פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול חוזה שכירות דירה מפוצלת
אמיר
11/12/11
בוקר טוב,אנחנו נמצאים תחת חוזה שכירות כבר חצי שנה עם תשלום כל 4 חודשים. הדירה היא דירה מפוצלת בבית פרטי שפוצל ל 5 דירות. מאז שנכנסו לדירה ישנם רק בעיות של רעש מוגזם מהדיירים האחרים, שעוני מים שמחוברים לכמה דירות יחד ולא מספקים אינדיקציה נכונה, דרישות מוגזמות לתשלומים נוספים בחשבון החשמל, גם הממ"ד הושכר וכעט אין לנו ממד בשעת הצורך , דודי חשמל שמחוברים לכמה דירות יחד ועוד...פשוט בלתי ניתן לגור שם למשפחה עם תינוק עקב הבלאגן ועומס הדיירים בבית. אנחנו מעוניינים לבטל את חוזה השכירות ללא מציאה של דייר חלופי וזאת מכיוון שבעל הדירה מתעקש שנמצא דייר חלופי וגם שהדייר ישלם דמי תיווך למתווך שהוא חבר של בעל הדירה. התשלום הבא לשכר הדירה הוא בפברואר ואני רוצה לדעת מה עלי לעשות מעכשיו כדי שאוכל לבטל לו את הצי'ק בצורה חוקית עד פברואר אם הוא ימשיך להערים קשיים במציאת דייר חלופי.תודה רבה.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/12/11
אמיר שלום, המהלך שאתה רוצה לבצע איננו פשוט כלל, שכן אם החוזה לא מאפשר לך זאת, הרי שאתה צריך למצוא עילה ולא בטוח שמה שתיארת היא עילה מספקת, שכן ידעת על איזה חוזה אתה חותם, מצד שני העלית כמה נקודות יפות לרעת בעל הדירה, כך שאולי אפשר להוציא מכתב לבעל הדירה, ולנסות למזער נזקים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לקיחת משכנתא -איך מתחילים?
חגית
11/12/11
הגיעו מים עד נפש ונמאס לנו לגור בשכירות. התחלנו בבירורים בנושא, וכמובן שהדגש הראשוני הוא על לקיחת משכנתא ורציתי לדעת מאיפה מתחילים? היכן אני יכולה להשיג קצת מידע בנושא?
לקיחת משכנתא
עו"ד שזר תומר
11/12/11
תקבעו פגישה עם יעוץ למשכנתאות, טיפ - הבנקים מורידים ריבית לאחר שאתם עושים סקר שוק ביניהם.
תבדקו כמה הון עצמי צריך ביחס לסכום הדירה שאתם רוצים לרכוש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבדקו כמה הון עצמי צריך ביחס לסכום הדירה שאתם רוצים לרכוש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם שתוף
אורי
10/12/11
שאלתי היא זו:בזמנו רכשתי חלקה עם שני שותפים,הרכישה הייתה מלווה ע"י הסכם שתוף ועסקה משותפת שאמור לפוג עם מכירת הזכויות או השלמת פרוייקט בנייה,לימים נעשה אחוד וחלוקה מחדש של כל האזור ובמסגרתה קבל השותף הבכיר זכויות מלאות בחלקה חדשה בפאתי האזור ואילו אני והשותף השני קבלנו זכויות בחלקה סמוכה לה ביחד עם בעלי זכויות אחרים מהאזור,ידוע לי כי שני שותפיי החליפו זכויות בינהם בין החלקות הללו עפ"י מפתח אחזקתם בחלקה המקורית מבלי ליידע אותי, האם כתוצאה מהאחוד והחלוקה מחדש אין נפקות להוראות הסכם השיתוף ואין לי אפשרות לחייב את השותף הבכיר לבצע החלפה שכזו גם עימי ע"ס אחוזי אחזקתי בחלקה המקורית יצויין כי הם טוענים כי ממילא כרגע זה כבר לא רלוונטי מכיון שהתוכנית אושרה ברשומות לפני כשבועיים וגם אם הם יהיו מוכנים לשתף אותי יהיו בעיות מיסוי ניכרות.
