פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה
מיכאל
31/03/12
יש לי מגרש שקניתי לפני כשנתיים ושילמתי מס רכישה. המגרש מיועד לבנייה של בית מגורים.עד היום לא בניתי עליו. היום אני רוצה לקנות דירת מגורים בסכום של 800 אלף ש"ח. זו תהייה דירתי היחידה. האם עלי לשלם מס רכישה על הדירה.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
31/03/12
כן , כי זה הנכס השני שלך.
המס יהיה מס בדרגה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המס יהיה מס בדרגה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טיוטת חוזה
יהודה חכים
31/03/12
נעשה טיוטת חוזה בין עורך הדין שלי לבין עורך דין של הקונה את דירתי .עוד לא נפגשנו לערכת החוזה ממש וחתימה .קיבלתי הצעה גבוהה יותר למכירת דירתי האם מותר לי לבטל ולמכור לקונה שנותן סכום גבוה יותר תודה
ניהול מו"מ בחוסר תו"ל - מכירת דירה לאחר
עו"ד שזר תומר
31/03/12
זו גם שאלה שחוזרת על עצמה הרבה פעמים.
זה תלוי בהמון גורמים, כעקרון, זה תלוי כיצד עו"ד ניהלו את המו"מ, וכיצד הם ניסחו את הדברים ביניהם, ומה אתה והקונה סיכמתם.
העניין הוא שאתה לוקח סיכון מאוד גדול , שכן הקונה יכול לטעון כי ניהלת מו"מ בחוסר תו"ל - והסיכון הוא עליך, כי אתה הסכמת להצעה של הקונה, ואף ניהלת איתו מו"מ, ולא ידוע לי עדיין מדוע אבל לא נחתם חוזה (יתכן כי אתה מתנהל מו"מ), ואז באמצע המו"מ שמציע לך משהו סכום גבוה יותר - אתה רוצה למכור - תבדוק עם עו"ד כיצד הדברים נוסחו על ידו.
באם לדוגמא - הוא העביר חוזה, והגדיר כי בהעדר תשובה בתוך יום - אין להצעה כל משמעות - אז זה בסדר...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה תלוי בהמון גורמים, כעקרון, זה תלוי כיצד עו"ד ניהלו את המו"מ, וכיצד הם ניסחו את הדברים ביניהם, ומה אתה והקונה סיכמתם.
העניין הוא שאתה לוקח סיכון מאוד גדול , שכן הקונה יכול לטעון כי ניהלת מו"מ בחוסר תו"ל - והסיכון הוא עליך, כי אתה הסכמת להצעה של הקונה, ואף ניהלת איתו מו"מ, ולא ידוע לי עדיין מדוע אבל לא נחתם חוזה (יתכן כי אתה מתנהל מו"מ), ואז באמצע המו"מ שמציע לך משהו סכום גבוה יותר - אתה רוצה למכור - תבדוק עם עו"ד כיצד הדברים נוסחו על ידו.
באם לדוגמא - הוא העביר חוזה, והגדיר כי בהעדר תשובה בתוך יום - אין להצעה כל משמעות - אז זה בסדר...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניגוד עניינים תמא 38
דויד
31/03/12
אני יזם עצמאי שמחתים דיירים בבניינים המיועדים לתמ"א 38, ומוכר את ההסכם החתום לקבלן או יזם המוציא את העסקה לפועל, כמובן בתמורה לתשלום נכבד מהקבלן/יזם. עד עתה מכרתי בהצלחה מס' הסכמים בתמורה לסכומי כסף נכבדים מאוד. אני בעל רישיון לתיווך והקבלן הציע לי שאני זה שיפרסם את הדירות שיוצעו למכירה. עורך הדין של הקבלן משום מה החליט להתערב וטוען כי קיים ניגוד עניינים . האם באמת קיים ניגוד כזה או שפשוט העין שלו צרה על הסכומים שאני מקבל?
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
31/03/12
יתכן כי קיים ניגוד עניינים, בין זה שאתה זה שמשכנע את הדיירים לחתום ובסוף מתברר כי יש לך אינטרס בחתימה שלהם (מלבד הבונוס שלך), לא בטוח שזה ניגוד עניינים שבגינו יש לבטל את היותך המתווך - זה נתון לפרשנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח ומס רכישה
אסף לוי
31/03/12
אני יזם שקונה בתים משפץ ומוכר. לפני חודשיים מכרתי דירה שקניתי ברווח והיה לי פטור ממס שבח לפני חודש קניתי שוב דירה וכעת אני מוכר אותה . הבנתי מהעו"ד שלי שקיימת הוראת שעה לפיה אני יכול למכור עד 3 בתים בפטור ממס שבח. אני רותה להיות בטוח שזה באמת נכון. האם אני יכול לקנות דירה ולמכור אותה לאחר לאחר 2-3 חודשים. בכל זמן נתון יש בבעלותי רק דירה אחת. אני קונה דירה רק לאחר מכירה של קודמת . האם תמיד יהיה לי פטור ממס שבח ורכישה כי בכל זמן נתון יש לי רק דירה אחת בבעלותי?
הוראות שעה מיסוי מקרקעין מס שבח
עו"ד שזר תומר
31/03/12
ראשית, הייתי מבקש לקבל חוות דעת בעניין - שכן הנושא מאוד מהותי עבורך, ומדובר בעשרות אלפי ש"ל.
אני מצרף לך סקירה קצרה בעניין הוראת השעה
לטעמי - יש לעו"ד שלך, טעות, מדובר ב-2 נכסים שניתן למכור בפטור (בתקרה מסוימת), עד לסוף השנה.
