פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שימוש במעלית
יוני
04/10/11
האם דיירים ששילמו עבור התקנת מעלית יכולים לאסור על דייר שלא השתתף בהתקנת המעלית מלעשות שימוש בה?
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
האם אפשר לקבך תשובה?
יוני
05/10/11
תוספת מעלית בבית משותף - השתתפות הוצאת התקנת מעלית
עו"ד אברהם ללום
06/10/11
כך נקבע בתביעה שהוגשה למפקחת בשני מקרים נפרדים - "התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה לאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם. דרישה זו בנסיבות דלעיל הינה עשיית עושר שלא במשפט. לכן אני דוחה את התביעה לאפשר לתובעים להשתמש במעלית ללא השתתפותם בהוצאות ההתקנה".
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
התניית כתב התחייבות לבנק ע"י החברה
אודליה
04/10/11
שלום רב,
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
העברת זכויות בחברה המשכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
מה שרלוונטי מבחינתך הוא צו הפיקוח. כמו כן אתה יכול לפנות לועדת שכ"ט בלשכה לבדוק את הנושא.
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות
אוהד
04/10/11
ברצוני לסיים את חוזה השכירות, בחוזה שנחתם מול בעל הדירה יש את הסעיף הבא:
5. א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה.
ב. למרות האמור לעיל השוכר יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב למשכיר 90 יום מראש.
האם לפי סעיף זה אני יכול בהודעה כתובה שניתנת 90 יום מראש לסיים את החוזה ללא כל חשש?
שאלה נוספת, כחודש לאחר שחתמנו על החוזה המקורי הבית נמכר, התגלה לנו שכל אותו הזמן בעל הבית היה במשא ומתן למכירת הדירה ולא ידע אותנו בזמן החתימה , לא הוא ולא הבעלים החדש, האם זה תקין?
תודה,
אוהד
5. א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה.
ב. למרות האמור לעיל השוכר יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב למשכיר 90 יום מראש.
האם לפי סעיף זה אני יכול בהודעה כתובה שניתנת 90 יום מראש לסיים את החוזה ללא כל חשש?
שאלה נוספת, כחודש לאחר שחתמנו על החוזה המקורי הבית נמכר, התגלה לנו שכל אותו הזמן בעל הבית היה במשא ומתן למכירת הדירה ולא ידע אותנו בזמן החתימה , לא הוא ולא הבעלים החדש, האם זה תקין?
תודה,
אוהד
סיום חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
בהתאם לסעיף הספציפי שהוצג כאן, מבלי כמובן לראות את כל ההסכם ובכלל להיכנס לטענות של הצדדים, בהתאם לאמור אתה יכול להוציא לו הודעה בכתב ולסיים תוך 90 יום.
הסעיף בדרך כלל מדבר על המשכיר במקרה של מכירה וכו'.
לגבי ההתנהלות של הבעלים ניתן לומר לכאורה שמדובר על חוסר תום לב אך מאחר ולא נגרם לך כל נזק אין הרבה מה לטעון נגד האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הסעיף בדרך כלל מדבר על המשכיר במקרה של מכירה וכו'.
לגבי ההתנהלות של הבעלים ניתן לומר לכאורה שמדובר על חוסר תום לב אך מאחר ולא נגרם לך כל נזק אין הרבה מה לטעון נגד האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבי עושה תמא 38 וייבנו 3 דירות גג- רוצה לתת לי אחת
רעי
04/10/11
שלום אבי עושה תמא 38 על גג ברמת גן.הוא רוצה לתת לי אחת ולא למכור אותה (ע"י רישום הערת אזהרה)האם אפשר לרשום הערת אזהרה לטובתי לאחר שהדירה תהיה מוכנה? (כמו שניתן לרשום הערת אזהרה על דירות יד 2 למשל).בניסוח אחר- האם דין דירה חדשה כדין דירה ישנה לעניין רישום הערת אזהרה?
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
מאחר ומדובר על תמ"א 38 במקרה שלך יש לבדוק האם כלל נרשמה היחידה בפני עצמה, הנושא הינו מורכב הרבה יותר בתמ"א 38 מאחר ולא מדובר על רישום של כל יחידה לפני תיקון צו הבתים.
