פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תביעה לאישור הסכם ע"פ תמ"א 38
עדי
09/10/11
שלום רב, אבקש לדעת האם תביעה לאישור הסכם ע"פ תמ"א 38 / צו עשה אשר מוגשת למפקחת על הבתים המשותפים כפופה לתקנות סד"א? כמה זמן יש לצד השני להגיב לה והאם פגרת סוכות נספרת במניין הימים או לא?
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
09/10/11
נא לפנות לפורום תמ"א 38
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכוש
בני
09/10/11
איך אני פונה למס רכוש בת"א (האם זה במיסוי מקרקעין?) ע"מ לברר על זכויות במגרש שלא רשומים עליו הבעלים? תודה
מס רכוש
עו"ד שזר תומר
09/10/11
כן , זו אמורה להיות מחלקה בתוך מיסוי מקרקעין בת"א.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה
רונית
09/10/11
הורי רכשו דירה לפני מס' שנים איל אוכל לדעת על שם מי הדירה
איך יודעים מי הבעלים של הנכס?
עו"ד שזר תומר
09/10/11
תוציא נסח טאבו, שם רשום מי הבעלים.
ניתן לאתר גוש חלקה באמצעות הקשה בגוגל של המילה "איתור גוש חלקה לפי כתובת" ואז תוכל להזמין נסח טאבו בעלות של כמה שקלים או באתר אליו תופנה או באתר של רשות הדואר או באתר של מדינת ישראל .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לאתר גוש חלקה באמצעות הקשה בגוגל של המילה "איתור גוש חלקה לפי כתובת" ואז תוכל להזמין נסח טאבו בעלות של כמה שקלים או באתר אליו תופנה או באתר של רשות הדואר או באתר של מדינת ישראל .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הארכת חוזה שכירות
משכיר
09/10/11
יש לי דייר שגר שנה אצלי בשכירות. חוזה רגיל לשנה+ שטר חוב של 30 אלף + 2 ערבים + צקים לעירייה, חח"ש, ועד בית.
כרגע אני רוצה להאריך לו. מצ"ב הנוסח. האם הוא תקין ומספק אותי??
הואיל: ובין הצדדים נחתם הסכם שכירות
המתייחס לדירה ברחוב XXX___ הידוע ורשום
כחלקה XX__ בגוש XX__ , שהינו יחידה
בת XX חדרים, מטבח, מקלחת
ושירותים (להלן: "המושכר") לתקופה __1/1/2011-31/12/2011__;
לפיכך הוצהר הותנה והוסכם כדלקמן:
.1 הצדדים מסכימים להאריך את חוזה השכירות
מיום 1/1/2012 עד ליום
___31/12/2012_________ בתנאי ההסכם
שנחתם ביום _XXXXX_____
2 הבטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות
השוכר בהסכם השכירות המקורי תשמש גם ביחס
לתקופת השכירות המאורכת.
ולראיה באו הצדדים על החתום
סXX XXX
כרגע אני רוצה להאריך לו. מצ"ב הנוסח. האם הוא תקין ומספק אותי??
הואיל: ובין הצדדים נחתם הסכם שכירות
המתייחס לדירה ברחוב XXX___ הידוע ורשום
כחלקה XX__ בגוש XX__ , שהינו יחידה
בת XX חדרים, מטבח, מקלחת
ושירותים (להלן: "המושכר") לתקופה __1/1/2011-31/12/2011__;
לפיכך הוצהר הותנה והוסכם כדלקמן:
.1 הצדדים מסכימים להאריך את חוזה השכירות
מיום 1/1/2012 עד ליום
___31/12/2012_________ בתנאי ההסכם
שנחתם ביום _XXXXX_____
2 הבטוחה שניתנה להבטחת התחייבויות
השוכר בהסכם השכירות המקורי תשמש גם ביחס
לתקופת השכירות המאורכת.
ולראיה באו הצדדים על החתום
סXX XXX
הארכת חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
09/10/11
לכאורה זה בסדר גמור - תחתים גם את הערבים על מנת שהערבות תחודש
שם לב - אני לא יודע מה רשום בחוזה המקורי, אבל רצוי שיהיה רשום שהערבות היא גם על שכירות וכן על נלווים (חשמל מים וכו').
וכי שטר החוב נחתם בפניך או בפני עו"ד ויש צילום של ת.ז. של כולם.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שם לב - אני לא יודע מה רשום בחוזה המקורי, אבל רצוי שיהיה רשום שהערבות היא גם על שכירות וכן על נלווים (חשמל מים וכו').
וכי שטר החוב נחתם בפניך או בפני עו"ד ויש צילום של ת.ז. של כולם.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התנהלות לקויה ונטולת תום לב של וועד הבית
דייר
09/10/11
שלום רב,
הנני בעל דירה בעיר מסוימת, אשר משכיר את הדירה ומתגורר כעת בעיר אחרת.
