פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קונסיגנציה
לי טל
05/10/11
שלום, אני מעצבת תכשיטים ולאחרונה התעניין מישהו לרכוש ממני תכשיטים בקונסיגנציה, לא יצא לי לעבוד ככה בעבר ואני מחפשת הסכם לדוגמא של עסקת קונסיגנציה כך שיהיה פייר לשני הצדדים.. איפה אפשר למצוא הסכם כזה לדוגמא?תודה רבה
זה פורום נדל"ן ומקרקעין - תנסי לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
מכל מקום, אין ולא מומלץ להשתמש ב"דוגמאות" שמוצאים באינטרנט. צריך לפנות לעו"ד שיערוך הסכם שייצג את האינטרסים שלך כמו שצריך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמך המחליף נסח טאבו מרוכז כאשר הבניין עוד לא רשום
תומר
05/10/11
שלום
אני נציג וועד בית בבנין בו אני גרץ וישנו דייר שמסרב לשלם מיסי וועד בית. מבירורים שעשיתי הבנתי שצריך להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולצורך כך אני צריך להמציא נסח טאבו מרוכז לבניין. הייתי בלשכת המקרקעין ונאמר לי שמכיוון שהבניין עוד לא שום בטאבו (בניין חדש) בנסח הטאבו מופיע בעלות של העייריה והמנהל. איזה מסמך אני יכול להוציא על מנת לקבל את פרטי בעלי הדירות בבנין שיחליף את נסח הטאבו המרוכז
אני נציג וועד בית בבנין בו אני גרץ וישנו דייר שמסרב לשלם מיסי וועד בית. מבירורים שעשיתי הבנתי שצריך להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולצורך כך אני צריך להמציא נסח טאבו מרוכז לבניין. הייתי בלשכת המקרקעין ונאמר לי שמכיוון שהבניין עוד לא שום בטאבו (בניין חדש) בנסח הטאבו מופיע בעלות של העייריה והמנהל. איזה מסמך אני יכול להוציא על מנת לקבל את פרטי בעלי הדירות בבנין שיחליף את נסח הטאבו המרוכז
מסמך המחליף נסח טאבו מרוכז ביחס לבניין שעדיין לא רשום כבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
תפנה לחברה המשכנת (החברה היזמית / קבלנית שבנתה את הבניין ומכרה את הדירות ובינתיים מטפלת בכל הרישומים עד שהבניין יירשם בטאבו) או לעוה"ד של החברה המשכנת ותבקש לקבל אישור זכויות מרוכז שמפרט את הזכויות של כל הדיירים כולל שטח הדירה שלהם והזכויות שלהם ברכוש המשותף ותסביר שהמסמך דרוש לך לצורך הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים. הם אמורים לספק לך כזה מסמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי עמידה בהסכם שבע"פ בין סוכן המכירות של הדירה
מורן
05/10/11
לפני כחצי שנה רכשנו דירה חדשה מקבלן שהייתה בשלבי בנייה, לפני הרכישה וגם במעמד חתימת החוזה הובטח לנו ע"י סוכן המכירות שהחומה שקיימת בקומה השנייה במרפסת תפורק וכך המרפסת שלנו תוגדל בכמעט פי שניים מגודלה (יש לציין שזהו היה שיקול עיקרי ברכישת הקומה השנייה ולא דירת הגן בגלל הכוונה להפוך את המרפסת העליונה לגינה עם דשא סינטטי וחצר משחקים לילדים). הסוכן אמר שזהו עניין בירוקרטי בלבד כי אם הם היו מורידים מראש אז זה היה מעלה את ערך הדירה ואין בעיה להסיר אותה אח"כ עם "שתיים שלוש דפיקות פטיש" לדבריו.. לאחר מכן נוכחנו לדעת שהחומה היא בעובי 30 ס"מ שאף פטיש לא יוכל לשבור ב"שתיים שלוש דפיקות"...כמו כן נאמר לנו שהחומה היא קיר תומך ולא ניתן להסירו- למרות שקבלני משנה שעובדים שם טוענים שלא... וכשאנו מבקשים את התוכניות של הבית ושל היסודות חוזר ואומר מנהל האתר "שאין לו תוכנית עדכנית של הדירה..." אז איך בנית אותה?? מהראש?? בנוסף במעמד רכישת הדירה הובטח לנו ע"י הסוכן שאם לא נרצה את מטבח הסטנדרט (העלוב) שהם מספקים נזוכה ב10,000 ש"ח - או כפי שאמר "אם הדירה עולה 800,000 ש"ח ואתם לא רוצים אז תשלמו רק 790,000 ש"ח" כעת הוא מוכן לזכות רק ב8,400 ש"ח לדבריו זה פחות מע"מ... יש לציין שכל הדברים האלו נאמרו בעל פה ולא על הנייר מכיוון שהמשפחות מכירות ושדרות היא עיר קטנה שבה הכל נסגר "בין חברים".. ישנם עוד לא מעט ליקויים שקצר הדף מלהכיל אך שאלתי היא האם ההסכם שבע"פ שנערך ביננו קביל בבית המשפט והאם זכותי לקבל את רשימת הדיירים של הפרוייקט כדי שנתאגד ונעמוד כולנו יחד נגד כל הליקויים לפני קבלת הדירה וסיום בנייתה.
