פורום נדל"ן

שיעור מס היסטורי במקרקעין

אורנה 28/12/11

לפי הידוע לי, שיעור מס-שבח לקרקע שנרכשה לפני 1948 ועתה נמכרת, הינו 12% - ומשנת 2011 אחוז נוסף לכל שנה.
כעת, אמר לי רואה חשבון, שזאת רק אם הקרקע נמכרת לבניית דירות מגורים, אך לבניית מרכזי נופש וכדומה, העלייה של אחוז לכל שנה מתחילה משנת 2005!!! לדבריו, אני חייבת א"כ כעת מס שבח בשיעור של 19%
במדריך רשות המיסים לא מצאתי חילוק כזה. האם צדק רואה החשבון?
נא תשובתכם, זה מטריד מאד.
אורנה

לעמוד

המלא

מיסוי מקרקעין

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

לאור שאלתך ביקשתי לפרסם באתר מאמר של חברי עו"ד רמי אריה אשר הינו מומחה במיסוי מקרקעין ואני מקווה כי המאמר יעלה בקרוב לאתר ויעזור לך.

לגבי החלק הראשון - אכן 48% אך יש להוסיף החל מיום -ראשון הקרוב 2%.

אחד על 2010 ואחד על שנת 2011. ללא קשר לאמור אני ממליץ לפנות לעו"ד שמומחה במיסוי מקרקעין.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יחסי משכיר שוכר בנכס מסחרי

ירון 27/12/11

אני משכיר כ-5 שנים חנות במרכז מסחרי ידוע במודיעי כאשר החנות נמצאת במבואה (פסא'ז).אשר נסגרת בלילה עם שער ברזל. לאור זאת השוכר לא ביצע מיגון לחנות כמו כן הצהיר לחברת הביטוח המבטחת את הנכס והעסק כי יש סורגים בכניסה לנכס. לאחרונה- בעקבות תקנה של חברת הניהול הפסא'ז אינו נעול יותר בלילות. על מי מוטלת החובה למגן את החנות? על בעל הנכס או על השוכר?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

חובות וזכויות נקבעות בחוזה למעט כאלו שעל פי פסיקה או חוק. מה רשום בחוזה לעניין זה ? האם היתה התיחסות בחוזה לשער או בכלל לנושא המיגונים.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי דירה

דנה 27/12/11

שלום , רציתי לשאול אם המוכר התחייב בחוזה לפנות את הדירה עד 25/12 מריהוט, עברו יומיים מאז ועדיין יש חפצים בדירה .
בחוזה אין סנקציות אם הוא מפר את התנאי , מה עליי לעשות ?

לעמוד

המלא

הפרת הסכם

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/12/11

יש לראות את כל ההסכם והתנאים שנקבעו שם.

בדרך כלל ללא קשר לפינוי יש התייחסות למסירת הנכס, יש ערבויות שניתן לעשות בהם שימוש במידה ונגרמו לך הוצאות, כמו כן, עולה השאלה מהם החפצים שנותרו, האם נשלח מכתב לשוכר לגבי ההפרה וכן האם יש סעיף לגבי פיצוי יומי עבור כל יום איחור.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הרחבת/ הוספת קומה

רונן 27/12/11

מתי נהוג לשלם לשכן בקומת נקרקע עבור היסודות והגג?
האם בחתימתו על תוכנית ההרחבה לקומה השניה או רק בתחילת הבניה?

לעמוד

המלא

זכויות בנייה

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

השאלה לא ברורה ? לשלם על מה ? מה הזכווית ? מי רשום כבעלים וכו'

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה מהוונת

ארז 27/12/11

בסיטואציה בה דירה רשומה כבית משותף, הבעלות מנהל,ולטובת המוכר יש חכירה ורשום הוון אבל לא רשום הערה שאומרת: אין הגבלה על העברה והורשה.
האם מלבד נסח הטאבו יש לבדוק אישור זכויות במנהל?????

לעמוד

המלא

אישור זכויות מנהל

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

תבקש חוזה חכירה אך אישור זכויות אין צורך מאחר ויש נסח טאבו.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בחוזה רשום 2.5 חד' ובפועל יש 2 – זה עילה לביטול ?

בני 27/12/11

מדובר בחוזה שכירות של דירה שרשום 2.5 חד' ובפועל יש 2 חד'.
האם אפשר לדרוש את ביטול החוזה על סמך זה ?

