פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
לא משלמים ועד בית
רית
28/12/11
שלום,
אני גרה בבניין מטופח בן 18 קומות. ועד הבית עולה מידי שנה מאחר ויש קבוצת דיירים שפשוט לא משלמת וישנו גרעון בקופה. הועד לא הצטרף לאגודה לתרבות הדיור. שאלה: אילו הליכים ניתן לנקוט נגד אלו שלא משלמים ועד?אם בכלל..והאם כיש גירעון המשמעות היא שהבנק או מי שחייבים לו יכול להגיש תביעות נגד כל אחד מהדיירים ואנו, אלא שכן משלמים, עלולים להסתבך??
אני גרה בבניין מטופח בן 18 קומות. ועד הבית עולה מידי שנה מאחר ויש קבוצת דיירים שפשוט לא משלמת וישנו גרעון בקופה. הועד לא הצטרף לאגודה לתרבות הדיור. שאלה: אילו הליכים ניתן לנקוט נגד אלו שלא משלמים ועד?אם בכלל..והאם כיש גירעון המשמעות היא שהבנק או מי שחייבים לו יכול להגיש תביעות נגד כל אחד מהדיירים ואנו, אלא שכן משלמים, עלולים להסתבך??
דיירים שלא משלמים ועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
אתם צריכים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין כנגד הדיירים שלא משלמים. ממש לא חייבים להיות חברים באגודה לתרבות הדיור כדי לעשות זאת.
באופן עקרוני אכן קיים סיכון שגורמים שלהם אתם חייבים כסף יגישו תביעות כנגד כל הדיירים או כנגד הנציגות.
אם אין כסף אז מוטב להפסיק שירותים מסויימים ולא ליצור חובות.
באופן עקרוני אכן קיים סיכון שגורמים שלהם אתם חייבים כסף יגישו תביעות כנגד כל הדיירים או כנגד הנציגות.
אם אין כסף אז מוטב להפסיק שירותים מסויימים ולא ליצור חובות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום קרקע בטאבו
רימה פאר
28/12/11
אני קניתי חלקת קרקע ב 1500 מ"ר ברוטו לפי הסכם מכר ואני בתהילך רישום הקרקע בטאבו וכבר פניתי למיסוי המקרקעין וברגע זה אני מחכה לשומה בכדי לשלם אותה ( מס שבח ומס רכישה )
שאלתי היא אם אני מעוניין לעביר 500 מ"ר מהשטח שקניתי ה 1500 מ"ר לאח שלי (רק 500 מ"ר ) ואני מעוניין לרשום ת זה בטאבו על שמו וזה במתנה ללא תמורה , העניין הזה ייעשה לאחר רישום ה 1500 כולן על שמי בטאבו ואחר כך אתחיל בעניין אחי או אני ביחד יכול לעשות את שתי העסקאות האלה עם הרישום שלי בטאבו כלומר ה 1500 מ"ר
ומה הוא אחוז המסים (שבח ורכישה ) שאח שלי ישלם על העסקה שלו ( מתנה ללא תמורה )??
מה התהליך ?
תשומת לבך שאני כל עניין הרישום עושה לבד
אתה יכול להבהיר לי ולהסביר לי בקיצור מה לעשות??
תודה
שאלתי היא אם אני מעוניין לעביר 500 מ"ר מהשטח שקניתי ה 1500 מ"ר לאח שלי (רק 500 מ"ר ) ואני מעוניין לרשום ת זה בטאבו על שמו וזה במתנה ללא תמורה , העניין הזה ייעשה לאחר רישום ה 1500 כולן על שמי בטאבו ואחר כך אתחיל בעניין אחי או אני ביחד יכול לעשות את שתי העסקאות האלה עם הרישום שלי בטאבו כלומר ה 1500 מ"ר
ומה הוא אחוז המסים (שבח ורכישה ) שאח שלי ישלם על העסקה שלו ( מתנה ללא תמורה )??
מה התהליך ?
תשומת לבך שאני כל עניין הרישום עושה לבד
אתה יכול להבהיר לי ולהסביר לי בקיצור מה לעשות??
תודה
העברת זכויות בין אחים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
באופן עקרוני לא חייבים לחכות עד שהרישום על שמך יושלם כדי לבצע העברת חלק מזכויות לאחיך.
לא ניתן לבצע עסקה כזו ללא עורך דין. העניין מחוייב בעריכת מסמכים משפטיים (מסמכי ההעברה, יפויי כוח, מסמכי הטאבו), דיווח לרשויות המס ורישומים בטאבו (הערת אזהרה ואח"כ רישום זכויות).
פנו לעורך דין על מנת שיבצע עבורכם את העסקה.
לא ניתן לבצע עסקה כזו ללא עורך דין. העניין מחוייב בעריכת מסמכים משפטיים (מסמכי ההעברה, יפויי כוח, מסמכי הטאבו), דיווח לרשויות המס ורישומים בטאבו (הערת אזהרה ואח"כ רישום זכויות).
פנו לעורך דין על מנת שיבצע עבורכם את העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקונים של הדירה "נזכרו" אחרי 10 שנים
יואל
28/12/11
שלום רב,
מכרתי דירתי לפני 10 שנים , חתמנו חוזה וקיבלתי מלא התמורה.
