פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום מראש לשם קבלת מפתחות לדירה
פולי
18/12/11
שלום, אני לפני כשנה קניתי דירה ובחוזה שחתמתי מול בעלי הדירה נקבע שסכום אחרון מכלל הסכום הם יקבלו ב4.1.2012 לאחר בדיקה שהדירה במצב תקין ולאחר איפוס כול חשבונות. החוזה נחתם גם על ידי העו"ד המטפל. אותם בעלי הדירה לשעבר קנו במקביל דירה חדשה והבטיחו לבעל דירה שלהם שאת הסכום האחרון שאני אמורה לתת להם בעת קבלת המפתח שהם יתנו לו כסכום אחרון שלהם. היום אותה בעלת הדירה התקשר אליי ואמרה לי שבעל הדירה שלהם מוכן כבר בסוף החודש לפנות את הדירה שהם קנו אך מבקשת ממני את הכסף מראש. אני לא הסכמתי. מה עליי לעשות ? עם אני מבינה נכון גם אני אנחנו נפגש אצל עו"ד כפי שנחתם בחוזה ב4.1.2012 הדירה עדיין לא תהיה פנויה.
חוזה רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
19/12/11
שלום רב, ניתן להקדים תשלום תמורת מסירה במועד מוקדם יותר באם כל הצדדים מסכימים, אם לא - אז תשאירי את המצב כפי שהוא בחוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת נכס
קרן
18/12/11
שלום רב ,
לקוחותיי יורשים ע"פ צוואה מעוניינים למכור את בית המנוח שהוריש להם בקיבוץ ,בימים אלה הם מעוניינים לחתום עם הקונה על זיכרון דברים אך המצב כיום הוא שהנכס רשום על שם אחד הקרובים משום שבוצע שיוך בקיבוץ לאותן דירות ומבחינת העברת הזכויות יש לבצע העברה אליהם מתוקף צו הירושה ולאחריו לידי הקונה, בזכרון הדברים צריכה להכלל התנייה לעניין העברת הזכויות על שמם לאור האמור לעיל ,אין מניעה לערוך הסכם ביניהם הכולל את כל ההתניות הרלוונטיות ,אך החשש שלי הוא מפני רשויות המס שיש לדווח על העסקה תוך 40 יום ,ישנה אפשרות שהעסקה כלל לא תבוצע אם בממ"י הדברים לא ישאו תוצאות חיוביות/מיידיות ,האם גם על הסכם שהנו מותנה ביסודו יש חובת דיווח לרשויות או שמא ניתן לחכות עם זה עד להוצאת הסכם המכר באופן מסודר???יש לומר כי הקונים והמוכרים מאוד לוחצים עליי לחתימה על מסמך ביניהם.. מה אפשר לעשות?!
לקוחותיי יורשים ע"פ צוואה מעוניינים למכור את בית המנוח שהוריש להם בקיבוץ ,בימים אלה הם מעוניינים לחתום עם הקונה על זיכרון דברים אך המצב כיום הוא שהנכס רשום על שם אחד הקרובים משום שבוצע שיוך בקיבוץ לאותן דירות ומבחינת העברת הזכויות יש לבצע העברה אליהם מתוקף צו הירושה ולאחריו לידי הקונה, בזכרון הדברים צריכה להכלל התנייה לעניין העברת הזכויות על שמם לאור האמור לעיל ,אין מניעה לערוך הסכם ביניהם הכולל את כל ההתניות הרלוונטיות ,אך החשש שלי הוא מפני רשויות המס שיש לדווח על העסקה תוך 40 יום ,ישנה אפשרות שהעסקה כלל לא תבוצע אם בממ"י הדברים לא ישאו תוצאות חיוביות/מיידיות ,האם גם על הסכם שהנו מותנה ביסודו יש חובת דיווח לרשויות או שמא ניתן לחכות עם זה עד להוצאת הסכם המכר באופן מסודר???יש לומר כי הקונים והמוכרים מאוד לוחצים עליי לחתימה על מסמך ביניהם.. מה אפשר לעשות?!
מכירת נכס - משח
עו"ד שזר תומר
18/12/11
רשות המיסים די מתעלמת מהסכם מותנה, אפשר להגיש את הבקשה, ולאחר מכן להגיש השגה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם קיים פטור ממס רכישה לדירה שניה
א.ל.
