פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת זכויות נפטר במקרקעין לאישתו
גלי
26/02/12
שלום בעלי נפטר לפני עשרים שנים והדירה רשומה עדין על שנינו 50-50.אני רוצה להעביר זכויות על שמי בלבד . מה אני צריכה ? חוץ מתעודת פטירה כשאני מגיעה ללשכת רישום מקרקעין???
צו ירושה או צו קיום צוואה
עו"ד שזר תומר
26/02/12
יש צוואה?
אם יש צוואה - יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה קודם.
אם אין - בקשה לצו ירושה.
רק לאחר מכן - יש לגשת לטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם יש צוואה - יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה קודם.
אם אין - בקשה לצו ירושה.
רק לאחר מכן - יש לגשת לטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכירות ללא חוזה
רעות
25/02/12
שלום,
מה הדיןו במקרה הזה: משפחה שגרה יותר מ-20 שנה בדירה ללא חוזה שכירות וכיום בעלים דורש מהם את זכות החזקה והשימוש ומבקש לפנותם מהדירה.
ברור שזכות הבעלות היא זכות חזקה אך מאחר והמשפחה מצויה בדירה כך כל הרבה שנים...האם עובדה זו מקימה להם הגנה כלשהי?
תודה רבה.
מה הדיןו במקרה הזה: משפחה שגרה יותר מ-20 שנה בדירה ללא חוזה שכירות וכיום בעלים דורש מהם את זכות החזקה והשימוש ומבקש לפנותם מהדירה.
ברור שזכות הבעלות היא זכות חזקה אך מאחר והמשפחה מצויה בדירה כך כל הרבה שנים...האם עובדה זו מקימה להם הגנה כלשהי?
תודה רבה.
******* כיוון חשיבה אפשרי אשמח לדעתך...*******
רעות
26/02/12
בהנחה שהמשפחה חתמה על חוזה לפני 25 שנה ולאחר שנה מחתימת החוזה לא שבה וחידשה אותו, האם ניתן יהיה לטעון כי מכוח הסכם בעל פהמכוח התנהגות...שכן המשכיר על עמד על זכותו כל כך הרבה שנים ופתאום עכשיו אחרי 25 שנה (חכירה לדורות) הוא נזכר לפנותם, האם ניתן יהיה לטעון כי מכוח אותו הסכם ראשוני למשפחה קמה זכות קדימה ולכן על המשכיר להציע בתחילה את הבית לשוכרים ולא לילדיו למשל...
מה דעתך?
תודה רבה ושבוע נפלא.
מה דעתך?
תודה רבה ושבוע נפלא.
טעות במספר חלקה
יואל
25/02/12
לפניכשנתיים קניתי דירה כיום ניסיתי למכור אך התברר שמ"ס החלקה לא נכון בהתאם לתשריטים.
א.האם אני יכול לתבוע את עורך הדין שניהל את הרכישה עקב רשלנות?
ב.האם ניתן לתבוע את השמאי?
עקב אי ההתאמה התפוצצה עסקת המכירה
בתודה יואל
א.האם אני יכול לתבוע את עורך הדין שניהל את הרכישה עקב רשלנות?
ב.האם ניתן לתבוע את השמאי?
עקב אי ההתאמה התפוצצה עסקת המכירה
בתודה יואל
מספר חלקה שגוי
עו"ד שזר תומר
25/02/12
בהחלט יתכן כי ניתן לתבוע את עו"ד (לא יודע לגבי השמאי - צריך לבדוק את זה).
אבל לפני שהייתי עושה כן, הירי שהייתי בודק זאת יותר לעומק בבדיקה פרטנית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אבל לפני שהייתי עושה כן, הירי שהייתי בודק זאת יותר לעומק בבדיקה פרטנית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האם עו"ד יכול לבצע עיסקת מקרקעין עבור לקוח ללא יפו
משה
25/02/12
1. מה הדין לגבי עיסקת מקרקעין שעו"ד עורך עבור לקוח ללא ייפוי כוח משפטי?2.איזה ייפוי כוח תקף לצורך ביצוע עיסקת מקרקעין? האם ייפוי כוח משפטי רגיל לע"ד, או שנדרש ייפוי כוח נוטריוני לפי סעיף 91 לחוק עו"ד?3.הסכם המכר נדרש אישור ביהמ"ש לענייני משפחה.3.האם השופט המאשר את ההסכם נחשב מסייע לעבירה על החוק, בכך שאישר הסכם מקרקעין, בלי שהיה בידי עו"ד ייפוי כוח משפטי לעשות כן?4. האם אישור ביהמ"ש לעיסקה, שנעשתה ללא יפוי כוח משפטי,מאתרגת את הסכם המכר? 5. מה הכלים העומדים לרשותי, ולמי עלי לפנות?(לא בעניין ערעור על העיסקה)
עסקת מכר ללא פוי כוח מתאים
עו"ד שזר תומר
25/02/12
1. מה הדין לגבי עיסקת מקרקעין שעו"ד עורך עבור לקוח ללא ייפוי כוח משפטי? - נושא מאוד בעייתי ומורכב, צריך לבדוק את המקרה על מנת להשיב בצורה עניינית.
