פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חיבור פיראטי למערכת הביוב
טל
30/03/12
שלום,אני גר בדירת דמי מפתח ויש לי שכן אחד שגם הוא בדירת דמי מפתח ויש לנו מערכת ביוב משותפת לשנינו. לאחרונה הבן של השכן חצה את דירת הוריו ועשה דירה משלו(דירה בתוך דירה) והחליט שהוא מתחבר לביוב המשותף, כמובן ללא ידיעתי או הסכמתי. לאחר תקופה מסוימת מערכת הביוב נסתמה ואת החיבור הנוסף גליתי בגלל הנזק שנגרם. הם דורשים ממני להשתתף בהוצאות התיקון. אני מסרב כי לפי דעתי נעשתה פה עבירה. האם מותר לבן להוסיף חיבור נוסף? מה עלי לעשות בכדי לפתור את הבעיה? האם נעשתה כאן עבירה על החוק?אשמח אם תאירו את עניי. בתודה
ביוב פיראטי
עו"ד שזר תומר
30/03/12
באם מדובר בחיבור פרטי- הרי שברור שהוא אסור - פנה לעירייה ותדרוש את בדיקת הביוב, או לחלופין תשכור אינסטלטור שיתן לך חוות דעת לטובתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דרישה לתשלום ועד בית רטרואקטיבית
מיקי לוי
29/03/12
אני גר בשכירות כבר מספר שנים ומחדש את החוזה מדי שנה. למרות שבחוזה כתוב שהשוכר ישא בתשלומי ועד בית - מעולם לא יצר איתי איש קשר בנוגע לתשלום זה. (גם לא בעלת הדירה)לאחרונה התקשרה בעלת הבית וטענה שאב הבית התקשר וביקש שנשלם ועד בית על כל השנים שלא שילמתי.אין לי ויכוח לגבי החוזה הנוכחי ואתחיל לשלם מעכשיו והלאה, השאלה שלי האם ניתן לדרוש ממני לשלם דמי ועד בית בדיעבד על שנים שחלפו ? אציין שוב שמעולם לא נאמר לי שתשלום זה נדרש וזו הפעם הראשונה שמישהו מבקש תשלום. (אני בכלל לא בטוח שיש ועד בית רשמי)תודה
דייר שלא משלם ועד בית
עו"ד שזר תומר
30/03/12
לא הבנתי - חתמת על חזה שאומר שאתה צריך לשלם, לא?
לטעמי אתה קצת בבעיה כאן, תדרוש אולי לראות חשבוניות משכנים בשנים עברו - ולראות כמה שולם בפועל - אבל לכאורה באם לא תשלם לבעל הדירה יש עילת תביעה כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לטעמי אתה קצת בבעיה כאן, תדרוש אולי לראות חשבוניות משכנים בשנים עברו - ולראות כמה שולם בפועל - אבל לכאורה באם לא תשלם לבעל הדירה יש עילת תביעה כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דרישת תשלום עבור להראות את הדירה למכירה
יניב
29/03/12
דקה לאחר חתימה על חוזה שכירות בעלת הדירה אמרה שהיא רוצה למכור ולהביא קונים לראות.בחוזה לא רשום מילה על הנושא של מכירת דירה.לאחר חצי שנה שאפשרתי לה נמאס לי מהטרטורים האם אני יכול לדרוש תשלום עבור כל פעם שהיא באה להראות את הדירה?אם לא למה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
30/03/12
מקרה קשה.
אתה יכול לטעון כי למעשה בעלת הדירה הטעה אותך, ואילו היית יודע כי הדירה עומד למכירה מהרגע הראשון לא היית משכיר אותה - זו עילה לתביעה כנגדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אתה יכול לטעון כי למעשה בעלת הדירה הטעה אותך, ואילו היית יודע כי הדירה עומד למכירה מהרגע הראשון לא היית משכיר אותה - זו עילה לתביעה כנגדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
דירת מתנה
vardina
29/03/12
לפני 16 שנה אימי העבירה על שמי דירה. בכך הפכה הדירה מדירת ירושה (הייתי אמורה לרשת אותה בכל מקרה) לדירת מתנה. עכשיו אני עומדת למכור אותה. באיזה סעיף פטור כדאי לי להשתמש? (לא מכרתי דירה בפטור בארבע השנים האחרונות)
דירה במתנה - פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
30/03/12
באם היית מקבלת את הדירה בירושה - היית יכולה לנצל את הפטור של המוריש.
מכיוון שזו מתנה - והיא כעת נמכרת, זו דירה רגילה לכל דבר ועניין, את יכולה לעשות שימוש בהוראות השעה.
כמובן, שעל מנת ליתן תשובה מחייבת יש לבדוק את המקרה הספציפי לרבות מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכיוון שזו מתנה - והיא כעת נמכרת, זו דירה רגילה לכל דבר ועניין, את יכולה לעשות שימוש בהוראות השעה.
