פורום נדל"ן

שלום פיני,

מכירת מגרש מיורשים ליורש אחר שנעשתה אחרי חלוקת הירושה תחוייב במס שבח מקרקעין ובמס רכישה. אם מדובר בדירת מגורים שהיתה דירתו היחידה של המוריש והיורשים הם צאצאיו יתכן שניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח, יש לבחון את העמידה בתנאי הפטור.

בעת רישום המכר ידרש אישור עיריה אשר לצורך קבלתו סביר שהעיריה תבדוק את המצב בשטח ותתיחס לחריגות בניה, ככל שקיימות.

שלום מאיה,

נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום מרינה, 

לצורך ביצוע פעולה המשנה את מספר הדירות בבניין יש לקבל היתר בניה.

שלום ישי,

ככל שלא יעלה בידך לתאם מועד להצגת הדירה לשוכרים פוטנציאליים מומלץ לפנות לעו"ד ולהוציא מכתב התראה בנוגע לנזקים הנגרמים לך עקב התנהלותה.

כדאי לתעד את הנסיונות לתאם מועדים להצגת הדירה וככל שאכן יגרמו נזקים תוכל לתבוע אותם מן השוכרת.

שלום ספיר,

כעיקרון מחצית דירה שהתקבלה בירושה איננה גורעת מהיות דירה אחרת "דירה יחידה" וניתן יהיה למכור את דירה א' כדירה יחידה.

פטור בגין דירת ירושה ניתן לנצל גם אם הדירה לא דירה יחידה. חשוב לשים לב לסדר המכירות.

אם בעת רכישת דירה ג' תהיה לרוכשים דירה נוספת יוכלו לקבל הקלה במס הרכישה אם יתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. 

דירת הירושה שייכת ליורשת מיום פטירת האם המנוחה בין אם הוצא צו קיום צוואה ובין אם טרם הוצא.

שלום זוהר,

רחבת אש מסומנת לרוב בהיתר הבניה או בתשריט הבית המשותף.

שלום רב,

עליכם לקבל חוות דעת מהנדס בדבר הנזקים הצפויים לבניין שלכם ולפעול מול החברה הבונה ואם טרם חלף המועד לכך גם מול הועדה המקומית על מנת לצמצם את הנזקים שיגרמו בהתאם להנחיות המהנדס מטעמכם.

שלום דרורה

כעקרון, השכן הבונה רשאי להשתמש בשטח הרכוש המשותף באופן שאינו גורם מטרד או נזק לשכנים ולבעלי הדירות האחרים. אם יש תנאי שטח מיוחדים או נדרש פתרון לבעיה יחודית יתכנו הסדרים זמניים שיגרמו חוסר נוחות וניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת למנוע נזק או מטרד.

שלום זאב,

לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לבחון את מערכת ההסכמים של קבוצת הרכישה ובעיקר הסעיפים הנוגעים להעברת זכויות.

שלום מוטי,

ראשית יש לדעת שאין כל חובה להיות מיוצג על ידי עו"ד בעסקת מכר דירה, אך מאוד לא מומלץ לבצע זאת ללא יצוג כלל. מדובר בתחום מורכב ומעורב בעסקה סכום גדול של כסף מכדי לפעול באופן חובבני.

בנוסף מומלץ לקבל יעוץ משפטי נפרד ולא ביחד עם הקונה

בין המוכר לקונה יש ניגוד עניינים מובנה וכך אף ביצוג של שני הצדדים לעסקה.

למרות שאין איסור על עו"ד ליצג את שני הצדדים לעסקה עו"ד רבים אינם נוטים לעשות זאת. עורך דין שמחוייב לשני הצדדים לא יוכל ליצג את האינטרס שלך נאמנה מול הקונה ולא יוכל ליעץ לך במקרה של סכסוך בינך לבין הקונה בלי שתחשוש שמא הוא מיעץ מתוך ראיית האינטרס של הקונה דווקא.

בעריכת החוזה יש לשים לב להרבה עניינים, בין היתר שלוח התשלומים מתאים לצרכים שלך, שהקונה לא יוכל לרשום על שמו זכויות בטרם ישלם את כל התמורה, שלא תחוייב בתשלומים שאינם חלים עליך על פי חוק, שהעסקה תדווח במועד לרשות המסים ועוד. רצוי שכל הללו יבוצעו ע"י עו"ד מקצועי מתחום המקרקעין.

שלום אלי,

המידע מסתמך על האמור בשטר החכירה.

