פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קבלן רשום – חברה מחוקה
אבי
17/04/12
שלום,הפנתי את השאלה הבאה גם בפורום דיני חברות. אני לא בטוח איזה פורום יותר מתאים, אז אני גם מפנה את השאלה כאן.אני עומד להתחיל בבניה עצמית של בית. פניתי לקבלן שלד, אשר הציג את עצמו כקבלן רשום. הוא הציג לי תעודת קבלן רשום בתוקף.ליתר בטחון, בדקתי ברשם הקבלנים והוא אינו מופיע שם.בדקתי ברשם החברות. סטטוס החברה היא "מחוקה".מה המשמעות המשפטית של "חברה מחוקה"?האם ניתן להתקשר עמה בחוזה?האם קבלן בעל חברה כזאת מוסר אוטומטית מפנקס הקבלנים ואינו רשאי לבנות יותר בתים?תודה,אבי.
חברה מחוקה
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
חברה מחוקה היא חברה שלא קיימת והיא לא מהווה כבר "ישות משפטית" שניתן להתקשר עימה בעסקה. יחד עם זאת ייתכן והקבלן פועל במסגרת חברה אחרת. למה שלא תברר איתו ישירות ובהתאם לתשובה תבדוק הלאה. אם הוא המציא לך תעודה בתוקף אז איך ייתכן שהוא לא רשום? וא שהמאגר לא מעודכן או שהתעודה זוייפה??
עזרה מס רכישה
יובל
16/04/12
שלום רב
יש בבעלותי דירה אחת ולאחרונה רכשתי דירה נוספת. בהצהרה למיסוי מקרקעין לעניין מס רכישה, התחייבתי למכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים ,כך שאהנה ממדרגות מס לפי דירה יחידה. שאלתי היא האם אני לא אקבל אישור לטאבו עד לאחר מכירת הדירה ולא אוכל להעברי אותה על שמי בטאבו? תודה רבה לעוזרים
יש בבעלותי דירה אחת ולאחרונה רכשתי דירה נוספת. בהצהרה למיסוי מקרקעין לעניין מס רכישה, התחייבתי למכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים ,כך שאהנה ממדרגות מס לפי דירה יחידה. שאלתי היא האם אני לא אקבל אישור לטאבו עד לאחר מכירת הדירה ולא אוכל להעברי אותה על שמי בטאבו? תודה רבה לעוזרים
התחייבות למכור דירה ראשונה - הקפאת מס רכישה
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
כדי לקבל אישור לטאבו כבר עכשיו - עליך לשלם את מלוא המס ורק לאחר שתמכור את הדירה השניה לפנות בבקשה להחזר. האפשרות השניה היא להקפיא את יתרת השומה ולאחר מכירת הדירה השניה לפנות אליהם ולבטל את היתרה שבהקפאה ולקבל את אישורי המס לרישום בטאבו
מס רכישה
שי
16/04/12
שאלה לעורך דין.
קבלתי סכום כסף גדול ואני שוקל קנית דירה. נכון לרגע זה אין לי שום נכס על שמי או בני ביתי.
הדירה הזו תיהיה בערך של 1,500,000שח בערך! האם יהיה עליי לשלם מס רכישה כלשהוא וכמה? האם יהיה עליי לשלם מיסים אחרים?
שאלה נוספת-אבי חולה מאד, ואני יודע שברגע שילך לעולמו אני יקבל בצוואה דירה בערך של 1700000 שח-
שאלתי היא-במידה ואני קונה בשבועות הקרבים את הדירה הראשונה שלי ומשלם את מס הרכישה לפי דירה ראשונה ובעתיד הקרוב (תקופה לאחר הרכישה של הדירה הראשונה)-אני מקבל את הדירה השניה בירושה-האם אצטרך לשלם אזה שהם מיסים כמו מס רכישה או שבמצב כזה אין לי מיסי רכישה?
אשמח לתשובה
כל טוב,
שי
קבלתי סכום כסף גדול ואני שוקל קנית דירה. נכון לרגע זה אין לי שום נכס על שמי או בני ביתי.
הדירה הזו תיהיה בערך של 1,500,000שח בערך! האם יהיה עליי לשלם מס רכישה כלשהוא וכמה? האם יהיה עליי לשלם מיסים אחרים?
שאלה נוספת-אבי חולה מאד, ואני יודע שברגע שילך לעולמו אני יקבל בצוואה דירה בערך של 1700000 שח-
שאלתי היא-במידה ואני קונה בשבועות הקרבים את הדירה הראשונה שלי ומשלם את מס הרכישה לפי דירה ראשונה ובעתיד הקרוב (תקופה לאחר הרכישה של הדירה הראשונה)-אני מקבל את הדירה השניה בירושה-האם אצטרך לשלם אזה שהם מיסים כמו מס רכישה או שבמצב כזה אין לי מיסי רכישה?
אשמח לתשובה
כל טוב,
שי
מס רכישה לדירה יחידה
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
כרגע אין בבעלותך דירה ולכן עד לסכום של 1,421,000 ש"ח אין מס מעבר לסכום זה ועד 1,500,000 ש"ח תשלום 3.5% על ההפרש - 2,738 ש"ח.
על דירת "ירושה" אין מיסים.
אם תרכוש דירה לאחר קבלת דירת הירושה תשלם מס לפי דירה שניה.
על דירת "ירושה" אין מיסים.
