פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שיפוץ דירה לקוי
רועי
14/08/11
שלום,שיפצתי את הדירה שלי דרך קבלן ויש חוזה התקשרות ביננו.השיפוץ יצא גרוע ביותר ויש בידי חוות דעת של מהנדס בנוגע לליקויים.שאלתי היא כזאת: בחוזה התקשרות ביני לבין הקבלן יש סעיף של בוררות. הבעיה היא שהקבלן לא עונה למכתבים שלי ולבקשתי למינוי בורר. האם עלי למנות בורר או שמא עלי להגיש תביעה לבית המשפט?תודהנ.ב. בסע' רשום שהבורר ימונה הסכמת הצדדים או ע"י לשכת הנהנדסים, האם זה אומר שעלי לפנות חד צדדית ללשכה זו?
בוררות
עו"ד שזר תומר
14/08/11
צריך לבדוק האם מדובר בתניה המחייבת בורר, או שאפשר להתחמק מזה ואז להגיש תביעה.
אם אי אפשר - אפשר לפנות ללשכת לצורך מינוי בורר.
אבל אם הצד השני לא מגיב - אפשר להגיש תביעה ולהראות את הפניה וחוסר התגובה של הצד השני.
ובכך אולי ויתור על הזכות לבורר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אם אי אפשר - אפשר לפנות ללשכת לצורך מינוי בורר.
אבל אם הצד השני לא מגיב - אפשר להגיש תביעה ולהראות את הפניה וחוסר התגובה של הצד השני.
ובכך אולי ויתור על הזכות לבורר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חוקיות דירה/ הפרת חוזה
ולריה
13/08/11
שלום, אני שוכרת דירה כחודש, הדירה היא חלק מדירה מפוצלת ל-3 דירות, הדירה נמצאת בין 2 דירות, עקב כך בדירה אין חלונות רגילים למעט 2 "חלונות תקרה". איך אני יכולה לברר אם הדירה חוקית בכלל?נכנסתי לדירה יומיים לאחר תחילת החוזה כי הדירה לא הייתה מוכנה עדיין (שיפוצים) והגעתי להסדר כספי עם המתווך. החלונות בנויים כך שמעל הזכוכית ישנה רשת, מעליה ישנו סוג של כיסוי (נגד הגשם, למרות שאפשר להסיק שכשאר יתחילו הגשמים תיהיה דליפת מים, מה גם שכל הבסיס של התעלה של החלון עשוי מגבס שיכול להירקב אם יירטב. בעל הדירה טוען שהחלון והכיסוי עמידים ומצב כזה לא יכול לקרות. מה הן זכויותיי במקרה שהמצב כן קורה?)ובין הכיסוי לרשת ישנה עוד רשת למניעת כניסת יונים. מאז שעברתי לדירה אני לא יכולה לפתוח את החלונות כי נכנסים לי ג'וקים מהחלונות, הרשת החיצונית לא הייתה מותקנת כמו שצריך ונלכדו לי 2 יונים בחלון במשך יום שלם שבעל הדירה משך אותי בכך שאמר ששלח בנאדם שיוציא אותן ויתקן את הרשתות (הוא לא הגיע), לבסוף קרעתי את הרשת מבפנים בכדי לשחרר את היונים שהיו תקועות שם מ 8-9 בבוקר ועד ל 10 בערב, כל החלון והרשת היו מלאים בצואה, כל היום היה לי רעש בדירה מהנסיונות של היונים לצאת. חוץ מעניין החלונות והרשתות ישנם עוד כמה דברים לתקן בדירה כמו ריח מסריח של ביוב בשירותים (חשוב לציין שאין חלון בשירותים אלא רק ונטה מאוד קטנה שלא עושה את העבודה שלה, יש לי רעשים תמידיים של דפיקות מהביוב וג'וקים שנכנסים מהונטה.בעל הדירה כבר מושך אותי יותר משבועיים, 4 פעמים בעל הדירה קבע איתי שעות שהשיפוצניק צריך להגיע ובכל ה-4 פעמים הוא לא הגיע, מצאתי את עצמי מבזבזת שעות עבודה, יושבת ומחכה סתם. העלתי בפניו את האופציה שאני אזמין איש מקצוע ויעביר לו את הקבלות, בעל הדירה סירב בטענה שהוא כבר שילם לשיפוצניק... אני לא רוצה יותר לקבוע איתו ולחכות סתם... מהן זכויותיי??בתודה מראש,ולריה.
דירה שכורה
עו"ד שזר תומר
14/08/11
צריך לבדוק את החוזה שלך לעומק,
לראות אם יש דרך לצאת ממנו.
גם אם לכאורה אין - אפשר לנסות ולטעון להפרות יסודיות של החוזה מול בעל הדירה, ובכך לנסות להכריח אותו לתקן או שתעזבי את הדירה בהסכמתו.
שם לב - כל צעד חשוב - ורצוי להתיעץ על מנת לא להסתבך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לראות אם יש דרך לצאת ממנו.
גם אם לכאורה אין - אפשר לנסות ולטעון להפרות יסודיות של החוזה מול בעל הדירה, ובכך לנסות להכריח אותו לתקן או שתעזבי את הדירה בהסכמתו.