יש לשים לב שלגבי רישומים ישנים של שטרי חכירה שאיננה מרמ"י קיימות לעיתים טעויות במרשם ויש לבדוק את שטר החכירה המקורי ולתקן את המרשם ככל שיש טעות.

שלום מאי,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקרוא את הוראות חוזה הרכישה שלך ואת האופן בו נרשמה הערת האזהרה.

מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.

שלום רב,

בכפוף לנוסח החוזה ולתנאיו נראה שאם המוכר לא יפנה את השוכרים ולא ימסור לקונה את החזקה בדירה במועד הדבר יהווה הפרה יסודית של החוזה על כל המשתמע מכך מבחינת הסעדים שמקנה החוזה.

בית המשפט יחייב את המוכר בתשלום הפיצוי המוסכם ככל שהקונה יוכיח שהחזקה נמסרה באיחור ותוך הפרה יסודית של החוזה.

יש לזכור, בכפוף לאמור בחוזה, הקונה יוכל לקזז את סכום הפיצוי המוסכם מן התשלום האחרון.

שלום נועה,

ככל שאין התיחסות להצמדת הרכוש המשותף לכניסות השונות ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לקבוע כי עלויות התחזוקה יחושבו לגבי כל כניסה בנפרד.

לאחר מכן יש להסדיר עניין זה מול העיריה.

שלום מרדכי,

מומלץ לבקש מיורשי הקונה את המסמכים הרלוונטיים ולפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי בהתבסס על מסמכים אלה.

שלום משה,

נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.

שלום קובי,

יורשיו של אדם חייבים בתשלום חובותיו רק עד שווי הנכסים שקבלו בירושה.

הפניה של רשות המסים לילדים נעשתה מתוקף היותם יורשי המנוח ולפני פטירתו לא היתה לרשות המסים כל עילת תביעה כלפיהם.

אם הילדים לא קבלו דבר בירושה לא יהיו חייבים דבר, אך עליהם להודיע על כך לרשות המסים.

שלום יעלי,

היטל השבחה בגין היתר לבניה בדירה אחרת יחול על בעלי אותה דירה ואיננו קשור לדירה שרכשת.

שלום גלעד,

על פי הנוסח שהובא זכות השוכר להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת בדמי השכירות שנקבעו והמשכיר אינו יכול לפנותו ככל שהודיע על רצונו למימוש האופציה במועד שנקבע.

שלום לאה,

על תביעת חוב שכר דירה חלה התישנות של 7 שנים.

שלום קרמר,

בעל דירה, גם אם הוא משמש כוועד הבית, איננו רשאי לתפוס חזקה יחודית ברכוש המשותף בלי לקבל לכך את הסכמת כל בעלי הדירות וכל אחד מבעלי הדירות רשאי לדרוש את סילוק ידו. לבעלי הזכויות זכות לדרוש גם דמי שימוש ראויים אך זאת לא מכח חוק המקרקעין אלא מכח דינים אחרים (כגון חוק עשיית עושר ולא במשפט או פקודת הנזיקין).

שלום שמואל,

נא פנה לפורום דיני חוזים באתר זה.

שלום עופר,

קיימת ועדת חריגים אליה ניתן לפנות במקרה של גירושין וצורך מיידי במכירת הדירה.

יחד עם זאת עליכם לקחת בחשבון שמכירת הדירה לפני שיחלפו 18 חודשים מיום קבלת המפתח תסכל את האפשרות לקבל פטור ממס שבח בעת המכירה.

נכון לנהלים הקיימים אדם נחשב חסר דיור אם בשלוש שנים שקדמו להגשת הבקשה לא היו לו זכויות בדירת מגורים.

שלום נטלי,

במקרה המתואר בשאלה יהיה מס שבח בשיעור 25% על הרווח (ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות).

הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה מותנית בהחזקת הדירה במשך 18 חודשים לפחות.

יש לדווח על העסקה לרשות המסים. הדיווח נעשה הן ע"י המוכר והן ע"י הרוכש (בדרך כלל באמצעות עורכי הדין המייצגים אותם בעסקה) וחייב כמובן לכלול נתוני אמת וכן את חוזה המכר ומסמכים רלוונטיים אחרים.

שלום מיקי,

ככל שהשכן חרג מהיתר הבניה שניתן לו אתה יכול להודיע על כך לועדה המקומית ולבקש את התערבותה.

לגבי מטרדים, חדירה לפרטיות וגרימת נזק כדאי לפנות לעו"ד מתחום הנזיקין.