השבוע קיבלתי שיחת טלפון מעורך דין ומהקונה שקנה את דירתי לפני 10 שנים. הם סיפרו שלפני 10 שנים נעשתה טעות ולא רשמו את הדירה במרשם המקרקעין ומאז העורך דין שטיפל בקנייה נפטר ולכן ביקשו ממני לחתום על יפוי כח להעברת רישום על אותה דירה.
האם מדובר באפשרות הגיונית ש 10 שנים הם לא רשמו?
האם יש לי ממה לחשוש?
האם יש דרך באמצעותה אגן על עצמי מפני נוכלים?
מה אני אמור לעשות?
תודה
מכרתי דירתי לפני 10 שנים , חתמנו חוזה וקיבלתי מלא התמורה.
השבוע קיבלתי שיחת טלפון מעורך דין ומהקונה שקנה את דירתי לפני 10 שנים. הם סיפרו שלפני 10 שנים נעשתה טעות ולא רשמו את הדירה במרשם המקרקעין ומאז העורך דין שטיפל בקנייה נפטר ולכן ביקשו ממני לחתום על יפוי כח להעברת רישום על אותה דירה.
האם מדובר באפשרות הגיונית ש 10 שנים הם לא רשמו?
האם יש לי ממה לחשוש?
האם יש דרך באמצעותה אגן על עצמי מפני נוכלים?
מה אני אמור לעשות?
תודה
הקונים נזכרו אחרי 10 שנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
בהחלט יכול להיות שעורך הדין שייצג אותם בשעתו התרשל ולא טיפל ברישום הזכויות על שם הקונים בטאבו. ניתן לוודא זאת בבדיקה פשוטה - הוצאת נסח טאבו באמצעות האינטרנט ובדיקה מי רשום כבעלים של הדירה.
אם אתה חושש מפני המסמכים עליהם הם מבקשים שתחתום - פנה לעורך דין מטעמך שיבדוק את המסמכים ויוודא שאין בהם סיכון מבחינתך.
אם אתה חושש מפני המסמכים עליהם הם מבקשים שתחתום - פנה לעורך דין מטעמך שיבדוק את המסמכים ויוודא שאין בהם סיכון מבחינתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
איתן
28/12/11
ביצעתי זכרון דברים על מכירת נכס.בזכרון הדברים נקבע סך של 10 אחוז מסכום המכירה כדמי ביטול.כמו כן הוספנו סעיף של 10000 ש"ח למקרה שהחוזה לא יחתם אצל עוה"ד עד תאריך מסויים הקונה התחרט על איזה מהסכומים הנ"ל ניתן לתבוע?
זיכרון דברים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
לא ניתן לתת תשובה מבלי לראות את המסמך עליו חתמתם. דיני חוזים הם עניין לפרשנות של הטקסט. פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתובת שונה בנסח טאבו
שרית
28/12/11
שלום, כתובת הדירה בנסח הטאבו שונה מהכתובת האמיתית. גוש, חלקה ושם הבעלים נכון.האם צריך לתקן את נסח הטאבו?
תודה!
תודה!
כתובת הנכס בנסח טאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
באופן עקרוני אין חשיבות לכתובת הרשומה בנסח הטאבו. מה שחשוב הוא הגוש, והחלקה. המיקום של הגוש והחלקה (מבחינת כתובת) נקבע במפות הגושים והחלקות המצויות במרכז מיפוי ישראל. לעיתים ניתן לצפות במפות גם באתר האינטרנט של העירייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת תתי חלקות
ש
28/12/11
עקב טעות סופר בטאבו תתי החלקה של הדירות שלי ושל השכן מולי רשומות הפוך כתמונת מראה. כדי לתקן את טעות הסופר אני והשכן צריכים בין היתר לחתום על תצהיר שאכן זה הפוך. במידה והשכן מסרב לחתום ולשתף פעולה בנדון מה עלי לעשות?
תיקון טעות סופר בתתי חלקות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
העניין יכול להיות בעייתי מאוד אם מישהו מכם ירצה למכור את דירתו או למשכן אותה לטובת הלוואה.
אם השכן מסרב לשתף פעולה - צריך להגיש כנגדו תביעה ולבקש מבית המשפט שיורה לרשם המקרקעין לתקן את הטעות ללא חתימת השכן.
פנה לעו"ד לקבלת ייעוץ.
אם השכן מסרב לשתף פעולה - צריך להגיש כנגדו תביעה ולבקש מבית המשפט שיורה לרשם המקרקעין לתקן את הטעות ללא חתימת השכן.
פנה לעו"ד לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על היתר לשימוש חורג
גננת
28/12/11
אני שוכרת בית לצורך הפעלת גן ילדים. בעל הדירה יודע ומסכים אך מעדיף שהדבר יעשה בהסכמה בע"פ ולא בכתב, וחתמנו על חוזה למגורים..לצורך קבלת היתר לשימוש חורג אמרו לי שאני צריכה להחתים את בעל הדירה, והוא כאמור לא יחתום. האם אפשר שאני אהיה המבקשת לקבלת ההיתר ואחתום במקום בעל הנכס.תודה
חתימה על בקשה להיתר לשימוש חורג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
את לא יכולה לחתום במקום בעל הנכס.