שם לב - כל צעד חשוב - ורצוי להתיעץ על מנת לא להסתבך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
משכון חלק יחסי בדירה
סטודנטית
13/08/11
שלום רב,אשמח אם תוכלו להמליץ לי על חומרי קריאה בנושא לעיל לצורך סמינריון בנושאתודה רבה מראש!
משכון
עו"ד שזר תומר
13/08/11
תבדוק חומר של ד"ר דוד האן - הוא מומחה גדול לעניין משכונות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
רכישת מגרש שנתגלה כבעייתי ממינהל מקרקעי ישראל
אא
13/08/11
באוגוסט 2010 רכשתי מגרש ממינהל מקרקעי ישראל בשיטת המכרז. זכיתי במגרש, והתחלתי בהכנתו לבנייה. חלק מהתהליך היה, להזמין יועץ קרקע. בבדיקתו התגלה לי כי האדמה מכילה 6 מטרים של פסולת בניין! פניתי למינהל מקרקעי ישראל בתלונה על מכירת מגרש סוג ב' במחיר גבוה מאוד. הם כמובן דחו טענותיי מכל וכל בטענה שהיה עליי לבדוק את המגרש. האם במקרה הנ"ל לא חלה חובה על המוכר ליידע בדבר קרקע שיש בה פגם ממשי? האם יש לי עילה לתביעה ?
רכישת מגרש מהמינהל
עו"ד שזר תומר
13/08/11
לפי ניסיוני עם החוזים של המינהל הסיכוי שלך מאוד נמוך, כי הם אמורים להחתים אותם שחובת הבדיקה חלה עליך.
אם הם התרשלנו, גם אז - הסיכוי היחיד שלך הוא רק אם תוכיח שהם ידעו שזה פסולת בניין, כלומר - סיכויים מאוד מאוד נמוכים, אם בכלל.
זאת רק דעתי כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
אם הם התרשלנו, גם אז - הסיכוי היחיד שלך הוא רק אם תוכיח שהם ידעו שזה פסולת בניין, כלומר - סיכויים מאוד מאוד נמוכים, אם בכלל.
זאת רק דעתי כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
שיקולים בהעברת דירה ללא תמורה
מירי
13/08/11
שלום רב
יש ברשותי 2 דירות, וברצוני להחליף את הדירה בה אני גרה. אני נמצאת בהליך של חתימת החוזה והופתעתי מגובה מס הרכישה שאני נאלצת לשלם, סכום עתק, שלא היה בתכנון כלל...
אני שוקלת שתי אפשרויות (רוצה לציין שיש לי 3 ילדים , יורשים עתידיים):
אפשרות 1. לרשום את הדירה החדשה על שם בתי (19), שאין על שמה כל דירה– ולחסוך סכום משמעותי במס.
שאלתי: האם אוכל לאחר מכן להעביר את הדירה על שמי (בשליש מס), והאם זה יגביל אותי /ישפיע בעתיד על מכירת הדירה? היש השלכות על מס שבח?
2.אפשרות נוספת: העברה זמנית של אחת הדירות על שם הבת – וכך תשאר ברשותי רק דירה יחידה (והמס נמוך), ולאחר השלמת העיסקה של החלפת הדירה,לעשות העברה ללא תמורה ( בחזרה) של הדירה אלי.
שאלתי: האם "העברת "פינג פונג " שכזו היא בכלל אפשרית מבחינת החוק?
האם תכנוני מס מהסוג הזה הם לגיטימיים? מה יהיו ההשלכות על מכירת הנכס הבעתיד? תודה רבה מראש, מירי
יש ברשותי 2 דירות, וברצוני להחליף את הדירה בה אני גרה. אני נמצאת בהליך של חתימת החוזה והופתעתי מגובה מס הרכישה שאני נאלצת לשלם, סכום עתק, שלא היה בתכנון כלל...
אני שוקלת שתי אפשרויות (רוצה לציין שיש לי 3 ילדים , יורשים עתידיים):
אפשרות 1. לרשום את הדירה החדשה על שם בתי (19), שאין על שמה כל דירה– ולחסוך סכום משמעותי במס.
שאלתי: האם אוכל לאחר מכן להעביר את הדירה על שמי (בשליש מס), והאם זה יגביל אותי /ישפיע בעתיד על מכירת הדירה? היש השלכות על מס שבח?
2.אפשרות נוספת: העברה זמנית של אחת הדירות על שם הבת – וכך תשאר ברשותי רק דירה יחידה (והמס נמוך), ולאחר השלמת העיסקה של החלפת הדירה,לעשות העברה ללא תמורה ( בחזרה) של הדירה אלי.
שאלתי: האם "העברת "פינג פונג " שכזו היא בכלל אפשרית מבחינת החוק?
האם תכנוני מס מהסוג הזה הם לגיטימיים? מה יהיו ההשלכות על מכירת הנכס הבעתיד? תודה רבה מראש, מירי
תכנון מס
עו"ד שזר תומר
13/08/11
ניתן לעשות תכנוני מס.
אכן יש דרך להקטין את מס הרכישה, אבל צריך לשבת עמך ולדון באפשרויות יותר לעומק.
