פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תמא 38 וחניה
אסתי
03/11/11
שלום לכם,
יש לי שאלה משפטית , בבניין שלנו עומדים לבצע שיפוץ תמא 38 , בעוד שבועיים זה מתחיל, ושמו לנו שלט בבניין להוציא את הרכבים מהחניה, זה אומר ששנה לא אוכל להחנות בחניה שלי שרשומה בטאבו . האם זה חוקי לבקש מכולם להוציא את הרכבים?כי לאף אחד אין חניה משלו ,הם חונים בחניה משותפת, רק לי יש חניה בטאבו,האם הוא יכול לגזול ממני דבר ששייך לי על פי חוק ?
מה החוק אומר לגבי זה ?
אודה לתשובה , יום וטוב לכולם .
יש לי שאלה משפטית , בבניין שלנו עומדים לבצע שיפוץ תמא 38 , בעוד שבועיים זה מתחיל, ושמו לנו שלט בבניין להוציא את הרכבים מהחניה, זה אומר ששנה לא אוכל להחנות בחניה שלי שרשומה בטאבו . האם זה חוקי לבקש מכולם להוציא את הרכבים?כי לאף אחד אין חניה משלו ,הם חונים בחניה משותפת, רק לי יש חניה בטאבו,האם הוא יכול לגזול ממני דבר ששייך לי על פי חוק ?
מה החוק אומר לגבי זה ?
אודה לתשובה , יום וטוב לכולם .
ביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/11/11
אין המדובר כאן בגזילה, אלא משהו זמני לצורך ביצוע העבודות. מומלץ לעיין בהסכם שנחתם עם היזם שאכן ההצמדה לדירה שלך, קרי החניה, נשארת בבעלותך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך משפחתי
מיקה
03/11/11
בעלי ואחיו התאום, קיבלו בירושה מגרש בגודל של 760 מ"ר (עם בית של חדר וחצי). אחיו רצה למכור את השטח אך בעלי טען שלא כדאי מאחר ומס שבח ידרוש 50% וכדאי יותר לבנות. לכן בעלי היה מוכן לדאוג ולשאת לבדו בכל הבנייה. ואכן סוכם שאנחנו נבנה בית של 160 מ"ר על שטח של 2/3 מהשטח ואחיו בנה בית של 80 מ"ר על 1/3 מהשטח מאחר והוא טען שהוא לא רוצה להתחייב לתשלומי משכנתא גבוהים (הבית נחשב כבית אחד מול הרשויות). המשכנתא גם משותפת - אנחנו משלמים 2/3 מהמשכנתא ואילו אחיו 1/3. במרוצת הבנייה בעלי ראה שהכסף של המשכנתא לא מספיק על מנת לסיים את הבית, לכן לקח שתי הלוואות שרק אנחנו נושאים בה.
ברצוני לציין נתון חשוב שאנחנו הבאנו לבנייה 250 אלך ₪ ממכירת הדירה שלנו לצורך הבנייה. בתקופת כניסתנו לבית החדש בעלי ואחיו קיבלו בירושה כל אחד סכום של 100 אלך ש"ח. בעלי שילם עם הכסף לספקים ולהתחייבות ומינוס בבנק שנשארו מבניית הבית ואילו אחיו שלא היה נוכח בבנייה ולא שילם מכספו מאומה מעבר לתשלומי המשכנתא הפקיד את הכסף בחסכון. יש לציין שאני ובעלי נשואים 15 שנה + 3 ילדים ואילו אחיו היה רווק שבינתיים התחתן. אשתו גרושה, הגיעה עם סכום של 100 אלף ₪ ונולדו לשניהם כבר שלושה ילדים) לאחר שלוש שנות מגורים בבית שראינו שקשה לנו עם תשלומי המשכנתא וההלוואות הצענו שנמכור את הבית, אחיו ואשתו מאוד שמחו למכירת הבית כי הוא גם לא יתאים להם להרחבת המשפחה.כיום לאחר מגורים של 6 שנים בבית אנחנו היחידים שנושאים בהלוואות. מאחר והיה לנו קשה גם לשלם משכנתא גבוהה וגם לשלם הלוואות נכנסנו למינוסים שהצריכו עוד הלוואות. לפני כחודש בעלי החליט לקחת את ההלוואות שהצטברו ולהכניס אותם למשכנתא שלנו בלבד ולפרוס את המשכנתא שלנו לעוד 5 שנים !!! כך שיהיה לנו קל יותר בהחזרים החודשים ועל מנת שלא נכנס לעוד מינוס.
אי לכך, אח של בעלי אמר לו, שיש לחלק בינינו את הסכום שנקבל מהמכירה שווה בשווה (לאחר הפחתת משכנתא והלוואות). בעלי אמר לו שמוסכם עליו.
ואני שואלת האומנם ! ? האם זה הוגן להתחלק שווה בשווה לאחר כל הסכומים הגדולים שהשקענו בבית ? לאחר ההלוואות שנשאנו לבד והוא לא השתתף בהם ? לאחר תשלומי המשכנתא הגבוהים ששילמנו ?
אני מוחה על הסיכום (בע"פ) ביניהם ולא מקבלת אותו. אני שואלת לדעתכם ולעצתכם ומה עלי לעשות? אני חוששת שתתבצע מכירה שתחייב אותי ומה עלי לעשות על מנת עצור מכירה במידה ותהיה ?
כי אני רוצה שלפני מכירת הבית יושג הסכם חתום והוגן ושיהיה מוסכם על כל הצדדים.
