פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חניה בבית משתף
אור
21/08/11
אני מתגוררת בבית משותף, על פי תשריט החניות בשטח פתוח של כ- 40 מ"ר המספיק לחניית 2 רכבים, משורטטת חניה בשטח של 12 מ"ר השייכת לאחד השכנים ומופיעה על שמו גם בטאבו (12 מ"ר). הסרטוט מופיע באמצע השטח הפתוח כך שאם יחנה הדייר על פי השרטוט יחלוש למעשה על כל השטח ולא לפי 12 מ"ר כפי שרכש לחניה אחת. הדייר טוען שכל השטח שלו ומחנה באמצע בכוונה כדי למנוע חניית שכנים . מה ניתן לעשות?
חניה בבית משותף - שכן סורר
עו"ד שזר תומר
21/08/11
צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק, אבל אם אתה צודק הרי שאפשר לבקש צו מביהמ"ש או מהמפקח על הבתים המשותפים, לעניין הסדר החניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה בבעלות משותפת
בני
21/08/11
אני ואדם נוסף רשומים בטאבו כבעלי דירת מגורים שכרגע עומדת ריקה. בשל סיכסוך ביננו, האדםהנוסף שאצלו נמצא מפתח הדירה לא מוכן לתת לי את המפתח. מה עלי לעשות כדי לקבל את המפתח? תודה.
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שזר תומר
21/08/11
תוכל לפנות לביהמ"ש לצורך פירוק שיתוף במקרקעין, על מנת שהבעלות שלכם לא תהיה יותר משותפת.
במסגרת סעד זה, תוכל לצרף את בקשתך שגם לך תהיה גישה לדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
במסגרת סעד זה, תוכל לצרף את בקשתך שגם לך תהיה גישה לדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצויים- איזון
רונן
21/08/11
שלום, אני גר בבניין משותף שחלק מן הדיירים החליטו להרחיב את דירותיהם וישנן 2 דירות אשר אינן יכולות להרחיב, מהי ההלכה? האם חובה עלינו לפצות אותם ע"י תשלומי איזון? ומתי אין חובה בתשלומי איזון?
תשלומי איזון
עו"ד שזר תומר
21/08/11
רונן שלום רב,
צריך לבדוק את המקרה לגופו על מנת שאוכל להשיב, לא בטוח שזה המקרה של תשלומי איזון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את המקרה לגופו על מנת שאוכל להשיב, לא בטוח שזה המקרה של תשלומי איזון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוספת מרפסות לבנין ישן ושיפור החזית
אבנר
21/08/11
חלק מהדיירים החליטו לפנות לקבלן כדי שיוסיף מרפסות בחזית וישפר מראה הבנין. כמה דיירים צריכים לאשר את הבניה?
איזה רוב נדרש לבניית מרפסת?
עו"ד שזר תומר
21/08/11
נדרש רוב של כ. -. 75%. מן הדיירים בבניין לבניית מרפסת .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי מפתח
יוסף
20/08/11
שלום,ברשותי עסק (מסעדה) בדמי מפתח מזה 35 שנים. לאחרונה איני יכול לנהלה מפאת הגיל (אני כבר רוצה לצאת ל"פנסיה" ולנוח), ואף אחד מילדיי אינו רוצה לנהל/לשנות אותה. אני במילכוד כי בעל הבית אדם קשה שלא מוכן לדבר אפילו על מכירת החלק שלו או קניית החלק שלי כבר שנים רבות. מצד אחד אני יכול לעזוב אבל כך אני מפסיד 35 שנים ללא שום נכס. רציתי לדעת האם יש לכך פתרון. האם בחוק קבועות תקנות ש"מכריחות" את בעל הבית למכור לי את החלק שלו/ לקנות את החלק שלי במחיר שוק ריאלי? אציין שברשותי 60% מהנכס.תודה
מישהו/י יכולים לעזור לי? או להפנות אותי לגורם אחר?
