פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פטור ממס שבח-מכירת דירת מגורים מזכה
אילנה
13/01/12
אני יורשת חלק בדירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות. הנני נכדה של המוריש.אני זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1). מה עדיף למלא טופס 7000 או טופס חדש 2988?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
14/01/12
לא בטוח שירדתי לסוף דעתך, אבל יורשת לא יכולה לקבל פטור לפי הוראות שעה, ולכן טופס 7000 הוא נראה הנכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום משכנתא
בנצי
12/01/12
אפוא ניתך להשיג את הטופס המיוחד שעליו ניתן לרשום משכנתא
בדרגה שניה.
בדרגה שניה.
משכנתא מדרגה שניה
עו"ד שזר תומר
14/01/12
השאלה לא ברורה, זה אותו טופס.. וצריך גם הסכמה של בעל המשכנתא הראשונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
3 שאלות בנושא אתיקה מקצועית ועוד – בנוגע שכר-טירחה
אנונימוס
12/01/12
שלום רב,עו"ד ממונה ככונס לבניין ישן, בו דירה בבעלותי שלח לי בקשה לתשלום שכ"ט והוצאות לגבי עבודה מסויימת שנעשתה על-ידו. הוא חילק את הסכומים לשכ"ט והוצאות, (לצורך העניין שכ"ט של כמה אלפי שקלים), מבלי לפרט עלות של כל חלק בעבודה על מנת להראות שמסתכם לסה"כ המבוקש על-ידו.העבודה בגדול היתה קשורה לרישום הבית (מושע) כבית משותף. יצרתי עמו קשר טלפוני וביקשתי פירוט של העבודה והסכומים עבור כל חלק בעבודה.הוא סירב בכל תוקף לתת פירוט כזה ורק הסביר מה הפעולות שבוצעו על-ידו ללא רשימה מסודרת הכוללת גם עלות מצידו של כל פעולה.(מבדיקה שעשיתי - על-פי מסמך האתיקה של לשכת עורכי הדין - מצויינת החובה לפיצול שכ"ט והוצאות, אך לא חובה לפירוט שכ"ט. דבר שנראה לי הגיוני שיחייב כל ספק כאשר הוא מוציא דרישה לתשלום. ).שאלה ראשונה:האם יש עילה לפניה לפניה למחלקת האתיקה בלשכה בנושא זה? בנוסף - איים עו"ד שאם אסרב לשלם הוא יפנה לבית-המשפט וידרוש במקום הסכום הנ"ל שכ"ט בשובי 4% מערך הנכס. שאלה שניה:האם ניתן לדרוש שכ"ט על-פי שובי הנכס כאשר מדובר בבניין ישן? שאלה שלישית: האם מכתב דרישת התשלום ששלח לא מגביל את עו"ד בדרישת סכום גבוהה יותר בהמשך עבור אותה העבודה שכבר עשה וציין את שכ"ט המבוקש עבורה? כ
כונס נכסים
עו"ד שזר תומר
14/01/12
גולש יקר, מעיון באורך השאלה ולא בתוכנה, עולה כי אתה צריך יעוץ משפטי ממוקד ולא באמצעות מענה בפורום.
בגדול - ביהמ"ש יכול לחייב אותו לפרט,
אני לא רואה עילה לפניה כנגד עו"ד בתלונה ללשכה.
לעניין הסכום, תלוי איך הוא ניסח את מכתב הדרישה,יתכן כי כל מה שהוא יכול לדרוש בנוסף הוא הוצאות ושכ"ט, אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק על מנת ליתן תשובה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול - ביהמ"ש יכול לחייב אותו לפרט,
אני לא רואה עילה לפניה כנגד עו"ד בתלונה ללשכה.
לעניין הסכום, תלוי איך הוא ניסח את מכתב הדרישה,יתכן כי כל מה שהוא יכול לדרוש בנוסף הוא הוצאות ושכ"ט, אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק על מנת ליתן תשובה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עסקת נאמנות
אבי
12/01/12
שלום רב,
מתי מדווחים וכיצד לטאבו על עסקת נאמנות עבור קטין- האם לאחר שדווחה לרשויות המס הודעת נאמנות לרכישת דירה בנאמנות עבור קטין או בשעת המכירה הבאה? האם בימ"ש לענייני משפחה יכול לסכל את הליך המכירה כשמדובר בקטין והמוכרים הם הוריו?
מתי מדווחים וכיצד לטאבו על עסקת נאמנות עבור קטין- האם לאחר שדווחה לרשויות המס הודעת נאמנות לרכישת דירה בנאמנות עבור קטין או בשעת המכירה הבאה? האם בימ"ש לענייני משפחה יכול לסכל את הליך המכירה כשמדובר בקטין והמוכרים הם הוריו?
