פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קרקע שנרכשה מחוכר ל49 שנים האם החוזה הראשון ממשיך
חני
17/01/12
אבי רכש קרקע מחוכר ל 49 שנים, לפני כ-30 שנה, בעת הרכישה אילצו אותו ממנהל מקרקעי ישראל לחתום על חוזה חכירה חדש בעת העברת הזכויות, בחוזה רשמו שתקופת החכירה תסתיים ביום שהחוכר הראשון היה צריך לסיימה, כלאומר אבי קיבל תקופת חכירה של כ- 20 שנה בלבד, האם המנהל פעל כראוי או שהיה צריך לאפשר לאבי 49 שנות חכירה חדשות או לחלופין לא להחליף לו את נוסח החוזה ולאלצו לחתום על חוזה חדש.תודה.
קרקע חקלאית וחוזה חכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
יש מספר פס"ד חדשים בתחום. מדובר על נושא מורכב ומעניין מאוד ויש צורך להכיר את התיק לעומק ולראות את חוזה החכירה והתנאים בו.
תפנה לעו"ד שלא רק עוסק במקרקעין, שיש לו גם מומחיות בקרקעיות חקלאיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תפנה לעו"ד שלא רק עוסק במקרקעין, שיש לו גם מומחיות בקרקעיות חקלאיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברכוש משותף רשום מקרקעין מסוג מירי האם זו בעיה?
מיכאל1499
17/01/12
האם המקרקעין של הרכוש המשותף כאשר רשום בנסח טאבו עדכני שהם מסוג מירי הם למעשה רכוש של העירייה או המדינה כך שלדיירים אין בעצם זכויות בחלקה שלהם הרשומה כרכוש המשותף?
עוד שאלה בתחום אחר. אם יש שתי דירות שחוברו פיזית אך לא משפטית, ויש להם שני בעלים שונים . האם יש להם שני קולות בוועד הבית או קול אחד.
עוד שאלה בתחום אחר. אם יש שתי דירות שחוברו פיזית אך לא משפטית, ויש להם שני בעלים שונים . האם יש להם שני קולות בוועד הבית או קול אחד.
הצבעה בועד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
על פי חוק המקרקעין על פי החלק היחסי ברכוש המשותף
אברהם ללום, עו"ד
מהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה להוצאות
נילי
16/01/12
שלום.
האם אני רשאית לדרוש הוצאות עקב זימון לועדת ערר ׁועדה נוספת ) של תכנון ובניה שבו נוכחים נציגי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונציגי פרקליטות המדינה
האם לועדה יש זכות לקבוע הוצאות .
תודה
האם אני רשאית לדרוש הוצאות עקב זימון לועדת ערר ׁועדה נוספת ) של תכנון ובניה שבו נוכחים נציגי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונציגי פרקליטות המדינה
האם לועדה יש זכות לקבוע הוצאות .
תודה
הוצאות ועדת ערר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
בדרך כלל לא נקבעים הוצאות בהליכים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח אחרי 2012
איתן
16/01/12
שלום רב,
אם לאדם שתי דירות והוא מוכר אחת כעת בפטור, כשיבא למכור את השנייה לאחר 2012 הוא יצטרך להמתין 8 שנים מהראשונה כדי לקבל פטור או רק 4? האם יש השפעה לסוג הפטור שמבקשים בדירה הראשונה?
אם לאדם שתי דירות והוא מוכר אחת כעת בפטור, כשיבא למכור את השנייה לאחר 2012 הוא יצטרך להמתין 8 שנים מהראשונה כדי לקבל פטור או רק 4? האם יש השפעה לסוג הפטור שמבקשים בדירה הראשונה?
מיסוי מקרקעין - הוראות שעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
השאלה שלך נכונה מאוד.
? ההקלה שבסעיף 6(ד) לחוק הינה אך ורק לתקופת הוראת השעה. הבעיה במקרה זה תיווצר בתום תקופת הוראת השעה. מרגע שתסתיים הוראת השעה יספרו לעניין סעיף 49ב(1) את הפטורים שניתנו בתקופת ההקלה.
? בתום הוראת השעה, הפעם הבאה שניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח היא כעבור 8 שנים מיום מכירת הדירה האחרונה לפי סעיף 49ב(1) לחוק, או לפי הוראת השעה, לפי המאוחר!!!!
? באם יעשה שימוש בהוראות השעה על מנת לשמור על הפטור כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק, מוכר המבקש למכור את דירתו בהתאם לחוק, לאחר 31.12.2012, ידרש להמתין עם מכירת הדירה האחרונה שנמכרה (דירה יחידה) 4 שנים בלבד במידה ומדובר על דירה שאינה יחידה לאחר 8 שנים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
? ההקלה שבסעיף 6(ד) לחוק הינה אך ורק לתקופת הוראת השעה. הבעיה במקרה זה תיווצר בתום תקופת הוראת השעה. מרגע שתסתיים הוראת השעה יספרו לעניין סעיף 49ב(1) את הפטורים שניתנו בתקופת ההקלה.