יוסף
23/08/11
רפורמה במנהל מקרקעי ישראל
יואב
20/08/11
בתאריך3.8.09 אושר החוק בכנסת וב17.1.10 פניתי בבקשה למנהל כדי לקבל פטור מדמי התר בניה על תוכנית בניה אשר הגשתי ונענתי בשלילה
נמסר לי להמתין בסבלנות עד לישום החוק,פניתי שוב ושוב ונענעתי סבלנות עלי לציין כי מכרתי בית ישן ונותרנו אני ומשפחתי ללא קורת גג בסוף בגלל הלחץ והאיום על משפחתי נכנעתי ומתוך מחאה שילמתי ב12.4.10 את דמי ההתר. שאלתי האם אני יכול לקבל את הסכום בחזרה למרות שהוזהרתי לא לשלם???? או קיזוז תודה
נמסר לי להמתין בסבלנות עד לישום החוק,פניתי שוב ושוב ונענעתי סבלנות עלי לציין כי מכרתי בית ישן ונותרנו אני ומשפחתי ללא קורת גג בסוף בגלל הלחץ והאיום על משפחתי נכנעתי ומתוך מחאה שילמתי ב12.4.10 את דמי ההתר. שאלתי האם אני יכול לקבל את הסכום בחזרה למרות שהוזהרתי לא לשלם???? או קיזוז תודה
קבלת דמי היתר בחזרה מהמינהל
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צר לי לא אוכל להשיב את שאלתך מבלי לבדוק את הנושא לגופו.
לכאורה - לא. אתה בבעיה. אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לכאורה - לא. אתה בבעיה. אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אכיפת תוספת לדמי הועד
יורם רובין
19/08/11
לאחרונה התרבו מקרי האלימות בבנין רב קומות שבו 75 דירות. רכבים נגנבו בתכיפות מהחניון, ושכן הותקף על ידי בריונים.
1) האם וועד הבית רשאי לכפות על הדיירים מערכת אבטחה שתעלה סכום ראשוני חד פעמי גבוה ובנוסף תוספת לדמי הועד החודשיים בגובה של 30% ?
2) האם דייר יכול לסרב לשתלום החד פעמי והעלאת דמי הוועד באם התקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים? על בסיס שמערכת שכזו אינה שרות קריטי כמו תחזוקת מעלית.
תודה על ההתייחסות והתשובה?
1) האם וועד הבית רשאי לכפות על הדיירים מערכת אבטחה שתעלה סכום ראשוני חד פעמי גבוה ובנוסף תוספת לדמי הועד החודשיים בגובה של 30% ?
2) האם דייר יכול לסרב לשתלום החד פעמי והעלאת דמי הוועד באם התקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים? על בסיס שמערכת שכזו אינה שרות קריטי כמו תחזוקת מעלית.
תודה על ההתייחסות והתשובה?
מצלמות אבטחה בבית משותף
עופר בן אברהם
20/08/11
1. ככלל, התקנת מצלמות אבטחה בבית משותף מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות, לאו דווקא בגלל ההוצאה, אלא - קודם כל - בשל הפגיעה הצפיה בפרטיותם. ואכן נקבע, כי בילוש או התחקות אחרי אדם וכן צילומו כשהוא ברשות היחיד מהווים פגיעה בפרטיות לפי סעיף 2 (1) ו- (3) לחוק הגנת הפרטיות. וכן נקבע, כי בעלי הדירות אינם רשאים לשנות זכויות של עמיתיהם בבית המשותף, או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם (סעיף 62 (א) לחוק המקרקעין וסעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק, הוא התקנון המחייב בהעדר תקנון מיוחד לבית). מנגד:
2. ההגנה על הפרטיות אינה מוחלטת. ייתכנו מקרים, שבהם תעמוד לפוגע בפרטיות אחת ההגנות שבחוק, למשל: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק הגנת הפרטיות). ואפשר לטעון, כי התקנת מצלמות אבטחה היא שירות המקובל על-פי הנוהג, כשמרובים מעשי אלימות וגניבות במקום, ומכאן נובע, לכאורה, שהשירות הזה כן מעוגן בחוק (סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג...").
3. מהמקובץ נובע, שהחלטה על התקנת מצלמות אבטחה, שלא התקבלה בהסכמה פה אחד, עשויה להיחשב כסבירה במקרים חריגים. אולם ברור שוועד הבית לבדו אינו מוסמך לכפות החלטה כזו, ספק רב אם אסיפת בעלי הדירות מוסמכת, ובכל אופן, מי שנפגע מההחלטה רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתביעה לבטלה (ראה תיק מס' 63/05, בפני המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת, אמיליה פרידמן ואחרים נגד אלימלך רם).