לעמוד

המלא

שטח דירה

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

לכאורה כן. אני חייב לומר שיכול להיות מאוד שכל אחד יאמר שהטענה שלך מבוססת על חוזר תום לב מאחר והדירה היתה לרשותך ואתה הרי ידעתה מהו גודל הדירה ומספר החדרים.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עזרתך האדיבה בבקשה בעניין מאוד דחוף לחיי

סימה 27/12/11

אני קניתי חלקת קרקע ב 1500 מ"ר ברוטו לפי הסכם מכר ואני בתהילך רישום הקרקע בטאבו וכבר פניתי למיסוי המקרקעין וברגע זה אני מחכה לשומה בכדי לשלם אותה ( מס שבח ומס רכישה )
שאלתי היא אם אני מעוניין לעביר 500 מ"ר מהשטח שקניתי ה 1500 מ"ר לאח שלי (רק 500 מ"ר ) ואני מעוניין לרשום ת זה בטאבו על שמו וזה במתנה ללא תמורה , העניין הזה ייעשה לאחר רישום ה 1500 כולן על שמי בטאבו ואחר כך אתחיל בעניין אחי או אני ביחד יכול לעשות את שתי העסקאות האלה עם הרישום שלי בטאבו כלומר ה 1500 מ"ר
מה התהליך ?
תשומת לבך שאני כל עניין הרישום עושה לבד
אתה יכול להבהיר לי ולהסביר לי בקיצור מה לעשות??
ומאוד אודה לך על עזרתך האדיבה

לעמוד

המלא

הברה ללא תמורה במסגרת רכישה ורישום

עו"ד אברהם ללום מנהל 29/12/11

צריך להכיר את העובדות ואת הצדדים על מנת לתת תשובה לשאלתך כראוי.

הרבה מהפעמים אנחנו אכן ממתינים להעברה בפועל ורק אז מבצעים העברה.

אפשר לעשות את הדברים יחד.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סוגיה במקרקעין – דחוף תודה וחג שמח!

מממממממממ 27/12/11

יש ברשותי קרקע חקלאית אשר גודלה פחות מדונם.
ברשות המקומית השטח רשום כקרקע חקלאית בלבד, כאשר מסביב לקרקע שבבעלותי בקרקעות אחרות ישנם בין היתר קרוואנים ומגורים פרטיים.
ברצוני לעבור לגור בשטח למגורים בקראוון או בכל אמצעי ארעי חוקי אחר.
האם הדבר אפשרי חוקית בהתחשב בנתונים הנ"ל ואם כן במה זה כרוך?
האם יש צורך בבקשה להיתר מתאים על מנת שאתחבר למים וחשמל כחוק ואישור למגורים פרטיים בשטח?
מה הסיכויים לקבלתה?האם אפשרי או עדיף במקום הנ"ל להגיש בקשה לשינוי ייעוד? ואם כן מה סיכויי קבלתה כאשר הרשות מגדירה את השטח כחקלאי בלבד ובהתחשב בגודל השטח לעיל?
האם ייתכן מצב והשטח כלל לא מתוכנן להפשרה ואין טעם בבקשה לשינויי ייעוד ואם כן אז מה עושים? האם רק להגיש בקשה להיתר מגורים בשטח החקלאי לקראוון ו/או לכל אמצעי ארעי אחר וחיבור לתשתיות וכמה שכ"ט עו"ד דבר כזה יכול לעלות לאותה בקשה ספציפית?
תודה
מממממ

לעמוד

המלא

שימוש חורג בקרקע חקלאית למטרת מגורים

עו"ד אברהם ללום מנהל 27/12/11

עליך לפנות לאדריכל ולעו"ד שעוסק בתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר מתאים לרבות לעניין שימוש חורג. בכל מקרה אנסה בקצרה לתת לך את החלק הרלוונטי מהחוק. יש פסיקה בעניין לרבות של בית המשפט העליון לגבי תנאים וכו'.

חוק התכנון והבנייה קובע, כי שימוש חורג בקרקע או בבניין הוא שימוש בהם למטרה שלא הותרה מכוח כל תוכנית או תקנה אחרת או מכוח חוקי התכנון והבנייה.

כמו כן, ועדה מקומית רשאית להתיר שימוש חורג. היתר כזה, החורג מתוכנית מתאר, יינתן לתקופה קצובה בלבד, ואילו היתר לשימוש חורג מהיתר, הרשאה או הקלה, יכולים להיות ללא הגבלת זמן.