יש לבדוק את האמור מול העו"ד שמטפל בפרויקט.
אם היחידה רשומה כיחידה עצמאית ואני לא מאמין אם מדובר בשלב שהדירה עוד לא בנויה, לא ניתן יהיה לרשום הערה על הדירה.
מה שעושים יוצרים תת-חלקה לצורך רישום הערה על הדירות החדשות יחד ואז לרשום הערה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש לבדוק את האמור מול העו"ד שמטפל בפרויקט.
אם היחידה רשומה כיחידה עצמאית ואני לא מאמין אם מדובר בשלב שהדירה עוד לא בנויה, לא ניתן יהיה לרשום הערה על הדירה.
מה שעושים יוצרים תת-חלקה לצורך רישום הערה על הדירות החדשות יחד ואז לרשום הערה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חוזה שכירות
דלית
03/10/11
לפני כחודשיים מימשנו אופציה להארכת חוזה השכירות. וכחודש לאחר מכן הודעתי למשכיר כי עקב בעיות כלכליות החלטנו לעבור לדירה זולה יותר. בחוזה השכירות ניתנה לנו הנחה מסויימת בתמורה לשיפוץ ותוספות שעשינו בדירה על חשבונו והוא התבטא גם באופציה. עניין זה הוסדר בחוזה השכירות. על כן ביקשתי מהמשכיר את זכותי להעביר את חוזה השכירות כמו שהוא לשוכר אחר ולהתקזז מולו בעד המזגנים שהוספנו. המשכיר מבחינתו לא הסכים, שכן ערך הדירה עלה (עקב השיפוץ והמזגנים) והוא רוצה להשכיר אותה ביותר. על כן אמרתי למשכיר שהוא יתקזז מולי וישיב לי את ההנחה המגולמת ביתר חודשי השכירות. האם המשכיר יכול לסרב לאפשר לי להעביר את חוזה השכירות? בחוזה השכירות רשום שאסור לי להעביר, אלא ברשות המשכיר. האם הוא יכול לסרב מכל סיבה?ֿֿאשמח לדעת מה דעתכם.
סעיף 22 לחוק - העברת השכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
22. העברת השכירות
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה -
(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין
רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה -
(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין
רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לשלם את הנזק דחוף דחוף !!
טליה
03/10/11
אני שוכרת דירה והחלה נזילה רצינית במקלחת , כל המים יוצאים החוצה והבית מריח מביוב .המשכירה של הדירה אומרת שאני אשמה ואני צריכה לשלם את הנזק .האם זה צודק ? אני לא עשיתי שום דבר שיגרום לכך .
תביעה בגין שימוש בנכס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
צריל לראות את ההסכם בינך לבין בעלת הנכס, כמו כן יש צורך לקבל חוות דעת מומחה שיקבע האם מדובר על נזק מרשלנות של המחזיק או כתוצאה משימוש סביר ובעיה של הנכס עצמו.
בהצלחה ושנה טובה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בהצלחה ושנה טובה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אסיפת דיירים לא ביוזמת ועד הבית
ניקי
03/10/11
האם דייר של הבניין אשר אינו ועד הבית יכול לכנס אסיפת דיירים בלי ידיעה או בלי הסכמה של ועד הבית? אם האסיפה מיועדת להציג מידע בנושא תמ"א 38 או לקבל הסכמות בעניין תמ"א ?
רוב תודות!!!
רוב תודות!!!
ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
לעניין תמ"א 38 ניתן לקבוע ועד מיוחד ללא קשר לועד שמנהל את העניינים השוטפים של הבית.
הרכב הנציגות הזמנית הוא בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות בבית המשותף. אני מבין שכך נקבע הועד הנוכחי.
תפקידה של האסיפה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף: גינה?, ??חדרי מדרגות?, גג, ?מעליות?, מקלטים?, ?מתקני הסקה. לעניין תמ"א 38 מומלץ לקבוע ועד מיוחד וספציפי.