פטור במכירת דירת מגורים מזכה שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח הוראות חוק מס שבח שבפרק החמישי 1,
תנאים לקבלת הפטור לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים
1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 (א)
2. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן - התקופה הקובעת)
3. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
4. הפטור מוגבל למכירת שתי דירות בלבד לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים.
יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)
המשמעות העולה היא כי בהתקיים תנאי הוראת השעה והוראות הרגילות של מס שבח יהא ניתן למכור 3 דירות בפטור ממס : דירה אחת לפי הוראת החוק הרגילות ו שתי דירות לפי הוראת השעה
כללים ותנאים נוספים לפטור ממס שבח
שווי המכירה מוגבל ל 2,200,000 ₪
אם שווי המכירה עד ₪ 2,200,000 (להלן - תקרת הפטור עפ"י ה"ש) - כל המכירה תהא פטורה ממס.
. אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב לפי חלק יחסי כלומר המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה.
במכירת חלק מדירה תקרת הפטור תהא חלק יחסי
. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
.מכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת
במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
כלומר החלק שייוחס לשווי דירת המגורים יוגבל ל 2,200,000 ₪
הוראה זו לא תחול כאשר:
הדירה התקבלה ללא תמורה
. הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012
המכירה הינה לקרוב משפחה
הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19 .( 4)(ב)( 3 ).
מכירה לפי סעיף 49 ב( 1) לחוק מס שבח -הוראות לגבי התקופה של 4 שנים וכו'
לעניין סעיף 49 ב( 1) לחוק - לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב 4- השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה (לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק ) בתקופה מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
לאחר 31/12/10 , יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב 4 - שנים האחרונות לענין
כלומר :
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10 התנאי של 4 שנים לא מתייחס למכירת דירות לפי הוראת השעה כלומר אם נמכרה דירה אחת או שתיים לפי הוראת השעה הם לא יובאו בחשבון לענין התנאי של 4 שנים .
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10 יש לחכות 4 שנים גם לאחר מכירת דירת מגורים לפי הוראת השעה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני מצרף לך סקירה קצרה בעניין הוראת השעה
לטעמי - יש לעו"ד שלך, טעות, מדובר ב-2 נכסים שניתן למכור בפטור (בתקרה מסוימת), עד לסוף השנה.
פטור במכירת דירת מגורים מזכה שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח הוראות חוק מס שבח שבפרק החמישי 1,
תנאים לקבלת הפטור לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים
1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 (א)
2. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן - התקופה הקובעת)
3. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
4. הפטור מוגבל למכירת שתי דירות בלבד לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים.
יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)
המשמעות העולה היא כי בהתקיים תנאי הוראת השעה והוראות הרגילות של מס שבח יהא ניתן למכור 3 דירות בפטור ממס : דירה אחת לפי הוראת החוק הרגילות ו שתי דירות לפי הוראת השעה
כללים ותנאים נוספים לפטור ממס שבח
שווי המכירה מוגבל ל 2,200,000 ₪
אם שווי המכירה עד ₪ 2,200,000 (להלן - תקרת הפטור עפ"י ה"ש) - כל המכירה תהא פטורה ממס.
. אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב לפי חלק יחסי כלומר המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה.
במכירת חלק מדירה תקרת הפטור תהא חלק יחסי
. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
.מכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת
במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
כלומר החלק שייוחס לשווי דירת המגורים יוגבל ל 2,200,000 ₪
הוראה זו לא תחול כאשר:
הדירה התקבלה ללא תמורה
. הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012
המכירה הינה לקרוב משפחה
הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19 .( 4)(ב)( 3 ).
מכירה לפי סעיף 49 ב( 1) לחוק מס שבח -הוראות לגבי התקופה של 4 שנים וכו'
לעניין סעיף 49 ב( 1) לחוק - לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב 4- השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה (לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק ) בתקופה מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
לאחר 31/12/10 , יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב 4 - שנים האחרונות לענין
כלומר :
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10 התנאי של 4 שנים לא מתייחס למכירת דירות לפי הוראת השעה כלומר אם נמכרה דירה אחת או שתיים לפי הוראת השעה הם לא יובאו בחשבון לענין התנאי של 4 שנים .
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10 יש לחכות 4 שנים גם לאחר מכירת דירת מגורים לפי הוראת השעה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אחריות בעל דירה בתיקון ליקויים
ש
31/03/12
שלום רב, לא בטוחה שזה המקום לשאול, אבל ננסה.אנו גרים בבית זה מספר שנים. תמיד הייתה בבית קצת רטיבות בקיר מסויים, אשר בעל הדירה מודע לה. במהלך השנה האחרונה נוספו רטיבויות רבות נוספות והרטיבות הקיימת החמירה, וכעת הקירות גם מכוסים בעובש שחור וטיח מתפורר. פנינו לבעל הבית מספר פעמים בבקשה שייתן את הרטיבות אך הוא "מרח אותנו", אמר שיתקן והנה חלף זמן רב ולא תיקן. בקרוב תתווסף תינוקת למשפחתנו, ומן הסתם סביבת המגורים הזו אינה בריאה לתינוקות. האם אנו יכולים לעבור מהדירה לפני תום החוזה בשל כשל של בעל הבית לתקן את הליקויים?תודה
ביטול חוזה שכירות מצד דייר
עו"ד שזר תומר
31/03/12
שאלה זו חוזרת על עצמה שוב ושוב, אנסה להסביר שוב,
קשה מאוד מצד דייר לבטל חוזה שכירות, אלא אם הפגם של בעל הדירה הוא מאוד מהותי.