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק מה רשום בהסכם השיתוף המקורי, ומה היתה החלוקה ביניכם, לכאורה יש כאן עילה מטעמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם חלוקה/הסכםפירוק/הסכם שיתוף/רישום בטאבו?
אפרת
10/12/11
לאחי ולי יש שטח של 8 מגרשים,לאחר העברה ללא תמורה.נעשתה חלוקה מאוזנת של השטח ע"י שמאי שמוסכמת על שנינו.שנינו רוצים להיפרד בהסכמה,איזה הסכם אמור להיעשות:
הסכם חלוקה/הסכם שיתוף/הסכם פירוק/רישום בטאבו?
אשמח בתודה לקבל הסבר על ההסכם המתאים.
הסכם חלוקה/הסכם שיתוף/הסכם פירוק/רישום בטאבו?
אשמח בתודה לקבל הסבר על ההסכם המתאים.
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
תעשו הסכם שיתוף וכל אחד יוכל לבצע את המכירה של החלק שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מושעא
עומר
10/12/11
שלום,ברצוני לקנות דירה בבית משותף. הבית הינו מושעא וככל הידוע לי לא עבר הסדרה ורשום בפנקס השטרות. מה הן ה'מלכודות' בקניית נכס מסוג זה - בהנחה שהמטרה היא למכור את הדירה תוך ציפייה לעליית ערך משמעותית כעבור כמה שנים? (אציין שאין לי בעיה לעשות עסקת מזומן מכיוון שכיום ערך הדירה נמוך יחסית)
זכויות במושע
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק את נסח הטאבו.
מושע - היא זכות בלתי מסויימת בנכס, ולכן מלבד נושא המשכנתא שהוא בעייתי (ולא מטריד אותך לדבריך), הרי שיתכן שלא יהיו הרבה אנשים שמוכנים לקנות נכס שכזה בעתיד...
גם בגלל העדר אפשרות לקחת משכנתא וגם בגלל העדר רישום מוסדר.
אבל שוב - צריך לראות כיצד הנסח רשום בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מושע - היא זכות בלתי מסויימת בנכס, ולכן מלבד נושא המשכנתא שהוא בעייתי (ולא מטריד אותך לדבריך), הרי שיתכן שלא יהיו הרבה אנשים שמוכנים לקנות נכס שכזה בעתיד...
גם בגלל העדר אפשרות לקחת משכנתא וגם בגלל העדר רישום מוסדר.
אבל שוב - צריך לראות כיצד הנסח רשום בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרתך הדחופה ברגע זה בבקשה
סימה
10/12/11
אנוכי אחד משלושת יורשי אבי המנוח בחלקת אדמה הרשומה בטאבו
עכשיו אני מעוניין לרשום את הזכות שלי בטאבו , חוץ מבקשת הרישום + צו ירושה מקורי חתום מבית המשפט + 150 ש"ח בולי הכנסה , אני חייב עוד משהו?? תעזור לי בבקשה?
עכשיו אני מעוניין לרשום את הזכות שלי בטאבו , חוץ מבקשת הרישום + צו ירושה מקורי חתום מבית המשפט + 150 ש"ח בולי הכנסה , אני חייב עוד משהו?? תעזור לי בבקשה?
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
11/12/11
לכאורה - לא.
מקסימום תיגש לטאבו ובאם יסרבו משום מה לבצע את ההעברה, הם ינחו אותם בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקסימום תיגש לטאבו ובאם יסרבו משום מה לבצע את ההעברה, הם ינחו אותם בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם חלוקה
הודיה
10/12/11
שלום רב, אני נמצאת בתהליך רכישה של נכס היושב על חלקה משופת של 1.2 דונם. קיים הסכם חלוקה בלבד, לא קיים הסכם שיתוף או פרצלציה. האם עליי לבדוק שניתן להסכם תוקף של פסק דין או שמספיק לראות שהחלוקה מופיע בטאבו? מה ההבדל בין הסכם חלוקה להסכם שיתוף? ובנוסף ברצוני לפתוח גן פרטי במקום האם ניתן היות ולא קיים שום הסכם שאוסר זאת? תודה רבה
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
11/12/11
צריך לבדוק את נסח הטאבו.