? בתום הוראת השעה, הפעם הבאה שניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח היא כעבור 8 שנים מיום מכירת הדירה האחרונה לפי סעיף 49ב(1) לחוק, או לפי הוראת השעה, לפי המאוחר!!!!
? באם יעשה שימוש בהוראות השעה על מנת לשמור על הפטור כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק, מוכר המבקש למכור את דירתו בהתאם לחוק, לאחר 31.12.2012, ידרש להמתין עם מכירת הדירה האחרונה שנמכרה (דירה יחידה) 4 שנים בלבד במידה ומדובר על דירה שאינה יחידה לאחר 8 שנים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין ע"י עו"ד
סמו
16/01/12
מישהו מעוניין למכור חלקת אדמה, האם הוא יכול למנות אותי למכור לו את האדמה( היינו לערוך ייפוי כוח בלתי חוזר שבו יירשם שהמוכר ממנה את עו"ד סמו למכירת המקרקעין ).
אם זה אפשרי האם אני יכול לערוך הסכם מכירה שבו אני אהיה המוכר לרשום בהסכם עצמו שאני המוכר בהתאם לייפוי כוח שהיתן לי בתאריך ????
גם שאלה - האם ייפוי הכוח צריך להיות דרך נוטוריון או מספיק שאני אחתום עליו.
נא לעזור לי...
אם זה אפשרי האם אני יכול לערוך הסכם מכירה שבו אני אהיה המוכר לרשום בהסכם עצמו שאני המוכר בהתאם לייפוי כוח שהיתן לי בתאריך ????
גם שאלה - האם ייפוי הכוח צריך להיות דרך נוטוריון או מספיק שאני אחתום עליו.
נא לעזור לי...
תגובה
נתן
17/01/12
שלום אינני רוצה להטעות אותך, אך אני סבור כי סיטואציה זו ניתנת ליישום באמצעות נאמנות(במידה ואתה מדבר על עסקת מכר).
יפוי כח לעו"ד
עו"ד אברהם ללום
18/01/12
באופן עקורני יפוי הכח צריך להיות נוטריוני אך יפוי כח לעו"ד ניתן גם לעשות שימוש בבלתי חוזר.
כיום הבנקים מבקשים שהייפוי כל יהיה ספציפי וכאן הבעיה מאחר ואתה עדיין לא יודע מי הקונה לצורך היפוי כח.
לכל דבר יש פתרון ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כיום הבנקים מבקשים שהייפוי כל יהיה ספציפי וכאן הבעיה מאחר ואתה עדיין לא יודע מי הקונה לצורך היפוי כח.
לכל דבר יש פתרון ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר שניתן פס"ד חלוט התברר שיש השתק פלוגתא ?
דני
16/01/12
האם יש דרך לרפא את המצב שבו ניתן נגדי פסק דין נגדי ( נתבע) - חלף זמן הערעור, ( גבו את הכסף בהוצל"פ ) ובדיעבד התברר שיש השתק פלוגתא לעניין שעליו נתבעתי ( לא ידעתי על קיומו ) שאילו טענתי אותו במהלך המשפט, לא היה ניתן נגדי פסק הדין . האם יש דרך שבה אוכל לפנות לבית המשפט ? כמו תביעת השבת כספים למשל , ותוך כמה זמן . והאם בעקבות דבר כזה כשהצד השני ידע על ההשתק אני יכול לטעון שהייתה כאן תרמית . אנא תשובתכם המהירה . בתודה מראש
אני רוצה לציין שהפלוגתא הוכרעה במשפט צד ג' - אחר
דני
16/01/12
אם התובע ידע על כך, ושתק, ולכן קיבל פסק דין במרמה
משה מעוז
16/01/12
אתה יכול להגיש תביעה חדשה לאותו בית משפט שנתן את פסק הדין נגדך, כפי שקבע בית המשפט העליון ברע"א 2066/10 מוחמד טאהה עבד אלקאדר ג'אבר נ' יוסף מימון.
אין לך עילת ערעור (גם באיחור), כי בפסק הדין שניתן נגדך אין שום טעות משפטית.
אין לך עילת ערעור (גם באיחור), כי בפסק הדין שניתן נגדך אין שום טעות משפטית.