אכן יש דרך להקטין את מס הרכישה, אבל צריך לשבת עמך ולדון באפשרויות יותר לעומק.
מכירת דירה שנתקבלה בירושה לכמה אחים שלאחד האחים
מתי
12/08/11
יש אפוטרופוס , והאפוטרופוס אומר שצריך לקבל אישור בית המשפט,
וכן גם לבצע הליך של מכירה פומבית לפי מכרז.
לי ידוע כי מכירה כי מכירה פומבית לפי מכרז , הדירה תימכר במחיר מוזל.
השאלה האם ניתן למנוע את ההליך של מכירה הדירה במכרז אבל
היורשים מסכימים כי צריך לקבל את הסכמת בית המשפט.
השאלההאם בית משפט יכול להתיר מכירה ללא מכרז...ככה שיצא מחיר מקסימלי ליורשים..ואם היורשים יראו שאין קונים במחיר טוב אז היורשים
ישכירו את הדירה--גם באישור בית המשפט? אם צריך לתת לזה אישור.
תודה רבה מראש.
וכן גם לבצע הליך של מכירה פומבית לפי מכרז.
לי ידוע כי מכירה כי מכירה פומבית לפי מכרז , הדירה תימכר במחיר מוזל.
השאלה האם ניתן למנוע את ההליך של מכירה הדירה במכרז אבל
היורשים מסכימים כי צריך לקבל את הסכמת בית המשפט.
השאלההאם בית משפט יכול להתיר מכירה ללא מכרז...ככה שיצא מחיר מקסימלי ליורשים..ואם היורשים יראו שאין קונים במחיר טוב אז היורשים
ישכירו את הדירה--גם באישור בית המשפט? אם צריך לתת לזה אישור.
תודה רבה מראש.
מכירה דירה ירושה
עו"ד שזר תומר
13/08/11
מתי שאלתך איננה מנוסחת בצורה ברורה.
ברמת העקרון - יש דרך שונה, אפשר לעשות מכירה מותנית, ללא מכרז, ואז לבקש אישור של ביהמ"ש, ולצרף לו שמאי שמראה שהדירה נמכרה במחיר סביר.
זה עבד אצלי פעם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
ברמת העקרון - יש דרך שונה, אפשר לעשות מכירה מותנית, ללא מכרז, ואז לבקש אישור של ביהמ"ש, ולצרף לו שמאי שמראה שהדירה נמכרה במחיר סביר.
זה עבד אצלי פעם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
סמכות ועדת ערר להיטל השבחה
משה
12/08/11
מעיון בהחלטות ועדה עולה כי ישנם מקרים בהם הנושא לא נדון על ידם אלא ע"י בית המשפט.
שאלתי :
1.במחלוקת לגבי מועד כניסתה לתוקף של תכנית בסמכות מי לדון?
2.כאשר קיימים מימצאים בדמות :תשריטים ומסמכים לגבי יעוד חלקה אשר סותרים את תשריט התכנית עליו מתבססת הועדה מי דן?
3.ערעור על תשריט ועדה עקב היותו לא חתום ולא מאושר ע"י הועדה
מי הגוף שידון בתקפות התשריט"?
שאלתי :
1.במחלוקת לגבי מועד כניסתה לתוקף של תכנית בסמכות מי לדון?
2.כאשר קיימים מימצאים בדמות :תשריטים ומסמכים לגבי יעוד חלקה אשר סותרים את תשריט התכנית עליו מתבססת הועדה מי דן?
3.ערעור על תשריט ועדה עקב היותו לא חתום ולא מאושר ע"י הועדה
מי הגוף שידון בתקפות התשריט"?
ערר
עו"ד שזר תומר
13/08/11
צר לי לא אוכל להשיב על שאלתך, מבלי לבדוק את התיק, ואת המקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ודיני נדל"ן
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום מקרקעין ודיני נדל"ן
בניית מרפסת על גג הרחבה – השתתפות בעלות היסודות
גלי
12/08/11
הרחבתי דירת קרקע והשכן מעלי נהנה מכך ובנה לו מרפסת יפה. עכשיו הוא אינו מוכן לשלם את חלקו בעלות היסודות כפי שמקובל באזור מגוריי. האם יש חוק או תקנה שאוכל להתבסס עליה בפנייה לבית משפט לתביעות קטנות?
אם הוא לא הסכים לשלם - הוא לא חייב לשלם על פי חוק
דִּינָה
12/08/11
גג חדש שנוצר מהרחב בניה בבית משותף הוא רכוש משותף, אלא אם כן הסכימו כל בעלי הדירות להצמידו לדירה שלך.
אם מדובר ברכוש משותף, שימוש בגג למרפסת נחשב בתור הרחבת דירה של השכן מלמעלה, ומצריך הסכמת 75% מהדירות שלהן צמודים 2/3 מכלל הרכוש המשותף.
מאידך, אם הגג הוצמד לדירתך הוא רכושך הפרטי, ורק את רשאית לקבוע מה יעשה בו.
אם מדובר ברכוש משותף, שימוש בגג למרפסת נחשב בתור הרחבת דירה של השכן מלמעלה, ומצריך הסכמת 75% מהדירות שלהן צמודים 2/3 מכלל הרכוש המשותף.
