0

שאלות היום
0

תשובות השבוע
0

סה”כ תשובות באתר
דף הבית פורומים משפטיים פורום נדל"ן

פורום נדל"ן

פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.

מנהלי פורום נדל"ן

עו"ד לילך עתני

בעלת נסיון של יותר מ- 30 שנה בתחום המקרקעין

עו"ד הילה אליקים

עוסקת בתחום המקרקעין, ייצוג ברכישת ומכירת דירות, הסכמי שכירות ועוד.

עו"ד עמית מתן

ייצוג בעסקאות נדל"ן ומקרקעין ומתן שירותים משפטיים בהיבטים המסחריים והמיסויים הנלווים להן.





    תאושר רק שאלה העומדת בתנאי השימוש באתר

    הפיכת מתחם לחדר משחקים

    סמדר 07/12/11
    השכנים הגרים מתחתיי פנו אל העירייה בבקשת העמקת הדירה שלהם בטענה להקמת חדר משחקים. העיייריה אשרה הקמת חדר משחקים 70 מ"ר בתנאי שלא ישמש למגורים. החלו עבודות חפירה העמקה כולל צנרת וחשמל. מה עליי לעשות מאחר שהם מכשירים את הקרקע לדירת מגורים ולא לחדר משחקים? האם קיימת הגדרה בחוק מהו חדר משחקים ומהו גודלו? לתשובתך אודה

    לעמוד

    המלא

    היתר לתוספת בנייה

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    השכנים אמורים לבצע את עבודות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה שהוציאו ואף לעשות בשטח הנוסף שימוש בהתאם לשימושים המותרים בהיתר הבנייה שניתן להם. תבדקי מה בדיוק קובע היתר הבנייה (מה השטח ומה השימוש שמותר לעשות בו).

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    דירה מפוצלת ל 5 יחידות

    nati 07/12/11
    שלום האם דירה מפוצלת ל5 יחידות שפיצלו אותם ב1994 ולכל יחידה יש ארנונוה ושעון מים בנפרד מטעם העירייה האם מצבו המשפטי שפיר ?

    לעמוד

    המלא

    דירה מפוצלת ל-5 יחידות דיור

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    השאלה אם ניתן היתר ל-5 יחידות דיור נפרדות או לא. צריך לבדוק את היתר הבנייה בתיק הבניין בעירייה. העובדה שלכל יחידה יש ארנונה נפרדת ושעון מים נפרד איננה מעידה על שום דבר.

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    בטאבו היא מגורים ובעירייה היא אולם מלאכה מי קובע?

    nati 07/12/11
    שלום רציתי לשאול היות ואני עומד לרכוש נכס שבתשריט בטאבו וגם בנסח היא מופיע כדירה 4 חדרים .אבל בגרמושקא של העירייה היא מסווג כאולם מלאכה .מי גובר על מי בבית המשפט אם יהיה בעיה עם העירייה?

    לעמוד

    המלא

    אולם מלאכה או דירת מגורים?

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    מבחינת השימושים שמותר לעשות בנכס מה שכתוב בהיתר הבנייה בעירייה גובר.

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    בטאבו לא כותבים "מגורים" - כותבים רק "דירה"

    משה מעוז 07/12/11

    פיצול דירה

    יוני 07/12/11
    בבעלותי דירה בת 5 חדרים בבית משותף הרשומה בטאבו כדירה אחת. הדירה נבנתה במקור ע"י הקבלן כשתי דירות נפרדות  ולאחר שנרשמו כחוק (לפי היתר הבניה) 2 דירות בטאבו, ביקש הקבלן לתקן את הרישום לדירה אחת מאוחדת (הוא פתח דלת פנימית בין הדירות). לדירה יש 2 דלתות כניסה, 2 מוני מים נפרדים וארנונה אחת  ואני מעוניין כיום להחזיר בטאבו את המצב לקדמותו . 1. האם אני צריך לקבל היתר מטעם  העירייה? (כזכור היתר הבניה המקורי היה ממילא ל 2 דירות ולא מצאתי כי העירייה נתבקשה לתת הסכמתה להפחית את מספר הדירות)2. האם יוטל עלי היטל השבחה? 3. האם עלי לפנות לאדריכל ? לעו"ד ? ישירות לטאבו בבקשה לתקן את צו הרישום או קודם לעירייה?תודה רבה.

