פורום נדל"ן

בניה בלתי חוקית ע"י שוכר החנות

ציקו 25/07/12

אני משכיר חנות כבר חמש שנים לפני מספר ימים קיבלתי מכתב מהעירייה כי נעשתה בניה בלתי חוקית בנו מחסן סמוך לחנות לא צמוד אלא במרחק 3 מטר גם המדרגות במרחק 3 מטר מהחנות ומרקיזה על גג החנות. לציין ששוחחתי עם השוכר והודעתי לו חד משמעית שאני לא מאשר בניה בלתי חוקית. השוכר אמר שהוא מטפל מול מחלקת ההנדסה בעירייה בנושא ההיתרים.
אין לי כל קשר לבניה ולא אישרתי אותה .
מה עלי לעשות בנושא?

לעמוד

המלא

בניה בלתי חוקית

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

איני יודע כמה אתה סומך על השוכר, אולם עליך לדעת כי אם יוחלט להגיש כתב אישום בגין אותה בניה בלתי חוקית, אתה, כבעלי החנות, תהיה חלק בלתי נפרד ממנו. בדוק בעצמך מה קורה באגף ההנדסה- וקח בחשבון שעליך יהיה לפעול להריסת הבניה על מנת למנוע כתב אישום.

בברכה,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

רכישת מחסן בבניין ליד

גיל 25/07/12

אין לדירתי מחסן (לא היו מחסנים פנויים במעמד הרכישה ) .
אני מעוניין לרכוש מחסן דירתי בבניין .
דייר מכר את דירתו ללא המחסן והוא מעוניין למכור לי את המחסן .

מספר שאלות :

1. המחסן שלו נמצא בחניון התת קרקעי המשותף שלנו , אך מתחת לבניין שצמוד לבניין שלנו . האם זה חוקי ?

2. האם הוא יכול למכור לי מחסן שנמצא בבניין אחר ?

3. האם ההצמדה הלא טבעית של המחסן שלו לדירה שלו הזאת רשומה כהערת אזהרה בטאבו ?

4. מה כדאי שאבדוק לפני ביצוע רכישה שכזאת (אם בכלל זה חוקי)

5. האם ולמי יש לדווח לפני ואחרי ביצוע העסקה

6. האם כדאי לקחת עורך דין ומה ס"ג של עלות תשלום לעורך דין בעסקה שכזאת

תודה

לעמוד

המלא

מכירת מחסן

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

אכן, מכירת מחסן צמוד בנפרד מהדירה עשויה להיות בעייתית. מוצע כי תשכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק את העניין הרישומי והיתכנותה של העסקה בכללותה.

בברכה,

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

incognito

חוב על צק אחרי 6שנים 25/07/12

שלום לכולם ותודה מראש למי שיוכל לעזור לילפני 6 שנים שכרתי דירה סיפקתי לבעל הדירה צקים מראש לתקופת השהייה בדירהאני יציין שבאותה תקופה הייתי חייל עדיין צעיר ולא מודע מספיקלקראת סוף השהות שלי בדירה מסיבות אישייות יצאתי מהדירה והחזרתי אותה לבעלייה היה בנינו חוב של כ אלף או אלפיים שקלים שהמשפחה שלי הסדירהעכשיו אחרי 6 שנים מסתבר שהבעלים לא פדה את כל הצקים הוא לקח את הכסף המזומן ואת הכסף של הצקים וכנראה ניסה או לא ניסה אני לא יודע לפדות את הצקים והצק חזר אחרי 6 שנים וקיבלתי מכתב ש"יש חוב" של 8 אלף שקל על צקים שחזרו המכתב התקבל היוםמה אני יכול לעשות בנידון במצב כזה?תודה רבה לכל מי שיוכל לעזור

לעמוד

המלא

צקים חוזרים

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

פנה לעו"ד ללא דיחוי. יש להשיב למכתב שקיבלת ולהיות מוכן במקרה שיפתח תיק הוצל"פ.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

