פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת בית ורישום הערת אזהרה
שרון בן צוריאל
19/08/11
שלום ,אני עודמ למכור בית אשר קניתי לפני מספר שנים. מדובר באדמת מינהל אולם אני רשום בטאבו כחוכר של החלקה כולה.עוה"ד של הקונה אמר כי לא יעביר לי את התשלום הראשון עד אשר תרשם הערת אזהרה על הזכויות שלי בטאבו. כמו כן הוא אומר שצריך לקבל את הסכמת המינהל לרישום הערת האזהרה.האם עוה"ד צודק - כלומר האם אני צריך לקבל את הסכמת המנהל לרישום הערת האזהרה ? אני יודע שצריך לקבל הסכמה לגבי המכירה עצמה .במידה ואכן צריך לקבל את ההסכמה לרישום הערת אזהרה - מה הפרוצדורה וכמה זמן זה יכול לקחת .
רישום הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך לראות את נסח הטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
התנגדות לבניית מרפסת
אנה
18/08/11
השכן בקומה שמעלינו מעוניין בבניית מרפסת בגודל של 24 מ"ר אשר תמצא מעל הסלון והחדר שינה שלנו. הוא הגיש את התוכנית למנהל ההנדסה בעירייה וכרגע היא נמצאת בטיפול. הדירה שלנו פונה מערבה לים והיא שטופת שמש בשעות אחה"צ. אנו חוששים שהמרפסת תאפיל לנו על האור והנוף בסלון ובחדר השינה שבגללם רכשנו את הדירה ושהדבר יפגע בערכה.(יש לציין שעדיין אפילו לא נכנסנו לדירה, זו דירה שעתה קנינו)
הודענו לו בע"פ שאנו מתנגדים לתוכנית.
שאלתי: מה הצעד הבא שעלינו לעשות בעניין על מנת למנוע את הבנייה הזו? עם אילו גורמים עלינו להתייעץ ולאן עלינו לפנות?
תודה
הודענו לו בע"פ שאנו מתנגדים לתוכנית.
שאלתי: מה הצעד הבא שעלינו לעשות בעניין על מנת למנוע את הבנייה הזו? עם אילו גורמים עלינו להתייעץ ולאן עלינו לפנות?
תודה
התנגדות לועדה המקומית
עו"ד שזר תומר
20/08/11
צריך להגיש התנגדות לועדה המקומית - מדובר בהתנגדות בכתב שיש לה מועדים.
תתיעץ עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תתיעץ עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
מכירת דירה
ל.מ.
18/08/11
מכרתי דירה לפני 3 שנים ורכשתי חדשה לפני שנה וחצי. ברצוני למכור הדירה החדשה ולרכוש דירה באזור אחר, האם אהיה מחוייבת בתשלום מס כלשהו.
קניה ומכירה של דירה - פטור ממס שבח ומס רכישה
עו"ד שזר תומר
20/08/11
יש אפשרות למכור את הדירה במסגרת הפטור בהוראות השעה, כאשר לגבי הקניה באם בסופו של יום תהיה דירה אחת הרי שתשלמי מס רכישה על פי חיוב של דירה ראשונה בלבד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
העברת חכירת משנה של חניה ללא תמורה
ליאת
18/08/11
שלום
האם העברת זכות חכירת משנה ללא תמורה של חניה בגודל 18 מ"ר בבית משותף, אשר אינה צמודה לדירה כלשהי, מאב ודודה לילד במשפחה פטורה ממס או שיש לשלם מס שבח ומס רכישה? תודה רבה
האם העברת זכות חכירת משנה ללא תמורה של חניה בגודל 18 מ"ר בבית משותף, אשר אינה צמודה לדירה כלשהי, מאב ודודה לילד במשפחה פטורה ממס או שיש לשלם מס שבח ומס רכישה? תודה רבה
מכירה של חניה בבית משותף - האם חייבת במס?
עו"ד שזר תומר
20/08/11
לטעמי, עיסקה זו חייבת בדיווח לרשויות מס שבח, בין אם סיכמתם על עיסקה ללא תמורה, ובין אם על עיסקה בתמורה. המוכר חייב לשלם מס שבח ומס מכירה והקונה את מס הרכישה על סכום העיסקה, כאשר רשויות המס אינם מתיחסות לעיסקה כעיסקה בדירת מגורים, אלא עיסקה של נכס מקרקעין אחר עליו חלים שיעורי המס הרגילים, ולא שיעורי המס והפטורים של דירות מגורים.
אין לראות ביעוץ זה כיעוץ משפטי מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לראות ביעוץ זה כיעוץ משפטי מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח בשטחים
רחל
18/08/11
מהי כתובת רשות המס לגבי נכסים שנמצאים בשטחים? האם נכס שנמצא בשטחים על יד ירושלים שייך למס שבח בירושלים?
