פורום נדל"ן

לטעמי לאור המצב שנוצר היום, שבו דיירים רבים נוטים שלא לעמוד בהתחייבויות שלהם, ואף להשאיר דירות במצב לא טוב, ממליץ לך לקחת עו"ד.
אומנם, עו"ד לא יכול להבטיח לך שהכול יהיה בסדר, אבל אם הוא יודע מה הוא עושה, אפשר לבדוק קצת את הרקע הכלכלי של הדיירים, לקחת בטוחות ראויות, לוודא את החתמת הערבים ועוד.
שווה לטעמי את הכסף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

1. עפ"י החוזה והמפרט היה צריך להיות חלון במטבח. הקבלן ציין בזמנו שהוא לא קיבל אישורים מהעירייה לחלון. פניתי לעירייה והם אמרו לי שהוא בכלל לא פנה אליהם. אין חלון והקבלן הודה ש"אין חלון, מה אני יכול לעשות?". יש לי שיחות מוקלטות.

לטעמי הקבלן בבעיה גדולה כאן - אתה יכול לתבוע ממנו כסף בגין ירידת ערך של הדירה - מצבך כאן טוב לכאורה.


2. יש מחלוקת בנוגע לחיפוי קרמיקה במטבח ביני לבין הקבלן המבצע, כל פעם אומרים לי שיעשו את זה ובינתיים מורחים אותי.

צריך לבדוק בחוזה - מה נקבע בעניין זה.


3. סימנתי לרצף כיצד אני מעוניין לרצף את המרפסת, הוא ריצף בדיוק הפוך. כל הזמן אומרים לי "נסתדר על זה אחרי טופס 4".

באם אתה מגובה במסמך כתוב - גם כאן מצבך טוב ותוכל לתבוע את הנושא כספית.

4. הזמנתי דלתות דרך הקבלן ושדרגתי לפורמאיקה. אני חושד שהדלתות מחומר אחר והקבלן מערים קשיים על בקרת איכות.
תקבל את הדלת - ותזמין בקרת איכות מטעמך ותבדוק.



תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לדעתי צריך לבקש ממנו את היתר בניה .
ניתן לפנות למהנדס או לשמאי שמבין בזה, על מנת לוודא שאין חריגות, ניתן גם לבדוק מול העירייה את הסוגיה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אוקי,
עכשיו הבנתי..
ראי מה שאת מבקשת הוא ממש לעשות לך תחשיב היטל השבחה, אני לא חושב שזה המקום המתאים...
לטעמי השאלה שלך דורשת בדיקה ולא של עו"ד, אלא של מומחה בעניין (יש גופים שמתמחים בכך, יש שמאים שעוסקים רק בזה).
מקווה שעזרתי.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שכחתי לציין שזה סעיף 19 בתוספת השלישית- היטל השבחה

לא כל כך ירדתי לסוף דעתך,
אם הבנתי אותך נכון, את מפנה לסעיף מפורט למטה.
לא רואה מניעה מלעשות בו שימוש במקרה שלך , בהתקיים התנאים המנויים בסעיף.
אבל אולי לא הבנתי אותך.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

.
19. פטור מהיטל (תיקון: התשמ"ג, התשמ"ו, תשס"א, תשס"ב26, 27, 28,, תשס"ג32, תשס"ה35)
(א) חל היטל על בעל מקרקעין עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה המקומית לפטור את בעל המקרקעין מחובת תשלום ההיטל, כולו או חלקו, בגלל מצבו החמרי.
(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
(2) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
(3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה1965-;
(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט1979-, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין (או התמורה בעדם) משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
(5) השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תכנית הסיוע לה הוא זכאי; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת; פטור לפי פסקה זו יחול רק לענין קבלת היתר לבניית הדירה האמורה או להרחבתה. אולם מקבל הפטור רשאי להעביר את הבעלות או את החזקה בדירה גם ללא תשלום היטל על אותה דירה או חלק ממנה שלגביהם קיבל את הפטור;
(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950); פטור לפי פסקה זו יחול רק לגבי השטח המשמש לבניה או להרחבת הדירה האמורה; לענין משך ההחזקה, דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין, כדין המעביר.
(7) השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש כאמור בסעיף 151(ב1).
(ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם
המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם
מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של
דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 160
מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל,
בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" - כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א1961-.
(ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" - לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר.
(ד) שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות -
(1) הוראות בדבר פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל לסוגים של תכניות לבניה בשטח התיישבות חדשה, או בשטח פיתוח כפי שהוגדרו לצורך סעיף 11 לפקודת מס הכנסה;
(2) סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לענין תשלום היטל;
(3) הוראות בדבר מתן פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל על השבחה במקרקעין הכלולים בתכנית שבתחומה הותרה בפועל בעבר בניה על פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכדי אישור כדין או על-פי אישור מאת מוסד תכנון.