בימים האחרונים נשלח אלי מכתב מוועד הבית של הבניין (של הדירה המושכרת), אשר מציין פירוט חובות ותשלומים אודות שיפוץ חלקים מסוימים בבניין (הוספת תאורה לגינה וכו') כאשר את אסיפת הדיירים בעניין, כביכול, קיימו ללא ידיעתי. במכתב נרשם שלאור החלטת הפרוטוקול של האסיפה שהיו נוכחים בה 8 דיירים (כאשר בבניין 10 דיירים), עלי לשלם את הסכום הנדרש (סכום די גבוה, שלא ניתנה לי הזכות לתת דעתי עליו כלל). אף פירוט מספר הנעדרים באסיפה נותר ריק. כלומר: לא הזכירו שלא הייתי נוכח בוועדה. אציין כי זו לא הפעם הראשונה ששני האנשים האלה מוועד הבית שולחים אלי אחרי קיום האסיפה, בלי שיידעו אותי כלל על קיומה בין אם בשיחה טלפונית / מכתב רשום / כל הודעה אחרת, מכתב שבו מצוין סכום כסף לא נמוך על ביצוע עבודות אשר לי, כבעל בית מן המניין, לא הייתה הזכאות להגיב או להציע הצעה אחרת, להסכים או להתנגד. למכתב אף לא צורפו קבלות על עבודה, אלא רק צוין סכום כסף גלובלי שעלי לשלם. למען האמת, אינני יודע אם החתימות שצירפו למכתב היו מקוריות ואמתיות. האבסורד הוא שוועד הבניין הזה מחליט לשלוח אלי את המכתבים, בכל פעם, רק כאשר מצפה ממני לשלם. הוא אינו משתף אותי בהחלטות, אינו מזמין אותי לאסיפה, אינו מבקש את דעתי בשום דרך, אלא מקיים אסיפה לפי נוחיותו, ואחרי חודשיים, לפתע, מחליט שאני דייר בבניין, ולכן עלי לשלם סכום כסף רציני בתוך זמן קצוב – ולא אתבע. הפעם החלטתי שאני לוקח את העניינים לידיים, ובודק את הדברים לעומקם.
עיינתי בתקנות וועד הבית (בית משותף) באתרים מסוימים, ושם נרשם מפורשות שאסיפה כללית נחשבת חוקית אם בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה של לפחות 4 ימים מראש על קיום האסיפה. במקרה שלי, כפי שוודאי הבחנתם, וועד הבית החליט שלא להחשיב אותי כ"בעל בית" בבניין כאשר רוצה לקיים אסיפה, אך אני הופך לכזה רק כאשר מגיע עניין התשלום, וגם זה מלווה באיומים לתביעות. אני בטוח שאם יפתחו את תיק ההחלטות של וועד הבית ימצאו ליקויים רבים ומעשים בלתי חוקיים אחרים, שנעשו על-גבי ואולי גם על-גבי שאר דיירי הבניין.
לכן אני פונה אליכם, בראש ובראשונה, כדי לשמוע חוות דעתכם בנושא וכדי שתאמרו לי אם הוועד התנהל באופן חוקי או לאו ומה עלי לעשות. אני בטוח שוועד הבית מתנהל בלי תום לב, ומנסה לנצל אותי, כאחד שמתגורר בעיר אחרת ולא כל כך מעורה בענייני הבניין ההוא, כדי להשיג טובותיו האישיות.
בהנחה שלא אשלם את סכום הכסף ויתבעו אותי, האם טענתי שלא יידעו אותי כלל בקיום אסיפה זו (ואחרות) בשום דרך תזכה אותי?
אשמח לקבל תגובתכם ועצתכם.
בברכה
הנני בעל דירה בעיר מסוימת, אשר משכיר את הדירה ומתגורר כעת בעיר אחרת.
בימים האחרונים נשלח אלי מכתב מוועד הבית של הבניין (של הדירה המושכרת), אשר מציין פירוט חובות ותשלומים אודות שיפוץ חלקים מסוימים בבניין (הוספת תאורה לגינה וכו') כאשר את אסיפת הדיירים בעניין, כביכול, קיימו ללא ידיעתי. במכתב נרשם שלאור החלטת הפרוטוקול של האסיפה שהיו נוכחים בה 8 דיירים (כאשר בבניין 10 דיירים), עלי לשלם את הסכום הנדרש (סכום די גבוה, שלא ניתנה לי הזכות לתת דעתי עליו כלל). אף פירוט מספר הנעדרים באסיפה נותר ריק. כלומר: לא הזכירו שלא הייתי נוכח בוועדה. אציין כי זו לא הפעם הראשונה ששני האנשים האלה מוועד הבית שולחים אלי אחרי קיום האסיפה, בלי שיידעו אותי כלל על קיומה בין אם בשיחה טלפונית / מכתב רשום / כל הודעה אחרת, מכתב שבו מצוין סכום כסף לא נמוך על ביצוע עבודות אשר לי, כבעל בית מן המניין, לא הייתה הזכאות להגיב או להציע הצעה אחרת, להסכים או להתנגד. למכתב אף לא צורפו קבלות על עבודה, אלא רק צוין סכום כסף גלובלי שעלי לשלם. למען האמת, אינני יודע אם החתימות שצירפו למכתב היו מקוריות ואמתיות. האבסורד הוא שוועד הבניין הזה מחליט לשלוח אלי את המכתבים, בכל פעם, רק כאשר מצפה ממני לשלם. הוא אינו משתף אותי בהחלטות, אינו מזמין אותי לאסיפה, אינו מבקש את דעתי בשום דרך, אלא מקיים אסיפה לפי נוחיותו, ואחרי חודשיים, לפתע, מחליט שאני דייר בבניין, ולכן עלי לשלם סכום כסף רציני בתוך זמן קצוב – ולא אתבע. הפעם החלטתי שאני לוקח את העניינים לידיים, ובודק את הדברים לעומקם.