במקרה שלך, הייתי ממליץ להביא בעל מקצוע שיתאר מה בדיוק צריך לבצע לצורך תיקון הבעיה ולשלוח לבעל הדירה מכתב בדואר רשום בו הוא נדרש לבצע את התיקון, ואי ביצוע בתוך איקס זמן (תגדירו לו זמן סביר), יאלץ אתכם לעזוב.
באם לא יתקן באיקס זמן, לשלוח מכתב נוסף, כי הנושא לא תוקן ולכן אתם עוזבים תוך 30 ימים לדוגמא.
האם זה יעזור?
לא בטוח... אבל לפחות תהיה לכם תשתית ראייתית, באם הוא יסרב להחזיר לכם את השיקים ואת שטר החוב.
קשה מאוד מצד דייר לבטל חוזה שכירות, אלא אם הפגם של בעל הדירה הוא מאוד מהותי.
במקרה שלך, הייתי ממליץ להביא בעל מקצוע שיתאר מה בדיוק צריך לבצע לצורך תיקון הבעיה ולשלוח לבעל הדירה מכתב בדואר רשום בו הוא נדרש לבצע את התיקון, ואי ביצוע בתוך איקס זמן (תגדירו לו זמן סביר), יאלץ אתכם לעזוב.
באם לא יתקן באיקס זמן, לשלוח מכתב נוסף, כי הנושא לא תוקן ולכן אתם עוזבים תוך 30 ימים לדוגמא.
האם זה יעזור?
לא בטוח... אבל לפחות תהיה לכם תשתית ראייתית, באם הוא יסרב להחזיר לכם את השיקים ואת שטר החוב.
מס רכישה – מה ניתן לעשות?
י.ב.
31/03/12
שלום,
עד לפני מספר חודשים היו בבעלותי 2 דירות מגורים.
לאחר מכירת דירה אחת, אני מעוניין לרכוש במקומה דירה אחרת(שתהיה דירת מגורים שניה שלי גם כן).
שאלה ראשונה: האם ניתן לקבל פטור או הקלות במס רכישה כאשר אני מבצע רכישה כפי שתיארתי – אם כן, אז לפי מה? - אם לא אז מה מומלץ לעשות בכדי להפחית את מס הכרישה (כ-50,000 ש"ח).
שאלה שנייה: אני רוכש את הדירה ב-980,000 ש"ח. הדירה כוללת הרבה תוספות שהן לא המקרקעין עצמו – עצים בגינה ותאורה בגינה, מערכת השקיה, מערכות חשמל מתקדמות כגון – חלונות הזזה חשמליים על הגג, שער חשמלי בחנייה, מזגנים, אזעקה, תאורה מיוחדת בבית, בריכה קטנה בחצר, ג'קוזי במספר מקומות, ריהוט מסוים ועוד. - האם ניתן לעגן את המחיר של הדברים האלו בחוזה מכר של הדירה בסעיפים נפרדים ואז לא להכניס את עלותם בחישוב של מס רכישה? - מה עוד יכול להיות מחושב בנפרד? - האם יש מקור חוקתי או רשימה כלשהי?
שאלה שלישית: האם ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה – בכמה? - האם ניתן לבקש לשלמו בתשלומים ? - בכמה ובאיזה תנאים ?
תודה רבה מראש,
י.ב.
עד לפני מספר חודשים היו בבעלותי 2 דירות מגורים.
לאחר מכירת דירה אחת, אני מעוניין לרכוש במקומה דירה אחרת(שתהיה דירת מגורים שניה שלי גם כן).
שאלה ראשונה: האם ניתן לקבל פטור או הקלות במס רכישה כאשר אני מבצע רכישה כפי שתיארתי – אם כן, אז לפי מה? - אם לא אז מה מומלץ לעשות בכדי להפחית את מס הכרישה (כ-50,000 ש"ח).
שאלה שנייה: אני רוכש את הדירה ב-980,000 ש"ח. הדירה כוללת הרבה תוספות שהן לא המקרקעין עצמו – עצים בגינה ותאורה בגינה, מערכת השקיה, מערכות חשמל מתקדמות כגון – חלונות הזזה חשמליים על הגג, שער חשמלי בחנייה, מזגנים, אזעקה, תאורה מיוחדת בבית, בריכה קטנה בחצר, ג'קוזי במספר מקומות, ריהוט מסוים ועוד. - האם ניתן לעגן את המחיר של הדברים האלו בחוזה מכר של הדירה בסעיפים נפרדים ואז לא להכניס את עלותם בחישוב של מס רכישה? - מה עוד יכול להיות מחושב בנפרד? - האם יש מקור חוקתי או רשימה כלשהי?
שאלה שלישית: האם ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה – בכמה? - האם ניתן לבקש לשלמו בתשלומים ? - בכמה ובאיזה תנאים ?
תודה רבה מראש,
י.ב.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
31/03/12
הרבה שאלות אנסה לעזור
ראשית, החוק קובע כי ברגע שאתה רוכש דירה שניה, אתה צריך לשלם מס על הדירה השניה בהתאם - לעניין זה, אין לי יכולת לעזור לך, כלומר כל עוד אתה זה שרוכש את הדירה - אין מה לעשות .
לעניין הפרדת המיטלטלין - ראה יש אם זה בעיה, ורשות המיסים יכולה לבדוק את מחיר הדירה הרשום בחוזה, ולקבוע כי המחיר לא ראילי ולא לקבל את הטענה שלך.