    לעמוד

    המלא

    פיצול דירה

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    אם בהיתר הבנייה הדירה רשומה כשתי יחידות נפרדות אין צורך לבקש היתר לפיצול (וגם לא אמורה להיות חבות בהיטל השבחה). צריך לוודא שזה אכן המצב ואין בעירייה רישום שלפיו הדירה אוחדה ליחידה אחת. תיקון הרישום בטאבו איננו פשוט. כדאי לפנות לקבלת ייעוץ אצל עו"ד שבקיא בתחום. לאחר שתסביר מה השימושים שבכוונתך לעשות בנכס בטווח המיידי ובטווח הרחוק, תקבל ייעוץ איך להמשיך ולטפל בעניין.

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    עיקול

    ערן ש 07/12/11
    שלום רב, כיצד עושים עיקול טאבו. מהם ההליכים. האם יש דיון משפטי לפני כן עם בעל החוב או זה הליך מהיר עם הוצאה לפועל. תודה ערן

    לעמוד

    המלא

    רישום עיקול בטאבו

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    לא ניתן לרשום עיקול אלא אם עושים זאת במסגרת הליך משפטי. אם יש תיק הוצאה לפועל בגין חוב ניתן במסגרתו להטיל עיקול. אם אין הליך משפטי הרי שבשביל להטיל עיקול צריך להגיש תביעה כספית.

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    העברת זכויות בין בני זוג במקרה שיש משכנתא

    מירב 07/12/11
    אני ובעלי רוצים להעביר את הדירה על השם שלי, האם הבנק שלקחנו
    ממנו את המשכנתא יכול להתנגד לכך ? הם טוענים שהוא לקח גם משכנתא ואין אפשרות להעביר את הדירה על שמי.
    לקחנו חלק מהמשכנתא בהלוואה פרטית וחלק בהלוואת זכאות מהמדינה

    לעמוד

    המלא

    העברת זכויות בין בני זוג כשיש משכנתא

    עו"ד טלי קסלר מנהלת 07/12/11
    אם לא תינתן הסכמת הבנק להעברת הזכויות לא ניתן יהיה להשלים את הרישום בטאבו. צריך לנסות ולברר מדוע הבנק מערים קשיים. ייתכן שניתן יהיה להידבר עם הבנק ולהגיע להסכמה שהבעל יישאר לווה בהלוואה על אף שאינו רשום עוד כבעלים של הדירה.

    היצירה 3, רמת גן

    03-301-5750

    tali@rk-law.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    תיקון 70

    דוד 06/12/11
    בעסקת מכר ש לי הקונה אמור לנכות במקור 15% לפי תיקון 70. בפועל המס גבוה יותר והסכמנו כי הקונה ישלם את כל מס השבח. אי לא רוצה שהוא יקבל אישור לטאבו לפני שהוא משלם את מלוא המס (לא רק הנכוי) מה עלי לעשות? תודה מראש

    לעמוד

    המלא

    תיקון 70 והוראות השעה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    כאשר מדובר על עסקה ספציפית מומלץ שעו"ד יסייע לך. בכל מקרה תיקון 70 והוראות השעה. אתה מתכוון לגבי מס רכישה בדירה שאינה מזכה לגבי 15% מס רכישה או לגבי עסקה שאין לך פטור לעניין מס שבח לפני שנת 2001 ? ניתן להבטיח כל דרך שאתם תבקשו רק צריך לפנות למי שאכן מכיר את החוק טוב ועוסק בתחום.

    שיהיה בהצלחה,

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    דמי ניהול ללא טופס 4 ו-5- דחוף!!