הסכמות שבעל פה עם נציג מכירות של חברה קבלנית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
כעיקרון יש קושי רב להוכיח תביעה שמבוססת על טענות ביחס לדברים שנאמרו בעל פה שכן זו מילה שלכם כנגד מילה של נציג המכירות. צריך לראות את כל החומר ובעיקר את כל המסמכים כדי לראות אם יש פה "קייס". לעיתים קרובות כתוב בהסכם הסטנדרטי של הקבלן שכל המצגים, הפרסומים, וכיו"ב שנעשו טרום החתימה על ההסכם בטלים ומבוטלים ומה שקובע הוא רק מה שכתוב בהסכם. סעיף כזה הוא כמובן בעייתי מאוד מבחינתכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה ליזמים
מעיין
05/10/11
שלום רב,
יש לנו חלק בחלקה שלפי תכנית מתאר היא ביעוד מגורים יחד עם חלקות רבות אחרות. עדיין אין תכניות מפורטות.
יזם אסף כמה מהבעלים והציע להכין תכנית מפורטת, כולל תשלום לשמאי לטבלת הקצאות ותשלום לעורכי דין וכו', תמורת 20% מזכויות הבניה.
זה נשמע לי גבוה. האם זה מה שמקובל?
ושאלה נוספת - אם לא נרצה לחתום על החוזה איתו, הרי שאין כל מניעה מצידו להתקדם עם אחרים. הרי התכנית המפורטת תחול גם על החלקה שבה יש לנו חלק. במקרה כזה - על מה נצטרך לשלם לו, אם בכלל?
(אציין כי התשלום לא כולל היטל השבחה לועדה)
תודה
יש לנו חלק בחלקה שלפי תכנית מתאר היא ביעוד מגורים יחד עם חלקות רבות אחרות. עדיין אין תכניות מפורטות.
יזם אסף כמה מהבעלים והציע להכין תכנית מפורטת, כולל תשלום לשמאי לטבלת הקצאות ותשלום לעורכי דין וכו', תמורת 20% מזכויות הבניה.
זה נשמע לי גבוה. האם זה מה שמקובל?
ושאלה נוספת - אם לא נרצה לחתום על החוזה איתו, הרי שאין כל מניעה מצידו להתקדם עם אחרים. הרי התכנית המפורטת תחול גם על החלקה שבה יש לנו חלק. במקרה כזה - על מה נצטרך לשלם לו, אם בכלל?
(אציין כי התשלום לא כולל היטל השבחה לועדה)
תודה
שכר טרחה ליזם שמקדם תוכניות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
גם לי זה נשמע גבוה. אם המתחם כולו שמדובר בו הוא מספיק גדול ומספיק עתיר זכויות ייתכן שניתן להתמקח ולהסכים לתמורה הרבה יותר נמוכה.
מאידך, חשוב לזכור שכנראה אם לא יהיה אף אחד שמרויח מהעניין, ייתכן שאף אחד לא באמת יטרח לקדם את העניין ולרוץ במשך שנים לכל הגורמים הרלבנטיים עד לאישור תוכנית מפורטת.
ייתכן שכדאי לערב עורך דין מטעמכם כדי שיעשה עבורכם את הבדיקות מי זה היזם הזה, מה הן היכולות שלו, מה הניסיון שלו וכן ייצג אתכם בהתקשרות מולו כך שזה לא יהיה חתונה קתולית גם במקרה שהיזם לא יעשה דבר והתנאים של ההסכם יהיו סבירים ומקובלים.
מאידך, חשוב לזכור שכנראה אם לא יהיה אף אחד שמרויח מהעניין, ייתכן שאף אחד לא באמת יטרח לקדם את העניין ולרוץ במשך שנים לכל הגורמים הרלבנטיים עד לאישור תוכנית מפורטת.
ייתכן שכדאי לערב עורך דין מטעמכם כדי שיעשה עבורכם את הבדיקות מי זה היזם הזה, מה הן היכולות שלו, מה הניסיון שלו וכן ייצג אתכם בהתקשרות מולו כך שזה לא יהיה חתונה קתולית גם במקרה שהיזם לא יעשה דבר והתנאים של ההסכם יהיו סבירים ומקובלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח משותף
נילי11
05/10/11
שלום רב,
אני מתגוררת בבניין משותף. מאחורי הבניין יש שטח דשא גדול המשותף לכלל הדיירים!
בעלת הדירה בקומת הקרקע, משכירה את דירתה מזה 6 שנים. מי ששוכרת ממנה מנהלת גן ילדים (בערך 20 ילדים) פרטי. הבעיה שהיא השתלטה על כל השטח המשותף, עשתה כניסה נפרדת עם שער קדמי ואחורי, נדנדות, מגלשות, ארגז חול וכל מה שנחוץ לניהול גן. היום אחרי 6 שנים הדיירים לא מעוניינים שהיא תמשיך להשתמש בשטח המשותף לצרכים פרטיים. לא זו אף זו, אף שכן במהלך ימיי השבוע אינו יכול לעשות שימוש בחצר הואיל ויש שם ילדים.
המצב לא פשוט בכלל ואשמח מאוד אם תוכלי לעזור לי ולייעץ לי מה לעשות! האם בכלל יש לשוכרת זכויות כאלה ואחרות על השטח המשותף? האם היא יכולה לממשן? איך גורמים לה להעיף משם את גן הילדים?
תודה רבה על עזרתך!!!
אני מתגוררת בבניין משותף. מאחורי הבניין יש שטח דשא גדול המשותף לכלל הדיירים!
בעלת הדירה בקומת הקרקע, משכירה את דירתה מזה 6 שנים. מי ששוכרת ממנה מנהלת גן ילדים (בערך 20 ילדים) פרטי. הבעיה שהיא השתלטה על כל השטח המשותף, עשתה כניסה נפרדת עם שער קדמי ואחורי, נדנדות, מגלשות, ארגז חול וכל מה שנחוץ לניהול גן. היום אחרי 6 שנים הדיירים לא מעוניינים שהיא תמשיך להשתמש בשטח המשותף לצרכים פרטיים. לא זו אף זו, אף שכן במהלך ימיי השבוע אינו יכול לעשות שימוש בחצר הואיל ויש שם ילדים.