עיינתי בתקנות וועד הבית (בית משותף) באתרים מסוימים, ושם נרשם מפורשות שאסיפה כללית נחשבת חוקית אם בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה של לפחות 4 ימים מראש על קיום האסיפה. במקרה שלי, כפי שוודאי הבחנתם, וועד הבית החליט שלא להחשיב אותי כ"בעל בית" בבניין כאשר רוצה לקיים אסיפה, אך אני הופך לכזה רק כאשר מגיע עניין התשלום, וגם זה מלווה באיומים לתביעות. אני בטוח שאם יפתחו את תיק ההחלטות של וועד הבית ימצאו ליקויים רבים ומעשים בלתי חוקיים אחרים, שנעשו על-גבי ואולי גם על-גבי שאר דיירי הבניין.
לכן אני פונה אליכם, בראש ובראשונה, כדי לשמוע חוות דעתכם בנושא וכדי שתאמרו לי אם הוועד התנהל באופן חוקי או לאו ומה עלי לעשות. אני בטוח שוועד הבית מתנהל בלי תום לב, ומנסה לנצל אותי, כאחד שמתגורר בעיר אחרת ולא כל כך מעורה בענייני הבניין ההוא, כדי להשיג טובותיו האישיות.
בהנחה שלא אשלם את סכום הכסף ויתבעו אותי, האם טענתי שלא יידעו אותי כלל בקיום אסיפה זו (ואחרות) בשום דרך תזכה אותי?
אשמח לקבל תגובתכם ועצתכם.
בברכה
החלטה של ועד הבית
עו"ד שזר תומר
09/10/11
שלום לך,
ראה יש צדק בחלק מדבריך, לטעמי פשוט תנסה לקרוא את מה שרשמתי כאן אודות קיומה של אסיפה כללית וכו' - הדברים מדברים בעד עצמם.
לכאורה - ההחלטה הזו לא חוקית, באם לא זומנת לה כדין.
שם לב, בהחלט יתכן כי תוזמן לאסיפה הבאה, ולא תהיה ברוב... אבל לכאורה אפשר לבטל את ההחלטה הזו.
אלו הם הדברים :
אסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
הצבעות באסיפה הכללית
כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד? כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. ?במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים? דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי?.? במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:
1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.
2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה - 75%.
3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות
החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.
לדוגמה: בעבר התקבלה החלטה להפעיל את ההסקה המרכזית בבניין בשעות הערב בלבד, מכיוון שרוב דיירי הבניין היו צעירים שהגיעו לביתם רק בשעות הערב. אולם כיום, למשפחות רבות בבניין נולדו תינוקות שנמצאים בבית בשעות היום, ועולה הצורך לשנות את שעות פעילותה של ההסקה המרכזית.
האם לשוכר יש זכות הצבעה? ?באסיפה הכללית?
מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה יש צדק בחלק מדבריך, לטעמי פשוט תנסה לקרוא את מה שרשמתי כאן אודות קיומה של אסיפה כללית וכו' - הדברים מדברים בעד עצמם.
לכאורה - ההחלטה הזו לא חוקית, באם לא זומנת לה כדין.
שם לב, בהחלט יתכן כי תוזמן לאסיפה הבאה, ולא תהיה ברוב... אבל לכאורה אפשר לבטל את ההחלטה הזו.
אלו הם הדברים :
אסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?
הצבעות באסיפה הכללית
כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד? כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. ?במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים? דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי?.? במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:
1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.
2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה - 75%.
3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות
החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.
לדוגמה: בעבר התקבלה החלטה להפעיל את ההסקה המרכזית בבניין בשעות הערב בלבד, מכיוון שרוב דיירי הבניין היו צעירים שהגיעו לביתם רק בשעות הערב. אולם כיום, למשפחות רבות בבניין נולדו תינוקות שנמצאים בבית בשעות היום, ועולה הצורך לשנות את שעות פעילותה של ההסקה המרכזית.
האם לשוכר יש זכות הצבעה? ?באסיפה הכללית?
מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
אילן
08/10/11
שלוםרציתי לדעת בבקשה מהם אחוזי המיסוי כאשר מחשבים מס שבחתודה ושבוע טוב
מס שבח
עו"ד שזר תומר
08/10/11
עקרונית, מכירת נכס שאינו פטור מחוייבת במס שבח, וגם במס מכירה. מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין - אם אין שבח אין מס שבח. באשר לשאלה כמה אחוז מס שבח - אין אפשרות להשיב על השאלה ללא קבלת נתונים ספציפיים רבים לגבי נכס ספציפי ומוכר ספציפי. יש הרבה מאוד נתונים שיש להביאם בחשבון לענין חישוב השבח והמס כגון:- מהו "יום הרכישה" של הזכות במקרקעין?- מה שווי הרכישה של המקרקעין? ועוד ועוד.