    הילה 06/12/11
    האם מבנה תעשייה או בכלל כל מבנה, שלא קיבל טופס 4 או טופס 5 , האם אפשר להפעילו ולגבות דמי ניהול במשך 3 שנים והלאה??
    והאם יש עילא לתביעה נגד בעלי המבנה/חברת הניהול?

    לעמוד

    המלא

    טופס 4

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    לגבי טופס 4, לא אמורים כלל לעשות שימוש בנכס, ללא קשר לאמור אם נעשה שימוש ויש חברהת ניהול שמנהלת את הבניין, אני יוצא מנקודת הנחה שהם לא קשורים לעניין טופס 4 ואם הם נותנים שירות בהתאם לחוזה הניהול מגיע להם תשלום.

    אכלוס במקרה זה מווה שלעצמו עבירה על החוק ולרשות יש זכות בהתאם לסע' 157 לחוק התכנון והבנייה לנתק את המים לבניין עד שיקבלו טופס 4. הדוגמה והחוק רלוונטים אך יש לבדוק כל מקרה לגופו ויש מקרים שיש לתת להם התיחסות אחרת מהרגיל.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    עזרה דחוף

    שקד 06/12/11
    שלום,
    יש למשפחתי קרקע פנויה בדרום ת"א (רשומה עלינו בטבו), הקרקע פנויה ללא מבנהבניין.
    אתמול אמא שלי עברה ליד הקרקע וראתה שגידרו את הקרקע, והקימו עליה גן משחקים עם מגלשהספסליםנדנדות וכו'.... וזה על כל שטח הקרקע.
    סביר להניח שהעייריה הקימה את זה..
    מה עלינו לעשות? זו קרקע שהמיסי רכוש והמיסים אחרים שלה שולמו לרשות המיסים, מהערכת שמאי הקרקע עולה מעל ל4- מיליון ש"ח (650 מטר )
    האם לפנות ישר בבקשה לצו הריסה וסילוק יד? האם ללכת לעירייה לבדוק מה העניין?
    אני צריכה עזרה דחוף כי אנחנו נמצאים במו"מ לקראת חתימת חוזה למכירת הקרקע.
    תודה רבה

    לעמוד

    המלא

    הזכות להפקיע מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    נסח טאבו יכול ללמד אתכם הרבה תחילה. לאחר מכן תפנו לעו"ד ולרשות המקומית.

    לעניין זה הסעיף הרלוונטי בחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 הינו - סעיף 188 לחוק התכנון, מקנה לועדת התכנון את הזכות להפקיע מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור. צרכי ציבור מוגדרים:
    ""צרכי ציבור", בסעיף זה – כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תכנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבוריים, מיתקני ביוב, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לענין סעיף זה".

    שיהיה בהצלחה ושיהיה עו"ד שמבין במקרקעין ובחוק התכנון והבנייה.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    הוספת שם לבעלות הדירה

    בני 06/12/11
    שלום
    אני גר כרגע עם אישתי בדירה שרשומה על שמה.
    אנו נשואים שנה וחצי.
    אני מתכוון להעביר לה שליש משווי הדירה (היא תעביר את הכסף למשפחתה).
    יוצא שאני אשלם שליש , היא כבר שילמה שליש ואת השליש הנותר אנו משלמים יחד למשכנתא.
    לאחר העברת הכסף , אני אמור להיות רשום כבעל הדירה באופן שווה יחד איתה.
    מה עלי לעשות לצורך השלמת התהליך במלואו ?
    מהי עלות תהליך כזה ?