אם תרכוש דירה לאחר קבלת דירת הירושה תשלם מס לפי דירה שניה.
דמי תיווך – למי?
מאור
16/04/12
שלום.
לפני כשנה נתתי למתווך בלעדיות לצורך מכירת דירתי. הבלעדיות הסתיימה לאחר 4 חודשים.
כיום, כעבור שנה, הדירה בבלעדיות אצל מתווך אחר ויצא שהמתווך הקודם, שהמשיך כמו מתווכים אחרים להראות את הדירה דרך המתווך הבלעדי כמובן, מצא את הקונה המאושר.
כמובן שאני מחוייב למתווך שקיבל בלעדיות ולו אשלם עמלת תיווך, אך האם המתווך השני זכאי לפי חוק לעמלת תיווך ממני? ושוב - כשהראה את הדירה לקונה כבר לא היתה לו בלעדיות).
תודה!
לפני כשנה נתתי למתווך בלעדיות לצורך מכירת דירתי. הבלעדיות הסתיימה לאחר 4 חודשים.
כיום, כעבור שנה, הדירה בבלעדיות אצל מתווך אחר ויצא שהמתווך הקודם, שהמשיך כמו מתווכים אחרים להראות את הדירה דרך המתווך הבלעדי כמובן, מצא את הקונה המאושר.
כמובן שאני מחוייב למתווך שקיבל בלעדיות ולו אשלם עמלת תיווך, אך האם המתווך השני זכאי לפי חוק לעמלת תיווך ממני? ושוב - כשהראה את הדירה לקונה כבר לא היתה לו בלעדיות).
תודה!
דמי תיווך למי?
און ינקו, עו"ד
17/04/12
מאור שלום,
פקיעתו של המסמך בכתב שנחתם בינך לבין המתווך הראשון וחתימתך על בלעדיות למתווך אחר, מנתקת בינך לבין המתווך הראשון את הקשר המשפטי.
אם בחר המתווך הראשון להשתמש במתווך שנתת לו בלעדיות (שע"פ הסכם התיווך בנכם רק הוא מראה את הדירה ואם נסגרת עסקה הוא מקבל שכר טרחה) ובאמצעותו להראות את הדירה, הוא צריך לבוא בחשבון עם המתווך בעל הבלעדיות.
כמובן שהינך מחוייב לשלם למתווך בעל הבלעדיות.
בברכה,
און ינקו, עו"ד
פקיעתו של המסמך בכתב שנחתם בינך לבין המתווך הראשון וחתימתך על בלעדיות למתווך אחר, מנתקת בינך לבין המתווך הראשון את הקשר המשפטי.
אם בחר המתווך הראשון להשתמש במתווך שנתת לו בלעדיות (שע"פ הסכם התיווך בנכם רק הוא מראה את הדירה ואם נסגרת עסקה הוא מקבל שכר טרחה) ובאמצעותו להראות את הדירה, הוא צריך לבוא בחשבון עם המתווך בעל הבלעדיות.
כמובן שהינך מחוייב לשלם למתווך בעל הבלעדיות.
בברכה,
און ינקו, עו"ד
העברת זכות במקרקעין
אבי
16/04/12
חברי זכה במכרז של המינהל לרכישת קרקע.
לאחר בדיקת יכולת כלכלית הוא הבין שהוא לא יכול לרכוש את המגרש.
במידה והוא מוכן להעביר לי את הזכות ללא תמורה, איזה מיסים יהיה עלינו לשלם אם בכלל?
לאחר בדיקת יכולת כלכלית הוא הבין שהוא לא יכול לרכוש את המגרש.
במידה והוא מוכן להעביר לי את הזכות ללא תמורה, איזה מיסים יהיה עלינו לשלם אם בכלל?
העברת זכויות- מכרז
עו"ד גיא ראשין
17/04/12
אבי שלום רב,על מנת להשיב לשאלתך יש לעיין במסמכי המכרז ובאלה שנחתמו ע"י אותו זוכה (החבר). כך ניתן יהיה לדעת האם קיימת אפשרות להעברה וכיו"ב.בברכה,עו"ד גיא ראשין
הערת אזהרה
אורי
16/04/12
אני מעוניין לקנות דירה לבן. האם ניתן לרשום הערת אזהרה אשר תמנע ממנו למכור את הדירה בלי אישור שלי.
חשוב לציין כי אני אמור לקחת משכנתא שתחייב רישום הערת אזהרה לטובת הבנק
חשוב לציין כי אני אמור לקחת משכנתא שתחייב רישום הערת אזהרה לטובת הבנק
הערת אזהרה
און ינקו, עו"ד
17/04/12
אורי שלום,
לצורך מתן הלוואה מבנק למשכנתאות תידרש ראשית לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, וכשהדירה תרשם בשם הקונה תיהיה מחוייב לרשום באותו מעמד משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה. ללא קשר אתה יכול להחתים את הבן לו אתה עוזר כספית ברכישת הדירה על הסכם הלוואה ו/או בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתך, ובהתאם להסכם בינכם תרשם הערת האזהרה על "התחייבות של הבן להימנע מעסקאות בממכר", כלומר ללא אישורך הנכס לא ימכר ו/או ישועבד וכו'
בברכה,
און ינקו, עו"ד
לצורך מתן הלוואה מבנק למשכנתאות תידרש ראשית לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, וכשהדירה תרשם בשם הקונה תיהיה מחוייב לרשום באותו מעמד משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה. ללא קשר אתה יכול להחתים את הבן לו אתה עוזר כספית ברכישת הדירה על הסכם הלוואה ו/או בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתך, ובהתאם להסכם בינכם תרשם הערת האזהרה על "התחייבות של הבן להימנע מעסקאות בממכר", כלומר ללא אישורך הנכס לא ימכר ו/או ישועבד וכו'
בברכה,
און ינקו, עו"ד
אילו מיסים עלי לשלם במכירת מגרש?