תבקשי מבעל הדירה שיפנה לעורך דין מטעמו שיסביר לו את המשמעויות שיש בחתימתו על המסמך, את היעדר הסיכון מבחינתו וגם את היתרונות - בכך שהדירה שלו תוכל לשמש כגן ילדים באופן חוקי והוא יוכל לקבל דמי שכירות גבוהים יותר והכל על חשבונך.
תבקשי מבעל הדירה שיפנה לעורך דין מטעמו שיסביר לו את המשמעויות שיש בחתימתו על המסמך, את היעדר הסיכון מבחינתו וגם את היתרונות - בכך שהדירה שלו תוכל לשמש כגן ילדים באופן חוקי והוא יוכל לקבל דמי שכירות גבוהים יותר והכל על חשבונך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי איזון
נדב
28/12/11
שלום רב,מהם תשלומי איזון?תודה והמשך שבוע טוב
תשלומי איזון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/12/11
המינוח תלוי הקשר.
באופן עקרוני מדובר על תשלומי כספיים שאמורים לפצות על הפרשי שווי.
באופן עקרוני מדובר על תשלומי כספיים שאמורים לפצות על הפרשי שווי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעור מס היסטורי במקרקעין
אורנה
28/12/11
לפי הידוע לי, שיעור מס-שבח לקרקע שנרכשה לפני 1948 ועתה נמכרת, הינו 12% - ומשנת 2011 אחוז נוסף לכל שנה.
כעת, אמר לי רואה חשבון, שזאת רק אם הקרקע נמכרת לבניית דירות מגורים, אך לבניית מרכזי נופש וכדומה, העלייה של אחוז לכל שנה מתחילה משנת 2005!!! לדבריו, אני חייבת א"כ כעת מס שבח בשיעור של 19%
במדריך רשות המיסים לא מצאתי חילוק כזה. האם צדק רואה החשבון?
נא תשובתכם, זה מטריד מאד.
אורנה
כעת, אמר לי רואה חשבון, שזאת רק אם הקרקע נמכרת לבניית דירות מגורים, אך לבניית מרכזי נופש וכדומה, העלייה של אחוז לכל שנה מתחילה משנת 2005!!! לדבריו, אני חייבת א"כ כעת מס שבח בשיעור של 19%
במדריך רשות המיסים לא מצאתי חילוק כזה. האם צדק רואה החשבון?
נא תשובתכם, זה מטריד מאד.
אורנה
מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
לאור שאלתך ביקשתי לפרסם באתר מאמר של חברי עו"ד רמי אריה אשר הינו מומחה במיסוי מקרקעין ואני מקווה כי המאמר יעלה בקרוב לאתר ויעזור לך.
לגבי החלק הראשון - אכן 48% אך יש להוסיף החל מיום -ראשון הקרוב 2%.
אחד על 2010 ואחד על שנת 2011. ללא קשר לאמור אני ממליץ לפנות לעו"ד שמומחה במיסוי מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי החלק הראשון - אכן 48% אך יש להוסיף החל מיום -ראשון הקרוב 2%.
אחד על 2010 ואחד על שנת 2011. ללא קשר לאמור אני ממליץ לפנות לעו"ד שמומחה במיסוי מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחסי משכיר שוכר בנכס מסחרי
ירון
27/12/11
אני משכיר כ-5 שנים חנות במרכז מסחרי ידוע במודיעי כאשר החנות נמצאת במבואה (פסא'ז).אשר נסגרת בלילה עם שער ברזל. לאור זאת השוכר לא ביצע מיגון לחנות כמו כן הצהיר לחברת הביטוח המבטחת את הנכס והעסק כי יש סורגים בכניסה לנכס. לאחרונה- בעקבות תקנה של חברת הניהול הפסא'ז אינו נעול יותר בלילות. על מי מוטלת החובה למגן את החנות? על בעל הנכס או על השוכר?
חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
חובות וזכויות נקבעות בחוזה למעט כאלו שעל פי פסיקה או חוק. מה רשום בחוזה לעניין זה ? האם היתה התיחסות בחוזה לשער או בכלל לנושא המיגונים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
דנה
27/12/11
שלום , רציתי לשאול אם המוכר התחייב בחוזה לפנות את הדירה עד 25/12 מריהוט, עברו יומיים מאז ועדיין יש חפצים בדירה .
בחוזה אין סנקציות אם הוא מפר את התנאי , מה עליי לעשות ?
בחוזה אין סנקציות אם הוא מפר את התנאי , מה עליי לעשות ?
הפרת הסכם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/12/11
יש לראות את כל ההסכם והתנאים שנקבעו שם.
בדרך כלל ללא קשר לפינוי יש התייחסות למסירת הנכס, יש ערבויות שניתן לעשות בהם שימוש במידה ונגרמו לך הוצאות, כמו כן, עולה השאלה מהם החפצים שנותרו, האם נשלח מכתב לשוכר לגבי ההפרה וכן האם יש סעיף לגבי פיצוי יומי עבור כל יום איחור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בדרך כלל ללא קשר לפינוי יש התייחסות למסירת הנכס, יש ערבויות שניתן לעשות בהם שימוש במידה ונגרמו לך הוצאות, כמו כן, עולה השאלה מהם החפצים שנותרו, האם נשלח מכתב לשוכר לגבי ההפרה וכן האם יש סעיף לגבי פיצוי יומי עבור כל יום איחור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת/ הוספת קומה
רונן
27/12/11
מתי נהוג לשלם לשכן בקומת נקרקע עבור היסודות והגג?