משרדי מיסוי מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
כן, בנסיבות שתיארת, תפנה למשרדי מיסוי מקרקעין בירושלים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
eden
18/08/11
אני לא בטוחה שזה הפורום המתאים, אם לא אשמח לדעת לאיזה פורום עליי לפנות.
אנחנו גרים בדירה שכורה ופינינו את הדירה לפני שבועיים - חצי שנה לפני תום החוזה. פינוי הדירה קרה עקב גירושים שלנו.
בחוזה לא קיים סעיף הודעה מוקדמת אלא מציאת דיירים חלופיים.
חודשיים לפני שעזבנו את הדירה הודענו לבעל הדירה. כעת הוא מתעקש שנמשיך לשלם עד למציאת דיירים - הדירה מפורסמת כבר למעלה מחודש וטרם מצאנו.
האם יש בחוק עניין של הודעה מוקדמת גם אם לא מצויין בחוזה?
תודה.
אנחנו גרים בדירה שכורה ופינינו את הדירה לפני שבועיים - חצי שנה לפני תום החוזה. פינוי הדירה קרה עקב גירושים שלנו.
בחוזה לא קיים סעיף הודעה מוקדמת אלא מציאת דיירים חלופיים.
חודשיים לפני שעזבנו את הדירה הודענו לבעל הדירה. כעת הוא מתעקש שנמשיך לשלם עד למציאת דיירים - הדירה מפורסמת כבר למעלה מחודש וטרם מצאנו.
האם יש בחוק עניין של הודעה מוקדמת גם אם לא מצויין בחוזה?
תודה.
סיום מוקדם של הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
שאלך מתאימה לפורום דיני חוזים. בכל זאת אתייחס בקצרה: עיקרון חופש החוזים, הינו יסודי. בהתייחס לשאלתך, הרי שאין הוראה בחוק לגבי הודעה מוקדמת. על פניו, נראה כי יש מקום לדרישת בעל הנכס, כי תישאו בתשלומים ע למציאת דייר חלופי שייכנס בנעליכם בהסכם השכירות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים עם דייר מוגן
אלי
18/08/11
דיירת מוגנת קשישה הכניסה את נכדתה להתגורר עימה. האם ניתן למנוע זאת, בשל סיכון למגורים של חצי שנה והורשת הדיירות המוגנת עקב כך?
דייר מוגן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
איני רואה דרך בה הינך יכול למנוע מדייר מוגן, להכניס קרוב משפחה שיתגורר עימו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור תיקון ריהוט ומוצרי חשמל בדירה
חן_ל
18/08/11
אנחנו לקראת חידוש חוזה והמשכיר שלנו דורש (מלבד תוספת של 200 ש"ח לחודש) שנחתום בחוזה החדש שכל בלאי בדירה (גם משימוש סביר) יתוקן ע"י שני הצדדים ז"א ישולם חצי- חצי. שאלתי היא האם לפי חוק מותר לו לבקש שותפות כזו בהוצאות התיקונים? מדובר בדירה עם ריהוט מלא אך רוב מוצרי החשמל ישנים מאוד ואיננו מעוניינים לשלם עבור בלאי של מוצר שאינו שייך לנו....
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים באתר.
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת חברת ביטוח .
עינת
17/08/11
בבעלותי דירת מגורים שזקוקה לשיפוצים ,לקחתי הלוואה מהבנק על סך 120 אלף ש"ח לצורך זה. הבנק הודיע לי שעלי להתקשר לחברת ביטוח לפי בחירתי, מטעם הבנק או לחברה פרטית. שאלותי הן: א. האם ישנו חוק המחייב לקחת ביטוח כשמדובר בהלוואה לשיפוצים? והרי זו לא משכנתא?! ב.באם חייב לעשות ביטוח, יש להעדיף ביטוח דרך הבנק או דרך איזה סוכן? היכן יש חומר המסביר יותר באריכות שאפשר לקרוא ולהתרשם?