ישראל
16/04/12
ברשותי דירת מגורים + מגרש המיועד לבנית בית דו קומתי בבית שמש.
ברצוני למכור את המגרש, אילו מיסים אצטרך לשלם בעת המכירה?
תודה!
ברצוני למכור את המגרש, אילו מיסים אצטרך לשלם בעת המכירה?
תודה!
שאלה נוספת
ישראל
16/04/12
האם קיים סיכוי לקבלת פטור ממס שבח?
מכירת מגרש
עו"ד גיא ראשין
17/04/12
ישראל שלום רב,משאלתך אני מבין כי אתה מוכר את המגרש בלבד. כך, תיאלץ לשאת בתשלום מס שבח אשר שיעורו תלוי במועד רכישת המגרש. בנוסף, בתנאים מסוימים עשוי לחול חיוב במע"מ אם תימכר הקרקע לקבוצת רכישה. עשוי לחול חיוב בהיטל השבחה, דמי היוון, היטלי פיתוח וכו', ויש לבחון כל זאת היטב טרם המכירה. שמאי מקרקעין הינו גורם שהייתי ממליץ שיסייע, כמובן גם עו"ד.בברכה,עו"ד גיא ראשין
דיירת עמידר מהווה מטרד
ליאת
16/04/12
אי מתגוררת בבניין משותף בקומה שלישית בקומה מתחתיי גרה דיירת של עמידר לפני מספר חודשים הבן שלה הביא לכאן כלבה ומאז היא גרה בחדר המדרגות הילדים שלי פוחדים לרדת מהבית ללא ליווי שלנו הלכלוך והריח בלתי נסבלים הם גם חליטו לעשות פינת עישון ושמו בחדר המדרגות הדום ושני כיסאות וחדר המדרגות מסריח מסיגריות אפר ובדלים כל הניסיונות לדבר על ליבם עלו בתוהו אני מנסה כבר חודשיים למכור את הבית שלי ללא הצלחה כי כל מי שבא ורואה את חדר המדרגות בורח ומי שנשאר מציע סכומים שרוקים בהרבה מערכו האמיתי של הבית כתבתי מכתב לעמידר אך הם לא מוכנים לעשות דבר השאלה שלי האם אני יכולה לתבוע את עמידר על ירידת הערך של נכס שלי?? ואלו עוד כלים עומדים לרשותי על מנת להתמודד עם הבעיה הזו
תביעה בפני המפקחת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/04/12
ניתן להגיש תביעה בפני המפקחת על רישום בתים משותפים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורש אחר יורש
אנונימי
16/04/12
שלום.
אני בת יחידה (לעת עתה, בת 25 רווקה ללא ילדים). אמי ז"ל הורישה לי בצוואתה קרקע חקלאית כלשהי בארץ.
בין השאר, בצוואה כתוב שאני היורשת ויהיה יורש אחר יורש, לצאצאי לעתיד, ואם לא יהיו לי צאצאים, אז דוד שלי.
בנסח הטאבו כתוב שאני הבעלים על פי צוואה בתנאים עם הערה: יורש אחר יורש לפי הצוואה.
שאלתי היא:
האם לאור האמור לעיל, אני מנועה מלמכור את הקרקע הזו לצדדים שלישיים כי עלי להוריש את הקרקע לצאצים שיוולדו לי בעתיד?
בהנחה, שאני מנועה מלמכור, האם יש פתרון שיאפשר לי לבצע מכירת הקרקע הזו?
תודה למומחים.
אני בת יחידה (לעת עתה, בת 25 רווקה ללא ילדים). אמי ז"ל הורישה לי בצוואתה קרקע חקלאית כלשהי בארץ.
בין השאר, בצוואה כתוב שאני היורשת ויהיה יורש אחר יורש, לצאצאי לעתיד, ואם לא יהיו לי צאצאים, אז דוד שלי.
בנסח הטאבו כתוב שאני הבעלים על פי צוואה בתנאים עם הערה: יורש אחר יורש לפי הצוואה.
שאלתי היא:
האם לאור האמור לעיל, אני מנועה מלמכור את הקרקע הזו לצדדים שלישיים כי עלי להוריש את הקרקע לצאצים שיוולדו לי בעתיד?
בהנחה, שאני מנועה מלמכור, האם יש פתרון שיאפשר לי לבצע מכירת הקרקע הזו?
תודה למומחים.
יורש אחר יורש
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
בהתאם לאמור בחוק - היורש הראשון זכאי לעשות בירושה שקיבל כשבשלו והיורש השני יכול להינות רק ממה שהותיר היורש הראשון. משמע את יכולה למכור את הנכס.
ראי נוסח הסעיף:
42 (א)המצווה רשאי לצוות לשניים על מנת שיזכה השני אחרי שזכה הראשון; השני יזכה במות הראשון או בהתקיים התנאי או בהגיע המועד שנקבע לכך בצוואה , הכל לפי המוקדם יותר.