כמובן, שעל מנת ליתן תשובה מחייבת יש לבדוק את המקרה הספציפי לרבות מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
טופס 4
נ. י.
29/03/12
האם לבית שעבר שיפוץ והרחבה דרוש טופס 4 באופן מלא, לעומת בית שנבנה מהיסוד? בנוסף, האם מותר לגור בבית עד לקבלת טופס 4, לבית שרק שופץ והורחב?
בית שמשפצים ומבצעים בו שינוי מהתוכניות הקיימות
עו"ד שזר תומר
30/03/12
לא כך כך ברור על מה מדובר,
בית שעושים בו שיפוץ ולמעשה שינוי מהתוכניות הקיימות - דורש היתר.
האם קיים היתר שכזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בית שעושים בו שיפוץ ולמעשה שינוי מהתוכניות הקיימות - דורש היתר.
האם קיים היתר שכזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שינויי תקנות התגוננות
אייל
29/03/12
רכשנו בית דרך קבלן הבונה את כל הבתים שבהרחבה. החוזה נחתם בשנת 2009. לפני כשבוע קיבלנו מכתב מהקבלן בנוגע לשינויי תקנות התגוננות שפורסמו ב2010 הדורשות "מערכת סינון פחמית בממ"ד". במכתב הקבלן דורש שנשלם על המסנן בסה"כ של 5000ש"ח למרות שהוא מתחייב בחוזה לעמוד בקריטריונים של טופס 4. ברצוני להבין מי צרי לנשוא בעלויות של שינויים אלו. הרי אם זה היה בית שנקנה בביניין שאלה זו לא הייתה עולה. אשמח אם תוכל לעזור לי בנושא.כזכור לי מסמכי צילמת את מסמכי ההסכם. במידה ואתה זקוק להעתק אנא אמור לי.בכבוד רב
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
30/03/12
צריך לעיין בחוזה הקבלן, בדר"כ הם מכניסים סעיפים שמגינים עליהם במקרים כאלה, ואז יש להם עילה "להפיל" את זה על הדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
סכומי ארנונה לא הגיונים
אימה
29/03/12
כל הזמן אני מקבל תעריך ארנונה גבוהה מאוד מחייבים אותי על בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר כניסה לבית כ 12.63 מ"ר + מחסן ליד הבית שלי בשטח של 39.42 מ"ר ( זה סגור ולא בשימוש )+ ישנה קומת עמודים מתחת לבית לא סגורה פתוחה בכל הצדדים כשטח של 31.19 מ"ר ...פניתי המון אליהם בהסבר שאני רק גר בבית המגורים ושמחסן הינו עבור דברים ישנים מחוץ לגורים שלי ולא בשימוש אך ללא תוצאה ולא שומעים או מגלים הבנה עושים מה שבא אליהם .אני הגשתי השגה על סכום הארנונה שמחייבת אותי כל שנה העירייה ובנוסף צירפתי מסמך ממודד מוסמך עם הרישומים הנכונים לשטח לבית המגורים שלי שהינו רק 69.87 מ"ר לא יותר עליו אני רק חייב לשלם ארנונה , היום אני מקבל תשובה שהם מחייבים אותי בתשלום ארנונה על
בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר
כניסה לבית כ 12.63 מ"ר
מחסן בית שלי בשטח של 39.42 מ"ר
קומת עמודים מפולשת 31.19 מ"ר
ברצוני לדעת זה חוקי מה שעושים ומה ביכולתי לעשות כיום??
תעזרו לי בבקשה
וברשותך בבקשה תשובה ברורה ופשוטה שאוכל להבינה
תודה מראש
בית מגורים בשטח של 69.84 מ"ר
כניסה לבית כ 12.63 מ"ר
מחסן בית שלי בשטח של 39.42 מ"ר
קומת עמודים מפולשת 31.19 מ"ר
ברצוני לדעת זה חוקי מה שעושים ומה ביכולתי לעשות כיום??
תעזרו לי בבקשה
וברשותך בבקשה תשובה ברורה ופשוטה שאוכל להבינה
תודה מראש
השגה על מחיר הארנונה
עו"ד שזר תומר
30/03/12
פנה למהדנס, שיכין לך חוות דעת - באם בחוות הדעת אכן ניתן ללמוד כי העירייה תטעה, תגיש ערעור על ההשגה, ואף באפשרותך יהיה לתבוע את העירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
בעל הדירה שיקר לגבי גודל הדירה
יוסי
29/03/12
שלום רב,רציתי לקנות נכס והמוכר אמר לי שהוא 50 מ"ר, הגעתי לדירה וראיתי אותו ואז חתמנו על זכרון דברים, המוכר חיבר אותו ולא ציין את גודל הדירה, לאחר מכן בדקתי בטאבו וגיליתי כי גודלר הדירה 40 מ"ר.... אני רוצה לבטל את הזכרון דברים, האים אני צודק? ובאיזה חוק ניתן להצדיק את זה? תודה
עילות לביטול זכרון דברים או חוזה
עו"ד שזר תומר
30/03/12
ניתן להעלות טענה של ניהול מו"מ בחוסר תו"ל.