מאידך, אם הגג הוצמד לדירתך הוא רכושך הפרטי, ורק את רשאית לקבוע מה יעשה בו.
בנייה על תוספת בנייה של השכן
עופר בן אברהם
13/08/11
בית המשפט העליון אכן פסק, כי גג של תוספת בנייה בבית משותף הוא רכוש משותף, כל עוד לא הוסכם על הצמדתו לדירה שהורחבה (ע"א 239/79, גלבורט). אבל בית המשפט לא קבע, שמי שמרחיב את דירתו על אותו גג, פטור מלהשתתף בהוצאות בנייתו ובניית השלד המחזיק אותו. פטור כזה אינו הגיוני, אינו מוצדק, והוא מנוגד לנוהג, לחוק עשיית עושר ולא במשפט ולחובה לנהוג בתום לב (חובה זו קבועה בסעיף 39 לחוק החוזים [חלק כללי], אך היא חלה, על-פי סעיף 61 לחוק, גם על חיובים שאינם נובעים מחוזה).
אגב: הסוגיה האמורה עלתה ונדונה בהרחבה כמה פעמים באתר אחר, וגם בדיונים המקיפים ורבי המשתתפים שם הוסכם, כמעט פה אחד, שהמרחיב את דירתו על תוספת הבנייה של השכן, חייב לחלוק עמו בהוצאות. רק גולש אחד כפר שם בדעת הרוב והתעקש על הדעה הנוגדת שהובעה גם כאן (בסגנון דומה מאוד).
אגב: הסוגיה האמורה עלתה ונדונה בהרחבה כמה פעמים באתר אחר, וגם בדיונים המקיפים ורבי המשתתפים שם הוסכם, כמעט פה אחד, שהמרחיב את דירתו על תוספת הבנייה של השכן, חייב לחלוק עמו בהוצאות. רק גולש אחד כפר שם בדעת הרוב והתעקש על הדעה הנוגדת שהובעה גם כאן (בסגנון דומה מאוד).
שאלת סטודנט
איילת
12/08/11
שלום רב,שאלה לי אליכם בנושא דיני קניין, שימו לב שאני סטודנטית אז השאלה יכולה להיראות לחלקכם קצת טריוויאלית :)האם דירה השייכת לבני זוג ורשומה על שם שניהם, מבחינת מעמדה המשפטי הוא זהה לדירה הרשומה על שם שני שותפים או שמא יש אלמנט נוסף בגלל שמדובר בין שני בני זוג?תודה מראש,
דירה הרשומה ע"ש בני זוג נשואים לעומת שותפים
יוסי אפשטיין, עו"ד
12/08/11
דירה הרשומה ע"ש שני בני זוג או ע"ש שני שותפים או יותר - מעמדה המשפטי זהה לחלוטין ותלוי כמובן ברישום הדירה בטאבו/במינהל/בחברה המשכנת.
ללא רישום הרי שהמדובר בחוזה בלבד ובכוונה לבצע עסקת מקרקעין הטעונה אף היא מסמך בכתב (חוזה).
בכל זאת יש שוני לעניין פירוק שיתוף ובמיוחד כאשר יש לבני הזוג הנשואים ילדים: ביהמ"ש לא יפרק את השיתוף על נקלה ללא מציאת פתרון להורה המשמורן - שהינו לרוב האשה - ולילדי הזוג (ראי בחוק המקרקעין).
כמובן שהחלוקה בעת פירוק שיתוף בין בני זוג תהיה שווה ביניהם וככל שאין סיבה אחרת לחלוקה שונה ע"פ הסכמה חוזית ו/או אחרת או ע"פ איזון משאבים בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג בעת גירושין או בעת פירוד בין בני הזוג.
ללא רישום הרי שהמדובר בחוזה בלבד ובכוונה לבצע עסקת מקרקעין הטעונה אף היא מסמך בכתב (חוזה).
בכל זאת יש שוני לעניין פירוק שיתוף ובמיוחד כאשר יש לבני הזוג הנשואים ילדים: ביהמ"ש לא יפרק את השיתוף על נקלה ללא מציאת פתרון להורה המשמורן - שהינו לרוב האשה - ולילדי הזוג (ראי בחוק המקרקעין).
כמובן שהחלוקה בעת פירוק שיתוף בין בני זוג תהיה שווה ביניהם וככל שאין סיבה אחרת לחלוקה שונה ע"פ הסכמה חוזית ו/או אחרת או ע"פ איזון משאבים בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג בעת גירושין או בעת פירוד בין בני הזוג.
נזילה מדירה עליונה
רוני
12/08/11
בדירה שמעלי יש נזילה מהצנרת. כל ניסיונותי בפנייה ישירה לבעלת הדירה לתיקון הנזילה לא הועילו.דירתי לאחר שיפוץ כללי ועכשיו יש נזק בתיקרה.מה האפשרויות העומדות בפני ?