לעניין דחיית המס - למיטב ידיעתי, ניתן לשלמו בתשלומים באתר של רשות המיסים, בכרטיס אשראי בקרדיט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית, החוק קובע כי ברגע שאתה רוכש דירה שניה, אתה צריך לשלם מס על הדירה השניה בהתאם - לעניין זה, אין לי יכולת לעזור לך, כלומר כל עוד אתה זה שרוכש את הדירה - אין מה לעשות .
לעניין הפרדת המיטלטלין - ראה יש אם זה בעיה, ורשות המיסים יכולה לבדוק את מחיר הדירה הרשום בחוזה, ולקבוע כי המחיר לא ראילי ולא לקבל את הטענה שלך.
לעניין דחיית המס - למיטב ידיעתי, ניתן לשלמו בתשלומים באתר של רשות המיסים, בכרטיס אשראי בקרדיט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נזקי צנרת
אדם
31/03/12
לא כל כך בטוח אם זה שייך לכאן או לא, אך אנסה.אני בעל דירה ויש לי ביטוח נזקי צנרת. לפני כיומיים שמתי לב לפיצוץ אדיר באחד הצינורות באמבטיה, הופעל הביטוח, הוזמן אינסטלטור, שוברים את כל הקיר, מחליפים צינורות, הרבה עבודה. כאן אין שום בעיה, גם עם ההשתתפות העצמית והכל.השכן מלמטה הגיע אלי ואמר לי (והראה לי) שהנזק בצנרת שלי גרם לו לשיטפון אדיר בבית ונזק אמיתי ורציני בתקרה.השאלה שלי היא האם אני אחראי לזה? תיאורטית, כן, זה נזק שנגרם כתוצאה מצינור רקוב בדירה שלי. האם עלי לסייד לו את התקרה? והאם במידה ויש לו ביטוח, זה עליהם?
נזקי צנרת
עו"ד שזר תומר
31/03/12
זו שאלה יותר מתאימה לפורום נזיקין, אנסה לעזור, לטעמי, אתה האחראי לנזק, ואתה צריך לתקנו, גם אם יש להם ביטוח, זה לא משנה, הם יכולים להפעיל ולתבוע אותך על הזנק שבהפעלה (השתתפות עצמית, הגדלת פוליסה), או לתבוע אותך ישירות בלי להפעיל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אחראיות קבלן לאחר מכירת דירה
אלי
30/03/12
ברצוננו לקנות בית יד ראשונה . כידוע לי הבית באחראיות הקבלן ל 7 שנים.האם לאחר קנית הבית האחראיות יורדת או שהאחראיות חלה רק על הבית ולא משנה אם הבית עבר בעלים?אם תקופת האחראיות פוחתת מתי היום הקובע חל על תחילת תוקף האחראיות?תודה
אחריות קבלן
עו"ד שזר תומר
30/03/12
תרשום בחוזה שיש לך שמוכר ממחה את זכותך מול הקבלן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הפעלת משפחתון בדירה שכורה
ליבי
30/03/12
ברשותי דירה מושכרת.את הדירה קיבלתי בירושה. בעת קבלת הדירה נודע לי שהדיירת מפעילה משפחתון (החוזה אינו אוסר זאת). עד עתה המשכתי בחוזה השכירות כפי שהיה שנים רבות קודם לכן. מדובר בחוזה ללא אופציה המתחדש מדי שנה (הדיירת נמצאת בדירה כבר למעלה מ- 10 שנים). שאלתי- האם מבחינה משפטית, כמשכיר, עליי לסיים החוזה בסיום שנה זו ??? לאלו סיכונים אני חשופה, אם בכלל?
גן ילדים
עו"ד שזר תומר
31/03/12
כמה ילדים יש שם?
ראי - החשש הגדול שלך צריך להיות מהשכנים, הם אלו שבעיקר יכולים לתבוע אותך, יש סיכון קטן גם מול העירייה, אבל באם 10 שנים איש לא התלונן, אז כנראה שהסיכון שלך הוא קטן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי - החשש הגדול שלך צריך להיות מהשכנים, הם אלו שבעיקר יכולים לתבוע אותך, יש סיכון קטן גם מול העירייה, אבל באם 10 שנים איש לא התלונן, אז כנראה שהסיכון שלך הוא קטן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חיבור פיראטי למערכת הביוב
טל
30/03/12
שלום,אני גר בדירת דמי מפתח ויש לי שכן אחד שגם הוא בדירת דמי מפתח ויש לנו מערכת ביוב משותפת לשנינו. לאחרונה הבן של השכן חצה את דירת הוריו ועשה דירה משלו(דירה בתוך דירה) והחליט שהוא מתחבר לביוב המשותף, כמובן ללא ידיעתי או הסכמתי. לאחר תקופה מסוימת מערכת הביוב נסתמה ואת החיבור הנוסף גליתי בגלל הנזק שנגרם. הם דורשים ממני להשתתף בהוצאות התיקון. אני מסרב כי לפי דעתי נעשתה פה עבירה. האם מותר לבן להוסיף חיבור נוסף? מה עלי לעשות בכדי לפתור את הבעיה? האם נעשתה כאן עבירה על החוק?אשמח אם תאירו את עניי. בתודה
ביוב פיראטי
עו"ד שזר תומר
30/03/12
באם מדובר בחיבור פרטי- הרי שברור שהוא אסור - פנה לעירייה ותדרוש את בדיקת הביוב, או לחלופין תשכור אינסטלטור שיתן לך חוות דעת לטובתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דרישה לתשלום ועד בית רטרואקטיבית
מיקי לוי
29/03/12
אני גר בשכירות כבר מספר שנים ומחדש את החוזה מדי שנה. למרות שבחוזה כתוב שהשוכר ישא בתשלומי ועד בית - מעולם לא יצר איתי איש קשר בנוגע לתשלום זה. (גם לא בעלת הדירה)לאחרונה התקשרה בעלת הבית וטענה שאב הבית התקשר וביקש שנשלם ועד בית על כל השנים שלא שילמתי.אין לי ויכוח לגבי החוזה הנוכחי ואתחיל לשלם מעכשיו והלאה, השאלה שלי האם ניתן לדרוש ממני לשלם דמי ועד בית בדיעבד על שנים שחלפו ? אציין שוב שמעולם לא נאמר לי שתשלום זה נדרש וזו הפעם הראשונה שמישהו מבקש תשלום. (אני בכלל לא בטוח שיש ועד בית רשמי)תודה
דייר שלא משלם ועד בית
עו"ד שזר תומר
30/03/12
לא הבנתי - חתמת על חזה שאומר שאתה צריך לשלם, לא?
