פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכירות לתקופה ארוכה
שמעון
09/05/12
שלום האם אני יכול להשכיר את הדירה שיש לי לתקופה ארוכה (למשל 25 שנה)?מה התנאים לכך? תודה
שכירות לתקופה ארוכה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
אין בעיה להשכיר לתקופה ארוכה. יש לעניין היבטים משפטיים וגם היבטי מס. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
עדי
08/05/12
האם בחוזה שכירות מודפס ניתן לבצע שינויים בכתב יד ע"י מחיקה בטיפקס או קישקוש וזאת מבלי לגרוע מהיותו מסמך בעל תוקף משפטי?
תיקון חוזה בכתב יד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
באופן עקרוני אין בעיה לתקן בכתב יד אך מומלץ לחתום ליד כדי למנוע טענה עתידית שההסכם תוקן לאחר שנחתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיצוץ עץ בשטח מוצמד
דותן
08/05/12
לדירתי בבניין של 4 קומות צמודה גינה כשטח מוצמד בה גדלים שני עצי ברוש שהיו כבר קיימים שקניתי את הדירה.השכנים התלוננו לעירייה שהברושים גבוהים מדי ומסתירים להם את השמש והאוויר.פקח עיריה דרש ממני לקצץ את העצים על חשבוני תחת חוק עזר 14א2 אחריות לסילוק מפגע לפי חוק עזר לנשר התשנא 1991.
מדוע עלי לשאת בעלות העבודה ולא הדיירים שהתלוננו או כל הדיירים?
מדוע עלי לשאת בעלות העבודה ולא הדיירים שהתלוננו או כל הדיירים?
עלויות טיפול בעצים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
אם העצים נטועים בשטח הצמוד לדירתך (ולדירתך בלבד) את אחראית לבדך לכל העלויות הכרוכות בטיפול בעצים האלה כולל לקיצוץ שלהם. זאת, בין היתר, המשמעות של העובדה שהשטח הזה צמוד באופן בלעדי לדירתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים בדירה שכורה
orf
08/05/12
שלום רב, אני משכירה דירה מזה חמישה חודשים. בחוזה השכירות מוסכם כי על השוכרים לתקן כל נזק או קלקול בדירה. לא מוזכר בחוזה בלאי סביר. השוכר הודיע לי על קלקולים שונים בדירה כמו למשל ברז של הניאגרה שנשבר ושהשלט של המזגן לא עובד, והצעתי לו לנסות לתקן אותו בעצמו בדרכים שונות(נייר כסף במגעים של הבטריות) כי זוהי תקלה מוכרת, השוכר לא מוכן לנסות לתקן אותו ורוצה שאשלם על שלט חדש. בנוסף, בשיחת הטלפון שקיימנו השוכר דיבר בטון רם וניתק את הטלפון בפרצוף. לאחר חמישה ימים, השוכר שלח לי מיסרון כי הוא דורש לשלוח לו איש מקצוע לטפל בתקלות. בסוף המיסרון הוא כתב את תאריך שליחת המיסרון. ברצוני לדעת האם למיסרון יש תוקף משפטי (בחוזה כתוב שיש לשלוח הודעות בדואר רשום), והאם עליי לתקן את התקלות למרות שהוא לא מוכן לנסות לתקן בעצמו ורק אם זה לא יעבוד להיעזר באיש מקצוע?תודה רבהאור
תיקונים בדירה שכורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
באופן עקרוני מקובל שהמשכיר מתקן קלקולים הנובעים מבלאי רגיל וסביר והשוכר את כל השאר. יחד עם זאת, אם כתוב בהסכם משהו אחר - אז מה שכתוב בהסכם גובר והוא כמובן יקבע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שגוי של ממ"י לפיו נכס מהוון
טל
08/05/12
בחזקתי נכס מקרקעין מסוג משק עזר.
ברשותי מסמך מקורי מטעם מינהל מקרקעי ישראל לפיו הנכס מהוון.
לאחר שפניתי לממ"י. שם נאמר לי (לא על ידי המחלקה המשפטית), באופן חד משמעי, כי מדובר בטעות וכי הנכס אינו מהוון.