(ב) הראשון רשאי לעשות במה שקיבל כבתוך שלו, והשני לא יזכה אלא במה ששייר הראשון; אולם אין הראשון יכול לגרוע מזכותו של השני ע"י צוואה.
ראי נוסח הסעיף:
42 (א)המצווה רשאי לצוות לשניים על מנת שיזכה השני אחרי שזכה הראשון; השני יזכה במות הראשון או בהתקיים התנאי או בהגיע המועד שנקבע לכך בצוואה , הכל לפי המוקדם יותר.
(ב) הראשון רשאי לעשות במה שקיבל כבתוך שלו, והשני לא יזכה אלא במה ששייר הראשון; אולם אין הראשון יכול לגרוע מזכותו של השני ע"י צוואה.
איום בסילוק ממושכר
ריטה פרייס
16/04/12
אשה גרושה עלתה לארץ לפני שנתיים עם בנה הנכה 100% על כיסא גלגלים. עברה מחיפה לירושלים לדירה בקומת קרקע המותאמת לבנה הנכה.
את חוזה השכירות היא חתמה עם אדם שהזדהה כמי שמייצג את בעל הדירה, כשהאשה מעולם לא ראתה, דיברה או פגשה את בעל הדירה והכל נעשה מולו. גם חוזה השכירות נחתם בין האשה לבין המייצג את בעל הדירה, כשהוא לא מציג שום ייפוי כוח.
חוזה השכירות נחתם לשנה עם אופציה, כשהנ"ל קיבל מהאשה מזומן עבור חודש השכירות הראשון ועוד 11 צ'קים עם היתרה עבור יתר החודשים. הצ'קים ניתנו ללא שם, עם הסכום, התאריך והחתימה בלבד ו"למוטב בלבד". כעת האדם מולו נחתם החוזה מבקש להסב את הצ'קים שניתנו לו לצ'קים רגילים ללא "למוטב בלבד" ומאיים כי אם לא תעשה כן עליה לחפש תוך חודש דירה חדשה. כיצד לנהוג? האם יש בידו יכולת לסלק אותה מהדירה, שהרי בסך הכל קיבל את כל התמורה ורק מטעמי נוחות מבקש להמיר את הצ'קים לפי רצונו. כמו כן, דרישת האשה לראות ולדבר עם בעל הדירה או לפחות לראות ייפוי כוח ממנו, כתנאי להמרת הצ'קים - סורבה. האשה חוששת, היא בודדה. השקיעה רבות על המעבר, כשהיא מטפלת בבנה הנכה ותתקשה כעת למצוא דירה חדשה. מה לעשות?
את חוזה השכירות היא חתמה עם אדם שהזדהה כמי שמייצג את בעל הדירה, כשהאשה מעולם לא ראתה, דיברה או פגשה את בעל הדירה והכל נעשה מולו. גם חוזה השכירות נחתם בין האשה לבין המייצג את בעל הדירה, כשהוא לא מציג שום ייפוי כוח.
חוזה השכירות נחתם לשנה עם אופציה, כשהנ"ל קיבל מהאשה מזומן עבור חודש השכירות הראשון ועוד 11 צ'קים עם היתרה עבור יתר החודשים. הצ'קים ניתנו ללא שם, עם הסכום, התאריך והחתימה בלבד ו"למוטב בלבד". כעת האדם מולו נחתם החוזה מבקש להסב את הצ'קים שניתנו לו לצ'קים רגילים ללא "למוטב בלבד" ומאיים כי אם לא תעשה כן עליה לחפש תוך חודש דירה חדשה. כיצד לנהוג? האם יש בידו יכולת לסלק אותה מהדירה, שהרי בסך הכל קיבל את כל התמורה ורק מטעמי נוחות מבקש להמיר את הצ'קים לפי רצונו. כמו כן, דרישת האשה לראות ולדבר עם בעל הדירה או לפחות לראות ייפוי כוח ממנו, כתנאי להמרת הצ'קים - סורבה. האשה חוששת, היא בודדה. השקיעה רבות על המעבר, כשהיא מטפלת בבנה הנכה ותתקשה כעת למצוא דירה חדשה. מה לעשות?
חוזה שכירות
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
בהתאם למסופר בשאלתך, מבחינה חוקית אין עילה לפנותה מהדירה. דרישתה לראות יפוי כוח היא לגיטימית. רצוי היה לבקש זאת בטרם החתימה על החוזה.
פינוי שוכר
עו"ד אברהם ללום
17/04/12
על פניו הנסיבות המתוארות הינן קשות. העובדה כי ההסכם איננו נחתם בידי בעל הדירה או על פי מיופה כח לאחר הצגת יפוי הכח הנתון וצירופו כנספח להסכם - הינה בעייתית ביותר מבחינת השוכר הואיל וניתן לטעון כי לא קיים הסכם שכירות תקף במקרקעין.
אכן השוכרת חשופה בפני סיכון אשר לא בהכרח יפתר באם תיענה לדרישותיו של המציג עצמו כמיופה כח ללא יפוי הכח.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
אכן השוכרת חשופה בפני סיכון אשר לא בהכרח יפתר באם תיענה לדרישותיו של המציג עצמו כמיופה כח ללא יפוי הכח.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
קרקע חקלאית ומס רכישה
משה
16/04/12
שלום,
יש ברשותי קרקע חקלאית. ברצוני לקנות דירה.
האם אני אצתרך לשלם מס רכישה על הדירה ?