ראה את האמור בחוק החוזים
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
12 (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות
סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
ניתן גם לטעון טעות או הטעיה על ידי הצד השני.
טעות
14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לעינן סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה"- לרבות אין-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה את האמור בחוק החוזים
במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב.
12 (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות
סעיפים 10, 13 ו- 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, יחולו בשינויים המחוייבים.
ניתן גם לטעון טעות או הטעיה על ידי הצד השני.
טעות
14.(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לעינן סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה.
הטעיה
15. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה"- לרבות אין-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם דיר בבנין יכול להתנגד ולהצליח למנוע הצבת אנטנו
יעל
28/03/12
אנטנות קטנ7ת בחניון ובפיר המעלית בבנין משותף
ועד הבית מסכים שחברה סלולרית תתקין בחינם אנטנות קטנות בבנין ואני מתנגדת אך הרוב מסכימים.מה האפשרויות העומדות בפני למנוע זאת ?מה החוק אומר.?
בתודה
יעל
ועד הבית מסכים שחברה סלולרית תתקין בחינם אנטנות קטנות בבנין ואני מתנגדת אך הרוב מסכימים.מה האפשרויות העומדות בפני למנוע זאת ?מה החוק אומר.?
בתודה
יעל
אנטנה סלולארית
עו"ד שזר תומר
30/03/12
מקרה מאוד מסובך, השאלה האם זה אנטנה מסוכנת או לא?
1.אפשר לפנות לועדת התכנון והבנייה, ולבדוק האם ניתן היתר כדין להציב אנטנה סלולארית
האם הוגשו התנגדויות והאם דנו בהן.
2. אפשר לפנות למשרד להגנת הסביבה, ולדרוש כי נציגים מטעמו יערכו בדיקות קרינה.
3. במידה ואין היתר, יתכן כי אפשר להגיש תביעה לביהמ"ש.
אבל זו סוגיה מורכבת שדורשת בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
1.אפשר לפנות לועדת התכנון והבנייה, ולבדוק האם ניתן היתר כדין להציב אנטנה סלולארית
האם הוגשו התנגדויות והאם דנו בהן.
2. אפשר לפנות למשרד להגנת הסביבה, ולדרוש כי נציגים מטעמו יערכו בדיקות קרינה.
3. במידה ואין היתר, יתכן כי אפשר להגיש תביעה לביהמ"ש.
אבל זו סוגיה מורכבת שדורשת בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עץ שקרס-אחריות משכיר
צביקה
28/03/12
שלום
בבית פרטי שאני משכיר נפל עץ שנמצא בחצר של הבית עצמו וגרם נזק לפרגולה ניידת של השוכרים.
האם חלה עלי אחריות כל שהיא לפצות את השוכרים
בבית פרטי שאני משכיר נפל עץ שנמצא בחצר של הבית עצמו וגרם נזק לפרגולה ניידת של השוכרים.
האם חלה עלי אחריות כל שהיא לפצות את השוכרים
עץ שקרס בחצר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
אתה אחראי לנזק אם הנזק נגרם בשל התרשלות שלך (לדוגמא לפני קריסתו ניתן היה להבחין כי העץ עלול ליפול ובהתקשרות עם השוכר העניין באחריותך).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם – מתנה
קרן
28/03/12
שלום רב,
בעריכת הסכם מתנה בין הצדדים עלתה האפשרות שנותן המתנה בעודו בחיים יעביר זכויותיו למקבל המתנה ויירשם בהסכם שנותן המתנה יחיה בדירה עד מותו , כך שמקבל המתנה יקבל את הדירה בפועל במות הנותן.
האם ניתן לעשות כפי שתואר לעיל? האם העברת הזכויות יכולה להתבצע כולל רשויות המס מינהל וכו'...מה הדרכים ליישוב עניין זה?
בעריכת הסכם מתנה בין הצדדים עלתה האפשרות שנותן המתנה בעודו בחיים יעביר זכויותיו למקבל המתנה ויירשם בהסכם שנותן המתנה יחיה בדירה עד מותו , כך שמקבל המתנה יקבל את הדירה בפועל במות הנותן.
האם ניתן לעשות כפי שתואר לעיל? האם העברת הזכויות יכולה להתבצע כולל רשויות המס מינהל וכו'...מה הדרכים ליישוב עניין זה?
הסכם מתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
זה בהחלט אפשרי ואף נעשה לעיתים קרובות. צריך לפנות לעורך דין שינסח את המסמכים, ידווח לרשויות וידאג לרשום הערה מתאימה בדבר זכות המגורים של נותן המתנה. לא ניתן לבצע את העסקה ללא ייצוג משפטי של עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף- פינוי
פינוי
28/03/12
שלום,
השכרתי לשוכר דירה, הוא הפר את ההסכמים ולא שילם. ככל שידוע לי נשארה בדירה רק שולחן ישן.
