פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חשבון נאמנות
פרידה גנץ
04/07/12
האם אפשר לשלם מיסי עיריה מחשבון נאמנות של מכירת דירה ?הדירה היא ירושה ויש חוב של מיסיםץאיך גובים את החוב מחשבון כזה ?האם העוד מעבירה כסף לעיריה או משלמת חשבון מיסים בפועל בקופה?
תשלומים
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
שלום רב,
השאלה אינה ברורה דיה. נסי לחדד על מנת שאוכל להשיבך עניינית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
השאלה אינה ברורה דיה. נסי לחדד על מנת שאוכל להשיבך עניינית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
מס שבח
הדר
04/07/12
להורים שלי יש 2 דירות ועכשיו רוכשים שלישית, הם מתכוונים למכור את שתי הדירות הראשונו תוך זמן סביר. האם קיימת אפשרות לדחות את תשלום מס השבח על הדירה השלישית (מיסוי כמו דירה ראשונה) תוך התחייבות למכור את השתיים האחרות תוך פרק זמן מסויים? איך מגישים בקשה?
מכירת דירה נוספת
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
שלום רב,
האפשרות שאת מתארת אפשרית, מדובר באחד הפטורים ממס שבח ויש לו מס' תנאים. את הבקשה לפטור מסוג זה יש להגיש על גבי טופס הדיווח לרשויות המס, כמקובל. על מנת לקבל סיוע במכירת הדירה ובחינת העמידה בתנאי הפטור, נא פני לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
האפשרות שאת מתארת אפשרית, מדובר באחד הפטורים ממס שבח ויש לו מס' תנאים. את הבקשה לפטור מסוג זה יש להגיש על גבי טופס הדיווח לרשויות המס, כמקובל. על מנת לקבל סיוע במכירת הדירה ובחינת העמידה בתנאי הפטור, נא פני לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
מכתב התראה
ברק
04/07/12
האם לפני שאני מגיש תביעת פינוי נגד שוכר(לא התפנה בסוף חוזה),
חייבים לשלוח מכתב אתרעה על נקיטת הליכים משפטיים. ?
חייבים לשלוח מכתב אתרעה על נקיטת הליכים משפטיים. ?
מכתב התראה
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
ברק שלום,
אינך מחויב. יחד עם זאת, בהתאם לדיני החוזים, ככל שמדובר בהפרה מקובל ונהוג [ולטעמי אף ראוי] לשלוח מכתב למפר בכדי לתת לו לתקן את ההפרה לפני ביצוע פעולה כלשהי. הנך מוזמן לפנות לעוה"ד בפורום זה לקבלת סיוע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
אינך מחויב. יחד עם זאת, בהתאם לדיני החוזים, ככל שמדובר בהפרה מקובל ונהוג [ולטעמי אף ראוי] לשלוח מכתב למפר בכדי לתת לו לתקן את ההפרה לפני ביצוע פעולה כלשהי. הנך מוזמן לפנות לעוה"ד בפורום זה לקבלת סיוע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תיקון מנורה
סיגל
04/07/12
בדירה שאני שוכרת יש מנורת הלוגן שנשרפה לפני כ-10 חודשים
בעל הדירה יודע אך אינו עושה דבר מאחר ומנורות הלוגן יצאו מהתקן צריך להחליף את כל הגוף פניתי אליו מספר פעמים בנושא ואגב זה הוא שהוציא את גוף ההלוגן ואמר שצריך להחליף את המנורה אך עד כה הוא לא עשה דבר, האם אני יכולה לעשות זאת בעצמי, נתתי מראש שיקים והדבר היחידי שנותר הוא תשלום לועד הבית האם לקזז תיקון מדמי הועד איך לנהוג? אודה על תשובתכם
בעל הדירה יודע אך אינו עושה דבר מאחר ומנורות הלוגן יצאו מהתקן צריך להחליף את כל הגוף פניתי אליו מספר פעמים בנושא ואגב זה הוא שהוציא את גוף ההלוגן ואמר שצריך להחליף את המנורה אך עד כה הוא לא עשה דבר, האם אני יכולה לעשות זאת בעצמי, נתתי מראש שיקים והדבר היחידי שנותר הוא תשלום לועד הבית האם לקזז תיקון מדמי הועד איך לנהוג? אודה על תשובתכם
תיקון
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
סיגל שלום,
נראה כי מדובר בעניין של בעל הדירה ועליו לשאת בתיקון [אלא אם הוסכם אחרת בהסכם שביניכם]. אינך יכולה לקזז את התיקון מתשלומי הועד. נסי לפנות אליו פעם נוספת [עד כמה שהמנורה הזו קריטית לך].