מס רכשיה ושבח
אורח
16/01/12
בשנות ה-90 רכשו הוריה של אשתי דירה ורשמו אותה על-שמה. היא היתה אז רווקה אך לא התגוררה מעולם בדירה זו. דירה זו משמשת מאז ועד היום למגורי הוריה. "דירה 1".לימים אשתי ואני נישאנו ואנו עומדים בפני רכישת דירה. "דירה 2". חשוב לציין שאנו אמורים בהמשך השנה למכור דירה זו לאחר רכישתה. כל אחת מהדירות מוערכת בכ-2.2 עד 2.5 מיליון ש"ח. ראשית לעניין מס הרכישה:1. כדי להימנע מתשלום מס רכישה מלא בגין דירה נוספת, ידוע לנו כי אם נתחייב למכור את דירה 1 תוך הזמן הקבוע בחוק (שנתיים?) נשלם מס רכישה מופחת בגין דירה 2, כאילו רכשנו דירה יחידה.שאלתי היא: כדי לשלם מס רכישה מופחת, האם אנו מחוייבים למכור את דירה 1 (הישנה יותר) או שמספיק ונמכור אחת מהשתיים תוך הזמן הקבוע בחוק?2. נניח שאשתי מעבירה את בעלות דירה 1 על-שם הוריה במתנה, ללא תמורה, האם גם אז תהא רכישת דירה 2 מחייבת במס רכישה מופחת בלבד? שנית, לעניין מס שבח: 1. אם אשתי מעבירה את בעלות דירה 1 על-שם הוריה כמתנה ומדווחת כי שוויה הוא 2.2 מיליון, האם תהא פטורה ממס שבח? (למיטב ידיעתי ניתן לנצל פטור חד-פעמי עד לסכום הנ"ל)2. לאחר ניצול הפטור החד-פעמי (בעת העברת דירה 1 על-שם הוריה), האם ניתן לנצל מיד לאחר מכן את הפטור הרגיל בעת מכירת דירה 2?
החיוב במס רכישה יהיה לפי דירה יחידה
רוני מישקובסקי
17/01/12
השאלה שלך קצת מבולבלת אבל נעשה סדר בבלאגן.
"דירה 1" אינה חלק מהתא המשפחתי היא נרכשה לפני הנישואים ועל כן גם בהעדר הסכם ממון ועל פי הוראות הביצוע הדירה הבאה שתרכשו לאחר נישואיכם ("דירה 2") היא דירה ראשונה לשניכם ועל כן שניכם תמוסו במדרגת המס (לעניין מס רכישה) הנמוכה מבלי שיהיה צורך לבצע עסקה כלשהי ב"דירה 1". אם תרכשו דירה נוספת "דירה 3" כי אז על מנת לזכות במדרגות המס הנמוכות יהיה עליכם למכור את "דירה 2" תוך תקופה של שנתיים מיום רכישת "דירה 3".
לעניין מס השבח אזי שהעברת דירה בין יחיד לקרובו ללא תמורה פטורה ממס שבח ואין היא גורעת מהפטור הכללי הקיים לכל אדם או במילים אחרות ניתן יהיה למכור את "דירה 2" בפטור ממס שבח גם אם יועברו כלל הזכויות ללא תמורה ב"דירה 1" להורים (בכפוף לעמידה בתנאי הפטור הקבועים בחוק). בנסיבות העניין נראה לי שהעברת הזכויות בדירה 1 יהיו מיותרות שכן עסקה זו תמוסה ב- 1/3 מס רכישה ואם להורי אשתך יש דירה נוספת אז מדובר סכום לא קטן בכלל שאין צורך לשלמו.
"דירה 1" אינה חלק מהתא המשפחתי היא נרכשה לפני הנישואים ועל כן גם בהעדר הסכם ממון ועל פי הוראות הביצוע הדירה הבאה שתרכשו לאחר נישואיכם ("דירה 2") היא דירה ראשונה לשניכם ועל כן שניכם תמוסו במדרגת המס (לעניין מס רכישה) הנמוכה מבלי שיהיה צורך לבצע עסקה כלשהי ב"דירה 1". אם תרכשו דירה נוספת "דירה 3" כי אז על מנת לזכות במדרגות המס הנמוכות יהיה עליכם למכור את "דירה 2" תוך תקופה של שנתיים מיום רכישת "דירה 3".
לעניין מס השבח אזי שהעברת דירה בין יחיד לקרובו ללא תמורה פטורה ממס שבח ואין היא גורעת מהפטור הכללי הקיים לכל אדם או במילים אחרות ניתן יהיה למכור את "דירה 2" בפטור ממס שבח גם אם יועברו כלל הזכויות ללא תמורה ב"דירה 1" להורים (בכפוף לעמידה בתנאי הפטור הקבועים בחוק). בנסיבות העניין נראה לי שהעברת הזכויות בדירה 1 יהיו מיותרות שכן עסקה זו תמוסה ב- 1/3 מס רכישה ואם להורי אשתך יש דירה נוספת אז מדובר סכום לא קטן בכלל שאין צורך לשלמו.
הקלה במס שבח 2012
ענבר
16/01/12
שלום!
1-האם ההקלה במס שבח ב-2012 תינתן רק במכירת 8 מגרשים לבניה תוך 3 שנים ליזם אחד או שגם אם אמכור 8 מגרשים ל-8 אנשים שונים?