    תודה

    לעמוד

    המלא

    העברה בין בני זוג

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    אנו נשואים שנה וחצי – חשוב שאתם מתגוררים בדירה יחד
    אני מתכוון להעביר לה שליש משווי הדירה (היא תעביר את הכסף למשפחתה) האם הכוונה שאתה מעביר לה כסף בווי כסף לשליש דירה שיועבר להורים שלה, לכן אין המדובר על העברה ללא תמורה לגבי השליש.
    מומלץ לפנות לעו"ד שמבין במקרקעין ובכל מה שקשור להעברה ללא תמורה ומיסים על מנת לסייע לכם בצורה הטובה ביותר.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    הסכם מכר

    חגי 06/12/11
    אני מעונין למכור מגרש לפי הוראת השעה החדשה הקובעת מס שבח של 20% למי הרוכש יסיים בניה 8 דירות תוך 36 חודשים. אני אשלם 20% והשאר ינתן לרשות המס בערבות בנקאת. האם אפשר שהרוכש הוא שיתן ערבות בנקאית הרי למעשה הסכמנו שהוא ישלם אם לא יעמוד בתנאי של סיום הבניה.

    האם במקרה כזה הרשות רואה בהסכם כהסכם נטו ואז שווי המס מגולם

    לעמוד

    המלא

    ערבות ע"י הקונה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    מדובר על עסקת רגילה כאשר ישנו מרכיב סיכון לרבות שווי לעניין הערות שיש לגלם. נהוג לעשות כן בעסקאות קומבינציה המבוצעות כעסקאות נטו.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    איחור הקבלן במסירת שלד

    נעמה 06/12/11
    הי, אנחנו בעיצומו של תהליך בניית בית. בשלב קירות פנים.
    והקבלן מאחר בזמן שהובטח לסיום השלד.
    סוכם על סיום השלד 120 יום מיום ההתחלה (15/6) - לא מופיע תאריך סיום. אנחנו טוענים שמדובר בסה"כ 120 יום מרגע תחילת העבודה. והוא טוען שמדובר על 120 ימי עבודה/עסקים.
    אם היה מדובר בימי עבודה היה צריך לציין זאת כ120 ימי עבודה ולא כ 120 יום. לא?
    מי צודק?

    לעמוד

    המלא

    פרשנות חוזה

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    מדובר על פרשנות של חוזה ולכן צריך לראות את כל החוזה וכן את ההתנהלות עד היום לרבות התכתבות.

    השאלה העיקרית בכמה זמן מדובר ההפרש.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    השכרת דירה חדשה

    יהודה 06/12/11
    עכב בעיות אשיות נאלצתי להשכיר את דירתי החדשה השוכר הוא הדייר הראשון שגר בדירתי מיד אם קבלת המפתח .לאחר חודש הופיעה רטיבות על הקיר החיצוני של חדרי האמבטייה יש שניים בדירה הקבלן רוצה לתקן את הרטיבות על ידי הסרת הקרמיקה בריצפה ותיקון התקלה .כלומר תיקון אמבטיה אחת שיהיה אפשר להשתמש בה ואחר השניה .וכל זה בלי לפנות את הדייר מהבית .השאלה אני יכול לחייב את הדייר שיתן לתקן או לחייב את הקבלן לדירה חלופית.הקבלן לא מוכן לדירה חלופית

    לעמוד

    המלא

    תיקון דירה מושכרת ע" י קבלן

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    ראשית, זו סיבה למה נכון וראוי שעו"ד יהיה צד לחוזה שכירות וינסה למנוע תקלות כמו זו.

    עכשיו לשאלה, יש להוציא מכתב לשוכר עם פירוט מלא של הנזקים הצפויים במידה והוא לא יאפשר כניסה לדירה לתיקון הליקויים.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    היכן ניתן למצוא את רשימת המסים הקשורים לנדל"ן?

    סגיב 06/12/11
    היכן אני יכול למצוא את הרשימה המפורטת של כלל החוקים והמסים הקשורים לעולם הנדל"ן?

    לעמוד

    המלא

    מיסים

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    אתר הפורומים כולל מאמרים רבים וחומר רב בנושא, כמו כן, באתר רשות המיסים.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    הצהרת בעלות או פינוי?