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
נראה כי מדובר בעניין של בעל הדירה ועליו לשאת בתיקון [אלא אם הוסכם אחרת בהסכם שביניכם]. אינך יכולה לקזז את התיקון מתשלומי הועד. נסי לפנות אליו פעם נוספת [עד כמה שהמנורה הזו קריטית לך].
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
הגבלת גיל לשכירות
נטלי
03/07/12
אנחנו גרים בדירת שלושה שותפים, שותף אחד עוזב אותנו לטובת טיול ארוך בחו"ל, ואנחנו מחפשות שותף חדש. למורת רוחי, הודיעה לי בעלת הבית כי השותף החדש חייב להיות מעל גיל 25 ומתחת לגיל 30. האם מותר לה לעשות דבר כזה??? מה עוד, שאני אוטוטו בת 30.
הסכם שכירות
aviva
03/07/12
אהלן,
הבהרה-האם השותף שעוזב עוזב באמצע החוזה - כלומר מפר את החוזה? או שמא מדובר בזמן בו החוזה הסתיים והנכם לפני חתימת חוזה חדש?
מדוע היא רוצה להכניס תנאי שכזה?
אם החוזה טרם הסתיים - יש לבדוק בחוזה סעיף המאפשר לה לקבוע תנאי שכזההתייחסות מסויימת באשר לשוכרים שהיא רוצה שישכרו את הדירה.
אם החוזה הסתיים - אנני רואה בעיה להכניס תנאי שכזה...
בהצלחה :)
הבהרה-האם השותף שעוזב עוזב באמצע החוזה - כלומר מפר את החוזה? או שמא מדובר בזמן בו החוזה הסתיים והנכם לפני חתימת חוזה חדש?
מדוע היא רוצה להכניס תנאי שכזה?
אם החוזה טרם הסתיים - יש לבדוק בחוזה סעיף המאפשר לה לקבוע תנאי שכזההתייחסות מסויימת באשר לשוכרים שהיא רוצה שישכרו את הדירה.
אם החוזה הסתיים - אנני רואה בעיה להכניס תנאי שכזה...
בהצלחה :)
נכס על שמי, שלי?
מימי
03/07/12
שלום,
קיים נכס על שמי בטאבו, שקיבלתי בצו ירושה מדודתי לפני 20 שנה, אך מעולם לא השתמשתי בו (חלק מהזמן לא ידעתי עליו בכלל).
בנה של דודתי מכר את הנכס לפני 19 שנה, כשדודתי נפטרה.
כלומר, הוא מכר נכס שלא על שמו בטאבו, ולא שלו.
אני גיליתי את כל זה כמה שנים מאוחר יותר.
הקונה של הנכס היה אדם מקורב מאד לדודתי ולכן לא ידעתי מה לעשות והמצב נשאר לא ברור במשך שנים.
אחרי שנים הקונה נפטר והוריש את הנכס לילדיו, שאותם איני מכירה כלל.
אני יודעת שאני יכולה לדרוש את הנכס בחזרה מכיוון שהוא רשום בטאבו על שמי, והמכירה של הנכס לא הייתה חוקית, אבל הייתי רוצה לדעת מה עלול לעמוד בדרכי כאשר אדרוש את הנכס בחזרה, כלומר, מה איני יודעת לצפות מראש מכיוון שאיני עו"ד ואיני מכירה את כל החוקים...
תודה רבה,
מימי.
קיים נכס על שמי בטאבו, שקיבלתי בצו ירושה מדודתי לפני 20 שנה, אך מעולם לא השתמשתי בו (חלק מהזמן לא ידעתי עליו בכלל).
בנה של דודתי מכר את הנכס לפני 19 שנה, כשדודתי נפטרה.
כלומר, הוא מכר נכס שלא על שמו בטאבו, ולא שלו.