עסקת מכירה של נכס לקטין
עו"ד שזר תומר
14/01/12
העסקה היא עסקה לכל דבר ועניין, רק שצריך לאחר החתימה לקבל את אישור ביהמ"ש לענייני משפחה (בדרך כלל אין התנגדות), הדיווח נעשה לאחר האישור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביטול משכנתא
אלי
12/01/12
רציתי לדעת מה ההליך לביטול משכנתא שבוצע ע"י חברה פרטית ולא בנק ואלו מסמכים אני צריך להביא לטאבו לביטול המשכנתא על החנות שלי.
סילוק משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
צריך להציג לטאבו שטר סילוק של המשכנתא, חתום ומאומת על ידי בעל השיעבוד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן
בני
12/01/12
שלום, היכן ניתן לבדוק לפני קניית דירה מקבלן על קרקע של רשות הפיתוח? (במינהל מקרקעי ישראל? בעיריה?) והיכן רושמים הערת אזהרה? (במינהל? בטאבו?), ת ו ד ה
קרקע בבעלות רשות הפיתוח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
יש לבדוק מצב הזכויות גם במינהל וגם בעירייה. לא רושמים הערת אזהרה (הבעלות לא רשומה בטאבו), ניתן לרשום משכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותף במגרש שלא השתתף בהוצאות תב"ע
אבי
12/01/12
מספר שותפים במגרש פעלו במשך כמה שנים להעברת תב"ע, ההוצאות הרבות והזמן שנדרש נשאו פרי וכמות יח"ד
הלכה וגדלה. אחד השותפים התנער מהעניין לכמה שנים לא נשא בהוצאות ולא בטרחה, למעשה נעלם מהזירה.
כיום הוא (ויורשיו) נהנים מפירות המאמץ, האם ניתן לחייב אותם בתשלום חלקם בהוצאות הרבות שהיו ?
בתודה מראש למומחים
הלכה וגדלה. אחד השותפים התנער מהעניין לכמה שנים לא נשא בהוצאות ולא בטרחה, למעשה נעלם מהזירה.
כיום הוא (ויורשיו) נהנים מפירות המאמץ, האם ניתן לחייב אותם בתשלום חלקם בהוצאות הרבות שהיו ?
בתודה מראש למומחים
נשיאה בהוצאות השבחה ופיתוח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
יש מקום בהחלט לדרוש ואף לשקול נקיטה בהליכים בגין החזר הוצאות באופן יחסי מכוח דיני עשיית עושר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה עם צוואה
אלי
12/01/12
שלום,
ברשותי דירה כאשר מחציתה בבעלותי ומחציתה בבעלותה של סבתא שלי ז"ל.
סבתא נפטרה לפני 5 שנים ובצוואתה הורישה לי את חלקה בדירה. הצוואה חתומה ע"י נוטריון.
ברצוני למכור את הדירה.מה עליי לעשות על מנת להעביר זכויות במנהל על שם קונה. הדירה עברה הליך פרצלציה.
האם אני צריך להוציא צו מימוש צוואה או אפשר להסתפק בקיום צוואה.
תודה
ברשותי דירה כאשר מחציתה בבעלותי ומחציתה בבעלותה של סבתא שלי ז"ל.
סבתא נפטרה לפני 5 שנים ובצוואתה הורישה לי את חלקה בדירה. הצוואה חתומה ע"י נוטריון.
ברצוני למכור את הדירה.מה עליי לעשות על מנת להעביר זכויות במנהל על שם קונה. הדירה עברה הליך פרצלציה.
האם אני צריך להוציא צו מימוש צוואה או אפשר להסתפק בקיום צוואה.
תודה
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
צריך להוציא צו קיום צוואה ואח"כ לטפל ברישום מול המינהל. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ. ממילא תצטרך עורך דין במכירת הדירה כך שלא ברור מדוע לא לפנות אליו כעת ולהסתייע בו גם לפעולות אלה. גם כך מדובר בתהליכים שאורכים זמן לא מבוטל בשל בירוקרטיה ואם תעשה זאת לבד זה עלול לארוך זמן ארוך שבעתיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוד – מיקוד שאלה
יוסי
11/01/12
ברשותך, אמקד את שאלתי הקודמת:חלל 20 מ' בבניין משותף הרשום בטאבו כתת חלקה נפרדת,1) האם בעליו יכול להיות רק מי שיש לו דירה רגילה בבניין.2) האם יכול להיות שהוא מיועד לא למגורים אלא למחסן? אם כן, היכן מבררים זאת?תודה רבה!