יש ברשותי קרקע חקלאית. ברצוני לקנות דירה.
האם אני אצתרך לשלם מס רכישה על הדירה ?
מס רכישה
עו"ד גיא ראשין
17/04/12
משה שלום רב,התשובה לשאלתך חיובית.בברכה,עו"ד גיא ראשין
פטור מס שבח
מיכאל
16/04/12
אנחנו שישה אחים יורשים של דירת מגורים. לאבא שלנו המוריש יש עוד דירת מגורים.האם נוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח לפי פטור ירושה ואם לא האם נוכל למכור כולם יחד לפי פטור הוראת שעה ? כמובן בתנאי שלא ניצלנו פטור זה.
מכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
מכיוון שלאביך היתה דירה נוספת בשעת מותו - היורשים אינם זכאים לפטור של המוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.
כיוון שלא ניצלתם את הפטור לפי הוראת השעה - תוכלו לנצלו. רצוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד בטרם ביצוע מהלך על מנת שיבדוק הזכאות לפטור בהתאם לנתונים האישיים.
כיוון שלא ניצלתם את הפטור לפי הוראת השעה - תוכלו לנצלו. רצוי ומומלץ להיוועץ בעו"ד בטרם ביצוע מהלך על מנת שיבדוק הזכאות לפטור בהתאם לנתונים האישיים.
פטור מס שבח לפי דירת ירושה
עו"ד אברהם ללום
17/04/12
ניצול הפטור מתחייס לכל אחד מן האחים בנפרד. קרי- באם הפטור המתבקש הינו פטור לפי הוראת שעה הרי שאז כל אחד מן האחים מנצל פטור של הוראת השעה. אין הכרח שכולם ינצלו את אותו הפטור.
אחד מן התנאים לשימוש בפטור על פי ירושה הינו כי המוריש היה במותו בעלים של דירה אחת בלבד ולכן לפי הנסיבות המתוארות על ידך נראה כי לא ניתן יהא להשתמש בפטור לפי ס' 49.ב(5) לחוק מסמ"ק.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
אחד מן התנאים לשימוש בפטור על פי ירושה הינו כי המוריש היה במותו בעלים של דירה אחת בלבד ולכן לפי הנסיבות המתוארות על ידך נראה כי לא ניתן יהא להשתמש בפטור לפי ס' 49.ב(5) לחוק מסמ"ק.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
מס רכישה
מיכאל
16/04/12
יש לי שתי דירות צמודות שקניתי והסבתי אותן לדירה אחת ע"י בנייה מחדש.עכשיו אני רוצה לקנות עוד דירה ולהתחייב למכור בתוך 24 חודשים את הדירה הישנה שלי (שהיא בעצם שתי דירות שחוברו). בעירייה מתייחסים לדירה שלי כאל שתי דירות .האם מבחינת מיסוי מקרקעין זו נחשבת דירה אחת או שתי דירות.ואם הן שתי דירות האם אני חייב במס רכישה גם אם אני מתחייב למכור את שתייהן בתוך 24 חודשים.
מיסוי מקרקעין דירות שאוחדו לדירה אחת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/04/12
ישנה פסיקה רבה בעניין זה- המבחן של רשות המיסים יהיה האם ניתן לקיים כל אחת מן הדירות בנפרד, קרי- האם קיימים בכל דירה שירותים, מטבח, אמבטיה ויתר אמצעים הכרחיים לניהול אורח חיים סביר נפרדים ובאמצעות הפרדה אפילו מלאכותי ניתן יהא לקיים את שתי הדירות יחדיו הרי שאז תוכר הדירה כשתי יחידות נפרדות ולהיפך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"הגורם היעיל" בעסקת תיווך
אפי
16/04/12
שאלה שלא נענתה :
ביולי שנה שעברה הוצגה בפניי דירה ששווקה באמצעות מתווך באופן בלעדי על ידו ואף חתמתי על טופס תיווך -העסקה לא יצאה לפועל ואף הדירה הושכרה בסופו של דבר ע"י בעל הדירה .בשבוע האחרון ראיתי כי בעל הדירה פרסם שוב את הדירה הפעם באופן ישיר ולא ע"י מתווך .ראיתי שהסוגיה הזו עלתה כמה וכמה פעמים בפורום ודובר על "הגורם היעיל" שהביא לביצוע העסקה. ברור שבמקרה הנ"ל אם אפנה לבעל הדירה זה לא יהיה באמצעות המתווך מכיוון שהדירה פורסמה באופן ישיר ע"י המוכר -האם ישנה עילה כלשהי לתביעה של המתווך בעקבות החתימה שלי מלפני שמונה חודשים ????
ביולי שנה שעברה הוצגה בפניי דירה ששווקה באמצעות מתווך באופן בלעדי על ידו ואף חתמתי על טופס תיווך -העסקה לא יצאה לפועל ואף הדירה הושכרה בסופו של דבר ע"י בעל הדירה .בשבוע האחרון ראיתי כי בעל הדירה פרסם שוב את הדירה הפעם באופן ישיר ולא ע"י מתווך .ראיתי שהסוגיה הזו עלתה כמה וכמה פעמים בפורום ודובר על "הגורם היעיל" שהביא לביצוע העסקה. ברור שבמקרה הנ"ל אם אפנה לבעל הדירה זה לא יהיה באמצעות המתווך מכיוון שהדירה פורסמה באופן ישיר ע"י המוכר -האם ישנה עילה כלשהי לתביעה של המתווך בעקבות החתימה שלי מלפני שמונה חודשים ????