2. ההגנה על הפרטיות אינה מוחלטת. ייתכנו מקרים, שבהם תעמוד לפוגע בפרטיות אחת ההגנות שבחוק, למשל: הפגיעה נעשתה בתום לב כדי להגן על עניין אישי כשר של הפוגע (סעיף 18(2)(ג) לחוק הגנת הפרטיות). ואפשר לטעון, כי התקנת מצלמות אבטחה היא שירות המקובל על-פי הנוהג, כשמרובים מעשי אלימות וגניבות במקום, ומכאן נובע, לכאורה, שהשירות הזה כן מעוגן בחוק (סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג...").
3. מהמקובץ נובע, שהחלטה על התקנת מצלמות אבטחה, שלא התקבלה בהסכמה פה אחד, עשויה להיחשב כסבירה במקרים חריגים. אולם ברור שוועד הבית לבדו אינו מוסמך לכפות החלטה כזו, ספק רב אם אסיפת בעלי הדירות מוסמכת, ובכל אופן, מי שנפגע מההחלטה רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתביעה לבטלה (ראה תיק מס' 63/05, בפני המפקחת על רישום מקרקעין בנצרת, אמיליה פרידמן ואחרים נגד אלימלך רם).
מה אפשר לעשות במקרה שבעל הבית מפר חוזה?
דני
19/08/11
שלום,אני גר בשכירות ובחוזה שלי רשום שבעל הבית מתחייב לתקן בעיות דחופות תוך 48 שעות וכל בעיה תוך שבועיים.מזה כחודש התקלקל המזגן בדירה ולאחר שטכנאי ביקר 4 פעמים החליט בעל הדירה להחליף אותו במזגן (משומש) אחר. הטכנאי בא בפעם החמישית על מנת להחליפו אך לאחר שפירק וזרק את המזגן הישן גילה שהמזגן שהביא אינו מתאים ולכן נשארנו שוב ללא מזגן.השאלה היא מה ניתן לעשות במקרה כזה שבעל הבית מפר חוזה? האם מותר לנו להקפיא את השכירות? להפר חוזה בעצמנו? או שמא רק באמצעות פניה לבימ"ש אפשר לתבוע את מה שמגיע לנו?אנו חשים ממש שבויים בידי בעל דירה שיכול לעשות כל העולה על רוחו!תודה.
יחסי שוכר משכיר
עו"ד שזר תומר
20/08/11
רק ביהמ"ש יכול לאשר לכם שמדובר בהפרה יסודית של בעל הדירה.
לפי מה שתיארת כלל לא בטוח שזה מה שביהמ"ש יחליט
בכל זאת , בעל הדירה מנסה לתקן את התקלה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לפי מה שתיארת כלל לא בטוח שזה מה שביהמ"ש יחליט
בכל זאת , בעל הדירה מנסה לתקן את התקלה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיכון ציבורי
ג
19/08/11
שלום
אני נמצא לפני חתימה על חוזה לרכישת משרד, בנסח הטאבו רשום בהערות כי נכס זה הוכרז ע"י רשם המקרקעין כשכון ציבורי! מבקש לדעתמה המשמעות מכך? כמו כן מה המשמעות אם הנכס שייך לרשות הפתוח כבעלים,מוחכר למוכרים ותקופת החכירה מסתיימת ב2022 !!
אני נמצא לפני חתימה על חוזה לרכישת משרד, בנסח הטאבו רשום בהערות כי נכס זה הוכרז ע"י רשם המקרקעין כשכון ציבורי! מבקש לדעתמה המשמעות מכך? כמו כן מה המשמעות אם הנכס שייך לרשות הפתוח כבעלים,מוחכר למוכרים ותקופת החכירה מסתיימת ב2022 !!
חכירה מול רשות הפיתוח
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך לבצע בדיקה בעירייה לגבי השיכון ולראות שהנכס רשום כדין ואין חובות.
לגבי החכירה, זה אמור בשנת 2022 צריך יהיה לשלם שוב חכירה. זה יכול להיות סכום לא מבוטל - צריך לבצע בדיקה מול רשות הפיתוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
לגבי החכירה, זה אמור בשנת 2022 צריך יהיה לשלם שוב חכירה. זה יכול להיות סכום לא מבוטל - צריך לבצע בדיקה מול רשות הפיתוח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
מכירת בית ורישום הערת אזהרה
שרון בן צוריאל
19/08/11
שלום ,אני עודמ למכור בית אשר קניתי לפני מספר שנים. מדובר באדמת מינהל אולם אני רשום בטאבו כחוכר של החלקה כולה.עוה"ד של הקונה אמר כי לא יעביר לי את התשלום הראשון עד אשר תרשם הערת אזהרה על הזכויות שלי בטאבו. כמו כן הוא אומר שצריך לקבל את הסכמת המינהל לרישום הערת האזהרה.האם עוה"ד צודק - כלומר האם אני צריך לקבל את הסכמת המנהל לרישום הערת האזהרה ? אני יודע שצריך לקבל הסכמה לגבי המכירה עצמה .במידה ואכן צריך לקבל את ההסכמה לרישום הערת אזהרה - מה הפרוצדורה וכמה זמן זה יכול לקחת .