2-האם בשנת 2012 ההקלה במס היא בשיעור-20% או 25%?
בתודה.
1-האם ההקלה במס שבח ב-2012 תינתן רק במכירת 8 מגרשים לבניה תוך 3 שנים ליזם אחד או שגם אם אמכור 8 מגרשים ל-8 אנשים שונים?
2-האם בשנת 2012 ההקלה במס היא בשיעור-20% או 25%?
בתודה.
עסקת קומבינציה והוראות השעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
עסקת קומבינציה והוראות השעה - סעיף 16 (א) (2) - מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2) (שומה עצמית או שומה לפי מיטב שפיטה).
לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% (להלן: "הפרשנות המקלה") או 25% (להלן: "הפרשנות המחמירה"), לעניין זה הפרשנות המחמירה - עמדת רשות המיסים לאחר יום ה- 01/01/2012 מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע". עסקאות קומבינציה או הזמנת שירותי בנייה בד"כ כוללות תמורה שאינה בכסף בלבד, שכן במצב דברים זה, אין כלל צורך לצרף מקדמה בדיווח על העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% (להלן: "הפרשנות המקלה") או 25% (להלן: "הפרשנות המחמירה"), לעניין זה הפרשנות המחמירה - עמדת רשות המיסים לאחר יום ה- 01/01/2012 מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע". עסקאות קומבינציה או הזמנת שירותי בנייה בד"כ כוללות תמורה שאינה בכסף בלבד, שכן במצב דברים זה, אין כלל צורך לצרף מקדמה בדיווח על העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מכירת דירה
נילי
16/01/12
רכשתי דירה והמוכר לא רוצה לפנות את הדירה במועד מאחר וטוען כי מיחיר הדירה נמוך, שולם לו 60 אחוז ממחיר הדירה, אמור לפנות בתחילת פברואר ואני צריכה לפנות את דירתי בחמש עשרה לפברואר, מה לעשות?
הפרת חוזה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
לפנות דחוף לעו"ד שיטפל לך בעניין.
אני מאמין שהיה עו"ד שטיפל ברכישה שייצג אתכם, תפנו אליו או לכל עו"ד אחר.
אם לעניות דעתכם מדובר על הפרה צפויה יש וניתן לעשות כבר כעת.
תבקשו כבר עכיוש להוציא למוכר מכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אני מאמין שהיה עו"ד שטיפל ברכישה שייצג אתכם, תפנו אליו או לכל עו"ד אחר.
אם לעניות דעתכם מדובר על הפרה צפויה יש וניתן לעשות כבר כעת.
תבקשו כבר עכיוש להוציא למוכר מכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה עם שכן וסוגיית איבחון הבעיה?
גיא חביר
16/01/12
יש לביתי נזקי מים הנגרמו בגלל שכני, השכן לא רוצה לתקן.לפי הבנתי צריך לזמן מהנדס נזקי מים? שיבדוק וייתן חוות דעת?שאלתי האם לקרוא לו עכשיו לבדיקה, או לחכות עוד מס' שבועותחודשים כי הנזקים עלולים להתפשט עוד יותר ואם אקרא לו "מוקדם מידי" לא יהיה תיעוד לנזקי?לתשובתכם אודה
צמצום הנזק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
עקרון צמצום הנזק, אם אתה יכול לצמצם את הנזק עדיף שכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על מגרש שאינו שייך לנו
ענבל
15/01/12
שלום,להוריו של בעלי ישנו מגרש של דונם אשר ניתן לחלוקה לשני חצאים. הוריו מוכנים שנבנה בית על חצי מגרש ובתנאי שהמגרש ישאר על שמם ובעלי ירש אותו רק במותם.היות וההשקעה הכספית לבניית הבית נעשית על ידי בעלי ואני, אנו מעוניינים לנסח הסכם שיגן על כל הצדדים ויכיל את מירב התרחישים: מכירת הבית או השכרתו במידת הצורך, פיצוי בעת גירושין וכו.אני מעוניינת לקבל יעוץ כך שאהיה מודעת לכל האספקטים. הבנתי שיש צורך בידע בעריכת דין נדלנית והן בדיני משפחה (לדוג' האם בגירושין במידה והבית ישאר אצל בעלי הדבר יהיה בעוכרי בקביעת משמורת על ילדים).אני בטוחה שיש תקדים לכך, האם ישנו אתר שמכיל מידע על כך?האם אתם יכולים להמליץ על משרד עו"ד הבקיא בעניינים אלה ?תודה
בניית מגרש
עו"ד שזר תומר
16/01/12
ראשית, את צריכה משרד שמתמחה במקרקעין בעיקר, נושא המשפחה הוא פשוט יותר.
