פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הערה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת צד ג על הימנעות מעשיית עסקה ללא אישור מטעם הבנק?
רישום הערת אזהרה על נכס ממושכן
שלום אורלי,
ניתן לרשום הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה ללא צורך בהסכמת הבנק. להערה לא תהיה כל השפעה על זכותו של הבנק לממש את המשכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח חצר
תודה,
שטח חצר
שלום חניתה,
אין התישנות במקרקעין מוסדרים מאז תחילת תוקפו של חוק המקרקעין (1970 לערך).
כדאי לפנות לעו"ד בהקדם לשם בדיקת הצעדים אותם עליך לנקוט על מנת להבטיח את זכויותיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נכס עם דודתי
אני עתיד לרכוש נכס יחד עם דודתי היא בת 75 אני בן 37 , כל אחד ישים הון עצמי שווה , ערך הנכס 900 אלף , מבחינה משפטית לאחר פטירה למי הזכויות בנכס ?
כמובן שייעשה הסכם חתום על ידי עורך דין שבמידה וחס ושלום יקרה לה משהו הזכויות על הנכס יעברו אליי.
האם הסכם כזה מעורך דין הוא מספיק ?
אשמח לחוות דעת.
תודה
רכישת נכס עם דודתי
שלום שי,
בעת פטירת דודתך יעבור חלקה בנכס ליורשיה על פי דין או על פי צוואה.
אין תוקף להסכם העוסק בהעברת נכס אחרי הפטירה. דודתך יכולה לצוות לך את חלקה בנכס בצוואה, אך היא רשאית לשנות את צוואתה בכל עת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דלית
שאלתי היא בנוגע לפרויקט מחיר למשתכן.
אני מעוניינת לדעת איך אני יכולה לקבל את טופס מסירת הקרקע לקבלן, שלב בנייה 05. זאת על מנת לדעת באיזה תאריך נמסרה הקרקע לקבלן מאחר וזה משפיע על מדד תשומות הבניה.
מהתנהלות הקבלן עושה רושם שבכל הקשור לתאריך מסירת הקרקע, והצמדת מדד תשומות הבניה כתוצאה מכך, ישנם אי סדרים וייתכן שהמדד שנמסר לזוכים אינו נכון.
חברת הבקרה טוענת שהמידע הזה לא חשוף לה (מוזר מאוד), ושיש להגיש פניה באתר משרד השיכון.
האם הקבלן מחוייב למסור העתק של טופס המסירה (ישנם קבלנים שעושים זאת, לא יודעת אם באופן וולנטרי או לא)?
האם חברת הבקרה מחוייבת למסור את המידע הזה?
האם פנייה למשרד השיכון תאפשר קבלת המידע הזה?
ובמידה והתשובות לכלל השאלות הן "לא", איך ניתן להשיג עותק של טופס המסירה?
מיותר לציין שהמידע הזה הוא ציבורי, מאחר ומדובר בטופס מסירה של הרשות המקומית לקבלן, וכנראה שאפשר לקבל אותו דרך פנייה של "חופש המידע" לרשות המקומית, אך השאלה האם זו הדרך היחידה (מאחר ולצערי התנהלות הרשויות גם היא בעייתי ולא בטוח שאקבל את המידע למרות שזו זכותי, מה גם שזה ייקח זמן רב).
תודה רבה על התשובה העתידית
מועד מסירת קרקע לקבלן
שלום דלית,
ניתן למצוא את המידע במאגר התקדמות הבניה של משרד השיכון:
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בניין להשכרה יכול להירשם כבית משותף?
האם בניין להשכרה יכול להירשם כבית משותף?
שלום אתי,
עקרונית, ניתן לרשום בניין כבית משותף גם אם כל הדירות יהיו בבעלות אדם אחד.
במקרים ספציפיים יתכנו מגבלות הנובעות מהסכמים משפטיים, תנאים בהיתר וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת חשמל
עץ המהווה מפגע בטיחותי
שלום אורלי,
אכן, ראוי לשמור על עצים מטעמים רבים.
