פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
התחייבות של משכיר בטלפון להחזר כסף
שלומי
28/09/12
שלום. לפני כשבוע וחצי קיבלתי הודעה ממשכיר הדירה (שהם אח ואחות, דברתי רק עם האח) שהוא מסרב להאריך את חוזה השכירות שלנו כי אחיין שלו עובר להתגורר במקומנו.דיברתי איתו טלפונית שלפחות יתגמש איתנו בעניין תאריך עזיבת הדירה, ויתן לנו החזר כספי אם נצא מוקדם יותר. הוא הסכים בשיחה כמה פעמים לכך והשתמש בביטויים כמו "חד משמעית", "אני מתחייב בפניך", "אם זה לפני המועד אזכה אותך" וכו'. השיחה מוקלטת במלואה.ראינו הרבה דירות ומצאנו דירה חדשה להכנס אליה בתאריך מוקדם יותר (שבועיים) ממועד עזיבת הדירה הנוכחית. שבוע לאחר השיחה הטלפונית, בעל הדירה הנוכחי מכחיש את ההתחייבות הטלפונית וטוען שהוא אמר לי שהוא צריך להתייעץ עם אחותו וזה לא היה סופי.בדקתי, אין שום סעיפים בחוזה הכתוב שמתייחסים לאיזה שהם הסכמים עתידיים, ואין סעיפים שמתייחסים לצורה שבה נעשה ההסכם.יש רק דבר אחד אשר מפריע לי בנוגע להסכם בעל פה שלנו בטלפון, נתקלתי בסייג הבא:הדוגמא השכיחה ביותר לדרישה צורנית כאמור, נקבעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובע כי לצורך ביצועה של עסקה במקרקעין נדרש מסמך בכתב.
האם אכן בהשכרת דירה מדובר בעסקת מקרקעין? האם אכן נפנה את הדירה, בעל הדירה לא יחזיר את הכסף, נוכל לתבוע אותו, או שבית המשפט יגיד לנו שזה לא תקף כי זו עסקת מקרקעין?תודה לכל תגובה
האם אכן בהשכרת דירה מדובר בעסקת מקרקעין? האם אכן נפנה את הדירה, בעל הדירה לא יחזיר את הכסף, נוכל לתבוע אותו, או שבית המשפט יגיד לנו שזה לא תקף כי זו עסקת מקרקעין?תודה לכל תגובה
והנה ההודעה שלי כך שניתן גם לקרוא אותה
שלומי
28/09/12
שלום. לפני כשבוע וחצי קיבלתי הודעה ממשכיר הדירה (שהם אח ואחות, דברתי רק עם האח) שהוא מסרב להאריך את חוזה השכירות שלנו כי אחיין שלו עובר להתגורר במקומנו. דיברתי איתו טלפונית שלפחות יתגמש איתנו בעניין תאריך עזיבת הדירה, ויתן לנו החזר כספי אם נצא מוקדם יותר. הוא הסכים בשיחה כמה פעמים לכך והשתמש בביטויים כמו "חד משמעית", "אני מתחייב בפניך", "אם זה לפני המועד אזכה אותך" וכו'. השיחה מוקלטת במלואה. בדקנו הרבה מאוד דירות לפי תאריכים מוקדמים ממועד העזיבה המקורי, לפי מה שסוכם בשיחה. ראינו הרבה דירות ומצאנו דירה חדשה להכנס אליה בתאריך מוקדם יותר (שבועיים) ממועד עזיבת הדירה הנוכחית. שבוע לאחר השיחה הטלפונית, בעל הדירה הנוכחי מכחיש את ההתחייבות הטלפונית וטוען שהוא אמר לי שהוא צריך להתייעץ עם אחותו וזה לא היה סופי. בדקתי, אין שום סעיפים בחוזה הכתוב שמתייחסים לאיזה שהם הסכמים עתידיים, ואין סעיפים שמתייחסים לצורה שבה נעשה ההסכם. יש רק דבר אחד אשר מפריע לי בנוגע להסכם בעל פה שלנו בטלפון, נתקלתי בסייג הבא: """""הדוגמא השכיחה ביותר לדרישה צורנית כאמור, נקבעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובע כי לצורך ביצועה של עסקה במקרקעין נדרש מסמך בכתב""""האם אכן בהשכרת דירה מדובר בעסקת מקרקעין? האם אכן נפנה את הדירה, בעל הדירה לא יחזיר את הכסף, נוכל לתבוע אותו, או שבית המשפט יגיד לנו שזה לא תקף כי זו עסקת מקרקעין?-----תודה לכל תגובה