דחוף- אחריות בעלים על נזק של שוכרים לרכוש המשותף

עידן 25/07/12

שלום רב,
אני בעלים של דירה ומשכיר אותו למשפחה במשך מספר שנים.
לפני כמה ימים קיבלתי טלפון מועד הבית שהודיע לי כי הילד של אותה משפחה ששוכרת ממני את הדירה עשה נזק ברכוש המשותף(שבר מראה במעלית, הרס את הגינה ועוד דברים ששכני אחרים ראו ולא תהיה להם בעיה להוכיח את זה).
ועד הבית איים עליי כי אם לא אדאג שהמשפחה תשלם על הנזקים, הם יתבעו אותי ואומרים שיש לי אחריות כבעלים של הדירה על נזק ששוכרים עשו לרכוש המשותף.
השאלה שלי: האם באמת הדיירים האחרים יכולים לתבוע אותי על נזק שעשו השוכרים שלי?
ברור לי שאם הם יתבעו אותי אני יוכל לתבוע את המשפחה ששוכרת את הנכס ולדרוש שהם ישלמו על הנזק שהם עשו אבל האם יש סעיף חוק שאומר שיש או אין לי אחריות במקרה כזה?

לעמוד

המלא

אחריות בעלים

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

כבעלים אתה אחראי למעשי השוכר. אני רוצה להניח שבהסכם השכירות הסדרת את הסוגיה, ובכל מקרה עליך לפעול מול השוכר לפני שתוגש נגדך תביעה.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מה המלצתך האם בכלל להוריד מחיר

יובל וארז 25/07/12

אני משכיר את דירתי המבוקשת ברח´ יהודית ברמת גן לזוג צעיר עם 2 תינוקות במחיר זול יחסית כי חיפשתי דירים טובים 5200
כשהם ראו את הדירה הם התלהבו כי גם אמרתי להם שהרחוב שקט (וזה אמת).סגרנו על 5200 (למרות שהיו לי מלא אנשים שמוכנים ב5300 )וגם התקופה היתה פחות טובה מעכישו ינואר. בכל אופן חודש לאחר שהם ניכנסו לדירה התחילו בבנין ממול מעבר לכביש שיפוץ במסגרת תמא (מנופים,בטון רעש וכו´)-החוזה סטנדרטי - אבל הם טוענים שעכשיו שנה וחצי הם יגרו מול את בניה (ובפועל כאמור הם גרים כבר 7 חודשים מול השיפוץ)והאישה בחופשת לידה כל היום בבית.
הם רוצים שאני יוריד את המחיר (כל החברים שלי ויועצים למינהם כולל אחותי שהיא עו"ד אומרת שאין מה לעשות ולא כתוב כלום בחוזה)-אני בתחילת הדרך גם אמרתי לבחור שחוזה זה אומנם נייר אבל הכל פתוח וצריך להיות קודם כל אנושיים-
השאלה האם באמת להוריד במחיר ובמידה וכן באיזה סכום?זה הגינוי עם בכלל

לעמוד

המלא

שכר דירה

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

השאלה אינה משפטית והפורום אינו יכול לשקול את שיקוליך הכלכליים.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מכירת מגרש

יעל 24/07/12

אני מוכרת מגרש לקבלן. סיכמנו שהוא ישלם את המיסים וההיטלים. הוא רוצה למכור דירות על הנייר עוד לפני שהעברת הבעלות הושלמה וגם לרשום משכנתא (למימון העסקה). האם לגטימי שאסרב לכך? אני לא רותה להיות עם הערת אזהרה לבנק ממשכן ועו הערות לדיירים. מהקורה עם הקבלן לא עומד תשלומים לבנק. אני מחזירה את הכסף לבנק ונתקעת עם הערות אזהרה לדיירים ששילמו לו כסף. זה נראה לי לא הגיוני . האם נכון שדרישת הקבלן למכור דירות בטרם הושלמה העברת הבעלות אינה סבירה?

