודה והמשך שבוע טוב
מדובר על החלק שכנראה אתה הבעלים. מדובר על קרקע ככל הנראה במושע שהיחס שלך הוא לפי השבר האמור. אין לי נסח אך כך נראה הדבר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תודה והמשך שבוע טוב
מדובר על החלק שכנראה אתה הבעלים. מדובר על קרקע ככל הנראה במושע שהיחס שלך הוא לפי השבר האמור. אין לי נסח אך כך נראה הדבר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש
גל
25/07/11
בבעלותי חצי דירה מירושה ודירת מגורים בה אני מתגורר, באם אני רוצה לקנות דירה חלופית לדירת המגורים הנוכחית תוך כדי מכירת דירה, האם דירת הירושה (בבעלות חלקית) נחשבת כדירה ראשונה והדירה שתירכש כדירה שנייה? ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה
מיסוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
בבעלותי חצי דירה מירושה ודירת מגורים בה אני מתגורר, באם אני רוצה לקנות דירה חלופית לדירת המגורים הנוכחית תוך כדי מכירתה, האם דירת הירושה (בבעלות חלקית) נחשבת כדירה ראשונה והדירה שתירכש כדירה שנייה? לגבי החלק של השאלה הנוכחי, מדובר על כמה חלקים אך אענה באופן כללי - דירת ירושה ניתן למכור (לגבי החלק היחסי) בפטור של דירת ירושה. לגבי החלקה השני ניתן לעשות שימוש באחד הפטורים הקיימים מתוקף הוראות שעה וכו'. לגבי שחלוף זכויות לא מומלף על פניו במקרה דנן.
ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה. לגבי מס רכוש, אני מבין שהכוונה למס רכישה בשלב הרכישה. לעניין הרכישה מדובר על דירה אחת בלבד, לכן במידה ותמכרו את הדירה תוך 24 חודשים הדין יהיה לפי דירה אחת.
היעוץ הנ"ל הינו כללי בלבד ואינו על בסיס מסמכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה. לגבי מס רכוש, אני מבין שהכוונה למס רכישה בשלב הרכישה. לעניין הרכישה מדובר על דירה אחת בלבד, לכן במידה ותמכרו את הדירה תוך 24 חודשים הדין יהיה לפי דירה אחת.
היעוץ הנ"ל הינו כללי בלבד ואינו על בסיס מסמכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת מודד
שרה
25/07/11
שלום, ברצוני לברר האם מודד שנשלח ע"י המועצה והגיע למסקנה שהבית שבניתי הוא X מטרים לעומת המודד שאני הבאתי שמדד והגיע למסקנה שהבית הוא Y מטרים כמו בתוכנית הרגילה, מי קובע? האם יש עילה לגשת לבית המשפט. ראש המועצה אינו מוכן לשמוע על כך הוא אומר שהמודד מטעמו הוא הקובע.
עתירה מנהלית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
תשלח להם מכתב ותבקש מינוי מודד מכריע. בכל מקרה במידה ולא יש כמובן מקום לעתירה בעניין. תטפל בעניין בהקדם ללא שיהוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות זיפות בבית משותף
יואב
25/07/11
שלום,
אבקש לברר מי אחראי לשלם על זיפות גג בבית משותף אשר הגג, כאשר הגג בבעלות שני בעלי נכסים ולא כולם?
האם ועד הבית צריך לממן את הזיפות או שבעלי הדירות שהם גם בעלי הזכויות בגג צריכים לממן?
אשמח לקבל תשובה והפניה לחוק.
אבקש לברר מי אחראי לשלם על זיפות גג בבית משותף אשר הגג, כאשר הגג בבעלות שני בעלי נכסים ולא כולם?
האם ועד הבית צריך לממן את הזיפות או שבעלי הדירות שהם גם בעלי הזכויות בגג צריכים לממן?
אשמח לקבל תשובה והפניה לחוק.
השתתפות בעלות זיפות בגג צמוד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
האם הדיירים עושים שימוש בגג, האם לגג זכויות בנייה נוספות ?