האם זה סוף פסוק? האם לא ניתן להסתמך כלל על המסמך?
אשמח לקבל כל התייחסות בעניין.
ברשותי מסמך מקורי מטעם מינהל מקרקעי ישראל לפיו הנכס מהוון.
לאחר שפניתי לממ"י. שם נאמר לי (לא על ידי המחלקה המשפטית), באופן חד משמעי, כי מדובר בטעות וכי הנכס אינו מהוון.
האם זה סוף פסוק? האם לא ניתן להסתמך כלל על המסמך?
אשמח לקבל כל התייחסות בעניין.
אישור שגוי של ממ"י
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
זה לא סוף פסוק. זה תלוי מאוד בנסיבות קבלת המסמך ובמידת ההסתמכות שלך עליו (והנזקים שנגרמו בעקבות ההסתמכות הזאת). פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לרישום עסקה על פי התקנות החדשות
אלון
08/05/12
לשכת רישום מקרקעין ביקשה לצרף לתיק בקשה לרישום עסקה חתומה ע"י הממשכן. האם הממשכן הוא הבנק המלווה את המשכנתא או שהממשכן הוא הלווה את המשכנתא? פניתי לבנק וביקשתי לצרף לשטרי המשכנתא גם בקשה, אבל הם לא הבינו על מה אני מדבר.
תודה רבה
תודה רבה
בקשה לרישום במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
הממשכן הוא הלווה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבות מתווך כלפי לקוחות
רחל
08/05/12
בבעלותי דירה אשר הושכרה לפני שנתיים באמצעות מתווך.
כחלק מקידום מכירות של המתווך, השירות למוכר ולמשכיר חינם ועלויות התיווך מושתות רק על הקונהשוכר. משמע- ממני הוא לא קיבל דמי תיווך למרות שהשיג לי שוכר.
לאחרונה נודע לי שסמוך לחתימת החוזה עם השוכר הוא המציא לו שוכר משנה בניגוד לסעיף מפורש בחוזה מולי (כבעלים של הנכס).
במהלך השנתיים היו בעיות עם השוכר בהם היה מעורב המתווך ובאף אחת מהפעמים בהם שוחחתי עימו הוא לא הזכיר שיש שם שוכר חלופי.
כרגע מתנהלת תביעת פינוי כנגד השוכר בגין אי פינוי מושכר בסיום חוזה ואי תשלום דמי שכירות.
כרגע בונה תביעה נוספת בעילת עשיית עושר ולא במשפט כנגד השוכר ואני מעוניינת להכניס את המתווך כנתבע שני בגין עשיית עושר (קיבל דמי תיווך משוכר המשנה) והפרת חובתו כלפי כלקוחה בהיותו רמאי במשך תקופה ארוכה בה כאילו סייע לי ומנגד פעל לרעתי והכניס שלם שוכר משנה.
האם יש לי עילת תביעה כלפי המתווך? הרי לא שילמתי לו דמי תיווך והוא יוכל לטעון שסעיפי החוזה אינם מענייניו והוא 'רק' נתן שירות לאותו שוכר. הוא לא יוכל להכחיש את הידיעה שלו שאני בעלים של הדירה.
תודה
כחלק מקידום מכירות של המתווך, השירות למוכר ולמשכיר חינם ועלויות התיווך מושתות רק על הקונהשוכר. משמע- ממני הוא לא קיבל דמי תיווך למרות שהשיג לי שוכר.
לאחרונה נודע לי שסמוך לחתימת החוזה עם השוכר הוא המציא לו שוכר משנה בניגוד לסעיף מפורש בחוזה מולי (כבעלים של הנכס).
במהלך השנתיים היו בעיות עם השוכר בהם היה מעורב המתווך ובאף אחת מהפעמים בהם שוחחתי עימו הוא לא הזכיר שיש שם שוכר חלופי.
כרגע מתנהלת תביעת פינוי כנגד השוכר בגין אי פינוי מושכר בסיום חוזה ואי תשלום דמי שכירות.