    מירית 06/12/11
    לפני מספר שנים רכשתי דירה מקבלן,טרם נרשמתי כבעלים אלא יש לטובתי הערת אזהרה, הבנייה הסתיימה ולא קבלתי את הדירה, כשבאתי לדירה ראיתי שמתגורר שם דייר שטען כי יש לו הסכם שכירות מול הקבלן שטוען שהדירה שלו. מה הצעד הנכון, לפנות בתביעה להצהרת בעלות נגד הקבלן או תביעה לפינוי נגד הדייר?

    לעמוד

    המלא

    התחרות שבין צדדים לעסקאות נוגדות

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    בסך הכל מאחר ונרשמה הערה לטובתך וככל הנראה מדובר על שכירות קצרה שכלל לא נרשמה, לא תהיה לך בעיה גדולה. אך חשוב להבין כי גם שכירות היא זכות במקרקעין.

    סעיף 9 מסדיר את התחרות שבין צדדים לעסקאות נוגדות, וקובע:

    "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום (במקרה שלך לא נגמרה העסקה ברישום)חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתם-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתם לב - זכותו עדיפה."


    ממליץ לך לפנות לעו"ד באופן דחוף ככל הניתן ...

    אברהם ללום, עו"ד

    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    הצפה של הביוב

    עמוס 06/12/11
    שלום, דירתי (קומה ראשונה) הוצפה כתוצאה מעלייה של הביוב של הבניין. הביוב הגיע והיה בגובה שפגע בריהוט. כתוצאה מכך נאלצנו להוריד את כל הפרקטים. יש לנו ביטוח דירה. שאלתי היא כזו, היה שמאי מטעם החברה. אני חושש מנזקים עתידיים בדירה חוץ מהנזקים שנראים לעין כיום.למשל: הריהוט של הארונות והסלון עשוי מעץ. ידוע שעץ שנרטב מתנפח ומתעוות עם הזמן. האם יש אפשרות לתבוע על כך? האם להערכתכם יש מקום להסתייע בעורך דין מול חברת הביטוח?
    תודה

    לעמוד

    המלא

    נזיקין

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    מומלץ לפנות לפורום נזיקין או ישירות ליעוץ לעו"ד שעוסק בתחום הנזיקין לצורך האמור.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    מכירת דירה על הנייר

    מאיה 06/12/11
    שלום, רכשנו דירה לפני כשנה ועקב מעבר מתוכנן לקיבוץ אנו מעונינים למכור אותה. הדירה עתידה להיות מוכנה בינואר 2014 ולפי החוזה אינני יכולה למכור אותה עד הכניסה.
    האם יש מה לעשות במקרה הזה? הבנתי שכול להיות שזה מפר איזשהוא חוק יסוד...., זה נכון?

    לעמוד

    המלא

    מכירה לפני מסירה מקבלן

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    אכן מדובר על סעיף שבמיוחד במצב של היום יהיה קשה לקבל אישור מהחברה למכור לפני המסירה בפועל. זה סעיף ידוע ומקובל אצל החברות הגדולות במיוחד מאחר והן רוצות להגן על עצמן כך. בכל מקרה צריך לבדוק את המקרה לגופו ולדבר עם החברה ולהסביר את המקרה הספציפי. אני מאמין שניתן לפתור את זה מניסיוני.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שאלה דחופה

    אני 06/12/11
    קיבלתי בית ע"פ צוואה כתובה של סבתי, מספר ימים לפני שסבתי נפטרה היא ביקשה ממני לתת את הבית לבנה שהוא דוד שלי, אני כמובן לא רוצה להמרות את פיה, אני ידועת שאני צריכה ללכת לרשם המקרקעין עם נסח טאבו וצוואה ולהגיש בקשה, השאלה היא האם אפשר באותה עת להעביר את הבית כמתנה לדודי מבלי שהבית יירשם על שמי אלא ישירות על שמו (כדי שאני לא אפספס את הפטורים הקיימים בחוק כשארצה למכור את דירתי).?