האם בחתימתו על תוכנית ההרחבה לקומה השניה או רק בתחילת הבניה?
האם בחתימתו על תוכנית ההרחבה לקומה השניה או רק בתחילת הבניה?
זכויות בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
השאלה לא ברורה ? לשלם על מה ? מה הזכווית ? מי רשום כבעלים וכו'
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מהוונת
ארז
27/12/11
בסיטואציה בה דירה רשומה כבית משותף, הבעלות מנהל,ולטובת המוכר יש חכירה ורשום הוון אבל לא רשום הערה שאומרת: אין הגבלה על העברה והורשה.
האם מלבד נסח הטאבו יש לבדוק אישור זכויות במנהל?????
האם מלבד נסח הטאבו יש לבדוק אישור זכויות במנהל?????
אישור זכויות מנהל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
תבקש חוזה חכירה אך אישור זכויות אין צורך מאחר ויש נסח טאבו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחוזה רשום 2.5 חד' ובפועל יש 2 – זה עילה לביטול ?
בני
27/12/11
מדובר בחוזה שכירות של דירה שרשום 2.5 חד' ובפועל יש 2 חד'.
האם אפשר לדרוש את ביטול החוזה על סמך זה ?
האם אפשר לדרוש את ביטול החוזה על סמך זה ?
שטח דירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
לכאורה כן. אני חייב לומר שיכול להיות מאוד שכל אחד יאמר שהטענה שלך מבוססת על חוזר תום לב מאחר והדירה היתה לרשותך ואתה הרי ידעתה מהו גודל הדירה ומספר החדרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרתך האדיבה בבקשה בעניין מאוד דחוף לחיי
סימה
27/12/11
אני קניתי חלקת קרקע ב 1500 מ"ר ברוטו לפי הסכם מכר ואני בתהילך רישום הקרקע בטאבו וכבר פניתי למיסוי המקרקעין וברגע זה אני מחכה לשומה בכדי לשלם אותה ( מס שבח ומס רכישה )
שאלתי היא אם אני מעוניין לעביר 500 מ"ר מהשטח שקניתי ה 1500 מ"ר לאח שלי (רק 500 מ"ר ) ואני מעוניין לרשום ת זה בטאבו על שמו וזה במתנה ללא תמורה , העניין הזה ייעשה לאחר רישום ה 1500 כולן על שמי בטאבו ואחר כך אתחיל בעניין אחי או אני ביחד יכול לעשות את שתי העסקאות האלה עם הרישום שלי בטאבו כלומר ה 1500 מ"ר
מה התהליך ?
תשומת לבך שאני כל עניין הרישום עושה לבד
אתה יכול להבהיר לי ולהסביר לי בקיצור מה לעשות??
ומאוד אודה לך על עזרתך האדיבה
שאלתי היא אם אני מעוניין לעביר 500 מ"ר מהשטח שקניתי ה 1500 מ"ר לאח שלי (רק 500 מ"ר ) ואני מעוניין לרשום ת זה בטאבו על שמו וזה במתנה ללא תמורה , העניין הזה ייעשה לאחר רישום ה 1500 כולן על שמי בטאבו ואחר כך אתחיל בעניין אחי או אני ביחד יכול לעשות את שתי העסקאות האלה עם הרישום שלי בטאבו כלומר ה 1500 מ"ר
מה התהליך ?
תשומת לבך שאני כל עניין הרישום עושה לבד
אתה יכול להבהיר לי ולהסביר לי בקיצור מה לעשות??
ומאוד אודה לך על עזרתך האדיבה
הברה ללא תמורה במסגרת רכישה ורישום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/12/11
צריך להכיר את העובדות ואת הצדדים על מנת לתת תשובה לשאלתך כראוי.
הרבה מהפעמים אנחנו אכן ממתינים להעברה בפועל ורק אז מבצעים העברה.
אפשר לעשות את הדברים יחד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הרבה מהפעמים אנחנו אכן ממתינים להעברה בפועל ורק אז מבצעים העברה.
אפשר לעשות את הדברים יחד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוגיה במקרקעין – דחוף תודה וחג שמח!
מממממממממ
27/12/11
יש ברשותי קרקע חקלאית אשר גודלה פחות מדונם.
ברשות המקומית השטח רשום כקרקע חקלאית בלבד, כאשר מסביב לקרקע שבבעלותי בקרקעות אחרות ישנם בין היתר קרוואנים ומגורים פרטיים.
ברצוני לעבור לגור בשטח למגורים בקראוון או בכל אמצעי ארעי חוקי אחר.
האם הדבר אפשרי חוקית בהתחשב בנתונים הנ"ל ואם כן במה זה כרוך?
האם יש צורך בבקשה להיתר מתאים על מנת שאתחבר למים וחשמל כחוק ואישור למגורים פרטיים בשטח?