אני גיליתי את כל זה כמה שנים מאוחר יותר.
הקונה של הנכס היה אדם מקורב מאד לדודתי ולכן לא ידעתי מה לעשות והמצב נשאר לא ברור במשך שנים.
אחרי שנים הקונה נפטר והוריש את הנכס לילדיו, שאותם איני מכירה כלל.
אני יודעת שאני יכולה לדרוש את הנכס בחזרה מכיוון שהוא רשום בטאבו על שמי, והמכירה של הנכס לא הייתה חוקית, אבל הייתי רוצה לדעת מה עלול לעמוד בדרכי כאשר אדרוש את הנכס בחזרה, כלומר, מה איני יודעת לצפות מראש מכיוון שאיני עו"ד ואיני מכירה את כל החוקים...
תודה רבה,
מימי.
נכס בטאבו
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
מימי שלום,
יש לבחון את המצב המשפטי של הסיפור שהצגת ביתר דקדקנות. מציע לך לפנות לעו"ד ולהיוועץ. בהחלט יתכן שיש מקום לתביעה להשבת הנכס לידייך ולא ניתן לצפות את התוצאה מראש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
יש לבחון את המצב המשפטי של הסיפור שהצגת ביתר דקדקנות. מציע לך לפנות לעו"ד ולהיוועץ. בהחלט יתכן שיש מקום לתביעה להשבת הנכס לידייך ולא ניתן לצפות את התוצאה מראש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
דרישת תשלום לאחר מסירת הדירה לדייר
יובל
03/07/12
שלום
האם הקבלן ממנו רכשתי את דירתי ( 18
דירות בבניין) יכול לדרוש ממני כספים נוספים לאחר שקבלתי את הדירה לחזקתי והוחזרו
כל הערבויות?
האם יש פסיקה או חוק בנושא?
תודה מראש
יובל
האם הקבלן ממנו רכשתי את דירתי ( 18
דירות בבניין) יכול לדרוש ממני כספים נוספים לאחר שקבלתי את הדירה לחזקתי והוחזרו
כל הערבויות?
האם יש פסיקה או חוק בנושא?
תודה מראש
יובל
תשלום לקבלן
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
יובל שלום,
תלוי באיזה תשלומים מדובר ומה כתוב בהסכם המכר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תלוי באיזה תשלומים מדובר ומה כתוב בהסכם המכר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מס רכישה בגין מחצית מסכום הקניה ?????
שרון
03/07/12
לבעלי דירה מלפני הנישואים על שמו . כעת התחתנו ואנחנו קונים דירה על שם שנינו למגורים. האם זה נכון שנצטרך לשלם מס רכישה רק על החלק של בעלי?זאת אומרת אם קנינו במליון, המס יהיה רק על ה500 אלף שלו ?ואם כן באיזה גובה מס ? במחשבון באינטרנט של מס רכישה לרשום 500 אלף שאני עושה את החישוב ?ובעוד 6 שנים (ע"פ הסכם טרום נישואין) הדירה שלו תהיה גם שלי, אני אצטרך לשלם מס כלשהו אם לא נשנה את הרישום בטאבו ???אשמח לתשובה.
דירה לפני הנישואין
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
שרון שלום,
עניינכם צריך להיות מובא בפני עו"ד, שכן שאלת מס' רב של שאלות. על פי ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בפרשת פלם, בהחלט יתכן שניתן יהיה ליהנות ממס מופחת על מחצית הדירה הנרכשת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
עניינכם צריך להיות מובא בפני עו"ד, שכן שאלת מס' רב של שאלות. על פי ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בפרשת פלם, בהחלט יתכן שניתן יהיה ליהנות ממס מופחת על מחצית הדירה הנרכשת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
בטחונות בשכר דירה
שלום
03/07/12
איך אוכל להבטיח את עצמי מול שוכרי דירה שיתכן ובסיוםהחוזה ישאירו חובות ויברחו? הם נתנו שקים אבלהם יכולים תמיד להחליף בנק ואני אשאר עם שקים ללא ערך. האם כדאי להחתים אותם על שטר ביטחוןבסכום קטן כדי שלא לשלם עמלות גדולות בהוצאהלפועל על מימוש סכומים לא גדולים? האם יש שטרות שאיתם אפשרלגשת לבנק ולקבל כסף?