לדעתי אתה מפרש את החוק בצורה שגויה.
לפי הבנתי החוק מדבר על פינוי פולש - בפלישה טריה, יש לי ספק רב אם ביהמ"ש או משטרה תקבל את הטענה כי דייר שנמצא בדירה שלך, חרף העובדה כי החוזה הסתיים הוא פולש בפלישה טריה, לפי הבנתי המשפטית - צריך לבצע מול דייר כזה פינוי כמו כל דייר אחר.
כמובן, שבאם אתה רוצה להשתמש בכוח - לטעמי אתה צריך למצוא פסיקה המאשרת זאת - אני לא מכיר פסיקה שכזו, ובמקרים כאלה פועל לביצוע הפינוי כרגיל (אגב יש תקנות חדשות המקצרות את הליך הפינוי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לגבי מס רכישה - כל עוד בכל רגע נתון יש לך דירה אחת - בעיקרון לא , אבל רשות המיסים יכולה באיזה שהוא שלב, לעלות את הסיפור ולנסות לחייב אותך במס הכנסה עקב מכירה וקניה כמקצוע (סוגיה מורכבת בפני עצמה).
לגבי מס שבח - מורכב עוד יותר - שכן כרגע יש פטור הוראת שבע למכירת שתי דירות בתנאים מסויימים עד סוף השנה - לאחר מכן לא ינתן פטור אלא אחת לכמה שנים ולכן לטעמי הפעולה שאתה מבקש לבצע (כל עוד זה רשום על שמך), איננה אפשרית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לעשות פיצול תחילה, הליך שהוא מורכב, ובעיקר - יקר מבחינת מיסוי.
ממליץ לך לבדוק את נושא הפיצול, לאו דווקא מול עו"ד, אלא מול שמאי מומחה ,שיכול להעריך לך כמה יעלה הפיצול האמור.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מקרה מורכב,
אבל ניתן להגיש בקשה לפיה.
מכירת דירת מגורים חליפית במקום שתי הדירות שנמכרו, תחשב לרכישת "זכות חלופית" לענייו הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שמר א' יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח ותשלום מס מכירה לפי הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין, בשווי של 80% משווי שתי הדירות הנמכרות ולהקלה בתשלום מס רכישה בהתאם להוראות סעיף 49יז לחוק.
לטעמי הדבר דורש יעוץ פרטני לצורך יישום העניין.
לשיקולך.

בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר

אני לא בטוח שאני יכול לעזור לך.
אבל לטעמי יש לעירייה אחריות למפגע הזה, תוכל להוציא להם דואר רשום (שזה יהיה יותר רשמי ממייל) תתראי על מפגע בטיחות ואם לא יתקנו - תוכל אף לפרסם את זה בעיתונות המקומית, זה יעזור להפעיל לחץ על הנושא.
מקווה שעזרתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לטעמי אתה בבעיה, שכן כעת למעשה הדירה השניה תחשב דירה שניה, וצריך יהיה לשלם מס רכישה בדרגה שניה.
אלא אם תצליחו להוכיח הפרדה רכושית מלאה - ואז על פי פס"ד "פלם", מי שזו דירתו הראשונה יוכל/תוכל לשלם מדרגות מס רכישה כדירה ראשונה, ומי שזו דירתו השניה ישלם את המדרגה הגבוה.
זו המדרגה הגבוה:
הצגת מדרגות מס( על פי תקנה 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין )
תאריך עסקה: 22/04/2012

סוג נכס: דירת מגוריםדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים (כולל דירה שהמוכר מתחייב לסיים בנייתה כגון רכישה מקבלן).

סוג חישוב: חישוב רגילחישוב לפי סוג הנכס ללא פטורים, הנחות או הקלות.

חלקיות: 1





שווי עסקה - מסכום בש"חעד סכום בש"חאחוז מססכום מס בש"ח
01,053,2005.00%52,660
1,053,2003,159,6006.00%126,384
3,159,600ומעלה7.00%




תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

זוהי שאלת הגורם היעיל לעסקה.
יתכן כי במקרה שלך ניתן לטעון כי המתווך לא היה הגורם היעיל ובכך לאכוף אותו,מה גם שחלפו למעלה משישה חודשים הקובעים בחוק.
יש גם לבדוק את ההסכם ביניכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תרשום לעו"ד ששילמת שנה מראש, תציג לו את האישור, ותגיד לו גם שלא הודיעו לך אודות המכירה (תבדוק האם רשום בחוזה שהוא רשאי למכור את הדירה ואז נדע יותר בדיוק מה מצבך המשפטי).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא ירדתי לסוף דעתך, תרשום שאתה משכיר דירה וכל המחובר לה בדרך קבע, ותציין שהדירה הוצגה לדייר ואין לו כל טענות ביחס לדירה, לרבות אי התאמה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק מתי הדירה החדשה תמכר- לטובתך ששתי העסקאות יסמתיימו לפני סוף השנה הזו, על מנת להנות מהפטור בהוראות השעה.
בגדול - עדיף להשתמש בפטור עבור הדירה ששווה יותר.
אבל נראה לי שכדאי לך לקיים פגישת יעוץ לצורך קבלת מענה מדוייק יותר ותכנון מס ראוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא מכיר סיטואציה שיכולה לעזור לך.
אתה רוצה למכור נכס לאחר לפני שקנית אותו...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אמיר שלום,
זו שאלה שכבר שאלת לטעמי מספר פעמים בפורום הזה, וכבר קיבלת תשובות.
בגדול - צריך לבדוק את החוזה שלך.
לאחר 60 ימים על פי החוק החדש- מגיע לך פיצוי (צריך לבדוק באם אתה נכנס לגדר החוק החדש).
לטעמי - הנתונים שמסרת יכולים לעזור לך.
אתה צריך עו"ד...
פנה לעו"ד שיוציא מכתב התראה לקבלן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יש לפנות לביטוח הלאומי או למשרד השיכון.
זה מה שמצאתי עבורך באתר של הביטוח הלאומי.
מקווה שזה יעזור לך.
בהצלחה

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

סיוע בדיור ניתן כעזרה חלקית בלבד, וכתוספת לסיוע הניתן על ידי משרד הבינוי והשיכון, מקורות עצמאיים או כל גורם אחר.
אפשרויות הסיוע:
הלוואות לשיפור דיור
נכים בדרגת נכות 20% ויותר זכאים להלוואה למטרת שיפור דיור במסגרת כללים ותנאים הנקבעים מפעם לפעם. ההלוואה תינתן לחסר דירה הרוכש דירה ראשונה; או לכיסוי חוב על דירה שנרכשה טרם הנכות; או להחלפת דירה (לנכה שלא נעזר בעבר ברכישה/החלפת דירה) עקב צפיפות, סטנדרט בנייה נמוך, צורך בשיפוץ חיוני בדירה או בשל סיבות רפואיות.בנוסף, נכה שהתחתן זכאי להלוואה חד פעמית למטרת רכישת ציוד וריהוט ביתי. גובה ההלוואה נקבע בהתאם לדרגת הנכות.
מענק לרכישת דירה ראשונה (למחוסרי דיור)
מי שדרגת נכותו כמפורט בטבלה להלן והוא מחוסר דיור עצמאי יהיה זכאי, על פי החלטת ועדת השיקום, למענק לרכישת דירה ראשונה בקומה נמוכה ללא מעלית, או לרכישת דירה בבניין עם מעלית (עד קומה ב’):
דרגת הנכותסכום המענק
35% עד 49% על פגיעת רגליים22,500 ש“ח
50% עד 89% בכל סוגי הפגיעות45,000 ש“ח
50% ומעלה על גפיים תחתונות68,000 ש“ח
90% עד 100% בכל סוגי הפגיעות85,000 ש“ח

מענק להחלפת דירה
נכה בדרגת נכות 35% ויותר על פגיעה ברגליים, או 60% ויותר על פגיעה בלב או בריאות, או 90% עד 100% בכל סוגי הפגיעות, שבבעלותו (טרם פגיעתו) דירה בקומה גבוהה ומחמת מגבלותיו הוא נאלץ להחליפה לדירה בקומה נמוכה ללא מעלית, או לדירה בבניין עם מעלית (עד קומה ב’), זכאי למענק להחלפת דירה. גובה המענק - 45,000 ש"ח.
פטור והנחות בעת רכישת דירה
נכים בדרגת נכות 20% ויותר לצמיתות (המקבלים תגמול חודשי) זכאים להטבות הבאות בעת רכישת דירה:
הנחה בגובה 95% בתשלום מס רכישה (מס שבח) על דירה למגורים או על קרקע לבנייתה.
פטור מלא מאגרת העברת בעלות מקרקעין (טאבו) או בחכירת מקרקעין לשם שיכון.
הנחה באגרת רישום משכנתא בלשכת רישום מקרקעין.
נכים בדרגת נכות 50% ויותר, המחזיקים בדירה בתנאי חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, זכאים לפטור מתשלום דמי הסכמה להעברת מקרקעין.
ההטבות יוענקו פעמיים בלבד. למימוש ההטבות יש לפנות לסניף הסמוך למקום המגורים.
הנחה בארנונה
נכים בדרגות נכות 10% ויותר (כולל נכים בדרגת נכות 10% עד 19% שקיבלו מענק חד-פעמי) זכאים להנחה במסים העירוניים (ארנונה).
את גובה ההנחה קובעות הרשויות המקומיות לפי צפיפות הדיור.
ההנחה תינתן על פי רשימת זכאים שיעביר המוסד לביטוח לאומי לרשויות המקומיות אחת לשנה (עד שתוסדר ההנחה באמצעות רשימת הזכאים, ניתן לקבל אישור חד פעמי בסניף הסמוך למקום המגורים).
מי שדרגת נכותו 100% מיוחדת זכאי להחזר נוסף של 40% על תשלומי הארנונה ששילם לאחר ההנחה (רק עבור שנת המס השוטפת). לקבלת ההחזר יש לפנות למשרד הראשי, בצירוף אישור על התשלום (לאחר ההנחה).