מה הסיכויים לקבלתה?האם אפשרי או עדיף במקום הנ"ל להגיש בקשה לשינוי ייעוד? ואם כן מה סיכויי קבלתה כאשר הרשות מגדירה את השטח כחקלאי בלבד ובהתחשב בגודל השטח לעיל?
האם ייתכן מצב והשטח כלל לא מתוכנן להפשרה ואין טעם בבקשה לשינויי ייעוד ואם כן אז מה עושים? האם רק להגיש בקשה להיתר מגורים בשטח החקלאי לקראוון ו/או לכל אמצעי ארעי אחר וחיבור לתשתיות וכמה שכ"ט עו"ד דבר כזה יכול לעלות לאותה בקשה ספציפית?
תודה
מממממ
ברשות המקומית השטח רשום כקרקע חקלאית בלבד, כאשר מסביב לקרקע שבבעלותי בקרקעות אחרות ישנם בין היתר קרוואנים ומגורים פרטיים.
ברצוני לעבור לגור בשטח למגורים בקראוון או בכל אמצעי ארעי חוקי אחר.
האם הדבר אפשרי חוקית בהתחשב בנתונים הנ"ל ואם כן במה זה כרוך?
האם יש צורך בבקשה להיתר מתאים על מנת שאתחבר למים וחשמל כחוק ואישור למגורים פרטיים בשטח?
מה הסיכויים לקבלתה?האם אפשרי או עדיף במקום הנ"ל להגיש בקשה לשינוי ייעוד? ואם כן מה סיכויי קבלתה כאשר הרשות מגדירה את השטח כחקלאי בלבד ובהתחשב בגודל השטח לעיל?
האם ייתכן מצב והשטח כלל לא מתוכנן להפשרה ואין טעם בבקשה לשינויי ייעוד ואם כן אז מה עושים? האם רק להגיש בקשה להיתר מגורים בשטח החקלאי לקראוון ו/או לכל אמצעי ארעי אחר וחיבור לתשתיות וכמה שכ"ט עו"ד דבר כזה יכול לעלות לאותה בקשה ספציפית?
תודה
מממממ
שימוש חורג בקרקע חקלאית למטרת מגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/12/11
עליך לפנות לאדריכל ולעו"ד שעוסק בתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר מתאים לרבות לעניין שימוש חורג. בכל מקרה אנסה בקצרה לתת לך את החלק הרלוונטי מהחוק. יש פסיקה בעניין לרבות של בית המשפט העליון לגבי תנאים וכו'.
חוק התכנון והבנייה קובע, כי שימוש חורג בקרקע או בבניין הוא שימוש בהם למטרה שלא הותרה מכוח כל תוכנית או תקנה אחרת או מכוח חוקי התכנון והבנייה.
כמו כן, ועדה מקומית רשאית להתיר שימוש חורג. היתר כזה, החורג מתוכנית מתאר, יינתן לתקופה קצובה בלבד, ואילו היתר לשימוש חורג מהיתר, הרשאה או הקלה, יכולים להיות ללא הגבלת זמן.
לסיום, חוק התכנון והבניה בסעיף 156 קובע -
אין להשתמש בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק. תוספת זו הקימה את ולק"ח (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) והעניקה לה סמכות להכריז על קרקע כקרקע חקלאית (סעיף 5 לתוספת).
על-פי סעיף 7(ג) לתוספת, שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הולק"ח ואישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
חוק התכנון והבנייה קובע, כי שימוש חורג בקרקע או בבניין הוא שימוש בהם למטרה שלא הותרה מכוח כל תוכנית או תקנה אחרת או מכוח חוקי התכנון והבנייה.
כמו כן, ועדה מקומית רשאית להתיר שימוש חורג. היתר כזה, החורג מתוכנית מתאר, יינתן לתקופה קצובה בלבד, ואילו היתר לשימוש חורג מהיתר, הרשאה או הקלה, יכולים להיות ללא הגבלת זמן.
לסיום, חוק התכנון והבניה בסעיף 156 קובע -
אין להשתמש בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה לחוק. תוספת זו הקימה את ולק"ח (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) והעניקה לה סמכות להכריז על קרקע כקרקע חקלאית (סעיף 5 לתוספת).
על-פי סעיף 7(ג) לתוספת, שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הולק"ח ואישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוכר דירה שהחליט למכור לקונה אחר
ניסן
26/12/11
שלום,
לפני מספר שבועות דירה כלשהי מצאה חן בעיני.
נפגשתי עם המוכר בנוכחות אחי ובנוכחות המתווך וסיכמנו בעל פה את המחיר והפינוי.
עורך הדין של המוכר ייעץ לו שלא לחתום על זכרון דברים – וכך היה.
למחרת בבוקר עורכי הדין של המוכר ושלי החלו בחילופי טיוטות חוזה.
יש לציין כי עדין לא חתמנו חוזה מכיוון שהממכר עדין לא נרשם באופן מלא על שם המוכר, ולכן הוסכם על שני הצדדים שראשית נשלים את העברת הזכויות על שם המוכר ושנית נחתום על החוזה.