לסיום, חוק התכנון והבניה בסעיף 156 קובע -
אין להשתמש בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק. תוספת זו הקימה את ולק"ח (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) והעניקה לה סמכות להכריז על קרקע כקרקע חקלאית (סעיף 5 לתוספת).

על-פי סעיף 7(ג) לתוספת, שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הולק"ח ואישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מוכר דירה שהחליט למכור לקונה אחר

ניסן 26/12/11

שלום,
לפני מספר שבועות דירה כלשהי מצאה חן בעיני.
נפגשתי עם המוכר בנוכחות אחי ובנוכחות המתווך וסיכמנו בעל פה את המחיר והפינוי.
עורך הדין של המוכר ייעץ לו שלא לחתום על זכרון דברים – וכך היה.
למחרת בבוקר עורכי הדין של המוכר ושלי החלו בחילופי טיוטות חוזה.
יש לציין כי עדין לא חתמנו חוזה מכיוון שהממכר עדין לא נרשם באופן מלא על שם המוכר, ולכן הוסכם על שני הצדדים שראשית נשלים את העברת הזכויות על שם המוכר ושנית נחתום על החוזה.
לתדהמתי היום הסתבר לי שהמוכר מתכוון למכור את הנכס לקונה אחר, שמוכן לשלם יותר.
האם מותר למוכר לעשות זאת שכן מאז שסיכמנו בעל פה אני ויתרתי על רכישת נכס אחר שהיה לשביעות רצוני.
האם אתם ממליצים לי לבצע פעולה כלשהי שתסייע בטרפוד המכירה לקונה החדש.

אודה לפירוט מעמיק,
ניסן.

לעמוד

המלא

ניהול מו"מ בחוסר תום לב

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/12/11

ניתן לפנות לבית המשפט להוצאת צו מניעה, היו לי מספר תיקים מסוג זה, ברוב המקרים הגענו לפשרות, היה לי מקרה אחד בת"א שהצלחתי למנוע הגשת צו לאחר דין ודברים עם העו"ד של המוכר.

בכל מקרה, יש לך מספר פעולות שאתה יכול לעשות, תחילה התנהלות מהירה ולאחר מכן צו מניעה.

תתחיל לבנות את התיק במקביל לזמן שאתה פונה לעו"ד, יש לך על מה להסתמך בכל הקשור לניהול מו"מ בשלב הטרום חוזי.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה שניה

רועי 26/12/11

האם התיקון בחוק (הקובע שהחל מ- 2013 תחויב מכירת דירה שניה במס שבח) מבטל את האפשרות למכירת דירה בפטור אחת ל-4 שנים ?
תודה

לעמוד

המלא

תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין

עו"ד אברהם ללום מנהל 26/12/11

אחד התיקונים המשמעותיים, במסגרת תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו משך תקופת הצינון, אשר תעמוד על שמונה שנים במקום פעם בארבע שנים.

בתזכיר וגם בהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לבטל את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים להשקעה (דירה שנייה) אך, לאחר התערבות של וועדת הכספים, פורסם ביום 08.08.2011 תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין במתכונת חלקית. לפיו, החל מ – 01.01.2013 ועד ל – 01.01.2021, ניתן יהיה למכור דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) רק אם חלפו שמונה שנים, מהיום בו נמכרה הדירה האחרונה בפטור ממס שבח.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נסיגה ביום החתימה

RVNR 25/12/11

שלום רב.
קונה אשר ביקש לרכוש את דירתי נסוג ביום שנקבע לחתימה.
מאחר ובשלב זה כבר שלימתי (בתאום עם הקונה) את כל העלויות הכרוכות בעסקה ובהן תשלום עבור מסמכים מהמנהל, מהחברה המשכנת,מהרשות המקומית וכמובן שכ"ט לעו"ד, סכ"ה כעשרת אלפים ש"ח.
האם יש כאן עילה לתביעת נזיקין?

בתודה מראש
RVNR

לעמוד

המלא

נסיגה ביום החתימה - למי מגיע פיצוי?