שיהיה בהצלחה ושנה טובה
אסיפה כללית שלא מן המניין - מתוך אתר http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeInstitution/SPHHTenantsGathering/
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הרכב הנציגות הזמנית הוא בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות בבית המשותף. אני מבין שכך נקבע הועד הנוכחי.
תפקידה של האסיפה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף: גינה?, ??חדרי מדרגות?, גג, ?מעליות?, מקלטים?, ?מתקני הסקה. לעניין תמ"א 38 מומלץ לקבוע ועד מיוחד וספציפי.
שיהיה בהצלחה ושנה טובה
אסיפה כללית שלא מן המניין - מתוך אתר http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeInstitution/SPHHTenantsGathering/
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה משותפת
אלון
03/10/11
שלום רב,
זה מכבר נכנסנו כדיירים לדירה מושכרת בבניין בו מוגדר רכוש משותף (עפ"י העתק רישום מפנקס בתים משותפים חלק הרכוש המשותף המשוייך לדירתנו הוא 18/183). מצויין בנוסף כי לדירה יש זכות לחנייה משותפת.
1. האם עפ"י המידע הנ"ל ניתן לדעת האם קיימת זכות לחנייה קבועה בבניין או שמדובר על חנייה משותפת שעיקרה כל הקודם זוכה?
2. כיצד ניתן להתמודד עם דייר שהחליט על דעת עצמו (ככל הנראה אין לו חנייה פרטית משוייכת לדירה) לתפוס מקום חנייה באופן קבוע בחנייה המשותפת? באיזו תואנה וכיצד ניתן לגרום לו לפנות לעיתים את מקום החנייה עבור דיירי הבניין האחרים?
תודה מראש,
זה מכבר נכנסנו כדיירים לדירה מושכרת בבניין בו מוגדר רכוש משותף (עפ"י העתק רישום מפנקס בתים משותפים חלק הרכוש המשותף המשוייך לדירתנו הוא 18/183). מצויין בנוסף כי לדירה יש זכות לחנייה משותפת.
1. האם עפ"י המידע הנ"ל ניתן לדעת האם קיימת זכות לחנייה קבועה בבניין או שמדובר על חנייה משותפת שעיקרה כל הקודם זוכה?
2. כיצד ניתן להתמודד עם דייר שהחליט על דעת עצמו (ככל הנראה אין לו חנייה פרטית משוייכת לדירה) לתפוס מקום חנייה באופן קבוע בחנייה המשותפת? באיזו תואנה וכיצד ניתן לגרום לו לפנות לעיתים את מקום החנייה עבור דיירי הבניין האחרים?
תודה מראש,
חניות כלליות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
בדרך כלל יש חניות שרשומות ומוצמדות לדירות, אם ובמידה וכך נקבע יש לבדוק האם קיים נוהג בין הדיירים לעניין זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בהעברה לקרוב ללא תמורה
יוסי
03/10/11
אני מעביר 1/3 דירה ללא תמורה להורי , ככה שיהיו בעלים של מלוא הזכויות בדירה בחלקים שווים (חצי וחצי). זוהי דירתם היחידה.האם עליהם לשלם מס רכישה ?
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
קרי יהיה עליכם לשלם 1/3 מהתמורה לפי החלק היחסי. אם התמורה הינה פחות ממיליון שלוש מאות חמישים אז לא. במקרה שלכם יש לחלק לחלק היחסי לדוגמה 450,000 ש"ח ועל זה לא יחול בדירה ראשונה מס רכישה בהעברה ללא תמורה לקרוב.
יש מחשבונים רבים באינטרנט לצורך כך. לא מדובר על חישוב מורכב. העו"ד שייצג אתכם יעדכן אתכם בדיוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
קרי יהיה עליכם לשלם 1/3 מהתמורה לפי החלק היחסי. אם התמורה הינה פחות ממיליון שלוש מאות חמישים אז לא. במקרה שלכם יש לחלק לחלק היחסי לדוגמה 450,000 ש"ח ועל זה לא יחול בדירה ראשונה מס רכישה בהעברה ללא תמורה לקרוב.