באם הסכם שיתוף לא רשום - זה בעייתי.
לגבי גן הילדים - אתה צריכה היתר מהרשויות, והם דורשים הסכמה של השכנים...
הסכם החלוקה לא יעזור לך לעניין גן הילדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם הסכם שיתוף לא רשום - זה בעייתי.
לגבי גן הילדים - אתה צריכה היתר מהרשויות, והם דורשים הסכמה של השכנים...
הסכם החלוקה לא יעזור לך לעניין גן הילדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה הקנס על עבירת בניה חדר בחלל
tillwhen
10/12/11
שלוםמתחת לדירתי יש חלל דומה למקלט, אני מעוניין לרדת אליו ולבנות בו חדר. במקביל להגיש היתר לבניה (תהליך שיקח שנה +)מה לדעתכם יכול להיות להיות הקנס הפסיקה בהנחה שעוברים על החוק ונתפסים? האם יש אפשרות להקלות?
קנס או עבירה מנהלית
עו"ד שזר תומר
11/12/11
קשה לדעת,
שם לב, תתכן גם אשמה בעבירה מנהלית, ולא רק קנס כספי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שם לב, תתכן גם אשמה בעבירה מנהלית, ולא רק קנס כספי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש בידי אישור לרישום בפנקסי המקרקעין של חדר אבל
דני
10/12/11
דירתם של הורי צמודה לדירתי .לפני כ 15 שנה הם העבירו על שמי
את אחד החדרים מדירתם כך שדירתי גדלה מ 50 מ"ר ל 62 מ"ר ודירתם כמובן קטנה באותה הכמות.
לפי מידע שהופק ע"י האינטרנט שהתקבל מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים - דירתי עדיין בגודל 50 מ"ר בלבד ולא 62 מ"ר.המסמך היחיד שיש בידי המעיד על ההעברה שהתבצעה אז הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. אישור זה חתום בחותמת הבנק אשר מעידה שהמס עבור הפעולה שולם.
שאלתי היא האם ההעברה היא חוקית וכיצד אפשר הוכיח זאת?
את אחד החדרים מדירתם כך שדירתי גדלה מ 50 מ"ר ל 62 מ"ר ודירתם כמובן קטנה באותה הכמות.
לפי מידע שהופק ע"י האינטרנט שהתקבל מפנקס בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין בירושלים - דירתי עדיין בגודל 50 מ"ר בלבד ולא 62 מ"ר.המסמך היחיד שיש בידי המעיד על ההעברה שהתבצעה אז הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. אישור זה חתום בחותמת הבנק אשר מעידה שהמס עבור הפעולה שולם.
שאלתי היא האם ההעברה היא חוקית וכיצד אפשר הוכיח זאת?
גודל דירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
11/12/11
דני שלום,
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך המורכבת במסגרת תשובה לשאלה בפורום, יש לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלתך המורכבת במסגרת תשובה לשאלה בפורום, יש לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעלת הדירה נפטרה איך ממשכים להשכיר את הדירה
עוזי
10/12/11
אימי היתה בבית אבות והדירה שלה הושכרה מספר שנים. הדיירים החדשים מסיימים את תקופת השכירות ורוצים להמשיך לגור כיש להם אופציה להמשיך עוד שנה. מה צריך לעשות כדי לאפשר להם להמשיך בשכירות עוד שנה
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/12/11
עוזי שלום רב,
תחתמו בתור היורישם על חוזה חודש.
במקביל תוציאו צו קיום צוואה או צו ירושה על מנת שאפשר יהיה למכור את הדירה, וגם לעשות את השכירות מסודרת יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תחתמו בתור היורישם על חוזה חודש.
במקביל תוציאו צו קיום צוואה או צו ירושה על מנת שאפשר יהיה למכור את הדירה, וגם לעשות את השכירות מסודרת יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה ראשונה ודירה שניה
אולג
10/12/11
שלום ,
התחתנתי לאחרונה, לבת זוגתי יש דירה בבעלותה .
אנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת , האם נצטרך לשלם עליה מס רכישה על מלוא סכום העסקה ? או שרק היא תצטרך לשלם מס' רכישה בהתאם לעלות מחצית הדירה ? תודה .
התחתנתי לאחרונה, לבת זוגתי יש דירה בבעלותה .
אנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת , האם נצטרך לשלם עליה מס רכישה על מלוא סכום העסקה ? או שרק היא תצטרך לשלם מס' רכישה בהתאם לעלות מחצית הדירה ? תודה .
דירה מלפני הנישואין
עו"ד שזר תומר
11/12/11
שאלה יפה.
ראה המצב המשפטי לפני מספר שנים היה לטובתך והדירה שתרכש תחשב כדירה יחידה.
סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מעניק הנחה בשיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים יחידה בידי נישום. סעיף 9(ג1א)(ב)(2) קובע, כי הנישום והתא המשפחתי שלו, כלומר בן זוגו וילדיו הקטינים הרווקים, ייחשבו לעניין זה כ"רוכש אחד".
פס"ד שניתן על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו.ע 3036/04, בעניין בני הזוג נוי) קובע, כי כאשר אחד מבני הזוג מחזיק בבעלותו המלאה דירה, שנרכשה על-ידו לפני הנישואין, ובני הזוג רוכשים דירה לאחר הנישואין (להלן: "הדירה המשותפת"), תיחשב הדירה המשותפת כדירתו היחידה של בן הזוג השני. , פסק הדין מהווה הרחבה מסוימת של הלכה שנפסקה על-ידי בית המשפט העליון, בפסק דין קודם שעסק בנושא (ע"א 3185/03 פלם).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה המצב המשפטי לפני מספר שנים היה לטובתך והדירה שתרכש תחשב כדירה יחידה.
סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מעניק הנחה בשיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים יחידה בידי נישום. סעיף 9(ג1א)(ב)(2) קובע, כי הנישום והתא המשפחתי שלו, כלומר בן זוגו וילדיו הקטינים הרווקים, ייחשבו לעניין זה כ"רוכש אחד".
פס"ד שניתן על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו.ע 3036/04, בעניין בני הזוג נוי) קובע, כי כאשר אחד מבני הזוג מחזיק בבעלותו המלאה דירה, שנרכשה על-ידו לפני הנישואין, ובני הזוג רוכשים דירה לאחר הנישואין (להלן: "הדירה המשותפת"), תיחשב הדירה המשותפת כדירתו היחידה של בן הזוג השני. , פסק הדין מהווה הרחבה מסוימת של הלכה שנפסקה על-ידי בית המשפט העליון, בפסק דין קודם שעסק בנושא (ע"א 3185/03 פלם).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה מפוצלת
שאול
09/12/11
שלום,
בבעלותי דירה בת"א שפוצלה לשש דירות נפרדות.
מדובר בבניין ישן מאד ואין לעירייה את ההיתרים המציינים את ייעוד הבניין.
האם יש אפשרות לעירייה לפעול נגדי משפטית ?
תודה
בבעלותי דירה בת"א שפוצלה לשש דירות נפרדות.
מדובר בבניין ישן מאד ואין לעירייה את ההיתרים המציינים את ייעוד הבניין.
האם יש אפשרות לעירייה לפעול נגדי משפטית ?
תודה
דירה מפוצלת
עו"ד שזר תומר
10/12/11
שאול שלום רב,
קשה לי להשיב לך בצורה רצינית על השאלה, מבלי לבדוק את המקרה שלך לגופו.
לכאורה - יש לעירייה עילה לפעול כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קשה לי להשיב לך בצורה רצינית על השאלה, מבלי לבדוק את המקרה שלך לגופו.
לכאורה - יש לעירייה עילה לפעול כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
איך אפשר למצוא קונס נכסים שנמצא אצלו בית?
אברהם
09/12/11
שאין עליו שלט עם קונס נכסים!
כונס נכסים
עו"ד שזר תומר
10/12/11
לא הבנתי את השאלה, נא לנסח שוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה.
דניס
09/12/11
שלום לכולם..מקווה שאני במקום הנכון.
אז ככה...בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה(בעוד ארבעה חודשים) מסיבות אישיות שלו.