ביטוח חיים כחלק מדרישות הבנק המלווה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
הבנק בתור נותן ההלוואה/הממן יכול להציב איזה דרישות שהוא רוצה. אתה לא חייב הרי לקחת ממנו כסף והוא לא חייב לתת לך כסף ... כמו כן, כמובן שאתה לא חייב לעשות ביטוח דרך הבנק. תעשה סקר שוק, ותבדוק את ההצעות שתקבל, ואז תערוך השוואה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניהול ועד הבית
מילי
17/08/11
בזמנו אני ובעל דירה נוסף מונינו לועד הבית(לאחר ששכנע אותי שהוא איתי ואין לי מה לדאוג) , לאחר תקופה של מס' חודשים (לאחר שכל עבודת הועד נפלה עליי וכל דבר שנגע בו נעשה עם טעויות) החלטנו לכנס ישיבת בעלי דירות שבה הודענו שאנו פורשים מהועד ומעבירים את הניהול לחברת ניהול, כמו כן הוחלט שאנו נחליט ונפקח על חברת הניהול שתבחר ואכן בחרנו חברת ניהול שאנו מרוצים ממנה וסה"כ עובדת כחודש, שותפי רצה להעביר להם שליטה מלאה על כספי הועד מהחודש הראשון של עבודתם ע"י העברת הכספים לחשבון בבנק הדואר שהם יהיו מורשי חתימה + אחד מאיתנו, אני לא הסכמתי לעשות זאת על החודש הראשון מכיוון שאינני מכירה את החברה מספיק והתעקשתי על תקופת ניסיון שבה ימשיכו הכספים להיות בחשבון הבנק של ועד הבית ושרק לנו תהיה שליטה עליהם ושלאחר זמן מה נעביר את הפיקוח למישהו אחר מבעלי הדירות או באישור בעלי הדירות לשליטה מלאה של חברת הניהול. הוא הודיע לי שברצונו לפרוש (כלומר גם לא לפקח על חברת הניהול) והודעתי לו שגם אני רוצה בכך, הודעתי לשותפי שביקשתי לכנס ישיבת בעלי דירות כדי להעביר אל אחד מהם את התפקיד או אישורם להעברה מלאה לחברת הניהול אך הוא דורש ממני להסיר את שמו במיידי מחשבון הבנק ששנינו מורשי חתימה בו או להעביר את הניהול לחברת הניהול ו/או להשמיד צ'קים שהוא חתום עליהם, כפי שציינתי גם אני אינני מעוניינת להישאר בתפקיד ובטח שלא לבד, האם הוא יכול להכריח אותי להסיר את שמו מחשבון הבנק? או שאני יכולה לחייבו להישאר כמורשה חתימה עד לאחר ישיבת בעלי הדירות ורק אז לסגור את החשבון?
הרשאה בחשבון ועד הבית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
20/08/11
ברגע שנתן לך הודעה בדבר ביטול חתימתו, יש לכבד בקשתו והודעתו בדבר, ולמעשה שימוש בחתימתו עלול להת]רש כשימוש שלא כדין. חבל ומיותר להיכנס לסיטואציה כזו. אמליץ, כי תכנסי אסיפת דיירים דחופה שלא מן המניין, על מנת שהמצב שאת מתארת, יסתיים במהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אסבסט בבית שכור
ליאת
17/08/11
שלום, אני שוכרת בית קטן וישן. לאחרונה שמתי לב שכל החלק האחורי של גג המטבח מכוסה אסבסט. כנ"ל גם על גבי מחסנו של השכן שצמוד אלי. מדובר בחומר מסרטן. מה עלי לעשות?
גג אזבסט בנכס שכור
עו"ד טל רכניץ
מנהל
19/08/11
יש לעיין בהוראות הסכם השכירות, ולראות אם חתמת על הצהרה שבקדת את הנכס בטרם התקשרתם בהסכם השכירות וכיו"ב. אם רשומה כזו הצהרה מצידך, תעמוד לבעל הנכס הטענה שכעת אינך יכולה להתחרט ... מכל מקום, קשה לי להאמין שבעל הנכס יתקין גג אחר כעת, אך ייתכן שאם העניין מפריע לך, להגיע להסדר בדבר סיום מוסכם של תקופת השכירות ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה לדירה שעדיין בחכירה
אלון
17/08/11
שלום רב,
לאמי יש דירה אשר לפי נסח טאבו נמצאת בחכירה עד לשנת 2019.
הדירה נרכשה בשנת 1990 ע"י אמי ואבי ונכתבה על שניהם , מחצית שווה בשווה.
בשנת 1996 אבי נפטר, ובשנת 2001 הועברה מחצית הדירה ע"ש אמי.
יש לי 2 שאלות:
1. מה זה אומר שהדירה מצויה בחכירה עד לשנת 2019? כתוב שהבעלות זה של קק"ל.
2. האם ניתן להעביר את הדירה על שם הילדים, במה שנקרא "העברה ללא תמורה". ואם כן במה זה כרוך? אילו עלויות זה מצריך, לאור העובדה שהדירה בחכירה?
תודה.
לאמי יש דירה אשר לפי נסח טאבו נמצאת בחכירה עד לשנת 2019.
הדירה נרכשה בשנת 1990 ע"י אמי ואבי ונכתבה על שניהם , מחצית שווה בשווה.
בשנת 1996 אבי נפטר, ובשנת 2001 הועברה מחצית הדירה ע"ש אמי.
יש לי 2 שאלות:
1. מה זה אומר שהדירה מצויה בחכירה עד לשנת 2019? כתוב שהבעלות זה של קק"ל.
2. האם ניתן להעביר את הדירה על שם הילדים, במה שנקרא "העברה ללא תמורה". ואם כן במה זה כרוך? אילו עלויות זה מצריך, לאור העובדה שהדירה בחכירה?
תודה.