תומר שזר,עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר,עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תכולת בעל הבית בת שכירות
אורן
08/10/11
שלום רב,
אני שוכר בית פרטי, בת השכירות היה לבעל הבית בקבוקים מזכוכית על הארונות מטבח, לאחר תקופה מסוימת החלטתי להוריד את הבקבוקים כי לדעתי לא נראה טוב אחסנתי בקרטון ושמתי במבואה שכניסה לבית (כלומר מחוץ לבית), הבעל הבית דרש כי עליי להחזיר את הבקבוקים למקומם. האם זה חוקי שעל בעל הבית "להכריח" אותי להחזיר את הבקבוקים למקומם למרות שאיני מעוניין בכך (כאילו עליי לאחסן את הבקבוקים אצלי).
אני שוכר בית פרטי, בת השכירות היה לבעל הבית בקבוקים מזכוכית על הארונות מטבח, לאחר תקופה מסוימת החלטתי להוריד את הבקבוקים כי לדעתי לא נראה טוב אחסנתי בקרטון ושמתי במבואה שכניסה לבית (כלומר מחוץ לבית), הבעל הבית דרש כי עליי להחזיר את הבקבוקים למקומם. האם זה חוקי שעל בעל הבית "להכריח" אותי להחזיר את הבקבוקים למקומם למרות שאיני מעוניין בכך (כאילו עליי לאחסן את הבקבוקים אצלי).
אחסון ציוד של בעל הדירה
עו"ד שזר תומר
08/10/11
אין כאן חוקי או לא חוקי, אבל על פניו נראה כי הצדק עמך אלא אם רשום בחוזה אחרת...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי מפתח
מאיה
07/10/11
אנחנו גרים בדירה בדמי מפתח , לאורך השנים ( מעל 50) תחזקנו את הבית ללא השקעה או התערבות של בעל הנכס .
עם הזמן גג הבית מתחיל להרקב ויש חשש לקריסה ,
הנאם העל הנכס אמור לתקן את הגג ?
עם הזמן גג הבית מתחיל להרקב ויש חשש לקריסה ,
הנאם העל הנכס אמור לתקן את הגג ?
דמי מפתח
עו"ד שזר תומר
08/10/11
נושא לא פשוט כלל, אנסה להביא לך את לשון החוק תוך הסברים.
בעל הבית הוא שחייב על פי החוק באחזקת הבית במצב תקין. החוק מונה רשימה של תיקונים אותם חייב בעל הבית לבצע. הוצאות התיקונים נחלקות מחציתן משלם בעל הבית ומחציתן הדייר. מדובר בתיקונים יסודיים החשובים לשמירת הבית:
תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.
תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין
תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.
תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, ותיקון מתקן תיבות המכתבים.
תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות, מעקה הגג, סיכוך ומבנה (בגג משופע כגון רעפים אסבסט וכו')
תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.
תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.
תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.
תיקון פגמים בחלקים משותפים (מקלטים, מחסנים, מרתפים וכו').
בתיקונים שלא פורטו מעלה, יש להבדיל בין שני סוגים: תיקון בתוך הדירה – יעשה על חשבון הדייר. תיקון מחוץ לדירה – יעשה על חשבון בעל הבית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעל הבית הוא שחייב על פי החוק באחזקת הבית במצב תקין. החוק מונה רשימה של תיקונים אותם חייב בעל הבית לבצע. הוצאות התיקונים נחלקות מחציתן משלם בעל הבית ומחציתן הדייר. מדובר בתיקונים יסודיים החשובים לשמירת הבית:
תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.
תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין
תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.
תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, ותיקון מתקן תיבות המכתבים.
תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות, מעקה הגג, סיכוך ומבנה (בגג משופע כגון רעפים אסבסט וכו')
תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.
תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.
תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.
תיקון פגמים בחלקים משותפים (מקלטים, מחסנים, מרתפים וכו').
בתיקונים שלא פורטו מעלה, יש להבדיל בין שני סוגים: תיקון בתוך הדירה – יעשה על חשבון הדייר. תיקון מחוץ לדירה – יעשה על חשבון בעל הבית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סכום מס רכישה
רפי
07/10/11
רכשתי דירה (יחידה) מקבלן ב-1800000שקל+2% הוצאות עו"ד.
מס רכישה דורש מס גם על שכר טרחת ע"וד.האם זה מקובל היום או שזה טעות?
מס רכישה דורש מס גם על שכר טרחת ע"וד.האם זה מקובל היום או שזה טעות?
לא טעות. ר' פ"ד גבריאלה ברק נ' מנהל מס שבח ת"א.
קופיקו
07/10/11
קיר תמך בין מגרשים מדורגים – פיתוח צמוד או ציבורי?
יפעת בן רפאל
07/10/11
שלום רב, אני ובעלי קנינו שטח לבנייה מאמפא מליבו בשטח ישוב שמבצע הרחבה. השטח מדורג ולכן כל מגרש נמצא במפלס אחר. את עבודות הפיתוח הציבורי אמפא מליבו מבצעת ע"י קבלני משנה. בעת פגישת המכירה נאמר לנו שבין היתר עבודות הפיתוח שלהם כוללות את קירות התמך. לפני חודשיים (8 חודשים לאחר חתימת ההסכם) מודיעה לנו אמפא מליבו שמנהל מקרקעי ישראל לא מאפשר לה לבצע פיתוח צמוד (דהיינו, קירות התמך) ולכן הם באחריותנו. לשם כך בחרה עבורנו אמפא מליבו קבלן (ללא אפשרויות בחירה נוספות) שמבקש 60,000 מכל משפחה, וכן צינור הביוב (פיתוח ציבורי) עובר בסמוך לקיר התמך, כאשר ללא קיר תמך, הוא עלול להינזק מעבודות הבנייה או מסחף.