הנוהג הוא להשתתף בכל אותם אלמנטים משותפים המשרתים את כלל הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הנוהג הוא להשתתף בכל אותם אלמנטים משותפים המשרתים את כלל הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות מחברה משכנת
haderet
25/07/11
לאחרונה החליטה חברה משכנת להעביר את רישום זכויות הבעלות של המשתכנים לטאבו בדרך של מכר ללא תמורה. האם זו הדרך הנכונה? האם הדבר לא יגרור אחריו תשלום מס על ידי בעלי הזכויות?
רישום בית משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
על מנת לתת תשובה, עלייך להביא את כל הפרטים. לעניין רישום בתים משותפים, מניסיוני ואני מלווה כ- 20 בניינים אין אנו עושים את הרישום בדרך זו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בכמה עולה ערך נדלן ללא תב"ע לאחר אישור התב"ע
רחל
25/07/11
בחודש האחרון אושרה תב"ע בתפרי נווה צדק דרום. האזור היה ללא תב"ע עשרות שנים ,בכמה אחוזים אמור לעלות ערך הקרקע עקב אישור התב"ע?
ערך קרקע
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/07/11
יש לפנות לשמאי. בכל מקרה מדובר לפעמים על מאות אחוזים. קרקע חקלאית לדוגמה שמופשרת לפעמים מכפילה את הערך ב- 1000%, לכן יש לבדוק מיקום ספציפי ומהם אחוזי הבנייה, כמו כן מה ערך יחידה מופשרת ועוד נתונים של מיקום וכו' (בעלים במושע, הסכם שיתוף).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
דורון
24/07/11
שלום. נאם דייר שגר בשכירות מעל ל-5 שנים נחשב למוגן או משהוא כזה או שאין קשר לזמן השכירות.
דייר מוגן
עו"ד שזר תומר
24/07/11
באם רשום בחוזה שאין הוא דייר מוגן, אין מה לחשוש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
העברת מגרש ושתי דירות ללא ללא תמורה בין בני זוג
שחר כהן
24/07/11
המדובר בין בני זוג אשר רשומים יחדיו בשלושה נכסים . שתי דירות מגורים ומגרש .
בני הזוג מעוניינים להעביר את כל הזכויות שבשתי הדירות לידי הבעל ואת המגרש לידי האישה בדרך של העברה ללא תמורה.
לגבי דירת המגורים אשר בה דרים דרך קבע ידוע כי יחול פטור מלא ממס רכישה ולגבי הדירה השנייה 1/3 (מקווה שאיני טועה).
שאלתי הינה ביחס למיסוי שיחול על המגרש . האם יש פטור ו/או הקלה במס כאשר מדובר בהעברת מגרש ללא תמורה בין בני זוג ???
(למען הסר ספק לא מדובר בהליך אגב גירושין).
בתודה גדולה מראש.
בני הזוג מעוניינים להעביר את כל הזכויות שבשתי הדירות לידי הבעל ואת המגרש לידי האישה בדרך של העברה ללא תמורה.
לגבי דירת המגורים אשר בה דרים דרך קבע ידוע כי יחול פטור מלא ממס רכישה ולגבי הדירה השנייה 1/3 (מקווה שאיני טועה).
שאלתי הינה ביחס למיסוי שיחול על המגרש . האם יש פטור ו/או הקלה במס כאשר מדובר בהעברת מגרש ללא תמורה בין בני זוג ???
(למען הסר ספק לא מדובר בהליך אגב גירושין).
בתודה גדולה מראש.
תכנון מס
עו"ד שזר תומר
24/07/11
אני לא רואה איך אפשר לקבל כאן פטור, אבל צריך לבדוק את המקרה יותר לעמוק ולעשות תכנון מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
מכירת דירה ותשלום מס שבח פחות משנה
-
24/07/11
שלום רב לחברי הפורום
מכרתי דירה בתאריך 15.11.10 לאחר מכן ב 24.11.10 רכשתי דירה אחרת במקומה.
ברצוני למכור כרגע דירה זו.
האם עליי לשלם מס שבח ?? זו דירתי היחידה ואני מתגורר בה.
תודה
מכרתי דירה בתאריך 15.11.10 לאחר מכן ב 24.11.10 רכשתי דירה אחרת במקומה.
ברצוני למכור כרגע דירה זו.
האם עליי לשלם מס שבח ?? זו דירתי היחידה ואני מתגורר בה.