צריך לעשות כאן שני הסכמים, אחד אפשר אף לאשרו בביהמ"ש לענייני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לעשות כאן שני הסכמים, אחד אפשר אף לאשרו בביהמ"ש לענייני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מימוש צוואה
יצחק
15/01/12
שלום רב
ברצוני לדעת כיצד ניתן לאתר נכסים בבעלות/היו בבעלות הוריי (נפטרו) לרבות נכסים שברבות הימים (לפני פטירת האם ולאחר פטירת האב ,כאשר האב ניהל נכסים אלו בחייו ) מומשו/הועברו לידיים אחרות ע"י אחד האחים , והאם שאר האחים יכולים לממש אותם וכיצד? , יש לציין שבצוואת ההורים החלוקה שווה בין האחים אך לא מצויינים הנכסים .
ברצוני לדעת כיצד ניתן לאתר נכסים בבעלות/היו בבעלות הוריי (נפטרו) לרבות נכסים שברבות הימים (לפני פטירת האם ולאחר פטירת האב ,כאשר האב ניהל נכסים אלו בחייו ) מומשו/הועברו לידיים אחרות ע"י אחד האחים , והאם שאר האחים יכולים לממש אותם וכיצד? , יש לציין שבצוואת ההורים החלוקה שווה בין האחים אך לא מצויינים הנכסים .
מימוש צוואה - סקירת נדל"ן
עו"ד שזר תומר
15/01/12
לא מכיר דרך משפטית, מלבד אולי עתירה לביהמ"ש לענייני משפחה ובקשה לקבלת צו לרשויות
אופציה נוספת היא שכירת חוקר פרטי לצורך סקירת נדל"ן - אופציה שיותר ריאלית עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אופציה נוספת היא שכירת חוקר פרטי לצורך סקירת נדל"ן - אופציה שיותר ריאלית עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניית חלקים מדירה מיורשים
דינה
15/01/12
שלוש אחיות ירשנו דירה. שתי אחיות מוכנות למכור לאחות השלישית את החלקים שלנו. האם זה חוזה דירה פשוט? חוזה, העברת כסף ורישום בטאבו? אנחנו נלך לעו"ד לערוך את החוזה רק רוצות לדעת מראש מה צפוי לנו. תודה.
עסקה בין יורשים
עו"ד שזר תומר
15/01/12
כן, זה חוזה רגיל, באם יש תמורה בין הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עתירה מנהלית – החלטת יו"ר ועדת ערר מחוזית לפיצויים
אדר
15/01/12
ערעור על החלטת יו"ר ועדת ערר בנוגע לתשלום אגרה על פתיחת תיק לפי סעיף 256א לחוק התכנון והבניה- האם ניתן להגיש עתירה מנהלית (ורק על גובה החיוב באגרה)? והאם בכלל בית המשפט המוסמך הוא בית המשפט לעניינים מנהליים?
עתירה מנהלית
עו"ד שזר תומר
15/01/12
צר לי אך לא אוכל להשיב על שאלה זו במסגרת הפורום מבלי לבדוק את הנושא לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיווך נדלן
לולה
15/01/12
האם ניתן להתייעץ עמכם בקשר לסוגיה בנושא תשלום עמלת תיווך במקרקעין ,נכס בבלעדיות ?
עסקת תיווך
עו"ד שזר תומר
15/01/12
כן - מה השאלה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום קרקע עפ"י צו ירושה
שי
14/01/12
בס"ד
שלום,
מדובר בסיטואציה כדלקמן,
האב רשום כבעלים בשלמות של קרקע.
אשתו נפטרה וכעת היורשים מעוניינים לרשום את הנכסים עפ"י צו הירושה, אולם הקרקע שבבעלות הבעל רשומה רק על שמו ושמה של המורישה אינו רשום בקרקע, כיצד יכולים לפנות היורשים ללשכת רישום המקרקעין בדרישה לרישום חלקם בירושת אמם כאשר האם אינה רשומה כבעלים של הקרקע, ומן הסתם הינה זכאית למחצית הבעלות, שכן מדובר בקרקע שנרכשה במהלך שנות הנישואין.
שלום,
מדובר בסיטואציה כדלקמן,
האב רשום כבעלים בשלמות של קרקע.
אשתו נפטרה וכעת היורשים מעוניינים לרשום את הנכסים עפ"י צו הירושה, אולם הקרקע שבבעלות הבעל רשומה רק על שמו ושמה של המורישה אינו רשום בקרקע, כיצד יכולים לפנות היורשים ללשכת רישום המקרקעין בדרישה לרישום חלקם בירושת אמם כאשר האם אינה רשומה כבעלים של הקרקע, ומן הסתם הינה זכאית למחצית הבעלות, שכן מדובר בקרקע שנרכשה במהלך שנות הנישואין.
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
15/01/12
מקרה מסובך מאוד, שכן כל עוד לא הועברו הזכויות בטאבו לאישה בעת היותה בחיים - הסיכוי להעבירם כעת איננו גדול.