רישום הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך לראות את נסח הטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
התנגדות לבניית מרפסת
אנה
18/08/11
השכן בקומה שמעלינו מעוניין בבניית מרפסת בגודל של 24 מ"ר אשר תמצא מעל הסלון והחדר שינה שלנו. הוא הגיש את התוכנית למנהל ההנדסה בעירייה וכרגע היא נמצאת בטיפול. הדירה שלנו פונה מערבה לים והיא שטופת שמש בשעות אחה"צ. אנו חוששים שהמרפסת תאפיל לנו על האור והנוף בסלון ובחדר השינה שבגללם רכשנו את הדירה ושהדבר יפגע בערכה.(יש לציין שעדיין אפילו לא נכנסנו לדירה, זו דירה שעתה קנינו)
הודענו לו בע"פ שאנו מתנגדים לתוכנית.
שאלתי: מה הצעד הבא שעלינו לעשות בעניין על מנת למנוע את הבנייה הזו? עם אילו גורמים עלינו להתייעץ ולאן עלינו לפנות?
תודה
הודענו לו בע"פ שאנו מתנגדים לתוכנית.
שאלתי: מה הצעד הבא שעלינו לעשות בעניין על מנת למנוע את הבנייה הזו? עם אילו גורמים עלינו להתייעץ ולאן עלינו לפנות?
תודה
התנגדות לועדה המקומית
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך להגיש התנגדות לועדה המקומית - מדובר בהתנגדות בכתב שיש לה מועדים.
תתיעץ עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תתיעץ עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
מכירת דירה
ל.מ.
18/08/11
מכרתי דירה לפני 3 שנים ורכשתי חדשה לפני שנה וחצי. ברצוני למכור הדירה החדשה ולרכוש דירה באזור אחר, האם אהיה מחוייבת בתשלום מס כלשהו.
קניה ומכירה של דירה - פטור ממס שבח ומס רכישה
עו"ד שזר תומר
20/08/11
יש אפשרות למכור את הדירה במסגרת הפטור בהוראות השעה, כאשר לגבי הקניה באם בסופו של יום תהיה דירה אחת הרי שתשלמי מס רכישה על פי חיוב של דירה ראשונה בלבד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
העברת חכירת משנה של חניה ללא תמורה
ליאת
18/08/11
שלום
האם העברת זכות חכירת משנה ללא תמורה של חניה בגודל 18 מ"ר בבית משותף, אשר אינה צמודה לדירה כלשהי, מאב ודודה לילד במשפחה פטורה ממס או שיש לשלם מס שבח ומס רכישה? תודה רבה
האם העברת זכות חכירת משנה ללא תמורה של חניה בגודל 18 מ"ר בבית משותף, אשר אינה צמודה לדירה כלשהי, מאב ודודה לילד במשפחה פטורה ממס או שיש לשלם מס שבח ומס רכישה? תודה רבה
מכירה של חניה בבית משותף - האם חייבת במס?
עו"ד שזר תומר
20/08/11
לטעמי, עיסקה זו חייבת בדיווח לרשויות מס שבח, בין אם סיכמתם על עיסקה ללא תמורה, ובין אם על עיסקה בתמורה. המוכר חייב לשלם מס שבח ומס מכירה והקונה את מס הרכישה על סכום העיסקה, כאשר רשויות המס אינם מתיחסות לעיסקה כעיסקה בדירת מגורים, אלא עיסקה של נכס מקרקעין אחר עליו חלים שיעורי המס הרגילים, ולא שיעורי המס והפטורים של דירות מגורים.
אין לראות ביעוץ זה כיעוץ משפטי מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לראות ביעוץ זה כיעוץ משפטי מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח בשטחים
רחל
18/08/11
מהי כתובת רשות המס לגבי נכסים שנמצאים בשטחים? האם נכס שנמצא בשטחים על יד ירושלים שייך למס שבח בירושלים?