לתדהמתי היום הסתבר לי שהמוכר מתכוון למכור את הנכס לקונה אחר, שמוכן לשלם יותר.
האם מותר למוכר לעשות זאת שכן מאז שסיכמנו בעל פה אני ויתרתי על רכישת נכס אחר שהיה לשביעות רצוני.
האם אתם ממליצים לי לבצע פעולה כלשהי שתסייע בטרפוד המכירה לקונה החדש.
אודה לפירוט מעמיק,
ניסן.
לפני מספר שבועות דירה כלשהי מצאה חן בעיני.
נפגשתי עם המוכר בנוכחות אחי ובנוכחות המתווך וסיכמנו בעל פה את המחיר והפינוי.
עורך הדין של המוכר ייעץ לו שלא לחתום על זכרון דברים – וכך היה.
למחרת בבוקר עורכי הדין של המוכר ושלי החלו בחילופי טיוטות חוזה.
יש לציין כי עדין לא חתמנו חוזה מכיוון שהממכר עדין לא נרשם באופן מלא על שם המוכר, ולכן הוסכם על שני הצדדים שראשית נשלים את העברת הזכויות על שם המוכר ושנית נחתום על החוזה.
לתדהמתי היום הסתבר לי שהמוכר מתכוון למכור את הנכס לקונה אחר, שמוכן לשלם יותר.
האם מותר למוכר לעשות זאת שכן מאז שסיכמנו בעל פה אני ויתרתי על רכישת נכס אחר שהיה לשביעות רצוני.
האם אתם ממליצים לי לבצע פעולה כלשהי שתסייע בטרפוד המכירה לקונה החדש.
אודה לפירוט מעמיק,
ניסן.
ניהול מו"מ בחוסר תום לב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/12/11
ניתן לפנות לבית המשפט להוצאת צו מניעה, היו לי מספר תיקים מסוג זה, ברוב המקרים הגענו לפשרות, היה לי מקרה אחד בת"א שהצלחתי למנוע הגשת צו לאחר דין ודברים עם העו"ד של המוכר.
בכל מקרה, יש לך מספר פעולות שאתה יכול לעשות, תחילה התנהלות מהירה ולאחר מכן צו מניעה.
תתחיל לבנות את התיק במקביל לזמן שאתה פונה לעו"ד, יש לך על מה להסתמך בכל הקשור לניהול מו"מ בשלב הטרום חוזי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, יש לך מספר פעולות שאתה יכול לעשות, תחילה התנהלות מהירה ולאחר מכן צו מניעה.
תתחיל לבנות את התיק במקביל לזמן שאתה פונה לעו"ד, יש לך על מה להסתמך בכל הקשור לניהול מו"מ בשלב הטרום חוזי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שניה
רועי
26/12/11
האם התיקון בחוק (הקובע שהחל מ- 2013 תחויב מכירת דירה שניה במס שבח) מבטל את האפשרות למכירת דירה בפטור אחת ל-4 שנים ?
תודה
תודה
תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/12/11
אחד התיקונים המשמעותיים, במסגרת תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו משך תקופת הצינון, אשר תעמוד על שמונה שנים במקום פעם בארבע שנים.
בתזכיר וגם בהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לבטל את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים להשקעה (דירה שנייה) אך, לאחר התערבות של וועדת הכספים, פורסם ביום 08.08.2011 תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין במתכונת חלקית. לפיו, החל מ – 01.01.2013 ועד ל – 01.01.2021, ניתן יהיה למכור דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) רק אם חלפו שמונה שנים, מהיום בו נמכרה הדירה האחרונה בפטור ממס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בתזכיר וגם בהצעת החוק לתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצע לבטל את הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים להשקעה (דירה שנייה) אך, לאחר התערבות של וועדת הכספים, פורסם ביום 08.08.2011 תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין במתכונת חלקית. לפיו, החל מ – 01.01.2013 ועד ל – 01.01.2021, ניתן יהיה למכור דירה מגורים מזכה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) רק אם חלפו שמונה שנים, מהיום בו נמכרה הדירה האחרונה בפטור ממס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסיגה ביום החתימה
RVNR
25/12/11
שלום רב.
קונה אשר ביקש לרכוש את דירתי נסוג ביום שנקבע לחתימה.
מאחר ובשלב זה כבר שלימתי (בתאום עם הקונה) את כל העלויות הכרוכות בעסקה ובהן תשלום עבור מסמכים מהמנהל, מהחברה המשכנת,מהרשות המקומית וכמובן שכ"ט לעו"ד, סכ"ה כעשרת אלפים ש"ח.
האם יש כאן עילה לתביעת נזיקין?
בתודה מראש
RVNR
קונה אשר ביקש לרכוש את דירתי נסוג ביום שנקבע לחתימה.
מאחר ובשלב זה כבר שלימתי (בתאום עם הקונה) את כל העלויות הכרוכות בעסקה ובהן תשלום עבור מסמכים מהמנהל, מהחברה המשכנת,מהרשות המקומית וכמובן שכ"ט לעו"ד, סכ"ה כעשרת אלפים ש"ח.
האם יש כאן עילה לתביעת נזיקין?
בתודה מראש
RVNR
נסיגה ביום החתימה - למי מגיע פיצוי?