בטחונות לחוזה שכירות
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
שלום רב,
את עניין הבטחונות רצוי לקבוע לפני החתימה על ההסכם. ככלל, מומלץ לבקש ערבות בנקאית אוטונומית שאותה ניתן לממש במקרה של הפרה ובכך להקטין את הנזק שנגרם ע"י השוכר. מרבית השוכרים אינם ששים לתת ערבות כזו משום שמשמעותה "סגירה" של סכום הערבות בבנק. שטר חוב עם ערבים הוא הבטוחה השניה- אך יש לדעת כי במקרה של הפרה יש לפנות להליכים משפטיים באמצעותו ולא ניתן לקבל תמורתו כסף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
את עניין הבטחונות רצוי לקבוע לפני החתימה על ההסכם. ככלל, מומלץ לבקש ערבות בנקאית אוטונומית שאותה ניתן לממש במקרה של הפרה ובכך להקטין את הנזק שנגרם ע"י השוכר. מרבית השוכרים אינם ששים לתת ערבות כזו משום שמשמעותה "סגירה" של סכום הערבות בבנק. שטר חוב עם ערבים הוא הבטוחה השניה- אך יש לדעת כי במקרה של הפרה יש לפנות להליכים משפטיים באמצעותו ולא ניתן לקבל תמורתו כסף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מבנה מחובר לקרקע
אשר
03/07/12
האם יש פסיקה מנחה בנוגע למבנים מחוברים אשר ניתן בכל זאת לנתקם משפטית מהקרקע, על אף המקובל שכל המחובר דינו כקרקע?
מחוברים במקרקעין
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
שלום רב,
השאלה לא ברורה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
השאלה לא ברורה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מס רכישה עבור יותר מדירה אחת
ליאור
03/07/12
בעודי נשוי ירשתי דירת מגורים לפי צוואה
והסכם בין יורשת שהיא אימי שגרה עדיין בדירה
והסכימה להעבירה אליי ודירה נוספת שמחצית ממנה ירשתי
מאבי בצוואה ואת המחצית השני העבירה אליי אימי ללא תמורה.
זה היה לפני כשנתיים.
אני ואישתי רוצים לקנות דירה כעת מכספנו.
אם הדירה תהיה על שם אישתי היא תשלם מס רכישה
לפי דירה יחידה או לא ? אם נרכוש ע"ש שנינו ,כיצד יחושב
מס הרכישה לכל אחד מאיתנו ?
אין לה דירה על שמה כלל כעת.
האם אני זכאי להקלה במס רכישה או שלמרות שהדירות
לא נקנו מכספי אלא ניתנו לי ,אני צריך לשלם מס רכישה גבוה כמחזיק
יותר מדירה אחת וכך גם אשתי ?
והסכם בין יורשת שהיא אימי שגרה עדיין בדירה
והסכימה להעבירה אליי ודירה נוספת שמחצית ממנה ירשתי
מאבי בצוואה ואת המחצית השני העבירה אליי אימי ללא תמורה.
זה היה לפני כשנתיים.
אני ואישתי רוצים לקנות דירה כעת מכספנו.
אם הדירה תהיה על שם אישתי היא תשלם מס רכישה
לפי דירה יחידה או לא ? אם נרכוש ע"ש שנינו ,כיצד יחושב
מס הרכישה לכל אחד מאיתנו ?
אין לה דירה על שמה כלל כעת.
האם אני זכאי להקלה במס רכישה או שלמרות שהדירות
לא נקנו מכספי אלא ניתנו לי ,אני צריך לשלם מס רכישה גבוה כמחזיק
יותר מדירה אחת וכך גם אשתי ?
דירה שניה
עו"ד גיא ראשין
04/07/12
ליאור שלום,
בהנחה שדירת הירושה רשומה על שמך בלבד ולרעייתך אין דירה נוספת, הרי שניתן יהיה לפצל את שומת המס כך שלאשתך יחושב לפי דירה יחידה ולך לפי דירה נוספת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
בהנחה שדירת הירושה רשומה על שמך בלבד ולרעייתך אין דירה נוספת, הרי שניתן יהיה לפצל את שומת המס כך שלאשתך יחושב לפי דירה יחידה ולך לפי דירה נוספת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מה צריך לצרף לשטר זיקת הנאה?