העברה ללא תמורה של דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
חכירה זו שכירות לתקופה ארוכה. בעבר נהג המינהל לגבות תשלום נוסף בעת חידוש החכירה לתקופה נוספת. היום יש מדיניות והחלטות ממשלה ומינהל בדבר העברת הבעלות בדירות על שם החוכרים (כחלק מהמדיניות של ביבי להפחית את הבירוקרטיה). לא בטוח שהדירה שלכם רלבנטית לנכסים שהמינהל מעביר את הבעלות בהם על שם החוכרים ללא תמורה - צריך לבדוק את זה.
אין שום בעיה לבצע העברה ללא תמורה. זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שחייבת בדיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה, הכנת יפויי כוח מתאימים ובסוף התהליך גם רישום הזכויות בטאבו. על כן מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום שיטפל עבורכם בכל העניין. העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
אין שום בעיה לבצע העברה ללא תמורה. זו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שחייבת בדיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה, הכנת יפויי כוח מתאימים ובסוף התהליך גם רישום הזכויות בטאבו. על כן מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום שיטפל עבורכם בכל העניין. העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה מופחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה ל 49 שנים שהסתיימה
שחר
17/08/11
שלום,
לאחרונה הוצאתי נסח טאבו וראיתי שתקופת הכחירה הסתיימה לפני מספר חודשים.
הבעלים - קרן קיימת לישראל ואני החוכר.
עוד מצויין שזו שכירות מהוונת (תאריך סיום אפריל 2011) ו"אין הגבלה בהעברה וירושה".
מה המשמעות? האם עלי לעשות משהו מול קק"ל להאריך את הכחירה? האם יש עלות לכך?
תודה,
שחר
לאחרונה הוצאתי נסח טאבו וראיתי שתקופת הכחירה הסתיימה לפני מספר חודשים.
הבעלים - קרן קיימת לישראל ואני החוכר.
עוד מצויין שזו שכירות מהוונת (תאריך סיום אפריל 2011) ו"אין הגבלה בהעברה וירושה".
מה המשמעות? האם עלי לעשות משהו מול קק"ל להאריך את הכחירה? האם יש עלות לכך?
תודה,
שחר
חכירה שהסתיימה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
ראה תשובתי לשאלה שנשאלה מעלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
מירי
17/08/11
שלום
ביקרתי בדירה שפורסה למכירה ונראתה בסדר גמור,הבעלים טען במודעה וגם בשיחה איתו ששטח הדירה 85 מ"ר סיכמנו על המחיר, בבדיקה שעשיתי במרשם המקרקעין התברר לי ששטח הדירה הרשום הוא 55 מ"ר, כשהעלתי את הנושא לבעלים הוא טען שאכן כך רשום אך בפועל הדירה היא יותר ולדעתו זה כתוצאה מסגירת המרפסת,וכי הרישום בטאבו אינו חשוב, כי בפועל שטח הדירה יותר,ואף בשיחה עם עו"ד שלו חזר על אותה טענה!! האם כדאי לי לעשותאתהעסקה למרותשלדעתי וכי אני בקרתי בנכס אכן להערכתי הוא בגודל של כ80 מ"ר?
ביקרתי בדירה שפורסה למכירה ונראתה בסדר גמור,הבעלים טען במודעה וגם בשיחה איתו ששטח הדירה 85 מ"ר סיכמנו על המחיר, בבדיקה שעשיתי במרשם המקרקעין התברר לי ששטח הדירה הרשום הוא 55 מ"ר, כשהעלתי את הנושא לבעלים הוא טען שאכן כך רשום אך בפועל הדירה היא יותר ולדעתו זה כתוצאה מסגירת המרפסת,וכי הרישום בטאבו אינו חשוב, כי בפועל שטח הדירה יותר,ואף בשיחה עם עו"ד שלו חזר על אותה טענה!! האם כדאי לי לעשותאתהעסקה למרותשלדעתי וכי אני בקרתי בנכס אכן להערכתי הוא בגודל של כ80 מ"ר?
שטח של הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
יש שיטות שונות למדידת שטחים וברוב הדירות יש פער בין השטח הרשום בטאבו ובין השטח המחושב לצרכי ארנונה. בסופו של דבר מה שחשוב זה מה שאתה רואה בעין ובפועל בדירה. קח בחשבון שאם סגרו את המרפסת ייתכן שהסגירה לא נעשתה בהתאם להיתר בנייה כדין ולכן אינה חוקית. חשוב לבדוק את זה לפני שמתקדמים בעסקה. כמו כן, אם תבקש חשבון ארנונה תוכל לראות שם מה השטח שלפיו משולמת ארנונה וזו גם אינדיקציה לשטח בפועל של הדירה. תוכל להציא תשריט של הבית המשותף מהטאבו ולראות שם את המדידות המדוייקות שבוצעו בשעתו ולהבין מדוע רשום שם 55 מ"ר בלבד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח על מכירת 1/4 זכות בדירה
ארז
17/08/11
במקרה בו יש לי 1/4 מהזכויות בדירה ואני מעוניין למכור את חלקי,האם ניתן לבקש פטור ממס שבח?(בתנאיי שאני עומד בתנאי הפטור השונים)
פטור במכירת 1/4 מדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
אם אתה עומד בכל התנאים הקבועים בחוק לקבלת הפטור אז וודאי שניתן לקבל פטור גם במכירה של 1/4 מהזכויות בדירה (בתנאי שאלה כל הזכויות שלך בדירה הנמכרת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב
רוני
17/08/11
אני שוכרת דירה בקומת קרקע, לפני כשבועיים הוצפה דירתי בביוב,עקב סתימה בצנרת המרכזית זאת היתה פעולת אס או אס להזמין אינסטלטור שעלותו היתה 1400 ש"ח. השעה היתה שעת לילה והבית הוצף "בחרא" תרתי משמע, לפני כן שוחחתי עם בעל הדירה והוא לא נתן לי מענה."אין לי(לבעל הדירה)מה לעשות ..." זו היתה תשובתו .