המצב לא פשוט בכלל ואשמח מאוד אם תוכלי לעזור לי ולייעץ לי מה לעשות! האם בכלל יש לשוכרת זכויות כאלה ואחרות על השטח המשותף? האם היא יכולה לממשן? איך גורמים לה להעיף משם את גן הילדים?
תודה רבה על עזרתך!!!
היתר לשימוש חורג
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
יש הרבה דרכים אך אין זה המקום לענות על שאלה זו.
בכל מקרה לצורך האמור על פי ההגדרה מדובר על גן ילדים, מקרה מסוג זה מצריך היתר מהעירייה לשימוש חורג, זה דבר ראשון שאםשר לבדוק. אני יכול לומר לך שהרשויות נלחמות בתופעות מסוג זה בימים אלו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה לצורך האמור על פי ההגדרה מדובר על גן ילדים, מקרה מסוג זה מצריך היתר מהעירייה לשימוש חורג, זה דבר ראשון שאםשר לבדוק. אני יכול לומר לך שהרשויות נלחמות בתופעות מסוג זה בימים אלו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מזגן יחד עם בעל הדירה
רונן
05/10/11
שלום,
אני ובעל הדירה קנינו לפני חודשיים במשותף מזגן חדש לבית, המזגן חדש ולא היה בשימוש, כרגע הפסקתי את השכירות ובעל הבית לא מעוניין להחזיר לי את התשלום עבור המזגן כדי שאשאיר אותו.
בחוזה רשום:
"שולם 2500 ש"ח עבור מזגן אלקטרה 3 כ"ס" - השתלום בוצע על ידי לבעל הדירה.
נאמר לי שלפי הניסוח אני יכול לטעון שהמזגן נרכש על ידי מבעל הבית בסך של 2500 ש"ח , האם זה נכון?
תודה
אני ובעל הדירה קנינו לפני חודשיים במשותף מזגן חדש לבית, המזגן חדש ולא היה בשימוש, כרגע הפסקתי את השכירות ובעל הבית לא מעוניין להחזיר לי את התשלום עבור המזגן כדי שאשאיר אותו.
בחוזה רשום:
"שולם 2500 ש"ח עבור מזגן אלקטרה 3 כ"ס" - השתלום בוצע על ידי לבעל הדירה.
נאמר לי שלפי הניסוח אני יכול לטעון שהמזגן נרכש על ידי מבעל הבית בסך של 2500 ש"ח , האם זה נכון?
תודה
השקעה בדירה מושכרת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
צריך לבדוק ראשית את הסכם השכירות שלכם והאם יש התיחסות לגבי השקעה בדירה, בדרך כלל רשום שכל ההשקעות בתקופת השכירות עוברות לבעלים ולא תהיה כל טענה לשוכר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים בדירה שכורה
בת
04/10/11
שלום רב. אני גרה בשכירות קרוב לשנתיים בעלות של 2400 ש"ח לחודש. בעלת הדירה הודיעה לי שאם ברצוני לחדש חוזה, דמי השכירות יועלו ל-3000 ש"ח. בלית ברירה, הסכמתי. בדירה מס. ליקויים חמורים כמו: תריסים שבורים (לא מחבלה אלא מעצם היותם ישנים מאוד מאוד), דוד חשמל שלא עובד רצוף יותר מ-10 דקות, פירצה בחלון שבחורף שעבר סתמתי עם סמרטוטים על מנת למנוע כניסת קור ורוח. בעלת הדירה הודיע שאינה מסכימה לבצע שום תיקונים, ואם אני לא אחדש חוזה, יעשה זאת מישהו אחר. הדירה בת"א, ומן הסתם היא צודקת. האם אוכל לחדש חוזה, לתקן את הליקויים ואז לתבוע ממנה את הכסף? או שזכותה לא להסכים לתקן דברים בסיסיים ביותר? אודה על תשובה מאחר ואני צריכה לקחת החלטה. לציין שאני מעוניינת להשאר בדירה.
ליקויים בדירה - שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
אם מראש הבעלים אמרה וציינה בפנייך את האמור הרי זה חובסר תום לב לעשות כך.
בכל מקרה אתן צריכות להגיע להסכמה חוזית ולעמוד בהסכמות.
הרי מה, היא תטען בבית המשפט שאת נכנסת לדירה במצב זה ואת ידעת מה מצב הדירה וכי את צריכה לתקן את הליקויים ויהיה לך קשה לעמוד בפני האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה אתן צריכות להגיע להסכמה חוזית ולעמוד בהסכמות.
הרי מה, היא תטען בבית המשפט שאת נכנסת לדירה במצב זה ואת ידעת מה מצב הדירה וכי את צריכה לתקן את הליקויים ויהיה לך קשה לעמוד בפני האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אירוע משפטי בתכנון ובניה
עו"ד באדר
04/10/11
חברים שלום,אני עומד להגיש תביעה בנושא תכנון ובניה ותוכניות מתאר ומכיוון שאני עו"ד צעיר אני צרי עזרה! להלן האירוע:חלקה 19 בגוש מסוים שמונה 52 דונם, קרקע אשר יעודה חקלאי, בנקודת זמן מסוימת באה הועדה המקומית באזור עם המועצה המקומית וביקשו לשנות את היעוד של הגוש שבו החלקה הנ"ל, כך שזה יהפוך מחקלאי לבניין! כמובן יש בו השבחה משמעותית של הקרקעות! עכשיו כל בעלי הזכויות בחלקה הנ"ל קיבלו לפי תוכניות חלוקה מפורטות משנת 1996 ועד 2009 מגרשים ביחס לבעלותם באותה חלקה חוץ ממשפחה אחת אשר הייתה הבעלים של כ שני דונם ומאה מטר(2100 מ"ר) באותה חלקה אשר חלקם סומן בתוכנית כנקודה ירוקה אשר אינה יכולה לשמש לכלום כפי שאתם יודעים!! אני מתכוון להגיש תביעה נזיקית כנגד המועצה ואו הועדה המקומית שכתוצאה מתוכניות החלוקה שהוכנו ללא אחריות כלשהי וללא חלוקה הוגנת וצודקת נגרם למשפחה הנ"ל נזק עצום בגובה שווי החלק שלהם(השני דונם ומאה מטר)!! ברשותי תוכניות חלוקה שונות לגבי כמה וכמה שנים ונסח טאבו אשר מעיד על הבעלות של המשפחה בחלקה הנ"ל!! עכשיו השאלה היא האם יש לכם הצעה כלשהי לגבי תביעה מהסוג הזה? האם נתקלתם במקרה דומה?? אשמח מאוד לכל עזרה ואו כיוון בתחום!!תודה רבה למגיבים!
איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
במקרה מסוג זה הרשות היתה אמורה ליצור לוח איזונים ולתת לכל הבעלים זכויות על פי ניקוד של שמאי. לא ברור כיצד כל הבעלים קבלו זכויות ורק הלקוחות שלך נותרו בעלים בחלק מהתכנית כחלק ירוק.
בכל מקרה על מנת להתייחס ברצינות לאמור יש צורך לראות את התכנית ואת כל ההשתלשלות הדברים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה מסוג זה הרשות היתה אמורה ליצור לוח איזונים ולתת לכל הבעלים זכויות על פי ניקוד של שמאי. לא ברור כיצד כל הבעלים קבלו זכויות ורק הלקוחות שלך נותרו בעלים בחלק מהתכנית כחלק ירוק.
בכל מקרה על מנת להתייחס ברצינות לאמור יש צורך לראות את התכנית ואת כל ההשתלשלות הדברים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למקרה של תחרות זכויות
ארתור קליימן
04/10/11
לחברי הפורום שלום,
נתקלתי לסיטואציה בעייתית ואודה על עזרתכם. הייתי רוצה לברר מי גובר בתחרות הזכויות בתרחיש הבא שנקלעתי אליו.
במערכת היחסים ביני לבין אדם נוסף שררו יחסי נאמנות (אני כנהנה וב' כנאמן). במסגרת הנאמנות מטרתו הייתה לרכוש עבורי נכס מסויים. הנאמן רכש עבורי את הנכס, ואף הודיע לרשויות המס שהוא נאמן, ואישרתי זאת. בניגוד לכך, אל מול רשם המקרקעין הוא לא עשה זאת.
לאחר תקופה מסויימת גיליתי כי הנכס נמכר מאחורי גבי לצד ג'. עכשיו שאלתי האם אני כנהנה יכול לתבוע את ביטול חוזה הרכישה והחזרת נכס המקרקעין לרשותי בחזרה. נקודה חשובה היא, כי בהתאם לס' 10 לחוק המקרקעין תקנת השוק לא חלה במקרה, משום שמדובר במקרקעין לא מוסדרים. כן, אודה אם תוכלו לעזור לי כיצד עליי להתגבר על צד ג'?
מקדים תודה למעש,
מקווה שתעזרו לי,
ארתור ק.
נתקלתי לסיטואציה בעייתית ואודה על עזרתכם. הייתי רוצה לברר מי גובר בתחרות הזכויות בתרחיש הבא שנקלעתי אליו.
במערכת היחסים ביני לבין אדם נוסף שררו יחסי נאמנות (אני כנהנה וב' כנאמן). במסגרת הנאמנות מטרתו הייתה לרכוש עבורי נכס מסויים. הנאמן רכש עבורי את הנכס, ואף הודיע לרשויות המס שהוא נאמן, ואישרתי זאת. בניגוד לכך, אל מול רשם המקרקעין הוא לא עשה זאת.
לאחר תקופה מסויימת גיליתי כי הנכס נמכר מאחורי גבי לצד ג'. עכשיו שאלתי האם אני כנהנה יכול לתבוע את ביטול חוזה הרכישה והחזרת נכס המקרקעין לרשותי בחזרה. נקודה חשובה היא, כי בהתאם לס' 10 לחוק המקרקעין תקנת השוק לא חלה במקרה, משום שמדובר במקרקעין לא מוסדרים. כן, אודה אם תוכלו לעזור לי כיצד עליי להתגבר על צד ג'?
מקדים תודה למעש,
מקווה שתעזרו לי,
ארתור ק.
תקנת השוק ועסקה נוגדת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
לעניין תקנת השוק, אכן כך הם פני הדברים - פס"ד ערטול נ' נויסר וכן פס"ד נס נ' גולדה - תקנת השוק אינה חלה על מקרקעין שאינם מוסדרים או על מקרקעין הרשומים בכל מרשם אחר שאיננו פנקסי המקרקעין. רכישת הזכות היא במקרקעין מוסדרים, כלומר מקרקעין שעברו תהליך של הסדר קרקעות.
במקרה זה, מדובר על עסקה נוגדת, אני רוצה להבין, הנאמן לא רשם הערה בדין העסקה וצד א' מכר את אותו הנכס שוב לצד ג' ? אם אכן כך הם פני הדברים אתה צריך לפעול בשני מישורים, האחד מול הנאמן והשני מול צד א' ו-ג' בבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה דחופה.
שיהיה בהצלחה ותפעל מהר, יש לך מאמרים באתר הפורומים שלי בעניין תקנת השוק ועסקאות נוגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה זה, מדובר על עסקה נוגדת, אני רוצה להבין, הנאמן לא רשם הערה בדין העסקה וצד א' מכר את אותו הנכס שוב לצד ג' ? אם אכן כך הם פני הדברים אתה צריך לפעול בשני מישורים, האחד מול הנאמן והשני מול צד א' ו-ג' בבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה דחופה.