בתודה מראש, מיקה
ברצוני לציין נתון חשוב שאנחנו הבאנו לבנייה 250 אלך ₪ ממכירת הדירה שלנו לצורך הבנייה. בתקופת כניסתנו לבית החדש בעלי ואחיו קיבלו בירושה כל אחד סכום של 100 אלך ש"ח. בעלי שילם עם הכסף לספקים ולהתחייבות ומינוס בבנק שנשארו מבניית הבית ואילו אחיו שלא היה נוכח בבנייה ולא שילם מכספו מאומה מעבר לתשלומי המשכנתא הפקיד את הכסף בחסכון. יש לציין שאני ובעלי נשואים 15 שנה + 3 ילדים ואילו אחיו היה רווק שבינתיים התחתן. אשתו גרושה, הגיעה עם סכום של 100 אלף ₪ ונולדו לשניהם כבר שלושה ילדים) לאחר שלוש שנות מגורים בבית שראינו שקשה לנו עם תשלומי המשכנתא וההלוואות הצענו שנמכור את הבית, אחיו ואשתו מאוד שמחו למכירת הבית כי הוא גם לא יתאים להם להרחבת המשפחה.כיום לאחר מגורים של 6 שנים בבית אנחנו היחידים שנושאים בהלוואות. מאחר והיה לנו קשה גם לשלם משכנתא גבוהה וגם לשלם הלוואות נכנסנו למינוסים שהצריכו עוד הלוואות. לפני כחודש בעלי החליט לקחת את ההלוואות שהצטברו ולהכניס אותם למשכנתא שלנו בלבד ולפרוס את המשכנתא שלנו לעוד 5 שנים !!! כך שיהיה לנו קל יותר בהחזרים החודשים ועל מנת שלא נכנס לעוד מינוס.
אי לכך, אח של בעלי אמר לו, שיש לחלק בינינו את הסכום שנקבל מהמכירה שווה בשווה (לאחר הפחתת משכנתא והלוואות). בעלי אמר לו שמוסכם עליו.
ואני שואלת האומנם ! ? האם זה הוגן להתחלק שווה בשווה לאחר כל הסכומים הגדולים שהשקענו בבית ? לאחר ההלוואות שנשאנו לבד והוא לא השתתף בהם ? לאחר תשלומי המשכנתא הגבוהים ששילמנו ?
אני מוחה על הסיכום (בע"פ) ביניהם ולא מקבלת אותו. אני שואלת לדעתכם ולעצתכם ומה עלי לעשות? אני חוששת שתתבצע מכירה שתחייב אותי ומה עלי לעשות על מנת עצור מכירה במידה ותהיה ?
כי אני רוצה שלפני מכירת הבית יושג הסכם חתום והוגן ושיהיה מוסכם על כל הצדדים.
בתודה מראש, מיקה
סכסוך משפחתי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/11/11
העניין שהעלית אינו קשור לפורום דיני מקרקעין. הסוגיות שהעלית יותר קשורות לדיני משפחה ודיני חוזים. אם הנכס רשום גם על שמך, בוודאי שתידרש הסכמתך למהלך. בכל מקרה, אם תרצי, מעצם מעמדך כרעייתו של בעלך, תוכלי לנקוט הליכים לרבות צו מניעה בבימ"ש לענייני משפחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למשה מעוז שלום
אחמד
03/11/11
לא בדקתי בגלל שכל הזמן אמר לי שהוא אכן ביצע את העבודה ואין לי מה לדאוג נתתי בו אמון אמר לי שיהיה בסדר והכל נמצא אצלו אבל ברגע שהצטרכתי את המסמך התחיל להתחמק והתברר שהוליך אותי שולל ולא ביצע שום דבר ממש לקח את הכסף וזהו
מחלוקת עם עו"ד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/11/11
השאלה, אינה מתאימה לפורום מקרקעין. מכל מקום, לגופו של עניין, אין מניעה שתגיש תלונה בלשכת עוה"ד. כמו כן, אתה יכול לנסות להגיש נגדו תביעה, שכן אתה יכול לנסות ולטעון כי עילת התביעה נוצרה רק לאחרונה, לאחר שנודע לך שעו"ד לא ביצע את השירותים אותם התחייב, לטענתך, לספק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשוב ביותר
אחמד
03/11/11
בשנת 2003 שילמתי לעורך דין 4000 ש,ח על מנת לטפל לי בפסק דין הצהרתי במקרקעין , וכשנשאל הבטיח לי שיהיה בסדר והוא טען כל הזמן
שהעניין טופל ואין לי מה לדאוג לפני כמה חדשים גיליתי שלא ביצע עבורי כל טיפול והוא מסרב גם להחזיר את הכספים שלקח שאלתי האם זו עבירב אתית האם ניתן להתלונן עליו ללשכה האם זה יעזור האם ניתן לתבוע אותו להחזיר כספים שגבה והתעשר על חשבוני שלא כדין יש לציין שעברו שבע שנים מאז האם יש התיישנות האם מעשהו מהווה עבירה אתית אני מבקש מכבודכם לענות לי בדחיפות ואם לא הגעתי למקום הנכון אז להפנות אותי למקום הנכון.
שהעניין טופל ואין לי מה לדאוג לפני כמה חדשים גיליתי שלא ביצע עבורי כל טיפול והוא מסרב גם להחזיר את הכספים שלקח שאלתי האם זו עבירב אתית האם ניתן להתלונן עליו ללשכה האם זה יעזור האם ניתן לתבוע אותו להחזיר כספים שגבה והתעשר על חשבוני שלא כדין יש לציין שעברו שבע שנים מאז האם יש התיישנות האם מעשהו מהווה עבירה אתית אני מבקש מכבודכם לענות לי בדחיפות ואם לא הגעתי למקום הנכון אז להפנות אותי למקום הנכון.
האם ערכת הסכם בכתב עם עורך הדין ?
משה מעוז
03/11/11
ואיך זה שבמשך 7 שנים לא בדקת אם העבודה נעשתה ?
שלום רב. ועד-בית. מזה הרבה שנים אני משלמת 30 ש
גלי
02/11/11
כבר הרבה שנים משלמים אצלינו בבניין מיסי ועד לפי מס' חדרים
למשל בעל דירת 2 חדרים משלם 60 ש' , בעל דירה 2.5 חדרים משלם 75 ש'
אני גרה בדירת חדר ולכן שילמתי 30 ש' כבר הרבה שנים
גם דיירים לפי שילמו כנ''ל
לפני כמה שנים נכנס דייר חדש לבניין וכנראה השתלט על הועד כי לא נבחר ע''י אסיפת דיירים
הוא החליט שמעכשיו (אז) עלי לשלם 43.5 ש לפי חישוב שטח הדירה שלי בטאבו
שאלתי: האם הוא רשאי לעשות את זה ומה אומר החוק
תודה
למשל בעל דירת 2 חדרים משלם 60 ש' , בעל דירה 2.5 חדרים משלם 75 ש'
אני גרה בדירת חדר ולכן שילמתי 30 ש' כבר הרבה שנים
גם דיירים לפי שילמו כנ''ל
לפני כמה שנים נכנס דייר חדש לבניין וכנראה השתלט על הועד כי לא נבחר ע''י אסיפת דיירים
הוא החליט שמעכשיו (אז) עלי לשלם 43.5 ש לפי חישוב שטח הדירה שלי בטאבו
שאלתי: האם הוא רשאי לעשות את זה ומה אומר החוק
תודה
תשלומי ועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/11/11
יש לבחון מה נאמר בתקנון הבית המשותף לגבי הרוב הדרוש לקבלת החלטות. אם ההחלטה הנ"ל אושרה כדין, ההחלטה מחייבת אותך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש אפשרות כזו ?