הגשתי תביעת פינוי, השוכר לא התגונן. התקבל פסק דין בהעדר הגנה.
האם אפשר להוציא את השולחן ולהחליף את המנעולים? אני צריכה לפנות להוצל"פ?
אשמח לתגובתכם
השכרתי לשוכר דירה, הוא הפר את ההסכמים ולא שילם. ככל שידוע לי נשארה בדירה רק שולחן ישן.
הגשתי תביעת פינוי, השוכר לא התגונן. התקבל פסק דין בהעדר הגנה.
האם אפשר להוציא את השולחן ולהחליף את המנעולים? אני צריכה לפנות להוצל"פ?
אשמח לתגובתכם
פסק דין לפינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
איך את יודעת שנשאר בדירה רק שולחן?
באופן עקרוני על מנת לבצע את פסק הדין יש צורך לפנות להוצאה לפועל ואין לעשות "דין עצמי" ולפרוץ את הדירה.
מעבר לכך שזה לא חוקי (השוכר יכול להזמין משטרה) את חשופה לטענות של השוכר כי נגנבו או ניזוקו חפצים השייכים לו.
באופן עקרוני על מנת לבצע את פסק הדין יש צורך לפנות להוצאה לפועל ואין לעשות "דין עצמי" ולפרוץ את הדירה.
מעבר לכך שזה לא חוקי (השוכר יכול להזמין משטרה) את חשופה לטענות של השוכר כי נגנבו או ניזוקו חפצים השייכים לו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן
דודו נעים
28/03/12
שלום רב
הבניין שבו אני מתגורר, הינו בן 12 שנה. כשנה לאחר הבנייה הוגש לקבלן דו"ח תיקונים ע"י חברת הדס. במהלך הדיונים עם נציג הקבלן חל ויכוח בין אחד מאנשי הועד ולנציג הקבלן שלמעשה גרם לאי ביצוע גורף של התיקונים הנדרשים לפי דו"ח הביקורת. למעשה, לא התבצע כל הליך מסודר של קבלת הבניין. בעקבות הגשמים האינטנסיבים של החורף האחרון, התגלו בעיות של חדירת מים באזור הגג ולדירות מסוימות. שאלותי
1. האם מאחר וחלפו על 6 או 7 שנים לקבלן אין אחריות כלל?
2. לפני מספר שנים נפלו אריחי ציפוי בבניין שלנו ובבניינים סמוכים. הקבלן הסכים לתקן זאת וצורת ההצמדה של האריחים היתה יסודית מאד וכללה הידוק האריח ע"י ברגים ולא רק בהדבקה. להערכתינו פגם גורף בתהליך ההדבקה שמהווה גורם לחדירת המים. האם יש לזה משמעות משפטית גם בחלוף תקופת האחריות הכוללת?
3. האם בעצם זה שאנשי הועד לדורותיהם, לא פעלו בנחישות רבה מול הקבלן, פתרנו את הקבלן מביצוע תיקונים בהתאם לדו"ח חברת הדס ואין לקבלן שום מחויבות להחתים את ועד הבית, על מסמך קבלה של הבניין, בדומה לביצוע תיקונים ואישורם בחתימה, כאשר מדובר בדירות עצמן?
תודה רבה
דודו נעים
הבניין שבו אני מתגורר, הינו בן 12 שנה. כשנה לאחר הבנייה הוגש לקבלן דו"ח תיקונים ע"י חברת הדס. במהלך הדיונים עם נציג הקבלן חל ויכוח בין אחד מאנשי הועד ולנציג הקבלן שלמעשה גרם לאי ביצוע גורף של התיקונים הנדרשים לפי דו"ח הביקורת. למעשה, לא התבצע כל הליך מסודר של קבלת הבניין. בעקבות הגשמים האינטנסיבים של החורף האחרון, התגלו בעיות של חדירת מים באזור הגג ולדירות מסוימות. שאלותי
1. האם מאחר וחלפו על 6 או 7 שנים לקבלן אין אחריות כלל?
2. לפני מספר שנים נפלו אריחי ציפוי בבניין שלנו ובבניינים סמוכים. הקבלן הסכים לתקן זאת וצורת ההצמדה של האריחים היתה יסודית מאד וכללה הידוק האריח ע"י ברגים ולא רק בהדבקה. להערכתינו פגם גורף בתהליך ההדבקה שמהווה גורם לחדירת המים. האם יש לזה משמעות משפטית גם בחלוף תקופת האחריות הכוללת?
3. האם בעצם זה שאנשי הועד לדורותיהם, לא פעלו בנחישות רבה מול הקבלן, פתרנו את הקבלן מביצוע תיקונים בהתאם לדו"ח חברת הדס ואין לקבלן שום מחויבות להחתים את ועד הבית, על מסמך קבלה של הבניין, בדומה לביצוע תיקונים ואישורם בחתימה, כאשר מדובר בדירות עצמן?