האם אין זו מחובתה של אמפא מליבו לבנות את קיר התמך? האם ניתן לחייב אותה לבנות אותו על חשבונה כמו שמכרה לנו בהתחלה/ לדרוש חלק מכספנו חזרה כדי שנוכל לבנות אותו בעצמנו (כמו שממ"י מחייבים)?
האם אין זו מחובתה של אמפא מליבו לבנות את קיר התמך? האם ניתן לחייב אותה לבנות אותו על חשבונה כמו שמכרה לנו בהתחלה/ לדרוש חלק מכספנו חזרה כדי שנוכל לבנות אותו בעצמנו (כמו שממ"י מחייבים)?
התחייבות של חברה קבלנית
עו"ד שזר תומר
08/10/11
ראי - זה עניין משפטי שלא קשור למקרקעין, באם ההתחייבות היתה בתחילה כי הם יבצעו את זה, וניתן להוכיח זאת, אז יש לך קייס ויש לך עילת תביעה.
כמובן, שצריך לבדוק את הדברים קצת יותר לעומק לפני שעושים את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כמובן, שצריך לבדוק את הדברים קצת יותר לעומק לפני שעושים את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סיכומים שבע"פ בזמן חתימה על הסכם שכירות
רונן
07/10/11
שלום,
האם סיכומים שבע"פ (שהוקלטו ותועדו בתכתובת מיילים) מצד בעל הדירה שלי קבילים משפטית?
תודה
האם סיכומים שבע"פ (שהוקלטו ותועדו בתכתובת מיילים) מצד בעל הדירה שלי קבילים משפטית?
תודה
הסכמה בעל פה
עו"ד שזר תומר
08/10/11
תלוי מה רשום בחוזה, יש חוזים שמגנים על בעל הדירה מפני דברים כאלה, תלוי על איזה חוזה חתמת - צריך לעיין בו.
אם אין הגנה - אז יש לך קייס.
הגנה הינה לדוגמא, שכל שינוי יהיה בכתב, או שכל מה שלא רשום אין לו נפקות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם אין הגנה - אז יש לך קייס.
הגנה הינה לדוגמא, שכל שינוי יהיה בכתב, או שכל מה שלא רשום אין לו נפקות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תקופת צינון אצל מתווך בקניית דירה
אביבה
06/10/11
חתמתי אצל מתווך על טופס שרות עבור קניית דירה. אחרי חודשיים במקרה הגעתי לאותה דירה לבד. האם יש תקופת צינון ואוכל לקנותה ללא דמי תיווך?
דמי תיווך
עו"ד שזר תומר
08/10/11
הסכם התיווך מוגבל בזמן, הוא לא לכל החיים.
כמו כן, תשאל השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כמו כן, תשאל השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיקול על נכס מקרקעין
מיכאל
06/10/11
אני בעל זכויות של 50 אחוז בנכס מקרקעין. (חנות). לבעל החצי השני בזכויות יש חוב למע"מ.(אין ביננו שום שותפות עיסקית).החנות היום מושכרת . הוטל עיקול על חצי מהנכס של בעל החוב למע"מ.(השותף שלי בנכס). מונה כונס נכסים למכירת הנכס. שאלתי היא האם החוק מאפשר לכונס לאלץ אותי למכור את החצי שלי למרות שאני לא החייב למע"מ בכדי לממש את הנכס.
עיקול על זכות מקרקעין
עו"ד שזר תומר
08/10/11
כן, אבל - תנסה אולי אתה להשיג קונה, על מנת למנוע הפסד כספי.
אם יהיה הפסד כספי, תוכל לתבוע את בעל החמצית השניה בעלות ההפסד (תביעה לא פשוטה - אך אפשרית).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם יהיה הפסד כספי, תוכל לתבוע את בעל החמצית השניה בעלות ההפסד (תביעה לא פשוטה - אך אפשרית).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי תיווך לרכישת דירה תוך תקופת השכרתה
צרלי
06/10/11
חתמתי על טופס תיווך להשכרת דירה ב 4000 ש"ח ולאחר ההסכם שילמתי דמי תיווך.בטופס כתוב שאם הדירה נרכשת תוך כדי תקופת ההשכרה אשלם 2% תיווך כמו בקניה.אחרי 6 חודשים רכשתי את הדירה ישירות מול הבעלים ללא המתווך.המתווך טוען שמגיעים לו 2%...היו תקדימים לזה?
דמי תיווך
עו"ד שזר תומר
08/10/11
צריך לראות את הטופס, ולראות את הגבלתו בזמן, יתכן כי ניתן לטעון שלגבי רכישה צריך היה לעשות טופס נפרד.