משרדי מיסוי מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
כן, בנסיבות שתיארת, תפנה למשרדי מיסוי מקרקעין בירושלים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
eden
18/08/11
אני לא בטוחה שזה הפורום המתאים, אם לא אשמח לדעת לאיזה פורום עליי לפנות.
אנחנו גרים בדירה שכורה ופינינו את הדירה לפני שבועיים - חצי שנה לפני תום החוזה. פינוי הדירה קרה עקב גירושים שלנו.
בחוזה לא קיים סעיף הודעה מוקדמת אלא מציאת דיירים חלופיים.
חודשיים לפני שעזבנו את הדירה הודענו לבעל הדירה. כעת הוא מתעקש שנמשיך לשלם עד למציאת דיירים - הדירה מפורסמת כבר למעלה מחודש וטרם מצאנו.
האם יש בחוק עניין של הודעה מוקדמת גם אם לא מצויין בחוזה?
תודה.
אנחנו גרים בדירה שכורה ופינינו את הדירה לפני שבועיים - חצי שנה לפני תום החוזה. פינוי הדירה קרה עקב גירושים שלנו.
בחוזה לא קיים סעיף הודעה מוקדמת אלא מציאת דיירים חלופיים.
חודשיים לפני שעזבנו את הדירה הודענו לבעל הדירה. כעת הוא מתעקש שנמשיך לשלם עד למציאת דיירים - הדירה מפורסמת כבר למעלה מחודש וטרם מצאנו.
האם יש בחוק עניין של הודעה מוקדמת גם אם לא מצויין בחוזה?
תודה.
סיום מוקדם של הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
שאלך מתאימה לפורום דיני חוזים. בכל זאת אתייחס בקצרה: עיקרון חופש החוזים, הינו יסודי. בהתייחס לשאלתך, הרי שאין הוראה בחוק לגבי הודעה מוקדמת. על פניו, נראה כי יש מקום לדרישת בעל הנכס, כי תישאו בתשלומים ע למציאת דייר חלופי שייכנס בנעליכם בהסכם השכירות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים עם דייר מוגן
אלי
18/08/11
דיירת מוגנת קשישה הכניסה את נכדתה להתגורר עימה. האם ניתן למנוע זאת, בשל סיכון למגורים של חצי שנה והורשת הדיירות המוגנת עקב כך?
דייר מוגן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
איני רואה דרך בה הינך יכול למנוע מדייר מוגן, להכניס קרוב משפחה שיתגורר עימו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור תיקון ריהוט ומוצרי חשמל בדירה
חן_ל
18/08/11
אנחנו לקראת חידוש חוזה והמשכיר שלנו דורש (מלבד תוספת של 200 ש"ח לחודש) שנחתום בחוזה החדש שכל בלאי בדירה (גם משימוש סביר) יתוקן ע"י שני הצדדים ז"א ישולם חצי- חצי. שאלתי היא האם לפי חוק מותר לו לבקש שותפות כזו בהוצאות התיקונים? מדובר בדירה עם ריהוט מלא אך רוב מוצרי החשמל ישנים מאוד ואיננו מעוניינים לשלם עבור בלאי של מוצר שאינו שייך לנו....
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים באתר.
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת חברת ביטוח .
עינת
17/08/11
בבעלותי דירת מגורים שזקוקה לשיפוצים ,לקחתי הלוואה מהבנק על סך 120 אלף ש"ח לצורך זה. הבנק הודיע לי שעלי להתקשר לחברת ביטוח לפי בחירתי, מטעם הבנק או לחברה פרטית. שאלותי הן: א. האם ישנו חוק המחייב לקחת ביטוח כשמדובר בהלוואה לשיפוצים? והרי זו לא משכנתא?! ב.באם חייב לעשות ביטוח, יש להעדיף ביטוח דרך הבנק או דרך איזה סוכן? היכן יש חומר המסביר יותר באריכות שאפשר לקרוא ולהתרשם?