"הגורם היעיל" בעסקת תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/04/12
התשובה תהיה תלויית נסיבות בלבד. באם הדירה הושכרה לתקופת מה והתקשרותך המחודשת איננה נבעה בגין עסקת התיווך הרי שנראה כי קיים כאן ניתוק הקשר הסיבתי בין התקשרותך כעת לבין התקשרותך בעבר אשר נסתייעה על ידי המתווך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת מיסי ועד בית
בת אל
16/04/12
שלום רב, שאלותי בנוגע לחוק לגבי גביית מיסי ועד בבית משותף:
1-הועד החליט לגבות סכום חד פעמי מכל הדיירים שישמש כרזרבה לעתיד בקופת הועד (בנוסף לתשלום הועד החודשי) לפי גודל הדירות - האם גבייה כאמור צריכה להעשות באופן שווה בין הדיירים או לפי גודל דירה?
2 - בבניין ישנם מחסנים ששייכים לחלק מהדיירים, אולם נקודת המאור ונק' החשמל בתוך המחסן מחובר לשעון החשמל של הבניין ולמעשה משולם מכספי הועד. כיצד ניתן להתמודד עם המצב כיוון שדווקא הדירות הגדולות שמשלמות הכי הרבה ועד אין להם מחסנים והם למעשה מסבסדות את תשלומי החשמל במחסנים שלמעשה שייכים לאנשים פרטיים ולא מהווים חלק מהרכוש המשותף
תודה
1-הועד החליט לגבות סכום חד פעמי מכל הדיירים שישמש כרזרבה לעתיד בקופת הועד (בנוסף לתשלום הועד החודשי) לפי גודל הדירות - האם גבייה כאמור צריכה להעשות באופן שווה בין הדיירים או לפי גודל דירה?
2 - בבניין ישנם מחסנים ששייכים לחלק מהדיירים, אולם נקודת המאור ונק' החשמל בתוך המחסן מחובר לשעון החשמל של הבניין ולמעשה משולם מכספי הועד. כיצד ניתן להתמודד עם המצב כיוון שדווקא הדירות הגדולות שמשלמות הכי הרבה ועד אין להם מחסנים והם למעשה מסבסדות את תשלומי החשמל במחסנים שלמעשה שייכים לאנשים פרטיים ולא מהווים חלק מהרכוש המשותף
תודה
תקנון הבית המשותף
עורכת דין רחל אדרי
17/04/12
בהנחה שהבית נרשם כבית משותף יש להוציא העתק מהתקנון מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלבנטית ולבדוק את ההוראות שם ביחס לנשיאנ בהוצאות וביחס לרוב הדרוש לצורך שינוי התקנון.
קביעת מיסי ועד בית
עו"ד אברהם ללום
17/04/12
באשר לשאלתך הראשונה, אכן קביעת מיסי ועד הבית בהתאם לשטח הרצפה של הדירות ביחס לחלקים ברכוש המשותף הינה מקובלת ואף מהווה "ברירת מחדל" על פי חוק המקרקעין.ראוי לציין כי החלקים המוצמדים לכל דירה על פי נסח רישום הבית המשותף (קרי מחסנים וכדו') נכללים גם כן בשטח הרצפה של הדירה.
באשר לשאלתך השניה, הרי שיש למצוא פתרון פרקטי ולא מתחום המשפט שכן באם אכן המחסנים רשומים כרכוש פרטי המוצמד לדירה מסויימת הרי שעלות האחזקה לרבות החשמל חלה על הבעלים ואיננה נחלקת בהוצאות הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
באשר לשאלתך השניה, הרי שיש למצוא פתרון פרקטי ולא מתחום המשפט שכן באם אכן המחסנים רשומים כרכוש פרטי המוצמד לדירה מסויימת הרי שעלות האחזקה לרבות החשמל חלה על הבעלים ואיננה נחלקת בהוצאות הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בעיות של צנרת שנדרש ממני לשלם
הגר
16/04/12
שלום. אני גרה ביחידת דיור מיזה כחמישה חודשים. לפני חודשיים הערתי לשוכר על בעיית היקוות איטית של מים באמבטיה ובשירותים. כעת הוא הביא אינסטלטור שאמר שזו בעייה של סתימה ובגלל שהצנרת ככ מסועפת,( זו יחידת דיור שחילקו את הדירה לשניים) הטיפול יצריך מכונה חשמלית שעלותו 2000 שח . (הייתי עם האינסטלטור כך שאני יודעת שאם הצנרת הייתה רגילה הטיפול היה מסתכם ב600 שח גג) המשכיר מבקש ממני לשלם את כל העלות מכוון שלטענתו אלו המגבונים שאני זורקת לאסלה. הדירה בת שבע שנים ולא אוכל לדעת אם מקרים ספורדים מעין אלה שאני גרמתי להם - אכן יכולים לעשות בעיה גדולה ככ. חשוב לומר שבחוזה מצויין שכל התקלות הם על חשבון בעל הבית. עכשיו הדירה מושבתת מיזה חודש וחודש הבא אני יוצאת עקב המקרה, מיוזמתי. מה עלי לעשות?איני מעוניינת לשלם סכום כזה. אודה לכם על תשובתכם!
פיצוי בגין נזק במושכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/04/12
יש לבחון תוכנו של הסכם השכירות ובאם אכן חלה עליך חובת התשלום כאמור.