בגדול באם אדם מוכר דירה מבלי שיש לו יפוי כוח תקף (לא יודע מה כוונתך ביפוי כוח משפטי) - אז יש עבירה אתית.
2.איזה ייפוי כוח תקף לצורך ביצוע עיסקת מקרקעין? האם ייפוי כוח משפטי רגיל לע"ד, או שנדרש ייפוי כוח נוטריוני לפי סעיף 91 לחוק עו"ד?
תלוי למי יש צורך? אם אני קונה דירה - אני דורש מהמוכר יפוי כוח בלתי חוזר ספציפי, ולעיתים נוטריוני (לא חובה).
3.הסכם המכר נדרש אישור ביהמ"ש לענייני משפחה.
3.האם השופט המאשר את ההסכם נחשב מסייע לעבירה על החוק, בכך שאישר הסכם מקרקעין, בלי שהיה בידי עו"ד ייפוי כוח משפטי לעשות כן?
ממש לא- לשופטים יש חסינות לפי חוקי המדינה.
4. האם אישור ביהמ"ש לעיסקה, שנעשתה ללא יפוי כוח משפטי,מאתרגת את הסכם המכר?
לא הבנתי את כוונתך.
5. מה הכלים העומדים לרשותי, ולמי עלי לפנות?(לא בעניין ערעור על העיסקה)
צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על
מנת להבין את כוונתך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול באם אדם מוכר דירה מבלי שיש לו יפוי כוח תקף (לא יודע מה כוונתך ביפוי כוח משפטי) - אז יש עבירה אתית.
2.איזה ייפוי כוח תקף לצורך ביצוע עיסקת מקרקעין? האם ייפוי כוח משפטי רגיל לע"ד, או שנדרש ייפוי כוח נוטריוני לפי סעיף 91 לחוק עו"ד?
תלוי למי יש צורך? אם אני קונה דירה - אני דורש מהמוכר יפוי כוח בלתי חוזר ספציפי, ולעיתים נוטריוני (לא חובה).
3.הסכם המכר נדרש אישור ביהמ"ש לענייני משפחה.
3.האם השופט המאשר את ההסכם נחשב מסייע לעבירה על החוק, בכך שאישר הסכם מקרקעין, בלי שהיה בידי עו"ד ייפוי כוח משפטי לעשות כן?
ממש לא- לשופטים יש חסינות לפי חוקי המדינה.
4. האם אישור ביהמ"ש לעיסקה, שנעשתה ללא יפוי כוח משפטי,מאתרגת את הסכם המכר?
לא הבנתי את כוונתך.
5. מה הכלים העומדים לרשותי, ולמי עלי לפנות?(לא בעניין ערעור על העיסקה)
צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על
מנת להבין את כוונתך לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
יעל
25/02/12
שלום,
חמותי גרה בדירה שעל שמי ועל שם בעלי בעוד שאנחנו גרנו בדירה שרשומה על שמה (כיום מושכרת כנגד שכירות שלנו). שני הצדדים רוצים כעת לבצע החלפה בבעלות על הדירות אצל עו"ד, תחת הסכם שנקרא למיטב הבנתי "מסירה במתנה לבן משפחה מקרבה ראשונה". האם ההחלפה הזו משמעותה שקנינו דירה? ברצוננו למכור את הדירה שתועבר על שמו - כמה מס שבח נצטרך לשלם? אנחנו חיפאים.
תודה,
יעל
חמותי גרה בדירה שעל שמי ועל שם בעלי בעוד שאנחנו גרנו בדירה שרשומה על שמה (כיום מושכרת כנגד שכירות שלנו). שני הצדדים רוצים כעת לבצע החלפה בבעלות על הדירות אצל עו"ד, תחת הסכם שנקרא למיטב הבנתי "מסירה במתנה לבן משפחה מקרבה ראשונה". האם ההחלפה הזו משמעותה שקנינו דירה? ברצוננו למכור את הדירה שתועבר על שמו - כמה מס שבח נצטרך לשלם? אנחנו חיפאים.
תודה,
יעל
דירה במתנה - פטור ממס שבח?
עו"ד שזר תומר
25/02/12
המקרה שלך דורש תכנון מס- ממליץ לפנות לעו"ד לצורך ביצוע התכנון הפרטני.
בגדול - ניתן לבצע עסקאות מתנה (לענין הבעל צריך לבדוק את זה), אבל בין האימא לבת - אין בעיה.
ואז צריך להסביר לך את נושא תקופת הצינון - ראי תשובתי בעניין דירת מתנה מהיום בפורום זה למטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול - ניתן לבצע עסקאות מתנה (לענין הבעל צריך לבדוק את זה), אבל בין האימא לבת - אין בעיה.
ואז צריך להסביר לך את נושא תקופת הצינון - ראי תשובתי בעניין דירת מתנה מהיום בפורום זה למטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גדר משותפת
דן
24/02/12
שבת שלום
ביני לבין השכן בבית קרקע יש גדר משותפת .נסעתי לחו"ל לשבוע ושחזרתי הגדר המשותפת נעלמה ובמקומה יש גדר משותפת אחרת שמצדו של השכן יפה צבועה . ומהצד שלי מלוכלכת קווי חשמל גלויים עוברים מהצד שלי . מה ניתן לעשות ?
האם לא מדובר בעסקת מקרקעין שמחייבת אישור בכתב ממני ?