    לעמוד

    המלא

    הסתלקות מעזבון

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    הסתלקות היורש מזכותו בעיזבון - כל אדם רשאי להסתלק מירושה על פי החוק יורש יכול להסתלק קרי, כמו במקרה זה, לוותר על החלק המגיע לו מתוך הירושה.
    ההסתלקות יכולה להיות אך ורק לטובת קרוביו של המוריש כמו במקרה שלך ל- ילדו של המוריש. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד לקבל יעוץ במיוחד ויש צורך בתצהיר ואימות חתימה על ידי עו"ד. דרך אגב יש דרכים יצירתיות לעניין זה לרבות קבלת תמורה חלקית מהיורש.


    רק לרקע הכללי להלן החוק -
    "6. (א) לאחר מות המוריש וכל עוד לא חולק העיזבון רשאי יורש, בהודעה בכתב לרשם לעינייני ירושה, או לבית המשפט כאשר הענין הועבר אליו לפי סעיף 67א', להסתלק מחלקו בעיזבון, כולו או מקצתו או ממנה שהוא זכאי לה על פי צוואה, כולה או מקצתה.
    (ב) מי שהסתלק מחלקו בעיזבון , רואים אותו במידה שהסתלק כאילו לא היה יורש מלכתחילה; אין הסתלקות לטובת אדם אחר, אלא לטובת בן-זוגו, ילדו או אחיו של המוריש.
    (ג) הסתלקות של קטין ושל מי שהוכרז פסול דין - טעונה אישור בית המשפט.
    (ד) הסתלקות על תנאי - בטלה. "
    הסתלקות היורש מזכותו בעיזבון
    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    יפוי כוח בהשכרת דירה

    משכיר 06/12/11
    אני נתתי יפוי כוח להשכרת דירה לקרוב משפחה. אנשים ששוכרים קדחו הרבה מאוד חורים בדירה, אוזבים לפני סיום התקופה ותוענים שעושים זאת ברשות של המיופה כח. השאלה היא האם יש לי סיכוי להפעיל את ה שטר חוב או לקבל פיצוי בבית המשפט.
    תודה מראש.

    לעמוד

    המלא

    שכירות - הפרות

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    ראשית, יש לברר עם המיופה כח את האמור ולהוציא מכתב מסודר בעניין.

    שנית, לאחר שנראה את הסכם השכירות ולאחר שמערכת היחסים בין הצדדים תהיה מספיק ברורה ניתן יהיה לתת חוות דעת בעניין.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שוב שלום עו'ד ללום. גרמושקה זה תשריט הבניין? זאת

    גלי 06/12/11
    אני בקשר לחדר ''שנגזל'' מדירתי

    מה בדיוק עלי לבקש מהעיריה ואיך אדע אם הדבר נעשה באופן חוקי

    הרבה תודה

    לעמוד

    המלא

    אגב ראיתי שיש כאן גלי נוספת. זו לא אני..אני כבר

    גלי 06/12/11
    כמה שנים עם הכינוי הזה - שלא תחשוב שזו אותה אחת..

    גרמושקה

    עו"ד אברהם ללום 06/12/11
    גלי שלום,

    גרמושקה - זו התכנית של הבניין שאת יכולה לראות את הדירות. שאנחנו מגישים תכנית לקבלת היתר מקבלים חתימה על הגרמושקה ולאחר מכן שירצו לבצע מכירות בודקים את הגרמושקה לראות התאמה להיתר.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    תיווך מקרקעין

    נתי 05/12/11
    שלום
    תיווכתי עסקה במקרקעין והעסקה נסגרה.
    ביצעתי את מבחן רשם המתווכים ועברתי אותו! ושילמתי את הרישיון במועד חתימת הסכם מחייב בין הצדדים!
    האם ביהמ"ש יכול לפסוק שלא מגיע לי עמלה במקרה הנדון?