לטעמי אתה קצת בבעיה כאן, תדרוש אולי לראות חשבוניות משכנים בשנים עברו - ולראות כמה שולם בפועל - אבל לכאורה באם לא תשלם לבעל הדירה יש עילת תביעה כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לטעמי אתה קצת בבעיה כאן, תדרוש אולי לראות חשבוניות משכנים בשנים עברו - ולראות כמה שולם בפועל - אבל לכאורה באם לא תשלם לבעל הדירה יש עילת תביעה כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דרישת תשלום עבור להראות את הדירה למכירה
יניב
29/03/12
דקה לאחר חתימה על חוזה שכירות בעלת הדירה אמרה שהיא רוצה למכור ולהביא קונים לראות.בחוזה לא רשום מילה על הנושא של מכירת דירה.לאחר חצי שנה שאפשרתי לה נמאס לי מהטרטורים האם אני יכול לדרוש תשלום עבור כל פעם שהיא באה להראות את הדירה?אם לא למה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/03/12
מקרה קשה.
אתה יכול לטעון כי למעשה בעלת הדירה הטעה אותך, ואילו היית יודע כי הדירה עומד למכירה מהרגע הראשון לא היית משכיר אותה - זו עילה לתביעה כנגדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אתה יכול לטעון כי למעשה בעלת הדירה הטעה אותך, ואילו היית יודע כי הדירה עומד למכירה מהרגע הראשון לא היית משכיר אותה - זו עילה לתביעה כנגדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דירת מתנה
vardina
29/03/12
לפני 16 שנה אימי העבירה על שמי דירה. בכך הפכה הדירה מדירת ירושה (הייתי אמורה לרשת אותה בכל מקרה) לדירת מתנה. עכשיו אני עומדת למכור אותה. באיזה סעיף פטור כדאי לי להשתמש? (לא מכרתי דירה בפטור בארבע השנים האחרונות)
דירה במתנה - פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
30/03/12
באם היית מקבלת את הדירה בירושה - היית יכולה לנצל את הפטור של המוריש.
מכיוון שזו מתנה - והיא כעת נמכרת, זו דירה רגילה לכל דבר ועניין, את יכולה לעשות שימוש בהוראות השעה.
כמובן, שעל מנת ליתן תשובה מחייבת יש לבדוק את המקרה הספציפי לרבות מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכיוון שזו מתנה - והיא כעת נמכרת, זו דירה רגילה לכל דבר ועניין, את יכולה לעשות שימוש בהוראות השעה.
כמובן, שעל מנת ליתן תשובה מחייבת יש לבדוק את המקרה הספציפי לרבות מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
טופס 4
נ. י.
29/03/12
האם לבית שעבר שיפוץ והרחבה דרוש טופס 4 באופן מלא, לעומת בית שנבנה מהיסוד? בנוסף, האם מותר לגור בבית עד לקבלת טופס 4, לבית שרק שופץ והורחב?
בית שמשפצים ומבצעים בו שינוי מהתוכניות הקיימות
עו"ד שזר תומר
30/03/12
לא כך כך ברור על מה מדובר,
בית שעושים בו שיפוץ ולמעשה שינוי מהתוכניות הקיימות - דורש היתר.
האם קיים היתר שכזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בית שעושים בו שיפוץ ולמעשה שינוי מהתוכניות הקיימות - דורש היתר.