ועד הבית של הבניין בגירעון תקציבי כי רוב הדיירים לא משלמים והרוב גרים כאן בשכירות ואת בעלי הדירות זה לא מעניין .
כל נסיונותי לגייס את הכסף לא צלחו, בעל הבית שלי מתנער מאחריות, אמנם הוא יודע שזה לא מאחריותי אבל גם לא מאחריותו, ויש כאן אינסטלטור שעשה עבודה וצריך לקבל תמורה ואני הזמנתי אותו לבוא
אשמח לקבל עצה מה אני יכולה לעשות בנדון?
ועד הבית של הבניין בגירעון תקציבי כי רוב הדיירים לא משלמים והרוב גרים כאן בשכירות ואת בעלי הדירות זה לא מעניין .
כל נסיונותי לגייס את הכסף לא צלחו, בעל הבית שלי מתנער מאחריות, אמנם הוא יודע שזה לא מאחריותי אבל גם לא מאחריותו, ויש כאן אינסטלטור שעשה עבודה וצריך לקבל תמורה ואני הזמנתי אותו לבוא
אשמח לקבל עצה מה אני יכולה לעשות בנדון?
הצפת דירה שכורה בביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
תפני בכתב לכל השכנים. תכתבי שכך וכך קרה ונדרשת עלות שאמורה להיות משולמת על ידם. ותצייני שאם לא ישלמו את העלות תצטרכי לתבוע אותם. אין לך ברירה אלא לשלם לאינסטלטור שהזמנת (הוא בוודאי אינו אשם שהשכנים אינם משלמים). תוכלי להגיש תביעה בבימ"ש לתביעות קטנות או אצל המפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המצאת אישור זכויות וחוזה חכירה
ארז
17/08/11
במידה ואני מעוניין לרכוש דירה שיש עליה רישום זכויות במנהל, האם בטרם לכריתת החוזה נהוג שהעו"ד שלי יוציא אישור זכויות וחוזה חכירה מהמנהל או שהנוהג הוא שהעו"ד של המוכר ממציא את המסמכים האלו לעו"ד שלי?
המצאת אישור זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
אין נוהג ברור בעניין. זה אמנם כרוך בעלות של כמה עשרות שקלים אבל זה כסף קטן ואם אתה רוצה לרכוש את הדירה ולקדם את העסקה אין סיבה שלא תישא בכך ותשיג את האישור הזה שבלעדיו לא ניתן לחתום על חוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בעלות על דירה
יצחק
17/08/11
שלום, אני רווק בן 21 ולפני שנה ההורים שלי קנו דירה על שמי, אם אני רוצה לשנות את הבעלות על שם אדם אחר, האם זה ייחשב כאילו מעולם לא הייתה לי דירה? (נפקא מינה לענייני הטבות לזוגות צעירים, מענקים מהצבא מלגות וכדו') כשרשמנו אותה על שמי המטרה הייתה להימלט ממס שבח ומס מכירה וכדו' אך עכשיו נראה שיצא שכרנו בהפסדנו. האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו? תודה.
רכישה על שם הבן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
שלום, אני רווק בן 21 ולפני שנה ההורים שלי קנו דירה על שמי, אם אני רוצה לשנות את הבעלות על שם אדם אחר, האם זה ייחשב כאילו מעולם לא הייתה לי דירה?
האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו?
בתוך השאלה יש גם את התשובה. ההורים רכשו למעשה דרך הבן.
יש מה לעשות במקרה שלך, לדוגמה אדם שרכש דירה בגיל שלך וכל כספו הגיע מההורים, הפטור למעשה יעשה באמצעות הפטור שלהם.
בכל מקרה, תפנה לעו"ד שמבין בתחום ותקבל יעוץ פרטני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האם יש דרך להחזיר את המצב המשפטי לקדמותו?
בתוך השאלה יש גם את התשובה. ההורים רכשו למעשה דרך הבן.