תודה רבה
דודו נעים
אחריות קבלן לליקויים ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
הפורום הוא לא מסגרת מתאימה למתן מענה רציני לשאלותיך. פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ לאחר שתציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות בגלל חסימת חלונות
דניאל
28/03/12
ני ועוד דיירים מתנגדים לבנייה (הוספת דירות עלגג הבניין שלנו)כי הבנייה תחסום לנו חלונות (החיזוקים לא יהיו
בהתאמה מלאה לחלונות הישנים). ניתן לפתור הבעיה אבל זה מעלה את העלויות של
הייזם. הודענו במכתב לבעל הגג שנסכים לביצוע התוכנית בתנאי שלא ייחסום לנו
חלונות. האם יש לנו סיכוי אצל המפקח? או בבית המשפט?
בהתאמה מלאה לחלונות הישנים). ניתן לפתור הבעיה אבל זה מעלה את העלויות של
הייזם. הודענו במכתב לבעל הגג שנסכים לביצוע התוכנית בתנאי שלא ייחסום לנו
חלונות. האם יש לנו סיכוי אצל המפקח? או בבית המשפט?
התנגדות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
לא ניתן להעריך סיכויים על סמך הפרטים שסיפקת. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ. אם אתם נוהגים בתום לב ולא בסחטנות אין סיבה שלא תקבלו אוזן קשבת אצל המפקח או בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית שלא מבצע עבודתו
עמית
27/03/12
ועד הבית בבניין הוא חברת אחזקה (של איש אחד), אני גרה בקומת גג כשכל הקירות בדירה מתפוררים ומתפוצצים מרטיבות יש לציין שהדירה שופצה בקיץ לאחר שועד הבית הבטיח שהגג סודר, והחורף כל השיפוץ נמוג עם הנזקיםלפני החורף התננו את התשלום לועד הבית בכך שהבעיות יטופלו, כעת שהחורף כמעט עבר והמצב רק החמיר הוא הגיע לאסוף את הכסף ולא הסכמנו לשלם.מה ניתן לעשות בעניין? הוא באופן כללי ממעט לטפל מבעיות כי זה יוצא מכיסו וכבר אי אפשר לחיות בדירה (עובש וריח ריקבון בכל מקום),תודה מראש על העזרה
חברת אחזקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
ניתן לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה להפסיק את ההתקשרות עם חברת האחזקה. לחילופין, אם וככל שחברת האחזקה מחוייבת לבצע פעולות מסוימות (בהסכם) והיא לא מבצעת אותן ובעקבות זאת נגרמים נזקים - ניתן להגיש כנגדה תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על דירה שנייה
רונן
27/03/12
שלום רב-ברשותי דירת מגורים ואני מתעתד לקניית דירה נוספת להשקעה.בכדי להימנע ולשלם מיסי דירה שנייה אני שוקל לרשום את הדירה על שם בני שאין ברשותו דירה .
א. האם חוקי מפני שלבני אין כלל כסף ?
ב. האם ניתן להבטיח בצורה כלשהי הגבלה כלשהי שבני לא יוכל בעתיד למכור את הדירה ללא רשותי או רשות אשתי ??
א. האם חוקי מפני שלבני אין כלל כסף ?
ב. האם ניתן להבטיח בצורה כלשהי הגבלה כלשהי שבני לא יוכל בעתיד למכור את הדירה ללא רשותי או רשות אשתי ??
מס בגין דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
ניתן לרשום את הדירה על שם הבן אם וככל שהוא מעל גיל 18. זה חוקי. מדובר במתנה לבן. ניתן ליצור מנגנונים שימנעו מהבן למכור את הדירה. לא בטוח שהעניין משתלם. כדאי להתייעץ עם עורך שיסביר את כל ההיבטים - היתרונות והחסרונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות דירה
מזל
27/03/12
חתמתי ערבות לשכירות דירה עבור גיסי. כרגע התברר למשכיר כי השוכר לא שילם ארנונה ומים מזה שנה וחצי, עקב אי רישום השוכר את הנכס בעירייה על שמו של השוכר. המשכיר שקיבל הודעה מהעיריה, מיהר לשלם את החוב, ופונה אליי בדרישה לממש את ערבותי. שאלתי היא: מי הוא אחראי להעביר את הבעלות הזמנית על הנכס ברישום בעירייה - חובת השוכר או המשכיר? בנוסף, כיצד ניתן לחשב את הפיצוי אותו מבקש עו"ד של משכיר הדירה? תודה רבה על הסיוע המקצועי.