18/12/11
יש ברשותי דירת מגורים וברצוני לרכוש דירה נוספת (להשקעה) עד סך של 1.000.000 ש"ח. שמעתי שקיים איזשהו פטור ממס רכישה במידה ואצהיר שאתחייב למכור את הדירה תוך מועד מסויים. האם הדבר נכון? האם ניתן להפנות אותי לסעיף בחוק?
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
18/12/11
כן אם תתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים תוכל להשתמש בפטור, בתנאי כמובן, שבסופו של יום תשאר לך דירה יחידה.
זה מופיע בטופס ההצהרה לרשות המיסים (משח).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה מופיע בטופס ההצהרה לרשות המיסים (משח).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה כאשר יש בידי מס' דירות תחויב במע"מ?
ארז
18/12/11
במידה ויש לי מס' דירות,ואני מוכר אחת מהן ללא ניצול פטור ממס שבח,האם מלבד מס שבח אצטרך לשלם מע"מ?? או מסב הכנסה??
מכירת דירה - מיסוי
עו"ד שזר תומר
18/12/11
יש לבדוק את השאלה מול רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ארנונה לביתי שמשמש כעסק
דני
18/12/11
פתחתי חברה בע"מ ורשמתי ברשם החברות את מקום מושבה בביתי הפרטי האם עלי לשלם ארנונה כבית פרטי או כעסק
חיוב ארנונה
עו"ד שזר תומר
18/12/11
האם בבית מתנהלת בפועל פעילות עסקית?
בכל מקרה, זו שאלה שיש לבדוק מול רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, זו שאלה שיש לבדוק מול רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה שניה
שואל
18/12/11
שלום,אני בעל דירת מגורים. לפני כשנה קיבלתי דירה בירושה ובידי צו הירושה, (טרם העברתי את שמי כבעלי הדירה שניתנה בירושה). מצאתי דירה שאני מעוניין לעבור אליה ולמכור את דירת משפחתי. שאלתי היא האם בטרם אמכור את אחת מהדירות אוכל לקבל לשלם מס רכישה על דירה יחידה ואם לא האם הדירה שקיבלתי בירושה אשר טרם העברתי את שמי כבעליה (המנוחה עדיין רשומה כבעלים), האם הדירה נחשבת כשלי לענייני מיסוי.תודה!
דירה שניה מדרגות מס רכישה
עו"ד שזר תומר
18/12/11
הדירה נחשבת כשלך לאחר שתבצע העברת בעלות.
מעבר לך צריך לבצע בדיקה פרטנית מול עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מעבר לך צריך לבצע בדיקה פרטנית מול עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה בדמ"פ ע"י הדייר המוגן
שי
17/12/11
שלום,
אבקש יעוץ בעניין מכירת דירה בדמ"פ: הדייר המוגן מעוניין למכור את הדירה, בעל הדירה מתעקש לקנות את הזכות אך לפי מחיר היסטורי (המהווה כ-20 אחוז מערך הדירה כיום) האם יתכן? האם ניץן לאלץ אוץו לשלם סכום גבוה יותר?
אבקש יעוץ בעניין מכירת דירה בדמ"פ: הדייר המוגן מעוניין למכור את הדירה, בעל הדירה מתעקש לקנות את הזכות אך לפי מחיר היסטורי (המהווה כ-20 אחוז מערך הדירה כיום) האם יתכן? האם ניץן לאלץ אוץו לשלם סכום גבוה יותר?
מכירת דירה בדמי מפתח
עו"ד שזר תומר
17/12/11
אין לשאלתך תשובה חד משמעית. שווי חלק הבעלים נתון להערכה שמאית ולכן יש לשקול ששני הצדדים יסכימו על שמאי שיקבע את השווי.
אולם - נושא דמי מפתח הוא מאוד סבוך, והולך ונעלם - צריך לפנות לקבלת יעוץ פרטני אצל עו"ד שמבין בתחום באופן ספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולם - נושא דמי מפתח הוא מאוד סבוך, והולך ונעלם - צריך לפנות לקבלת יעוץ פרטני אצל עו"ד שמבין בתחום באופן ספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בנית ממ"ד -האם נדרשת הסכמת שכנים?