שיהיה בהצלחה ותפעל מהר, יש לך מאמרים באתר הפורומים שלי בעניין תקנת השוק ועסקאות נוגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חכירת משנה
רותם
04/10/11
אני בעלת דירה שקיבלתי בהורשה מהוריי ז"ל. הדירה הייתה בבעלות עיריית תל אביב והוריי חכרו אותה. אני רכשתי את הדירה מהעירייה במסגרת מבצע"בעל בית". מזה 5 שנים אני מנסה לרשום את זכויותיי בטאבו. לאחרונה נאמר לי על ידי פקיד הטאבו שיש על הדירה שלי חכירה ראשית וחכירת משנה ושצריך להסיר את חכירת המשנה. פניתי לעירייה וקיבלתי אישור בכתב על אישורם לביטול חכירת המשנה. חזרתי לטאבו ואמרו לי שאני צריכה ללכת למיסוי מקרקעין לקבל אישור על היעדר מס שבח בגין ביטול החכירה. איזה טופס אני צריכה למלא ולהגיש למיסוי מקרקעין? ועל בסיס איזה סעיף אני צריכה להגיש אותו? נאמר לי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין. אודה על תשובה מהירה.
ביטול חכירת משנה ודיווח לרשות המיסים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
מאחר ומדובר על רכישת חכירה, כיצד דווחה עסקת המקור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרוב לשם העברה ללא תמורה
יעקבי
04/10/11
רציתי לדעת עם בעלה של בתי מוגדר כקרוב. ואם הוא ידוע בציבור של בתי הוא נחשב לחתני ??? אם אני רוצה להעביר דירה על שמו? האם בכלל מישהו בודק אם הוא בעלה של בתי או לא?
מתנה לקרובים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
מתנה לקרובים - מכירת זכות במקרקעין (והקניית זכות באיגוד) ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" שלו פטורה ממס שבח.
"קרוב" הוא אחד מאלה- בן זוג נשוי, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, אח או אחות, ובני זוגם של כל אלה. צאצא כולל גם נכד נין וכד'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר "קרוב". הגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס מכירה ובעיקר למס רכישה הינה מצומצמת יותר.
"קרוב" הינו - בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג או בן זוגו של כל אחד מאלה. דהיינו, בעל/אישה, אח/אחות, אב/אם, סב/סבתא, צאצא, צאצא חורג, בן/בת זוג של אח/אחות (גיסים), אב/אם חורגים, סב/סבתא חורגים, בן הזוג של הצאצא (חתן/כלה) לרבות צאצא חורג. כמו כן "צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
יחסי דוד/אחיין וחמיו/חמותו של אדם אינם נחשבים ליחסי קירבה לעניין החוק. שכן במקרה דנן צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
"קרוב" הוא אחד מאלה- בן זוג נשוי, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, אח או אחות, ובני זוגם של כל אלה. צאצא כולל גם נכד נין וכד'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר "קרוב". הגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס מכירה ובעיקר למס רכישה הינה מצומצמת יותר.
"קרוב" הינו - בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג או בן זוגו של כל אחד מאלה. דהיינו, בעל/אישה, אח/אחות, אב/אם, סב/סבתא, צאצא, צאצא חורג, בן/בת זוג של אח/אחות (גיסים), אב/אם חורגים, סב/סבתא חורגים, בן הזוג של הצאצא (חתן/כלה) לרבות צאצא חורג. כמו כן "צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
יחסי דוד/אחיין וחמיו/חמותו של אדם אינם נחשבים ליחסי קירבה לעניין החוק. שכן במקרה דנן צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי נסח טאבו על שמי
בני
04/10/11
קניתי דירה ושולמו עבורה כל הכספים בוצע העברת המפתח וכל העברות ברשויות, כרגע אני מעוניין לסגור מרפסת וביצוע שיפוצים לפני הכניסה .
מה שמעכב פתיחת התיק הוא נסח טאבו רשום על שמי, כרגע ישנו נסח טאבו כאשר הבעלים הם המוכרים ואני מופיע בהערת אזהרה .
המוכרים לא מוכנים לחתום על הטפסים לצורך פתיחת התיק מה שמשאיר אותי רק נסח טאבו על שמי . מה ניתן לעשות בכדי לעשות בכדי לזרז התהליך וקבלת נסח טאבו על שמי .
יש לציין שעדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת שבבעלותי 15 שנה .
מה שמעכב פתיחת התיק הוא נסח טאבו רשום על שמי, כרגע ישנו נסח טאבו כאשר הבעלים הם המוכרים ואני מופיע בהערת אזהרה .
המוכרים לא מוכנים לחתום על הטפסים לצורך פתיחת התיק מה שמשאיר אותי רק נסח טאבו על שמי . מה ניתן לעשות בכדי לעשות בכדי לזרז התהליך וקבלת נסח טאבו על שמי .
יש לציין שעדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת שבבעלותי 15 שנה .
חתימה על בקשה להיתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
רק בשלב השלמת העסקה ועוד בטרם יועברו הזכויות על שימך ניתן יהיה לחתום על הבקשה כדין לעירייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ליורשים שמכרו נכס ,יש בעלות על המטלטלין בו?
רחל
04/10/11
אני בעלים בנכס ששאר היורשים בו מכרו את חלקם לצד ג'.בהסכמי המכר מצויין כי הנכס הוכרז כמיבנה מסוכן ,וכן אין התייחסות בו למטלטלין,כיום הנכס אטום מפני פלישות .אחת היורשות שגרה בעבר בנכס מילאה אותו זבל עד התקרה.ברצוני להביא אנשי מקצוע לפנות את הזבל הרב.האם אני צריכה להודיע בכתב ליורשים בנסכס או שהם ויתרו על המטלטלין ברגע המכירה.