האם קיים היתר שכזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שינויי תקנות התגוננות
אייל
29/03/12
רכשנו בית דרך קבלן הבונה את כל הבתים שבהרחבה. החוזה נחתם בשנת 2009. לפני כשבוע קיבלנו מכתב מהקבלן בנוגע לשינויי תקנות התגוננות שפורסמו ב2010 הדורשות "מערכת סינון פחמית בממ"ד". במכתב הקבלן דורש שנשלם על המסנן בסה"כ של 5000ש"ח למרות שהוא מתחייב בחוזה לעמוד בקריטריונים של טופס 4. ברצוני להבין מי צרי לנשוא בעלויות של שינויים אלו. הרי אם זה היה בית שנקנה בביניין שאלה זו לא הייתה עולה. אשמח אם תוכל לעזור לי בנושא.כזכור לי מסמכי צילמת את מסמכי ההסכם. במידה ואתה זקוק להעתק אנא אמור לי.בכבוד רב
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
30/03/12
צריך לעיין בחוזה הקבלן, בדר"כ הם מכניסים סעיפים שמגינים עליהם במקרים כאלה, ואז יש להם עילה "להפיל" את זה על הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
סכומי ארנונה לא הגיונים
אימה
29/03/12
כל הזמן אני מקבל תעריך ארנונה גבוהה מאוד מחייבים אותי על בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר כניסה לבית כ 12.63 מ"ר + מחסן ליד הבית שלי בשטח של 39.42 מ"ר ( זה סגור ולא בשימוש )+ ישנה קומת עמודים מתחת לבית לא סגורה פתוחה בכל הצדדים כשטח של 31.19 מ"ר ...פניתי המון אליהם בהסבר שאני רק גר בבית המגורים ושמחסן הינו עבור דברים ישנים מחוץ לגורים שלי ולא בשימוש אך ללא תוצאה ולא שומעים או מגלים הבנה עושים מה שבא אליהם .אני הגשתי השגה על סכום הארנונה שמחייבת אותי כל שנה העירייה ובנוסף צירפתי מסמך ממודד מוסמך עם הרישומים הנכונים לשטח לבית המגורים שלי שהינו רק 69.87 מ"ר לא יותר עליו אני רק חייב לשלם ארנונה , היום אני מקבל תשובה שהם מחייבים אותי בתשלום ארנונה על
בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר
כניסה לבית כ 12.63 מ"ר
מחסן בית שלי בשטח של 39.42 מ"ר
קומת עמודים מפולשת 31.19 מ"ר
ברצוני לדעת זה חוקי מה שעושים ומה ביכולתי לעשות כיום??
תעזרו לי בבקשה
וברשותך בבקשה תשובה ברורה ופשוטה שאוכל להבינה
תודה מראש
בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר
כניסה לבית כ 12.63 מ"ר
מחסן בית שלי בשטח של 39.42 מ"ר
קומת עמודים מפולשת 31.19 מ"ר
ברצוני לדעת זה חוקי מה שעושים ומה ביכולתי לעשות כיום??
תעזרו לי בבקשה
וברשותך בבקשה תשובה ברורה ופשוטה שאוכל להבינה
תודה מראש
השגה על מחיר הארנונה
עו"ד שזר תומר
30/03/12
פנה למהדנס, שיכין לך חוות דעת - באם בחוות הדעת אכן ניתן ללמוד כי העירייה תטעה, תגיש ערעור על ההשגה, ואף באפשרותך יהיה לתבוע את העירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בעל הדירה שיקר לגבי גודל הדירה
יוסי
29/03/12
שלום רב,רציתי לקנות נכס והמוכר אמר לי שהוא 50 מ"ר, הגעתי לדירה וראיתי אותו ואז חתמנו על זכרון דברים, המוכר חיבר אותו ולא ציין את גודל הדירה, לאחר מכן בדקתי בטאבו וגיליתי כי גודלר הדירה 40 מ"ר.... אני רוצה לבטל את הזכרון דברים, האים אני צודק? ובאיזה חוק ניתן להצדיק את זה? תודה
עילות לביטול זכרון דברים או חוזה
עו"ד שזר תומר
30/03/12
ניתן להעלות טענה של ניהול מו"מ בחוסר תו"ל.
ראה את האמור בחוק החוזים
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
12 (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות
סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
ניתן גם לטעון טעות או הטעיה על ידי הצד השני.
טעות
14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לעינן סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה"- לרבות אין-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה את האמור בחוק החוזים
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
12 (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות
סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
ניתן גם לטעון טעות או הטעיה על ידי הצד השני.
טעות
14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לעינן סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה"- לרבות אין-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם דיר בבנין יכול להתנגד ולהצליח למנוע הצבת אנטנו
יעל
28/03/12
אנטנות קטנ7ת בחניון ובפיר המעלית בבנין משותף
ועד הבית מסכים שחברה סלולרית תתקין בחינם אנטנות קטנות בבנין ואני מתנגדת אך הרוב מסכימים.מה האפשרויות העומדות בפני למנוע זאת ?מה החוק אומר.?
בתודה
יעל
ועד הבית מסכים שחברה סלולרית תתקין בחינם אנטנות קטנות בבנין ואני מתנגדת אך הרוב מסכימים.מה האפשרויות העומדות בפני למנוע זאת ?מה החוק אומר.?
בתודה
יעל
אנטנה סלולארית
עו"ד שזר תומר
30/03/12
מקרה מאוד מסובך, השאלה האם זה אנטנה מסוכנת או לא?
1.אפשר לפנות לועדת התכנון והבנייה, ולבדוק האם ניתן היתר כדין להציב אנטנה סלולארית
האם הוגשו התנגדויות והאם דנו בהן.
2. אפשר לפנות למשרד להגנת הסביבה, ולדרוש כי נציגים מטעמו יערכו בדיקות קרינה.
3. במידה ואין היתר, יתכן כי אפשר להגיש תביעה לביהמ"ש.
אבל זו סוגיה מורכבת שדורשת בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
1.אפשר לפנות לועדת התכנון והבנייה, ולבדוק האם ניתן היתר כדין להציב אנטנה סלולארית
האם הוגשו התנגדויות והאם דנו בהן.
2. אפשר לפנות למשרד להגנת הסביבה, ולדרוש כי נציגים מטעמו יערכו בדיקות קרינה.
3. במידה ואין היתר, יתכן כי אפשר להגיש תביעה לביהמ"ש.