דויד
17/12/11
אני גר בקומה הראשונה בבנין שיש בו 3 קומות. השכן מהקומה השניה החליט לבנות ממ"ד כתוספת לדירתו. לא נשאלתי להסכמתי. בנית ממ"ד אצלו תגרור שינויים אצלי -אור היום יוסתר בחלק מדירתי,יהיה צורך להזיז צנרת שלי. האם מותר לשכן לבנות את הממ"ד בתנאים כאלה?
תודה רבה.
תודה רבה.
הוספת ממ"ד ללא אישור
עו"ד שזר תומר
17/12/11
הוא לא יכול לעשות כן, ללא הסכמת רוב הדיירים - תוכל להגיש התנגדות, ולבטל לו את היתר הבניה.
תוכל לתבוע אזרחית על הנזק שנגרם לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוכל לתבוע אזרחית על הנזק שנגרם לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוספת מרפסות בבניין משותף
רות
17/12/11
שלום,בבניין בן 22 דירות, 6 קומות, כאשר בקומה העליונה שתי דירות פנטהואז. מה אחוז הדיירים אשר יכריע בתוספת בניית המרפסות לדירות?מה ההתנגדויות אשר ניתן לבצע ,במסגרת החוק, כנגד תוספת המרפסות?תודה על המענה המהיר,בברכה,רות
הוספת מרפסת בבנין משותף
עו"ד שזר תומר
17/12/11
שאולה מורכבת:
צריך לבדוק את המקרה שלך, ברמת העקרון הדרישה במקרה של תקנון מצוי, הינו כי הרוב הדרוש לשם כך הוא 75% מכלל הדירות בבניין שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, וזאת על פי הקבוע בסעיפים 71א. עד 71ד. לחוק המקרקעין.
אין בחוק המקרקעין שום סעיף, המסמיך רוב כלשהו של בעלי דירות בבית משותף לחייב בעל דירה מסוים להוסיף מרפסת לדירתו.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את המקרה שלך, ברמת העקרון הדרישה במקרה של תקנון מצוי, הינו כי הרוב הדרוש לשם כך הוא 75% מכלל הדירות בבניין שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, וזאת על פי הקבוע בסעיפים 71א. עד 71ד. לחוק המקרקעין.
אין בחוק המקרקעין שום סעיף, המסמיך רוב כלשהו של בעלי דירות בבית משותף לחייב בעל דירה מסוים להוסיף מרפסת לדירתו.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הצפת מים בדירה שכורה
אפרת
17/12/11
בדירה שכורה שאני מתגוררת במשך שבוע היו סתימות והצפות מים בדירה כתוצאה מסתימה בצנרת הבניין. מי אחראי לפצות אותי על נזק שנגרם לרכוש בדירתי והחזר תשלום שכר דירה עבור שבוע שלא יכולתי לגור בדירה.
הצפת מים בבניין
עו"ד שזר תומר
17/12/11
מקרה מאוד מורכב.
למעשה מי שאחראי לנזק הוא האחראי על הצנרת, אם מדובר בצנרת של הבניין ולא ניתן לשייך אותה לדירה ספציפית - אז צריך לבדוק האם יש חברת ביטוח שמבטחת את הבניין - אולי אפשר לפנות אליה.
אם לא - אולי לבעל הדירה.
ממליץ לך להעלות את השאלה גם בפורום נזיקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
למעשה מי שאחראי לנזק הוא האחראי על הצנרת, אם מדובר בצנרת של הבניין ולא ניתן לשייך אותה לדירה ספציפית - אז צריך לבדוק האם יש חברת ביטוח שמבטחת את הבניין - אולי אפשר לפנות אליה.
אם לא - אולי לבעל הדירה.
ממליץ לך להעלות את השאלה גם בפורום נזיקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניית דירה במושע
זכי
16/12/11
מהי המשמעות המשפטית ברכישת דירה במושע ?
קניית דירה במושע
עו"ד שזר תומר
17/12/11
לא כל הבנקים מסכימים לתת משכנתא.
לא כל אחד מסכים לקנות דירה שכזו, שבה אין חלוקה ספציפית של הדירה, ולמעשה יש לך חלק יחסי מכל הבניין.