האם לא מדובר בהשגת גבול שמצריך פניה למשטרה מצדי
הודה לכם על כל עצה או רעיון שתוכלו לעזור לי
ביני לבין השכן בבית קרקע יש גדר משותפת .נסעתי לחו"ל לשבוע ושחזרתי הגדר המשותפת נעלמה ובמקומה יש גדר משותפת אחרת שמצדו של השכן יפה צבועה . ומהצד שלי מלוכלכת קווי חשמל גלויים עוברים מהצד שלי . מה ניתן לעשות ?
האם לא מדובר בעסקת מקרקעין שמחייבת אישור בכתב ממני ?
האם לא מדובר בהשגת גבול שמצריך פניה למשטרה מצדי
הודה לכם על כל עצה או רעיון שתוכלו לעזור לי
גדר משותפת
עו"ד שזר תומר
25/02/12
אכן מדובר במעשה שמצריך תגובה.
ראה - יתכן כי יש לך השלכות פליליות אך אינני מומחה בעניין זה.
לעניין נושא המקרקעין, אני יכול להגיד לך שניתן יהיה לתבוע ואף לחיב את הצד השני בגין הנזק שגרם, שהוא יכול להיות לדוגמא תיקון וצביעת הגדר בצד שלך.
מצד שני, תמיד ניסיון לדרך השלום זה רעיון מציון - תנסה תחילה לפנות "בטוב" שהשכן ישא בעלות זו ולפי התגובה תתקדם.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה - יתכן כי יש לך השלכות פליליות אך אינני מומחה בעניין זה.
לעניין נושא המקרקעין, אני יכול להגיד לך שניתן יהיה לתבוע ואף לחיב את הצד השני בגין הנזק שגרם, שהוא יכול להיות לדוגמא תיקון וצביעת הגדר בצד שלך.
מצד שני, תמיד ניסיון לדרך השלום זה רעיון מציון - תנסה תחילה לפנות "בטוב" שהשכן ישא בעלות זו ולפי התגובה תתקדם.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת בית
שי
24/02/12
שלום,אנו עומדים למכור את הבית שלנו לזוג אחר.לאורך המשא ומתן לא הסגרנו שרכשנו כבר בית אחר כדי לא להיות נתונים ללחץ של הרוכשים.במעמד חתימת חוזה המכירה:א.האם אנו חייבים לומר לעו"ד שעורך את החוזה שיש ברושתנו עוד בית?ב.האם הרוכשים הפוטנציאלים חייבים לדעת זאת?ג.כיצד ניתן להמנע מאי הנעימות?תודה
מכירה ורכישה של דירה
עו"ד שזר תומר
25/02/12
מי שצריך לדעת מזה ברמת החובה - הוא רק עו"ד שלכם.
כי הוא חייב לעשות תחשיב מיסים וחייב לדעת את המצב האמיתי.
הצד השני לא אמור לדעת מזה, וגם אם הוא יודע - לא כל כך מבין את "אי הנעימות" שבעניין, זה דבר מקובל שמי שמוכר גם קונה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כי הוא חייב לעשות תחשיב מיסים וחייב לדעת את המצב האמיתי.
הצד השני לא אמור לדעת מזה, וגם אם הוא יודע - לא כל כך מבין את "אי הנעימות" שבעניין, זה דבר מקובל שמי שמוכר גם קונה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם אני יכולה לתבוע עירייה על הפרת זכויות קנייניות
רחל
24/02/12
ראש עיר חתם על מתן היתר בנייה על הגג לשלוש דירות. שתיים נבנו בהרחבה, והשלישית שלא בהרחבה , עם יציאה נפרדת מחדר המדרגות,הבעלים משכירים אותה לצד ג'. אני יורשת זכויות הורי בדירה בבניין זה. הורי לא הסכימו לחתום על הסכמה לבנייה ודרשו כסף תמורת ויתור על זכויותיהם בגג המשותף.העירייה לא שלחה להורי הקשישים הודעה בהתאם לתקנות 2 ב' מתקנון התכנון והבנייה(בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)תש"ל- הודעה על בקשה להיתר בנייה.מה הכלים העומדים לרשותי? האם אני יכולה לתבוע את העירייה על הפרת החוק? האם אני יכולה לתבוע אותם כספית או רק את השכנים שבנו? האם אני יכולה לדרוש מכל השכנים שבנו שכ"ד עבור חלקי בגג מיום הבנייה? וגם לדרוש דמי ויתור על חלקי בגג? מדובר בבניין משותף מ-1968 ,כשהתסקיר והתקנון קובעים כי הגג משותף לכל הדיירים. במשך שנים 40 שנה שילמו הורי כספים על זיפות וסיוד הגג מידי שנה.
מתי ניתן היתר הבניה ומתי בוצעה הבניה?
משה מעוז
24/02/12
עזבתי דירה שכורה ושכחתי לבטל את פרטי בעירייה לגבי
tamir.mbox
24/02/12
שלום רב,לא מזמן עזבתי דירה שכורה בגבעתיים,כשנכנסתי לדירה העברתי את שמי בעירייה כך שחיוב הארנונה חל עליי.עזבתי את הדירה לפני כחודשיים ושכחתי לבטל. האם עליי לשלם את הארנונה בגלל הטעות הזו???