    לעמוד

    המלא

    עמלת מתווך ניתנת לגורם היעיל שסגר העסקה

    ענב אורלב, משפטן 06/12/11
    עפ"י חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 עיקר המסוכה לקבלת דמי עמלה היא כי המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב (סעיף 14(א)(3) לחוק).
    שאר התנאים הנם טכניים ויכולים להתקיים אף זמן סביר לאחר מועד החתימה ולשיטתי בית המשפט לא ישלול עמלת מתווך אם נתקיימו לאחר מועד החתימה כאמור, ובלבד שהתקיימו.
    לכן, כדי לקבל את דמי העמלה יש להיות בעל רשיון תקף מרשם המתווכים ויש להחתים את הלקוח על הסכם שכ"ט בכתב (דרישה להזמנה בכתב - סעיף 9 לחוק).

    העברת זכויות בנכס

    ליאור 05/12/11
    שלום,
    לאחר הליך גירושין אני מעוניין לרכוש את חלקה של גרושתי בדירתנו המשותפת,הגענו להסכמה וגם היא מעוניינת.
    יש בנינו הבנה ואמון מוחלט וברצוני לדעת על איזה מסמכים עלינו למלא ולחתום בכדי לבצע זאת.

    לעמוד

    המלא

    העברה ללא תמורה בין בני זוג

    עו"ד אברהם ללום מנהל 05/12/11
    נתחיל עם ההגדרה של קרוב - "קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות; אם יש פס"ד אז במסגרת פס"ד ניתן לבצע את העברה אם לא אז ניתן לעשות העברה ללא תמורה בין בני זוג שגם פטורה ממס רכישה.

    כאמור לעיל במידה והעברה נעשית בתמורה או ללא תמורה במהלך גירושי בני הזוג היא אינה נחשבת למכירה על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), ולכן אינה ממוסה ואף אינה חייבת בדיווח לרשות מיסוי מקרקעין.

    בכל מקרה, מומלץ לפנות לעו"ד שיטפל לכם בעניין.

    לילה טוב

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    שימוש במעלית

    vardina 05/12/11
    בבניין מגורים נוספה מעלית. בעלי הדירות בקומה הראשונה (על עמודים) סירבו להשתתף בהתקנתה והמעלית לא עוצרת בקומה שלהם. בכל קומה שתי דירות. אחת מבעלי הדירות בקומה הראשונה מוכנה לשלם את עלות ההתקנה ולאפשר לה שימוש. הדייר השני מסרב והוועד לא מוכן לאפשר שימוש במעלית לקומה הראשונה. האם אפשרי הדבר? האם לוועד מותר למנוע שימוש בגלל שכן אחר סרבן? האם אפשר להחתים את הסרבן שלא ישתמש במעלית ואם יתפסו אותו יתבעו אותו לשלם את חלקו?

    לעמוד

    המלא

    התקנת מעלית בבית משותף

    עו"ד אברהם ללום מנהל 05/12/11
    הסעיף הרלוונטי לשאלה כאמור הינו סעיף 59 ו' לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969. הסעיף נועד להסדיר את חלוקת הנטל בין דיירי הבית המשותף בכל הנוגע להתקנת מעלית ובכל הקשור לחלוקה בין הדיירים בהוצאות החזקתה והפעלתה/תחזוקתה.
    על מנת להתקין מעלית יש צורך ברב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין וכמובן שניתן לקבל היתר בנייה למעלית מבלי שיגרם נזק לבעלי הדירות.
    לגבי שאלתך בכל הקשור לתשלום ההוצאות – התשובה מתחלקת לשני חלקים. הראשון, לעניין עלות הקמה – לעניין זה, החוק קובע עוד, כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו רק הדיירים שהחליטו על ההתקנה ולא אלה שהתנגדו לה, כאשר בעל דירת הקרקע מופטר מהתשלום עבור ההקמה. לעניין עלות התפעול והאחזקה שזה החלק השני – ההוצאות יחולו על כל הדיירים כולל דירת הקרקע.