כרגע בונה תביעה נוספת בעילת עשיית עושר ולא במשפט כנגד השוכר ואני מעוניינת להכניס את המתווך כנתבע שני בגין עשיית עושר (קיבל דמי תיווך משוכר המשנה) והפרת חובתו כלפי כלקוחה בהיותו רמאי במשך תקופה ארוכה בה כאילו סייע לי ומנגד פעל לרעתי והכניס שלם שוכר משנה.
האם יש לי עילת תביעה כלפי המתווך? הרי לא שילמתי לו דמי תיווך והוא יוכל לטעון שסעיפי החוזה אינם מענייניו והוא 'רק' נתן שירות לאותו שוכר. הוא לא יוכל להכחיש את הידיעה שלו שאני בעלים של הדירה.
תודה
עילת תביעה כנגד מתווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
תשובה לשאלתך מצריכה עיון מפורט בהסכם השכירות ולרבות בהסכם התיווך. במקרה דנן הואיל ומדבריך עולה כי לא נחתם הסכם תיווך בינך לבין המתווך ואף לא שולמה לו כל תמורה על ידך- על פניו נראה כי אין קיימת עילת תביעה כנגד המתווך בעניין אך ראוי לבדוק זאת לעומק על םי המסמכים המצויים ברשותך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנה למזגן בממ"ד בדירה שכורה
חן שור
08/05/12
אני שוכרת בית בקיבוץ בעוטף עזה, בו נבנו על ידי המדינה ממ"דים לאחרונה.הממ"ד משמש אותי כחדר שינה ואני רוצה להתקין בו מזגן. האם עלות ההכנה (לא ההתקנה) חלה על השוכר (עליי) או על המשכיר (הקיבוץ)? יש לציין שעוד כשנה וחצי אעזוב את הדירה לבית שרכשתי בקיבוץ, וההכנה למזגן תישאר בדירה לשוכר הבא (ללא המזגן כמובן...)
התקנת מזגן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
יש לבחון את הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות כזוג או יחידים
אייל
08/05/12
האם ההתייחסות לזוג היא כגוף אחד או שני בודדים?כלומר, אם כ"א מבני הזוג רשום כבעל דירה שונה, פטור ממס שבח זכאי כל אחד מהם בדירתו או שמכירת דירה אחת היא שימוש בפטור זה לשניהם? (פעם בארבע שנים כמובן).תודה
תא משפחתי אחד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
בני זוג נשואים וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כתא משפחתי אחד ולכן בדיקת הזכאות לפטור נעשית לגבי שניהם יחד וניצול פטור בעודם משמשים כתא משפחתי אחד נחשב לניצול פטור של שניהם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכר חוזה אחיד?
אייבי
08/05/12
האם חוזה מכר בבניין חדש רב קומות שנחתם מול הקבלן הינו חוזה אחיד?
חוזה אחיד- קבלן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
בהחלט.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית בית ללא רישום בטאבו או במינהל
גיא
08/05/12
שלום התעניינתי בבית לרכישה אך נתקלתי בבעיה,
הבית ללא רישום בטאבו ולא במינהל ואין לו חברה משכנת.
שאלתי את בעל הבית מה עושים במקרה כזה הוא אמר שלי שיש לו את החוזים של בעל הבית הקודם שרכש מהקבן ואת העברת בעלות אליו.
(הקבלן פשט רגל, וזה המצב של שכונה שלמה)
מה הסיכונים ?
הבית ללא רישום בטאבו ולא במינהל ואין לו חברה משכנת.
שאלתי את בעל הבית מה עושים במקרה כזה הוא אמר שלי שיש לו את החוזים של בעל הבית הקודם שרכש מהקבן ואת העברת בעלות אליו.
(הקבלן פשט רגל, וזה המצב של שכונה שלמה)
מה הסיכונים ?