צריך לבדוק את זה יותר לעומק, ואולי לעשות סקירה משפטית קצרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את זה יותר לעומק, ואולי לעשות סקירה משפטית קצרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלת 6% תוספת בנייה בגין הריסת מבנה קיים
ינון
06/10/11
שלום רב
יש ברשותי קרקע עם מבנה ישן עליו וברצוני להרוס את המבנה ולבנות על הקרקע.
האם קיים חוק המותיר 6% תוספת בנייה בגין הריסת מבנה קיים ?
תודה רבה
יש ברשותי קרקע עם מבנה ישן עליו וברצוני להרוס את המבנה ולבנות על הקרקע.
האם קיים חוק המותיר 6% תוספת בנייה בגין הריסת מבנה קיים ?
תודה רבה
תוספת בניה
עו"ד שזר תומר
08/10/11
לא ידוע לי על חוק שכזה.
מצד שני, השאלה יותר מתאימה למהדנס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מצד שני, השאלה יותר מתאימה למהדנס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בניית מעקה בגבול חניה פרטית
עדי
06/10/11
שלום, יש לי 2 שאלות. אני גרה בבית משותף כאשר 2 החניות אשר רשומות על שמי בטאבו, נמצאות בפועל בבית המשותף הצמוד לבניין שלי.
1. האם אני יכולה לבנות מעקה ברזל/ גדר בסוף החנייה שלי, על מנת שלא יעברו הולכי רגל מאזור החנייה לכיון הכניסה לבניין? אדגיש, כי זה לא חוסם את הכניסה הראשית לבניין.
2. אני רוצה להתקין מצלמה שתתצפת על החניות שלי והכבל למצלמה אמור לעבור דרך הקיר החיצוני של הבית (כלומר מדובר ברכוש משותף), כאשר לא יראו מבחוץ בכלל את הכבל כי הוא יהיה בצבע הקיר.יצויין כי אין תקנון לבית. האם אני צריכה לקבל הסכמת האסיפה הכללית?
אודה לתשובתכם המהירה.
1. האם אני יכולה לבנות מעקה ברזל/ גדר בסוף החנייה שלי, על מנת שלא יעברו הולכי רגל מאזור החנייה לכיון הכניסה לבניין? אדגיש, כי זה לא חוסם את הכניסה הראשית לבניין.
2. אני רוצה להתקין מצלמה שתתצפת על החניות שלי והכבל למצלמה אמור לעבור דרך הקיר החיצוני של הבית (כלומר מדובר ברכוש משותף), כאשר לא יראו מבחוץ בכלל את הכבל כי הוא יהיה בצבע הקיר.יצויין כי אין תקנון לבית. האם אני צריכה לקבל הסכמת האסיפה הכללית?
אודה לתשובתכם המהירה.
אישור ועד הבית
עו"ד שזר תומר
08/10/11
לגבי בניה מחסום/מעקה, אני חושב שצריך לקבל אישור, אבל יתכן כי מדובר באישור מהעירייה (צריך לבדוק במחלקת הנדסה).
לגבי הקיר, אולי לא כדי לך לעורר את הנושא, שכן אז ימצאו הרבה דרכים לטרפד לך את זה (יש יגידו פגיעה בפרטיות וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי הקיר, אולי לא כדי לך לעורר את הנושא, שכן אז ימצאו הרבה דרכים לטרפד לך את זה (יש יגידו פגיעה בפרטיות וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם הצבעה על שהו לא הגיוני מחייבת אותי..(ועד בית )
tt
06/10/11
שלום, אני שוכר דירה מחולקת בבניין משותף. הדירות בד"כ הן אותו מ"ר ובנות 5 חדרים למעט הפנטאוס ודירות בקומת קרקע. הוחלט בשלל הפשטות שדירה רגילה (130 מ"ר/5 חדרים) תשלם 200 ש"ח. ודירה מחולקת 100 ש"ח (שלי בגודל 30 מ"ר בלבד בקומת הקרקע!). האם מחויב להצבעה (לא נעשה רישום מדויק (אמר שהיה רוב לנושא. יש לציין שאין תקנון וכך נהוג בשכונה). לא נראהלי הגיוני (לא אותו מ"ר/חדרים/לא משתמש במעלית/חניון תת קרקעי וכו'). האם מחויב להחלטה שלהם? תודה
ועד בית
עו"ד שזר תומר
08/10/11
באם ההחלטה נערכה באסיפה שהתקיימה כדין - אז אתה מחוייב להחלטה.
צריך לבקש מהועד, העתק מההזמנה שפורסמה, והעתק מנכוחות הדיירים, אפשר לבדוק עם הדיירים באם אכן נכחו באסיפה.
אם אים רוב חוקי - אפשר לבטל את ההחלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבקש מהועד, העתק מההזמנה שפורסמה, והעתק מנכוחות הדיירים, אפשר לבדוק עם הדיירים באם אכן נכחו באסיפה.
אם אים רוב חוקי - אפשר לבטל את ההחלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירת קרקע + דלת אחורית
סמי
06/10/11
לאחרונה
רכשתי דירה. בדירה יש דלת אחורית שפונה אל גינה משותפת לעוד 3 בניינים. כמעט לכל
דירה בקומת הקרקע של בניינים אילו יש דלת אחורית שפונה לגינה. מוכר הדירה, שפנה
לעירייה כדי להעביר את מסמכי הטאבו על שמי, הבהיר לי כי בעירייה אמרו, כי אם הוא
מעוניין להעביר את המסמכים על שמי, עליו לאטום את הדלת האחורית. אחרת לא יעבירו את
מסמכי הטאבו על שמי. תמוה שאצטרך לאטום את הדלת בעוד דלתות שאר דירות הקרקע
פתוחות.