לעמוד

המלא

מכירת מגרש

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

יעל שלום,

כל מה שאת חושבת שהוא לגיטימי, יכול להיחשב ככזה ביחסייך עם הקבלן. הכל שאלה של סיכונים וכדאיות. מוצע כי תפני לעו"ד, תציגי בפניו את החומר כולו ותוכלי לקבל החלטה מושכלת, גם כלכלית וגם משפטית.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

פטור מס שבח

מיקי 24/07/12

יש לי שתי דירות כבר עשרים שנה שחיברתי אותן לדירה אחת ,אבל מופיעות בטאבו עדיין שתי דירות. קניתי לפני חודשיים דירה נוספת. אני רוצה עכשיו למכור את הדירה שקניתי. האם מגיע לי פטור מס שבח לפי הוראת שעה או כל פטור אחר ?

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

שאלת זכאותך לפטור תלויה בעיקר בפעולות שביצעת בעבר. אכן נכון כי עד סוף שנה זו, ניתן על פי הוראת השעה למכור שתי דירות ששווין אינו עולה על 2.2 מליון ש"ח- ועל פניו יתכן שאתה זכאי. יחד עם זאת, מוצע כי תיוועץ בעו"ד לפני ביצוע פעולה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

רישום בטאבו

טל 24/07/12

שלום רב ברשותי דירה יד שניה שנבנתה בשנת1995 במהלך הבנייה הקבלן פשט את הרגל .לפני חודש קיבלתי דרישה מעו"ד שטיפל בבנייה לאחר הפשיטת רגל שעליי לשלם עבור רישום האטבו.
עלות הדירה הייתה כ300000 ש"ח .הסכום שאני נדרש לשלם הוא כ4000 ש"ח שמורכב מעלות הדירה פלוס המדד משנת 1995 ועד 2012 פלוס חצי אחוז פלוס דמי טיפול פלוס 16 אחוז מע"מ.שאלתי היא מדוע אני צריך לשלם סכום זה עקב שלקח 17 שנה עד שהיה ניתן לטפל ברישום ובנוסף לזה לפי החישוב עלות הדירה גבוהה בהרבה ממה שהיא שווה וכן הסכום גבוה.שאלתי השניה האם רק עו"ד שהוסמך לטפל בפשיטת רגל יכול לבצע את הרישום בטאבו או שאני יכול לקחת עו"ד אחר שייבצע עבורי את הרשום במחיר סביר יותר

לעמוד

המלא

רישום זכויות

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

טל שלום,

איני יכול להשיב לך בעניין העלויות שכן הפירוט שציינת אינו ברור דיו ולא ברור לפי מה תומחר כל פרט. באשר לעוה"ד המטפל- אכן, ככל שמונה ע"י בימש לטפל ברישום זה בתחום אחריותו. תמיד ניתן לפנות לבימש ולבקש להחליף, אך אני סבור, כי ככל שכבר מונה בעל מקצוע מטפל שנבר בתיקים- כדאי להיעזר בו. בדוק העלויות מולו.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

בניית חלון בשיפוץ

יהונתן 24/07/12

שלום, אנו עומדים לשפץ את הבית ולהפוך את חדר המקלחת לחדר שינה. רציתי לדעת - האם מותר לפתוח חלון רגיל לכיוון הגינה?

לעמוד

המלא

"תפתח חלון"

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

הדבר מותר ככל שהגשתם בקשה לכך לועדה המקומית. ככל שלא מדובר בשיפוץ פנימי בלבד, עליכם להגיש בקשה מסודרת.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

התחברות לחברת גז שבחר קבלן הבניה

שלמה 24/07/12

קבלן הבניה שרכשתי ממינו את הדירה סגר הסכם עם ספקית גז לבינין המגורים לתקופה של 5 שנים.האם זה חוקי? האם ניתן להתנגד לעסקה זו ולסרב לחתום על החוזה עם הספק שבחר הקבלן ולבחור ספק גז אחר שמוסכם על כל הדיירים.?

לעמוד

המלא

ספק גז

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

פרוצדורה מקובלת היא שהקבלן מתקשר עם ספק גז. יחד עם זאת, רוב הדיירים רשאים להחליף את אותו ספק.

חוק המקרקעין קובע:

החלפת ספק גז (תיקון מס' 13) תשנ"א-1991 (תיקון מס' 15) תשנ"ד-1994
59ד. (א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" – מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
(ב) בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז באמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז ממנו או באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
(ג) הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

איזו בטוחה עדיפה בתור משכיר?