יחידה נפרדת בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
אם מדובר בשטח שרשום כיחידה נפרדת - אזי אין הגבלה לגבי זהות הבעלים שלו. לגבי הייעוד - צריך לבדוק בהיתר הבנייה שבו ניתן לעיין בארכיון תיקי הבניין בעירייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
ליאור
11/01/12
רכשתי דירה חדשה על הנייר וכנגד כל סכום שאני מעביר לקבלן אני מקבל ערבות בנקאית.
האם הקבלן יכול לדרוש ממני שאני אשלם עמלה על כל ערבות בנקאית?
מה בדרך כלל נהוג?
מה החוק אומר?ישנה פסיקה משפטית?
האם הקבלן יכול לדרוש ממני שאני אשלם עמלה על כל ערבות בנקאית?
מה בדרך כלל נהוג?
מה החוק אומר?ישנה פסיקה משפטית?
עלות העמדת הערבות הבנקאית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
באופן עקרוני על פי חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות - העלות אמורה לחול על המוכר, אלא אם כן בהסכם המכר כתוב אחרת. תבדוק מה כתוב בהסכם המכר שלך. כנראה שאם היית מיוצג בעסקה זה לא היה קורה כיוון שאז עורך הדין שלך היה דואג לכך שעלות זו תחול על הקבלן ולא עלייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוד
יוסי
11/01/12
שלום רב!מי הרשות הרלוונטית בה אני יכול לברר ייעוד של שטח בבניין משותף (האם הוא מיועד למחסן או למגורים), רק בטאבו או גם בעייריה? (אציין שמדובר בירושלים).תודה
בירור שימושים מותרים בשטח בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
בעיריית ירושלים - בארכיון של תיקי הבניין - לבדוק את היתר הבנייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית
מרב
11/01/12
האם ועד הבית מחייב לתת לי קבלות? אני רוצה להגיש קבלות על תשלום לוועד הבית לצורך החזר הוצאות. ב4 השנים האחרונות למגורי בדירה אני פונה בבקשה לקבל קבלות. השנה אני מתעתדת לעזוב את הדירה והודעתי לוועד הבית כי לא אשלם את החודשים הבאים עד לקבלת קבלות. בתגובה קיבלתי, באיחור של חודש דף שנתלש ממחברת ובו פירוט כל התשלומים שנעשו ב4 השנים האחרונות, ובתחתיתו חותמת "ועד" בית" ללא ציון כתובת. כמובן שלא אוכל להגיש מסמך זה לאף רשות. האם ועד הבית מחויב בקבלות עבור התשלומים? תודה רבה
קבלה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
ועד הבית מחוייב לאשר לך את ביצוע התשלומים. הוא יכול למסור לך את אותו דף שנתלש במחברת ובלבד שיציין את התאריך של הוצאת האישור, וכתובתו של הנכס שבגינו בוצעו התשלומים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדירת עמידר?
יפה
11/01/12
אדם מתגורר בדירת עמידר, והשכן מעליו גרם לנזקים גדולים בדירתו עקב שיפוץ.האם האדם המתגורר בדירת העמידר רשאי לתבוע את השכן על הנזקים? או שחברת עמידר בלבד צריכהיכולה לעשות זאת?
נזקים בדירת עמידר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
בגין הנזקים הנוגעים למבנה ולמחוברים - חברת עמידר צריכה לתבוע את השכן.
בגין הנזקים הנוגעים לתכולה של הדירה - הדייר עצמו רשאי כמובן לתבוע.
בגין הנזקים הנוגעים לתכולה של הדירה - הדייר עצמו רשאי כמובן לתבוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת קרקע משותפת
שרית
11/01/12
שלום רב,
לפני כ 5 שנים רכשתי דירה 4 חדרים. בעל הבית לא אמר לי שיש מחסן לדירה. הדירה בבנין 3 קומות על עמודים לפני כ 30 שנה הדיירים חילקו לא באופן שווה את השטח ובנו מחסנים.
כשניכנסתי לדירה היה חלל רק ובידיעת השכנים סגרתי את החלל כדי שזה יהיה המחסן שלי במקביל תבעתי את המוכר שלא אמר לי שיש מחסן ולאחר משפטים אחרי 5 שנים השופט החליט או שאני קונה את המחסן או שמוכרים אותו לאחד השכנים. ואני החלטתי לקנות באלפי שקלים. לבנתיים אחד השכנים החליט שהשטח שסגרתי בהתחלה לא שייך עכשיו רק לי ויש לחלק אותו בטענה שיש לי כבר מחסן (זה שקניתי).ואני לא מוכנה לתת לה מהחלק הזה.
מה דעתך על נושא זה ומי צודק?