חיים
02/11/11
שלום אני גר בבית קרקע בבאר שבע מעליי יש דירה אחת (בתים דו קומות) האים יש לי אפשרות לקנות מימנו את הגג ולהעביר אותו לטאבו על שמי לשם בניית דירה ?בתודה מראש חיים
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בבאר שבע
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בבאר שבע
רכישת זכויות בגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
03/11/11
עקרונית הדבר אפשרי, זה עניין של מו"מ והסכם. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
רוני
02/11/11
אני גר בדירה של כ-40 מטר כ-8 שנים לערך אשר ניבנה "כמחסן" אשר קיבל אישור של המועצה המקומית ללא טאבו. בקרוב אמור לצאת לדרך פרויקט פינוי בינוי עצמאי של כלל התושבים. ברצוני לדעת אם יש לי את אותם זכויות כמו של שאר התושבים, ואם לא מה הם זכויותי .תודה מראש רוני
מקרה בעייתי
עו"ד
03/11/11
המקרה שלך בעייתי ותלוי בעיקר ברצון הדיירים והקבלן ללכת לקראתך.למעשה הנך גר במחסן אשר הינו רכוש משותף של כל הבניין ולא שייך לך בטאבו. המשמעות היא כי אין לך שום זכות קניינית בבניין והעובדה שהרשות המקומית בחרה להעלים עין איננה אומרת דבר לגבי הזכויות הקנייניות שלך בנכס שכאמור לא קיימות.עצתי אליך- אם הנך בקשר טוב עם שאר הדיירים- בקש מהם כי בהסכם שלהם מול הקבלן יכתב כי גם אתה תקבל דירה ואת אותן הזכויות של הדיירים בעלי הדירות. מהיכרות עם התחום- בפינוי בינוי לרוב הרווח הוא מספיק גדול בכדי שלקבלן יהיה כדאי לעשות את העסקה גם אם יש דירה אחת שיורדת לו מהרווחים. בהצלחה
ביטול חוזה שכירות בשל דיירים שמתגרשים?
לילי
02/11/11
השכרנו לפני חודשיים את הדירה שלנו לשוכרים, זוג עם 3 ילדים. בדיעבד זו היתה החלטה שגויה. לא לקחנו צקים כי היתה להם הגבלה על החשבון שמסתיימת בינואר, אבל יש צ'ק בטחון של 10000 ש"ח למימוש ו2 ערבים בסך 40000 ש"ח על שטר ערבות.בתנאי החוזה סוכם שהתשלום יתבצע כל 1 לחודש. בחודש שעבר (חודש תשלום שני, על הראשון קיבלנו מזומן) הכסף שולם רק ב6 לחודש, וזאת לאחר שבין ה-4-5 לחודש התקשרתי עשרות פעמים והאישה רק ענתה לי באסמסים שהיא לא יכולה לדבר ושבעלה ידבר איתי בערב ויפקיד את הכסף. בערב הוא חזר אלי, חטף צעקות ואיום למצוא דירה אחרת, התנצל, והפקיד למחרת בבוקר את הכסף והבטיח שהדבר לא יחזור.החודש חיכינו עד היום , וכמובן שהיא לא ענתה, שלחתי לה אסמס שאני מחכה לכסף שיופקד לחשבון, אחרי חצי שעה ניסיתי שוב, בעלה ענה, אמר שהוא מצטער שטרם הפקיד ושמחר בבוקר יפקיד את הכסף, ושהם מתגרשים ובתהליך פירוק. אנחנו מאוד לא מרוצים מההתנהלות איתם ויש להם 3 ילדים כך שבמידה והם מתגרשים אני מאמינה שעם תשלומי מזונות והוצאות של פירוק המשפחה לא יהיה לו יותר מדי כסף להחזיק שתי דירות. האם במידה והם מתגרשים יש לי עילה להפרת חוזה ? הוא טען שהוא ממשיך לגור כרגיל בבית ושימשיך לשלם ושאם הוא יחליט לעזוב הוא יעדכן אותי מראש וישלם עד שנמצא שוכרים, אבל לאור ההתנהלות איתם אני לא רגועה ולא סומכת על זה שבחודש הבא הוא ישלם בזמן. הוא יכול להגיד אין לי ומצטער אבל אותי זה ישאיר עם חור של 4000 ש"ח. החוזה נחתם מול שניהם, ואשמח לדעת אם יש איזושהי דרך להעיף אותם מהדירה ולמצוא שוכרים אחרים באופן חוקי במידה והם יסרבו להתפנות.. עשינו טעות איתם ואכלנו אותה..
ביטול הסכם שכירות בשל גירושי השוכרים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/11/11
גירושי השוכרים הם לא עילה לביטול ההסכם. גם איחור של יומיים שלושה בתשלום דמי השכירות הוא לא עילה לביטול ההסכם. לא ברור איך השכרתם את הדירה שלכם לשוכרים שלגביהם ידעתם מראש שהם לקוחות מוגבלים בבנק.
מכל מקום, כרגע, לפי מה שאת מתארת, אין דרך חוקית להפסיק את השכירות.
אם הם יעשו הפרות יותר משמעותיות של ההסכם ייתכן שהתשובה תשתנה.
מכל מקום, כרגע, לפי מה שאת מתארת, אין דרך חוקית להפסיק את השכירות.
אם הם יעשו הפרות יותר משמעותיות של ההסכם ייתכן שהתשובה תשתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על הגג – הסכמת דיירים
מירית
02/11/11
אני גר בקומה האחרונה בבניין בן 3 קומות, אני מעוניין לבנות על הגג, האם אני צריך את הסכמת כל הדיירים בבניין או אחוז מסויים? הרי הגג הוא רכוש משותף של כל הדייירם?