עו"ד שזר תומר 25/12/11

לכאורה - כן.
צריך כמובן לבדוק כיצד נוסחו הטיוטות וכיצד הועברו בין הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כספי נאמנות בעסקת מכירת מקרקעין

איליס אפשיין 25/12/11

שלום רב,

מה הדין של
כספים המופקדים בנאמנות אצל עו"ד בעסקת מכירת מקרקעין? האם ברגע שרוכש מעביר
כסף לח-ן נאמנות, הכסף האלה כבר נחשבים לכסף של המוכרים? למשל, במקרה שעו"ד
גונב את הכסף, ועדיין לא שולמו המיסים, האם המוכר צריך להוציא מכספו כספים ולשלם עבור
המיסים בכדי להעביר את הזכויות במקרקעין, או שמוכר ורוכש חבים ביחד?תודה רבה :)

לעמוד

המלא

כספי נאמנות - על מי חלה האחריות במקרה של גניבה?

עו"ד שזר תומר 25/12/11

כספי נאמנות נשמרים אצל עו"ד מטעם המוכר, או בנאמנות משותפת של שני עו"ד, בכל מקרה הקונה מוגן מרגע שהעביר את הכסף לנאמנות, וה"סיכון" הוא על המוכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

גשם בתוך החדר

ענת 25/12/11

שלום, אני שוכרת דירה בבניין מאוד ישן השיך כולו לאיש פרטי ולו עו"ד המנהל את הבניין. לפני כחודש-בסופת הגשמים הייתה נזילה רצינית אצלי בחדר השינה, לא יכולתי לישון בחדר. העו"ד שמטפל בבניין נתן לי (לאחר כמה ימים) מפתח לדירת חדר חלופית- חדר ריק ומטונף. העברתי את המיטה שלי לשם וישנתי שם עד שתיקנו את הגג (זה לקח שבוע כיוון שלא ניתן לאטום גג רטוב). לא ביקשתי פיצוי אחרי שזה נגמר- שמחתי שזה מאחורי. עכשיו, שוב חזרו הטפטופים. הקבלן שטיפל בזה פעם שעברה טען שהעו"ד הנחה אותו לא לבצע תיקון יסודי. לטענת הקבלן, הוא רק "שם פלסטרים" כיוון שהעו"ד לא נתן לו לאטום כמו שצריך (כדי לשלם פחות). אני ממש סובלת, ישנה עם השותפה שלי באותה מיטה, ממש לא רוצה לחזור לדירת חדר המעופשת שהציע לי. האם יש לי עילה לתביעת פיצויים? פיצוי על הזמן בו איני יכולה לישון בחדר ופיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לי? פיצוי על הפרת החוזה?

לעמוד

המלא

נזילה בדירה שכורה

עו"ד שזר תומר 25/12/11

כן - לכאורה יש לך עילה לביטול ההסכם, ולדרישת פיצויים.
הבעיה - צריך להוכיח הכול, ממליץ לך לתעד הכל בתמונות ובוידאו, וכן לקחת שמות של עדים, אפילו להקליט - פני לעו"ד לקבלת יעוץ יותר פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שימוש בשטח ציבורי למעלה מ 25 שנה

שמואל 25/12/11

במשך למעלה מ 25 שנה תיחזקתי וטיפלתי בשטח הצמוד לשטח שלי, בידיעה כי שטח זה הוא חלק מהשטח השייך לי בטאבו (הבית היה מגודר באותה גדר כל השנים, וגידלתי שם עצי פרי). כיום הגשתי תוכניות לעירייה על מנת להוסיף תוספת בנייה לבית שלי ונודע לי שהשטח אותו תיחזקתי וטיפחתי כלל לא שייך לי, והוא שטח ציבורי פתוח. האם יש איזו דרך להפוך שטח זה לבעלותי, למעשה אם לא הייתי מגיש את התוכניות לעירייה כלל לא היו פונים אלה ומדברים איתי כי מדובר בשטח לא מנוצל (גם אין אפשרות לנצלו כי מדובר בחלק מואדי...) האם יש איזו פסיקה או אפשרות לשנות את ייעוד השטח, כי למעלה מ 25 שנה חשבתי שהוא שייך לי. בנוסף היו בשטח במהלך השנים מודדים של העירייה ושל המנהל ואף אחד לא אמר לי שאני חורג מהשטח הרשום.