אולי ניתן לעשות עסקת מתנה לילדים, אבל אז זה כרוך במיסוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי ניתן לעשות עסקת מתנה לילדים, אבל אז זה כרוך במיסוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום הערת אזהרה
שי
14/01/12
בס"ד
שלום,
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על ביצוע הסכם, כאשר ההסכם הינו בין אמא (שהינה) בעלת זכויות בדירה כלשהי, והיא מתחייבת כלפי הבן שלה שלא תמכור את הדירה.
השאלות הינן:
1. האם ניתן לכתוב בהסכם, שהאמא תוריש לבנה את חלקה המלא וכתוצאה
מכך סוכם בין הצדדים כי האם תחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה כדי שהדירה לא תמכר.
שלום,
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על ביצוע הסכם, כאשר ההסכם הינו בין אמא (שהינה) בעלת זכויות בדירה כלשהי, והיא מתחייבת כלפי הבן שלה שלא תמכור את הדירה.
השאלות הינן:
1. האם ניתן לכתוב בהסכם, שהאמא תוריש לבנה את חלקה המלא וכתוצאה
מכך סוכם בין הצדדים כי האם תחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה כדי שהדירה לא תמכר.
רישום הערת אזהרה בטאבו
עו"ד שזר תומר
15/01/12
ניתן לרשום הערה שכזו, אבל צריך להיזהר בניסוח, על מנת שהרשם לא יכשיל את רישום ההערה.
כלומר - אולי לעשות הסכם ונספח, ממליץ לך לפנות לעו"ד בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר - אולי לעשות הסכם ונספח, ממליץ לך לפנות לעו"ד בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מעבר דירה בתוך יישוב קהילתי
צחי
14/01/12
שלום,
אני גר ביישוב קהילתי דתי בגליל מזה כעשר שנים. אני מעוניין למכור את ביתי ולבנות בית חדש כחלק מבנייה חדשה המתוכננת ביישוב. הסיבה למעבר היא אי-התאמת הבית הנוכחי לשכן בו את אימי הזקוקה לטיפול צמוד.
כשפניתי למזכירות היישוב ולועדת הקבלה נאמר לי כי בקשה זו אינה פשוטה עבורם כי היא אינה תואמת את מדיניות הקליטה ביישוב, אך תוקם וועדה שתבחן את הנושא והיא תציג את מסקנותיה בעוד כחצי שנה. הייתי ממתין לתשובת הוועדה אך רשימת הבונים בשלב הבניה המתוכנן ביישוב כבר כמעט סגורה, ולמעשה המתנה זו כמוה כוויתור על כל העניין.
אני מרגיש שמורחים אותי. מה עלי לעשות? מצד אחד, איני רוצה לפתוח חזית מול מוסדות היישוב, ומצד שני אין לי שום פתרון ארוך טווח אחר לאימי חוץ מבניית בית חדש העונה על צרכיה.
מה אומר החוק בנידון?
אני גר ביישוב קהילתי דתי בגליל מזה כעשר שנים. אני מעוניין למכור את ביתי ולבנות בית חדש כחלק מבנייה חדשה המתוכננת ביישוב. הסיבה למעבר היא אי-התאמת הבית הנוכחי לשכן בו את אימי הזקוקה לטיפול צמוד.
כשפניתי למזכירות היישוב ולועדת הקבלה נאמר לי כי בקשה זו אינה פשוטה עבורם כי היא אינה תואמת את מדיניות הקליטה ביישוב, אך תוקם וועדה שתבחן את הנושא והיא תציג את מסקנותיה בעוד כחצי שנה. הייתי ממתין לתשובת הוועדה אך רשימת הבונים בשלב הבניה המתוכנן ביישוב כבר כמעט סגורה, ולמעשה המתנה זו כמוה כוויתור על כל העניין.
אני מרגיש שמורחים אותי. מה עלי לעשות? מצד אחד, איני רוצה לפתוח חזית מול מוסדות היישוב, ומצד שני אין לי שום פתרון ארוך טווח אחר לאימי חוץ מבניית בית חדש העונה על צרכיה.
מה אומר החוק בנידון?