ערבות להתחייבויות שוכר דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/03/12
לעיתים יש בהסכם השכירות הוראה מי אמור לעדכן את העירייה בדבר החזקת הדירה על ידי השוכר. מכל מקום, זה לא גורע מההתחייבות של השוכר לשלם את הארנונה (אני מניחה שבהסכם השכירות יש כזו הוראה). מן הסתם החוב הוא בגובה התשלום ששולם עבור הארנונה ועוד עלות סבירה של הוצאות (היה והמשכיר נדרש להשתמש בשירותיו של עורך דינו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה – מוכרים שלא יוצאים מהדירה בתאריך שהוסכם
שרון
27/03/12
קנינו דירה וסוכם בחוזה כי תאריך היציאה של הקונים הוא ה1.4 . במידה ולא יצאו בזמן ישלמו 70 דולר על כל יום עד 10 ימים. לאחר מכן זה נחשב הפרת חוזה . דיברנו עם המוכרים הם אמרו כי לא יצאו מהדירה ב1.4 ולא ממש נותנים תאריך מדויק . העורך דין שלהם גם אמר להם כי לא צריכים לשלם את ה70 דולר אלא רק במידה וישארו מעבר ל10 ימים. העורך דין שלנו בדק והתיעץ עם עוד עורכי דין וכולם אמרו שמגיע לנו את התשלום הזה . שבמידה ולא ירצו לשלם ניגש לתביעות קטנות. הבעיה היא שמדובר על פסח , כבר קבענו עם בעלי מקצוע שונים ואח"כ אם נבטל נתעכב עד אחרי חול המועד כי אף אחד מהם לא עובד בחול המועד כלומר נגרמת לנו פה עוד עוגמת נפש ובנייתים אנחנו לא יכולים לעבור וצריכים לשלם שכירות נוספת איפה שאנחנו גרים כרגע ... מה ניתן לעשות לגבי כל הנושא ?
הפרת הסכם מכר
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
כמובן שתחילה יש לבחון את תוכנו של הסכם הרכישה אשר נחתם על ידכם. על פניו נראה כי הסעדים העומדים לרשותכם על פי תיאור הנסיבות אשר הוצגו הינן- פניה לבימ"ש בדרישה לאכיפת חוזה וכן תביעה לפיצויים בגין נזקים אשר הוסבו לכם כתוצאה מאי פינוי הדירה במועד.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
מכתב
יניב גבע
29/03/12
יש לכם עורך דין - אז תתיעצו איתו לגבי האפשרויות המשפטיות שעומדות לכם. כדאי להוציא להם מכתב שמפרט את הנזקים שלכם עקב המצב שנוצר כך שככל שתגישו תביעה תהיה לכם אסמכתא. כן אולי המכתב יביא אותם לשנות את דעתם
דירת בירושה – 6 אחים
baba - gam
27/03/12
בית אשר עבר בירושה ל - 6 אחים , מזה שנתיים לא הגיעו אלה להסכמות ברורות לעניין מכירת הבית !! בצוואתה של המורישה , נכתב מפורשות כי אף אחד מבניה או בנותיה , לא !! יהיה רשאי לקנות את הנכס !! ( ביקשה זאת וידעה גם למה ... המנוחה ז"ל לא רצתה מלחמת עולמות בין ילדיה .. !!! ) ימכר הבית ורק לצד ג' ! זו בקשתה בצוואה .. כיוון שרבים המחלוקות בין האחים , מצאו שלושה מהם למכור את חלקם לאדם זר !! וזאת מבלי ליידע את שאר האחים ! או לבקש אישורם בנושא ובכתב !!! פעלו אלה באופן נסתר מאחורי גבם !! שאלתי : האם אין בזה עבירה כלשהיא ? האם עסקה זו כשרה ? ניתן לפנות לבית המשפט לביטול עסקה זו ? הרי האחים היו צריכים להגיע להסכמות בינהם .. ומשלא הגיעו !! היה עליהם לפנות לבית המשפט לפירוק שיתוף .. !זו הדרך הכשרה האם נכון או טועה ?? בנוסף אשמח לדעת אם יכולים לעזור לי באומדן + - לגבי שכרו של עו"ד בנושא הזה .. עלות משוערת ..
תודה !!
תודה !!
מכירת מקרקעין שנתקבלו בירושה
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
יש לבחון נוסח הצוואה. באם ציוותה המורישה כי הבית ימכר רק לצד ג', הרי שעל פניו נראה כי מעשיהם של שלושת האחים איננו נוגד את הציווי. ראוי לבחון האם פרשנות זאת מתיישבת עם יתר הוראות המצווה כפי שבאות לידי ביטוי בצוואה.