יחד עם זאת, חלה עליך החובה העקרונית שלא לגרום נזק בעצמך או באמצעות רכושך.
מאחר שהעץ גדל בחצרך, ככל שיגרום לתקלה באספקת החשמל עקב הקרבה לעמוד החשמל את עלולה למצוא את עצמך מחוייבת לשאת בתוצאותיה.
פרקטית, ניתן להתיעץ עם איש מקצוע (אילנאי או גוזם מומחה) אם יש דרך להציל את העץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר משותף ביני לבין שכן
אני גר בבית פרטי דו-משפחתי , בנוי קיר משותף ביני לבין השכן צמוד(קיר שנבנה בהקמת הבית שלי ומפריד לגג המרוצף של השכן) המפריד בין הגג המרוצף שלו לבין פרוזדור ארונות בחדר שינה שלי ,
השכן מתכונן בעתיד לבנות חדר בגג שאותו קיר מהווה חלק מקירות החדר המתוכנן .
האם השכן יכול לבנות את החדר בגג ללא רשותי ?
הקיר של החדר המיועד לבנייה מקביל ומשותף לקיר בחדר השינה שלי ואני חושש מרעש האם אני יכול לחייב את השכן לבנייה של קיר מקביל לקיר המשותף או להתנגד לבנייה של החדר
תודה מראש להתייחסות
קיר משותף ביני לבין שכן
שלום רוני,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלטת ישיבה אצל עורך דין
הקלטת ישיבה אצל עורך דין
שלום יעל,
נא פני לפורום אתיקה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה נוספת לדירה חלופית
רכישת דירה נוספת לדירה חלופית
שלום רב,
אם במועד מכירת הדירה הקיימת תהיה לך דירה נוספת על הדירה החלופית תחוייב במס שבח בגין המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה. אבל אין כאן פורום אתיקה.
שאלה , מס שבח מכירת חנות.
שלום
שואלת עבור מישהו.
אם הוא מוכר חנות , כמה מס שבח יש לשלם?
נגיד החנות שווה 800 אלף , קנה בזמנו 55 אלף דולר.
אותו מוכר יש לו עוד 2 חנויות
חישוב מס שבח
שלום שרה,
ניתן לחשב את מס השבח במחשבון של רשות המסים בקישור הזה:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
האם זה נחשב העברת דירה בחייו או כבר בוטל והולך ליורשים?
המוכר נפטר תוך זמן קצר - האם העסקה מתבטלת?
שלום רב,
ככל שהמוכר (או במקרה זה מעניק המתנה) נפטר לאחר חתימת מסמכי העסקה, וככל שמסמכים אלה אינם כוללים הוראות לביטולה במקרה של פטירתו, העיסקה שרירה וקיימת והנכס איננו נכלל בנכסי העזבון ולא יגיע לידי היורשים.
הדבר נכון גם אם הפטירה ארעה זמן קצר לאחר המסמכים וגם אם טרם דווחה לרשות המסים וטרם נרשמה הערת אזהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החייאת חברה מחוסלת מרצון לצורך העברת מניות
אנחנו בתהליכים לרכישת דירה הרשומה כחברת גוש חלקה. החברה חוסלה מרצון לפני כ10 שנים. מאז 2018 החברה בתהליכים של החייאה לצורך רישום בית משותף. התהליך תקוע כי רשם החברות מבקש אישור של כל דיירי הבניין, אך לא כולם מוכנים לחתום (דיירים מבוגרים/יורשים).
כל עוד החברה מחוסלת, עסקת הרכישה של הדירה לא יכולה להתבצע כי לא ניתן להעביר אל הקונה את המניות בחברה (יש על כך אזהרה בנסח טאבו).