תודה
פטור מס שבח
עו"ד שזר תומר
24/07/11
אתה יכול להשתמש בפטור של הוראות השעה, ולקבל פטור מס שבח (תלוי גם במחיר של הדירה...).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
מס שבח של תושב חוץ
אורית
24/07/11
רציתי לדעת.. תושב חוץ שיש לו דירה בחו"ל ובנוסף הוא קנה לפני 20 שנה דירה בארץ. כעת הוא רוצה למכור את הדירה שארץ. האם הוא פטור ממס שבח??
מס שבח תושב חוץ
עו"ד שזר תומר
24/07/11
לכאורה יש פטור מס שבח, אבל הייתי מבצע סקירה משפטית אצל עו"ד המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
רכישת קרקע להשקעה
גל
24/07/11
ברצוני לדעת האם רכישת קרקע כהשקעה על קרקע שתשמש לבנייה עתידית דינה כרכישת דירה שנייה מבחינת עלויות מס אפשריות כמו מס רכוש ואח"כ במכירה עם מס שבח, ומה קורה אם אני קונה דירת מגורים בעתיד הקרוב מבחינת כללי המס במצב כזה ?.
דירה שניה מס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/07/11
אם אתה רוכש קרקע - הדירה הבאה תהיה דירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
יפוי כח בלתי חוזר?
רם
24/07/11
לצורך רישום נכס במקרקעין (צו ירושה)
מדוע יש לתת ביד העו"ד - יפוי כח בלתי חוזר
כזה שאין אפשרות לבטלו אף פעם, גם בעוד מאה שנה!
והאם יפוי כח רגיל לפעול בשמנו לצורך הרשום אינו מספיק?
מדוע יש לתת ביד העו"ד - יפוי כח בלתי חוזר
כזה שאין אפשרות לבטלו אף פעם, גם בעוד מאה שנה!
והאם יפוי כח רגיל לפעול בשמנו לצורך הרשום אינו מספיק?
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
24/07/11
צריך יפוי כוח בלתי חוזר - אחרת זה לא יעבור בטאבו
תגדיר בדיוק מה הסמכות של עו"ד ביפוי הכוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תגדיר בדיוק מה הסמכות של עו"ד ביפוי הכוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
מס על מכירת דירה שניה
צילה
24/07/11
שלום, אני מתעניינת לגבי מכירה של דירה שניה, לאחרונה מכרתי דירה שקיבלתי בירושה ועכשיו אני מעוניינת למכור את הדירה שלי. רציתי לדעת אם יחול עלי מס מסויים לקראת המכירה ועד כמה דירות ניתן למכור ובאיזה פרק זמן. תודה רבה מראש
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
24/07/11
האם בעת שמכרת את הדירה בירושה - ביקשת פטור ממס שבח?
איזה פטור ? קלאסי או פטור של המוריש?
בכל מקרה, כעת יש הוראת שעה, אפשר למכור עד לסוף 2013 דירה נוספת בפטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
איזה פטור ? קלאסי או פטור של המוריש?
בכל מקרה, כעת יש הוראת שעה, אפשר למכור עד לסוף 2013 דירה נוספת בפטור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
שכרתי דירה
אוריאל
24/07/11
שכרתי דירה לשנתיים לפני כחודשיים
אתמול בא אליי בעל הדירה ואומר לי שכל יום חמישי יבקרו בדירה אנשים שמעוניינים לקנותה,
הדבר לא מקובל עליי בכלל
מה אני אמור לעשות? (חוץ מלסרב שזה לא ממש עזר)
תודה לכם!
אתמול בא אליי בעל הדירה ואומר לי שכל יום חמישי יבקרו בדירה אנשים שמעוניינים לקנותה,
הדבר לא מקובל עליי בכלל
מה אני אמור לעשות? (חוץ מלסרב שזה לא ממש עזר)
תודה לכם!
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
24/07/11
מה רשום בחוזה לגבי מכירה?
מה רשום לגבי תדירות של הצגת הדירה?
אם החוזה שותק - אפשר לטעון כי הדבר מהווה הטרדה מסויימת אולי אפשר לבקש פיצוי... (קשה לי להאמין שאין לו בחוזה הגנה ואין לו אפשרות למכור את הבית שלו).