באשר לפירוק שיתוף- אין חובה כאמור לבצע פירוק שיתוף לצורך ביצוע מכירת החלקים של כל אחד מן האחים אולם לרוב קיים קושי במציאת רוכש סביר אשר יסכים לרכישת חלקים במושע (קרי אחוזים מן הנכס) ללא אפשרות לממשם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
באשר לפירוק שיתוף- אין חובה כאמור לבצע פירוק שיתוף לצורך ביצוע מכירת החלקים של כל אחד מן האחים אולם לרוב קיים קושי במציאת רוכש סביר אשר יסכים לרכישת חלקים במושע (קרי אחוזים מן הנכס) ללא אפשרות לממשם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
שכירות ותקלות בדירה
MM
26/03/12
אנו משכירים דירה מתחילת ינואר 2012, דירה בבניין חדש-דירה "מהניילונים". לצערנו הרב , מרגע כניסתנו לדירה יש אינספור של בעיות בדירה שמצריכים תיקונים. כמו : קיר עם כתם רטיבות שהיה צריך צביעה וסיוד, ידיות של דלתות חדרי המקלחת התפרקו לגמרי ממקומם, ביוב צף ועוד. בעלת הדירה נתנה לנו את טלפון של אב הבניין ומאז אנחנו עומדים מולו בטיפול בתקלות ובחלק מהדברים מיידעים אותה. העניין הוא שהבעיות לא מסתיימות ואנחנו כמעט שלושה חודשים שם. האם יש מקום לבוא בדרישה לפיצוי מבעלת הדירה בשכ"ד או כל דבר אחר ואם כן, כיצד עלינו לפנות
נזקים במושכר
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
לפי דבריך נראה כי באשר לדירה קיימת אחריות קבלן ולכן ראוי לדרוש מבעלת הדירה לפנות בדרישה לחברה הבונה לצורך תיקון הליקויים בהקדם. במידה ואיננה עושה כן הרי שניתן לבחון דרישת פיצוי בהתאם לחוק השכירות והשאילה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
הסכם משותף לדיירים
סמי
26/03/12
הי,אנו גרים בבניין (19 דירות), ולידינו בניין דומה. יש לנו חנייה עם כניסה משותפת.לרוב הדיירים 2 חניות הרשומות בטאבו.דיירים שאין להם חנייה כפולה, מחנים את רכבם בצידי החנייה, במקומות שאינם מסומנים כחנייה.רוב הדיירים מתנגדים לחנייה זאת.מה ניתן לעשות בכדי למנוע את חנייתם בצד הדרך,תודה.
חניה
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
ההליך המתאים הינו הגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
שוכר עזב לחו"ל
נעמי
26/03/12
השכרתי את הדירה שלי לשוכר לתקופה מסוימת אך כעבור מס' חדשים הוא עזב לחו"ל. מהו ההליך הנכון לגבות את דמי השכירות? האם כדאי להוציא צו איסור כניסה לארץ? מהם הסעדים העומדים בפניי?
שוכר עזב לחו"ל
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
יש לפנות לבית המשפט בבקשה להיתר המצאה- במידה והינך יודעת את פרטיו ומקום המצאו בחו"ל. במידה ולא יש לבחון האם יש נציג המוסמך לפעול בעניינו בארץ ולבקש תחליף המצאה אל אותו מוסמך.
צו איסור כניסה לארץ לא ניתן להוציא ולבטח שגם אם היה, לא יועיל שכן מטרתך הינה שהשוכר אכן יגיע לארץ על מנת שיהא ניתן להגיש תביעה נגדו בגין הנזקים. ברגע שיהיה מצוי בארץ תוכלי לפנות לבית משפט בבקשה למתן צו איסור יציאה מן הארץ בסמוך להגשת הבקשה יהא עליך להגיש תביעה לפיצוי בגין הנזקים שאם לא כן לא תישמע הבקשה כלל.
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
צו איסור כניסה לארץ לא ניתן להוציא ולבטח שגם אם היה, לא יועיל שכן מטרתך הינה שהשוכר אכן יגיע לארץ על מנת שיהא ניתן להגיש תביעה נגדו בגין הנזקים. ברגע שיהיה מצוי בארץ תוכלי לפנות לבית משפט בבקשה למתן צו איסור יציאה מן הארץ בסמוך להגשת הבקשה יהא עליך להגיש תביעה לפיצוי בגין הנזקים שאם לא כן לא תישמע הבקשה כלל.
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
שחרור מחוזה שכירות
שיר
26/03/12
שלום רב. אנו שוכרים דירה כשנה וחצי ועכשיו קנינו דירה ואנו מעונינים לעבור אליה. לפי החוזה אנו מחויבים לשלם שכירות עד אוגוסט אלא אם כן נמצא שוכר אחר במקומנו שיחליף אותנו בחוזה . הבעיה היא שהדירה עומדת למכירה ולכן בלתי אפשרי למצוא שוכרים שיקחו סיכון זה. ניסיתי להסביר לבעלת הדירה כי סיבה זו מונעת מאיתנו את האפשרות למצוא שוכר במקומנו, ובבקשה שתחרר אותנו מארבעת החודשים הנותרים לחוזה. היא כמובן מסרבת . מה אני יכולה לעשות ? האם אני באמת חייבת לשלם עד תום החוזה אעפ"י שהנסיבות לא מאפשרות לי אחרת ? לא רואה איך אני מצליחה לעמוד כלכלית גם במשכנתא וגם בשכירות
סיום הסכם שכירות
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
רצוי להביא את הסכם השכירות לעיון בפני עורך דין על מנת לבדוק תוכן תנאי ההסכם וקיומו של מפלט בהסכם ככל וישנו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בעלות על בית
דנה
26/03/12
שלום רב,
יש לי בית אשר רשום על שמי בטאבו
בבית זה מתגוררים אחי ואשתו מזה שש שנים, ללא חוזה שכירות וללא תשלום שכירות.