לעמוד

המלא

שימוש בשטח משך 25 שנים

עו"ד שזר תומר 25/12/11

השימוש משך השנים יכול להקנות לך זכות שימוש, אבל לא בעלות.
יהיה קשה מאוד לספח את החלק ולהפוך אותו לבעלותך באופן רשמי .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פירוק נחלה

נטלי 25/12/11

ההורים שלי גרים במושב והם בעלי משק (נחלה) אבי נפטר והוא לא השאיר צוואה השאלה שלי:
האם האמא יכולה להוריש הכל לבן אחד?
האם החצי של האבא עובר לאמא כאשר הוא נפטר?
האם ניתן לחלק נחלה?
והאם אבי יכל להעביר הכל לאמא שלי לפני שהוא נפטר??
אשמח לתשובות תודה ויום מקסים נטלי

לעמוד

המלא

צוואה - נחלה

עו"ד שזר תומר 25/12/11

לפי דיני הירושה - לאחר מות האב, החלק שלו מועבר חצי לילדים וחצי לאישה, אבל יש כאן מלכוד בעניין הנחלה - ולכן ממליץ לך לפנות לעו"ד ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שוכרת שהקימה פעוטון בבית פרטי בשכונת מגורים

מיטלי 25/12/11

בוקר טוב, יש לי בעיה דחופה ואני אשמח לקבל עליה מענה. ברשותי בית פרטי שהושכר לצרכי מגורים בלבד לדיירת שמתגוררת בו כבר שנתיים, לאחרונה התחלתי לקבל טלפונים משני שכנים שונים שטענו כי היא מפעילה שם עסק של גן, זה מטריד אותם, מכוניות חוסמות להם את החניה כל בוקר, יש רעש, היר תלתה פוסטרים של הצגות ילדים על דגר הבית, שמה סככה בחצר ועוד כל מיני דברים כאלו. דיברתי עם הדיירת שאמרה לי שמבחינת החוק מותר לה לנהל פעוטון עד 10 ילדים מבלי שזה ייחשב לעסק.
שאלותיי:
1. כיצע עליי לנהוג? כלפי הדיירת וכלפי השכנים? כיצד מבררים את הפעוטון שלה חוקי? ואם הוא חוקי מה עליי לעשות עם טענות השכנים להטרדה?
2. השכנים איימו שאם לא נטפל בעניין הם ייתבעו אותנו בבית משפט ולחילופין יילכו למס הכנסה(הבנתי שזה סוג של איום אבל לא ידועה לי המשמעות של זה אליי כי אני מקבלת שכר דירה להשכרת בית מגורים שמדווח כמובן למס הכנסה).
3. מה הגבול של האחריות שלי? מה אני מחוייבת לנסות ולסדר ואילו מהטענות על השכנים לפטור אל מול הדיירת.
דרך אגב הם הזמינו

לעמוד

המלא

המשך:

מיטלי 25/12/11

הם הזמינו לה משטרה - לא קרה עם זה כלום, והזמינו לה את המועצה שאמרה לדברי הדיירת שהכול תקין.
האם אני צאיכה לבקש ממנה שתמציא לי מסמכי אישור מהמועצה.
אני לא רוצה להסתבך בגלל לא עם המועצה ולא עם השכנים
מה עליי לעשות?????

פנייה למפקח או לבית המשפט

עמיאל 24/12/11

השכן שלי בנה מעלי ללא היתר, השתמש לי ביסודות וגרם לי נזקים לדירה. האם המפקח מוסמך לדון בפיצויים הנזיקיים.

לעמוד

המלא

תביעה בפני המפקח על המקרקעין או בית המשפט

עו"ד שזר תומר 25/12/11

אני חושב שכן, אבל אני ממליץ לך לפנות לביהמ"ש, בליווי עו"ד, על מנת לקבל את הפיצוי הראוי המגיע לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

התייחסות בחוק לסיוע בתשלום דמי שכירות לשוהים בחול

דני 24/12/11

ומתגוררים בדר"כ עם בני משפחה,המקבלים קצבת זקנה ודמי השלמת הכנסה.ידוע לי שהחוק אומר פחות או יותר שמי ששהה בחו"ל עד 72 ימים זכאי לקבל הסיוע, ומי שיותר לא מקבל כלל סיוע עבור התקופה.לא הצלחתי לאתר התייחסות לחוק באתר משרד הבינוי והשיכון או באינטרנט בכלל.אודה לעזרה,תודה.