ישוב קהילתי
עו"ד שזר תומר
14/01/12
צריך לבדוק את התקנות הספיציפיות של הישוב שלך ביחס לזכאות לדיור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גילוי נאות בשכירת דירה
שוכר
14/01/12
שלום,רציתי לדעת מה חובתו של משכיר דירה לגבי גילוי נאות על ליקויים בה.נכנסתי לדירה לפני שבועיים. בכניסתי לדירה הדירה היתה מסוידת ולא היו בה סימני רטיבות.היום, שבועיים אחרי, 3 קירות חיצוניים בבית רטובים מהרצפה ועד התקרה. מדובר על בנין בן כ- 5 שנים, אנחנו גרים בקומה 3, לא אחרונה. בעלי הדירה הם הבעלים של מספר דירות בבניין וגם גרים בו בעצמם, ככה שאין לי ספק שהם יודעים ושהדבר לא חדש. אני לא מודע (כרגע (?) ) לבעיות נוספות.מה אפשר לעשות באופן פרקטי?אני
מאד אוהב את הדירה, השקעתי לא מעט כסף במעבר הדירה הזה ואני לא מעוניין
להפר חוזה ולצאת. מצד שני, הרטיבות היא אכן קשה ולא סבירה בכלל.חשוב גם לציין שיש לי סעיף בחוזה בו אני חתום שבדקתי ושהדירה לשביעות רצוני ביום הכניסה. מה אני יכול לדרוש כרגע?אני מבין שעד הקיץ אין הרבה מה לעשות עם רטיבות ונגזר עלי לגור ככה. האם אני יכול לבוא בטענות למשכירים על הפרת גילוי נאות ודרישה בהורדת שכר הדירה?תודה
מאד אוהב את הדירה, השקעתי לא מעט כסף במעבר הדירה הזה ואני לא מעוניין
להפר חוזה ולצאת. מצד שני, הרטיבות היא אכן קשה ולא סבירה בכלל.חשוב גם לציין שיש לי סעיף בחוזה בו אני חתום שבדקתי ושהדירה לשביעות רצוני ביום הכניסה. מה אני יכול לדרוש כרגע?אני מבין שעד הקיץ אין הרבה מה לעשות עם רטיבות ונגזר עלי לגור ככה. האם אני יכול לבוא בטענות למשכירים על הפרת גילוי נאות ודרישה בהורדת שכר הדירה?תודה
חוזה שכירות - גילוי נאות
עו"ד שזר תומר
14/01/12
מקרה מסובך, המלצה תתעד את הרטיבות - וידאו וסטילס,
תפנה בכתב לבעל הדירה, ותודיע לו על הליקוי, עכשיו צריך להחליט מה דורשים - האם פיצוי או שחרור מהחוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תפנה בכתב לבעל הדירה, ותודיע לו על הליקוי, עכשיו צריך להחליט מה דורשים - האם פיצוי או שחרור מהחוזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ערר
דנה
14/01/12
לאחרונה קבלתי מועדת תכנון ובניה לשלם על אחוזי בניה
רציתי לשאול מה הנוהל בכדי להגיש ערר ומהו הנוהל ?
תודה
רציתי לשאול מה הנוהל בכדי להגיש ערר ומהו הנוהל ?
תודה
ועדה מקומית - ערר
עו"ד שזר תומר
14/01/12
מה בדיוק חייבו אותך, על אחוזי בניה מעל המותר?
יתכן כי הדרך כי לתקן את המחדל ולא לערער, המלצה - תפני למנהדס שיבצע בדיקה מקדימה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יתכן כי הדרך כי לתקן את המחדל ולא לערער, המלצה - תפני למנהדס שיבצע בדיקה מקדימה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור מס רכישה
קנייה
14/01/12
רציתי לשאול יש בידי דירה ואני רוצה לקנות דירה נוספת האם יש אפשרות לפטור ממס רכישה, או מה הפטורים שעומדים לרשותי חוץ מהפטור של הקפאה לשנתיים.
אשמח אם תוכלו לעזור.
אשמח אם תוכלו לעזור.
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
14/01/12
ניתן להתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך שנתיים.
יש הקלות במיסים לעולים או נכים, או נפגעי צה"ל (רשום בחוק).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש הקלות במיסים לעולים או נכים, או נפגעי צה"ל (רשום בחוק).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת קרקע ע"י אפוטרופוס
עמנואל
14/01/12
אני מתעניין ברכישת קרקע שיש בה 3 שותפים, אחד השותפים הינו צמח מזה 3 שנים. הילדים שלו האפוטרופוס עליו, האם הם יכולים למכור את הקרקע , ואם כן במה זה כרוך
מכירת נכס השייך למספר שותפים
עו"ד שזר תומר
14/01/12
אם הם אפטורופוס של רכוש - זה אפשרי,
צריך לבדוק יתכן כי יהיה צורך באישור ביהמ"ש לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק יתכן כי יהיה צורך באישור ביהמ"ש לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חלק בדירה ופירוק שותפות
ברבי
14/01/12
ירשתי שמינית בדירת אמי כשאבי נפטר בהיותי קטינה. אחותי הצעירה ירשה גם כן שמינית מאותו טעם. שני אחיי הבגירים דאז, חתמו ויתור וכך למעשה 6/8 נותרו בידי אמי. אחיי הבגירים חזרו להתגורר אצל אמי לאחר פטירת אבי ולמעשה מזה כ- 25 שנה נהנים ממגורי חינם בנכס.