יש מה לעשות במקרה שלך, לדוגמה אדם שרכש דירה בגיל שלך וכל כספו הגיע מההורים, הפטור למעשה יעשה באמצעות הפטור שלהם.
בכל מקרה, תפנה לעו"ד שמבין בתחום ותקבל יעוץ פרטני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על החלטה של המפקחת על בתים משותפים
יוסי
17/08/11
ראיתי שניתן לערער בזכות תוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי על פסק דין של המפקחת על בתים משותפים.
שאלתי היא, האם ימי הפגרה באים במניין הימים?
שאלתי היא, האם ימי הפגרה באים במניין הימים?
ערעור על החלטות מפקח בענייני בתים משותפים יעשה בזכות בתוך 45 יום.
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
ערעור על החלטות מפקח בענייני בתים משותפים יעשה בזכות בתוך 45 יום. ימי פגרה יבואו במניין הימים.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
כללי:
גם אם בעל דין איחר את המועד, יוכל לעיתים לבקש "ארכה" או "הארכת מועד" לביצוע הפעולה, כאשר ההחלטה אם להאריך את המועד נתונה לשיקול דעת בית המשפט, ולעיתים נדרש מהמבקש לתרץ את האיחור ב"טעמים מיוחדים" אשר מנעו ממנו לבצע את הפעולה במועד.
אופן מנין התקופות:
בסעיף 10 לחוק הפרשנות, תשמ"א 1981 - נקבעו הכללים למניין תקופות, כדלקמן:
10 .(א) מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים או שבועות מיום פלוני, אותו יום לא יבוא
במניין.
(ב) תקופה קצובה במספר חדשים או שנים לאחר אירוע פלוני תסתיים בחדשה האחרון
ביום שמספרו בחודש כמספר יום האירוע, ואם היה החודש חסר אותו יום — ביום
האחרון של החודש.
(ג) במניין ימי תקופה יבואו גם ימי מנוחה, פגרה או שבתון שעל פי חיקוק, זולת אם הם
הימים האחרונים שבתקופה.
הכלל, הסייג והחריג:
לענייננו חשובה הוראת סעיף 10 (ג), ואם נסכם את הכלל שנקבע בה, נמצא כי:
הכלל: תקופת הפגרה תבוא במניין הימים, כלומר הפגרה אינה עוצרת את מניין הימים
בחישוב תקופה מסוימת.
הסייג: אם היום האחרון בתקופה הינו יום פגרה – יידחה המועד למחרת תום תקופת הפגרה.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת
הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
הליך בפני המפקח
על רישום מקרקעין
כן שילוב של תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
תש"ל 1969 - עם תקנה 529 לתקנות סדר הדין האזרחי.
ראו לעניין זה ע"א 3349/07 (בימ"ש מחוזי ת"א)
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
כללי:
גם אם בעל דין איחר את המועד, יוכל לעיתים לבקש "ארכה" או "הארכת מועד" לביצוע הפעולה, כאשר ההחלטה אם להאריך את המועד נתונה לשיקול דעת בית המשפט, ולעיתים נדרש מהמבקש לתרץ את האיחור ב"טעמים מיוחדים" אשר מנעו ממנו לבצע את הפעולה במועד.
אופן מנין התקופות:
בסעיף 10 לחוק הפרשנות, תשמ"א 1981 - נקבעו הכללים למניין תקופות, כדלקמן:
10 .(א) מקום שנקבעה תקופה קצובה במספר ימים או שבועות מיום פלוני, אותו יום לא יבוא
במניין.
(ב) תקופה קצובה במספר חדשים או שנים לאחר אירוע פלוני תסתיים בחדשה האחרון
ביום שמספרו בחודש כמספר יום האירוע, ואם היה החודש חסר אותו יום — ביום
האחרון של החודש.
(ג) במניין ימי תקופה יבואו גם ימי מנוחה, פגרה או שבתון שעל פי חיקוק, זולת אם הם
הימים האחרונים שבתקופה.
הכלל, הסייג והחריג:
לענייננו חשובה הוראת סעיף 10 (ג), ואם נסכם את הכלל שנקבע בה, נמצא כי:
הכלל: תקופת הפגרה תבוא במניין הימים, כלומר הפגרה אינה עוצרת את מניין הימים
בחישוב תקופה מסוימת.
הסייג: אם היום האחרון בתקופה הינו יום פגרה – יידחה המועד למחרת תום תקופת הפגרה.
החריג: כאשר קבועה בדין הוראה לפיה הפגרה לא תבוא במניין הימים, משמע שתקופת
הפגרה עוצרת את מניין הימים בחישוב התקופה.
הליך בפני המפקח
על רישום מקרקעין
כן שילוב של תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),
תש"ל 1969 - עם תקנה 529 לתקנות סדר הדין האזרחי.