מטלטלין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
לא מדובר על שאלה בדיני קניין, הרי מדובר על מקרה שאולי ימצאו דברים שיקרים ליתר היורשים ואז הם יעלו טענות כנגדך.
כמו כן, יש לראות את צו הירושה או הצוואה על מנת לתת תשובה מלאה במקרה זה.
יש מקרים שהשתיקה טובה ומתאימה, כאשר מדובר על משפחה עדיף הכל יחד ושקוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, יש לראות את צו הירושה או הצוואה על מנת לתת תשובה מלאה במקרה זה.
יש מקרים שהשתיקה טובה ומתאימה, כאשר מדובר על משפחה עדיף הכל יחד ושקוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טלי
הוראת השעה
04/10/11
עד מתי הוראת השעה המתייחסת מס שבח של 20% על עסקאות של מכירת מגרש עליו יבנו דירות בתוך 36 חודש הינה - האם עד סוף שנת 2012 או שהיא הוארכה לשנה נוספת?
הארכת החלטה של מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
ככל הידוע לי טרם התקבלה החלטה בעניין, ההרגשה היא כי אכן ההחלטה תוארך לשנה נוספת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במעלית
יוני
04/10/11
האם דיירים ששילמו עבור התקנת מעלית יכולים לאסור על דייר שלא השתתף בהתקנת המעלית מלעשות שימוש בה?
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
האם אפשר לקבך תשובה?
יוני
05/10/11
תוספת מעלית בבית משותף - השתתפות הוצאת התקנת מעלית
עו"ד אברהם ללום
06/10/11
כך נקבע בתביעה שהוגשה למפקחת בשני מקרים נפרדים - "התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה לאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם. דרישה זו בנסיבות דלעיל הינה עשיית עושר שלא במשפט. לכן אני דוחה את התביעה לאפשר לתובעים להשתמש במעלית ללא השתתפותם בהוצאות ההתקנה".
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
התניית כתב התחייבות לבנק ע"י החברה
אודליה
04/10/11
שלום רב,
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
העברת זכויות בחברה המשכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
מה שרלוונטי מבחינתך הוא צו הפיקוח. כמו כן אתה יכול לפנות לועדת שכ"ט בלשכה לבדוק את הנושא.
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות
אוהד
04/10/11
ברצוני לסיים את חוזה השכירות, בחוזה שנחתם מול בעל הדירה יש את הסעיף הבא:
5. א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה.
ב. למרות האמור לעיל השוכר יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב למשכיר 90 יום מראש.
האם לפי סעיף זה אני יכול בהודעה כתובה שניתנת 90 יום מראש לסיים את החוזה ללא כל חשש?
שאלה נוספת, כחודש לאחר שחתמנו על החוזה המקורי הבית נמכר, התגלה לנו שכל אותו הזמן בעל הבית היה במשא ומתן למכירת הדירה ולא ידע אותנו בזמן החתימה , לא הוא ולא הבעלים החדש, האם זה תקין?
תודה,
אוהד
5. א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה.
ב. למרות האמור לעיל השוכר יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב למשכיר 90 יום מראש.
האם לפי סעיף זה אני יכול בהודעה כתובה שניתנת 90 יום מראש לסיים את החוזה ללא כל חשש?
שאלה נוספת, כחודש לאחר שחתמנו על החוזה המקורי הבית נמכר, התגלה לנו שכל אותו הזמן בעל הבית היה במשא ומתן למכירת הדירה ולא ידע אותנו בזמן החתימה , לא הוא ולא הבעלים החדש, האם זה תקין?
תודה,
אוהד
סיום חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
בהתאם לסעיף הספציפי שהוצג כאן, מבלי כמובן לראות את כל ההסכם ובכלל להיכנס לטענות של הצדדים, בהתאם לאמור אתה יכול להוציא לו הודעה בכתב ולסיים תוך 90 יום.
הסעיף בדרך כלל מדבר על המשכיר במקרה של מכירה וכו'.
לגבי ההתנהלות של הבעלים ניתן לומר לכאורה שמדובר על חוסר תום לב אך מאחר ולא נגרם לך כל נזק אין הרבה מה לטעון נגד האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הסעיף בדרך כלל מדבר על המשכיר במקרה של מכירה וכו'.
לגבי ההתנהלות של הבעלים ניתן לומר לכאורה שמדובר על חוסר תום לב אך מאחר ולא נגרם לך כל נזק אין הרבה מה לטעון נגד האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אבי עושה תמא 38 וייבנו 3 דירות גג- רוצה לתת לי אחת
רעי
04/10/11
שלום אבי עושה תמא 38 על גג ברמת גן.הוא רוצה לתת לי אחת ולא למכור אותה (ע"י רישום הערת אזהרה)האם אפשר לרשום הערת אזהרה לטובתי לאחר שהדירה תהיה מוכנה? (כמו שניתן לרשום הערת אזהרה על דירות יד 2 למשל).בניסוח אחר- האם דין דירה חדשה כדין דירה ישנה לעניין רישום הערת אזהרה?
תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
מאחר ומדובר על תמ"א 38 במקרה שלך יש לבדוק האם כלל נרשמה היחידה בפני עצמה, הנושא הינו מורכב הרבה יותר בתמ"א 38 מאחר ולא מדובר על רישום של כל יחידה לפני תיקון צו הבתים.
יש לבדוק את האמור מול העו"ד שמטפל בפרויקט.
אם היחידה רשומה כיחידה עצמאית ואני לא מאמין אם מדובר בשלב שהדירה עוד לא בנויה, לא ניתן יהיה לרשום הערה על הדירה.