נכס לא רשום בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
קיימים סיכונים רבים כאשר הבית איננו בעל רישום בטאבו, אולם ישנם מצבים הניתנים לפתרון בהם יש להציג בפני הטאבו את ה"שרשור" של כל העסקאות אשר בוצעו במקרקעין החל מהסכם הרכישה מאת הבעלים המקורי וכן הלאה ובכך לבצע רישום זכויות. במידה וזוהי הבעיה. אם הבעלים הרשום הינו החב' הקבלנית והינה םשטה רגל ופורקה יש לאתר את מקימיה ולצרף מסמכים נוספים בגין פירוקה. המלאכה הינה מורכבת וכרוכה בעלויות אך במצבים מסויימים הינה אפשרית.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר למס המוטל על רוכש דירה נוספת
ירון
08/05/12
שלום רב,
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
מס רכישה דירה שניה
עו"ד א. ללום
13/05/12
תשובה לשאלתך מצריכה יותר פירוט, על פניו-
רכישת דירה נוספת בתקופה שבין 16.1.12 ועד 31.12.12שעה שאין התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24/36 חודשים (בהתאם לנסיבות) מחוייבת במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
עד 1,053,200 ₪ - 5%.
מ – 1,053,200 ₪ ועד לסך של 3,159,600 ₪ - 6%.
מעל סך של 3,159,600 ₪ - 7%.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
רכישת דירה נוספת בתקופה שבין 16.1.12 ועד 31.12.12שעה שאין התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24/36 חודשים (בהתאם לנסיבות) מחוייבת במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
עד 1,053,200 ₪ - 5%.
מ – 1,053,200 ₪ ועד לסך של 3,159,600 ₪ - 6%.
מעל סך של 3,159,600 ₪ - 7%.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האם קיימת התיישנות של צו הריסה?
שלוש
07/05/12
מדובר בצוו הריסה שניתן על סגירת המרפסת בעזרת גגון מעץ בשנת 1964.מצאתי את זה מופיע כהערה בטאבו.עד היום לא קרה שום דבר אפילו שילמו ארנונה על כל השטח.האם עדיין העירייה יכולה להרוס? האם ניתן לקבל קנסות כבדים? מה הסכנות?תודה
שימוש בבניה ללא היתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
העירייה איננה הורסת בעצמה אלא צו בית המשפט מחייב את הנאשם לבצע הריסה בעצמו בתוך הזמן הנקוב על ידי בימ"ש. ככל ולא בוצעה ההריסה במועד - הנאשם חשוף להגשת כתב אישום בגין "אי קיום צו בימ"ש" וזאת עד לכשתתבצע ההריסה בפועל.
רכישת נכס מקרקעין אשר קיימת לגביו הערה כאמור- חושפת את הרוכש לכתב אישום בגין- "שימוש בבניה הבנויה ללא היתר" ובמסגרתו גם כן ינתן צו על ידי בימ"ש כנגד הרוכש החדש אשר יחוייב להרוס ולהפסיק את השימוש. כל עוד ננקטים הליכים לרבות הליכי חקירה- טרם מתחיל "מירוץ ההתיישנות". עבירת שימוש בבניה ללא היתר הינה עבירה מתמשכת ולכן לגביה אין התיישנות כלל.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
רכישת נכס מקרקעין אשר קיימת לגביו הערה כאמור- חושפת את הרוכש לכתב אישום בגין- "שימוש בבניה הבנויה ללא היתר" ובמסגרתו גם כן ינתן צו על ידי בימ"ש כנגד הרוכש החדש אשר יחוייב להרוס ולהפסיק את השימוש. כל עוד ננקטים הליכים לרבות הליכי חקירה- טרם מתחיל "מירוץ ההתיישנות". עבירת שימוש בבניה ללא היתר הינה עבירה מתמשכת ולכן לגביה אין התיישנות כלל.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מסןג ' מושע'
יוסי
07/05/12
האם דירות כאלה,שאינם רשומים כבית משותף מחירם בשוק שונה מדירות דומות ובכמה.