העניין הוא שאני אמורה ללדת בעזרת השם בדיוק בסוף החוזה.
מה שאומר שאולי כדאי לי כבר לחפש דירה מעכשיו..לפני שיהיה לי מאוד קשה לעבור עם הריון מתקדם קרוב ללידה.
ביקשנו לעזוב כבר עכשיו (התחלנו כבר לחפש דירה) אך הוא לא מוכן...ולא מעניין אותו.
רוצה שנמצא מישהו ביחליף אותנו, שזה מובן,אך מצד שני מי ייכנס לדירה ריקה לתקופה קצרה.
האם החוק מגן עליי איכשהו?
אין לנו אפשרות הארכה בחוזה.
תודה על העזרה..
שבת שלום.
אז ככה...בעל הדירה מבקש שנפנה את הדירה בסוף החוזה(בעוד ארבעה חודשים) מסיבות אישיות שלו.
העניין הוא שאני אמורה ללדת בעזרת השם בדיוק בסוף החוזה.
מה שאומר שאולי כדאי לי כבר לחפש דירה מעכשיו..לפני שיהיה לי מאוד קשה לעבור עם הריון מתקדם קרוב ללידה.
ביקשנו לעזוב כבר עכשיו (התחלנו כבר לחפש דירה) אך הוא לא מוכן...ולא מעניין אותו.
רוצה שנמצא מישהו ביחליף אותנו, שזה מובן,אך מצד שני מי ייכנס לדירה ריקה לתקופה קצרה.
האם החוק מגן עליי איכשהו?
אין לנו אפשרות הארכה בחוזה.
תודה על העזרה..
שבת שלום.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
10/12/11
אם אין לכם אופציה והחוזה מסתיים, אז הפעולה שלו חוקית.
אני לא רואה הרבה דברים שיכולים להגן אליכם במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני לא רואה הרבה דברים שיכולים להגן אליכם במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טאבו
רביד
09/12/11
שום לכולם,
יש לי שאלה בבקשה...
אבי אמר לי היום שלסבא שלו היה נכס בתל אביב. ניסיתי לאתר את הגוש והחלקה, ואם זה הגוש והחלקה הנכונים אז אמרו לי שהנכס בתהליכי רישום... מה זה אומר? והאם יש למדינה רשימה של בעלים קודמים של הקרקע?
תודה רבה!
יש לי שאלה בבקשה...
אבי אמר לי היום שלסבא שלו היה נכס בתל אביב. ניסיתי לאתר את הגוש והחלקה, ואם זה הגוש והחלקה הנכונים אז אמרו לי שהנכס בתהליכי רישום... מה זה אומר? והאם יש למדינה רשימה של בעלים קודמים של הקרקע?
תודה רבה!
נסח טאבו היסטורי
עו"ד שזר תומר
10/12/11
גש לטאבו, ותבקש להוציא נסח היסטורי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מסמכים הנדרשים לצורך העברת זכויות במגרש
אלון
08/12/11
ברשותי מגרש שטרם התחלתי לבנות עליו, מהם המסמכים הנדרשים לצורך מכירת המגרש וסיום העברת הזכויות ?
בתודה מראש
בתודה מראש
אישורים לצורך ביצוע העברת בעלות
עו"ד שזר תומר
10/12/11
שטרות (תלוי אם זה בעלות - שטר מכר, חכירה - שטר העברת זכות).
אישורי מיסים מהמדינה (רכישה, שבח, רכוש).
אישור עירייה
ועדה מקומית במקרה הצורך.
יפוי כוח לעו"ד
תצלום ת.ז. נאמן למקור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישורי מיסים מהמדינה (רכישה, שבח, רכוש).
אישור עירייה
ועדה מקומית במקרה הצורך.
יפוי כוח לעו"ד
תצלום ת.ז. נאמן למקור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לאן פונים??
שי
08/12/11
שלום רב,
בשנת 1973 הוריי קנו דירה,אך לא ביצעו העברת נסח טאבו על שמם.
כיום כשאנחנו בבניין משותף ואנחנו היחידים שרשומים על החברה שמכרה לנו את הדירה.
החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ שעליה רשום על הטאבו אינה קיימת.
העו"ד שהיה ממונה על החברה [הבנתי שיש לכל חברה שמתפרקת עו"ד]דיברתי עם לישכת עו"ד והם אמרו לי שלצערם העו"ד נפטר ואין להם מושג מי מטפל עכשיו בחברה?מה עליי לעשות?ללכת לחברה לא ניתן כי היא פורקה,אין לי קצה חוט-מה עליי לעשות?
בשנת 1973 הוריי קנו דירה,אך לא ביצעו העברת נסח טאבו על שמם.
כיום כשאנחנו בבניין משותף ואנחנו היחידים שרשומים על החברה שמכרה לנו את הדירה.
החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ שעליה רשום על הטאבו אינה קיימת.
העו"ד שהיה ממונה על החברה [הבנתי שיש לכל חברה שמתפרקת עו"ד]דיברתי עם לישכת עו"ד והם אמרו לי שלצערם העו"ד נפטר ואין להם מושג מי מטפל עכשיו בחברה?מה עליי לעשות?ללכת לחברה לא ניתן כי היא פורקה,אין לי קצה חוט-מה עליי לעשות?
השלמת רישום דירה בטאבו כשהחברה המוכרת פשטה רגל
משה מעוז
10/12/11
השיטה הישנה היא הליך משפטי מורכב הכולל "החייאה" מחדש של החברה שאיננה עוד. השיטה החדשה היא הגשת תביעה לפסק דין הצהרתי (בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים) כדי שבית המשפט המחוזי יצהיר על בעלותכם בדירה ויורה על רישומה בטאבו על שימכם. ראה דוגמא של פסק דין הצהרתי כזה, בעמוד האחרון.
קרקע תפוסה
אסף אזולאי
08/12/11
אני יושב על שטח אדמה של כ-1200 מ' שמתוכו יש מבנה בעל שני קומות בסה"כ של 480 מ' שחייב ארנונה, ועוד קומת מרתף חניות של 350 מ' שאינו חייב ארנונה.
העירייה במהלך השנים חייבה אותנו בקרקע תפוסה ב' על כ-900 מ'.
לאחרונה היא שינתה את הקרקע התפוסה ב' לקרקע תפוסה א' שמייקר את המחיר כבר לסכומים של כ-22 שקלים לשנה למ' רבוע.
כל החוק לא ברור... האם החלק של המרתף נחשב קרקע תפוסה? הוא חלק מהבניין (והרי משלמים ארנונה מלאה, על הקומות למעלה..).
האם החניות הצמודות לבניין הם קרקע תפוסה - אין אפשרות לקבל היתר בנייה ללא כמות חניות ביחס למבנה.. אבל אין תשלום ארנונה על החניות, והם גם חלק מהבניין, ויש גם את הכביש המוביל אליהם שגם נחשב בקרקע התפוסה...
מה גם, שיש שטחי שירות ושטחי מעבר, ועל פי התנאי הראשון: קרקע תפוסה שאינה משמשת עם הבניין - והגדרת בניין היא: "שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחלק או כגינה או לכל אותו צורך אחר של אותו הבמנה.. אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה...)
בקיצור... מה עושים, ואיך מפתחיתים את הארנונה?
העירייה במהלך השנים חייבה אותנו בקרקע תפוסה ב' על כ-900 מ'.
לאחרונה היא שינתה את הקרקע התפוסה ב' לקרקע תפוסה א' שמייקר את המחיר כבר לסכומים של כ-22 שקלים לשנה למ' רבוע.
כל החוק לא ברור... האם החלק של המרתף נחשב קרקע תפוסה? הוא חלק מהבניין (והרי משלמים ארנונה מלאה, על הקומות למעלה..).
האם החניות הצמודות לבניין הם קרקע תפוסה - אין אפשרות לקבל היתר בנייה ללא כמות חניות ביחס למבנה.. אבל אין תשלום ארנונה על החניות, והם גם חלק מהבניין, ויש גם את הכביש המוביל אליהם שגם נחשב בקרקע התפוסה...