חוב של חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
25/02/12
תציג לעירייה את חוזה השכירות - זה אמור לעשות את העבודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
–
-
23/02/12
קבלת דירה במתנה - פטור ממיסים?
עו"ד שזר תומר
25/02/12
נושא מאוד מורכב, אנסה לעזור:
49ב. פטור לדירת מגורים מזכה
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);
תקופת הצינון:
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.
ניתוח הסעיף:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
49ב. פטור לדירת מגורים מזכה
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -
[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;
[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;
[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;
[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);
תקופת הצינון:
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.
ניתוח הסעיף:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום
בני
23/02/12
שלום, כשיש דירה בבית משותף הרשומה בטאבו, והעיריה נתנה אישור לבניית תוספת מרפסת, והמרפסת נבנתה, איך אני רושם את זה בטאבו? תודה
תיקון צו בית משותף
עורכת דין רחל אדרי
25/02/12
באמצעות הליך של תיקון צו בית משותף.
תשלום מס בגין מכירת בית
רחלי
23/02/12
שלום,
ברשתוי בית ואני מעונינת למכור את בית שני שברשותי במחיר 2.800000 ש"ח
האם אשלם מס כלשהוא למרות שלא מחרתי 15 שנה בית? ומה עלי לעשות במידה ואכן אשלם מס? אודה לתשובתכם.
ברשתוי בית ואני מעונינת למכור את בית שני שברשותי במחיר 2.800000 ש"ח
האם אשלם מס כלשהוא למרות שלא מחרתי 15 שנה בית? ומה עלי לעשות במידה ואכן אשלם מס? אודה לתשובתכם.
פטור ממס שבח - מתי?
עו"ד שזר תומר
25/02/12
לא את יכולה לקבל פטור ממס שבח, כיוון שלא מכרת נכס ב-4 שנים האחרונות, הבעיה תהיה במכירת הבית הבאה - כלומר - השאלה תהיה כמה שנים תצטרכי להמתין עד שתוכלי למכור את הבית הבא, וזאת יש לבדוק על פי הנתונים האישיים ש להם בשילוב החוק החדש.
אבל ביחס למכירה הקרוב - אין בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל ביחס למכירה הקרוב - אין בעיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חניות בבנין
גבי לוי
23/02/12
אני גר בבניין עם 28 דיירים ובבניין הוחלט לעשות ההגרלה לקביעת חניות לכל דירה. אם יש 2 דיירים שאינם מסכימים להגרלה ולא מוכנים להפוך את החניות לחניות טאבו, האם החוק מאפשר לעשות זאת ללא רשותם או צריך הסכמה של כל הדיירים לביצוע המשימה?
כיצד רושמים חניות בטאבו
עו"ד שזר תומר
25/02/12
מקרה מסובך - אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי מחייב:
הרישום בטאבו של החניה נעשה ע"י הצמדת חניה מסוימת לדירה פלונית. לשם כך דרושה הסכמת כל בעלי הדירות.
2. הרישום מתבצע בדרך של הכנת תקנון מוסכם וצירוף תשריט (שרטוט) לתקנון שעליו יסומנו החניות, והגשתו לטאבו לאישור המפקח על רישום המקרקעין.
3. ראה דוגמא כללית לתקנון מוסכם. אבל החלק הרלוונטי עבורכם הוא רק החלק הראשון (הצמדת חניה).
4. על פי סעיף 158א1 לחוק התכנון והבניה לא מצמידים "חניה" (משבצת החניה) אלא "מקום חניה" (הכולל גם את שטח התימרון). הסעיף הנ"ל קובע שהצמדה שלא על פי סעיף זה בטלה.
5. על התקנון המוסכם חייבים לחתום כאמור כל בעלי הדירות, וחתימתם חייבת להיות מאושרת בחתימתו של עורך דין או רשם המקרקעין (בדומה לתצהיר).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הרישום בטאבו של החניה נעשה ע"י הצמדת חניה מסוימת לדירה פלונית. לשם כך דרושה הסכמת כל בעלי הדירות.
2. הרישום מתבצע בדרך של הכנת תקנון מוסכם וצירוף תשריט (שרטוט) לתקנון שעליו יסומנו החניות, והגשתו לטאבו לאישור המפקח על רישום המקרקעין.
3. ראה דוגמא כללית לתקנון מוסכם. אבל החלק הרלוונטי עבורכם הוא רק החלק הראשון (הצמדת חניה).
4. על פי סעיף 158א1 לחוק התכנון והבניה לא מצמידים "חניה" (משבצת החניה) אלא "מקום חניה" (הכולל גם את שטח התימרון). הסעיף הנ"ל קובע שהצמדה שלא על פי סעיף זה בטלה.