יוסף
03/07/12
אני רוצה לרשום זיקת הנאה בהסכמה לזכות מעבר בשטח הסמוך לדירתי. מה צריך להגיש לטאבו מלבד השטר חתום ע"י הצדדים?
תודה
תודה
זיקץת הנאה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/07/12
תשריט.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביחץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביחץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן- מס' שאלות
אפרת
03/07/12
שלום לכולם,אשמח להתייחסותכם בסוגייה הבאה:חבר טוב מעוניין לקנות דירה מקבלן. הדירה והבניין במצב כמעט גמור לחלוטין, הווה אומר, נשאר לשים קרמיקות בשירותים ודלתות במטבח.הדירה מוצאת חן בעיני הרוכש ואין שינויים או תיקונים שהוא מעוניין לבצע בדירה.הועבר לידו טיוטת הסכם רכישה, אשר למעשה אינו כולל כל סעיף דרקוני והדבר היחידי הוא שמצויינין מס' קירות בבית שאין אפשרות להרסם מכיון שהם קירות תומכים. הרוכש אינו מתנגד למצויין בחוזה.עו"ד של הקבלן עתיד לטפל בניירת אל מול הטאבו לשם רישום הדירה ע"ש הרוכש (כפי שמותר לו ע"פ חוק) ותו לא.האם יש עניין כי הרוכש יקח גם עו"ד שייצג אותו? הרי אין לו אופציה לשנות כעת דברים בדירה,הדירה במצב גמר והכניסה משוערת לעוד חודש ימים.הרוכש מצידו מרוצה מאיך שהדירה נראית, ויצויין כי בשיחה שנכחתי מול הקבלן הוא באמת היה אמיתי עם הרוכש, מה גםשהקבלן בעל שם טוב ואמין בעירנו.לענייןהטאבו, הבניין מופיע כרשום ע"ש הקבלן.האם יש טעם לקחת עו"ד?אשמח להמצותיכם.תודה
רכישה מקבלן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/07/12
הואיל וחברך איננו בעל הידע המשפטי הנדרש על מנת להבחין באם תנאיי ההסכם המשפטיים (מלבד התנאיים המסחריים אשר עליו שמת דגש בשאלתך ואשר בהם אכן עוה"ד אינם מתערבים) הינם טובים ומגנים על האינטרסים שלו כרוכש מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעה מראש על הפסקת שכירות
רונה וולש
03/07/12
האם קיים חוק ה"מגן" על השוכר, ומאפשר לו לתת הודעה במסגרת זמן סביר לפינוי המושכר. אם אין סעיף כזה בחוזה, האם המשכיר יכול לטעון שאין כלל אפשרות להפסקת ההסכם עם הודעה מראש בכל מסגרת זמן?
חוק השכירות והשאילה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
03/07/12
יש לבחון תוכנו של הסכם השכירות. בעניין שכירות ישנו חוק השכירות והשאילה הקובע הסדרה של עניינים אשר אינם נכללו במסגרת הסכם השכירות בין הצדדים אולם אין התייחסות לנקודה המועלית על ידך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היוון דירת חלמיש
מירית
03/07/12
יש לי דירה שהבעלות עליה שייכת לחברת חלמיש (רק חלמיש ללא מינהל) מאז ומתמיד משנת 1969 שלמתי את דמי החכירה, בימים האחרונים נגשתי לחלמיש כדי להוון את הדירה שלמתי את דמי ההיוון ואז התברר לי שההיוון מתייחס החל משנת 1969, ז"א אם סופרים 49 שנים אז זה רק עד שנת 2018. האם זה הגיוני? זה יוצא כפל תשלום, גם שילמתי כל השנים האלה דמי חכירה וגם התשלום לדמי היוון הלך רוב רובו לשנים הנ"ל. מה ניתן לעשות?
דמי היוון ודמי חכירה
אברהם ללום עו"ד
03/07/12
לא נשמע הגיוני. יש להביא את המסמכים המצויים ברשותך לעיון בפני עו"ד על מנת לבחון את מהות הדרישה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
השכרת דירה- מימוש שטר בטחון
שירי
03/07/12
אנחנו בשלב ניסוח חוזה ומנסה להבין מה מקובל בתחום. שאלות:
1. מתי מקובל שבעל דירה יחזיר לשוכר את שטר הבטחון? מיד עם עזיבתו? חודש אחרי? חצי שנה אחרי?