    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    להלן נוסח הסעיף -59ו. התקנת מעלית

    (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
    (1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
    (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
    (ב)
    (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;
    (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
    (3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
    (4) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
    (ג)
    (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
    (2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
    (ד)
    (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
    (2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    דיירת עמידר

    קינלי עדין 05/12/11
    אני דיירת עמידר משנת 1990ומשלמת שכירות לעמידר בכל חודש.לאחרונה בבנין שלי בת 16 דיירים מעוניינים לביצוע פרוייקט התמ"אץ האם הפרוייקט עלול לגרום לי נזק ?האם עמידר עלול לפנות אותי לאחר שיפוץ וחיזוק הבניין.?האםזה עלול לפגוע ברישה עתידית של הדירה ?יש חוק שמגן עליי?אם כן תפנה אותי לחוק .אני היחידה בבניין

    לעמוד

    המלא

    עמידר - שוכרת בתמ"א 38

    עו"ד אברהם ללום מנהל 06/12/11
    באופן כללי הדבר לא אמור לפגוע בכך. מי שמכיר את חוזי עמידר הם בדרך כלל מציינים כי זכויות בנייה עתידיות נותרות שלהם גם במידה ובוצעה עסקה.

    תפני לעמידר במכתב ותבקשי לקבל פירוט כיצד איך מתכוונים לנהל את ההליך ! כמו כן, האם מדובר על תמ"א לחיזוק בלבד או תמ"א 38/2 שאז ממש מדובר על פעולה כמו פינוי בינוי והשאלה שלך הרבה יותר משמעותית.


    אברהם ללום, עו"ד
    מנהל הפורום

    הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

    03-7522722

    office@lalumlaw.co.il

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

    טאבו לדירה שנרכשה לפני 25 שנה

    מוריה 05/12/11
    אבי ואמי רכשו דירה לפני כ25 שנה. בזמנו לא ידעו על נושא הטאבו וכל מה שקשור (היו אז עולים חדשים- כשנתיים בארץ).
    לאחר כשנה בערך הם נפרדו ואמי חתמה על חוזה גירושין אצל עו"ד בו היא מוותרת על כל תביעה בנוגע לדירה והדירה נשארת ברשות אבי לחלוטין כולל תשלומי המשכנתא שהוא ישא בהם.
    כך היה המצב.
    לאחרונה הוא מבקש לקחת הלוואה על חשבון הבית והבנק דורש את הטאבו. מאחר ואין דבר כזה הוא התחיל בבירורים. במשרדים נאמר לו להביא את החתימה של אמא שלי, מסתבר שזה לא מספיק ועכשיו במנהל מקרקעי ישראל מבקשים את החתימה של המוכר לפני 25 שנה. האם זה הגיוני? האם לא מספיק אישור על תשלומי המשכנתא והחתימה של אימי על ויתור הדירה? מה קורה במצב שלא מאתרים את המוכר?
    משום מה ההרגשה שלי היא שסתם מקשים עליו אבל אולי אני טועה.

    תודה מראש על ההתייחסות.

    לעמוד

    המלא

    יפוי כוח בלתי חוזר/ תביעה למינוי כונס לרישום

    עורכת דין רחל אדרי 05/12/11
    כעקרון בעת החתימה על הויתור היתה צריכה אימך גם לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את עוה"ד של אביך לחתום בשמה על המסמכים הדרושים. במקרה שלא מאתרים את המוכר או כאשר אין שיתוף פעולה יש להגיש תביעה למינוי כונס לצורך ביצוע הרישום בהתאם להסכם.

    האם יש רישום בטאבו על שם מישהו אחר?

    משה 06/12/11
    האם הדירה רשומה בטאבו על מישהו אחר? או שאין כלל רישום בטאבו והרישום נמצא במנהל בלבד? עדכני אותי במייל אשמח לעזור
    קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי





      לייעוץ ראשוני טלפוני:
      077-9973868
      נושאים בפורום נדל"ן

      צו הריסה

      היתר בנייה

      רישום בטאבו

      משכנתא

      נושאים נוספים בפורום נדל"ן
      צריכים עו"ד עכשיו?
      ניווט מהיר
      סושיאל

      כל הזכויות שמורות, אתר הפורומים המשפטיים ©

      www.lawforums.co.il
      דילוג לתוכן