בגדול - עסקה אפשרית, אבל צריך לדעת מה המגרעות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא כל אחד מסכים לקנות דירה שכזו, שבה אין חלוקה ספציפית של הדירה, ולמעשה יש לך חלק יחסי מכל הבניין.
בגדול - עסקה אפשרית, אבל צריך לדעת מה המגרעות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה
אמיר
16/12/11
כמה שאלות: בחוזה שחתמתי עליו ב 2009 נכתב כי תאריך המסירה נובמבר 2010 בדף אחר נכתב כי תאריך המסירה הינו נובמבר 2010 או 18 חודשים מיציקת הקרקע מה קובע על פי חוק החוזים?שאלה שנייה האם התיקון לחוק המכר תופס לגבי חוזה של 2009 בחוזה חתמתי כי מוסכם עלי פיצוי באיחור של 3 חודשים 500 דולר שהינו פחות מחצי ממחירי השכירות באותו איזור בתיקון החדש מ 2011 מופיע כי איחור של 60 יום ישלם הקבלן לקונה סכום של שכירות של דירה באותו איזור פי אחד וחצי האם אפשר לעשות לי סדר בעניין תודה
מועד מסירת חזקה
עו"ד שזר תומר
17/12/11
על פי ידיעתי, התיקון לא חל רטרואקטיבית.
לעניין שאלתך הראשונה, צריך לבדוק את החוזה, אין תשובה חד משמעית, אבל ברגע שיש שני תאריכים הרי שיש תחום שהוא אפור, והיא אפשר לדעת בוודאות מי צודק, לכאורה, הנטיה של ביהמ"ש (באם הדבר יגיע לפתחו), תהיה המועד המאוחר יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין שאלתך הראשונה, צריך לבדוק את החוזה, אין תשובה חד משמעית, אבל ברגע שיש שני תאריכים הרי שיש תחום שהוא אפור, והיא אפשר לדעת בוודאות מי צודק, לכאורה, הנטיה של ביהמ"ש (באם הדבר יגיע לפתחו), תהיה המועד המאוחר יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה לדירה שניה
דנה
16/12/11
שלום ,
לבעלי יש דירה על שמו שרכש לפני מס' שנים טרם הנישואין.
התחתנו לאחרונה ואנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת - כל אחד מאיתנו ישלם חצי מעלות הדירה .
הבנתי שלדירה ראשונה לא משלמים מס רכישה אבל אם אני רוכשת את הדירה יחד איתו האם אצטרך לשלם מס רכישה ?
ואם צריך לשלם דמי רכישה , כמה אחוזים ? עלות הדירה 800000 ש"ח .
יש לציין שאין לנו הסכם ממון כלשהו ואנחנו מנהלים חשבונות בנק נפרדים אם זה רלוונטי .
אודה לתשובה .
לבעלי יש דירה על שמו שרכש לפני מס' שנים טרם הנישואין.
התחתנו לאחרונה ואנחנו מעונינים לרכוש דירה משותפת - כל אחד מאיתנו ישלם חצי מעלות הדירה .
הבנתי שלדירה ראשונה לא משלמים מס רכישה אבל אם אני רוכשת את הדירה יחד איתו האם אצטרך לשלם מס רכישה ?
ואם צריך לשלם דמי רכישה , כמה אחוזים ? עלות הדירה 800000 ש"ח .
יש לציין שאין לנו הסכם ממון כלשהו ואנחנו מנהלים חשבונות בנק נפרדים אם זה רלוונטי .
אודה לתשובה .
מס רכישה - דירה מלפני הנישואין
עו"ד שזר תומר
17/12/11
באופן עקרוני לפי לשון החוק, שני בני הזוג נחשבים לתא משפחתי אחד ולכן הם אמורים, לשלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה שנייה.
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חתימה על הבקשה לרישום הסכם שיתוף
גוגי
16/12/11
יש לי הסכם שיתוף במקרקעין שאני רשום בו אחד הבעלים של 2000 מ"ר בחלקה
האם אני יכול להגיש בקשה לרשם המקרקעין לרשום את הסכם השיתוף הנ"ל
כל השותפים חותמים על הסכם השיתוף, אבל הבקשה לרישום המקרקעין חתומה רק על ידי
האם זה יכול
אם לא מה לעשות ( יש לציין כי מס' רב של השותפים אינם בחיים ).