ביטוח חיים כחלק מדרישות הבנק המלווה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
הבנק בתור נותן ההלוואה/הממן יכול להציב איזה דרישות שהוא רוצה. אתה לא חייב הרי לקחת ממנו כסף והוא לא חייב לתת לך כסף ... כמו כן, כמובן שאתה לא חייב לעשות ביטוח דרך הבנק. תעשה סקר שוק, ותבדוק את ההצעות שתקבל, ואז תערוך השוואה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניהול ועד הבית
מילי
17/08/11
בזמנו אני ובעל דירה נוסף מונינו לועד הבית(לאחר ששכנע אותי שהוא איתי ואין לי מה לדאוג) , לאחר תקופה של מס' חודשים (לאחר שכל עבודת הועד נפלה עליי וכל דבר שנגע בו נעשה עם טעויות) החלטנו לכנס ישיבת בעלי דירות שבה הודענו שאנו פורשים מהועד ומעבירים את הניהול לחברת ניהול, כמו כן הוחלט שאנו נחליט ונפקח על חברת הניהול שתבחר ואכן בחרנו חברת ניהול שאנו מרוצים ממנה וסה"כ עובדת כחודש, שותפי רצה להעביר להם שליטה מלאה על כספי הועד מהחודש הראשון של עבודתם ע"י העברת הכספים לחשבון בבנק הדואר שהם יהיו מורשי חתימה + אחד מאיתנו, אני לא הסכמתי לעשות זאת על החודש הראשון מכיוון שאינני מכירה את החברה מספיק והתעקשתי על תקופת ניסיון שבה ימשיכו הכספים להיות בחשבון הבנק של ועד הבית ושרק לנו תהיה שליטה עליהם ושלאחר זמן מה נעביר את הפיקוח למישהו אחר מבעלי הדירות או באישור בעלי הדירות לשליטה מלאה של חברת הניהול. הוא הודיע לי שברצונו לפרוש (כלומר גם לא לפקח על חברת הניהול) והודעתי לו שגם אני רוצה בכך, הודעתי לשותפי שביקשתי לכנס ישיבת בעלי דירות כדי להעביר אל אחד מהם את התפקיד או אישורם להעברה מלאה לחברת הניהול אך הוא דורש ממני להסיר את שמו במיידי מחשבון הבנק ששנינו מורשי חתימה בו או להעביר את הניהול לחברת הניהול ו/או להשמיד צ'קים שהוא חתום עליהם, כפי שציינתי גם אני אינני מעוניינת להישאר בתפקיד ובטח שלא לבד, האם הוא יכול להכריח אותי להסיר את שמו מחשבון הבנק? או שאני יכולה לחייבו להישאר כמורשה חתימה עד לאחר ישיבת בעלי הדירות ורק אז לסגור את החשבון?
הרשאה בחשבון ועד הבית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
ברגע שנתן לך הודעה בדבר ביטול חתימתו, יש לכבד בקשתו והודעתו בדבר, ולמעשה שימוש בחתימתו עלול להת]רש כשימוש שלא כדין. חבל ומיותר להיכנס לסיטואציה כזו. אמליץ, כי תכנסי אסיפת דיירים דחופה שלא מן המניין, על מנת שהמצב שאת מתארת, יסתיים במהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אסבסט בבית שכור
ליאת
17/08/11
שלום, אני שוכרת בית קטן וישן. לאחרונה שמתי לב שכל החלק האחורי של גג המטבח מכוסה אסבסט. כנ"ל גם על גבי מחסנו של השכן שצמוד אלי. מדובר בחומר מסרטן. מה עלי לעשות?
גג אזבסט בנכס שכור
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/08/11
יש לעיין בהוראות הסכם השכירות, ולראות אם חתמת על הצהרה שבקדת את הנכס בטרם התקשרתם בהסכם השכירות וכיו"ב. אם רשומה כזו הצהרה מצידך, תעמוד לבעל הנכס הטענה שכעת אינך יכולה להתחרט ... מכל מקום, קשה לי להאמין שבעל הנכס יתקין גג אחר כעת, אך ייתכן שאם העניין מפריע לך, להגיע להסדר בדבר סיום מוסכם של תקופת השכירות ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה לדירה שעדיין בחכירה
אלון
17/08/11
שלום רב,
לאמי יש דירה אשר לפי נסח טאבו נמצאת בחכירה עד לשנת 2019.
הדירה נרכשה בשנת 1990 ע"י אמי ואבי ונכתבה על שניהם , מחצית שווה בשווה.
בשנת 1996 אבי נפטר, ובשנת 2001 הועברה מחצית הדירה ע"ש אמי.
יש לי 2 שאלות:
1. מה זה אומר שהדירה מצויה בחכירה עד לשנת 2019? כתוב שהבעלות זה של קק"ל.