גיא 24/07/12

רציתי לדעת איזו בטוחה עדיפה לי בתור משכיר לדרוש מהשוכר? צ'ק ביטחון, שטר בטחון, הפקדה בנקאית? ואם אני בוחר באפשרות של שטר בטחון אז מאיפה אני מוציא את השטר? (הבנתי שאפשר בדואר או סתם לקחת מהאינטרנט), ואם אני בוחר לדרוש גם ערב על השטר אז פרט לחתימתו על השטר האם צריך גם צילום של ת.ז או כיוצא בזה?

לעמוד

המלא

בטחונות

עו"ד גיא ראשין 25/07/12

שלום רב,

הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית אוטונומית. שוכרים אינם אוהבים לתת כזו, משום שהיא דורשת מהם למעשה "לשריין כסף" בצד. יתר הבטוחות [שטר חוב, צק בטחון] הן דומות מבחינת יכולת הפעלתן והצורך להיזדקק להליך משפטי על מנת לממשן. למיטב ידיעתי, הדואר כבר אינו מספק שטרי חוב וניתן למצוא כאלה בודאי אצל עו"ד. ערב שיחתום הוא חובה ולא ברירה, ומומלץ כי יחתום בפניך או בפני עו"ד, יזוהה ע"י ת.ז. אשר גם תצולם.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חזקה פיזית רבת שנים במקרקעין

שאילתא 24/07/12

במקרה עליו אני מדבר אין שום ספק שיש חזקה פיזית רבת שנים במקרקעין - השאלה שלי היא איך מוגדרת בחוק אותה חזקה ???

סתם כדי לסבר את האוזן אציין שהמדינה נתנה קרקע ל-X (ז"ל) בשנת 1939, ועד היום בני משפחתו חיים בה.

מצד אחד מצאתי בויקפדיה התייחסות לחזקה רבת שנים, מאידך גיסא מצאתי בפסקי הדין את המינוח "בר רשות"

אזי מהו המינוח הנכון ומהו הדין שחל על מישהו שמתגורר תקופה ארוכה כ"כ בהסכמה . . . ??

האם זה "בר רשות" או "חזקה רבת שנים" ???

והאם יש איזה פס"ד או חוק שיכול לשפוך אור על השאלה מה הנפקות שלה ??

לעמוד

המלא

מדובר בבר רשות

עו"ד צעיר 24/07/12

שלום רב,ע"פ מה שתיארת מדובר במקרה של אדם שמוגדר כבר רשות.יש לבדוק האם מדובר ברשות מפורשת או משתמעת שניתנה ע"י המדינה או שמא מדובר בשימוש שנעשה בנקרקעין במשך שנים ללא רשות כלשהיא מהמדינה שאז ניתן לפנות את המזיק ביתר קלות.יש פסיקה רבה בנושא במאגרים המשפטיים.

העברה ללא תמורה

פאני 24/07/12

אבא שלי גר החו"ל ויש לו חצי מדירה עם אימא שלי שגרה בארץ. בדירה גרה אימא שלי ,הם בהליכי גירושין. הוא רוצה להעביר לי את החצי שלו במתנה . מה הפרוצדורה כאשר הוא נמצא החו"ל. איך מבצעים את ההעברה.

לעמוד

המלא

העברת זכויות במקרקעין אגב גירושיןו

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

עליו לחתום על תצהיר בגין ביצוע העברה ללא תמורה ואימות חתימתו על גבי התצהיר בקונסוליה כמו כן הוא יצטרך לחתום על דיווח למיסוי מקרקעין בפני הקונסוליה ולהשיב את המסמכים לארץ על מנת לאפשר הגשת המסמכים בצירוף המסמכים הנדרשים מבת הזוג במסגרת ביצוע העברת הזכויות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת חשבונות על שם

קנוביץ 24/07/12

שכרתי דירה ועזבתי בהסכמה באמצע החוזה.
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)

א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?