נא לעזור לי
האם אני יכול להגיש בקשה לרשם המקרקעין לרשום את הסכם השיתוף הנ"ל
כל השותפים חותמים על הסכם השיתוף, אבל הבקשה לרישום המקרקעין חתומה רק על ידי
האם זה יכול
אם לא מה לעשות ( יש לציין כי מס' רב של השותפים אינם בחיים ).
נא לעזור לי
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
16/12/11
ראה המקרה שלך מורכב מדי לכדי ליתן מענה במסגרת הפורום, יש צורך בבדיקה פרטנית של המקרה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירה של יחידת דיור
שחר
16/12/11
ברשותי בית פרטי.בבית קיימת יחידת דיור להשכרה.האם וכיצד ניתן למכור את יחידת הדיור ללא שינוי תב"ע?במידה ולא, האם ניתן במסגרת חוזה עם הקונה להגדיר אילו זכויות הוא קונה בבית, שמהווים את זכויות המגורים שלו,.
מכירת יחידת דיור בבית פרטי
עו"ד שזר תומר
16/12/11
לא ניתן למכור חלק מהבית.
ולכן אני לא רואה כיצד תוכר למכור את היחידה, מבלי לבצע שינוי או פיצול.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ולכן אני לא רואה כיצד תוכר למכור את היחידה, מבלי לבצע שינוי או פיצול.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התיישנות עבירת בניה
יצחק
15/12/11
האם יש התיישנות על עבירת בניה? האם יש אפשרות שבניה ללא היתר תישאר בגלל ההתיישנות או שההתיישנות היא על הבניה בלבד ולא על המשך השימוש והעירייה יכולה לצוות על הריסה ללא הרשעה?תודה.
חרגית בניה האם יש התיישנות.
עו"ד שזר תומר
16/12/11
עבירת "בניה ללא היתר" מוגדרת בסעיף 204 לחוק התכנון והבניה. העונש הקבוע לעבירה זו הינה שנתיים מאסר לכל היותר ולפיכך מסווגת עבירה זו כ"עוון" ולא כ"פשע". אולם,לועדה המקומית נתונה סמכות מוגבלת לבצע הריסה אף ללא הרשעה (סעיף 212 לחוק) .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת נדלן עסקי
אלירן
15/12/11
רציתי לדעת מה ההבדל בין חוזה מכר דירה לחוזה מכר נדלן עסקי לעניין הרישום של הנכס?.ואיזה מסמכים אני צריך על מנת להעביר נדלן עיסקימהמוכר לקונה?.תודה.
נדל"ן עסקי
עו"ד שזר תומר
16/12/11
מבחינת מסמכי הרישום אין הבדל גדול.
אם זו חברה בע"מ, צריך תעודת התאגדות, פרוטוקול חברה שם יש לצין מי מורשי החתימה מטעם החברה לחתום על שטרי המכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זו חברה בע"מ, צריך תעודת התאגדות, פרוטוקול חברה שם יש לצין מי מורשי החתימה מטעם החברה לחתום על שטרי המכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן מדירה אחורית הקיף את הבניין והתחבר ליציאת הביו
מור
15/12/11
שכן מהבניין הקיף את הבניין ואת המרפסת שלנו ונכנס ליציאה החדשה שעשינו מהדירה שלנו לביוב שלנו (הדירות שאחת מעל השנייה) ללא רשות מה עושים
יחסי שכנות
עו"ד שזר תומר
16/12/11
תנסו תחילה לפני שנכנסים להליכים אזרחיים, לפנות לעירייה, אם לא יצליח ל - למשטרה.
ורק אם אין ברירה צריך לפנות לביהמ"ש אזרחי .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ורק אם אין ברירה צריך לפנות לביהמ"ש אזרחי .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך אישור "שאין כל נכס על שמי בעיר פלונית".
יאיר
15/12/11
נתבקשתי להמציא אישור שאין בבעלותי נכס, הלכתי ללשכת רישום מקרקעין ושם נאמר לי שהם מנפקים רק ההיפך כמובן - שיש בעלות על נכס.
אז מאיפה משיגים אישור על "אי בעלות"..?
אז מאיפה משיגים אישור על "אי בעלות"..?