יש מחשבונים רבים באינטרנט לצורך כך. לא מדובר על חישוב מורכב. העו"ד שייצג אתכם יעדכן אתכם בדיוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת גינה בבניין משותף
מיטלי
03/10/11
הגזבר של ועד הבית החליט על דעת עצמו ובהסכמת חלק מבעלי הדירות בבניין להשתמש בכספי ועד הבית להקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח ללא יידוע וללא הסכמת כל הדיירים.
רק הרגע סיימנו שיפוץ כולל בסך 400 אלף ש"ח(תשלומים שאנחנו נשלם בשנים הקרובות).
האם הקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח מצריכה את הסכמת כל הדיירים או פרוטוקול מסודר עם הסכמת בעלי הדירות? או שמספיקה הסכמת רק חלק מבעלי הדירות?
רק הרגע סיימנו שיפוץ כולל בסך 400 אלף ש"ח(תשלומים שאנחנו נשלם בשנים הקרובות).
האם הקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח מצריכה את הסכמת כל הדיירים או פרוטוקול מסודר עם הסכמת בעלי הדירות? או שמספיקה הסכמת רק חלק מבעלי הדירות?
ה'תקנון המצוי' תוספת לחוק המקרקעין
אורי סלר
03/10/11
ראשית נצא מתוך הנחה שהבנין בו אתם מתגוררים רשום בפנקס המקרקעין ולכן גם ה'תקנון המצוי' הוא זה שיחליט מה כמה ואיך. ב'תקנון' הנ"ל סעיף 12 (ב) כתוב כך: "החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה"
כך שאם לא הסכימו רוב הדיירים בהצבעה - אין החלטה זו קבילה.
כך שאם לא הסכימו רוב הדיירים בהצבעה - אין החלטה זו קבילה.
מכירת דירה לאדם הנמצא בהליכי גירושין
גל
03/10/11
שלום,
אני לא בטוח האם השאלה הבאה צריכה להישאל כאן או בפורום דיני משפחה. אם אני בפורום הלא נכון, עדכנו אותי בבקשה.
אני מעמיד בימים אלה את הדירה שלי למכירה. הגיע איש שהדירה מצאה חן בעיניו והוא מתכוון לרכוש אותה.
האיש נמצא כרגע בהליכי גירושין (הזוג מתכוון למכור את ביתם הפרטי, להתחלק בכסף ולקנות 2 דירות, אחת לכל אחד מהם).
השאלה היא האם בכל זמן שהוא עדיין לא גרוש פורמלית ניתן לחתום עמו על חוזה למכירת הדירה מבלי שפרודתו תידרוש גם היא את חלקה בדירה.
תודה,
גל.
אני לא בטוח האם השאלה הבאה צריכה להישאל כאן או בפורום דיני משפחה. אם אני בפורום הלא נכון, עדכנו אותי בבקשה.
אני מעמיד בימים אלה את הדירה שלי למכירה. הגיע איש שהדירה מצאה חן בעיניו והוא מתכוון לרכוש אותה.
האיש נמצא כרגע בהליכי גירושין (הזוג מתכוון למכור את ביתם הפרטי, להתחלק בכסף ולקנות 2 דירות, אחת לכל אחד מהם).
השאלה היא האם בכל זמן שהוא עדיין לא גרוש פורמלית ניתן לחתום עמו על חוזה למכירת הדירה מבלי שפרודתו תידרוש גם היא את חלקה בדירה.
תודה,
גל.
מכירה לזוג בהליך גירושים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
מאחר ואתה המוכר הדבר לא רלוונטי כלל מבחינתך.
במידה והיה מדובר על מוכר היה צורך לקבל הסכמת בת זוג למכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במידה והיה מדובר על מוכר היה צורך לקבל הסכמת בת זוג למכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צנרת מקולטן בגג
ראובן
02/10/11
שלום,אני גר בבית משותף, בעל גג משותף.ידוע לי שעלות תיקונים בגג המשותף (דוגמת זיפות) מוטלת על ועד הבית. כנ"ל ידוע לי שתיקון הקולטנים של דודי השמש בגג מוטלת על ועד הבית.השאלה היא לגבי צנרת שיוצאת מאחד הקולטנים - אם הצנרת התקלקלה, האם מי שצריך לשאת בתיקון הצנרת היוצאת מהקולטן שעל הגג הוא ועד הבית, או בעל הדירה שנפגע מכך?תודה!ראובן.