לעמוד

המלא

העברת רישומים ברשות המקומית

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

הסכמות בע"פ תמיד כדאי לגבות בכתב לצורך אסמכתא. במקרה דנן, אילו היה בעל הדירה חותם על ההסכמה אשר הושגה בינכם יכלת לפנות עם הסכמה זאת לרשות ואכן הרשות היתה פועלת על פיה, משלא נעשה כן, וככל וכעת לא יסכים בעל הבית לחתום על הסכמה כאמור מומלץ לפנות אליו בכתב בדרישה לעשות כן.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, ריטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול העברת חשבונות על שם

קנוביץ 24/07/12

שכרתי דירה ועזבתי בהסכמה באמצע החוזה.
העזיבה בהסכמה בוצעה בע"פ ללא עיגון בכתב.
כשנכנסתי לדירה העברתי את החשבונות השונים על שמי.
כשעזבתי פניתי לגופים שמאחורי החשבונות ע"מ להחזיר את החשבונות ע"ש בעל הדירה.
הם סירבו, ודרשו שבעל הדירה יפנה בעצמו ע"מ לבצע את השינוי.
פניתי לבעל הדירה, אבל מסיבה לא ברורה הוא לא ממהר לעשות את זה, למרות שלפי כל השיחות, עושה רושם שאין מאחורי ההתמהמהות הזו שום כוונה לא רצויה.
בכ"ז, מטריד אותי שהרבה זמן אחרי שכבר איני גר בדירה, החשבונות עדיין על שמי, ואיני יכול לשנות זאת בעצמי. (לפחות לפי דברי הגופים השונים)

א. האם יש דרך משפטית לחייב את הגופים להוציא אותי "מבעלות" על החשבונות?
ב. מה לעשות במקרה זה, במידה ובעל הדירה ידחה וידחה את השינוי?

לעמוד

המלא

ראה תשובה לעיל

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

ראה תשובה לעיל.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברה בטאבו

מיכאל 24/07/12

לפני כחודשיים קניתי דירה.בבעלותי יש עוד שתי דירות. הדירה עוד לא עברה בטאבו על שמי. אני רוצה עכשיו למכור את הדירה שקניתי. ההאם אני חייב להעביר אותה על שמי קודם בטאבו או יש אפשרות להעביר אותה ישירות על שם הקונה.

לעמוד

המלא

העברת זכויות במקרקעין

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

יש להעביר את הדירה ראשית על שמך מאחר ומדובר בשתי עסקאות יש להציג בפני לשכת רישום המקרקעין את כל השתלשלות המכירות ולכן בכל מקרה יש לצרף את מסמכי העברת הזכויות הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שמך ולאחר מכן על שם הרוכש החדש ניתן לעשות זאת במקביל ולהפקיד את כל המסמכים ביחד אולם הטאבו מתחייס לכך כ- 2 עסקאות נפרדות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

המשמעות של התחייבות לרישום משכנתא

ענת 24/07/12

אני מוכרת דירה.
הקונה רוצה לקחת משכנתא ולשעבד את הדירה שהוא קונה ממני.
הבנק הציג לי מסמך התחייבות לרישום משכנתא.
אני לא רוצה לרשום משכנתא על הדירה שלי לפני שאני מקבלת את כל הכסף ולפני שהקונה משלם את כל המיסים.
האם אני חייבת לחתום על ההתחייבות לרישום משכנתא.
הבנק טוען שבלי זה הוא לא יעביר את ההלוואה לקונה, אבל מה יקרה עם הקונה יפר את החוזה עמי ואני אשאר תקועה עם המשכנתא שלו , לאחר שהבנק העביר לי את כספי ההלוואה ?
האם הבנק יכול לתבוע אותי על המשכנתא שהקונה לקח כי אני קיבלתי את כספי ההלוואה, אם כך אני לא אחתום על דבר כזה.
או המשמעות של זה שאני רק מתחייבת להסכים לרשום משכנתא אבל לא מחוייבת למשכנתא עצמה ?
למה לי להיכנס לחובות של אנשים אחרים ?