5. על התקנון המוסכם חייבים לחתום כאמור כל בעלי הדירות, וחתימתם חייבת להיות מאושרת בחתימתו של עורך דין או רשם המקרקעין (בדומה לתצהיר).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הקונה מעכב העברה בטאבו – אשמח לעזרה
צביקה
23/02/12
שלום,מכרתי דירה לפני 5 שנים קיבלתי את מלוא הכסף עבורה, הקונה כבר מתגורר בדירה 5 שנים.במעמד העיסקה, הועברו לקונה כל הניירת כגון פטור מס שבח, אישורי עירייה וכמובן יש לי אישור מהקונה כי אין יותר תביעות בין הצדדיםו העיסקה שלמה.לאחר 5 שנים, פנה אלי הקונה בבקשה לחתום על שטרי מכר וייפוי כח לעו"ד שלו בכדי לבצע את הרישום בטאבו מכיוון שכפי שבדקתי, הדירה רשומה בטאבו על שמי והקונה מופיע בה בהערת אזהרה בלבד.ולשאלתי :1. האם זכויותיי נפגעו בצורה כלשהי מכך שדירה רשומה על שמי בטאבו למרות שכבר הייה עסקת מכר כבר נסגרה לפני 5 שנים?2. האם יש ביכולתי לחייב את הקונה להעביר עד זמן מסויים את הנכס על שמו ולא לעכב יותר את הביצוע?3. האם העובדה שנכס עדיין רשום על שמי, עלול לחשוף אותי להסתבכויות וכו'?תודה מראש
השלמת העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/02/12
ראשית זה מן הסתם, אינטרס ראשון במעלה של המוכר, להשלים את רישום הזכויות על שמו בטאבו. לא ברור מדוע הוא מתעכב. מכל מקום, אני לא רואה עם כך סיכון מבחינת המוכר. יש לעיין בהוראות ההסכם, על מנת לדעת אם תוכלי לחייבי את הרוכש להשלים את הרישום. סביר להניח שלעו"ד שייצג אותך בעיסקה ישנם ייפו"כ והוא יכול לשחזר את אישורי המיסים ולטפל בעניין השלמת העברת הזכויות באופן חד צדדי, אף ללא שת"פ מצד הרוכש (תמוה ...).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה מטריד
טל טלטל
23/02/12
בדירה אותה אני שוכרת התגלה פיצוץ תת קרקעי היוצר נזילה ועובד בדירה בקומה מתחתינו. במשך חודשיים הגיעו לדירתי מספר בעלי מקצוע ושכנים על מנת למצוא את מקור הנזילה ולתקנה, בעל הדירה על מנת "לחסוך" הביא חבר לבדוק העניין בשעות הערב לנוחיותו וממש מטריד אותנו. לפני כשבועיים נאלצתי להשאיר מפתח לבעל הדירה כדי שיבוצע תיקון ותסתיים הסוגיה. לצערי בכך לא הסתיימו הדברים וכעת שוב באים בעלי מקצוע לבדוק את הדירה כל שבחודשיים האחרונים למעלה מעשר פעמים הגיעו כבר זרים לדירתנו. הדבר מטריד את מנוחתנו מאוד על אחת כאשר יש לנו תינוקת רכה. האם יש משהולעשות בנידון?
היענות לדירשות בעל הנכס ? (שאלה מתאימה לפורום דיני חוזים שבאתר)
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/02/12
יש לעיןן בהוראות הסכם השיכורת ולראות אם ישנה התייחסות לכך. מכל מקום, את יכולה לתאם את הביקורים רק במועדים שמתאימים לך, ולא להיכנע לתכתיבים שמגדיר בעל הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לאחות שנה לאחר רכישתה
מני
23/02/12
שלום, לפני שנה ושלושה חודשים קניתי דירה בשווי 990,000 שקל.אני מתגורר בה עם אחותי, ברצוני להעביר את הדירה על שמה. היא תיאלץ לכסות את המשכתנא שלי בלוקחה משכנתא בשל מעצמה.משמע סכום "הרכישה" יהיה בסביבות 300,000 שקלים.רציתי לדעת אם יחולו עלי או עליה מיסים כלשהם, ביניהם מס רכישה, מס מכירה או מס שבח וכו'. תודה.