האם במצב זה, ניתן להגיש בקשה נפרדת לבית המשפט, להחיות את החברה אך ורק לצורך העברת המניות בשביל להעביר זכויות על הנכס? ואם כן, האם עדיין יש צורך באישור של כל דיירי הבניין ו/או שאר בעלי המניות?
החייאת חברה מחוסלת מרצון לצורך העברת מניות
שלום יניר,
נא פנה לפורום דיני חברות באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לפי תקנה 27
אני בהליך להוצאת היתר בניה. נתבקשתי לרשום הערת אזהרה בטאבו לפי תקנה 27. קיבלתי תשובה מהטאבו שלא ניתן לרשום הערה כזו מכיוון שהבעלים של הקרע לפי הנסח טאבו הינה מדינת ישראל.
המהנדסת העירונית מתעקשת על רישום ההערה כאמור. מה ניתן לעשות כדי לפתור את הבעיה?
רישום הערת אזהרה לפי תקנה 27
שלום גל,
כדאי לפנות לעו"ד ליעוץ משפטי עם מכתב הדחיה שהתקבל מהטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית
קניתי דירה במסגרת עמותה. אכלוס הדירות בבנין נעשה באופן מדורג לאחר קבלת טופס 4 לבניין. מי צריך לשלם ועד לדירה עבור התקופה מקבלת טופס 4 לבניין ועד לקבלת מפתח לדירה, בהנחה שמועד קבלת המפתח נקבע על ידי הקבלן משיקולים שלו ולא באשמת הדייר? תודה.
תשלום ועד בית
שלום דן,
לרוב תשלום ועד הבית ע"י הדייר מתחיל ממועד קבלת המפתח, אך הדבר כפוף להוראות חוזה הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ושבח
ומס שבח לדירות המוותרות על חלקן?
הצמדת חלק גדול יותר ברכוש המשותף
שלום דביר,
בהעדר הסבר של הנסיבות המצב אותו אתה מתאר הוא עסקה במקרקעין המחוייבת במס שבח ובמס רכישה.
ככל שהתיקון נובע מהרחבת דירת מגורים וניצול חלק יחסי גדול יותר של זכויות הבניה שכנגדו שולמו תשלומי איזון - תשלומים אלה פטורים ממס שבח ככל שאינם עולים על שווי מחצית הדירה ללא הזכויות הנוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חופש מידע
עיון בשטר
שלום דן,
עיון בפנקסים הינו מכח חוק המקרקעין ועיון במסמכי התיק הינו מכח תקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות פנויות בבית משותף
חניות פנויות בבית משותף
שלום ורדינה,
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה ובעיקר מה לא נכלל ברכוש המשותף ומה רשאי הקבלן לעשות עם רכוש כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד נציגות הבית המשותף עי עובר אורח
מבירור ותשאול שעשיתי במרפאה ועם שכנים ועובדים של משרדים שיש בבניין מדובר בבניין עם ליקויים רבים שמסכנים כמובן את הדיירים אך גם עוברי אורח ונותני שירות בבניין. הדיירם מספרים ששנים רבות הועד מתעלם מהבקשות לטפל בזה גם לאחר שזה הןסכם באסיפה.
אני רוצה לתבוע תביעת נזיקין את הועד. אבל לא את הדיירים אלא את חברי הועד באופן אישי שלא טיפלו בנדרש למרות שידעו.
לבניין בנוסף לועד יש חברת ניהןל שאינה בתפקיד ועד אלא בנוסף אליו. פניתי לחברת הניהול וזה גרם לכך שהועד מתכנן כדי לחסוך בעלויות לפנות לחאפרים שאינם מתחום שיקום מבנים ומבצעים תיקונים קוסמטיים בלבד. חלק מהמקומות טויחו בצורה שמביישת אפילו ילד בגן על ידי איש הועד שבעצמו סייד מקום אחד בלבד שכמובם כבר נפל מאז שסייד שם.