אבל זו סוגיה מורכבת שדורשת בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עץ שקרס-אחריות משכיר
צביקה
28/03/12
שלום
בבית פרטי שאני משכיר נפל עץ שנמצא בחצר של הבית עצמו וגרם נזק לפרגולה ניידת של השוכרים.
האם חלה עלי אחריות כל שהיא לפצות את השוכרים
בבית פרטי שאני משכיר נפל עץ שנמצא בחצר של הבית עצמו וגרם נזק לפרגולה ניידת של השוכרים.
האם חלה עלי אחריות כל שהיא לפצות את השוכרים
עץ שקרס בחצר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
אתה אחראי לנזק אם הנזק נגרם בשל התרשלות שלך (לדוגמא לפני קריסתו ניתן היה להבחין כי העץ עלול ליפול ובהתקשרות עם השוכר העניין באחריותך).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם – מתנה
קרן
28/03/12
שלום רב,
בעריכת הסכם מתנה בין הצדדים עלתה האפשרות שנותן המתנה בעודו בחיים יעביר זכויותיו למקבל המתנה ויירשם בהסכם שנותן המתנה יחיה בדירה עד מותו , כך שמקבל המתנה יקבל את הדירה בפועל במות הנותן.
האם ניתן לעשות כפי שתואר לעיל? האם העברת הזכויות יכולה להתבצע כולל רשויות המס מינהל וכו'...מה הדרכים ליישוב עניין זה?
בעריכת הסכם מתנה בין הצדדים עלתה האפשרות שנותן המתנה בעודו בחיים יעביר זכויותיו למקבל המתנה ויירשם בהסכם שנותן המתנה יחיה בדירה עד מותו , כך שמקבל המתנה יקבל את הדירה בפועל במות הנותן.
האם ניתן לעשות כפי שתואר לעיל? האם העברת הזכויות יכולה להתבצע כולל רשויות המס מינהל וכו'...מה הדרכים ליישוב עניין זה?
הסכם מתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
זה בהחלט אפשרי ואף נעשה לעיתים קרובות. צריך לפנות לעורך דין שינסח את המסמכים, ידווח לרשויות וידאג לרשום הערה מתאימה בדבר זכות המגורים של נותן המתנה. לא ניתן לבצע את העסקה ללא ייצוג משפטי של עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף- פינוי
פינוי
28/03/12
שלום,
השכרתי לשוכר דירה, הוא הפר את ההסכמים ולא שילם. ככל שידוע לי נשארה בדירה רק שולחן ישן.
הגשתי תביעת פינוי, השוכר לא התגונן. התקבל פסק דין בהעדר הגנה.
האם אפשר להוציא את השולחן ולהחליף את המנעולים? אני צריכה לפנות להוצל"פ?
אשמח לתגובתכם
השכרתי לשוכר דירה, הוא הפר את ההסכמים ולא שילם. ככל שידוע לי נשארה בדירה רק שולחן ישן.
הגשתי תביעת פינוי, השוכר לא התגונן. התקבל פסק דין בהעדר הגנה.
האם אפשר להוציא את השולחן ולהחליף את המנעולים? אני צריכה לפנות להוצל"פ?
אשמח לתגובתכם
פסק דין לפינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
איך את יודעת שנשאר בדירה רק שולחן?
באופן עקרוני על מנת לבצע את פסק הדין יש צורך לפנות להוצאה לפועל ואין לעשות "דין עצמי" ולפרוץ את הדירה.
מעבר לכך שזה לא חוקי (השוכר יכול להזמין משטרה) את חשופה לטענות של השוכר כי נגנבו או ניזוקו חפצים השייכים לו.
באופן עקרוני על מנת לבצע את פסק הדין יש צורך לפנות להוצאה לפועל ואין לעשות "דין עצמי" ולפרוץ את הדירה.
מעבר לכך שזה לא חוקי (השוכר יכול להזמין משטרה) את חשופה לטענות של השוכר כי נגנבו או ניזוקו חפצים השייכים לו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן
דודו נעים
28/03/12
שלום רב
הבניין שבו אני מתגורר, הינו בן 12 שנה. כשנה לאחר הבנייה הוגש לקבלן דו"ח תיקונים ע"י חברת הדס. במהלך הדיונים עם נציג הקבלן חל ויכוח בין אחד מאנשי הועד ולנציג הקבלן שלמעשה גרם לאי ביצוע גורף של התיקונים הנדרשים לפי דו"ח הביקורת. למעשה, לא התבצע כל הליך מסודר של קבלת הבניין. בעקבות הגשמים האינטנסיבים של החורף האחרון, התגלו בעיות של חדירת מים באזור הגג ולדירות מסוימות. שאלותי
1. האם מאחר וחלפו על 6 או 7 שנים לקבלן אין אחריות כלל?
2. לפני מספר שנים נפלו אריחי ציפוי בבניין שלנו ובבניינים סמוכים. הקבלן הסכים לתקן זאת וצורת ההצמדה של האריחים היתה יסודית מאד וכללה הידוק האריח ע"י ברגים ולא רק בהדבקה. להערכתינו פגם גורף בתהליך ההדבקה שמהווה גורם לחדירת המים. האם יש לזה משמעות משפטית גם בחלוף תקופת האחריות הכוללת?
3. האם בעצם זה שאנשי הועד לדורותיהם, לא פעלו בנחישות רבה מול הקבלן, פתרנו את הקבלן מביצוע תיקונים בהתאם לדו"ח חברת הדס ואין לקבלן שום מחויבות להחתים את ועד הבית, על מסמך קבלה של הבניין, בדומה לביצוע תיקונים ואישורם בחתימה, כאשר מדובר בדירות עצמן?