ראו לעניין זה ע"א 3349/07 (בימ"ש מחוזי ת"א)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עילה לתביעה – המפקח על הבתים המשותפים
דניאל
17/08/11
אני מתגורר בבניין
משותף ורכבי החונה בחניין הבניין חשוף
למעשי ונדליזם ע"י דיירי הבניין בגלל מיקום החנייה שלי שהיא בצמוד למעבר
להולכי רגל למגרש החנייה.
בבניין יש מס'
מצלמות אבטחה אך ועד הבית לא נותן לי גישה למצלמות אלו בתענות שוו שהוא לא יודע
למי כן יש גישה למצלמות אלו.
ידעתי את הועד
פעמים רבות על מעשי הונדליזם שנעשים ברכבי וביקשתי ממנו גישה למצלמות האבטחה בנוסף
נושא הגישה למצלמות הועלה בישיבת הועד האחרונה אך דבר לא נעשה.
לפני כשלושה שבועות
שלחתי מכתב לועד ובו אני דורש גישה למצלמות האבטח האך הועד בחר להתעלם.
שאלה:
האם עקב התעלמותו
ורשלנותו של הועד במתן גישה למצלמות האבטחה, יש לי עילה להגשת תביעה כספית אצל
המפקח על הבתים המשותפים בגין הנזק שנגרם לרכבי .
הערה:
אחת ממצלמות האבטחה
מתצפתת על רכבי.
תודה מראש
דניאל
משותף ורכבי החונה בחניין הבניין חשוף
למעשי ונדליזם ע"י דיירי הבניין בגלל מיקום החנייה שלי שהיא בצמוד למעבר
להולכי רגל למגרש החנייה.
בבניין יש מס'
מצלמות אבטחה אך ועד הבית לא נותן לי גישה למצלמות אלו בתענות שוו שהוא לא יודע
למי כן יש גישה למצלמות אלו.
ידעתי את הועד
פעמים רבות על מעשי הונדליזם שנעשים ברכבי וביקשתי ממנו גישה למצלמות האבטחה בנוסף
נושא הגישה למצלמות הועלה בישיבת הועד האחרונה אך דבר לא נעשה.
לפני כשלושה שבועות
שלחתי מכתב לועד ובו אני דורש גישה למצלמות האבטח האך הועד בחר להתעלם.
שאלה:
האם עקב התעלמותו
ורשלנותו של הועד במתן גישה למצלמות האבטחה, יש לי עילה להגשת תביעה כספית אצל
המפקח על הבתים המשותפים בגין הנזק שנגרם לרכבי .
הערה:
אחת ממצלמות האבטחה
מתצפתת על רכבי.
תודה מראש
דניאל
אנא תפנה את השאלה לפורום דיני נזיקין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על מכירת נכס
ליאור
17/08/11
שלום שמי ליאור.אני ושלושת אחי ירשנו חנות וכרגע אנחנו מוכרים אותה החנות רשומה על כולנו וכולנו מחויבים על פי חוק לחתום על החוזה השאלה שלי היא האם הקונה מחויב על פי חוק להמציא תשלום לכל אחד בנפרד או תשלום אחד ואנחנו נתחלק בו.כלומר החנות נמכרה בסכום של 300000 ש"ח הקונה צריך מראש להביא סכום זה חלקי ארבע או שצריך לבקש ממנו?ו האם זה חוקי שהוא יביא צ"ק אחד על כל הסכום?אני שואל כי יש אח אחד אשר זומם על כל הסכום ואנחנו פוחדים שהוא יסכם עם הקונה דברים בלעדינותודה מראש ליאור
תשלום על מכירת חנות ל-4 אחים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
מה שתסכימו עם הקונה בהסכם המכר - הוא שיהיה. אם תקבעו שם שהקונה צריך להביא 4 שיקים בכל תשלום - כך הקונה יהיה מחוייב לעשות. אם אתם לא סומכים זה על זה זה בהחלט פתרון טוב.
פתרון טוב אפשרי נוסף הוא שהכסף ילך לעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה (בתנאי כמובן שמדובר בעורך דין שאתם בחרתם, אתם משלמים את שכרו ואתם סומכים עליו) והוא יחלק את הכסף ביניכם באופן שוויוני.
פתרון טוב אפשרי נוסף הוא שהכסף ילך לעורך הדין שמייצג אתכם בעסקה (בתנאי כמובן שמדובר בעורך דין שאתם בחרתם, אתם משלמים את שכרו ואתם סומכים עליו) והוא יחלק את הכסף ביניכם באופן שוויוני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיפות גג
רונית
16/08/11
שלום
אני גרה בקומת הגג והוא דורש זיפות.ישנם 6 דיירים 3 מכל צד. 2דיירים מתנים את הזיפות בעשיה של עוד כמה דברים כמו תקון תיבות הדואר ועוד בינתיים משתהה זיפות הגג ולי בדירה נגרמים נזקים בתקרה. אני רוצה לעשות זאת בעצמי האם מישהו יכול להפריע לי לזפת את הגג או למנוע מהזפת לעשות זאת?