תודה
תודה
בעלות במושע
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
לעניין שווי יש להפנות את השאלה לשמאי מקרקעין. ישנה עלות בגין רישום דירה כבית משותף ויש לבחון האם המוכר שילם עלויות אלו או האם יחולו על הרוכש החדש. יש לבחון קיומו של הסכם שיתוף רשום בטאבו אשר יכול להוות תחליף לרישום הבית המשותף אך כמובן שישנה עדיפות להביא את הנכס תמיד למצב של רישום כל דירה כחלק נפרד ובעלות נפרדת של כל אחד מדיירי הבניין המשותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק מניעת מפגעים (רעש) והיתר בניה
רוית
07/05/12
לכל מאן דבעי (המבין בדבר).
אנו גרים בשכירות בבניין עם עוד 3 דירות. הבניין ישן מאוד ושומעים כל דבר בו. השכנים שמעלינו משפצים כבר כשנתיים, כיוון שנגמר להם התקציב והם עושים זאת עצמאית..
בעל הדירה ושאר הדיירים חתמו להם על היתר השיפוץ, אך לא ידעו כי זה ייקח זמן רב כל כך...
השיפוצים כוללים קידוחים ודפיקות וכבר הגיעו מים עד נפש..
שאלותיי הן:
1. האם אפשר לחזור בך מחתימה על ההיתר (בעל הבית שלנו כמובן)?
2. האם אפשר להגבילם בזמן (נניח לסיים זאת בעוד כחודש)?
3. אם לא, מה כן ניתן לעשות חוץ מלעבור דירה?
4. האם יש בכך עילה לסיום חוזה השכירות בהודעה מראש של זמן מסויים או הורדה של דמי השכירות?
אנו גרים בשכירות בבניין עם עוד 3 דירות. הבניין ישן מאוד ושומעים כל דבר בו. השכנים שמעלינו משפצים כבר כשנתיים, כיוון שנגמר להם התקציב והם עושים זאת עצמאית..
בעל הדירה ושאר הדיירים חתמו להם על היתר השיפוץ, אך לא ידעו כי זה ייקח זמן רב כל כך...
השיפוצים כוללים קידוחים ודפיקות וכבר הגיעו מים עד נפש..
שאלותיי הן:
1. האם אפשר לחזור בך מחתימה על ההיתר (בעל הבית שלנו כמובן)?
2. האם אפשר להגבילם בזמן (נניח לסיים זאת בעוד כחודש)?
3. אם לא, מה כן ניתן לעשות חוץ מלעבור דירה?
4. האם יש בכך עילה לסיום חוזה השכירות בהודעה מראש של זמן מסויים או הורדה של דמי השכירות?
שיפוצים במקרקעין
עו"ד א. ללום
13/05/12
יש לבחון האם במועד חתימת הדיירים על "הסכם השיפוץ" עולה מן ההסכם כי אומד דעת הצדדים היה כי השיפוץ איננו יכלול הטרדות מעין אלו. על פניו אם אין התייחסות לכך בסהסכם העניין בעייתי, מדבריך אני מבינה כי השיפוצים המתבצעים הינם חיצוניים לדירה שכן ככל והינם פנימיים ללא הוספת שטחים כלל לא נדרשת הסכמת השכנים לביצוע העבודות בהנחה שמבוצעות בשעות העבודה המותרות. על פניו לא ניתן לחזור מהסכמה על החתימה על היתר, כל עוד לא הוגבל המועד במסגרת ההסכם לא ניתן לקבוע הגבלה כעת. אם בעקבות השיפוצים נמנעת מכם האפשרות לשימוש סביר בנכס - ניתן לבחון על פי הסכם השכירות האם הינכם רשאים להשתחרר ממנו בטרם סיום התקופה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
המשך חוזה שכירות
ורד
07/05/12
נגמר חוזה השכירות אך בחוזה רשום אופציה לעוד 3 שנים .בעל הבית לא מעונין להמשיך .האם מה שרשום אופציה לעוד 3 שנים מחייב אותו להמשיך עימי את השכירות
שאלה נוספת האם האופציה שרשומה מחייבת להמשיך באותם תנאים שהיו בעבר.