אישור בדבר העדר בעלות בנכס ?!
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/12/11
למיטב ידיעתי, אין אישור כזה, ובכל מקרה, לי לא מוכר אישור כזה ..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה ללא היתר
בוב הבנאי
15/12/11
שלום רב,
נעשתה בנייה ללא היתר, ניתן צו הפסקה מנהלי והוגש כתב אישום.
שוחחתי עם העו"ד המייצג את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא אמר להגיע לפשרה.
מה פירוש המילה פשרה? להרוס את המבנה?
תודה על התגובה המהירה.
נעשתה בנייה ללא היתר, ניתן צו הפסקה מנהלי והוגש כתב אישום.
שוחחתי עם העו"ד המייצג את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא אמר להגיע לפשרה.
מה פירוש המילה פשרה? להרוס את המבנה?
תודה על התגובה המהירה.
בניה ללא היתר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/12/11
עלייך לברר מול התובע העירוני מה הוא מציע. ייתכן וקנס וכי תינתן לך ארכה להגיש בקשה להיתרבגין הבניה הבלתי חוקית ? מומלץ לברר מה מוצע. צו הריסה הוא רק אחת מאפשרויות הפשרה, ואם כן, המדובר בפשרע ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטורים ממס שבח וחלוקה של דירות
מרים
15/12/11
שלום,
לשני אחיי ולי יש בניין הכולל 6 דירות שרשנו מאבינו ז"ל לפני שנים. לכל אחד מאיתנו יש שליש במושע.
אנחנו רוצים למכור את הנכס, ולכן רציתי לברר שני דברים:
1. הבנתי שאפשר עד סוף 2012 למכור 3 דירות מגורים בפטור ממס שבח. אם יש לי שליש מתוך 6 דירות, האם אני מקבלת פטור על שלוש מהן, ומשלת מס שבח על השלוש הנותרות?
2. האם אפשר לעשות חלוקה של הדירות בינינו, כך שלכל אח תהיינה שתי דירות? האם יש היבטי מיסוי בחלוקה כזו?
הדירות בסה"כ דומות בשטחן ובתכנון שלהן, אבל יכול להיות שדירה אחת שווה טיפה יותר מאחרת - האם אפשר לחלק את הדירות באופן שווה ביניו, גם אם הן לא שוות ב-ד-י-ו-ק אותו הדבר (בהנחה שכל האחים מסכימים לחלוקה)?
תודה!
לשני אחיי ולי יש בניין הכולל 6 דירות שרשנו מאבינו ז"ל לפני שנים. לכל אחד מאיתנו יש שליש במושע.
אנחנו רוצים למכור את הנכס, ולכן רציתי לברר שני דברים:
1. הבנתי שאפשר עד סוף 2012 למכור 3 דירות מגורים בפטור ממס שבח. אם יש לי שליש מתוך 6 דירות, האם אני מקבלת פטור על שלוש מהן, ומשלת מס שבח על השלוש הנותרות?
2. האם אפשר לעשות חלוקה של הדירות בינינו, כך שלכל אח תהיינה שתי דירות? האם יש היבטי מיסוי בחלוקה כזו?
הדירות בסה"כ דומות בשטחן ובתכנון שלהן, אבל יכול להיות שדירה אחת שווה טיפה יותר מאחרת - האם אפשר לחלק את הדירות באופן שווה ביניו, גם אם הן לא שוות ב-ד-י-ו-ק אותו הדבר (בהנחה שכל האחים מסכימים לחלוקה)?
תודה!
תכנון מס לדירות שהתקבלו בירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/12/11
בהחלט היה מומלץ לבצע את חלוקת הרכוש בטאבו לפני, ניתן היה לעשות הסכם חלוקת רכוש, יש לכך עיגון בחוק וזה היה מקל על כולם, כך שלכ"א היה 2 דירות בבעלות המלאה. ניתן למכור דירה בפטור רגיל ועוד שתי דירות בפטור לפי הוראת שעה (מחיר המכירה נמוך מ 2.2 מלש"ח), ובסה"כ 3 דירות. החזקה ב 1/3 דירה, כמוה כהחזקה בדירה מלאה לצורך הפטור ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות מוכר משכנתא
דוד
14/12/11
אני בתור מוכר אמור לחתום על טופס התחייבות מוכר למשכנתא. אני עו"ד ייצגתי את עצמי בהסכם, ההסכם לשבועיתצ רצוני והוגן. אלינו שינויים רצוי למוכר לעשות על טופס כזה . קבעתי בהסכם עצמו שאהיה רשאי לעשות שינויים כקובל.