2. האם ניתן להעביר את הדירה על שם הילדים, במה שנקרא "העברה ללא תמורה". ואם כן במה זה כרוך? אילו עלויות זה מצריך, לאור העובדה שהדירה בחכירה?
תודה.
לאמי יש דירה אשר לפי נסח טאבו נמצאת בחכירה עד לשנת 2019.
הדירה נרכשה בשנת 1990 ע"י אמי ואבי ונכתבה על שניהם , מחצית שווה בשווה.
בשנת 1996 אבי נפטר, ובשנת 2001 הועברה מחצית הדירה ע"ש אמי.
יש לי 2 שאלות:
1. מה זה אומר שהדירה מצויה בחכירה עד לשנת 2019? כתוב שהבעלות זה של קק"ל.
2. האם ניתן להעביר את הדירה על שם הילדים, במה שנקרא "העברה ללא תמורה". ואם כן במה זה כרוך? אילו עלויות זה מצריך, לאור העובדה שהדירה בחכירה?
תודה.
העברה ללא תמורה של דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
חכירה זו שכירות לתקופה ארוכה. בעבר נהג המינהל לגבות תשלום נוסף בעת חידוש החכירה לתקופה נוספת. היום יש מדיניות והחלטות ממשלה ומינהל בדבר העברת הבעלות בדירות על שם החוכרים (כחלק מהמדיניות של ביבי להפחית את הבירוקרטיה). לא בטוח שהדירה שלכם רלבנטית לנכסים שהמינהל מעביר את הבעלות בהם על שם החוכרים ללא תמורה - צריך לבדוק את זה.
אין שום בעיה לבצע העברה ללא תמורה. זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שחייבת בדיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה, הכנת יפויי כוח מתאימים ובסוף התהליך גם רישום הזכויות בטאבו. על כן מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום שיטפל עבורכם בכל העניין. העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
אין שום בעיה לבצע העברה ללא תמורה. זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שחייבת בדיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה, הכנת יפויי כוח מתאימים ובסוף התהליך גם רישום הזכויות בטאבו. על כן מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום שיטפל עבורכם בכל העניין. העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה ל 49 שנים שהסתיימה
שחר
17/08/11
שלום,
לאחרונה הוצאתי נסח טאבו וראיתי שתקופת הכחירה הסתיימה לפני מספר חודשים.
הבעלים - קרן קיימת לישראל ואני החוכר.
עוד מצויין שזו שכירות מהוונת (תאריך סיום אפריל 2011) ו"אין הגבלה בהעברה וירושה".
מה המשמעות? האם עלי לעשות משהו מול קק"ל להאריך את הכחירה? האם יש עלות לכך?
תודה,
שחר
לאחרונה הוצאתי נסח טאבו וראיתי שתקופת הכחירה הסתיימה לפני מספר חודשים.
הבעלים - קרן קיימת לישראל ואני החוכר.
עוד מצויין שזו שכירות מהוונת (תאריך סיום אפריל 2011) ו"אין הגבלה בהעברה וירושה".
מה המשמעות? האם עלי לעשות משהו מול קק"ל להאריך את הכחירה? האם יש עלות לכך?
תודה,
שחר
חכירה שהסתיימה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
ראה תשובתי לשאלה שנשאלה מעלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
מירי
17/08/11
שלום
ביקרתי בדירה שפורסה למכירה ונראתה בסדר גמור,הבעלים טען במודעה וגם בשיחה איתו ששטח הדירה 85 מ"ר סיכמנו על המחיר, בבדיקה שעשיתי במרשם המקרקעין התברר לי ששטח הדירה הרשום הוא 55 מ"ר, כשהעלתי את הנושא לבעלים הוא טען שאכן כך רשום אך בפועל הדירה היא יותר ולדעתו זה כתוצאה מסגירת המרפסת,וכי הרישום בטאבו אינו חשוב, כי בפועל שטח הדירה יותר,ואף בשיחה עם עו"ד שלו חזר על אותה טענה!! האם כדאי לי לעשותאתהעסקה למרותשלדעתי וכי אני בקרתי בנכס אכן להערכתי הוא בגודל של כ80 מ"ר?