נאמר
לי על ידי מתווכת, שעליי לחפש את תוכניות הבניין בעירייה, ואם הבניין נבנה עם
דלתות אילו, אין אחיזה לבקשת העירייה לאטום הדלת. דעתכם?
רכשתי דירה. בדירה יש דלת אחורית שפונה אל גינה משותפת לעוד 3 בניינים. כמעט לכל
דירה בקומת הקרקע של בניינים אילו יש דלת אחורית שפונה לגינה. מוכר הדירה, שפנה
לעירייה כדי להעביר את מסמכי הטאבו על שמי, הבהיר לי כי בעירייה אמרו, כי אם הוא
מעוניין להעביר את המסמכים על שמי, עליו לאטום את הדלת האחורית. אחרת לא יעבירו את
מסמכי הטאבו על שמי. תמוה שאצטרך לאטום את הדלת בעוד דלתות שאר דירות הקרקע
פתוחות.
נאמר
לי על ידי מתווכת, שעליי לחפש את תוכניות הבניין בעירייה, ואם הבניין נבנה עם
דלתות אילו, אין אחיזה לבקשת העירייה לאטום הדלת. דעתכם?
דלת יציאה לגינה ללא היתר ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
אכן, יש לבדוק בהיתר הבנייה, אם מופיע דלת היציאה לגינה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים- דחוף
לי
06/10/11
שלום,
רציתי לשאול האם מותר למתווך לגבות שכ"ד של חודש ראשון בשעת החתימה על זכרון הדברים (טרם החתימה על חוזה)?
רציתי לשאול האם מותר למתווך לגבות שכ"ד של חודש ראשון בשעת החתימה על זכרון הדברים (טרם החתימה על חוזה)?
הסכם תיווך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
תלוי מה רשום בהסכם התיווך. בדר"כ טפסי התיווך מנוסחים כך שכן ... זו, בין היתר, כי מתווכים אוהבים ללחוץ על צדדים לחתום על זיכרון דברים ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש מתנה לבתי הקטינה
דוד
06/10/11
ברצוני להעביר במתנה ללא תמורה מגרש לבתי שהיא קטינה, ויחד עם זה להיות הנאמן של בתי ולאחוז במגרש של שמי בתור הנאמן של בתי.
האם יש צורך לעשות הסכם מכר שבו יופיע שמי בתור "מוכר" מצד אחד ויופיע שמי בתור "קונה" (הנאמן של בתי) מצד שני ?
דוד
האם יש צורך לעשות הסכם מכר שבו יופיע שמי בתור "מוכר" מצד אחד ויופיע שמי בתור "קונה" (הנאמן של בתי) מצד שני ?
דוד
העברת זכויות מאב לביתו הקטינה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
ניתן לבצע את העברה באמצעות תצהירי נותן ומקבל מתנה, ומאחר וביתך קטינה, יש לקבל אישור של בית משפט לענייני משפחה לעיסקה כזו. מומלץ לפנות לעו"ד שיסייע לך בדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי דירה סמוכה עפ"י החוק?
יולי
05/10/11
שלום רב,בבעלותי דירה חדשה בבניין חדש. בחוזה המכר, קיים סעיף אשר אומר כי במידה והקבלן יצטרך לבצע שיפוצים בדירה סמוכה לדירתי, יש לו זכות להציב פיגומים במרפסת שלי.המרפסות בבניין, הן לא זו מעל זו, אלא, אחת באמצע וזו שמעליה בצד וזו שמעליה שוב באמצע, כך יוצא שמרפסת השמש של הדירה מעליי היא בצד והמרפסת של הדירה שהיא שתי קומות מעליי היא מעל המרפסת שלנו.כעת קיבלתי מכתב מהקבלן, שבכוונתו לבצע שיפוצים בדירה שהיא שתי קומות מעליי והוא מתכוון לשים פיגומים במרפסת שלי מכוח החוזה. האם הוא רשאי לעשות זאת בלי רשותי? האם סעיף הדירה הסמוכה שחתמנו עליו בחוזה, כוונתו שלא רק הדירה הסמוכה (צמודה) לדירתי אלא גם דירה שהיא שתי קומות מעליי?אודה לתשובתכם..
התחייבויות מכוח הסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
יש לעיין בהוראות ההסכם, כיצד הדברים מוגדרים, אך על פניו, נראה שיש מקום שתשתף פעולה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין בטאבו
שילה
05/10/11
אני חברת קיבוץ שעבר הליך שיוך דירות אל מול המינהל. ההליך נגמר, יש לי חוזה חכירה של המגרש וכעת התבקשנו לפנות ללשכת רישום המקרקעין לרישום הנכס. פניתי ללשכה ואני צריכה את המסמכים הבאים - אבקש עזרה באישור נכונות הדברים שלי או לא: אישור מס שבח - יש לי, אישור מס מכירה - אינני צריכה כי אינני המוכר (נכון?), אישור מס רכישה - הקיבוץ פנה למשרדי מיסוי מקרקעין בטענה שאין מיסוי כזה בהליך השיוך וביקשו שלא לשלם את מס הרכישה וכעת מס זה הוא "מס בהשגה" - אז איך אוכל להגיש בקשה לרישום הנכס אם אין לי אישור כזה? מה עליי לעשות. גם מבקשים ממני אישור תשלום מס רכוש בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.99 - האם אני זקוקה לאישור כזה? האם אישור כזה בכלל קיים בעסקה כזו ואני חבה בו? לא קיבלתי כזה אישור לידי משום גורם. כמו כן, אני צריכה להביא אישור על תשלום מיסי הרשות המקומית - אני מבינה שאני צריכה לגשת למועצה המקומית ולבקש אישור כזה. ומבקשים את חוזה החכירה ב - 5 עותקים - יש ברשותי.