הרוב הדרוש
י
02/11/11
בהנחה שהגג האמור הוא רכוש משותף הרוב הדרוש לצורך שינוי התב"ע הוא של 75% מבעלי הדירות שהם בעלי 2/3 מהרכוש המשות, בכפוף לתשלומי איזון ל"מקופחים".
צו לפינוי מושכר
אורי
02/11/11
שלום רב,השוכרים שלי אינם מפנים את הדירה שבבעלותי על אף שאינם משלמים עבורה.אני מתכוון להגיש כנגדם תובענה. האם צו לפינוי מושכר, מוגש בסדר דין מהיר או מקוצר?תודה
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/11/11
קיימת בחוק פרוצדורה מיוחדת (לפי פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי) המאפשרת הגשת תביעת פינוי כנגד שוכר שמפר הסכם שכירות, כשאשר הדיון בה הוא מהיר במיוחד. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ וייצוג בתביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זמן של שנה נחשב כעסקה נפרדת?
אלי
02/11/11
שלום רב,
במידה ואדם נכה רכש דירה ומעצם היותו נכה -קיבל הנחה במס' הרכישה, שנה לאחר מכן מעוניין לקנות (אותו נכה) את החניה והמחסן הצמודים לדירה ומהווים חלק ממנה ועל כן מעוניין לקבל הנחה גם בהם. לשכת המס טוענת כי עקב הזמן שעבר (למעלה משנה) -נחשבת העסקה כעסקה חדשה ועל כן לא יחול עלייה פטור. מישהו מכיר פסיקה בעניין דומה? היכן ניתן לבדוק זאת?
במידה ואדם נכה רכש דירה ומעצם היותו נכה -קיבל הנחה במס' הרכישה, שנה לאחר מכן מעוניין לקנות (אותו נכה) את החניה והמחסן הצמודים לדירה ומהווים חלק ממנה ועל כן מעוניין לקבל הנחה גם בהם. לשכת המס טוענת כי עקב הזמן שעבר (למעלה משנה) -נחשבת העסקה כעסקה חדשה ועל כן לא יחול עלייה פטור. מישהו מכיר פסיקה בעניין דומה? היכן ניתן לבדוק זאת?
חלוף שנה בין 2 עסקאות נדל"ן ביחס להצמדות של אותו נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/11/11
זה עניין שנתון לשיקול דעת של רשויות המס. אם הסכום משמעותי כדאי לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ ובמקרה הצורך להגיש השגה על החלטת רשויות המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות עם הוועד
מרינה
02/11/11
שלום,
יש לנו נציגה יחידה בוועד, היא לא מדברת עם אף אחד מהדיירים והיא מסרבת להראות את פנקס ההוצאות וההכנסות.
האם יש חוק המחייב אותה? איזה אמצעי לחץ אני יכולה להפעיל עליה? וכמובן שאנחנו רוצים להחליף אותה- כי יש חשד לאי אמינות בעניין הכספים.
תודה
יש לנו נציגה יחידה בוועד, היא לא מדברת עם אף אחד מהדיירים והיא מסרבת להראות את פנקס ההוצאות וההכנסות.
האם יש חוק המחייב אותה? איזה אמצעי לחץ אני יכולה להפעיל עליה? וכמובן שאנחנו רוצים להחליף אותה- כי יש חשד לאי אמינות בעניין הכספים.
תודה
בעיות עם נציגות הבית המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
02/11/11
החוק מחייב את הנציגות למסור דיווח לדיירים לגבי ההוצאות וההכנסות של הבית המשותף.
תכנסו אסיפת דיירים ותקבלו החלטה על החלפת הנציגות.
אם היא תסרב למסור לכם דין וחשבון על ההכנסות וההוצאות של הנציגות אתם יכולים להגיש כנגדה תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
תכנסו אסיפת דיירים ותקבלו החלטה על החלפת הנציגות.
אם היא תסרב למסור לכם דין וחשבון על ההכנסות וההוצאות של הנציגות אתם יכולים להגיש כנגדה תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פרויקט פינוי בינוי בת ים 65 דיירים
חלבה חיים
01/11/11
שלום לכם שמי חיים חלבה
שלום לכם
אני נציג ועד בבנין שהוא חלק ממתחם בו מתוכנן פרויקט פינוי בינוי של כ65 דיירים
כרגע אנו מחפשים ע"ד שילווה את הפרויקט ושיהיה מקובל על היזם
אשמח לשמוע מכם
שלום לכם
אני נציג ועד בבנין שהוא חלק ממתחם בו מתוכנן פרויקט פינוי בינוי של כ65 דיירים
כרגע אנו מחפשים ע"ד שילווה את הפרויקט ושיהיה מקובל על היזם
אשמח לשמוע מכם
פיניו בינוי -
מערכת
01/11/11
הפורום אינו ממליץ על עורכי דין
מכירת נכס המוגדר כ"מושע"
א
01/11/11
נכס שכולל מספר דירות קטנות שייך לכמה שותפים, בחלקים זהים. השותפים מעוניינים למכור את הנכס במזומן.
השאלות הן:
1. מניסיונך, כיצד בדרך כלל נעשית מכירת נכס שמוגדר כ"מושע" ? האם מספיק לחתום על הסכם בין הבעלים לקונה
והנ"ל ישלם לכל אחד את חלקו ? או שיש עניינים נוספים
2. כיצד באופן עקרוני, יחושבו מס שבח והטל השבחה , עבור כל אחד מהבעלים במקרה זה שבו אין חלוקה פנימית של הנכס ?
אם אפשר להרחיב בנושא
בתודה מראש
השאלות הן:
1. מניסיונך, כיצד בדרך כלל נעשית מכירת נכס שמוגדר כ"מושע" ? האם מספיק לחתום על הסכם בין הבעלים לקונה
והנ"ל ישלם לכל אחד את חלקו ? או שיש עניינים נוספים
2. כיצד באופן עקרוני, יחושבו מס שבח והטל השבחה , עבור כל אחד מהבעלים במקרה זה שבו אין חלוקה פנימית של הנכס ?
אם אפשר להרחיב בנושא
בתודה מראש
בעלות במושעא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/11/11
המושג מושעא מדבר על כך שהבעלים הינם שותפים בחלקים שווים בכל גרגר וגרגר במקרקעין. קרי לא ניתן להגדיר מיקום ולחלק באופן ברור את המגרש. מה שעושים חותמים על הסכם שיתוף אך לא די בכך.