1. האם באפשרותי כחלק מכתב התביעה לדרוש לדעת את זהות החברה שתבצע את התיקונים אם בכלל הם יבצעו אותם, או לפחות שיוכיחו שזו חברה שזו ההתמחות שלה ורשומים בספר הקבלנים ולא סתם שיפוצניק?
2. האם עלי לשלוח את התביעה לחברת הניהול או ישירות לחברי הועד? והאם חברת הניהול חייבת למסור לי את שמות חברי הועד לצורך התביעה?
3. במידה ואחד העובדים או אחד הדיירים מעוניין להצטרף לתביעה או לתבוע בעצמו אך חוששים ממעשי ביריונות מצד חברי הועד האם באפשרותם לעשות זאת בעילום שם?
תביעה נגד נציגות הבית המשותף עי עובר אורח
שלום רב,
נא פני לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי התאמה, בין היתר למצב בפועל
מדובר בבניין שנבנה בתחילת שנות ה 70 בתל אביב. ההיתר מארכיון עיריית תל אביב שונה מתשריט בית משותף( בפועל הדירות כבתשריט). כשקנינו את הדירה( 2010) השמאי( מהבנק, עבור המשכנתא) ועורכי הדין שלנו לא עלו על הקושי הזה. בנוסף נעשו עוד עסקאות ואושרו משכנתאות עבור דירות אחרות בבנין בשנים האחרונות. כעת שמאי שפועל עבור קונה מצא את הבעיה הזאת. מה ההשלכות? האם לא ניתן לקבל משכנתא למרות שבעבר קיבלו? איך ניתן להסדיר את הרישום בעיריה? האם ניתן לחייב את כל בעלי הדירות לשאת בעלויות?
אי התאמה, בין היתר למצב בפועל
שלום רב,
יש לבדוק בעיריה אם ניתן יהיה לקבל אישור לטאבו בגין העסקה. ככל שהעיריה תאשר שהמצב תקין לא צריכה להיות בעיה לקבל משכנתא.
ככל שהעיריה תסרב לתת אישור יש לבדוק מה ההבדל בין ההיתר למצב הקיים, היכן מצויה החריגה, באחריות מי היא (דייר ספציפי או כלל בעלי הדירות) ומה, אם בכלל, תדרוש העיריה על מנת לתקן את המצב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו בית משותף
בניין בין 4 תתי חלקות אשר 2 מהדירות ( תת חלקה 2 ותת חלקה 3) רשומות על שם רשות הפיתוח (עמידר).
כעת, עמידר יצרה תת חלקה חדשה ( תת חלקה 5) ומכרה (את המחסן אשר היה שייך לתת חלקה 2) כדירה לרוכש חדש ורוצים לעשות תיקון צו בית משותף בהתאם לתשריט החדש שצורך לחוזה הרכישה של תת חלקה 5 מול עמידר.
האם על טפסי הבקשה לתיקון צו בית המשותף ועל התקנון המתוקן לצורך תיקון צו בית משותף צריך להחתים גם את עמידר כבעלים הרשומים בטאבו על תת חלקה 2 וגם את מי שמחזיק בזכויות בעמידר בתת חלקה 2 ומופיע על האישור זכויות אצלם?
למיטב הבנתי רק בעלי הזכויות בתת חלקה 2 צריכים לחתום על המסמכים בגלל שרק הם מושפעים מהשינוי וצריך את ההסכמה והחתימה שלהם על המסמכים, וליתר בעלי תתי החלקות מספיק לשלוח הודעה לצורך אפשרות העלאת טענות התנגדות, אך אין צורך בהחתמתם, היות והם לא מושפעים מהשינוי.
אציין שהבניין ללא היתר בנייה שנבנה בשנת 1937.
תודה מראש,
תיקון צו בית משותף
שלום אלמוג,
על תקנון בית משותף יש להחתים את כל הבעלים והחוכרים.