שאלתי היא האם יש להם כעת זכויות כלשהן על הבית,
האם אוכל להוציאם כשארצה בכך ללא תביעת זכויות מצידם?
תודה.
יש לי בית אשר רשום על שמי בטאבו
בבית זה מתגוררים אחי ואשתו מזה שש שנים, ללא חוזה שכירות וללא תשלום שכירות.
שאלתי היא האם יש להם כעת זכויות כלשהן על הבית,
האם אוכל להוציאם כשארצה בכך ללא תביעת זכויות מצידם?
תודה.
מגורים ללא הסכם שכירות
עו"ד שירן רומנו-הרוש
27/03/12
יש ליחס חשיבות לשאלה מהו משך הזמן בו מתגוררים הנ"ל ללא חוזה.
בכל אופן ראוי להסדיר את המגורים באמצעות הסכם שכירות לצורך הסרת ספקות באשר להיותם דיירים מוגנים וכן בשל הסעדים העומדים לרשותו של בעל נכס מקרקעין מושכר- בינהם האפשרות לדרוש הליך פינוי מושכר במידה והנכס לא מפונה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בכל אופן ראוי להסדיר את המגורים באמצעות הסכם שכירות לצורך הסרת ספקות באשר להיותם דיירים מוגנים וכן בשל הסעדים העומדים לרשותו של בעל נכס מקרקעין מושכר- בינהם האפשרות לדרוש הליך פינוי מושכר במידה והנכס לא מפונה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
היתר בניה לא תקין
טל
25/03/12
במגרש הכדורגל ליד ביתי הוקמה בשנת 95 אנטנת תורן סלולרית ומבנה תקשורת.אני רכשתי את הבית בשנת 2006 בידיעה כי האנטנה נבנתה בהתאם לחוק.לאחר הגשת בקשה לרשות(השנה) להציג בפני היתר לאנטנה(בעקבות רישוי עסק )הציגו בפני היתר ואת הבקשה להיתר.הבקשה להיתר אינה חתומה ע"י בעל הקרקע (ממ"י) וע"י מבקש הבקשה (ראש המועצה דאז).השאלה הנשאלת האם ההיתר תקין?והאם ניתן לעשות משהו בשל ההיתישנות מאז הקמת האנטנה בשנת 95?.תודה מראש,טל
היתר בניה לא תקין
עו"ד שזר תומר
25/03/12
אולי שלחו לך צו לא מלא ולא חתום...
בכל מקרה, התיישנות - ניתן להתגבר על זה, ולטעון כי רק כעת ידעת שזה ללא היתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, התיישנות - ניתן להתגבר על זה, ולטעון כי רק כעת ידעת שזה ללא היתר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חתימות הדרושות על היתר
ראול
26/03/12
חתימה של המינהל על היתר הינה סוגיה סבוכה ומורכבת בין בחקיקה בין בפסיקה. אומר רק כי בשנת 2009 נחקק סעיף 2ג1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) המסייגת את הצורך בחתימת המינהל על היתרים לכל הפחות בהיתרים שלא נדרש בהם הוספת רצפה או שימוש שטרם הותר (ועדיין נטושה מחלוקת על זה בפסיקה). ככל הנראה בכל הנוגע לאנטנות אין צורך בחתימת המינהל, ומספיק חתימת החוכר - ואם במקרה שלך זה העירייה עצמה - אז יש צורך בחתימת ראש העיר/המועצה על הבקשה להיתר.אם גם אין חתימת החוכר על הבקשה, אז מדובר בפגם בבקשה. לשאלה האם פגם זה יביא לביטולו של היתר ? ככל הנראה שלא, כי ביהמש"ש לעניינים מנהליים לא יבטל היתר בנקל בפרט אם המדובר בפגם טכני (ובפרט במקרה שאין ספק על הבעלות).לכן, ללא כל קשר להתיישנות, לא נראה לי שרק בגלל הסיבות שמנית ניתן יהיה לבטל היתר בניה.לצערי, לא ניתן לעשות הרבה כדי להוריד אנטנות מבניינים - מה גם שנחקקו תקנות מיוחדות המסדירות זאת. ייתכן ועצומה של שכנים בילווי רעש תקשורתי מקומי יכולים להזיז כמה דברים ... אבל גם בזה ספק רב.מה שכן - ואם אתה עדיין מפחד מהנזקים של האנטנה זה להזמין מומחה שיבדוק את רמת הקרינה וההתקנה של ההאנטנה. במידה ויימצאו נתונים החורגים מהתקנות המותרות או אז יהיה לך כייס טוב לפנות לביהמ"ש לעניינים מינהליים על מנת לבקש את הורת האנטנה. (אני חושב שבדיקתו של המומחה - אמנם בתשלום - אבל מחירה אינו בשמיים.)
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