לפני כ 5 שנים רכשתי דירה 4 חדרים. בעל הבית לא אמר לי שיש מחסן לדירה. הדירה בבנין 3 קומות על עמודים לפני כ 30 שנה הדיירים חילקו לא באופן שווה את השטח ובנו מחסנים.
כשניכנסתי לדירה היה חלל רק ובידיעת השכנים סגרתי את החלל כדי שזה יהיה המחסן שלי במקביל תבעתי את המוכר שלא אמר לי שיש מחסן ולאחר משפטים אחרי 5 שנים השופט החליט או שאני קונה את המחסן או שמוכרים אותו לאחד השכנים. ואני החלטתי לקנות באלפי שקלים. לבנתיים אחד השכנים החליט שהשטח שסגרתי בהתחלה לא שייך עכשיו רק לי ויש לחלק אותו בטענה שיש לי כבר מחסן (זה שקניתי).ואני לא מוכנה לתת לה מהחלק הזה.
מה דעתך על נושא זה ומי צודק?
חלוקת מחסן בין שכנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
השאלה שלך אינה ברורה. לא ברור מדוע שילמת כסף עבור מחסן מבלי לוודא מראש שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של המחסן הזה.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ.
פני לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה במכירת קרקע
שולי
11/01/12
במקרה של קרקע שעומדת לעבור שינוי ייעוד מחקלאית למגורים בעקבות תב"ע. האם משיקולי מס כדאי למכור לפני אישור התוכנית, או לאחריה? האם כדאי להמתין לאחר הבניה כדי למכור? תודה.
מכירת קרקע שעוברת שינוי ייעוד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/12
לפני שהתוכניות יאושרו - הקרקע שווה פחות ולכן העסקה פחות רווחית. אחרי שהתוכניות יאושרו - הקרקע שווה יותר ולכן העסקה טובה יותר. מס שבח לא תלוי בייעוד של הקרקע אלא רק ברווח שנצבר עליה. היטל השבחה כן תלוי בשאלה אילו תוכניות אושרו. כדאי לפנות לעורך דין לבצע תכנון מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלקות תב"עורישום בטאבו
אלון
11/01/12
האם יש 2 סוגי חלקות? חלקת תב"ע וחלקת פרצלציה? הבניין בו אני גר בשכ' רמת השיקמה בר"ג עומד יפה בחלקת תב"ע אך פולש לחלקה סמוכה לפי מפת גושים חלקות של מפ"י...לא ידעתי שישנם 2 סוגי חלוקות מקרקעין...אין חפיפה של גבולות חלקה לפי תב"ע וחלקה כפי שמופיע במפ"י.עכשיו יוצא שחצי בניין שלנו מחוץ לחלקה לפי מפ"י והחנייה שקניתי מהקבלן (רשום לי בחוזה) גם יוצאת בחוץ.
אבקש הבהרה. תודה
אבקש הבהרה. תודה
חלקת תב"ע או חלקה לפי פרצלציה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
בד"כ ההליכים התכנוניים (מה שאתה קורא חלקת תב"ע) מקדימים בהרבה את הליכי האיחוד והחלוקה (הפרצלציה) המשפטיים. בסופו של דבר המפות של מפ"י והרישום בטאבו צריך להתאים למגרשים לפי התב"ע. זה לוקח זמן (בד"כ כמה שנים) אולם בסופו של דבר בד"כ התיקון נרשם (ואז גם נרשם בית משותף ונרשמות הדירות עם ההצמדות על שם בעליהן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות וועד הבית
מאיר
10/01/12
שלום רב !
הובא לידיעתי שקיימת הלכה פסוקה שאין בעל דירה זכאי להתנות השתתפותו בהוצאות בקיום חבות אחרת כלפיו.
1. שאלתי הראשונה היא : האם הדבר נכון גם כשההוצאה הספציפית קשורה בביצוע עבודה ספציפית ע"י בעל מקצוע שהוועד התקשר עמו והעבודה לא הושלמה ונאלצתי להשלימה בעצמי תוך הוצאות ונזק שנגרמו לי
2. שאלתי השניה : האם אני יכול לתבוע את נציג הוועד וגם את הקבלן (למרות שלא הוזמן על ידי אלא ע"י הוועד) בבית דין לתביעות קטנות עבור הנזקים
תודה.
הובא לידיעתי שקיימת הלכה פסוקה שאין בעל דירה זכאי להתנות השתתפותו בהוצאות בקיום חבות אחרת כלפיו.
1. שאלתי הראשונה היא : האם הדבר נכון גם כשההוצאה הספציפית קשורה בביצוע עבודה ספציפית ע"י בעל מקצוע שהוועד התקשר עמו והעבודה לא הושלמה ונאלצתי להשלימה בעצמי תוך הוצאות ונזק שנגרמו לי
2. שאלתי השניה : האם אני יכול לתבוע את נציג הוועד וגם את הקבלן (למרות שלא הוזמן על ידי אלא ע"י הוועד) בבית דין לתביעות קטנות עבור הנזקים
תודה.