ביקרתי בדירה שפורסה למכירה ונראתה בסדר גמור,הבעלים טען במודעה וגם בשיחה איתו ששטח הדירה 85 מ"ר סיכמנו על המחיר, בבדיקה שעשיתי במרשם המקרקעין התברר לי ששטח הדירה הרשום הוא 55 מ"ר, כשהעלתי את הנושא לבעלים הוא טען שאכן כך רשום אך בפועל הדירה היא יותר ולדעתו זה כתוצאה מסגירת המרפסת,וכי הרישום בטאבו אינו חשוב, כי בפועל שטח הדירה יותר,ואף בשיחה עם עו"ד שלו חזר על אותה טענה!! האם כדאי לי לעשותאתהעסקה למרותשלדעתי וכי אני בקרתי בנכס אכן להערכתי הוא בגודל של כ80 מ"ר?
שטח של הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
יש שיטות שונות למדידת שטחים וברוב הדירות יש פער בין השטח הרשום בטאבו ובין השטח המחושב לצרכי ארנונה. בסופו של דבר מה שחשוב זה מה שאתה רואה בעין ובפועל בדירה. קח בחשבון שאם סגרו את המרפסת ייתכן שהסגירה לא נעשתה בהתאם להיתר בנייה כדין ולכן אינה חוקית. חשוב לבדוק את זה לפני שמתקדמים בעסקה. כמו כן, אם תבקש חשבון ארנונה תוכל לראות שם מה השטח שלפיו משולמת ארנונה וזו גם אינדיקציה לשטח בפועל של הדירה. תוכל להציא תשריט של הבית המשותף מהטאבו ולראות שם את המדידות המדוייקות שבוצעו בשעתו ולהבין מדוע רשום שם 55 מ"ר בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח על מכירת 1/4 זכות בדירה
ארז
17/08/11
במקרה בו יש לי 1/4 מהזכויות בדירה ואני מעוניין למכור את חלקי,האם ניתן לבקש פטור ממס שבח?(בתנאיי שאני עומד בתנאי הפטור השונים)
פטור במכירת 1/4 מדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
אם אתה עומד בכל התנאים הקבועים בחוק לקבלת הפטור אז וודאי שניתן לקבל פטור גם במכירה של 1/4 מהזכויות בדירה (בתנאי שאלה כל הזכויות שלך בדירה הנמכרת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב
רוני
17/08/11
אני שוכרת דירה בקומת קרקע, לפני כשבועיים הוצפה דירתי בביוב,עקב סתימה בצנרת המרכזית זאת היתה פעולת אס או אס להזמין אינסטלטור שעלותו היתה 1400 ש"ח. השעה היתה שעת לילה והבית הוצף "בחרא" תרתי משמע, לפני כן שוחחתי עם בעל הדירה והוא לא נתן לי מענה."אין לי(לבעל הדירה)מה לעשות ..." זו היתה תשובתו .
ועד הבית של הבניין בגירעון תקציבי כי רוב הדיירים לא משלמים והרוב גרים כאן בשכירות ואת בעלי הדירות זה לא מעניין .
כל נסיונותי לגייס את הכסף לא צלחו, בעל הבית שלי מתנער מאחריות, אמנם הוא יודע שזה לא מאחריותי אבל גם לא מאחריותו, ויש כאן אינסטלטור שעשה עבודה וצריך לקבל תמורה ואני הזמנתי אותו לבוא
אשמח לקבל עצה מה אני יכולה לעשות בנדון?
ועד הבית של הבניין בגירעון תקציבי כי רוב הדיירים לא משלמים והרוב גרים כאן בשכירות ואת בעלי הדירות זה לא מעניין .
כל נסיונותי לגייס את הכסף לא צלחו, בעל הבית שלי מתנער מאחריות, אמנם הוא יודע שזה לא מאחריותי אבל גם לא מאחריותו, ויש כאן אינסטלטור שעשה עבודה וצריך לקבל תמורה ואני הזמנתי אותו לבוא
אשמח לקבל עצה מה אני יכולה לעשות בנדון?
הצפת דירה שכורה בביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
תפני בכתב לכל השכנים. תכתבי שכך וכך קרה ונדרשת עלות שאמורה להיות משולמת על ידם. ותצייני שאם לא ישלמו את העלות תצטרכי לתבוע אותם. אין לך ברירה אלא לשלם לאינסטלטור שהזמנת (הוא בוודאי אינו אשם שהשכנים אינם משלמים). תוכלי להגיש תביעה בבימ"ש לתביעות קטנות או אצל המפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