נזילה מדירת שכן הגורמת לנזק
יוסי אפשטיין, עו"ד
12/08/11
במצב דברים זה בו שכנתך אינה שומעת לתחינתך לתיקון הנזקים בדירתך הנובעים מנזילה שמקורה בדירתה, טוב תעשי אם תשלחי לה מכתב מעו"ד המורה לה לתקן נזקייך ותוך הבהרה שככל שלא תשעה הפעם לבקשה - היא תיתבע בנושא ויגרמו לה הוצאות רבות נוספות לרבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
אסיפת דיירים או משאל בכתב
avinur
12/08/11
לעו"ד שלום
בבנין בו אני מתגורר ועד הבית החליט על ביצוע שיפצים בבנין בן 30 שנה שנוגעים לחזות פנים וחוץ ( אין תקנון מיחד) . מדובר בסכומים של כ7000 ש"ח לדירה . מאחר ולא ניתן לכנס אסיפת דיירים במספר המשקף רצון אמיתי של כל הדיירים ( מגיעים לכל היותר 40 % ) הוועד החליט על פניה אישית בכתב בו כל דייר מביע את הסכמתו או הסתייגותו . כ-70 % מבעלי דירות הביעו הסכמתם . האם קבלת החלטה בדרך זו מחייבת את כל הדיירים ??
בבנין בו אני מתגורר ועד הבית החליט על ביצוע שיפצים בבנין בן 30 שנה שנוגעים לחזות פנים וחוץ ( אין תקנון מיחד) . מדובר בסכומים של כ7000 ש"ח לדירה . מאחר ולא ניתן לכנס אסיפת דיירים במספר המשקף רצון אמיתי של כל הדיירים ( מגיעים לכל היותר 40 % ) הוועד החליט על פניה אישית בכתב בו כל דייר מביע את הסכמתו או הסתייגותו . כ-70 % מבעלי דירות הביעו הסכמתם . האם קבלת החלטה בדרך זו מחייבת את כל הדיירים ??
אסיפת דיירים
עו"ד שזר תומר
13/08/11
לטעמי הדרך היא כינוס אסיפת דיירים.
לא ברור מדוע לא כונסה אסיפה שכזו?
אבל צריך לבדוק את המקרה קצת יותר לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
לא ברור מדוע לא כונסה אסיפה שכזו?
אבל צריך לבדוק את המקרה קצת יותר לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
לפצל דירה
נילי
12/08/11
שלום רב,רכשתי דירה מעוקלת, את סכום העיקול הפקדתי בנאמנות עד להסרת העיקול, בעוד כ11 חודש,ואז בעצם הדירה תיהיה על שמי, כעת אני מעונינת לחלק את הדירה וליצור יחידה בת 2 חדרים להשכרה,האם כדאי לי בשלב הזה ומה הסיכונים בצעד כזה,תודה רבה
פיצול דירה - סיכונים
עו"ד שזר תומר
13/08/11
מבלי שום קשר לעיקול - הרי ידוע לך שפיצול דירה הוא בעייתי, וכיום יש אכיפה מוגברת של העיריות כנגד נושא זה?
בכל מקרה, צריך לבדוק האם יש סיכון שהדירה לא תהיה בבעלותך? צריך לבדוק את נושא העיקול, מדוע לא שולם הכסף ישירות למעקל, ואז הבעלות תוכל לעבור במיידית?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
בכל מקרה, צריך לבדוק האם יש סיכון שהדירה לא תהיה בבעלותך? צריך לבדוק את נושא העיקול, מדוע לא שולם הכסף ישירות למעקל, ואז הבעלות תוכל לעבור במיידית?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דנל"ן ודיני מקרקעין.
אי התאמה יסודית
משי
11/08/11
אבקש לדעת האם קיימת אחריות על קבלן בגין אי התאמה יסודית לאחר 12 שנה ? אין המדובר בדירה המדובר בבנין תעשייתי .
אי התאמה יסודית ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
על פניו, לא ברור הכיצד אי התאמה יסודית מתעוררת לאחר 12 שנה, וספק אם טענה כזו תתקבל. יחד עם זאת, יש לבחון את הנסיבות הספצ'.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לתקוף באמצעות צו מניעה הגשת תכנית לשינוי תב"ע
יצחק קליין
11/08/11
דיירי הקומה עליונה הגישו תכנית תב"ע להרחבה על הגג ללא תימוכין קנייניים של הסכמה של 75%, תוך שהם סומכים על הפלפול חסר השחר של הבחנה בין זכויות בנייה תכנוניות לאלו הקנייניות, ולמרות הלן אייזן ורובינשטיין יש להם סיכויים טובים לקבל מהוועדה המחוזית האטומה את שינוי התב"ע, האם ידוע למי מהקוראים, על נסיון תקדימי לתקוף ולטרפד הגשת התכנית כזו באמצעות צו מניעה, בטענה של פגיעה קניינית?
שכחתי לציין כי מדובר בגג משותף
יצחק
11/08/11
מס שבח על זכות בקבוצת רכישה
אריק
11/08/11
שלום,
לפני כשנה הצטרפתי לקבוצת רכישה ושילמתי 140,000 ש"ח עבור
השטח ואת יתר התשלום אצטרך לשלם שהבניין יהיה גמור בעוד שנתיים.