תודה
שאלה נוספת האם האופציה שרשומה מחייבת להמשיך באותם תנאים שהיו בעבר.
תודה
האם חובה לממש אופציה?
עו"ד מלרן
09/05/12
שלום רב,
נקודת המוצא הינה, כי יש לממש את תקופת האופציה בהתקיים התנאים לכך (אי הפרה של החוזה מצד השוכר במקרה דנן וכד'). עם זאת, יש לבחון את סעיפי חוזה השכירות. כך גם לגבי התנאים בכלל ותנאי תשלום דמי השכירות בפרט.
כדאי לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה.
נקודת המוצא הינה, כי יש לממש את תקופת האופציה בהתקיים התנאים לכך (אי הפרה של החוזה מצד השוכר במקרה דנן וכד'). עם זאת, יש לבחון את סעיפי חוזה השכירות. כך גם לגבי התנאים בכלל ותנאי תשלום דמי השכירות בפרט.
כדאי לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה.
אופציה בחוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
13/05/12
יש לבדוק נוסח סעיפי הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
קבלת דירה בירושה
zipi
06/05/12
ברשותי ואשתי דירה כעת הנני מקבל דירה שניה של אימי ז"ל מכוח צו ירושה האים יהיה עלי לשלם מס שבח במכירת אחת הדירות לפי התקנות החדשות או שיהיה לי פטור אים אחזיק אחת מהדירות תקופה שמזכה
פטור ממס שבח דירה בירושה
עו"ד שזר תומר
07/05/12
תוכל להשתמש בפטור של המורישה במקרה של הדירה בירושה, ובפטור הקלאסי או בהוראת השעה בדירה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בנים ממשיכים
יו
06/05/12
שלום
האם יש תוקף חוקי להקצאת מגרשים לבנייה רק לבנים ממשיכים באגודה שיתופית?
זאת אומרת האם הנהלת הישוב יכולה להחליט שהיא נותנת עדיפות והנחה משמעותית לבנים ממשיכים ולא לאנשים רגילים בתוך הרחבה חדשה שעכשיו מתחילה?
הקרקע היא כמובן של המנהל, תודה
האם יש תוקף חוקי להקצאת מגרשים לבנייה רק לבנים ממשיכים באגודה שיתופית?
זאת אומרת האם הנהלת הישוב יכולה להחליט שהיא נותנת עדיפות והנחה משמעותית לבנים ממשיכים ולא לאנשים רגילים בתוך הרחבה חדשה שעכשיו מתחילה?
הקרקע היא כמובן של המנהל, תודה
אגודה שיתופית
עו"ד שזר תומר
07/05/12
לא ידוע לי על הגבלה באופן גורף יש לבדוק את התקנות הספציפיות של האגודה עליה אתה מדבר , לרבות חוקיות ההחלטה.
פנה/י לעו"ד שמתמחה באגודות שיתופיות שיבדוק זאת עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה/י לעו"ד שמתמחה באגודות שיתופיות שיבדוק זאת עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מוכרים לא מפנים את הנכס בזמן
מור
06/05/12
שלום, רכשנו בית ובחוזה נכתב כי הפינוי יתבצע ב- 1/6, לפני שבוע המוכר הודיע שהוא רוצה להשאר עד ה- 1/7. לנו אין איפה לגור בחודש הזה כך שדחייה לא באה בחשבון מבחינתנו. לא שילמנו עדיין את הסכום המלא על הנכס. מה עושים? מה קורה אם מוציאים צו פינוי?
הפרת יסודית של חוזה מכר
עו"ד שזר תומר
06/05/12
אין אפשרות לפנות נכס בתביעה משפטית בתוך חודש.