הפעלת מעלית שבת
מיכל
28/09/12
בבניין בו אני גרה ישנן 2 מעלית, מעלית אחת בצד שו יש 7 קומות ומעלית שנייה צד בו יש 8 קומות , חשוב לי לציין כי אין כניסות נפרדות לצדדים כלומר הוא אינו מוגדר בית מורכב על פי החוק. ישנן מספר דייירם מסורתיים בבניין שדרשו את הפעלת המעלית כמעלית שבת לפרקי זמן מסויימים ( כ-4 שעות לר רצופות במהלך כל השבת) אך ישנן דיירים מהקומה ה-8 שמתנגדים לכך נחרצות בטוענה שהם לא יכולים להגיע לביתם בקומה ה-8. חשוב לי לדעת האם הם צודקים ? כי לפי חוק מקרקרעין סעיף 59 ראיתי שמספיק שדייר אחד דורש את הפעלת המעלית כמעלית שבת הוא זכאי לקבל זאת כמובן בתשלום ההוצאות הנלוות. אשמח לקבל תשובה בנושא בהקדם האפשרי.
מעלית שבת כיצד ניתן להפעיל בבית משותף ?
עו"ד שזר תומר
29/09/12
שלום מיכל,
ראה המקרה שלך הוא מאוד נקודתי וספציפי, ודורש בדיקה מעמיקה של הדברים על שניתן יהיה ליתן לך תשובה .
מבדיקה בסיסית של התקנה עולה, כי לכאורה יש צורך בפניה חיצונית של שר המשפטים, אשר יכריע בעניין:
59ז. הפעלת מעלית כמעלית שבת (תיקון תשס"א)
(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש, כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.
(ב) שר המשפטים יקבע את זמני הפעלת מעלית שבת בהתחשב, בין השאר, במספר האנשים הדורשים את הפעלתה ובצורכיהם.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות.
(ד) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.
(ה) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
(ו) לעניין סעיף זה, בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 95, יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף.
(ז) הוראות פרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ח) בסעיף זה - "מנגנון פיקוד שבת" - כהגדרתו בחוק התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס"א -2001 ;
"מעלית שבת" - מעלית שבה מותקן מנגנון פיקוד שבת ושהתקיימו לגביה הוראות סעיף קטן (א)."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
ראה המקרה שלך הוא מאוד נקודתי וספציפי, ודורש בדיקה מעמיקה של הדברים על שניתן יהיה ליתן לך תשובה .
מבדיקה בסיסית של התקנה עולה, כי לכאורה יש צורך בפניה חיצונית של שר המשפטים, אשר יכריע בעניין:
59ז. הפעלת מעלית כמעלית שבת (תיקון תשס"א)
(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש, כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.
(ב) שר המשפטים יקבע את זמני הפעלת מעלית שבת בהתחשב, בין השאר, במספר האנשים הדורשים את הפעלתה ובצורכיהם.
(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות.
(ד) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.
(ה) התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
(ו) לעניין סעיף זה, בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 95, יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף.