חשוב לציין כי שילמתי מס רכישה של 5% על השטח ואף אישור על כך
שההחלק היחסי בקרקע רשום כבר בטאבו. כיום, לפני תחילת הבניה, אני מעוניין למכור את הקרקע/זכות בקרקע/קשה להגדיר ורציתי לדעת מה יהיו השלכות המס, כיוון שבחור נוסף שמכר את חלקו קיבל שומה של 60,000 ש"ח, כאשר הוא קנה ומכר באותו סכום ומס שבח התייחס בצורה שונה לעסקה. אשמח לתגובתכם ומעבר לכך לקבל דרכי תקשורת להתייעצות משפטית במידת הצורך.
לפני כשנה הצטרפתי לקבוצת רכישה ושילמתי 140,000 ש"ח עבור
השטח ואת יתר התשלום אצטרך לשלם שהבניין יהיה גמור בעוד שנתיים.
חשוב לציין כי שילמתי מס רכישה של 5% על השטח ואף אישור על כך
שההחלק היחסי בקרקע רשום כבר בטאבו. כיום, לפני תחילת הבניה, אני מעוניין למכור את הקרקע/זכות בקרקע/קשה להגדיר ורציתי לדעת מה יהיו השלכות המס, כיוון שבחור נוסף שמכר את חלקו קיבל שומה של 60,000 ש"ח, כאשר הוא קנה ומכר באותו סכום ומס שבח התייחס בצורה שונה לעסקה. אשמח לתגובתכם ומעבר לכך לקבל דרכי תקשורת להתייעצות משפטית במידת הצורך.
מיסוי משתתף בקבוצת רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
היום רשויות המס, מסתכלים ובוחנים את המהות, וממסים את העיסקה, לפי שווי הנכס הצפוי להיבנות. בכל מקרה יש לעיין במסמכים במקרה הספצ', ולבחון את הדברים, ולראות אם יהיה מקום לפעול כנגד השומה שהוצאה למשתתף הנוסף בקבוצה וכיצד, אם וכאשר תוצא לך שומה דומה, לכשתחליט למכור. מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון ורקע בתחום, אולם בפורום, לא נמסרים פרטי התקשרות ליצירת קשר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבניין
avinur
11/08/11
לעו"ד שלום
האם שיפוץ של בניין ( 30 דיירים) העומד 29 שנה שכולל החלפת אריחים בחדרי מדרגות צביעה חיצונית וכו' נחשב כשידרוג או שמירה על קיים ?
איזה רוב של דיירים נחוץ ע"מ לחייב כל הדיירים להשתתף בהוצאות ??
האם שיפוץ של בניין ( 30 דיירים) העומד 29 שנה שכולל החלפת אריחים בחדרי מדרגות צביעה חיצונית וכו' נחשב כשידרוג או שמירה על קיים ?
איזה רוב של דיירים נחוץ ע"מ לחייב כל הדיירים להשתתף בהוצאות ??
עבודות בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
אם יש תקנון צריך לראות מה קבוע בתקנון לגבי הרוב הנדרש, במקרה כאמור. בכל מקרה, אם מדובר בתקנון מצוי, נדרשת החלטה של רוב רגיל לצורך ביצוע עבודות מהסוג שתיארת.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה בטאבו
רונה
11/08/11
קראתי עכשיו פוסט וראיתי שלקראת קניית דירה רצוי לבדוק אותה בטאבו ואם יש עליה עיקולים למיניהם
איך אני בדיוק בודקת את זה? יש שירות אינטרנטי לזה?
תודה
איך אני בדיוק בודקת את זה? יש שירות אינטרנטי לזה?
תודה
הנפקת נסח טאבו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
כן, זה פשוט וקל. או שתיכנסי לאתר משרד המשפטים (אפשר גם דרך גוגל ללחוץ "הנפקת נסח טאבו"), מקלידים פרטי הנכס, ופרטי אמצעי תשלום, ופלט מידע יעמוד לרשותך, תוך זמן קצר. אם תרצה להנפיק נסח טאבו מאושרת עם חותמת של הלשכה, יש לגשת ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית, לשם כך. בכל מקרה, מומלץ שתסתייע בעו"ד עם רקע וניסיון בתחום, על מנת שיבצע עבורך את הבדיקות הנדרשות, לא רק בטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד להבטיח את זכות השימוש בדירה המועברת במתנה?
ל.ג
11/08/11
הוריי מעוניינים לתת במתנה לנכדם ולהעביר על שמו את דירת המגורים שלהם, בכפוף לזה שישארו לגור בדירה ככל שירצו עד למועד פטירתם. מה הדרך הכי טובה לעשות זאת? לחתום בינם ובין הנכד על הסכם שכירות עד יום פטירתם? תודה רבה
העברה במתנה עם הגבלה/תנאי
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
הסכם שכירות היא אפשרות, אחת. אפשרות שניה, היא להשלים העברת הזכויות על שם הנכד, בכפוף להערת אזהרה לטובת הסבא והסבתא בדבר זכות דיור בנכס משך כל ימי חייהם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום מכרז וחליטת כספי התמחרות ללא יפוי כוח ?