בהמשך להודעה הקודמת ....
ידוע לי שיש לי זכות בניה על הגג בגלל שאני קומה 4 וקיים גג מעל הדירה שלי, מה השטח שאני יכול לבנות ?
לאור המכתבים ששלחתי לוועד הבית מעו"ד והתעלמות מצידם , כמו הוצאתי מכתבים לכל בעלי הדירות על הבעיה הקיימת 5 מתוך 12 בעלי דירות נתנו לי אישור מבחינתם.
עד שוועד הבית החליט לקיים אסיפת דיירים. מכיוון שאני מסוכסך עם כמה דיירים לא הגעתי והודעתי על זאת לוועד הבית שיש לו אינטרס נגדי.
הוחלט באספה על העלעת מחיר וועד הבית הוחלט כי יש 2 בעלי דירות בוועד הבית. שיעשו זיפוט שלא נעשה כבר שנה מאז שהוחלט ויותר מ 4 שנים בכלליות. יותר מ 3 שנים לאחר בקשותי ויותר משנה לאחר כמה מכתבים מעו"ד מטעמי של נזקין.
לאור כל הדברים ולאור שכל הציוד של כל הדירות נמצא מעל הדירה שלי ושל השכן שלידי האם זה מקובל שאני אדאג לפתרון לגג שמעלי ליריעות ביטומניות הדאג לפתרון יעיל להכסנת הקולטים מנועי המזגנים דודי השמש.
ובתמורה הממש את זכות הבניה מעל דירתי.
אציין שלפחות לדייר אחד לאחר ששיפצתי את דירתי הוא התקין מנועים של מזגנים שפשוט מרעידים את כל הגג להבדיל מיתר המזגנים שם כולל את שלי. דבר שפוגע באכות המחייה.
יותר מזה לכל הדברים יש בלאי נזילות ודברים שרק אני זה שסובל מהם .
מלבד פעם בה שיש תקלה או משהו שצריך להתקין שזה נדיר . אנשים לא עולים לחלק הזה של הגג.
בחלק השני של הגג בצד השני של הבינין הגג ריק מעל דירה אחת ואין שם שום דבר.
מה אתם מציעים לעשות מבלי להכנס להתנגחויות עם וועד הבית דבר שימנע אפשרות עתידית להרחבה או לסדר את הגג שמעל דירתי.
ידוע לי שזה רכוש משותף לכל דיירי הדירות אבל מלבד הדברים שמותקנים דווקא בחלק הנל של הגג אני חושב שזה ממקומי לדרוש זאת.
אשמח לשמוע הצעות רעיונות או אפשרויות לעתיד.
מקווה שהסברתי ברור אם לא אשמח לענות לשאלות.
אציין דבר נוסף שזה בינין לפחות בן 50 שנה או יותר לא משופץ כולל הכניסה לבינין .

אדון נכבד,
הפורום מיועד למענה ענייני קצר בשאלות קצרות וממוקדות ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי
מהתרשמות מאורך השאלה ולא מתוכנה, ברור לי שאתה זקוק לייעוץ מקיף וארוך שלא מתאים למתכונת של תשובה בפורום.

בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין לאף אחת מהאחיות כל זכות בנכס בשלב זה .
הזכות היא של האימא (לא רשמתם מה לגבי זכויות האב)
כאשר האימא תלך לעולמה - הזכויות יועברו בירושה לילדיה בצורה שווה ואין לילד אחד זכות עדיפה על ילד אחר, אלא אם צוין אחרת בצוואה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כל עוד לא תשנה בטאבו את מעמד הדירה - הרי שמדובר בבית מלאכה.
לגבי פינוי בינוי - זה תלוי בהסכם מול היזם - דרוש לקבל את ההסכם לפני חתימתו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

איזה עוד שימושים ניתן לעשות ב" בית מלאכה" האם משרד/ סטודיו אומנות/ .....מבלי שזה יחשב שימוש חורג

יש לבדוק את נסח הטאבו, ואת הגדרת הנכס בעירייה על מנת להשיב על שאלה זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הוראות השעה מסתיימות בסוף שנת 2012, המחאה לא השפיעה עליהם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא.
מס שבח משולם בעת מכירת הדירה, כך גם היטל השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.