מה שעושים יוצרים תת-חלקה לצורך רישום הערה על הדירות החדשות יחד ואז לרשום הערה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש לבדוק את האמור מול העו"ד שמטפל בפרויקט.
אם היחידה רשומה כיחידה עצמאית ואני לא מאמין אם מדובר בשלב שהדירה עוד לא בנויה, לא ניתן יהיה לרשום הערה על הדירה.
מה שעושים יוצרים תת-חלקה לצורך רישום הערה על הדירות החדשות יחד ואז לרשום הערה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חוזה שכירות
דלית
03/10/11
לפני כחודשיים מימשנו אופציה להארכת חוזה השכירות. וכחודש לאחר מכן הודעתי למשכיר כי עקב בעיות כלכליות החלטנו לעבור לדירה זולה יותר. בחוזה השכירות ניתנה לנו הנחה מסויימת בתמורה לשיפוץ ותוספות שעשינו בדירה על חשבונו והוא התבטא גם באופציה. עניין זה הוסדר בחוזה השכירות. על כן ביקשתי מהמשכיר את זכותי להעביר את חוזה השכירות כמו שהוא לשוכר אחר ולהתקזז מולו בעד המזגנים שהוספנו. המשכיר מבחינתו לא הסכים, שכן ערך הדירה עלה (עקב השיפוץ והמזגנים) והוא רוצה להשכיר אותה ביותר. על כן אמרתי למשכיר שהוא יתקזז מולי וישיב לי את ההנחה המגולמת ביתר חודשי השכירות. האם המשכיר יכול לסרב לאפשר לי להעביר את חוזה השכירות? בחוזה השכירות רשום שאסור לי להעביר, אלא ברשות המשכיר. האם הוא יכול לסרב מכל סיבה?ֿֿאשמח לדעת מה דעתכם.
סעיף 22 לחוק - העברת השכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
22. העברת השכירות
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה -
(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין
רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעיסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים יהיה -
(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין
רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לשלם את הנזק דחוף דחוף !!
טליה
03/10/11
אני שוכרת דירה והחלה נזילה רצינית במקלחת , כל המים יוצאים החוצה והבית מריח מביוב .המשכירה של הדירה אומרת שאני אשמה ואני צריכה לשלם את הנזק .האם זה צודק ? אני לא עשיתי שום דבר שיגרום לכך .
תביעה בגין שימוש בנכס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
צריל לראות את ההסכם בינך לבין בעלת הנכס, כמו כן יש צורך לקבל חוות דעת מומחה שיקבע האם מדובר על נזק מרשלנות של המחזיק או כתוצאה משימוש סביר ובעיה של הנכס עצמו.
בהצלחה ושנה טובה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בהצלחה ושנה טובה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אסיפת דיירים לא ביוזמת ועד הבית
ניקי
03/10/11
האם דייר של הבניין אשר אינו ועד הבית יכול לכנס אסיפת דיירים בלי ידיעה או בלי הסכמה של ועד הבית? אם האסיפה מיועדת להציג מידע בנושא תמ"א 38 או לקבל הסכמות בעניין תמ"א ?
רוב תודות!!!
רוב תודות!!!
ועד בית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
לעניין תמ"א 38 ניתן לקבוע ועד מיוחד ללא קשר לועד שמנהל את העניינים השוטפים של הבית.
הרכב הנציגות הזמנית הוא בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות בבית המשותף. אני מבין שכך נקבע הועד הנוכחי.
תפקידה של האסיפה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף: גינה?, ??חדרי מדרגות?, גג, ?מעליות?, מקלטים?, ?מתקני הסקה. לעניין תמ"א 38 מומלץ לקבוע ועד מיוחד וספציפי.
שיהיה בהצלחה ושנה טובה
אסיפה כללית שלא מן המניין - מתוך אתר http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeInstitution/SPHHTenantsGathering/
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הרכב הנציגות הזמנית הוא בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות בבית המשותף. אני מבין שכך נקבע הועד הנוכחי.
תפקידה של האסיפה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף: גינה?, ??חדרי מדרגות?, גג, ?מעליות?, מקלטים?, ?מתקני הסקה. לעניין תמ"א 38 מומלץ לקבוע ועד מיוחד וספציפי.
שיהיה בהצלחה ושנה טובה
אסיפה כללית שלא מן המניין - מתוך אתר http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeInstitution/SPHHTenantsGathering/
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה משותפת
אלון
03/10/11
שלום רב,
זה מכבר נכנסנו כדיירים לדירה מושכרת בבניין בו מוגדר רכוש משותף (עפ"י העתק רישום מפנקס בתים משותפים חלק הרכוש המשותף המשוייך לדירתנו הוא 18/183). מצויין בנוסף כי לדירה יש זכות לחנייה משותפת.
1. האם עפ"י המידע הנ"ל ניתן לדעת האם קיימת זכות לחנייה קבועה בבניין או שמדובר על חנייה משותפת שעיקרה כל הקודם זוכה?
2. כיצד ניתן להתמודד עם דייר שהחליט על דעת עצמו (ככל הנראה אין לו חנייה פרטית משוייכת לדירה) לתפוס מקום חנייה באופן קבוע בחנייה המשותפת? באיזו תואנה וכיצד ניתן לגרום לו לפנות לעיתים את מקום החנייה עבור דיירי הבניין האחרים?
תודה מראש,
זה מכבר נכנסנו כדיירים לדירה מושכרת בבניין בו מוגדר רכוש משותף (עפ"י העתק רישום מפנקס בתים משותפים חלק הרכוש המשותף המשוייך לדירתנו הוא 18/183). מצויין בנוסף כי לדירה יש זכות לחנייה משותפת.
1. האם עפ"י המידע הנ"ל ניתן לדעת האם קיימת זכות לחנייה קבועה בבניין או שמדובר על חנייה משותפת שעיקרה כל הקודם זוכה?