אני מבקשת לדעת האם כל המידע שרשמתי לעיל - האם נכון או לא? האם אני צריכה והאם בכלל בעסקה כזו יש בה תשלום מס רכוש על ידי? תודה על התשובות
אני מבקשת לדעת האם כל המידע שרשמתי לעיל - האם נכון או לא? האם אני צריכה והאם בכלל בעסקה כזו יש בה תשלום מס רכוש על ידי? תודה על התשובות
הליך שיוך נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
יש ליוועץ עם העו"ד שמלווה את חברי הקיבוץ בהליך שיוך הנכסים. אף כי מס רכוש בוטל, עדיין יש לבדוק אם אין חובות תלויים ועומדים, ולכן נדרש אישור ממס רכוש. סה"כ הליך בירוקרטי שלוקח זמן, ועם קבלת כל האישורים, תוכלי להשלים את העברת הזכויות. גם אם אין חבות במס רכישה, עדיין יש צורך בקבלת אישור מס רכישה לרישום הזכויות בטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי-מסירת מידע
סמי
05/10/11
רכשתי דירה צמודת קרקע לפני כחודש. שלשום קיבלתי את המפתח לדירה. היום התקשר אליי האדם שמכר לי את הדירה, ואמר שאת הדלת האחורית לדירה, שפונה לעבר גינה, עליי לאטום בקיר, אחרת אקבל דו"ח, משום שהשטח שמעבר לחצר האחורית אינו רשום בטאבו. האם אני באמת עלול לקבל קנס על דבר כזה? והאם יש לי על למה לתבוע את המוכר? הוא לא דיבר איתי על זה לפני החתימה.
אחריות ומצגים בהסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
אם זה פתח יציאה ללא היתר, אתה עלול להיות מואשם בעבירה לפי חוק התיכנון והבניה, להיות צפוי לקנס, כתב אישום וככל הנראה יינתן צו לסגור את הפתח כאמור. יש לעיין בהוראות הסכם, ולראות על מי מוטלת האחריות, ומי הצהיר ומה ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש פרטי בגובה של שטח ציבורי
גלעד
05/10/11
בקצה המגרש שלי מתוכנן שביל ציבורי (מקביל לקווי המגרש)
יש הפרשי גבהים של כ5 מטרים בין גובה המגרש למיקום השביל
האם יש דרך חוקית לקבל אישור לבנות דק/מרפסת מעל השביל (5 מטרים מעליו) כך שאני לא פוגע בזכויות השביל?
תודה!
יש הפרשי גבהים של כ5 מטרים בין גובה המגרש למיקום השביל
האם יש דרך חוקית לקבל אישור לבנות דק/מרפסת מעל השביל (5 מטרים מעליו) כך שאני לא פוגע בזכויות השביל?
תודה!
שימוש פרטי בשטח ציבורי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
קשה לי מאוד להאמין שתצליח לקבל כזה אישור. אם השטח הוא בחזקה של הרשות המקומית תוכל לנסות ולפנות אליהם ולבקש את הסכמתם לשימוש כזה, ואם הם יסכימו תצטרכו לעגן את העניין בהסכם מסודר. יש כאן בעיות קשות של אחריות לנזקים לגוף ולרכוש שעלולים להיגרם לצד ג', במקרה שחלילה משהו ייפול מלמעלה על העוברים והשבים. תוכל לנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב מעמידר לאחר 6 וחצי שנים
טניה
05/10/11
לאחר 6 וחצי שנים שעזבתי דירת עמידר כחוק וקיבלתי מכתב שחרור שאין לי שום חובות ומסרתי את המפתח כחוק ובאישור הפקיד המטפל קיבלתי בדואר מכתב שאני חייבת 1000 ש"ח. . עזבתי ביוני 2005 .מה עלי לעשות עם המכתב הזה? ברור לי גם שאחרי עזיבתי הכניסו לשם מייד דייר חדש.זה הוסטל של זקנים. לצערי זרקתי את מכתב השחרור כי עברו כבר מעל 6 שנים.
מכתב מעמידר אחרי 6.5 שנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
תכתבי להם שלא ברור לך על מה החוב ומדוע הם חיכו 6.5 שנים לפנות אלייך בעניין. תכתבי שקיבלת מהם מכתב שחרור אולם בשל חלוף הזמן והיות שהנחת שהעניין תם ונשלם מזמן - הוא אינו ברשותך כרגע. ותכתבי שבנסיבות העניין את דוחה את דרישתם החצופה מכל וכל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