לעמוד

המלא

סיוע בשכר דירה

עו"ד שזר תומר 24/12/11

אינני יודע, תנסה לפנות ישירות למשרד הבינוי והשיכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

בניית כביש מאחורי שכונת בתי קרקע

שני 24/12/11

במרחק של כחמישים מטרים מביתנו שבשכונת מגורים יש סופר גדול. הבעלים בונה כביש מהסופר לכביש אחר במרחק קרוב מאוד (כשלושה מטרים). בכביש זה מיועדים לעבור כל כלי הרכב מהסופר וממנו (משאיות של ספקים, מכוניות של קונים וכדו'). אנו חוששים מרעש, אבק, צפירות וחדירה לפרטיות. השאלה היא האם חוקי לבנות כביש במרחק כזה? האם יש עניין של ירידת ערך? פגיעה באיכות חיים מפאת הרעש? משהו נוסף שלא עלה בדעתינו? תודה

לעמוד

המלא

מטרב לרבים - תביעה בגין ירידת ערך

עו"ד שזר תומר 24/12/11

כן - תבדקו את ההיתר של הדבר הזה בעירייה .
תבדקו בכלל את ההיתר של הסופר הזה, באם הוא חדש כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שטר שכירות חכירה לדורות

ע'וד יורם 24/12/11

איך למלא שטר שכירות חכירה לדורות בהעברה מנאמן לנהנה וכיצד למלא שטר שכירות חכירה לדורות לאחר הוצאת לצו ירושה

לעמוד

המלא

שטר שכירות חכירה לדורות

עו"ד שזר תומר 24/12/11

שלום,
תוכל להעלות את הטופס - ואנסה לעזור לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קיזוז דמי שימוש ראויים

נירית 24/12/11

שאלה לפורום: פלוני עשה הסכם שכירות בע"פ עם דייר של חלמיש בלי לדעת זאת. עשה שיפוץ, הדייר של חלמיש נפטר וכרגע מפנים את הפלוני ותובעים ממנו דמי שימוש ראויים. איך ניתן לקזז סכום שיפוץ מדמי שימוש?

לעמוד

המלא

קיזוז דמי שימוש

עו"ד שזר תומר 24/12/11

נירית שלום רב,
לצערי אין לי אפשרות להשיב על השאלה כפי שנוסחה, יש להוסיף פרטים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תוכניות חשמל ואינסטלציה

עמי טל 24/12/11

רכשנו דירה חדשה במודיעין בשלבים מאוד מתקדמים כך שאנו לא יכולים לבקש שינויים. ביקשנו מהקבלן תוכניות חשמל ואינסטלציה ונענינו בסרוב: "מדיניות"
חשוב לנו לקבל את התוכניות מהסיבות הנ"ל:
שינויים שאנו מבקשים לבצע
במידה ויהיו נזילות ותקלות בעתיד הרחוק שנדע לבודד אותן ולטפל בהן

לעמוד

המלא

גש לעירייה ובקש לעיין (ולצלם) את תיק היתר הבניה

משה מעוז 24/12/11

בנוסף . . .

משה מעוז 25/12/11

בנוסף, ואם לא תמצאו מענה לבעייתכם בעירייה,
הרי שאם רכשתם את הדירה אחרי אפריל 2011, תוכלו להיעזר בתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), הקובע שעל הקבלן החובה לספק לכם "הוראות תחזוקה ושימוש" לדירה ולרכוש המשותף. מדובר בתיקון חדש לחוק שנכנס לתוקף השנה. לעניות דעתי, ניתן לראות בתוכניות המבוקשות חלק מאותן הוראות תחזוקה.

מס שבח

דנה 23/12/11

שלום ,
במידה ורכשתי דירה והמוכרים לא שילמו את מס השבח שעליהם לשלם בגין מכירת הדירה. על מי יחול מס השבח ?
כאשר אני ארצה למכור את הדירה בעוד מס' שנים , האם אצטרך לשלם את מס השבח שהם היו צריכים לשלם ?
תודה .

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד שזר תומר 24/12/11

דנה שלום,
ראי - לשם כך, יצרנו אנו עו"ד, מנגנון, לפיו בהעדר תשלום מס שבח - משאירים כסף בנאמנות, שכן רשם המקרקעין לא יעביר את הנכס לאדם אחר מבלי שמשהו ישלם את זה.
פני דחוף לעו"ד שייצג אותך בעסקת המכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ביטול חוזה מכר – דירה