מה גם, שיש שטחי שירות ושטחי מעבר, ועל פי התנאי הראשון: קרקע תפוסה שאינה משמשת עם הבניין - והגדרת בניין היא: "שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחלק או כגינה או לכל אותו צורך אחר של אותו הבמנה.. אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה...)
בקיצור... מה עושים, ואיך מפתחיתים את הארנונה?
חישוב ארנונה
עו"ד שזר תומר
10/12/11
ראה, המלצתי הינה לבצע מדידה של שטחי הארנונה על ידי מומחה בתחום, אשר גם יבדוק את התקנות ביחס לארנונה במקום מושבך.
על פניו, טענתך לגבי המרתף - שגויה.
לעניין החניות - אם הם מקורות אז גם כאן יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
על פניו, טענתך לגבי המרתף - שגויה.
לעניין החניות - אם הם מקורות אז גם כאן יש לך בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השתלטות מוסד ציבורי על בית מגורים
עדיוס
08/12/11
בלי שינוי תב"ע, יש לי את תקנון ושרטוט התב"ע של אזור מגוריי שאומר שהמקום מיועד למגורים בלבד.
העניין הפך למטרד, בטח הוריד את ערך ביתי.
מה עליי לעשות כדי להיפטר מהם?
תודה, כל מידע יעזור
העניין הפך למטרד, בטח הוריד את ערך ביתי.
מה עליי לעשות כדי להיפטר מהם?
תודה, כל מידע יעזור
ירידת ערך - מטרד
עו"ד שזר תומר
10/12/11
צריך לבצע מספר פעולות.
ראשית - פניה מול הרשויות.
שנית - פניה לביהמ"ש אזרחי - לתביעה בגין ירידת ערך.
מעבר לכך צריך קצת יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית - פניה מול הרשויות.
שנית - פניה לביהמ"ש אזרחי - לתביעה בגין ירידת ערך.
מעבר לכך צריך קצת יותר פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השתתפות דיירים מוגנים בעלות שיפוץ מבנה
עידו
08/12/11
כאשר משפצים בניין בו קיימים בין השאר דיירים מוגנים ועסקים מוגנים האם ניתן לגבות מהם השתתפות בעלות שיפוץ הבנין. וכמה מותר לגבות מהם?
נשיאה בעלות שיפוץ
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
אם המדובר בתיקון/שיפוץ שאינו כרוך בתחזוקה שוטפת אלא שיפור הנכס,בעלות כאמור, צריך לשאת הבעלים של הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
ronit
08/12/11
דירה אותה שכרנו מספר שנים נקנתה על ידינו.
אנו בשלב האחרון של נושא הרישום בטאבו. לצורך כך פנינו לעירייה לצורך קבלת אישור
אך מסתבר שקיים חוב של דיירים שגרו בדירה לפנינו.
עד היום הנושא לא עלה בשום צורה וברור שלא ידענו על כך.
האם הדבר יכול לגרום לנו לבעיות רישום הדירה ?
תודה
אנו בשלב האחרון של נושא הרישום בטאבו. לצורך כך פנינו לעירייה לצורך קבלת אישור
אך מסתבר שקיים חוב של דיירים שגרו בדירה לפנינו.
עד היום הנושא לא עלה בשום צורה וברור שלא ידענו על כך.
האם הדבר יכול לגרום לנו לבעיות רישום הדירה ?
תודה
אישור עירייה להעברה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
ללא הסדרת עניין החובות לעיריה לא יינתן אישור עירייה להעברת הזכויות בטאבו, ומכללא לא יהיה ניתן להשלים את הדירה על שמכם ללא אישור עירייה כאמור ... הייתי ממליץ לשלם את החובות הרובצים על הדירה או שבעל הדירה יסדיר זאת, והמשלם יוכל לנסות ולתבוע את הדייירם הקודמים בגין הסכומים ששולמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד במידה ואין הסכם בכתב
קולגה
08/12/11
עמיתים יקרים, שאלתי היא האם ייצוג בעסקת רכישת דירת מגורים שנעשה ללא הסכם שכ"ט בכתב מזכה את עוה"ד בשכר ראוי לפי הקריטריונים שנקבעו בפסיקה או בהתאם לתעריף המומלץ ע"י לשכת עורכי הדין (מאחר ומדובר בענייני מקרקעין)?