בכל מקרה, לעניין המיסוי צריך להכיר את העסקה הספציפית לרבות מי המוכר ועוד נתונים שלא קיימים בשאלה ולכן מומלץ לפנות לעו"ד שמומחה בתחום לקבלת יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, לעניין המיסוי צריך להכיר את העסקה הספציפית לרבות מי המוכר ועוד נתונים שלא קיימים בשאלה ולכן מומלץ לפנות לעו"ד שמומחה בתחום לקבלת יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית משרד לצורך מגורים – הוראת שעה
אלון
01/11/11
שלום, אני לפני קניית דירה (דירה בבנין מגורים שהוסבה למרפאה, ללא שינוי ייעוד בתב"ע או טאבו. עם זאת, ארנונה מחושבת כמשרד). המוכר מחייב אותי להעביר את הדירה על שמי בטאבו מייד אלא שאין לי את 15% שמס שבח מעוניין להפקיד אצלו עד שאוכיח שאגור שם שנתיים. האם ייתכן לפטור אותו ממס שבח מתוקף סיבה אחרת ולא בתוקף הוראת שעה? מה ההבדל מבחינתו? תודה רבה!
התחייבות להתגורר בנכס - מס רכישה לפי הוראות שעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/11/11
ידידי אני לא יודע מי נתן את היעוץ למוכר ולך. מבלי להכיר את המקרה אני חושב שקיים בלבול בין מס השבח לבין מס רכישה מעבר לעובדה שתיקון 71 (למעטמספר הוראות מיוחדות) טרם אושר סופית.
במסגרת התיקון שפורסם ביום 11.07.2011, הוצעו תיקונים נוספים שמטרתם להגדיל את היצע הדירות למגורים לשם הוזלת המחירים בשוק הנדל"ן בזמן הקרובץ
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במסגרת התיקון שפורסם ביום 11.07.2011, הוצעו תיקונים נוספים שמטרתם להגדיל את היצע הדירות למגורים לשם הוזלת המחירים בשוק הנדל"ן בזמן הקרובץ
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עמלת תיווך
יובל
01/11/11
רכשנו דירה אולם בשל עיקובים מצד המוכר פינוי הנכס התעקב במספר חודשים וקיבלנו על כך פיצוי של כמה עשרות אלפי שקלים. השאלה שהיא האם עלינו לשלם למתווך על פי הסכום המקורי או על על פי הסכום שבפועל שולם לאחר קיזוז הפיצוי?
תשלום תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/11/11
על פי הסכום כאמור בהסכם המכר. הפיצוי ניתן ללא קשר לעסקה ולכן גם לא שילמתם מס עליו בכל הקשור לעסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גינה משותפת בבניין שלא רשום כבניין משותף
מיטלי
01/11/11
גזבר ועד הבית החליט על דעת עצמו(באישור חלק מהדיירים) להקים גינה חדשה בבניין בעלות גבוה של 12 אלף ש"ח. נשתלו עצים מסביב לכל הבניין ומכיוון שהדירה שבבעלותי היא דירת קרקע אני חוששת ששורשי העצים שנשתלו יפגעו בקניין שלי( ירימו בלטות בדירה, יסתמו לי את צינורות הביוב וכ"ו). עוד לא ביררתי איזה סוג של עצים נשתלו והאם יש סכנה מהם אבל שאלתי היא, אם אגלה שאכן יש סכנה לפגיעה בדירת הקרקע שלי- האם אני יכולה לדרוש את עקירתם? אם לא, האם כאשר יגרם נזק משורשי העצים בעתיד , האם אוכל לפנות לגזבר הבית בתיקונו?
עצים שעלולים להוות מטרד
משה מעוז
02/11/11
כל מה ששייך לרכוש המשותף ויפגע בך בעתיד - תוכלי לתבוע בגינו את התיקון והנזק שייגרמו לך מוועד הבית, והעצים הללו הם חלק מהרכוש המשותף.
כיוון שמידת הנזק הצפוי לא ידועה, ניתן לקבל חוות דעת של מומחה, וניתן על סמך חוות הדעת להתרות בוועד הבית לגבי הסכנות הצפויות.
אין חובה לקבל חוות דעת ולהשקיע זמן וממון כבר עכשיו.
אפשר להמתין ולראות מה יילד יום, ואם וכאשר בעתיד יגרם נזק אפשר יהיה אז לתבוע את תיקונו - ולדעתי עדיף לפעול כך.
כיוון שמידת הנזק הצפוי לא ידועה, ניתן לקבל חוות דעת של מומחה, וניתן על סמך חוות הדעת להתרות בוועד הבית לגבי הסכנות הצפויות.
אין חובה לקבל חוות דעת ולהשקיע זמן וממון כבר עכשיו.
אפשר להמתין ולראות מה יילד יום, ואם וכאשר בעתיד יגרם נזק אפשר יהיה אז לתבוע את תיקונו - ולדעתי עדיף לפעול כך.
היטל השבחה – אישור הוועדה להעברת הזכויות
גוגי
01/11/11
סבי רוצה למכור לי חלקת אדמה בגודל של 1000 מ"ר, (מכר ללא תמורה)
על החלקה הנ"ל אני רוצה לבנות ביית למגורים.
לצורך רישום בטאבו האם אני צריך אישור הוועדה המקומית להעברת זכויות או בעסקאות מכר ללא תמורה לא דורשים אישור זה
על החלקה הנ"ל אני רוצה לבנות ביית למגורים.
לצורך רישום בטאבו האם אני צריך אישור הוועדה המקומית להעברת זכויות או בעסקאות מכר ללא תמורה לא דורשים אישור זה
תצהירי העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/11/11
העברה ללא תמורה הינה למעשה עסקה במקרקעין. אתם תידרשו להמציא אישור עיריה.
המסמכים שתירשו להמציא לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה -
העברה ללא תמורהתצהירי העברה מהנותן ומהמקבל (מאומתים בידי עו"ד)
מכתב נלווה המציין אם לבצע חילופי מחזיקים בחשבון הארנונה (העברת חשבון הארנונה על שם המקבל) או לא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
המסמכים שתירשו להמציא לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה -
העברה ללא תמורהתצהירי העברה מהנותן ומהמקבל (מאומתים בידי עו"ד)
מכתב נלווה המציין אם לבצע חילופי מחזיקים בחשבון הארנונה (העברת חשבון הארנונה על שם המקבל) או לא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו ללא עו"ד
יעקב
01/11/11
1.