מכירת מחצית מהדירה לאחות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/02/12
לשם כך, יש להבין אם המדובר בדירה היחידה שלך ושל אחותך. בהנחה שכן, ומאחר והמדובר בהעברה בתמורה, הדבר ישפיע על שיעור מס הרכישה, והשבח שיחול, אם יחול. מכל מקום, מבחינת רשוית המס, עניין המשכנתא לא ינוכה משווי התמורה, ולצורך שווי המכירה/רכישה, יחושב הסכום שישולם כולל מרכיב ההחזר לבנק. מומלץ לגשת לעו"ד עם פירוט נסיבות ולהציג מסמכים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תכנוניות וזכויות קניניות
יוסי
23/02/12
שלום וברכה!1. יש לי יחידת דיור ב "רכבת" של 5 יחידות.2. היחידה שלי היא אמצעית.3. יש מזה כ-60 שנה חלוקה בהסכמה בין הדיירים המקוריים של שטח המגרש המשותף לכל היחידות. היחידה שלי סמוכה ליחידה הקיצונית מצד מערב.4. לפני 20 שנה ערכנו חוזה כל בעלי יחידות הדיור שבו אנו מעלים על הכתב את הסכמתינו מזה כ-40 שנה על חלוקת שטח המגרש כמו שהיה מאז ומתמיד בין בעלי היחידות.5. בעלי יחידות הדיור גם התחייבו להעביר הלאה לכל יורש או רוכש את דבר החוזה והחלוקה.6. באותה תקופה הגשנו תוכנית בנייה ללבית שברשותינו. תוכנית הבנייה אושרה לנו וניתן לנו היתר על כך בחתימת כל השכנים. בתוכניות הבנייה ניתן לנו לפתוח חלונות בחדרי האמבטיה בקומת המגורים, וכן חלונות למרתף ולמטבח. בתוכניות הבנייה יש פיתוח של שבילים וחניה לביתנו, תכנון של מערכות המים והביוב וכל זה בשטח המוחזק בידינו. כל זה בצד מערב בחלק הגובל בשיטחנו לפי החזקה מזה כ-60 שנה ואשר בא לידי ביטוי בחוזה בין הדיירים. כמו כן בתוכנית הבנייה יש תשריט של בנייה עתידית של כל 4 יחידות הדיור שעדיין לא נבנו ואשר היחידה הסמוכה לי מתוחמת בבנייה רק בשטחה, כך שלמעשה החיבור בין היחידה שלי ליחידה הקיצונית הוא במתכונת של בנייה מדורגת.7. לפני כ- 7 שנים הגיע שכן חדש לגור בשכינותינו בשכירות לאחר שהדיירת נפטרה. השכן גר שם כ-4 שנים בשכירות, ולפני 3 שנים הוא רכש את היחידה מיורשי הדיירת שנפטרה.8. לפני כחודשיים הוא הגיש תוכניות בנייה כאשר בתוכניות אילו הוא מבקש לסגור לנו את החלונות הנ"ל אשר ניתנו לנו בהיתר הבנייה בקומת מגורים, קומת הקרקע והמרתף. הוא מבקש להרוס את שביל הגישה הביתה וכן את שער החניה. להשתלט על כל השטח אשר הוחזק על ידינו מזה כ-60 שנה,למעשה הוא מבטל את הבניה המדורגת כפי שבאה לידי ביטוי בהיתר שניתן לנו לפני 20 שנה והוא מבקש לבנות לאורך כל הקיר עד לסיום קו הבנייה שלנו, וכל זה בטענה שההיתר לא חוקי, .וכי אסור היה לוועדה לאשר לנו את פתיחת החלונות, שבילי הגישה והחניה על אף שכל השכנים חתמו על כך, שכן השטח המוחזק בידינו מזה כ-60 שנה לא תקף לגביו וכל הסכם שנעשה לא מחייב אותו.שואלים אנו1. האם לחזקה זו של 60 שנה אין משמעות?2. האם להיתר שניתן לפני 20 שנה אין משמעות?3. האם לחוזה בין הדיירים על אף שלא נרשם אין משמעות?4. האם דייר זה בא בתום לב, שהלא הכל היה גלוי לפניו משך שנים רבות לפני שרכש את היחידה, שכן יש גדר הפרדה ביננו. רואים את החלונות, את שביל הגישה והחניות. כל בר דעת מבין שיש פה חלוקה, יכול היה לפנות אליי ולקבל תשובות, אבל הוא בחר להתעלם עד לפני חודשיים.אודה לכם על תשובתכם.
זכויות תכנוניות ומצב בפועל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/02/12
האמור בפנייה שלך ארוך ומורכב, ומומלץ לגשת לעו"ד ולהציג בפניו את המסמכים. מכל מקום, אם נעשתה בנייה מכוח היתר לפני 20 שנה כפי שאתה מציין, איני רואה כיצד הוא יכול לבטלה, קל וחומר בנסיבות שתיארת. מומולץ לעשות שני דברים: ראשית לנסות לרשות כעת את ההסכם בטאבו, ותרתום לשם כך את יתר השכנים. לבקשות להיתר שהשכן החדש/ישן יגיש, תגישו התנגדות משותפת כל השכנים, ותתבססו, בין היתר, על הוראות ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור לביוב ללא רשות
פרנסואה
23/02/12
שלום.
אני גר בבית פרטי עם חצר פרטית וקו ביוב פרטי תקני.
לשכן שלי אין קו ביוב וזה ככה 20 שנה.
בזמן שהייתי בח"ול הוא התחבר לקו שבחצר שלי בביוב שלי ואמר שמותר לו והעיריה אישרה לו.
יש דבר כזה ? העיריה יכולה לאשר לחבר את השכן לקו ביוב פרטי בחצר פרטית שלי בלי רשותי וללא ידיעתי ?
לפי איזה חוק? האם אין חוק שמגן עלי ואם תוכלו להפנות אותי לחוק.
תודה.
אני גר בבית פרטי עם חצר פרטית וקו ביוב פרטי תקני.
לשכן שלי אין קו ביוב וזה ככה 20 שנה.
בזמן שהייתי בח"ול הוא התחבר לקו שבחצר שלי בביוב שלי ואמר שמותר לו והעיריה אישרה לו.
יש דבר כזה ? העיריה יכולה לאשר לחבר את השכן לקו ביוב פרטי בחצר פרטית שלי בלי רשותי וללא ידיעתי ?
לפי איזה חוק? האם אין חוק שמגן עלי ואם תוכלו להפנות אותי לחוק.
תודה.