עו"ד שזר תומר
25/12/11
לכאורה - כן.
צריך כמובן לבדוק כיצד נוסחו הטיוטות וכיצד הועברו בין הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך כמובן לבדוק כיצד נוסחו הטיוטות וכיצד הועברו בין הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כספי נאמנות בעסקת מכירת מקרקעין
איליס אפשיין
25/12/11
שלום רב,
מה הדין של
כספים המופקדים בנאמנות אצל עו"ד בעסקת מכירת מקרקעין? האם ברגע שרוכש מעביר
כסף לח-ן נאמנות, הכסף האלה כבר נחשבים לכסף של המוכרים? למשל, במקרה שעו"ד
גונב את הכסף, ועדיין לא שולמו המיסים, האם המוכר צריך להוציא מכספו כספים ולשלם עבור
המיסים בכדי להעביר את הזכויות במקרקעין, או שמוכר ורוכש חבים ביחד?תודה רבה :)
מה הדין של
כספים המופקדים בנאמנות אצל עו"ד בעסקת מכירת מקרקעין? האם ברגע שרוכש מעביר
כסף לח-ן נאמנות, הכסף האלה כבר נחשבים לכסף של המוכרים? למשל, במקרה שעו"ד
גונב את הכסף, ועדיין לא שולמו המיסים, האם המוכר צריך להוציא מכספו כספים ולשלם עבור
המיסים בכדי להעביר את הזכויות במקרקעין, או שמוכר ורוכש חבים ביחד?תודה רבה :)
כספי נאמנות - על מי חלה האחריות במקרה של גניבה?
עו"ד שזר תומר
25/12/11
כספי נאמנות נשמרים אצל עו"ד מטעם המוכר, או בנאמנות משותפת של שני עו"ד, בכל מקרה הקונה מוגן מרגע שהעביר את הכסף לנאמנות, וה"סיכון" הוא על המוכר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גשם בתוך החדר
ענת
25/12/11
שלום, אני שוכרת דירה בבניין מאוד ישן השיך כולו לאיש פרטי ולו עו"ד המנהל את הבניין. לפני כחודש-בסופת הגשמים הייתה נזילה רצינית אצלי בחדר השינה, לא יכולתי לישון בחדר. העו"ד שמטפל בבניין נתן לי (לאחר כמה ימים) מפתח לדירת חדר חלופית- חדר ריק ומטונף. העברתי את המיטה שלי לשם וישנתי שם עד שתיקנו את הגג (זה לקח שבוע כיוון שלא ניתן לאטום גג רטוב). לא ביקשתי פיצוי אחרי שזה נגמר- שמחתי שזה מאחורי. עכשיו, שוב חזרו הטפטופים. הקבלן שטיפל בזה פעם שעברה טען שהעו"ד הנחה אותו לא לבצע תיקון יסודי. לטענת הקבלן, הוא רק "שם פלסטרים" כיוון שהעו"ד לא נתן לו לאטום כמו שצריך (כדי לשלם פחות). אני ממש סובלת, ישנה עם השותפה שלי באותה מיטה, ממש לא רוצה לחזור לדירת חדר המעופשת שהציע לי. האם יש לי עילה לתביעת פיצויים? פיצוי על הזמן בו איני יכולה לישון בחדר ופיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה לי? פיצוי על הפרת החוזה?
נזילה בדירה שכורה
עו"ד שזר תומר
25/12/11
כן - לכאורה יש לך עילה לביטול ההסכם, ולדרישת פיצויים.
הבעיה - צריך להוכיח הכול, ממליץ לך לתעד הכל בתמונות ובוידאו, וכן לקחת שמות של עדים, אפילו להקליט - פני לעו"ד לקבלת יעוץ יותר פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הבעיה - צריך להוכיח הכול, ממליץ לך לתעד הכל בתמונות ובוידאו, וכן לקחת שמות של עדים, אפילו להקליט - פני לעו"ד לקבלת יעוץ יותר פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שימוש בשטח ציבורי למעלה מ 25 שנה
שמואל
25/12/11
במשך למעלה מ 25 שנה תיחזקתי וטיפלתי בשטח הצמוד לשטח שלי, בידיעה כי שטח זה הוא חלק מהשטח השייך לי בטאבו (הבית היה מגודר באותה גדר כל השנים, וגידלתי שם עצי פרי). כיום הגשתי תוכניות לעירייה על מנת להוסיף תוספת בנייה לבית שלי ונודע לי שהשטח אותו תיחזקתי וטיפחתי כלל לא שייך לי, והוא שטח ציבורי פתוח. האם יש איזו דרך להפוך שטח זה לבעלותי, למעשה אם לא הייתי מגיש את התוכניות לעירייה כלל לא היו פונים אלה ומדברים איתי כי מדובר בשטח לא מנוצל (גם אין אפשרות לנצלו כי מדובר בחלק מואדי...) האם יש איזו פסיקה או אפשרות לשנות את ייעוד השטח, כי למעלה מ 25 שנה חשבתי שהוא שייך לי. בנוסף היו בשטח במהלך השנים מודדים של העירייה ושל המנהל ואף אחד לא אמר לי שאני חורג מהשטח הרשום.