2. כיצד ניתן להתמודד עם דייר שהחליט על דעת עצמו (ככל הנראה אין לו חנייה פרטית משוייכת לדירה) לתפוס מקום חנייה באופן קבוע בחנייה המשותפת? באיזו תואנה וכיצד ניתן לגרום לו לפנות לעיתים את מקום החנייה עבור דיירי הבניין האחרים?
תודה מראש,
חניות כלליות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
בדרך כלל יש חניות שרשומות ומוצמדות לדירות, אם ובמידה וכך נקבע יש לבדוק האם קיים נוהג בין הדיירים לעניין זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בהעברה לקרוב ללא תמורה
יוסי
03/10/11
אני מעביר 1/3 דירה ללא תמורה להורי , ככה שיהיו בעלים של מלוא הזכויות בדירה בחלקים שווים (חצי וחצי). זוהי דירתם היחידה.האם עליהם לשלם מס רכישה ?
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
קרי יהיה עליכם לשלם 1/3 מהתמורה לפי החלק היחסי. אם התמורה הינה פחות ממיליון שלוש מאות חמישים אז לא. במקרה שלכם יש לחלק לחלק היחסי לדוגמה 450,000 ש"ח ועל זה לא יחול בדירה ראשונה מס רכישה בהעברה ללא תמורה לקרוב.
יש מחשבונים רבים באינטרנט לצורך כך. לא מדובר על חישוב מורכב. העו"ד שייצג אתכם יעדכן אתכם בדיוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
קרי יהיה עליכם לשלם 1/3 מהתמורה לפי החלק היחסי. אם התמורה הינה פחות ממיליון שלוש מאות חמישים אז לא. במקרה שלכם יש לחלק לחלק היחסי לדוגמה 450,000 ש"ח ועל זה לא יחול בדירה ראשונה מס רכישה בהעברה ללא תמורה לקרוב.
יש מחשבונים רבים באינטרנט לצורך כך. לא מדובר על חישוב מורכב. העו"ד שייצג אתכם יעדכן אתכם בדיוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת גינה בבניין משותף
מיטלי
03/10/11
הגזבר של ועד הבית החליט על דעת עצמו ובהסכמת חלק מבעלי הדירות בבניין להשתמש בכספי ועד הבית להקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח ללא יידוע וללא הסכמת כל הדיירים.
רק הרגע סיימנו שיפוץ כולל בסך 400 אלף ש"ח(תשלומים שאנחנו נשלם בשנים הקרובות).
האם הקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח מצריכה את הסכמת כל הדיירים או פרוטוקול מסודר עם הסכמת בעלי הדירות? או שמספיקה הסכמת רק חלק מבעלי הדירות?
רק הרגע סיימנו שיפוץ כולל בסך 400 אלף ש"ח(תשלומים שאנחנו נשלם בשנים הקרובות).
האם הקמת גינה בסך 12 אלף ש"ח מצריכה את הסכמת כל הדיירים או פרוטוקול מסודר עם הסכמת בעלי הדירות? או שמספיקה הסכמת רק חלק מבעלי הדירות?
ה'תקנון המצוי' תוספת לחוק המקרקעין
אורי סלר
03/10/11
ראשית נצא מתוך הנחה שהבנין בו אתם מתגוררים רשום בפנקס המקרקעין ולכן גם ה'תקנון המצוי' הוא זה שיחליט מה כמה ואיך. ב'תקנון' הנ"ל סעיף 12 (ב) כתוב כך: "החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה"
כך שאם לא הסכימו רוב הדיירים בהצבעה - אין החלטה זו קבילה.
כך שאם לא הסכימו רוב הדיירים בהצבעה - אין החלטה זו קבילה.
מכירת דירה לאדם הנמצא בהליכי גירושין
גל
03/10/11
שלום,
אני לא בטוח האם השאלה הבאה צריכה להישאל כאן או בפורום דיני משפחה. אם אני בפורום הלא נכון, עדכנו אותי בבקשה.
אני מעמיד בימים אלה את הדירה שלי למכירה. הגיע איש שהדירה מצאה חן בעיניו והוא מתכוון לרכוש אותה.
האיש נמצא כרגע בהליכי גירושין (הזוג מתכוון למכור את ביתם הפרטי, להתחלק בכסף ולקנות 2 דירות, אחת לכל אחד מהם).
השאלה היא האם בכל זמן שהוא עדיין לא גרוש פורמלית ניתן לחתום עמו על חוזה למכירת הדירה מבלי שפרודתו תידרוש גם היא את חלקה בדירה.
תודה,
גל.
אני לא בטוח האם השאלה הבאה צריכה להישאל כאן או בפורום דיני משפחה. אם אני בפורום הלא נכון, עדכנו אותי בבקשה.
אני מעמיד בימים אלה את הדירה שלי למכירה. הגיע איש שהדירה מצאה חן בעיניו והוא מתכוון לרכוש אותה.
האיש נמצא כרגע בהליכי גירושין (הזוג מתכוון למכור את ביתם הפרטי, להתחלק בכסף ולקנות 2 דירות, אחת לכל אחד מהם).
השאלה היא האם בכל זמן שהוא עדיין לא גרוש פורמלית ניתן לחתום עמו על חוזה למכירת הדירה מבלי שפרודתו תידרוש גם היא את חלקה בדירה.
תודה,
גל.
מכירה לזוג בהליך גירושים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/10/11
מאחר ואתה המוכר הדבר לא רלוונטי כלל מבחינתך.
במידה והיה מדובר על מוכר היה צורך לקבל הסכמת בת זוג למכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במידה והיה מדובר על מוכר היה צורך לקבל הסכמת בת זוג למכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