במידה ובעל הדירה דורש תשלום בניגוד לאמור בתנאי ההסכם הרי שיהא עליו להוכיח כי אכן עיקר הנזק נבע בשל התנהגותך על פי הכלל "המוציא מחברו עליו הראייה" קרי, חובת הראייה חלה עליו במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
במידה ובעל הדירה דורש תשלום בניגוד לאמור בתנאי ההסכם הרי שיהא עליו להוכיח כי אכן עיקר הנזק נבע בשל התנהגותך על פי הכלל "המוציא מחברו עליו הראייה" קרי, חובת הראייה חלה עליו במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מים בששון
ג'ינג'י
16/04/12
בניין מגורים הבנוי מעל מרכז מסחרי מגלה יום אחד שהדיירים משלמים את חשבונות המים של המרכז דרך הצריכה המשותפת. על מי האחריות, על הקבלן הבונה או על בעלי החנויות?ושאלה נוספת, האם ניתן לתבוע רק 7 שנים אחורה?תודה...
תביעה בגין נזק מים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
17/04/12
המדובר בדיני נזיקין- ניתן לתבוע את בעלי החנויות בעילת עשיית עושר ולא במשפט. המועד להגשת התביעה הינה בתוך 7 שנים ממועד גילוי הנזק.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש),
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש),
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בעניין חוזה שכירות
גליה
15/04/12
שלום רב
בתי חתמה על חוזה שכירות מול משכיר דירה אצל עו"ד. היא ביקשה ממני לחתום על כתב ערבות והסכמתי. כשהגעתי לחתום העו"ד החתים אותי גם על כתב ערבות המצורף לחוזה וגם על שטר בטחון (ע"ס 30,000 ש"ח) האם היה עליי באמת לחתום על שניהם? האם לא מספיק כתב הערבות? ומה ההבדל ביניהם? תודה רבה
בתי חתמה על חוזה שכירות מול משכיר דירה אצל עו"ד. היא ביקשה ממני לחתום על כתב ערבות והסכמתי. כשהגעתי לחתום העו"ד החתים אותי גם על כתב ערבות המצורף לחוזה וגם על שטר בטחון (ע"ס 30,000 ש"ח) האם היה עליי באמת לחתום על שניהם? האם לא מספיק כתב הערבות? ומה ההבדל ביניהם? תודה רבה
שטר חוב וערבות
עו"ד שזר תומר
16/04/12
מקובל לחתום על שניהם.
שטר חוב משמעותו שניתן לגשת איתו ישירות להוצאה לפועל - לעומת כתב ערבות הדורש תביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שטר חוב משמעותו שניתן לגשת איתו ישירות להוצאה לפועל - לעומת כתב ערבות הדורש תביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיר אשפה בבנין משותף
צבי
15/04/12
שלום,רכשתי דירה ,במעמד החוזה לא נכתב שבבנין יש פיר אשפה.כחודש לפני הכניסה לדירה גיליתי שיש פיר אשפה בבנין אך הפיר לא עובר בקומה שבה רכשתי את הדירה.האם זה שלא מצויין בחוזה שיש פיר אשפה בבנין ובפועל הפיר קיים בבנין, מהווה הפרת חוזה ביני לבין הקבלן...האם יש לי עילה לתביעה כנגד הקבלן?
חוזה מול קבלן
עו"ד שזר תומר
16/04/12
יש צורך לבדוק את החוזה מול הקבלן על מנת להשיב לשאלה זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המפקח על המקרקעין
אבג
15/04/12
שלום,אני שוכרת דירה מזה כשנתיים בבניין משותף. עד כה היה לנו ועד בית מסודר. נציגי הועד אינם מעוניינים לשמש יותר כועד בית ואין דייר שמעוניין להחליפם.במידה ופונים למפקח על המקרקעין, אפשר לבקש ממנו שברצוני לשלם ועד ע"פ מ"ר של הדירה? איך עושים זאת?מי אחראי לפנות אליו אם צצה בעיה בבניין או משהו שדורש תיקון?תודהאבג
החלטה לעבור מוועד בית לחברת ניהול חיצונית
עו"ד שזר תומר
16/04/12
ההחלטה לעבור מוועד בית לחברת ניהול חיצונית כרוכה בהסכמה של הדיירים. 66% מדיירי הבניין נדרשים להסכים לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם מחובתי למצוא דייר מחליף לדירה שעתידה להימכר?
לילי
15/04/12
שלום,לפני מספר חודשים הודיע בעל הבית ממנו אני שוכר דירה כי הוא מעוניין למכור את הדירה. היות ועמדה מולי הזדמנות חד פעמית למצוא לעצמי תחליף, אני עוזב את הדירה חודשיים לפני תום החוזה.כאשר הודעתי לבעל הבית לפני כחודש וחצי כי אני מתכוון לעזוב, הוא לא העלה כלל את העניין כי עליי למצוא דייר חלופי לתקופה שנותרה עד לתום החוזה. בשיחה איתו לפני ימים אחדים הוא סיפר כי הוא לא מצליח למכור את הדירה והבהיר לי כי חובה עליי למצוא משכיר חלופי. חשוב לציין כי הדירה איננה מרוהטת כלל וכי האופציה למצוא מישהו שירצה להשכיר דירת שלושה חדרים לחודשיים היא כמעט בלתי אפשרית.מי צודק? אני או בעל הבית? אני חש כי הוא רוצה לאכול את העוגה, גם להוציא אותי מהדירה כי הוא מעוניין למכור אותה וגם לנצל את עניין הדייר החלופי כדי לא להפסיד כסף.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
15/04/12
צריך לראות את החוזה על מנת להשיב לך באופן רציני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מי קובע את שטח החלקה האמיתי?