שימוש בשטח משך 25 שנים
עו"ד שזר תומר
25/12/11
השימוש משך השנים יכול להקנות לך זכות שימוש, אבל לא בעלות.
יהיה קשה מאוד לספח את החלק ולהפוך אותו לבעלותך באופן רשמי .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יהיה קשה מאוד לספח את החלק ולהפוך אותו לבעלותך באופן רשמי .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פירוק נחלה
נטלי
25/12/11
ההורים שלי גרים במושב והם בעלי משק (נחלה) אבי נפטר והוא לא השאיר צוואה השאלה שלי:
האם האמא יכולה להוריש הכל לבן אחד?
האם החצי של האבא עובר לאמא כאשר הוא נפטר?
האם ניתן לחלק נחלה?
והאם אבי יכל להעביר הכל לאמא שלי לפני שהוא נפטר??
אשמח לתשובות תודה ויום מקסים נטלי
האם האמא יכולה להוריש הכל לבן אחד?
האם החצי של האבא עובר לאמא כאשר הוא נפטר?
האם ניתן לחלק נחלה?
והאם אבי יכל להעביר הכל לאמא שלי לפני שהוא נפטר??
אשמח לתשובות תודה ויום מקסים נטלי
צוואה - נחלה
עו"ד שזר תומר
25/12/11
לפי דיני הירושה - לאחר מות האב, החלק שלו מועבר חצי לילדים וחצי לאישה, אבל יש כאן מלכוד בעניין הנחלה - ולכן ממליץ לך לפנות לעו"ד ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שוכרת שהקימה פעוטון בבית פרטי בשכונת מגורים
מיטלי
25/12/11
בוקר טוב, יש לי בעיה דחופה ואני אשמח לקבל עליה מענה. ברשותי בית פרטי שהושכר לצרכי מגורים בלבד לדיירת שמתגוררת בו כבר שנתיים, לאחרונה התחלתי לקבל טלפונים משני שכנים שונים שטענו כי היא מפעילה שם עסק של גן, זה מטריד אותם, מכוניות חוסמות להם את החניה כל בוקר, יש רעש, היר תלתה פוסטרים של הצגות ילדים על דגר הבית, שמה סככה בחצר ועוד כל מיני דברים כאלו. דיברתי עם הדיירת שאמרה לי שמבחינת החוק מותר לה לנהל פעוטון עד 10 ילדים מבלי שזה ייחשב לעסק.
שאלותיי:
1. כיצע עליי לנהוג? כלפי הדיירת וכלפי השכנים? כיצד מבררים את הפעוטון שלה חוקי? ואם הוא חוקי מה עליי לעשות עם טענות השכנים להטרדה?
2. השכנים איימו שאם לא נטפל בעניין הם ייתבעו אותנו בבית משפט ולחילופין יילכו למס הכנסה(הבנתי שזה סוג של איום אבל לא ידועה לי המשמעות של זה אליי כי אני מקבלת שכר דירה להשכרת בית מגורים שמדווח כמובן למס הכנסה).
3. מה הגבול של האחריות שלי? מה אני מחוייבת לנסות ולסדר ואילו מהטענות על השכנים לפטור אל מול הדיירת.
דרך אגב הם הזמינו
שאלותיי:
1. כיצע עליי לנהוג? כלפי הדיירת וכלפי השכנים? כיצד מבררים את הפעוטון שלה חוקי? ואם הוא חוקי מה עליי לעשות עם טענות השכנים להטרדה?
2. השכנים איימו שאם לא נטפל בעניין הם ייתבעו אותנו בבית משפט ולחילופין יילכו למס הכנסה(הבנתי שזה סוג של איום אבל לא ידועה לי המשמעות של זה אליי כי אני מקבלת שכר דירה להשכרת בית מגורים שמדווח כמובן למס הכנסה).
3. מה הגבול של האחריות שלי? מה אני מחוייבת לנסות ולסדר ואילו מהטענות על השכנים לפטור אל מול הדיירת.
דרך אגב הם הזמינו
המשך:
מיטלי
25/12/11
הם הזמינו לה משטרה - לא קרה עם זה כלום, והזמינו לה את המועצה שאמרה לדברי הדיירת שהכול תקין.
האם אני צאיכה לבקש ממנה שתמציא לי מסמכי אישור מהמועצה.
אני לא רוצה להסתבך בגלל לא עם המועצה ולא עם השכנים
מה עליי לעשות?????
האם אני צאיכה לבקש ממנה שתמציא לי מסמכי אישור מהמועצה.
אני לא רוצה להסתבך בגלל לא עם המועצה ולא עם השכנים
מה עליי לעשות?????
פנייה למפקח או לבית המשפט
עמיאל
24/12/11
השכן שלי בנה מעלי ללא היתר, השתמש לי ביסודות וגרם לי נזקים לדירה. האם המפקח מוסמך לדון בפיצויים הנזיקיים.
תביעה בפני המפקח על המקרקעין או בית המשפט
עו"ד שזר תומר
25/12/11
אני חושב שכן, אבל אני ממליץ לך לפנות לביהמ"ש, בליווי עו"ד, על מנת לקבל את הפיצוי הראוי המגיע לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