לעמוד

המלא

כתבי התחייבות בנק ממשכן

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

אכן, רוב עסקאות המקרקעין מבוצעות על ידי רוכשים הנוטלים משכנתא. לצורך קבלת המשכנתא הבנק תמיד דורש רישום הערת אזהרה לטובתו בגין המשכנתא ובכפוף לכך מבצע העברת התשלום ישירות לחשבונך/ באמצעות שיק בנקאי לפקודתך כך שהכסף עובר ישירות אליך ולא דרך הרוכש. אי הסכמתך לכך יכולה להוות מכשול למימוש ההסכם ולפיכך ביטולו עקב כך עשוי להתפרש במקרים מסויימים כהפרת ההסכם על ידך. חשוב להבין כי בשלב זה הבנק רושם הערת אזהרה בלבד ולא משכנתא (הנרשמת לאחר העברת הזכויות ע"ש הרוכש ובכפוף לתשלום מלוא התמורה לפקודתך). אם ההסכם מופר על ידי הרוכש ו/או מבוטל על ידי מי מכם לאחר שהבנק העביר כספים לפקודתך הרי שאת מחוייבת בהשבת הכספים שקיבלת מהבנק הממשכן ישירות לבנק, הבנק ימחק את הערת האזהרה אשר נרשמה לטובתו ותביעת הפיצויים המוסכמים מתנהלת בינך לבין הרוכש, ככל וקיימת זכאות לכך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עסקת נטו

שרון 24/07/12

אנחנו מוכרים מגרש בעסקת נטו. לפי החוק , הבנתי שמס שבח יכול לשנות את השומה עד 4 שנים לאחר ההסכם. איך להבטיח מצב בו הקונה ישלם לי את המס במידה והשומה תתוקן ואקבל דרישה לתשלום לאחר העברת הבעלות (ההפקדה ברשויות המס תהיה לפי השומה העצמית - האם זה מספיק לי או שש כאםן סיכון?

לעמוד

המלא

עסקת נטו

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

המקרים בהם רשאי מיסוי מקרקעין לפתוח שומה סופית ולשנותה הינם מצומצמים ביותר וזאת באם נסתבר למשרדי המיסוי כי קיימות עובדות חדשות אשר לא היו ידועות במועד הדיווח על העסקה על אף שהיו קיימות ואשר יש בהן כדי לשנות מסכום המס. יש לבחון את הסיכוי הקיים לכך ובהתאם לכך לחשב את הסיכון הקיים. לרוב לא מקובל לקשור את הצדדים לתקופה כה ממושכת של 4 שנים ודי בהתחייבות חתומה על ידי הצדדים לעניין אפשרות שינוי סכום המס ותחולתו על הרוכש. אופציה נוספת הינה חתימת הקונה על שטר חוב בהתאם לסכום משוער היכול להתקבל בגין הפרשי השומות, אשר יהיה תקף ל-4 שנים ויפרע כנגד אי תשלום המס על ידי הרוכש. כמו כן, יש לציין בדיווח כי מס השבח משולם על ידי הרוכש ולכן בכל פניה לתשלום כאמור יפנו משרדי מסמ"ק לרוכש.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הגשת התנגדות לתכנית מתאר שאושרה ופורסמה לציבור

שולי 24/07/12

הועדה המחוזית ת"א אישרה תכנית ויש לנו 60 יום להגיש התנגדויות.

1. האם יש משמעות ליום הגשת ההתנגדות - זא אם מגישים אחרי 30 יום או אם מגישים ביום ה-59 ?
2. האם זה משמעותי האם 50 משפחות מגישות את ההתנגדות ביחד או כל 2-3 משפחות מגישות יחד את ההתנגדות.
3. האם בד"כ עורך הדין שמייצג בהתנגדות או זה שמטפל בהמשך בפיצויים ( על הפקעה או פינוי מנכס שלך ושרשום על שמך בטאבו )
תודה מראש

לעמוד

המלא

התנגדות ובקשה לפיצויים

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

שלום,
1. אין משמעות למועד הגשת ההתנגדות.
2. אין משמעות לעניין אופן ההגשה המתואר על ידך- רצוי לחסוך בעלויות ולעלות את כל הטענות במסגרת התנגדות אחת ולחלק את ההוצאות בין כלל המתנגדים באופן שווה.
3. עוה"ד יפעל בהתאם להסכם הזמנת השירותים המשפטיים אשר יחתם עימו, אם תסכמו מלכתחילה כי הטיפול יכלול גם בקשה לפיצויים לפי 197 אזי הטיפול יכלול זאת ואם לא- אז לא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכוש לפני נישואין