2. יש בחוזה את המשפט הבא "בחתימתו על הסכם זה נותן השוכר הוראה בלתי חוזרת לבא כח המשכיר להעביר למשכיר ו/או לממש ו/או לפעול בעצמו על פי שטר בטחון" - האם משמעותו היא שבעלי הבית יוכלו לממש את שטר הבטחון ללא אישורנו, ללא בית משפט ובעצם ככל העולה על רוחם?
תודה מראש
1. מתי מקובל שבעל דירה יחזיר לשוכר את שטר הבטחון? מיד עם עזיבתו? חודש אחרי? חצי שנה אחרי?
2. יש בחוזה את המשפט הבא "בחתימתו על הסכם זה נותן השוכר הוראה בלתי חוזרת לבא כח המשכיר להעביר למשכיר ו/או לממש ו/או לפעול בעצמו על פי שטר בטחון" - האם משמעותו היא שבעלי הבית יוכלו לממש את שטר הבטחון ללא אישורנו, ללא בית משפט ובעצם ככל העולה על רוחם?
תודה מראש
הסכם שכירות
אברהם ללום עו"ד
03/07/12
1. מקובל לקבוע השבת שטר הביטחון בתוך חודש- חודשיים ממועד תום הסכם השכירות - אז יוודע למשכיר האם נגרמו נזקים לדירה, ככל ונגרמו על ידי השוכר ו/או האם השוכר עמד בכל התשלומים החלים עליו.
2. באשר לסעיף לעיל- גם בלעדיו יכול המשכיר לממש את שטר הבטחון המשמעות של השטר הינה שבעת הפרת ההסכם ובמועד קיומן של העילות על פי הסכם השכירות למימוש השטר יכול המשכיר להגיש את השטר בהוצאה לפועל ולדרוש מימושו. אם הנך סבור כי המימוש נדרש שלא בהתאם לתנאיי החוזה יש להגיש התנגדות לביצוע שטר וזהו הליך אשר מתנהל בבית המשפט כאשר בסופו של יום בית המשפט מכריע האם ניתן לדרוש פרעון השטר או לא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
2. באשר לסעיף לעיל- גם בלעדיו יכול המשכיר לממש את שטר הבטחון המשמעות של השטר הינה שבעת הפרת ההסכם ובמועד קיומן של העילות על פי הסכם השכירות למימוש השטר יכול המשכיר להגיש את השטר בהוצאה לפועל ולדרוש מימושו. אם הנך סבור כי המימוש נדרש שלא בהתאם לתנאיי החוזה יש להגיש התנגדות לביצוע שטר וזהו הליך אשר מתנהל בבית המשפט כאשר בסופו של יום בית המשפט מכריע האם ניתן לדרוש פרעון השטר או לא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האם מותר לבעל בית להיכנס ללא רשות מדייר בסוף חוזה?
אלי
02/07/12
שלום,יש לי דייר אשר אמור לפנות דירה בעוד חודש. אני רוצה להביא אנשים לראות את הדירה, אך הוא מסרב לתת לי להיכנס לבדי, מבלי שהוא נמצא שם (הוא החליף מנעול לפני הרבה זמן ולא הודיע לי).השאלה שלי היא, לפי החוק, האם מותר לי להיכנס לדירה מבלי שהוא שם (כמובן עם הודעה סבירה מראש)? האם אני נתון לחלוטין לחסדיו שייקבע לי מתי כן ומתי לא להיכנס לדירה?תודה מראש.
הפרת הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
יש לבחון תוכנו של הסכם השכירות אשר נחתם בינכם האם כלל תנאי להסכמת השוכר לצורך כניסת הבמשכיר לבדיקת המושכר וכן האם מתייחס לסיטואציה בה השוכר מסרב, האם בהתאם לתנאיי ההסכם השןכר חייב לאפשר כניסת המשכיר למושכר לאחר מתן הודעה מראש? אם התשובה הינה חיובים הרי שהשוכר הפר את הסכם השכירות ולכן באפשרותך לנקוט בסעדים העומדים לרשותך בהתאם להסכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך בודקים נסח טאבו באינטרנט?
ort
02/07/12
שלום,
אני רוצה לקנות דירה בבניין (בית משותף) איך אני בודקת איך היא רשומה בטאבו?