תשלומי ועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/12
אם העבודה לא הושלמה וכתוצאה מכך נגרמו לך נזקים והוצאות - אתה יכול לקזז את ההוצאות שנגרמו לך כנגד חובך לוועד הבית או לחילופין לשלם את התשלום המלא לוועד הבית ולתבוע את הנזק ו/או ההוצאות מוועד הבית ו/או מהקבלן (אם הקבלן הוא זה שגרם לנזק).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחפש עו"ד תותח בירושלים
ניר
10/01/12
מחפש עורך דין -בירושלים- עם נסיון מוכח בתמ"א 38 על מנת ליצג ולנהל משפטית פרוייקט מטעם היזם,(40 דיירים בבניין)החל מהחתמת חוזים ועד תיקון צו בית משותף-כולל ועדות ערר ויצוג בבתי משפט בעת הצורך
תמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
מומלץ לפנות לפורום תמ"א 38 או ליעוץ אישי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה עו"ד מעולה בתחום תמ"א 38
רונה
16/01/12
מכירה עו"ד מעולה בתחום התמ"א 38
פרטים באימייל ronid34@walla.co.il
פרטים באימייל ronid34@walla.co.il
אני גר בחו"ל וברצוני למכור את דירתי בארץ
מ.
10/01/12
שלום, אני גר בחו"ל וברצוני למכור את דירתי בארץ. איזה יפוי כוח אצתרך לתת לקרוב משפחה - בילתי חוזר או כללי, על מנת לא לעשות יפוי כוח פעמיים . האם אצתרך לחתום על עוד דברים במהלך המחירה? ויך אפשר למנוע את זה?
מכירה ע"י תושב חוץ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
בנקים רבים מבקשים פעמים רבות במקרה והקונה מבקש משכנתא כי המוכר עצמו יחתום על כתבי ההתחיבות, כמו כן, כל עניין ההצהרה שאתה חייב לחתום.
בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שעוסק בתחום שייסיע לך על מנת לצמצם לך עלויות ובזבוז זמן לאחר מכן.
ניתן באופן כללי לעשות הכל גם שאתה החו"ל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שעוסק בתחום שייסיע לך על מנת לצמצם לך עלויות ובזבוז זמן לאחר מכן.
ניתן באופן כללי לעשות הכל גם שאתה החו"ל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר
מיטל
10/01/12
הי,
נניח כי יש הוראה בהסכם כי למשכיר יש אפשרות לפנות את השוכר ללא סיבה ולפי שיקול דעתו הבלעדי תוך 90 ימים.
ונניח כי יש לי חשש כי בעוד 90 ימים השוכר לא יפנה את הדירה.
האם אני יכולה כבר עכשיו להגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר הסעד יהיה לצו פינוי בעוד 90 ימים?
מצאתי אמירה של עו"ד אברהם ללום, באתר זה, מיום 28.3.2011 לפיה:"תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר."
מה האסמכתא לאמירה זו - חקיקה/ פסיקה/ דברי הסבר?
תודה מראש!
נניח כי יש הוראה בהסכם כי למשכיר יש אפשרות לפנות את השוכר ללא סיבה ולפי שיקול דעתו הבלעדי תוך 90 ימים.
ונניח כי יש לי חשש כי בעוד 90 ימים השוכר לא יפנה את הדירה.
האם אני יכולה כבר עכשיו להגיש תביעה לפינוי מושכר כאשר הסעד יהיה לצו פינוי בעוד 90 ימים?
מצאתי אמירה של עו"ד אברהם ללום, באתר זה, מיום 28.3.2011 לפיה:"תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר."
מה האסמכתא לאמירה זו - חקיקה/ פסיקה/ דברי הסבר?
תודה מראש!
עקרון הקטנת הנזק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
מדובר על הפרה צפויה וצמצום הנזק ? הכוונה במידה והשוכר יאמר לך במפורש כי הוא לא מתכוון לפנות במועד, ההמלצה שלי בכל מקרה להמתין ימים ספורים לפני הפינוי ורק אז לפעול, אף על פי שעקרון צמצום הנזק הינו עקרון ידוע בדיני החוזים.