האם חובה לבצע את הרישום שבנדון ע"י עו"ד או שמא
אפשר להתרוצץ קמעה באופן עצמאי ולבצע זאת לבד.
2.
מה בערך התשולום לעו"ד עבור רישום שכזה כאשר המדובר
במקרה פשוט וללא קשיים מיוחדים.
האם התשלום קשור בכלל לערך המגרש?
(הרכישה בוצעה מהמנהל ללא שירותי עו"ד כך שאין כאן בתמונה
עו"ד שהשתתף ויצג אותי ברכישה).
תודה!
האם חובה לבצע את הרישום שבנדון ע"י עו"ד או שמא
אפשר להתרוצץ קמעה באופן עצמאי ולבצע זאת לבד.
2.
מה בערך התשולום לעו"ד עבור רישום שכזה כאשר המדובר
במקרה פשוט וללא קשיים מיוחדים.
האם התשלום קשור בכלל לערך המגרש?
(הרכישה בוצעה מהמנהל ללא שירותי עו"ד כך שאין כאן בתמונה
עו"ד שהשתתף ויצג אותי ברכישה).
תודה!
העברה בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/11/11
ניתן לבצע זאת לבד גם ללא עו"ד. אתה צריך את אישורי העברה הנדרשים לצורך העברת זכויות כדוגמה - שטרי מכר(במנהל שטרי העברת זכות שכירות), יפוי כח ואישורי מיסים.לאחר מכן מגישים תיק לטאבו עם אישור עירייה בתוקף. במידה ומדובר על מנהל אתה תידרש גם להחתים את המנהל על השטרות כדין לצורך העברה במידה ואין הערה בנסח על כך שאין הגבלה בהעברה בהורשה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בעלות על נכס
ענת
31/10/11
שלום רב,
בכוונתי לרכוש נכס ובו יחידת דיור המושכרת כיום ותהיה מושכרת למשך השנה הקרובה, עד שאעבור לגור בבית.
בכוונתי לשלם את שווי המכירה בשלבים.
1. האם מרגע התשלום הראשון או לחילופין מחתימת החוזה, האם אהיה זכאית לקבלת סכום השכירות? או רק לאחר שמבצעים העברת זכויות על הנכס?
2. האם העברת הזכויות יכולה להתבצע לפני תום התשלום המלא?
אודה להבהרה בנושא...
בכוונתי לרכוש נכס ובו יחידת דיור המושכרת כיום ותהיה מושכרת למשך השנה הקרובה, עד שאעבור לגור בבית.
בכוונתי לשלם את שווי המכירה בשלבים.
1. האם מרגע התשלום הראשון או לחילופין מחתימת החוזה, האם אהיה זכאית לקבלת סכום השכירות? או רק לאחר שמבצעים העברת זכויות על הנכס?
2. האם העברת הזכויות יכולה להתבצע לפני תום התשלום המלא?
אודה להבהרה בנושא...
רכישת דירה עם שוכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
השאלות כאמור רלוונטיות מאוד ואת צריכה לקבל יעוץ מלא ומפורט על התוצאות של הדרך שבה תתבצעה העסקה.
לדוגמה במידה ותושלם התמורה ותקבלי את המסמכים להעברה אולי תירשמי כבעלים והשוכר עדיין בדירה, מחד מצב חיובי מצד שני האחריות שלך לפינוי השוכר במידה והוא לא יוצא. כמו כן, יתרון נוסף שהשכירות תועבר אלייך. במידה ולא תשלימי את התמורה בדרך כלל השכירות תועבר לבעלים.
תפני לעו"ד לצורך הרכישה שיסביא את כל התוצאות האפשריות. יש להחתים על תצהיר שוכר ועוד מספר מסמכים זהירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לדוגמה במידה ותושלם התמורה ותקבלי את המסמכים להעברה אולי תירשמי כבעלים והשוכר עדיין בדירה, מחד מצב חיובי מצד שני האחריות שלך לפינוי השוכר במידה והוא לא יוצא. כמו כן, יתרון נוסף שהשכירות תועבר אלייך. במידה ולא תשלימי את התמורה בדרך כלל השכירות תועבר לבעלים.
תפני לעו"ד לצורך הרכישה שיסביא את כל התוצאות האפשריות. יש להחתים על תצהיר שוכר ועוד מספר מסמכים זהירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המצב אותו אני מכיר בדרך כלל הוא
טל כרם
01/11/11
שעד אשר לא קיבלת את הבית לרשותך השוכר ימשיך לשלם לבעלים הנוכחי.כמובן שעו"ד מטעמך חייב להתייחס למצב זה ולמקרה זה באופן ספציפי על פי הסיכום בינך לבין המוכר.
הפרת חוזה שכירות ע"י בעל הנכס
רוני
31/10/11
שלום רב. להלן שאלתי:
אני מתגורר בשכירות מזה כשנה.
במהלך השנה היו מס' הפרות של החוזה על ידי בעל הנכס ובינהן גרימת רעש ותיקון כלי רכב בחצר , שבוצע על ידי דייר המתגורר בקומה הראשונה של אותו המבנה.
תעדתי את ההפרות בכתב וחלקן בתצלומים , אך טרם העברתי לו אותן. לקראת סיום השנה הראשונה שקלתי שלא להאריך את ההסכם, אך בשל המצב הבטחוני ששרר אז בדרום הארץ (כמו גם כיום) לא התאפשר לי לעזוב בסיום השנה הראשונה ונכנסתי כבר לשנה השנייה.
כיום , נוצר מצב שבעל הנכס מבקש ממני שכ"ד גבוה יותר עבור השנה השנייה משכר הדירה שסוכם עליו בהסכם שנחתם בינינו ובנוסף, מונה החשמל תקול זה 4 חודשים וזה לא מעניין אותו. הוא מקבל מידי חודש איזשהו סכום שנקבע מראש , סכום האמור להתעדכן על פי קריאת המונה שהינו כאמור תקול ולמרות זאת הוא דורש כיום כל מיני סכומים עבור צריכת חשמל , אשר אין להם בסיס כי כאמור המונה תקול.
טרם העברתי לו המחאות לשנה הנוספת אך הוא מחזיק בידיו ערבון במזומן בסכום של 3 חודשי שכירות.