התייחסות לכתב התחייבות לרישום משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
15/12/11
לכל נוסח כתב התחייבות של בנק יש את הניואנסים שלו והפורום לא מתאים להתייחסות לכולם. בגדול, מומלץ, כי במקרה של הפרת ההסכם צוכל להסיר את המשכנתא מצד אחד, ומצד שני, אם המלווה הפר התחייבויותיו לבנק, אתה כמוכר לא תשיב לבנק יותר כספים ממה שקיבלת מהבנק המלווה לרוכש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית בשטחים
חוה
14/12/11
שלום,
בבעלותי בית פרטי בישוב שערי תקוה (ליד אלקנה) הנמצא בשטחים.
עד כמה שידוע לי, לא קיימים רישומים בטאבו של נכסים הממוקמים בשטחים. היכן אוכל להשיג את המסמך המעיד על בעלותי על הנכס ?
בתודה,
חוה
בבעלותי בית פרטי בישוב שערי תקוה (ליד אלקנה) הנמצא בשטחים.
עד כמה שידוע לי, לא קיימים רישומים בטאבו של נכסים הממוקמים בשטחים. היכן אוכל להשיג את המסמך המעיד על בעלותי על הנכס ?
בתודה,
חוה
רישום בית בשטחים
חוה
14/12/11
הערה : נא לא להתייחס לשאלה זו. כשניסיתי לשלוח הופיעה הודעת שגיאה. לכן שלחתי פעם נוספת. לאחר מכן הבחנתי שלמרות הודעת השגיאה, שאלתי הראשונה נקלטה אף היא בפורום.
חוה
חוה
עזיבת דירה שכורה
אבי
14/12/11
שלום. אני מסיים חוזה ב1.1.12 הודעתי לבעלת הדירה שאני מתכוון כנראה לא להמשיך את החוזה ב1.12.11
היום הודעתי לה סופית שאני עוזב.
האם חוקית אני חייב להודיע לה תקופה של חודשיים מראש? החוזה מסתיים ב1.1.12 זוהי לא עזיבה מוקדמת של החוזה.
תודה
היום הודעתי לה סופית שאני עוזב.
האם חוקית אני חייב להודיע לה תקופה של חודשיים מראש? החוזה מסתיים ב1.1.12 זוהי לא עזיבה מוקדמת של החוזה.
תודה
הפסקת הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/12/11
אם החוזה מסתיים ביום 1/1/12 ולא נאמר בחוזה שאתה אמור למסור לה הודעה מוקדמת כלשהי אם אינך מעוניין לחדש את ההסכם - אתה לא חייב להודיע לה שום דבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי מושב
פנינה
14/12/11
שלום רב , אני מתגוררת בשכירות במושב אלייקים מזה חצי שנה , השבוע בעלת הבית שלי אמרה כי הועד במושב החליט על בסיס חודשי להוריד מכל בית ודירה 15 שקלים על מה שהם קוראים פחת, שאלתי היא האם הגיוני שפתאום אני צריכה לשלם כשאינני בעלת נכס(בלי קשר הצריכה החודשית שלי לא עולה על 2 קו"ב-כך שהמס שאני אמורה לשלם עולה על הצריכה שלי ) 15 שקלים כל חודש לדברי היושב הועד הוא לא יכול להיות בגרעון וכנראה יש איפשהו נזילה וכך הם קבעו וזהו ,האם יש מה לעשות? תודה מראש
תשלום מיסים ע"י השוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/12/11
זה תלוי איך מנוסח החוזה ובגין מה בדיוק גובים את התשלום. אם מדובר בתשלום בגין חיוב מים - זה הגיוני שאת תשלמי. אם מדובר בתשלום בעל אופי אחר - לא בטוח שאת חייבת לשלם. מכל מקום נראה לי לא הגיוני לקלקל את היחסים עם בעלת הדירה בגלל 15 ש"ח לחודש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