חיבור לתשתית ביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/02/12
לא מוכר לי חוק כזה, אלא אם מדובר בחוק עזר עירוני ספצ'. מכל מקום, סיכוי נמוך לכך, העיריה לא יכולה לחייב אותך לחבר מישהו אחר לרכוש הפרטי שלך ותשתיות שהצבת מכספך. אתה יכול לדרוש שיתנתק מהתשתית שלך, וניקוז הביוב, ובכל מקרה תוכל להגיש נגדו תביעה כספית, מכוח עשיית עושר ו/או נזקים שנגרמו או עלולים להגרם לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה
איתי
22/02/12
האם מתן מחצית דירה במתנה מהורה לבן והחצי האחר משולם על ידי הבן להורה- יכול ההורה להשתמש בפטור לפי סעיף 62 לחוק?
1/2 דירה במתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אם העסקה נעשית בבת אחת (זאת אומרת שהמתנה והמכר נעשים בו זמנית) אני בספק אם זה יהיה מקובל על רשויות המס. בכל מקרה על 1/2 מהדירה שבגינו משולם כסף תצטרכו לבקש פטור (לא לפי סעיף 62 לחוק) או לשלם שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בבעלות קקל
חיים
22/02/12
דירה בבעלות קקל בלבד מזה אומר
דירה בבעלות קק"ל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
זה אומר שהנכס מנוהל על ידי מינהל מקרקעי ישראל. יש לזה משמעויות נוספות (חכירה מהוונת או לא מהוונת) אבל לצורך הבנה של כל הדקויות תצטרכו לפנות לעורך דין שיבדוק את הנכס ויסביר לכם את כל המשמעויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ לדירה שכורה
מיטל
22/02/12
שלום,
אנו שוכרים דירה מ-1/12/11 ותקופת החוזה היא ל-18 חודשים עם אופציה ל-18 נוספים.נמסר לבעלת הדירה ציקים דחויים חצי שנה קדימה .
בעלת הדירה לפני יומיים הגיעה לדירה ועידכנה כי היא החליטה לשפץ את המרפסת ולהגדיל אותה יחד עם דיירים נוספים בבניין ותקופת השיפוץ הינה כחודש , בנוסף שני דיירים נוספים בבניין מעוניינים לבנות חדר נוסף, הדייר מתחתינו והדייר מעלינו, והיא כבעלת דירה הביעה את הסכמתה, וציינה שתקופת השיפוצים תהייה כ-3 חודשים.
הדיירים התחילו בהליך בקשת היתר שיפוץ/בנייה למועצת היישוב .
מאחר והיינו מופתעים מהעניין , בעלת הדירה עידכנה שבמידה ונרצה לעזוב את הדירה היא תבין ונוכל לעשות זאת במיידי, כי אחד הדיירים בבניין שמיועד לשפץ את ביתו מחפש דירה להשכיר לתקופת השיפוץ והיא תוכל להציע לו את הדירה.
השאלה שלי , מאחר ומשפחתי לא מעוניינת לעבור את תקופת השיפוצים שבמקרה הטוב , להערכתנו תסתיים לאחר 4 חודשים וחוסר תום הלב מבחינתה על אי גילוי הנושא, אשמח לדעת מה האופציות העומדות בפניי?
חשוב לי לציין שהמעבר דירה גרר מעבר לעיר אחרת, העתקתי את גן הילדים של בתי באמצע השנה , קניית רכב חדש , אך אם כל המידע היה בפנינו טרם החתימה על החוזה אולי היינו פועלים אחרת.
באותו מעמד חתימה, הייתה דירה נוספת על הפרק ודחינו אותה בהתאם.
אשמח לייעוץ, תודה מיטל
אנו שוכרים דירה מ-1/12/11 ותקופת החוזה היא ל-18 חודשים עם אופציה ל-18 נוספים.נמסר לבעלת הדירה ציקים דחויים חצי שנה קדימה .
בעלת הדירה לפני יומיים הגיעה לדירה ועידכנה כי היא החליטה לשפץ את המרפסת ולהגדיל אותה יחד עם דיירים נוספים בבניין ותקופת השיפוץ הינה כחודש , בנוסף שני דיירים נוספים בבניין מעוניינים לבנות חדר נוסף, הדייר מתחתינו והדייר מעלינו, והיא כבעלת דירה הביעה את הסכמתה, וציינה שתקופת השיפוצים תהייה כ-3 חודשים.
הדיירים התחילו בהליך בקשת היתר שיפוץ/בנייה למועצת היישוב .
מאחר והיינו מופתעים מהעניין , בעלת הדירה עידכנה שבמידה ונרצה לעזוב את הדירה היא תבין ונוכל לעשות זאת במיידי, כי אחד הדיירים בבניין שמיועד לשפץ את ביתו מחפש דירה להשכיר לתקופת השיפוץ והיא תוכל להציע לו את הדירה.
השאלה שלי , מאחר ומשפחתי לא מעוניינת לעבור את תקופת השיפוצים שבמקרה הטוב , להערכתנו תסתיים לאחר 4 חודשים וחוסר תום הלב מבחינתה על אי גילוי הנושא, אשמח לדעת מה האופציות העומדות בפניי?
חשוב לי לציין שהמעבר דירה גרר מעבר לעיר אחרת, העתקתי את גן הילדים של בתי באמצע השנה , קניית רכב חדש , אך אם כל המידע היה בפנינו טרם החתימה על החוזה אולי היינו פועלים אחרת.