האם אני יכול לעזוב במיידית את הנכס? האם בעשותי צעד זה אחשב כמפר החוזה?
אני מניח כי במצב של עזיבת הנכס במיידי, הוא לא יסכים להחזיר לי את הערבון שיש בידיו ואצטרך להגיש נגדו תביעה.
אודה לעצתכם המלומדת בדחיפות
רוני.
אני מתגורר בשכירות מזה כשנה.
במהלך השנה היו מס' הפרות של החוזה על ידי בעל הנכס ובינהן גרימת רעש ותיקון כלי רכב בחצר , שבוצע על ידי דייר המתגורר בקומה הראשונה של אותו המבנה.
תעדתי את ההפרות בכתב וחלקן בתצלומים , אך טרם העברתי לו אותן. לקראת סיום השנה הראשונה שקלתי שלא להאריך את ההסכם, אך בשל המצב הבטחוני ששרר אז בדרום הארץ (כמו גם כיום) לא התאפשר לי לעזוב בסיום השנה הראשונה ונכנסתי כבר לשנה השנייה.
כיום , נוצר מצב שבעל הנכס מבקש ממני שכ"ד גבוה יותר עבור השנה השנייה משכר הדירה שסוכם עליו בהסכם שנחתם בינינו ובנוסף, מונה החשמל תקול זה 4 חודשים וזה לא מעניין אותו. הוא מקבל מידי חודש איזשהו סכום שנקבע מראש , סכום האמור להתעדכן על פי קריאת המונה שהינו כאמור תקול ולמרות זאת הוא דורש כיום כל מיני סכומים עבור צריכת חשמל , אשר אין להם בסיס כי כאמור המונה תקול.
טרם העברתי לו המחאות לשנה הנוספת אך הוא מחזיק בידיו ערבון במזומן בסכום של 3 חודשי שכירות.
האם אני יכול לעזוב במיידית את הנכס? האם בעשותי צעד זה אחשב כמפר החוזה?
אני מניח כי במצב של עזיבת הנכס במיידי, הוא לא יסכים להחזיר לי את הערבון שיש בידיו ואצטרך להגיש נגדו תביעה.
אודה לעצתכם המלומדת בדחיפות
רוני.
שכירות - פינוי מוקדם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
מומלץ לצרף את ההסכם ונראה מה ניתן לסייע בהתאם. בכל מקרה ניתן לפנות לעו"ד שייתן יעוץ מלא בטרם כל פעולה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לרוני
מירב
01/11/11
יצאת מדעתך? בעל הדירה הפר את החוזה ביניכם - כי דייר אחר בבנין עשה רעש!? אתה יושב בדירתו ומעיז לא משלם לו שכר דירה? בגלל טיפוסים כמוך אסור להשכיר בישראל דירה בלי לקחת ערבות בנקאית.
העברת בעלות על דירה בטאבו
ארנון
31/10/11
שלום רב,
הכיצד ניתן להעביר בעלות על דירה (בתוך המשפחה) ללא התערבות של עורכי דין ? האם ניתן לעשות זאת ישירות דרך הטאבו ?
אודה לתשובה במהרה,
רב תודות
ארנון
הכיצד ניתן להעביר בעלות על דירה (בתוך המשפחה) ללא התערבות של עורכי דין ? האם ניתן לעשות זאת ישירות דרך הטאבו ?
אודה לתשובה במהרה,
רב תודות
ארנון
העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
ביומיים הקרובים נעלה מספר ממרים בנושא העברה ללא תמורה לרבות הגדרת קרוב לעניין מס רכישה ולעניין מס שבח. המאמרים יכללו הסברים מפורטים לרבות סיכונים.
מומלץ לפנות לעו"ד. מדובר על עסקה לכל דבר ועניין הדורשת חתימה על תצהירים ומסמכי העברה לאחר מכן כמו בכל עסקת מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ לפנות לעו"ד. מדובר על עסקה לכל דבר ועניין הדורשת חתימה על תצהירים ומסמכי העברה לאחר מכן כמו בכל עסקת מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן, ניתן , האם מומלץ?
טל כרם
01/11/11
התשובה היא לא.כל פעולה במקרקעין נושאת בחובה השלכות רבות ומורכבות ולכן ראוי ואף חובה להתייעץ עם עו"ד.
רשלנות של עו"ד בעריכת חוזה
אורן
31/10/11
שלום רב,
בספטמבר 2009 רכשנו מגרש בהרחבה והשתמשנו לצורך כך בשירותיו של עו"ד המתמחה בעניני חוזים ונדל"ן. בחוזה נמכרו זכויות בנייה של 140 מ"ר, כשהתב"ע היא עד מקסימום של 200 מ"ר. עפ"י החוזה התחייבנו לשלם למינהל עבור כל תוספת בנייה.
בדיעבד הסתבר לנו, לאחר שכבר עברנו להתגורר ביישוב ועברה מעל לשנה והוצאנו עוד כספים הקשורים לבנייה, שכדי שהחוזה בכלל ייצא לפועל, על בעל הזכויות (המוכר) - לשלם למינהל את מלוא התמורה עבור זכויות הבנייה, דהיינו הפרש של 60 מ"ר.
לא העו"ד שלנו ולא המוכר יידעו אותנו בקשר להחלטת מינהל זו ולמעשה, הזכויות לא עברו על שמנו כך שגם לא היינו יכולים לקבל היתר בנייה. לטענת העו"ד - הוא לא ידע על קיומה של ההחלטה.
במהלך כל השנה הזו העו"ד שלנו התנהל באיטיות ואנחנו יצרנו את כל המגעים עם המינהל כדי לקבל את השומא ולבסוף,כאשר התקבלה שומא של 140000 ש"ח, הוא כלל לא העביר אותה למוכר אלא השאיר אותה ברשותו. מיותר לשציין שאנו שילמנו בזמן את כל התשלומים, החל בשכ"ט, מחיר המגרש והמיסים הכלולים וגם העו"ד שיחרר את הכספים מהנאמנות בטרם המגרש עבר על שמנו.
טרם פג תוקף התשלום ניגשנו לייעוץ משפטי נוסף ולפיו שילמנו במחאה את ההפרש לעיל כשאנחנו בטוחים, עפ"י התחייבויות העו"ד שהוא יישא באחריות וידאג לקבל את הכסף מהקונה.