בכל מקרה, יש שיראו את זה שמשהו סביר.. תלוי בשופט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
מה רשום לגבי תדירות של הצגת הדירה?
אם החוזה שותק - אפשר לטעון כי הדבר מהווה הטרדה מסויימת אולי אפשר לבקש פיצוי... (קשה לי להאמין שאין לו בחוזה הגנה ואין לו אפשרות למכור את הבית שלו).
בכל מקרה, יש שיראו את זה שמשהו סביר.. תלוי בשופט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
מרפסת שמש מקבלן
אודליה
24/07/11
שלום!קניתי דירה מקבלן. בחוזה היה רשום שעלי לקבל שני מרפסות שמש: 12 מ"ר יציאה מהסלון ו93 מ"ר יציאה מהקומה השניה מחדר.כשהגעתי לראות את הדירה ראיתי שלמרפסת של ה 12 מ"ר יש מעקה זכוכית אולם למרפסת של ה93מ"ר זה כמו גג - סגור לחלוטין! הקבלן טוען שאין הגדרה למרפסת שמש האם היא עטופה בקירות או בזכוכית. האם הוא צודק?לי זה מרגיש כמו גג ולא כמו מרפסת שמש למרות שבחוזה כתוב במפורש יציאה למרפסת שמש
מרפסת שמש מהקבלן
עו"ד שזר תומר
24/07/11
צריך לבדוק את המפרט, ואת ההגדרה של מרפסת שמש במקרים דומים בפסיקה - אין לי תשובה בשלוף בשבילך, צריך לפנות לעו"ד שיעשה לך סקירה משפטית. לכאורה ורק לכאורה - אין כאן עילה, אבל יתכן כי אני טועה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
כספים בנאמנות
ניקי
24/07/11
האם ניתן כי הכספים שהקונה שילם למוכר כתשלום ראשון, נשארו בנאמנות אצל עוה"ד של הקונה עד לקבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה, האם ז מקובל, בנאמנות אצל עוה"ד של הקונה
כספי נאמנות
עו"ד שזר תומר
24/07/11
בדר"כ זה בנאמנות של המוכר, או בנאמנות משותפת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
דו"ח מרשם המשכונות
ארז
24/07/11
כאשר קונה רוכש דירה האם עליו לבדוק גם את הדו"ח ברשם המשכונות לגבי המוכרים או שאפשר להסתפק בנסח טאבו?
בדיקת דו"ח עיון ברשם המשכונות
עו"ד שזר תומר
24/07/11
אם מדובר בבעלות מלאה ללא חכירה - אז לכאורה ניתן להסתפק בנסח הטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן
רכישת נדל"ן מניב- יחיד או חברה ?
עידן
23/07/11
שלום,אני מעוניין להתחיל ולרכוש נדל"ן מניב למגורים. הרעיון הכללי הוא להשקיע הון ראשוני קטן, לקבל מימון גבוה מן הבנק ולייצר תזרים מזומנים חיובי על הנכס, וכך להשתמש ב"רווח" שנוצר לרכוש נכסים ממונפים נוספים. ברור שקיים כאן אלמנט של סיכון, וברור שכמשקיע פרטי- הבנקים יבקשו ממני בשלב מסוים ערבות אישית שעלולה לסכן אותי ואת משפחתי.2 שאלות בהקשר זה: 1. האם אוכל להוציא את התוכנית הנ"ל אל הפועל דרך יישות משפטית של חברה, וכך, להימנע ממתן ערבות אישית, ובתסריט הפאסימי ביותר- פשוט להכריז על פשיטת רגל בעוד אני ומשפחתי מוגנים ?2. מהם היתרונות במיסוי של רכישת נדל"ן מניב כחברה על פני פרטי ?תודה
מס רכישה חברה
עו"ד שזר תומר
23/07/11
אתה צריך עו"ד שיעשה לך תכנון מס.
שם לב - מס רכישה של חברה הינו 5 אחוז, בעוד שבתור אדם פרטי תשלם פחות, אם בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן.
שם לב - מס רכישה של חברה הינו 5 אחוז, בעוד שבתור אדם פרטי תשלם פחות, אם בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל פורום מקרקעין ונדל"ן.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