תבקשו מעו"ד שערך את החוזה לשלוח לך מכתב שזו הפרה יסודית של חוזה המכר (במידה ועו"ד דאג לכך בחוזה), אולי זה ירתיע אותם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבקשו מעו"ד שערך את החוזה לשלוח לך מכתב שזו הפרה יסודית של חוזה המכר (במידה ועו"ד דאג לכך בחוזה), אולי זה ירתיע אותם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום יתרת התשלום על קניית דירה לפי חוזה
דוש
06/05/12
שאלה בנוגע לתשלום. אנחנו מחוייבים על פי חוזה רכישת הדירה שלנו לשלם את יתרת התשלום על הדירה(שתהיה מוכנה לפי החוזה רק בעוד כ-10 חודשים) עד ה-15 לחודש מאי, כלומר בעוד קצת יותר משבוע.ערכנו בירור אצל החברה הקבלנית ונציגת הכספים אמרה שאנחנו חייבים לשלם ב-16 לחודש כדי שנשלם עפ"י המדד החדש שצפוי לפי כל הסימנים לעלות. האם זה חוקי לחייב אותנו לשלם יום אחד אחרי פרסום המדד כדי שהתשלום יצמח, אם מלכתחילה החוזה מחייב תשלום עד ה-15 לחודש?האם הם לא מדיחים אותנו להפר חוזה והאם הם לא יוכלו לדרוש גם ריביות פיגורים על יום אחד של איחור? והכי חשוב? האם יש לנו אפשרות לשלם את היתרה עד ה-15 ואז להימנע מהגדלת הסכום ע"י המדד בניגוד לעמדת נציגת הכספים של החברה?
חוזה קבלן
עו"ד שזר תומר
06/05/12
צריך לבדוק את החוזה,
באם עו"ד מטעמכם בדק את החוזה כמו שצריך, לא אמורה להיות בעיה לשלם בכל עת על מנת למנוע קפיצות מדד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם עו"ד מטעמכם בדק את החוזה כמו שצריך, לא אמורה להיות בעיה לשלם בכל עת על מנת למנוע קפיצות מדד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת נכס שעבר בירושה
מיכאל
06/05/12
אני ירשתי דירה מהורי. יש לי דירת מגורים שבה אני חי עם משפחתי. מה יותר נכון לי לעשות מבחינת תשלום מס רכישה. האם להעביר את הדירה במתנה לבן שלי שזו תהיה דירתו היחידה או למכור לו את הדירה?הבנתי שבמתנה יש שליש מס רכישה.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
06/05/12
במתנה - יש שליש מס רכישה (אלא אם זה בני זוג - ובמקרה הזה - זה לא).
במכירה צריך לשלם מס רכישה מלא.
בכל אחד מהמקרים, אתה למעשה גורם לכך שלילד יש נכס שהוא לא שלו בפועל, ובעתיד הוא יצטרף לשאת מס רכישה בגין דירה שניה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
במכירה צריך לשלם מס רכישה מלא.
בכל אחד מהמקרים, אתה למעשה גורם לכך שלילד יש נכס שהוא לא שלו בפועל, ובעתיד הוא יצטרף לשאת מס רכישה בגין דירה שניה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עד כמה יכול המפקח לסטות מדיני הראיות
אהרן
06/05/12
האם יש פסיקה בעניין?
סטיה מדיני הראיות
עו"ד שזר תומר
06/05/12
לא ידוע לי אודות פסיקה, אבל בפועל - המפקח/מקפחת סוטים מדיני הראיות והם פחות פורמאליים מביהמ"ש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גדר משותפת
רומי
06/05/12
שלום,
אני בונה בית אשר מחויב על פי חוק בבניית גדר ביני לבין שכני.
הגדר המשותפת נבנתה על חשבוני.
שכני עדיין לא החל בעבודות הבנייה שלו, האם הוא מחוייב לשלם מחצית מעלות בניית הגדר למרות זאת או שחובת התשלום חלה רק מרגע תחילת עבודות הבנייה?
תודה
אני בונה בית אשר מחויב על פי חוק בבניית גדר ביני לבין שכני.
הגדר המשותפת נבנתה על חשבוני.
שכני עדיין לא החל בעבודות הבנייה שלו, האם הוא מחוייב לשלם מחצית מעלות בניית הגדר למרות זאת או שחובת התשלום חלה רק מרגע תחילת עבודות הבנייה?