תיקון צנרת
עו"ד שזר תומר
04/10/11
לא יודע להגיד לך במדוייק,
האם הקולטן נרכש על ידי הדייר, אז אני סבור שאם יש תקלה בקולטן, האחריות לתיקון היא על הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם הקולטן נרכש על ידי הדייר, אז אני סבור שאם יש תקלה בקולטן, האחריות לתיקון היא על הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האים צריך ממ"ד
גיא חרמון
02/10/11
יש לי בית קרקע 70מ"ר ואני רוצה להרחיב האים אני חייה לבנות ממ"ד לפי החוק ? ואים כן מכמה מ"ר ?
ממ"ד
עו"ד שזר תומר
02/10/11
זו שאלה שצריך לשאול מהנדס, או מומחה לתחום תכנון ובניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
למי שייכים מטלטלין בנכס ירושה שנמכר חלקית לצד ג'?
רותי
02/10/11
בבעלותי חלק מנכס בירושה.יורשים אחרים מכרו את חלקם בנכס לצד ג'. הנכס עזוב ,ולא גרים בו.ברצוני לפנות זבל שנאגר בו ,ולהוציא מטלטלין מתוכו.היורשים שמכרו לא מגלים עניין בתחולה .לשאלתי : 1. האם המטלטלין שייכים ליורשים בלבד ? 2. האם צד ג' שרכש חלק מהנכס יכול לתבוע בעלות על המטלטלין ? 3. האם אני צריכה לבקש את רשותו לפעולה מעין זו ? 4בעבר שלחתי לו מכתב על רצוני לפנות את הזבל מהנכס והוא לא הגיב.בברכת גמח"ט.
בהסכם המכר לצד ג' לא נכתב דבר על המטלטלין
רותי
02/10/11
מיטלטלין
עו"ד שזר תומר
02/10/11
צריך לראות את ההסכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סעיף אופציה בחוזה שכירות
עינב
02/10/11
במה סעיף של אופציה מחייב המשכיר? אם המשכיר נותן אופציה להארכת חוזה בשנה, האם הוא יכול להפסיק חוזה בתום שנת שכירות ראשונה במידה ואין הוא מעוניין לתת האופציה לשוכר?
מימוש אופציה
עו"ד שזר תומר
02/10/11
אם סעיף האופציה מנוסח כמו שצריך - אז לא - אין לו אפשרות שכזו, והדבר יכול להחשב הפרת הסכם מצידו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אירוע מס להסכם הלוואה
עידן
02/10/11
שלום,רציתי לדעת האם מתקיים אירוע מס בסוגייה הבאה:לסבי הייתה דירת עמידר. לפני כשנה וחצי פנו אליו מעמידר בשאלה האם ירצה להעביר את הזכויות בנכס על שמו ואם כן יצטרך לשלם סכום של 300k. לסבי לא היה סכום שכזה אבל הציע לילדיו וגם להם לא היה. לבסוף 3 מנכדיו החליטו לתת 100k כ"א כדי שהזכויות יעברו על שמו. הנכס עבר על שמו של סבי אבל זה רשם בצוואה שהדירה עוברת לידי בנו הצעיר. סבי נפטר לפני חודשיים.כמו שאנו מבינים אין אירוע מס בדירת ירושה אבל הנכדים רוצים את החלק היחסי (33 אחוז) משווי הדירה כרגע וזה היה ההסכם עם הבן (שיקבל 10 אחוז משווי הדירה בזמן מכירתה).האם הנכדים צריכים לשלם מס?האם להסכם הלוואה שערכנו מראש עם הבן ושם ציינו שנקבל את השווי היחסי בזמן המכירה יש תוקף ונוכל באמצעותו להמנע/לצמצם את אחוזי המס?במידה ובכל דרך נצטרך לשלם מס, מהי הדרך לצמצם את האחוזים?
צו קיום צוואה
עו"ד שזר תומר
02/10/11
אפשר לבקש צו קיום צוואה, ולרשום את הדירה על הנכד אשר ימכור אותה, יקבל פטור ממס שבח, ויחלק את הרווח בין כולם.