לאן אני נכנסת?
אני רוצה לקנות דירה בבניין (בית משותף) איך אני בודקת איך היא רשומה בטאבו?
לאן אני נכנסת?
נסח טאבו
עו":ד אברהם ללום
02/07/12
ניתן להוציא נסח דרך אתר משרד המשפטים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
המועד להגשת דיווח לשלטונות המס
מירית
02/07/12
כאשר חותמים על הסכם למכירת דירה, תוך כמה זמן יש לדווח לשלטונות המס (מס רכישה ומס שבח)? למוכר קיים פטור ממס שבח כי לא מכר דירה ב-4 האחרונות, ולרוכש זו דירתו הראשונה והיחידה ולכן זה גם פטור, תוך כמה זמן יש לדווח? האם יש הבדל בזמנים במקרה זה בין המוכר לקונה?
דיווח למיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
יש לדווח לכל המאוחר בתוך 40 יום ללא קשר אם מתבקש פטור או לא. המועד הינו רלוונטי הן לגבי המוכר והן לגבי הרוכש.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ללא עו"ד
איל
02/07/12
שלום,
יש באפשרותי לבנות על הגג. ע"מ לקבל הסכמת רוב הדיירים. השכן מבקש סכום כסף על מנת לתת אישורו והסכמתו.
שאלתי, באם אני מסכמת בכתב את הדברים איתו, מעין הסכם חוזה ביני ובינו עם חתימתנו - באם תהיה הפרה של ההסכם האם ההסכם קביל בבימ"ש למרות שאינו חתום על ידי עו"ד?
יש באפשרותי לבנות על הגג. ע"מ לקבל הסכמת רוב הדיירים. השכן מבקש סכום כסף על מנת לתת אישורו והסכמתו.
שאלתי, באם אני מסכמת בכתב את הדברים איתו, מעין הסכם חוזה ביני ובינו עם חתימתנו - באם תהיה הפרה של ההסכם האם ההסכם קביל בבימ"ש למרות שאינו חתום על ידי עו"ד?
הסכם בין שכנים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
ההסכם לא צריך להיות חתום בידי עו"ד אלא בידי הצדדים בלבד ובכך כמובן שיהיה בעל תוקף לכל דבר. אולם מומלץ להיעזר בשירותי עו"ד על מנת להבטיח היעדר תביעות ודרישות על ידי מי מהצדדים בעתיד ומענה על מרבית הסיטואציות אשר יכולות לעלות בעתיד בין הצדדים.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי שטר מתנה כפי שרשום בטאבו
MR D
02/07/12
בנסח טאבו של נכס רשום שם הבעלים ובהערה רשום בכפוף לשטר מתנה מספר... איך אפשר לקרוא את התנאים הרשומים בשטר המתנה?
הזמנת שטר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
יש לבצע הזמנת שטר בלשכת רישום המקרקעין. לצורך כך יש להצטייד ביפוי כח מהבעלים הרשומים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הליך מכירת דירה
קובי
02/07/12
שלום רב ברשותי דירה להשקעה שקניתי לפני 3 שנים ואני רוצה עכשיו לממש את הנכס השאלה שלי היא מבחינה טכנית אך אני עושה את זה,יש לי קונה שרוצה לקנות את הנכס למטרת מגורים ולהיכנס לדירה בעוד 60 יום הוא יכול לשלם לי בזמן חתימת החוזה כ 20 אחוז ואת השאר בעוד 60 יום אך אני כמוכר יכול להבטיח שהוא באמת ישלם את הכסף בעוד 60 יום?כמובן שאת החוזה אני עושה אצל עורך דין שייצג אותי.
תודה מראש על העזרה.
תודה מראש על העזרה.