אורלי 24/07/12

אני ובן זוגי לפני נישואין, בן זוגי רכש דירה מכספי אביו והבנתי שלפי החוק היא שייכת אליו גם אחרי הנישואין. מה קורה אם אני נתתי כספים לדירה כגון מחסן,מטבח ועוד? האם לפי החוק הדירה שייכת גם לי? ומה זה בעצם הסכם ממון?

לעמוד

המלא

הלכת השיתוף

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

יש לפנות לפורום דיני משפחה. שאלתך עוסקת בהלכת שיתוף בין בני זוג.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת מגרש לקבלן

גבי 24/07/12

שלום. אני מוכר מגרש שקיבלתי בירושה לקבלן בעסקת נטו. הקבלן עשא בכל המיסים. הקבלן מבקש למכור דירות במגרש על הנייר עוד בטרם המגרש יעבור על שמו אלא כבר לאחר תשלום התמורה והפקדת ערוב במס שבח להפקדת מלוא המס. אני חושש מכך הקבלן ועורכי הדין אומרים שהדבר מקובל. בנוסף הוא רוצה משכנתא. מה עלי לדרוש ממנו על מנת להגן על עצמי - יפוי כח למחיקת הערת אזהרה לטובת הרוכשים?

לעמוד

המלא

יפוי כח

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

יפוי כח למחיקת הערות האזהרה אשר יופקד בנאמנות בידי עוה"ד המייצג אותך ויעשה שימוש ככל ותתרחש הפרת ההסכם על ידי הקבלן ולאחר מתן הודעה מראש- אכן יכול לסייע במקרה דנן, יש לבחון את המנגנונים הקבועים בהסכם באשר להבטחת זכויותיך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ניצול פטור ממס שבח

מייקל 23/07/12

אני מעוניין למכור דירה שבבעלותי בחודש הקרוב. שוויה- 1,200,000. לא מכרתי דירה ב5 השנים האחרונות. אשמח לדעת האם במכירת הדירה כדאי שאשתמש בסעיף 49 ב 1 לפטור ממס שבח או שעדיף לי לנצל את הוראת השעה המיוחדת החלה עד סוף השנה?. מה ההשלכות של בחירה בכל אחת מהאפשרויות בהנחה שאני מעוניין ב5 שנים הקרובות למכור דירה נוספת שבבעלותי? תודה רבה מראש!!!

לעמוד

המלא

פטור לפי הוראת שעה

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

בהתאם להוראת חוק מיסוי מקרקעין שימוש בפטור לפי הוראת שעה איננו "שורף" פטור לפי 1 ל-4 שנים ולכן לרוב מומלץ להשתמש בה תחילה (שכן הינה בתוקף עד סוף השנה בלבד) ולאחר מכן בפטור של 1 ל-4 שנים ובלבד שהינך עומד בתנאים הנדרשים לשימוש בפטור על פי הוראת השעה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניה על גג בניין משותף

נירית 23/07/12

שלום רב,
העירייה המנהלת את העיר בה אני מתגוררת מאשרת בנייה של 40 מטר על גג הבניין המשותף.
הגג לא רשום על שמי בטאבו.
בכל המקומות בהם קראתי צויין כי עליי להשיגנ חתימות של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אני לא מבינה מה זה אומר.
אם בבניין שלי 28 דיירים, את מי עליי להחתים וכמה מהם? תודה רבה

לעמוד

המלא

רכוש משותף

עו"ד אברהם ללום מנהל 24/07/12

יש להוציא נסח טאבו ולבצע חישוב בהתאם לאחוז הדיירים שמסמכימים וכמה חלקים בסה"כ משטחי הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (בנסח, לצד כל דירה מופיע מספר החלקים הצמודים לה משטחי הרכוש המשותף).
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הענקת מגרש בטעות

יואל 23/07/12

אבי בעל הנחלה ביישוב נתן לפני 6 שנים לאחיו על פי הצוואה דונם אדמה בהרחבה במושב. אולם כיום התגלה כי קיימת צוואה אחרונה שמעניקה לאבי את כל הנחלה לרבות הדונם שאבי מסר לאחיו.הדונם נמכר לצד שלישי והוא החל לבנות על האדמה.האם ניתן להשיב את הקרקע?