מוטי
15/04/12
יש ברשותי נסח טאבו על חלקה שרשום בו ששטח החלקה הוא 112 מ"ר. מאידך בתב"ע המאשרת את תוכנית הבניה בחלקה הזו מופיע ששטח החלקה המדוברת הוא 380 מ"ר, וכמו"כ בשרטוטים של האתר של העיריה מופיע קוי גבולות מגרש שנותן אכן שטח של 380 מ"ר. מי קובע מהו האמת? אגב שאלתי עו"ד והוא אומר שמימיו עוד לא נתקל בכזו תופעה.אני שואל מי קובע את האמת? ואם נסח הטאבו הוא הקובע איך יתכן שהתב"ע אישרו וכתב ששטח החלקה הוא פי 3 ממה שמופיע בטאבו? האם לא נעשה כאן "עוקץ" בהגשת התב"ע? האם יתכן שהתב"ע אישרה בניה על שטח פי 3 מהחלקה כשהיא גולשת לשטחים שלא בבעלות מגיש הבקשה?
נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
15/04/12
אכן משהו כאן מוזר.
כעקרון - אפשר להוציא את המסמך שעל פי נרשם נסח הטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון - אפשר להוציא את המסמך שעל פי נרשם נסח הטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בניית חדר נוסף
אבי
15/04/12
כדי להוציא היתר הוחתם קבלן רשום על גבי התוכנית (חינם בהיותו חבר של חבר)
בעקבות כך הוצא היתר בניה
בפועל מי שבנה בפועל הינו קבלן לא רשום, מי שליווה את הבנייה היה קונסטרוקטור רשום ואדריכל רשום
האם זה בסדר והאחריות על הבניה מוטלת על הקבלן שרשום על גבי התוכנית למרות שלא בנה
ומה הסטטוס החוקי ומה מומלץ לעשות
בעקבות כך הוצא היתר בניה
בפועל מי שבנה בפועל הינו קבלן לא רשום, מי שליווה את הבנייה היה קונסטרוקטור רשום ואדריכל רשום
האם זה בסדר והאחריות על הבניה מוטלת על הקבלן שרשום על גבי התוכנית למרות שלא בנה
ומה הסטטוס החוקי ומה מומלץ לעשות
ועדה מקומית
עו"ד שזר תומר
15/04/12
לא כל כך ברור - צריך לבדוק מול מהנדס או הועדה המקומית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תקלה בדוד בדירה
שרון
15/04/12
שלום קנינו בית לאחרונה . כמה ימים לאחר קבלת המפתח עוד כשהיינו בשלב הצביעה של הדירה(כלומר עדיין לא נכנסנו לגור שם ) התגלה כי יש נזילה בדוד וכי יש צורך להחליפו בדוד חדש בעלות של כ2000 ש"ח . הזמנתי בעל מקצוע שקבע כי יש ירוקת ליד הדוד מה שאומר שהנזילה החלה לפני כחודש חודשיים. ע"פ החוזה על בעל הדירה למסור את הדירה כשהיא במצב תקין כפי שהיתה ביום חתימת החוזה . החוזה נחתם לפני כחצי שנה. כלומר בעת החתימה על החוזה לא היתה התקלה בדוד . פניתי למוכר הדירה והסברתי לו את הדברים . הוא התנה הבאת בעל מקצוע ותיקון הדוד בכך שאסכים לשלם חמישים אחוז מעלות התיקון. לא הסכמתי כיון שהנזק לא נגרם באשמתי והחל הרבה קודם לפני שנכנסתי לדירה . יש לציין כי באותם ימים של שיפוצים לא התקלחנו בדירה וגם לא הדלקנו את הדוד. המוכר מאשים שאנחנו גרמנו לתקלה בדוד .מה אפשר לעשות ומה דעתכם ?
חוזה מכר
עו"ד שזר תומר
15/04/12
פנה לעו"ד שערך את החוזה, ותבקש ממנו שיוצא מכתב מפורט לב"כ המוכר בעניין, ובאם זה לא יואיל , תאלצו להגיש לתביעות קטנות, לכאורה - באם החוזה מנוסח כראוי - הצדק עמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס
עמי
15/04/12
לי ולאישתי יש דירה.שאלתי היא אם הייתי רושם רק את שמה בלבד הייתי יכול לקנות דירה נוספת ולא לשלם עליה מס בכלל?או שבני זוג נחשבים לאחד?שאלתי השניה היא אם ברצוני לקנות דירה נוספת מהי הדרך בה ניתן להפטר ממס כלשהו אם ויש דרך כזו?תודה רבה
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
15/04/12
רשות המיסים רואה בכל אחד מכם כתא משפחתי - כלומר - אי אפשר לבצע רכישה של דירה על שם אחד ואז רכישת דירה על שם אחר - זה יחשב דירה שניה...
פטורים?
אם אתה רוצה למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים תוכל לקבל פטור באם תשאר אם הדירה החדשה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטורים?
אם אתה רוצה למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים תוכל לקבל פטור באם תשאר אם הדירה החדשה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