תודה
גדר משותפת
עו"ד שזר תומר
06/05/12
אינני יודע ממתי החובה, אך קיימת חובה לתשלום מחצית מעלות סבירה של גדר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מימוש אופציה – בעית מילוי חוזה
דניאל
06/05/12
שלום. אני מתגורר בדירה שכורה, כאשר תקופת השכירות היא למשך שנה ובנוסף קיימת אופצייה המאפשרת לשוכר להמשיך את השכירות לתקופה נוספת בכפוף להודעה של 60 יום מראש לפחות.
לצערי בזמן מילוי החוזה לא מולא המקום הריק בסעיף האופציה אשר אמור היה להכיל את מספר החודשים המהווה את אורך תקופת האופציה. כלומר סעיף האופצייה קיים וקיימות לידו כל החתימות הדרושות אך אורך התקופה ריק. לא ברור לי לחלוטין איך לא פספסנו את הנקודה הזאת אך לצערי המצב הזה הוא עובדה. אציין שבמעמד חתימת החוזה דיברנו באופן מפורש עם הבעלים על סעיף זה והסכמנו שהאופציה תהיה לשנה נוספת. השאלה שלי היא כזאת. במידה ואני מעוניין לממש את האופציה אבל בעל הדירה מסרב, האם החוזה בצורתו הבעיתית הנוכחית מהווה מסמך שאוכל להישען עליו או במילים אחרות מהו הערך של סעיף האופציה בצורתו הנוכחית ?
בתודה מראש,
דניאל
לצערי בזמן מילוי החוזה לא מולא המקום הריק בסעיף האופציה אשר אמור היה להכיל את מספר החודשים המהווה את אורך תקופת האופציה. כלומר סעיף האופצייה קיים וקיימות לידו כל החתימות הדרושות אך אורך התקופה ריק. לא ברור לי לחלוטין איך לא פספסנו את הנקודה הזאת אך לצערי המצב הזה הוא עובדה. אציין שבמעמד חתימת החוזה דיברנו באופן מפורש עם הבעלים על סעיף זה והסכמנו שהאופציה תהיה לשנה נוספת. השאלה שלי היא כזאת. במידה ואני מעוניין לממש את האופציה אבל בעל הדירה מסרב, האם החוזה בצורתו הבעיתית הנוכחית מהווה מסמך שאוכל להישען עליו או במילים אחרות מהו הערך של סעיף האופציה בצורתו הנוכחית ?
בתודה מראש,
דניאל
מימוש אפוציה
עו"ד שזר תומר
06/05/12
לטעמי באם חוזה כזה יגיע למבחן בפני ביהמ"ש, הצדק יהיה עמך כי לרוב האופציות הינם לא פחות משנה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם רוכש דירה מחוייב להסכים שהבנק ימשיך את הבניה?
יאיר
05/05/12
היות וערבות חוק המכר כפופה להוראות קוגנטיות של חוק המכר האם התניית הבנק על הערבות בו הוא רשאי להחליט אם לאפשר לחלט את הערבות ז"א לקבל השבה ע"פ חוק של הכספים , או שהבנק ימשיך בעצמו לבנות. האם בהתקיים התנאים להפעלת החוק ז"א פשיטת רגל חדלות פרעון ןכו', יכול הרוכש לסרב שהבנק ימשיך עבורו את הבניה ולקבל את כספו במלואו חזרה ע"פ הוראות החוק, או שהוא חייב לקבל את דין הבנק והחלטתו ז"א שהבנק ימשיך את הבניה(אם בתנאי העסקה המקוריים ואם בשינויים לרבות עלויות?)
ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
06/05/12
שאלה שדורשת סקירה משפטית מקיפה ולא תשובה בפורום...
בגדול - לפי מקרה בועז יונה וחפציבה - אני סבור שהבנק כן יכול להתנות ולקבוע שהוא יבנה בעצמו בתוך זמן סביר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול - לפי מקרה בועז יונה וחפציבה - אני סבור שהבנק כן יכול להתנות ולקבוע שהוא יבנה בעצמו בתוך זמן סביר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