לעמוד

המלא

צוואה מאוחרת

עו"ד שזר תומר 23/07/12

לדעתי לא , גם לא בטוח שניתן לתבוע את האח, רק אם הוא ידע על הצוואה האחרונה, צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לגופו, פנה לעו"ד המתמחה בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רישום בטאבו על שם הקונה בטרם העברת התמורה למוכר

רותי 23/07/12

בהסכם שנחתם בין בעלי לגרושתו לפני שנה הוחלט שעו"ד של שני הצדדים יהיו הנאמנים של הכספים המגיעים לבעלי ( יש לנו אישור מעו"ד על גובה הסכום בנאמנות ) עד ליום בו ילכו לטאבו ובעלי יחתום על העברת זכויותיו בנכס לגרושתו, בעלי חתם יפוי כח לעו"ד שלו המייפה את כוחה בטאבו. אתמול הוצאנו נסח ולתדהמתנו בנסח רשום שכבר בחודש מרץ 2012 הדירה על שם הגרושה בלבד , שמו של בעלי כבר אינו מופיע . בפגישה שנערכה היום עו"ד נשבעה שלא היתה בטאבו ולא השתמשהביפוי הכח , ובכלל עו"ד של הצד השני טוען שעדיין חסרים לו מסמכים ועדיין אי אפשר ללכת לטאבו , עו"ד של בעלי היתה ב"הלם" כיצד רשום נסח הטאבו רק על שם הגרושה . מה דעתך ? הונאה ? פלילי ? יש לך עיצה טובה עבורינו ?? - מרגישים שעובדים עלינו כבר שנה שלמה .

לעמוד

המלא

העברת בעלות בטאבו

עו"ד שזר תומר 23/07/12

מה שאת אומרת הוא חמור ביותר - אבל... יש ראיות בטאבו.
גשו לטאבו ותבקשו לקבל את הפרטים של העברה שבוצעו - יתכן כי לא יתנו לכם כי אתם לא הבעלים - ולכן בקשו צו מבית המשפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

בניה בלתי חוקית ע"י שוכר החנות

בניה בלתי חוקית

רכישת מחסן בבניין ליד

מכירת מחסן

incognito

צקים חוזרים

דחוף- אחריות בעלים על נזק של שוכרים לרכוש המשותף

אחריות בעלים

מה המלצתך האם בכלל להוריד מחיר

שכר דירה

מכירת מגרש

מכירת מגרש

פטור מס שבח

פטור ממס שבח

רישום בטאבו

רישום זכויות

בניית חלון בשיפוץ

"תפתח חלון"

התחברות לחברת גז שבחר קבלן הבניה

ספק גז

איזו בטוחה עדיפה בתור משכיר?

בטחונות

חזקה פיזית רבת שנים במקרקעין

מדובר בבר רשות

העברה ללא תמורה

העברת זכויות במקרקעין אגב גירושיןו

העברת חשבונות על שם

העברת רישומים ברשות המקומית

ביטול העברת חשבונות על שם

ראה תשובה לעיל

העברה בטאבו

העברת זכויות במקרקעין

המשמעות של התחייבות לרישום משכנתא

כתבי התחייבות בנק ממשכן

עסקת נטו

עסקת נטו

הגשת התנגדות לתכנית מתאר שאושרה ופורסמה לציבור

התנגדות ובקשה לפיצויים

רכוש לפני נישואין

הלכת השיתוף

מכירת מגרש לקבלן

יפוי כח

ניצול פטור ממס שבח

פטור לפי הוראת שעה

בניה על גג בניין משותף

רכוש משותף

הענקת מגרש בטעות

צוואה מאוחרת

רישום בטאבו על שם הקונה בטרם העברת התמורה למוכר

העברת בעלות בטאבו