מתוך ויקיפדיה - עקרון הקטנת הנזק מהווה עקרון כללי בכל דיני החיובים וזכה לעיגון סטטוטורי בחוק החוזים (תרופות), אשר לפיו החייב החוזי אינו חייב בפיצויים על נזק שהיה הנפגע החוזי יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. בפקודת הנזיקין אין הוראה מפורשת בדבר החובה להקטין את הנזק, אומנם היו שהציעו לכלול בפקודת הנזיקין סעיף המקביל לס' 14 בחוק החוזים, אך הצעה זו לא התקבלה.[5] לפיכך, הלכה זו היא פרי הפסיקה בלבד. הלכה פסוקה היא, כי על הניזוק מוטל הנטל - נטל ולא חובה[6] להפחית הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. יפים לעניין זה דברי הנשיא שמגר[7]- ההצדקה לעיקרון של הקטנת הנזק , זו הכלכלית וזו המוסרית, יפה לכל דיני החיובים. לכן, ההלכות בתחום מסוים מדיני החיובים יכולות לשמש לנו מקור השראה לגבי תחומים אחרים מתוך דיני החיובים. משנגרם הנזק, הדין מטיל את הנטל של הקטנת הנזק על הניזוק. מה לי אם הנזק נגרם עקב פגיעה חוזית או עקב פגיעה נזיקית?. הבסיס האנאליטי לנטל זה אינו נקי מספקות, וישנן תאוריות שונות שסוגיה סבוכה זו מעלה.
מקווה שהתשובה עונה על שאלתך עד כמה שניתן בנושא סבוך זה של עקרון הקטנת הנזק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מתוך ויקיפדיה - עקרון הקטנת הנזק מהווה עקרון כללי בכל דיני החיובים וזכה לעיגון סטטוטורי בחוק החוזים (תרופות), אשר לפיו החייב החוזי אינו חייב בפיצויים על נזק שהיה הנפגע החוזי יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. בפקודת הנזיקין אין הוראה מפורשת בדבר החובה להקטין את הנזק, אומנם היו שהציעו לכלול בפקודת הנזיקין סעיף המקביל לס' 14 בחוק החוזים, אך הצעה זו לא התקבלה.[5] לפיכך, הלכה זו היא פרי הפסיקה בלבד. הלכה פסוקה היא, כי על הניזוק מוטל הנטל - נטל ולא חובה[6] להפחית הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. יפים לעניין זה דברי הנשיא שמגר[7]- ההצדקה לעיקרון של הקטנת הנזק , זו הכלכלית וזו המוסרית, יפה לכל דיני החיובים. לכן, ההלכות בתחום מסוים מדיני החיובים יכולות לשמש לנו מקור השראה לגבי תחומים אחרים מתוך דיני החיובים. משנגרם הנזק, הדין מטיל את הנטל של הקטנת הנזק על הניזוק. מה לי אם הנזק נגרם עקב פגיעה חוזית או עקב פגיעה נזיקית?. הבסיס האנאליטי לנטל זה אינו נקי מספקות, וישנן תאוריות שונות שסוגיה סבוכה זו מעלה.
מקווה שהתשובה עונה על שאלתך עד כמה שניתן בנושא סבוך זה של עקרון הקטנת הנזק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית חלק מיורש
דיקלה
10/01/12
הייאני רוצה לקנות את חלקו של אחי בדירה1/4 ,ובכך להיות בעלים של 1/2 מהדירה,אבל לפניי זה אני צריכה לשלם חוב נדרש מנאמן של חברה משכנת לשעבר ,בנוגע לתשלום רישום בטאבו של בית משותף,האם כדאי לי לחכות עם התשלום לאחר לקיחת המשכנתא ואז הבנק ירשום אותה בטאבו ויחסוך לי את העלות הנ"ל(3000 שח)?תודה רבה רבה
שלום דיקלה**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל
10/01/12
יכול להיות שהמהלך יחסוך לך כסף ברישום אב יחייב אותך בתשלום מס רכישה - ככל שיחול עליך
ועל כן עליך לעשות תכנון נכון
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
השארת קישור לאתר
ועל כן עליך לעשות תכנון נכון
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
השארת קישור לאתר
העברה
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
השאלה ממש לא ברורה. לגבי החלק הראשון, מדובר על העברה שאין איתה בעיות כמובן. בכל זאת לבדוק את עניין המיסוי.
לגבי החלק השני, ממש לא ברור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי החלק השני, ממש לא ברור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
רישום בטאבו של דירה בבית משותף
תומר
10/01/12
שלום רב,שאלתי היא בתור יורש אני רוצה לרשום את הבית בטאבו,אך ישנה חברה משכנת הטוענת שהיא זו שרושמת בטאבו,חשוב לציין שהיא דורשת 5000 שח באמצעות הנאמן(משרד עו"ד),למרות שאגרה עולה כמה עשרות ש"ח בלבד.איך ניתן לעקוף אותה או לחלופין להוריד את הסכום.