כמובן, שצריך בדיקה קצת יותר מעמיקה של הנושא - אבל בגדול זה הרעיון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כמובן, שצריך בדיקה קצת יותר מעמיקה של הנושא - אבל בגדול זה הרעיון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ערבות דיירים הדדית בשיפוץ בנין
זאב
02/10/11
שלום,בכוונתנו לעשות שיפוץ בבנין בסכום גדול של בערך 800000 ש"ח. יש 6 דיירים בבנין. השיפוץ כולל מעלית,חניות ועודהדיירים מעוניינים לשלם ב 6 צ'קים לזכות חשבון הועד.איך ניתן למזער את הסיכון שאם תיהיה בעיה לאחד הדיירים עם צ'ק עתידי מלבד לקחת את כל הכסף מראש ? האם יש הסכם עם הקבלן/ספק המעליות שמחייב את כל דיירי הבנין שאפשר לראות ?תודה
ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
02/10/11
ניתן לבקש פריסה מהקבלן, ולקחת מהדיירים ערבות בנקאית.
לגבי חוזה עם הקבלן, בדרך כלל הקבלן בא עם חוזה משלו , ואתם צריכים לשכור עו"ד שיתאים אותו לצרכים שלכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי חוזה עם הקבלן, בדרך כלל הקבלן בא עם חוזה משלו , ואתם צריכים לשכור עו"ד שיתאים אותו לצרכים שלכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרה דחופה בבקשה
מלי
02/10/11
הוגשה תביעה לפינוי שוכר מהנכס. אני מעוניינת להגיש תביעה כספית עבור שכר הדירה שלא שולם. הסכום של התביעה טרם התגבש כיוון שהשוכר עודנו יושב בנכס. האם להגיש תביעה כספית עם סכום מוערך?? אם כן, האם לציין בכותרת כי הסכום הוא מוערך ונכון ליום הגשת התביעה? האם להמתין לצו הפינוי? תודה מראש על העזרה
תביעת פינוי שוכר - דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
02/10/11
אם אין בידך שיקים או שטר חוב, אני הייתי ממתין רק לסיום ההליך, רק אז ניתן להעריך את הנזק בוודאות, אחרת זה להגיש תביעה, ולאחר מכן שוב פעם תביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
מיקי
01/10/11
אני מטפל בבן שלי שיש לו נכות 100 אחוז. יש לי דירה ואני רוצה לקנות עוד אחת .האם יש לי איזה שהוא פטור או הקלה במס רכישה עקב נכותו של הילד.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
01/10/11
אם אינני טועה ההקלה הינה לנכה עצמו ולא לאבא.
בן כמה הילד?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
בן כמה הילד?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
תשלום מס שבח
מיכאל
01/10/11
אישתי ירשה 1/6 מדירה של ההורים שלה. לי ולאישתי יש דירת מגורים. אישתי ניפטרה וירשתי את חלקה. מכרתי את דירתינו המשותפת לי ולאישתי ז"ל לפני כשנתיים. היום הגיסים שלי ואני רוצים למכור את הדירה מירושה . האם יוטל עלי מס שבח או האם מגיע לי פטור על דירה מירושה?
מס שבח
עו"ד שזר תומר
01/10/11
מתי האישה קיבלה את הירושה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
נסח טאבו קטגוריות "בעלים " ו"הערות"
רונן
01/10/11
הוצאתי נסח טאבו של בית צמוד קרקע שהנני מתעתד לרכוש - למרות טענותיו של בעל הבית כי ברשותו טאבו בקטגוריה של " בעלויות " הוא לא מופיע אלא רק בקטגוריה של " הערות " שם מצויין כי לרשותו הערת אזהרה על השם של מי שמופיע בקטגוריית " בעלויות ".
מה המשמעות ?? מה ההבדל בין מי שרשום בקטגוריית " בעלויות " לבין מי שמופיע בקטגוריית " הערות " ??
מה המשמעות ?? מה ההבדל בין מי שרשום בקטגוריית " בעלויות " לבין מי שמופיע בקטגוריית " הערות " ??
נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
01/10/11
רונן - פנה לעו"ד שיעזור לך דחוף, כיוון שהבית עדיין לא רשום על שם המוכר!
יתכן ועו"ד של המוכר ימסור תשובות לעניין זה, אבל צריך כאן משנה זהירות, וצריך לערב עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
יתכן ועו"ד של המוכר ימסור תשובות לעניין זה, אבל צריך כאן משנה זהירות, וצריך לערב עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
הוספת בעלים לרישום בעלות
אריאל
01/10/11
ירשתי דירה וניתן צו קיום צוואה. אין יורשים נוספים.
האם בהגיעי לטאבו להעביר בעלות על שמי, ניתן לצרף לבעלות גם את אישתי ? אם לא - איזה הליך נדרש ?
האם בהגיעי לטאבו להעביר בעלות על שמי, ניתן לצרף לבעלות גם את אישתי ? אם לא - איזה הליך נדרש ?
ירושה - מתנה - מס רכישה
עו"ד שזר תומר
01/10/11
לא צריך להעביר לה את זה בעסקת מתנה.
צריך לעשות תכנון מס לעניין זה.
זו דירה יחידה שלכם ?
זו דירה שאתם גרים בה.
אם זו לא דירה יחידה ואתם לא גרים בה, היא תצטרך לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
צריך לעשות תכנון מס לעניין זה.
זו דירה יחידה שלכם ?
זו דירה שאתם גרים בה.
אם זו לא דירה יחידה ואתם לא גרים בה, היא תצטרך לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
מימוש אופצייה לשנה נוספת
רויטל
01/10/11
שלום רב.עשיתי חוזה לשנה בדירה שכורה + אופצייה לשנה.בעלת הדירה הודיעה לי שהיא רוצה את הדירה בסוף החוזה של השנה הראשונה. אני אמרתי לה שאני רוצה לממש את האופצייה( עדיין לא שלחתי לה בדואר רשום את הבקשה שלי, יש עוד 5 חודשים לסיום החוזה).האם האופצייה ניתנת לי? או שהיא יכולה להוציא אותי מהדירה גם אם עמדתי כל השנה בתשלומים, וגם אם אני ישלח לה את המכתב בדואר רשום.למי למעשה ניתנת האופצייה?ולמה בכלל לעשות אופצייה בחוזה שכירות אם בעל הדירה יכול לפנות אותי בתום השנה הראשונה?
מימוש אופציה חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
01/10/11
רויטל שלום רב,
ראי - אני לא ראיתי את החוזה, אבל לכאורה, הצדק עימך והאופציה ניתנה על מנת שתוכלי לממש (אלא אם נרשם אחרת בהסכם ).
יתכן ותהיה לך עילת תביעה כספית כנגד בעלת הדירה באם תאפשר את מימוש הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
ראי - אני לא ראיתי את החוזה, אבל לכאורה, הצדק עימך והאופציה ניתנה על מנת שתוכלי לממש (אלא אם נרשם אחרת בהסכם ).
יתכן ותהיה לך עילת תביעה כספית כנגד בעלת הדירה באם תאפשר את מימוש הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
האם ניתן לתבוע משכיר דירה שהשכיר לאנשים רעשניים?
דורית
01/10/11
השכנה השכירה מעלי דירה לזוג הורים שהם חרשים אילמים. הילדים שלהם הם ילדים שומעים, הרעש שהם עושים פשוט קטסטרופה גם בבית גם בחדר המדרגות וגם בחצר. צרחות..צעקות..בכיות ושאר מריעין בישין. אין לנו שקט לא יום ולא לילה. מידיעה אישית, גם שאר דיירי הבניין סובלים מהם. הערתי לאמא והשקט נשמר בדיוק 5 דקות. יש בעיה ואני מבינה כי ההורים לא שומעים את הברדק של הילדים. ניסיתי לפנות למשכירת הדירה והיא פטרה אותה בתשובה לא נעימה - שזה לא יפה שאני לא מתחשבת בחריגים. ולשאלתי...האם אפשר לתבוע את משכירת הדירה על המפגע שהביאה עלינו?