אין חובה להחתים את כל הצדדים על מסמכי התיקון אך יש לצרף הסכמה בשיעור הנדרש על פי חוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערה בטאבו
אני בתהליכים לרכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה.החברה בסטטוס מחוסלת מרצון, ולא ניתן לבצע לה החייאה מכיוון שלא כל בעלי המניות מסכימים. בנסח הטאבו יש הערה: ״העברה כפופה בהעברת המניות״
האם וכיצד ניתן למחוק את ההערה? ומה הפתרון הנכון ביותר להעביר את החכירה להיות על שמי?
תודה!
נכסי חברת גוש חלקה שפורקה מרצון
שלום תום,
במסגרת הפירוק היה על מפרק החברה להודיע לרשם החברות מה נעשה ברכושה של החברה, כדאי לבדוק את התיק ברשם החברות.
ככל שהרכוש לא הועבר לבעלי המניות נראה שלא יהיה מנוס אלא לבקש מבית המשפט צו להחיאת החברה כדי שניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירה על שמך.
על מנת למחוק את ההערה יש להגיש בקשה לרשם המקרקעין בנימוק שבטלה עילת ההערה.
יתכן שתדרש תביעה משפטית גם לצורך כך.
יש לקחת בחשבון שהמוכר אמור להמציא את המסמכים שיאפשרו העברת הזכויות אל הקונה וכי יש להבטיח את כספי הקונה בתקופת ההליכים המשפטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרך גישה לחצר הבית
דרך גישה לחצר הבית
שלום יגאל,
המלצתי היא לפנות לעו"ד לשקילת הגשת תביעה כנגד הרשות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטות אסיפה כללית
ישנה תופעה בבניין של השארת אשפה ברצפת חדר האשפה, במקום להכניס למיכלי האשפה. יש לנו מצלמה ואנחנו יודעים מי עשה זאת, לא עזרו מכתבים לאלו שעושים זאת, הוגשה תביעה למפקחת ובדיון הציעה לנו המפקחת לקיים אסיפת דיירים ולקבוע בה כללים להתנהגות בבניין, כמו הורדת כלבים עם רצועה כמו השארת דלת לובי פתוחה. שאלתי היא האם אפשר לקבוע באסיפה שהוועד יפרסם בקבוצת הבניין את הסרטון של מי שעושה את הדברים שלא צריך לעשות וזה לא ייחשב כהשמצה או פגיעה בפרטיות.
בתודה
החלטות אסיפה כללית
שלום משה,
נא פנה לפורום הפלילי ולפורום נזיקין לגבי ההשלכות האזרחיות והפליליות של פרסום כאמור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח נוטריוני בחו"ל
האם ניתן לקבל לעסקת מכר של נכס בישראל יפוי כוח נוטריוני שחתום ע"י מוכרים שהם תושבים זרים ואין להם ת.ז. או דרכון, למעט תעודת זיהוי של ארצם. וכן האם יפוי כוח כזה בתוקף אם נחתם בפני נוטריון ישראלי מחוץ לקונסוליה?
תודה מראש
יפוי כוח נוטריוני בחו"ל
שלום הילה,
ניתן לאמת חתימת תושבים זרים בהתאם למסמך זיהוי רשמי המוכר במדינתם ויש לציין באישור החתימה מהו המסמך המזהה.
דרך המלך היא לאמת חתימת מוכר כאמור ע"י נציג קונסולרי של מדינת ישראל או ע"י נוטריון מקומי שחתימתו אומתה ע"י אפוסטיל/רשויות המדינה והקונסוליה הישראלית. אימות ע"י נוטריון ישראלי אפשרי ככל שהדבר איננו מנוגד לחוק המקומי או לחוק הישראלי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור לגז בדירה חדשה מקבלן
האם אנו יכולים לבקש שלא לחבר את דירתינו לצובר גז או לסרב לשלם עבור חיבור הדירה לגז בנימוק ש אין לנו שום צורך בגז?
תודה
חיבור לגז בדירה חדשה מקבלן
שלום איציק,
יש לבדוק את הסכם הרכישה שלכם, ולבקש זאת מהקבלן ומחברת הגז.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