שלום תומר**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל
10/01/12
בעיקרון העברת זכויות בחברה משכנת הינו הליך שעלותו קבועה בחוק
דומני כי המדובר הוא במאות שקלים
ועל כן עליך להתעקש
שים לב כי עליך להציג צו ירושה
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
דומני כי המדובר הוא במאות שקלים
ועל כן עליך להתעקש
שים לב כי עליך להציג צו ירושה
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
היטל השבחה- עיריית ת"א
איליה
10/01/12
שלום. בשנת 2007 רכשתי דירה בלב העיר ת"א. במעמד רכישת הדירה (ספט 2007), חתמתי על כתב התחייבות לעיריית ת"א- בו אני מתחייב לשלם את היטל ההשבחה של העירייה (אותו המוכר צריך לשלם) ולדחות את מועד תשלומו עד למכירה הבאה של הדירה. דבר זה היה מקובל בעיתו ונעשה בכל רכישה. עקב סיבות אובייקטיביות לא העברנו את הדירה על שמנו בטאבו. כעת 4 שנים אחרי בבקשנו להעביר את הדירה על שמנו בטאבו. העירייה מבקשת את תשלום היטל ההשבחה המדובר (תנאי לקבלת אישור עירייה לטאבו). יש לציין כי ההתחייבות התקבלה בעירייה והמוכר קיבל הודעה כי חובותיו סולקו. העירייה טוענת כי הם לא יאפשרו לדחות את התשלום. מה ניתן לעשות
איליה שלום**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
עו"ד רענן גל**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
10/01/12
ברור כי המדובר הוא בדרישה לא סבירה ועל כן עליכם להגיש עתירה מנהלית בעניין ולחייב את העירייה להנפיק האישור
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
בהצלחה
**תוכן ההודעה צונזר ע"י המערכת***
התחיבות קונה מוכר
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
מדובר למעשה בכתב התחייבות קונה מוכר שנולד עקב פס"ד בבית המשפט השלום, פס"ד לא הלכה אך בכל מקרה רשויות רבות בארץ ועיריית ת"א במיוחד נוהגות כך.
מדובר על מצב שיש זכויות בנייה נוספות, נשאלת השראלה המוכר מסר אישור עירייה לצורך העברה לעו"ד שלך ? אם כן מדובר רק על בקשה לחידוש האישור ולא לאישור חדש ! מומלץ לפנות לעיריית ת"א בהסדר ואני רוצה להאמין שזה יעבוד, העו"ד שמטפל ברכישה, תבקש ממנו לטפל לך בעניין.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם שלך עוד בשלב הרכישה ואם מדובר על תב"ע עוד מלפני יום הרכישה לכאורה על המוכר לשלם אותה.
תא (ת"א) 1312/04 אסתר ציטרון נ' יונה עטרי
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מדובר על מצב שיש זכויות בנייה נוספות, נשאלת השראלה המוכר מסר אישור עירייה לצורך העברה לעו"ד שלך ? אם כן מדובר רק על בקשה לחידוש האישור ולא לאישור חדש ! מומלץ לפנות לעיריית ת"א בהסדר ואני רוצה להאמין שזה יעבוד, העו"ד שמטפל ברכישה, תבקש ממנו לטפל לך בעניין.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם שלך עוד בשלב הרכישה ואם מדובר על תב"ע עוד מלפני יום הרכישה לכאורה על המוכר לשלם אותה.
תא (ת"א) 1312/04 אסתר ציטרון נ' יונה עטרי
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מי אביבים
רוני
09/01/12
קיבלתי מכתב ממי אביבים שמרישומיהם עולה כי מד המים בנכס בו אני גרה אינו משוייך כאני גרה בשכירות והחל מינואר אדרש לשלם מינימום עבור 20 מ"ק לחודש היום אני משלמת ממוצע של 12 לחודשיים,ועוד כל מני תשלומים עבור חריגות כלליות שיהיו
עבור ההסדרה של מד מים משוייך צריך להזמין איש מקצוע (שרברב)להפרדת הצנרת שאין לי מושג מה העלות של זה + 75 ש"ח עבור מד המים שמי אביבים מתקינים.... בעל הדירה אינו רוצה לשלם לשרברב ו /או לבצע את השינוים, מה אני אמורה לעשות האם אני צריכה לשלם לשרברב, האם אני צריכה לשלם חשבון מים של 350 ש"ח לחודשיים במקום 100-120 מה מבחינה משפטית אני יכולה לעשות לתשובה אודה
עבור ההסדרה של מד מים משוייך צריך להזמין איש מקצוע (שרברב)להפרדת הצנרת שאין לי מושג מה העלות של זה + 75 ש"ח עבור מד המים שמי אביבים מתקינים.... בעל הדירה אינו רוצה לשלם לשרברב ו /או לבצע את השינוים, מה אני אמורה לעשות האם אני צריכה לשלם לשרברב, האם אני צריכה לשלם חשבון מים של 350 ש"ח לחודשיים במקום 100-120 מה מבחינה משפטית אני יכולה לעשות לתשובה אודה
גם אני אותו דבר! מה עושים? הצילו..