אני רוצה לממש את חלקי ולהתפטר מכל מגע בנושא בעוד אמי בחיים. החשש שלי הוא שעם פטירת אמי השניים הללו לא ייצאו לעולם מהבית ובכך יאפסו הסיכויים להנות מירושת אבי. כיצד ניתן לפרק שותפות במקרה זה ולהיחלץ מצרות גדולות יותר שעשויות להתממש חלילה בפטירת אמי?
אני רוצה לממש את חלקי ולהתפטר מכל מגע בנושא בעוד אמי בחיים. החשש שלי הוא שעם פטירת אמי השניים הללו לא ייצאו לעולם מהבית ובכך יאפסו הסיכויים להנות מירושת אבי. כיצד ניתן לפרק שותפות במקרה זה ולהיחלץ מצרות גדולות יותר שעשויות להתממש חלילה בפטירת אמי?
פירוק שותפות
עו"ד שזר תומר
14/01/12
שלום לך, יש להגיש בקשה לפירוק שיתוף לביהמ"ש לענייני משפחה, המטרה מכירת הנכס, על מנת שתקבלי כסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכרת נכס ע"י קורב משפחה של בעל הנכס החי בחו"ל
חן
14/01/12
מה עושים אם בעל הנכס חי בחו"ל ורוצה שבנו ישכיר את הדירה עבורו? הבן אינו בעל הנכס והאב רוצה לאפשר לו להיות מסוגל לחתום על חוזה השכירות עם השוכר. מה עושים? איזה טפסים צריך? חוק? תודה רבה!!
השכרת דירה שבעל הדירה בחו"ל
עו"ד שזר תומר
14/01/12
אין אם זה בעיה, תכין יפוי כוח לבן, ספציפי לצורך השכירות, ותציין שהוא יכול לחתום על חוזה שכירות, ולהתנהל מול הרשויות, יש לחתום בקונסוליה ולשלוח לארץ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעיה במערכת הביוב של הבניין
ג.ל
13/01/12
אני מתגורר בקומה ראשונה מתוך תשע קומות מזה כשנתיים.
בשנתיים אלו מדי מספר חודשים יש סתימות במערכת הביוב של הבניין והכל מתנקז או לדירה שלי או של אחד השכנים בקומה.
כבר 4 פעמים במהלך השנתיים הוצפה דירתי ולמזלי אני או אישתי נוכחנו בדירה ויכולנו מהר לגרוף את המים למרפסת ולהודיע לחברת ניהול ואחזקה של הבניין והם הזמינו ביובית שתשאוב הכל .פניתי בטלפון ובכתב לחברת אחזקה על מנת שיטפלו בבעיה.עדיין לא קיבלתי שום תשובה מהם שהם מטפלים בעניין.מה עלי לעשות ? אני לא מוכן לחכות להצפה הבאה ולקוות שאהיה נוכח כי במידה ולא אהיה נוכח הדירה תוצף ותזדקק לשיפוץ רציני והחלפת כל הריהוט וכהורה ל2 תינוקות קטנים אני מעדיף להקדים תרופה למכה ! אשמח אם תוכלו לייעץ
בשנתיים אלו מדי מספר חודשים יש סתימות במערכת הביוב של הבניין והכל מתנקז או לדירה שלי או של אחד השכנים בקומה.
כבר 4 פעמים במהלך השנתיים הוצפה דירתי ולמזלי אני או אישתי נוכחנו בדירה ויכולנו מהר לגרוף את המים למרפסת ולהודיע לחברת ניהול ואחזקה של הבניין והם הזמינו ביובית שתשאוב הכל .פניתי בטלפון ובכתב לחברת אחזקה על מנת שיטפלו בבעיה.עדיין לא קיבלתי שום תשובה מהם שהם מטפלים בעניין.מה עלי לעשות ? אני לא מוכן לחכות להצפה הבאה ולקוות שאהיה נוכח כי במידה ולא אהיה נוכח הדירה תוצף ותזדקק לשיפוץ רציני והחלפת כל הריהוט וכהורה ל2 תינוקות קטנים אני מעדיף להקדים תרופה למכה ! אשמח אם תוכלו לייעץ
סתירה בביוב - בניין משותף - בניין אחזקות
עו"ד שזר תומר
14/01/12
אולי צריך להוציא מכתב התראה בדואר רשום עם אישור מסירה, לחברת האחזקות ולועד, ולגולל את הסיפור ולציין שבאם התקלה לא תסודר בצורה יסודית בתוך 48 שעות, אתה תשכור איש מקצוע מטעמך ותחייב את החברה.
האם זה תופס?
לא בטוח, אבל זה בטח יותר טוב מאשר לשלם לאיש מקצוע מבלי לבצע הודעה שכזו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם זה תופס?
לא בטוח, אבל זה בטח יותר טוב מאשר לשלם לאיש מקצוע מבלי לבצע הודעה שכזו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