תודה רבה
דודו נעים
הבניין שבו אני מתגורר, הינו בן 12 שנה. כשנה לאחר הבנייה הוגש לקבלן דו"ח תיקונים ע"י חברת הדס. במהלך הדיונים עם נציג הקבלן חל ויכוח בין אחד מאנשי הועד ולנציג הקבלן שלמעשה גרם לאי ביצוע גורף של התיקונים הנדרשים לפי דו"ח הביקורת. למעשה, לא התבצע כל הליך מסודר של קבלת הבניין. בעקבות הגשמים האינטנסיבים של החורף האחרון, התגלו בעיות של חדירת מים באזור הגג ולדירות מסוימות. שאלותי
1. האם מאחר וחלפו על 6 או 7 שנים לקבלן אין אחריות כלל?
2. לפני מספר שנים נפלו אריחי ציפוי בבניין שלנו ובבניינים סמוכים. הקבלן הסכים לתקן זאת וצורת ההצמדה של האריחים היתה יסודית מאד וכללה הידוק האריח ע"י ברגים ולא רק בהדבקה. להערכתינו פגם גורף בתהליך ההדבקה שמהווה גורם לחדירת המים. האם יש לזה משמעות משפטית גם בחלוף תקופת האחריות הכוללת?
3. האם בעצם זה שאנשי הועד לדורותיהם, לא פעלו בנחישות רבה מול הקבלן, פתרנו את הקבלן מביצוע תיקונים בהתאם לדו"ח חברת הדס ואין לקבלן שום מחויבות להחתים את ועד הבית, על מסמך קבלה של הבניין, בדומה לביצוע תיקונים ואישורם בחתימה, כאשר מדובר בדירות עצמן?
תודה רבה
דודו נעים
אחריות קבלן לליקויים ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
הפורום הוא לא מסגרת מתאימה למתן מענה רציני לשאלותיך. פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ לאחר שתציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות בגלל חסימת חלונות
דניאל
28/03/12
ני ועוד דיירים מתנגדים לבנייה (הוספת דירות עלגג הבניין שלנו)כי הבנייה תחסום לנו חלונות (החיזוקים לא יהיו
בהתאמה מלאה לחלונות הישנים). ניתן לפתור הבעיה אבל זה מעלה את העלויות של
הייזם. הודענו במכתב לבעל הגג שנסכים לביצוע התוכנית בתנאי שלא ייחסום לנו
חלונות. האם יש לנו סיכוי אצל המפקח? או בבית המשפט?
בהתאמה מלאה לחלונות הישנים). ניתן לפתור הבעיה אבל זה מעלה את העלויות של
הייזם. הודענו במכתב לבעל הגג שנסכים לביצוע התוכנית בתנאי שלא ייחסום לנו
חלונות. האם יש לנו סיכוי אצל המפקח? או בבית המשפט?
התנגדות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
לא ניתן להעריך סיכויים על סמך הפרטים שסיפקת. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ. אם אתם נוהגים בתום לב ולא בסחטנות אין סיבה שלא תקבלו אוזן קשבת אצל המפקח או בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית שלא מבצע עבודתו
עמית
27/03/12
ועד הבית בבניין הוא חברת אחזקה (של איש אחד), אני גרה בקומת גג כשכל הקירות בדירה מתפוררים ומתפוצצים מרטיבות יש לציין שהדירה שופצה בקיץ לאחר שועד הבית הבטיח שהגג סודר, והחורף כל השיפוץ נמוג עם הנזקיםלפני החורף התננו את התשלום לועד הבית בכך שהבעיות יטופלו, כעת שהחורף כמעט עבר והמצב רק החמיר הוא הגיע לאסוף את הכסף ולא הסכמנו לשלם.מה ניתן לעשות בעניין? הוא באופן כללי ממעט לטפל מבעיות כי זה יוצא מכיסו וכבר אי אפשר לחיות בדירה (עובש וריח ריקבון בכל מקום),תודה מראש על העזרה
חברת אחזקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
ניתן לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה להפסיק את ההתקשרות עם חברת האחזקה. לחילופין, אם וככל שחברת האחזקה מחוייבת לבצע פעולות מסוימות (בהסכם) והיא לא מבצעת אותן ובעקבות זאת נגרמים נזקים - ניתן להגיש כנגדה תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על דירה שנייה
רונן
27/03/12
שלום רב-ברשותי דירת מגורים ואני מתעתד לקניית דירה נוספת להשקעה.בכדי להימנע ולשלם מיסי דירה שנייה אני שוקל לרשום את הדירה על שם בני שאין ברשותו דירה .
א. האם חוקי מפני שלבני אין כלל כסף ?
ב. האם ניתן להבטיח בצורה כלשהי הגבלה כלשהי שבני לא יוכל בעתיד למכור את הדירה ללא רשותי או רשות אשתי ??
א. האם חוקי מפני שלבני אין כלל כסף ?
ב. האם ניתן להבטיח בצורה כלשהי הגבלה כלשהי שבני לא יוכל בעתיד למכור את הדירה ללא רשותי או רשות אשתי ??
מס בגין דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
ניתן לרשום את הדירה על שם הבן אם וככל שהוא מעל גיל 18. זה חוקי. מדובר במתנה לבן. ניתן ליצור מנגנונים שימנעו מהבן למכור את הדירה. לא בטוח שהעניין משתלם. כדאי להתייעץ עם עורך שיסביר את כל ההיבטים - היתרונות והחסרונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