יעל 23/12/11

שלום, בתאריך 2.01.2011 כרתתי חוזה לרכישת דירה באזור תל אביב
במהלך המשא ומתן שאלתי את המוכר האם קיימת בעייה כלשהי בדירה והוא מצדו טען כי לא ידוע לו על פגם כלשהו בדירה או בעיה . נכנסתי לדירה בתאריך 5.4.2011. לאחר מספר חודשים ראיתי כי בארון המטבח יש מאות חרקים לאחר התייצעות עם אנשי מקצוע התברר כי לא ניתן למגר את החרקים לאור המצב של ארון המטבח וכי החרקים היו בארון זמן רב .
אינני יכולה עוד לגור בדירה בשל המצב ואני מתחרטטת על כריתת החוזה הנ''ל .
ברצוני לדעת האם יש לי האופציה לבטל את החוזה לפי סעיפים 12.14.15 לחוק החוזים הכללי ולפי סעיפים 11 ו 16 לחוק המכר?
תודה מראש לעונים.

לעמוד

המלא

ביטול חוזה מכר דירה

עו"ד שזר תומר 24/12/11

יעל שלום רב,
ראי מקרה של ביטול חוזה רצוי שלא יעשה על סמך עצה במסגרת תשובה בפורום...
יש לבדוק את חוזה המכר שלך, ולאחר מכן, יש לקבל החלטה האם הפגם הוא כה מהותי.
רצוי לקבל יעוץ פרטני במסגרת פגישה עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת דירה וכונס

מיה 22/12/11

שלום,
בידי צו פינוי לעוד חודש עקב חוב על שכ"ט של 6000 ש"ח עקב חוב לבנק למשכנתאות, מכרתי את דירתי והעו"ד שהוא הכונס מבקש בנוסף לשכ"ט גם 4% מגובה המכירה. ברצוני לדעת האם העו"ד יכול לדרוש זאת, יש לציין שהוא לא הודיע לי זאת מעולם רק לאחר מכירת הדירה. אציין שאין לי חוב לבנק למשכנתאות החוב הוא רק השכ"ט.

לעמוד

המלא

שכר טירחת כונס נכסים מכירת דירה מכינוס

עו"ד שזר תומר 24/12/11

בחוק יש סעיפים המפרטים את שכר טרחתו של כונס הנכסים, ואף מפרטים בכל שלב ושלב מה שכר טירחתו, כיוון שלא ידוע באיזה שלב את נמצאת - תוכלי לעיין בחוק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

שיעור מס היסטורי במקרקעין

מיסוי מקרקעין

יחסי משכיר שוכר בנכס מסחרי

חוזה שכירות

פינוי דירה

הפרת הסכם

הרחבת/ הוספת קומה

זכויות בנייה

דירה מהוונת

אישור זכויות מנהל

בחוזה רשום 2.5 חד' ובפועל יש 2 – זה עילה לביטול ?

שטח דירה

עזרתך האדיבה בבקשה בעניין מאוד דחוף לחיי

הברה ללא תמורה במסגרת רכישה ורישום

סוגיה במקרקעין – דחוף תודה וחג שמח!

שימוש חורג בקרקע חקלאית למטרת מגורים

מוכר דירה שהחליט למכור לקונה אחר

ניהול מו"מ בחוסר תום לב

מכירת דירה שניה

תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין

נסיגה ביום החתימה

נסיגה ביום החתימה - למי מגיע פיצוי?

כספי נאמנות בעסקת מכירת מקרקעין

כספי נאמנות - על מי חלה האחריות במקרה של גניבה?

גשם בתוך החדר

נזילה בדירה שכורה

שימוש בשטח ציבורי למעלה מ 25 שנה

שימוש בשטח משך 25 שנים

פירוק נחלה

צוואה - נחלה

שוכרת שהקימה פעוטון בבית פרטי בשכונת מגורים

המשך:

פנייה למפקח או לבית המשפט

תביעה בפני המפקח על המקרקעין או בית המשפט

התייחסות בחוק לסיוע בתשלום דמי שכירות לשוהים בחול

סיוע בשכר דירה

בניית כביש מאחורי שכונת בתי קרקע

מטרב לרבים - תביעה בגין ירידת ערך

שטר שכירות חכירה לדורות

שטר שכירות חכירה לדורות

קיזוז דמי שימוש ראויים

קיזוז דמי שימוש

תוכניות חשמל ואינסטלציה

גש לעירייה ובקש לעיין (ולצלם) את תיק היתר הבניה

בנוסף . . .

מס שבח

מס שבח

ביטול חוזה מכר – דירה

ביטול חוזה מכר דירה

מכירת דירה וכונס

שכר טירחת כונס נכסים מכירת דירה מכינוס