עופר
10/01/12
גם אני קיבלתי את המכתב של מי אביבים והזדעזעתי. דיברתי עם בעלי הדירה השכורה שלי והם אמרו שהם יבדקו את העניין. מיותר לציין שהם לא הולכים להשקיע שקל על מדי מים לכל הדירות בבניין ולכן מי שיישא בהוצאות בסוף יהיה אני ואצטרך לשלם פי ארבעה ויותר (יש גם מע"מ..) על כלום. מה עושים? אני מוכן להתאגד אם צריך. תודה על כל עזרה שתבוא.
שכירות - תשלום עבור מד מים
עו"ד אברהם ללום
10/01/12
יש לבדוק את החוזה בינכם. בדרך כלל נהוג שהבעלים צריך לדאוג לכך. לאור הסכומים שאת מדברת עליהם יהיה זה נכון לפתור זאת יחד ללא התערבות חיצונית שתעלה לכל הצדדים הרבה יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מכירת דירה כתוצאה מגירושין
אלכס
09/01/12
שלום רב.
בעקבות גירושין של אמי ועקב אי סיום מכירת דירה בגירושין פנתה אמי לעו"ד בכדי לסיים את המאלכה.
הוא אינו החתים אותה על חוזה אלה רק על יפויי כוח וכאן העיניינים התחילו להתגלגל יפה מאוד בהתחלה.
לפני כ4 חודשים היחסים בין אמי , אני אל מול העו"ד עלו על שרטון מכיוון שהוא התחמק באופן תמידי מאיתנו, המשפט שנקבע התבטל עקב רצון אבי למכור את הדירה והפשרה שהושגה.
היינו צריכים להתקשר כמעט פעמיים בשבוע לעו"ד בכדי להזיז את העינינים.
נכון לעכשיו הוא לא סיים את מלאכתו (רישום בטאבו) מכיוון שיש בעיה עם הבנק. הוא מתחמק מהטלפונים שלי ושל אמי ואף אמר לאמי שלא נורא אם לא יהיה רישום בטאבו.
אמי ממש חרדה ולא יודעת מה לעשות וכיצד להכריח את העו"ד לסיים את מלאכתו ,אשר אנו זכאים לה מכיוון ששילמנו לו שכר טרחה לא מבוטל.
בעקבות גירושין של אמי ועקב אי סיום מכירת דירה בגירושין פנתה אמי לעו"ד בכדי לסיים את המאלכה.
הוא אינו החתים אותה על חוזה אלה רק על יפויי כוח וכאן העיניינים התחילו להתגלגל יפה מאוד בהתחלה.
לפני כ4 חודשים היחסים בין אמי , אני אל מול העו"ד עלו על שרטון מכיוון שהוא התחמק באופן תמידי מאיתנו, המשפט שנקבע התבטל עקב רצון אבי למכור את הדירה והפשרה שהושגה.
היינו צריכים להתקשר כמעט פעמיים בשבוע לעו"ד בכדי להזיז את העינינים.
נכון לעכשיו הוא לא סיים את מלאכתו (רישום בטאבו) מכיוון שיש בעיה עם הבנק. הוא מתחמק מהטלפונים שלי ושל אמי ואף אמר לאמי שלא נורא אם לא יהיה רישום בטאבו.
אמי ממש חרדה ולא יודעת מה לעשות וכיצד להכריח את העו"ד לסיים את מלאכתו ,אשר אנו זכאים לה מכיוון ששילמנו לו שכר טרחה לא מבוטל.
סיום הליך העברת הזכויות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/01/12
אני ממליץ לך לפנות אליו בכתב ואם לא עוזר יש מוסד לעו"ד ששמו לשכת עוה"ד. אני ממש לא ממליץ לפנות ללשכה אך אם לטענתכם נגרם לכם נזק ולכאורה מאחר וטרם הושלם הרישום עו"ד לא סיים עבודתו, אתם בעלים של זכות חוזית בלבד בשלב זה והשלב של הרישום מהווה למעשה זכות קניינית ולא חוזית, רישום הבעלות מגן עליכם והוא מהותי מאוד ועל עו"ד להסיר כל מגבלה שביכולתו ואחריותו להסיר על מנת להשלים את הפעול. לעניין תגובה תגיעו אליו למשרד ותגידו מה שיש לכם לפני שאתם פונים לגורמים נוספים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