אני גרה בקומת הגג והוא דורש זיפות.ישנם 6 דיירים 3 מכל צד. 2דיירים מתנים את הזיפות בעשיה של עוד כמה דברים כמו תקון תיבות הדואר ועוד בינתיים משתהה זיפות הגג ולי בדירה נגרמים נזקים בתקרה. אני רוצה לעשות זאת בעצמי האם מישהו יכול להפריע לי לזפת את הגג או למנוע מהזפת לעשות זאת?
זיפות הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/08/11
באופן עקרוני הגג הוא רכוש משותף ולכן השכנים אינם יכולים לעשות בו כרצונם. אולם, לך נגרמים נזקים עקב אי זיפות הגג ואת מעוניינת לצמצם אותם. לכן, בנסיבות העניין, את צריכה להודיע לשכנים באופן פורמאלי ובכתב שאם העניין לא יוסדר את תיאלצי לעשות זאת בעצמך, כדי לצמצם את נזקייך, ואת תדרשי מהם את העלויות הכרוכות בדבר תוך X ימים ממועד מתן ההתראה. אם גם אז השכנים לא יבצעו את הזיפות - הדרך תהיה סלולה בפנייך לבצע את הזיפות בעצמך ואף לדרוש מהם את העלויות שהיו כרוכות בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין שהתקבלו בירושה
אורי
16/08/11
אנו שבעה אחים ואחיות יורשים של נכס. הנכס נמסר בצוואה ולאחרונה קבלנו אישור לצו קיום הצוואה.
השאלה הנשאלת האם כדאי לרשום את המקרקעין על שמנו ואחר כך למכור או למכור מבלי לרשום את המקרעין על שמנו.
השאלה יותר נוגעת לגבי המיסוי בשני המקרים, אבל הייתי שמח לדעת את כלל ההשלכות
השאלה הנשאלת האם כדאי לרשום את המקרקעין על שמנו ואחר כך למכור או למכור מבלי לרשום את המקרעין על שמנו.
השאלה יותר נוגעת לגבי המיסוי בשני המקרים, אבל הייתי שמח לדעת את כלל ההשלכות
תצהירי הסתלקות בירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/08/11
ראוי ונכון במקרה שלכם לחשוב עוד לפני שאתם כלל מחלקים את הירושה, לחתום על תצהירי הסתלקות לטובת חלק מבני המשפחה או אחד וכך לא לעשות שימוש בית היתר בפטורים.
ראוי ונכון לקבל יעוץ במקרה שלכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראוי ונכון לקבל יעוץ במקרה שלכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיה יחידה
דנה
16/08/11
שלום רב למנהלי הפורום הנכבדים,
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
אני מוכרת 2 דירות וקונה אחת על פי ההטבות של הוראת השעה.
לאחר 2 המכירות אני רוכשת דירה אחת ואין בבעלותי עוד דירות. האם היא תיחשב לי כדירת מגורים יחידה מזכה?
ד.
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אם תהיה לך דירה אחת, המצב יהיה שתשלמי מס לפי המדרגות בפירוט הבא -
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה -
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%.
שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה -
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא 0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא 3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא 5%.
שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי וב- 16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – חיוב יתר?
ירון
16/08/11
היי
בסוף שנת 2006 רכשתי דירה בסך של 952 אלף ש"ח וחוייבתי במס רכישה על סך 16000 ש"ח - האם יתכן שחוייבתי הרבה יותר ממה שהייתי אמור להיות מחוייב? אני יודע שכיום עד מיליון ש"ח אחוז המס הוא 0% ? האם זה היה כך גם בסוף 2006???? זו הייתה דירה יחידה שלי - מאז מכרתי אותה. אם אכן חוייבתי יותר מידי האם אני יכול לדרוש החזר כיום??
בסוף שנת 2006 רכשתי דירה בסך של 952 אלף ש"ח וחוייבתי במס רכישה על סך 16000 ש"ח - האם יתכן שחוייבתי הרבה יותר ממה שהייתי אמור להיות מחוייב? אני יודע שכיום עד מיליון ש"ח אחוז המס הוא 0% ? האם זה היה כך גם בסוף 2006???? זו הייתה דירה יחידה שלי - מאז מכרתי אותה. אם אכן חוייבתי יותר מידי האם אני יכול לדרוש החזר כיום??
מס רכישה שנת 2006
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/08/11
אתה יכול ללכת לרשות המס, מס שבח, לבקש מהם לתקן טעות לכאורה, מניסיוני, אם ובמידה ומגיע לך הם יחזירו לך.
דירת מגורים יחידה 574,865 ש''ח (0.0%) 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
דירת מגורים נוספת* 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דירת מגורים יחידה 574,865 ש''ח (0.0%) 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
דירת מגורים נוספת* 712,850 ש''ח (3.5%) יתרת הסכום (5.0%)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
-
-
17/08/11
-
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