מטרד לרבים
עו"ד שזר תומר
01/10/11
ראי, באופן עקרוני לבעל הדירה אין אחריות על "טיב" הדיירים שמשכרים את הדירה, יחד עם זאת במידה ומדובר בראש חריג, ניתן אולי לאיים את בעלת הנכס, באם לא תדאג לפנות את הדיירים, אתם תתבעו איתה בעילה אזרחית על המטרד (אציין, כי צריך לבדוק את נושא זה יותר לעומק במסגרת סריקה מעמיקה).
כמובן, שצריך לבדוק פסיקה ואת הדברים יותר לעומק - אבל באופן כללי, זה יתכן שהוא הכיוון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
כמובן, שצריך לבדוק פסיקה ואת הדברים יותר לעומק - אבל באופן כללי, זה יתכן שהוא הכיוון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
למשכיר אחריות עקיפה לרעשי השוכרים
עופר בן אברהם
02/10/11
סעיף 2 לחוק למניעת מפגעים קובע:
"לא יגרום אדם לרעש חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים";
וסעיף 14 לחוק מרחיב:
"כל מקום בחוק שמדובר בו על גרימת מעשה פלוני, רואים אדם כאילו גרם לאותו מעשה גם אם הוא נעשה במקום הנתון לשליטתו או לפיקוחו, או על ידי מי שנתון לשליטתו או לפיקוחו, והוא לא נקט כל האמצעים הסבירים למניעתו; הטוען כי נקט אמצעים כאמור - עליו הראיה".
"לא יגרום אדם לרעש חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים";
וסעיף 14 לחוק מרחיב:
"כל מקום בחוק שמדובר בו על גרימת מעשה פלוני, רואים אדם כאילו גרם לאותו מעשה גם אם הוא נעשה במקום הנתון לשליטתו או לפיקוחו, או על ידי מי שנתון לשליטתו או לפיקוחו, והוא לא נקט כל האמצעים הסבירים למניעתו; הטוען כי נקט אמצעים כאמור - עליו הראיה".
שכירות
רומן
01/10/11
שלום
אני המשכיר, עשיתי חוזה עם שוכר אך השיקים רשומים על שם שותפתו לדירה, ביקשה אותי שלא לציין אותה כשוכרת כי היא חתומה על חוזה אחר בו בתה גרה זאת על מנת להינות מההנחה בארנונה, למרות שהיא גרה בידיעתי עם השוכר החתום על החוזה, השיקים הם על שמה, חוץ מזה לא מוזכרת בחוזה, היא פוחדת שיראו בעיריה שיש כבר חוזה אחר על שמה, האם אין לי צורך לפחות להוסיף הערה בחוזה שהיא אחראית על פרעון השיקים?, אני מבקשת לציין שהיא גרה עם השוכר בדירתי, אך לא ראיתי כל בעיה שלא להזכירה בחוזה, יכול להיות שתהיה לי בעיה עם זה?
אני המשכיר, עשיתי חוזה עם שוכר אך השיקים רשומים על שם שותפתו לדירה, ביקשה אותי שלא לציין אותה כשוכרת כי היא חתומה על חוזה אחר בו בתה גרה זאת על מנת להינות מההנחה בארנונה, למרות שהיא גרה בידיעתי עם השוכר החתום על החוזה, השיקים הם על שמה, חוץ מזה לא מוזכרת בחוזה, היא פוחדת שיראו בעיריה שיש כבר חוזה אחר על שמה, האם אין לי צורך לפחות להוסיף הערה בחוזה שהיא אחראית על פרעון השיקים?, אני מבקשת לציין שהיא גרה עם השוכר בדירתי, אך לא ראיתי כל בעיה שלא להזכירה בחוזה, יכול להיות שתהיה לי בעיה עם זה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
01/10/11
לא נראה שתהיה בעיה לפרעון השיקים - היא חתמה בפניך?
דבר נוסף - תחתים אותה על שטר חוב כנגד כל חובות שעלולים להיווצר מהדירה, ארנונה, מים, חשמל וכו'.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
דבר נוסף - תחתים אותה על שטר חוב כנגד כל חובות שעלולים להיווצר מהדירה, ארנונה, מים, חשמל וכו'.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
אתר הפורומים המשפטיים.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