תמצא מענה
משה מעוז
08/12/11
בפסק הדין הזה.
מפרט לחוזה מכר
מירי
08/12/11
שלום רב למומחים.
אנו עומדים לפני חתימה על החוזה לקניית דירה מהקבלן.
יש לציין כי לפרוייקט אין עדיין היתר בנייה סופי. הוא אמור להתקבל בקרוב.
הקבלן המציא חוזה והעתק מפרט כאשר המפרט אינו מפרט הרבה דברים ולכן הרבה דברים אינם ידועים, כגון: חברות יצרניות של דלתות, מטבח, תרשים חשמל, תאורה, ברזים, כיורים וכמו כן אין פירוט של חומרים מהם עשויים כל קיר וקיר בדירה.
האם הדבר נהוג והאם לא מסוכן בצורה כזו לחתום על חוזה?
אני מבינה שיש אי נוחות מסוימת בקניית דירה "על נייר", אבל בכל זאת היינו רוצים להבין מה אנחנו קונים.
מה דעתכם?
אנו עומדים לפני חתימה על החוזה לקניית דירה מהקבלן.
יש לציין כי לפרוייקט אין עדיין היתר בנייה סופי. הוא אמור להתקבל בקרוב.
הקבלן המציא חוזה והעתק מפרט כאשר המפרט אינו מפרט הרבה דברים ולכן הרבה דברים אינם ידועים, כגון: חברות יצרניות של דלתות, מטבח, תרשים חשמל, תאורה, ברזים, כיורים וכמו כן אין פירוט של חומרים מהם עשויים כל קיר וקיר בדירה.
האם הדבר נהוג והאם לא מסוכן בצורה כזו לחתום על חוזה?
אני מבינה שיש אי נוחות מסוימת בקניית דירה "על נייר", אבל בכל זאת היינו רוצים להבין מה אנחנו קונים.
מה דעתכם?
מפרט טכני של דירה "על הנייר"
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
אכן, זה המצב כשרכושים דירה "על הנייר". יחד עם זאת, ניתן לפנות לעו"ד שיסייע בכך כדי לשמור על זכויותיכם או פשוט לדרוש מפרט מאיכות וסוג בפרוייקטים דומים. לא אופטימאלי, אך זה מה שישי בנסיבות של דירה "על ייר" ... בהצלחה ותתחדשו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה בנוגע לרכוש משותף
יוסף
07/12/11
כרכוש משותף להתיר לאורחיו לחנות בה למרות שהיא איננה מוצמדת לדירתו ונחשבת כרכוש המשותף של כל דיירי הבית?
האם יש הבדל באם הוא מאפשר להם זאת באופן חד פעמי לבין הרשאה על בסיס קבוע?
האם יש לשאלה זו סימוכין מפורשים בפסיקה או בחוק?
השאלה חשובה לי מאוד אודה לעוה"ד ולשאר העונים על משוב מהיר ומפורט.
תודה מראש.
האם יש הבדל באם הוא מאפשר להם זאת באופן חד פעמי לבין הרשאה על בסיס קבוע?
האם יש לשאלה זו סימוכין מפורשים בפסיקה או בחוק?
השאלה חשובה לי מאוד אודה לעוה"ד ולשאר העונים על משוב מהיר ומפורט.
תודה מראש.
שימוש ברכוש משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
כל שכן יכול לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ובלבד שזה אינו גורע מהזכויות של יתר הדיירים. הרכוש המשותף נועד לשימוש הדיירים ולא אורחיהם, לא כל שכן, כאשר אין המדובר במקרה חד פעמי. ישנה פסיקה עניפה על שימוש סביר או לאוו ברכוש משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במינהל
מיכאל
07/12/11
במכירת דירה הרשומה במנהל היכן יש צורך לרשום הערת אזהרה בטאבו או במנהל עצמו
שיעבודים על נכס הרשום במינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/12/11
שיעבודים והערות על נכסים שרשומים במנהל מקרקעי ישראל, נרשמים ברשם המשכונות או ברשם החברות, לפי העניין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