העברת זכויות בדירת מגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
סך התשלום האחרון משולם כנגד מסירת המפתח אם אין תשלום אחרון אין מסירת חזקה- הסיכון שלך הוא קטן יותר מהסיכון של הרוכש הואיל והדירה הינה בידיים שלך ושוויה הינו גבוה בהרבה מן הסכום המשמש כתשלום ראשון ע"ח מחיר הדירה- במעמד זה נרשמת הע"א לטובת הרוכש ועד למועד תשלום יתרת התמורה הרי שלא מקבל הרוכש את המפתח לדירה לרבות המסמכים אשר יאפשרו לו לאחר מכן להעביר את הזכויות בדירה על שמו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים לדירה ע"י השוכר
מירב
02/07/12
שכנים סיפרו לי שהשוכרת בדירתי הרסה את הדירה.
ביקשתי ממנה שאני מעוניינת לראות את הדירה סתם יום אחד והיא כל הזמן דוחה אותי, חוזה השכירות מסתיים עוד חודש, רציתי לשאול האם מותר לי חוקית להיכנס לדירה מבלי הסכמתה? ברצוני לצלם את הנזק להוכחה וכן רציתי לדעת האם יש לי אפשרות לתבוע אותה על הנזקים?
אציין שטכנית אני יכולה להיכנס לדירה מאחר והדיירת איבדה את המפתחות לדירה וכל כן ישנן שעות ביום שהדלת פתוחה (למרות האבסורד שבכך...)
ברצוני לדעת לאור זאת מהן האפשרויות שלי במסגרת החוק?
ביקשתי ממנה שאני מעוניינת לראות את הדירה סתם יום אחד והיא כל הזמן דוחה אותי, חוזה השכירות מסתיים עוד חודש, רציתי לשאול האם מותר לי חוקית להיכנס לדירה מבלי הסכמתה? ברצוני לצלם את הנזק להוכחה וכן רציתי לדעת האם יש לי אפשרות לתבוע אותה על הנזקים?
אציין שטכנית אני יכולה להיכנס לדירה מאחר והדיירת איבדה את המפתחות לדירה וכל כן ישנן שעות ביום שהדלת פתוחה (למרות האבסורד שבכך...)
ברצוני לדעת לאור זאת מהן האפשרויות שלי במסגרת החוק?
כניסת משכיר למושכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/07/12
לצורך מענה ממוקד לשאלתך יש לבחון את תוכנו של הסכם השכירות אשר נחתם בינכם ותנאיו האם מאפשרים בדיקת קיומם של נזקים וכניסת המשכיר לדירה בטרם פינוי המושכר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת התקופה על פטור ל8 שנים (האם גם סעיף 49א)
רועי
01/07/12
מכרתי דירה לפני 3 שנים והשתמשתי בפטור של כל 4 שנים, כעת נותרתי עם דירה אחת בלבד.
האם צריך לחכות 8 שנים על מנת להשתמש בפטור של דירת מגורים יחידה או רק 4 שנים?
שאלה נוספת אם אשתמש כעת בפטור של הוראת שעה ואקנה בעתיד דירה יחידה כמה זמן אצטרך להמתין עד למכירתה בפטור של דירה יחידה?
המון תודה
רועי
האם צריך לחכות 8 שנים על מנת להשתמש בפטור של דירת מגורים יחידה או רק 4 שנים?
שאלה נוספת אם אשתמש כעת בפטור של הוראת שעה ואקנה בעתיד דירה יחידה כמה זמן אצטרך להמתין עד למכירתה בפטור של דירה יחידה?
המון תודה
רועי
תיקון טעות בכותרת במקום 49א התכוונתי 49ב(2)
רועי
01/07/12
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
01/07/12
יש לבדוק את הנושא לעומק בצורה פרטנית.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת נכס שעבר אלי ללא תמורה
עמית
01/07/12
לפני כעשר שנים הורי העבירו לי את הבית שלהם ללא תמורה. ההעברה בוצעה ברשויות ואני התחייבתי בתצהיר שהורי יגורו בבית עד סוף חייהם וללא תמורה. היום הורי בחיים אך מעוניינים לעבור דירה ואני מעוניין למכור את הבית, האם זה אפשרי? מה האופציות שעומדות בפני?
מכירת נכס
עו"ד שזר תומר
01/07/12
צריך לבדוק כיצד ההגבלה הזו נרשמה בטאבו.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
משרד עורכי דין וגישור תומר שזר
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