באותו מעמד חתימה, הייתה דירה נוספת על הפרק ודחינו אותה בהתאם.
אשמח לייעוץ, תודה מיטל
שיפוץ לדירה שכורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אם בעלת הדירה ידעה מראש על כל העניין הזה עוד לפני שהשכירה לכם את הדירה (ויש להם הוכחות ברורות על כך) היא ניהלה עמכם מו"מ בחוסר תום לב כשהסתירה מכם את העובדות האלה ובמקרה כזה היא עשויה להיות מחוייבת בנזקים שייגרמו לכם בעקבות העניין (כמו עלויות ההובלה הנוספת והוצאות נוספות שייגרמו לכם בפועל).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי בן ממשיך במשק
אלון
22/02/12
שלום רב
האם כאשר חותתמים על המסמכים בסוכנות לצורך מינוי בן ממשיך יש לראות בכך כעסקה שמחייבת דיווח למס שבח או רק לאחר פטירת ההורים יש לשלם את מס השבח ?
האם כאשר חותתמים על המסמכים בסוכנות לצורך מינוי בן ממשיך יש לראות בכך כעסקה שמחייבת דיווח למס שבח או רק לאחר פטירת ההורים יש לשלם את מס השבח ?
בן ממשיך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
מינוי בן ממשיך הוא לא עסקה שמחוייבת במס שבח. הרי באופן עקרוני ההורים יכולים למכור את המשק עוד לפני פטירתם ואז למינוי הבן הממשיך אין כל משמעות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה
דודי
22/02/12
אם מדובר בקרקע של המנהל האם ההפקעה נעשית בשיתוף ותיאום של המנהל? ואם כן מדובר בשיתוף ותיאום של המנהל האם החוכר זכאי לפיוי כלשהו? אשמח למראה מקום של חקיקה...
תודה מקרב לב.
תודה מקרב לב.
הפקעה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
זה תלוי באיזה מסגרת תכנונית נעשית ההפקעה, מה היקף ההפקעה ומה הן הזכויות שהיו לחוכר בקרקע. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עירייה לטאבו
יניב
22/02/12
שלום רב
רציתי לדעת- המוכר הביא אישור עירייה לטאבו עד לתאריך מסוים. עדיין לא העברתי את הדירה על שמי כיוון שעשיתי תשלומים של מס רכישה ורק היום סיימתי את התשלומים וקיבלתי אישור על פטור ממס רכישה . כעת אני מעוניין להעברי את הדירה על שמי. האם עליי להזעיק את המוכר כדי לחדש את אישור העירייה או שאני יכול לגשת ולקבל את האישור עירייה- תודה לעוזרים
רציתי לדעת- המוכר הביא אישור עירייה לטאבו עד לתאריך מסוים. עדיין לא העברתי את הדירה על שמי כיוון שעשיתי תשלומים של מס רכישה ורק היום סיימתי את התשלומים וקיבלתי אישור על פטור ממס רכישה . כעת אני מעוניין להעברי את הדירה על שמי. האם עליי להזעיק את המוכר כדי לחדש את אישור העירייה או שאני יכול לגשת ולקבל את האישור עירייה- תודה לעוזרים
אישור עירייה לטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
אין צורך להזעיק את המוכר. פנה לעירייה עם אישור העירייה המקורי ותבקש להאריך אותו. קרוב לוודאי שיעשו זאת על המקום. ייתכן שתצטרך לשלם מראש ארנונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה
קרן
22/02/12
שלום רב,
ישנה לקוחה שאדם מבוגר בו היא מטפלת בהתנדבות וסועדת כבר המון זמן ,ערירי ללא משפחה או קרובים ,מעוניין להעביר על שמה את דירתו טרם לכתו ,האם ניתן לרשום את שמה בטאבו או בממ"י ובלכתו יועברו הזכויות אליה? שהרי לעניין הגדרת החוק במתנה או ללא תמורה אין יכולת להשתמש בכך משום שהיא אינה עונה על הגדרות"קרוב" ,יתרה מזו רצוי לרשום צוואה , או שיש דרך פעולה אחרת אשמח לשמוע???
ישנה לקוחה שאדם מבוגר בו היא מטפלת בהתנדבות וסועדת כבר המון זמן ,ערירי ללא משפחה או קרובים ,מעוניין להעביר על שמה את דירתו טרם לכתו ,האם ניתן לרשום את שמה בטאבו או בממ"י ובלכתו יועברו הזכויות אליה? שהרי לעניין הגדרת החוק במתנה או ללא תמורה אין יכולת להשתמש בכך משום שהיא אינה עונה על הגדרות"קרוב" ,יתרה מזו רצוי לרשום צוואה , או שיש דרך פעולה אחרת אשמח לשמוע???
העברת זכויות בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/02/12
הכי טוב אם הזכויות יועברו במתנה, גם אם הדבר יהיה כרוך במס, מכיוון שאם המתנה תושלם ברישום יהיה קשה מאוד לתקוף את העניין לאחר מעשה. חלופה שנייה היא לקבוע בצוואה שהיא היורשת שלו. החסרון הוא שצוואה ניתן תמיד לשנות, ובעת שהיורשת תבקש לקיים את הצוואה עשויים גורמים אינטרסנטיים להתנגד לבקשה מטעמים של השפעה בלתי הוגנת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