רותי
11/08/11
תודה על התשובה .להרחבת הנושא .מה דין עו"ד המפרסם מיכרז ועורך התמחרות ללא יפוי כוח מהלקוח .ומחלט את כספי ההתמחרות ,ממי שזכה ולא רכש את הנכס.מה הסעדים העומדים לזכותו של מי שהכסף שלו חולט.האם אפשר להגיש תלונה במשטרה ? באיזו עילה ? האם אפשר להגיש תביעת נזיקין ?
ניהול מכרז
עו"ד טל רכניץ
מנהל
11/08/11
עורך דין המפרסם מכרז, עושה זאת כקצין בימ"ש עפ"י מינוי של בימ"ש או ראש ההוצל"פ. אפשרות נוספת היא כבא כוח בעל נכס. היה ובמקרה השני, כפי שאתה מתאר, העו"ד עשה זאת ללא הרשאה בכתב מבעל הנכס, זהו חוסר תום לב, מרמה וכיו"ב. מקנה עילה להגשת תלונה במשטרה, בלשכת עוה"ד וכמובן להגיש תביעה אזרחית. כמובן, שיש לבדוק ולוודא את הפרטים עד תום, לפני שנמהרים עם המסקנות ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עיסקת נדלן שנחתמה ע"י עו"ד ללא יפוי כוח תקפה?
רותי
10/08/11
עו"ד חתם על עיסקת נדלן ,ללא יפוי כוח מטעם הלקוח שלו .האם עיסקת הנדלן "כשרה" האם העיסקה תבוטל ,או שאפשר להביא יפוי כוח לאחר מעשה? האם זו עבירה פלילית לעשות עיסקת נדלן ללא יפוי כוח? .אם אפשר בבקשה ציטוטי מקום של החוקים הרלוונטיים .
עסקת נדל"ן שנחתמה ע"י עו"ד ללא יפוי כוח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/11
עסקה שנחתמה ע"י עו"ד ללא יפוי כוח חסרת כל משמעות. עורך הדין לא יכול לחייב את הלקוח שלו, אלא אם ניתן לו יפוי כוח בכתב. אם עורך הדין קיבל כסף, בעת שחתם על הסכם, מבלי שהיה לו יפוי כוח, זו עשויה להיות עבירה פלילית. זה תלוי מאוד בנסיבות העניין. פנו לקבלת ייעוץ משפטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחרה חדשה תשלום מונה חשמל
אבי ס.
10/08/11
שלום. קניתי דירה חדשה מקבלן.נאמר לי על ידו שעלי לגשת ולהתחבר למונה בחב' החשמל . שאלתי אותו בכמה מדובר והוא ענה לי שמדובר בסדר גודל של כ- 3 אלפי שח . לפי זכרוני בעבר שילמתי סכומים של 100-200 ש"ח בלבד.האם הוא לא מנסה לגלגל עלי חובותיו לחב' החשמל ?????? תודה מראש
חיבור למונה חשמל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/11
מכיוון שאתה אמור לבצע את התשלום ישירות לחברת החשמל לא ברור החשש שלך. תשאל בחברת חשמל עבור מה בדיוק אתה משלם. בחברת החשמל לא ירמו אותך ולא יגבו ממך כסף עבור חובות של הקבלן. עלויות החיבור לחשמל משתנות בהתאם להיקף הזרם החשמלי המסופק בחיבור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מקרקעין
רמי
10/08/11
ייצגתי מוכר בעסקת מקרקעין , ובהסכם הוחלט כי כל תשלומי המיסים יחולו על הקונה לרבות מס שבח והיטל השבחה, האם אני צריך גם כן לדווח על העיקה ללשכת רישום המקרקעין או מספיק שב"כ הקונה דיווח?
ואם כן כיצד אני מדווח
ואם כן כיצד אני מדווח
חובת דיווח על הסכם לרשויות המס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/08/11
לשני הצדדים יש חובה לדווח על ההסכם לרשויות המס. צריך למלא טפסים מתאימים, חתומים ומאומתים על ידי עורך דין ולצרף עותק נאמן למקור של הסכם המכר. העובדה שהקונה אמור לשלם את המסים לא משחררת אותך מחובת הדיווח. יתרה מזאת, אם וככל שיצא חיוב הוא יצא על שמך, ואם הוא לא ישולם במועד, רשויות המס ינקטו בהליכי גבייה כנגדך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מומלץ להתייעץ עם מומחה
עו"ד נפתלי רובין
10/08/11
העובדה שהקונה לוקח על עצמו חיובים של המוכר (מס שבח, היטל השבחה וכו') מגדילה את שווי המכירה מעבר למחיר שסוכם בחוזה.
יש לכמת את החיובים האלה, לציין אותם בטופס הדיווח ולחשב את שווי המכירה בהתאם לכך.
הדבר גם משפיע על שיעור מס השבח.
אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד/רו"ח מומחה בתחום.
עו"ד נפתלי רובין
יש לכמת את החיובים האלה, לציין אותם בטופס הדיווח ולחשב את שווי המכירה בהתאם לכך.
הדבר גם משפיע על שיעור מס השבח.
אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד/רו"ח מומחה בתחום.