היום, לאחר שנתיים מחתימת החוזה, המוכר והעו"ד מתנערים מהתשלום לחלוטין בטענה שלמעשה מדובר בטעות מינהל והם לא אחראיים לה ושגם ככה, אנו לא סבלנו משום נזק שכן הרכוש בידינו ולשימושנו.
ברור לנו, שאם היינו יודעים על החלטה 953 לפני החתימה, החוזה לא היה נראה כמות שהוא וידוע לנו שזוהי אחריותו המקצועית של העו"ד שלנו ליידע אותנו לגבי כל הוצאה הקשורה בעיסקה.
שאלתי היא-האם יש לנו "קייס" לתביעת העו"ד וכיצד ניתן לכמת את הנזק הכלכלי - האם דרישה של 50% ממה ששילמנו היא הגיונית? היינו מעדיפים להימנע מהוצאות מיותרות שכן אנו בתחילת הבנייה, והאם מומלץ ללכת לבוררות?
בתודה,
אורן
בספטמבר 2009 רכשנו מגרש בהרחבה והשתמשנו לצורך כך בשירותיו של עו"ד המתמחה בעניני חוזים ונדל"ן. בחוזה נמכרו זכויות בנייה של 140 מ"ר, כשהתב"ע היא עד מקסימום של 200 מ"ר. עפ"י החוזה התחייבנו לשלם למינהל עבור כל תוספת בנייה.
בדיעבד הסתבר לנו, לאחר שכבר עברנו להתגורר ביישוב ועברה מעל לשנה והוצאנו עוד כספים הקשורים לבנייה, שכדי שהחוזה בכלל ייצא לפועל, על בעל הזכויות (המוכר) - לשלם למינהל את מלוא התמורה עבור זכויות הבנייה, דהיינו הפרש של 60 מ"ר.
לא העו"ד שלנו ולא המוכר יידעו אותנו בקשר להחלטת מינהל זו ולמעשה, הזכויות לא עברו על שמנו כך שגם לא היינו יכולים לקבל היתר בנייה. לטענת העו"ד - הוא לא ידע על קיומה של ההחלטה.
במהלך כל השנה הזו העו"ד שלנו התנהל באיטיות ואנחנו יצרנו את כל המגעים עם המינהל כדי לקבל את השומא ולבסוף,כאשר התקבלה שומא של 140000 ש"ח, הוא כלל לא העביר אותה למוכר אלא השאיר אותה ברשותו. מיותר לשציין שאנו שילמנו בזמן את כל התשלומים, החל בשכ"ט, מחיר המגרש והמיסים הכלולים וגם העו"ד שיחרר את הכספים מהנאמנות בטרם המגרש עבר על שמנו.
טרם פג תוקף התשלום ניגשנו לייעוץ משפטי נוסף ולפיו שילמנו במחאה את ההפרש לעיל כשאנחנו בטוחים, עפ"י התחייבויות העו"ד שהוא יישא באחריות וידאג לקבל את הכסף מהקונה.
היום, לאחר שנתיים מחתימת החוזה, המוכר והעו"ד מתנערים מהתשלום לחלוטין בטענה שלמעשה מדובר בטעות מינהל והם לא אחראיים לה ושגם ככה, אנו לא סבלנו משום נזק שכן הרכוש בידינו ולשימושנו.
ברור לנו, שאם היינו יודעים על החלטה 953 לפני החתימה, החוזה לא היה נראה כמות שהוא וידוע לנו שזוהי אחריותו המקצועית של העו"ד שלנו ליידע אותנו לגבי כל הוצאה הקשורה בעיסקה.
שאלתי היא-האם יש לנו "קייס" לתביעת העו"ד וכיצד ניתן לכמת את הנזק הכלכלי - האם דרישה של 50% ממה ששילמנו היא הגיונית? היינו מעדיפים להימנע מהוצאות מיותרות שכן אנו בתחילת הבנייה, והאם מומלץ ללכת לבוררות?
בתודה,
אורן
ייצוג בחוזה - רשלנות מקצועית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
ראשית אני מתנצל על המקרה.
כמי שמעביר ימי עיון והשתלמויות רבות כמרצה אני מנסה להביא למצבם שעו"ד בתחום המקרקעין אכן יהיו מקצועיים יותר.
אני מוכן לסייע לכם בעניין מאחר ומדובר על עו"ד ואני אף עם לא אוהב לראות תביעות בין לקוח לעו"ד אף שפעמים רבות אין לי דרך אחרת לומר שעו"ד מתרשלים ללא קשר למקרה כאמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמי שמעביר ימי עיון והשתלמויות רבות כמרצה אני מנסה להביא למצבם שעו"ד בתחום המקרקעין אכן יהיו מקצועיים יותר.
אני מוכן לסייע לכם בעניין מאחר ומדובר על עו"ד ואני אף עם לא אוהב לראות תביעות בין לקוח לעו"ד אף שפעמים רבות אין לי דרך אחרת לומר שעו"ד מתרשלים ללא קשר למקרה כאמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיתוף פעולה עם סוכן נדל"ן
אליעד
31/10/11
אני עו''ד וסוכן נדל''ו הביא אלי לקוח להסכם מכירת דירה.אני רוצה לתת לו עמלה, כמה אני אמור לתת לו?תודה
עו"ד וסוכן נדל"ן - עיסוק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
לא ברוה שאלתך. אם אתה עו"ד אז אתה עו"ד. אם אתה כסוכן נדל"ן תעסוק כסוכן.
לא נכון לערב בין המקצוע שלך כמתווך לעו"ד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא נכון לערב בין המקצוע שלך כמתווך לעו"ד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף
איריס
31/10/11
שלום רב, לשם לקיחת משכנתא נדרשתי לצרף הסכם שיתוף ואח"כ לרשום עליו הערת אזהרה. שאלותי: מה נדרש לשם רישום הערה וכן האם יש חובה לדווח למיסוי מקרקעין..? בפועל לא נעשה שום שינוי במצב הקרקע והנכס לי ולשותף בנכס יש שותפות במושע 50% לכ"א מזה כ 30 שנה..
מימוש - חתימה על הסכם שיתוף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
31/10/11
באופן כללי לא מדובר על מימוש ואין מצב בשינוי הזכויות או חלוקה למעשה. אך מאחר ויש השלכות רבות לתשובתי איני יכול לענות במסגרת זו. מומלץ לפנות לעו"ד שמומחה בתחום לקבלת יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