עו"ד נפתלי רובין
הסכם בין יורשים
דיקלה
10/08/11
שלום,
אמא שלי ואחיה קיבלו בירושה מהוריהם 2 דירות. ההפרש בינהם הוא כ - 500,000 ש"ח. כל אחד מהאחים מקבל דמי שכירות מאחת הדירות. הם רוצים לרשום בטאבו שכל דירה תהיה על שם של מישהוא אחד. האם זה בעייתי מבחינת מיסוי? הם צריכים לערוך הסכם בין יורשים ולגשת עם זה לטאבו. האם יש צורך להשלים את הפער הכספי באמצעות כספי מזומן מהירושה או שזה הפרש הגיוני עצם העובדה שהצד שמקבל יותר טיפל יותר בהוריו.
אמא שלי ואחיה קיבלו בירושה מהוריהם 2 דירות. ההפרש בינהם הוא כ - 500,000 ש"ח. כל אחד מהאחים מקבל דמי שכירות מאחת הדירות. הם רוצים לרשום בטאבו שכל דירה תהיה על שם של מישהוא אחד. האם זה בעייתי מבחינת מיסוי? הם צריכים לערוך הסכם בין יורשים ולגשת עם זה לטאבו. האם יש צורך להשלים את הפער הכספי באמצעות כספי מזומן מהירושה או שזה הפרש הגיוני עצם העובדה שהצד שמקבל יותר טיפל יותר בהוריו.
חלוקת עזבון בין יורשים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/08/11
באופן עקרוני יש סעיף בחוק מיסוי מקרקעין שמאפשר לחלק את נכסי העזבון בין יורשים בלי לחייב אותם במס, בגין החלוקה הזו, ובלבד שלא עבר ביניהם כסף מזומן שמקורו מחוץ לעזבון. אם יש הסבר סביר שמצדיק את הפער בין הנכסים - רשויות המס יקבלו את זה. בכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייעץ לכם ואף יטפל בדיווח וברישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
שוש
10/08/11
ירשתי חלק מ-2 דירות וברצוני למכור דירה אחת בפטור ממס שבח לפי הוראת השעה. ברשותי 2 דירות מגורים נוספות. האם אוכל למכור ב-2013 דירת מגורים אחת שלי בפטור של פעם ב-4 שנים?. גם אם מכרתי כעת דירה אחת בפטור של הוראת השעה?
שלילת זכאות לפטור על מכירת דירה ב-2013
עו"ד נפתלי רובין
10/08/11
הכלל הוא שמכירת דירה בפטור ממס שבח ב-4 שנים האחרונות שולל את הפטור לפי סעיף 49ב(1) (פטור "4 שנים").
יחד עם זאת, לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת שעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 שנים האחרונות אם המכירה לפי סעיף 49ב(1) (פטור "4 שנים") הייתה בין 1/1/2011 ועד 31/12/2012.
מכאן שאם הייתה המכירה הראשונה לפי הוראת שעה והמכירה השניה הייתה בשנת 2013, לא ניתן יהיה לקבל פטור "4 שנים" בגין המכירה השניה.
עו"ד נפתלי רובין
יחד עם זאת, לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת שעה כפטור אותו ניצל המוכר ב-4 שנים האחרונות אם המכירה לפי סעיף 49ב(1) (פטור "4 שנים") הייתה בין 1/1/2011 ועד 31/12/2012.
מכאן שאם הייתה המכירה הראשונה לפי הוראת שעה והמכירה השניה הייתה בשנת 2013, לא ניתן יהיה לקבל פטור "4 שנים" בגין המכירה השניה.
עו"ד נפתלי רובין
ייעוץ בנושא מס שבח
עו"ד טלי קסלר
10/08/11
מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום של מיסוי מקרקעין ולהתייעץ בצורה מסודרת ולא להסתמך בעניין על עצות שמקבלים בפורום. אם חלילה יתברר שאינך פטורה יש לכך משמעויות כספיות גדולות מאוד. הנושא מורכב ודורש בקיאות בחומר וכן בדיקה רצינית של כל העובדות הרלבנטיות של המקרה הספציפי שלך.
פינוי שוכר
ארי
10/08/11
שלום רב,
הוגנבה לאזני שמועה כי ישנו חוק חדש כיום המאפשר פינויים של שוכרים בעייתיים, בניגוד למה שהיה נהוג בעבר שלא היה ניתן לפנות. האם נכון הדבר שבתוך 30 יום מיום בו השוכר לא משלם שכ"ד ניתן להזמין משטרה ולפנותו?
תודה
הוגנבה לאזני שמועה כי ישנו חוק חדש כיום המאפשר פינויים של שוכרים בעייתיים, בניגוד למה שהיה נהוג בעבר שלא היה ניתן לפנות. האם נכון הדבר שבתוך 30 יום מיום בו השוכר לא משלם שכ"ד ניתן להזמין משטרה ולפנותו?
תודה
פינוי שוכר שלא משלם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/08/11
אין אפשרות להוציא את השוכר באמצעות משטרה. אפשר להגיש נגדו תביעת פינוי. החידוש הוא שאם תביעת הפינוי מוגשת בנפרד מהתביעה הכספית (בנוגע לדמי השכירות ותשלומים נוספים שלא שולמו) היא נדונה בבית המשפט בהליך מהיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