(ז) הוראות פרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ח) בסעיף זה - "מנגנון פיקוד שבת" - כהגדרתו בחוק התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס"א -2001 ;
"מעלית שבת" - מעלית שבה מותקן מנגנון פיקוד שבת ושהתקיימו לגביה הוראות סעיף קטן (א)."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
תשובה לשאלתך
אליפז הנעמתי
29/09/12
יש אי דיוק בשאלתך -
כדי שדייר אחד (או מספר דיירים) יהיה רשאי להפעיל את המעלית כמעלית שבת חייב כבר עכשיו להיות מותקן במעלית מנגנון-פיקוד-שבת המפעיל את המעלית כמעלית שבת. אם לא קיים אצלכם ברגע זה מנגנון-פיקוד-שבת שמותקן כבר במעלית לא ניתן להיעתר לבקשת ההפעלה כמעלית שבת.
אם אין לכם מנגנון-פיקוד-שבת במעלית כלשהי, ניתן להתקין אותו אם יש רוב של בעלי הדירות שרוצים זאת. הכוונה לרוב מתוך סך הכל בעלי הדירות ולא רוב של משתתפי אסיפת הדיירים.
אם יש אצלכם רוב מתוך כלל הדירות שכן רוצים להתקין מנגנון-פיקוד-שבת ואתם שואלים איך לקבוע את שעות ההפעלה, הרי שלעניין זה קובע חוק המקרקעין כדלקמן:
"לא קבע שר המשפטים זמני הפעלה כאמור בסעיף קטן (ב), תופעל מעלית שבת בזמנים שיקבעו רוב בעלי הדירות, ובלבד שקביעת זמני הפעלת מעלית שבת כאמור בסעיף קטן (א1) תהיה בהתחשב בכלל המשתמשים במעלית ובצורכיהם."
לצערי, עו"ד שזר תומר ציטט מתוך חוק המקרקעין ציטוט שגוי, כיוון שהוא משתמש בגירסא ישנה של החוק.
כדי שדייר אחד (או מספר דיירים) יהיה רשאי להפעיל את המעלית כמעלית שבת חייב כבר עכשיו להיות מותקן במעלית מנגנון-פיקוד-שבת המפעיל את המעלית כמעלית שבת. אם לא קיים אצלכם ברגע זה מנגנון-פיקוד-שבת שמותקן כבר במעלית לא ניתן להיעתר לבקשת ההפעלה כמעלית שבת.
אם אין לכם מנגנון-פיקוד-שבת במעלית כלשהי, ניתן להתקין אותו אם יש רוב של בעלי הדירות שרוצים זאת. הכוונה לרוב מתוך סך הכל בעלי הדירות ולא רוב של משתתפי אסיפת הדיירים.
אם יש אצלכם רוב מתוך כלל הדירות שכן רוצים להתקין מנגנון-פיקוד-שבת ואתם שואלים איך לקבוע את שעות ההפעלה, הרי שלעניין זה קובע חוק המקרקעין כדלקמן:
"לא קבע שר המשפטים זמני הפעלה כאמור בסעיף קטן (ב), תופעל מעלית שבת בזמנים שיקבעו רוב בעלי הדירות, ובלבד שקביעת זמני הפעלת מעלית שבת כאמור בסעיף קטן (א1) תהיה בהתחשב בכלל המשתמשים במעלית ובצורכיהם."
לצערי, עו"ד שזר תומר ציטט מתוך חוק המקרקעין ציטוט שגוי, כיוון שהוא משתמש בגירסא ישנה של החוק.
הבהרות חשובות לנושא
מיכל
29/09/12
חשוב להבהיר !!
הנ"ל בניין חדש ( בן שנה) מותקן מנגנון מעלית שבת באחת מתוך 2 מעליות הבניין , מנגנון זה עובד בצורה תקינה ( בוצע ניסוי ביום כיפור) .
מדובר בבניין בעל כניסה אחת ,ובעל 2 אגפים ,גרם מדרגות משותף,וניתן להגיע מאגף אחד לקצהו השני של הבניין .
אגף אחד של הבניין קיים 8 קומות אגף שני קיים 7 קומות ,מעלית השבת מותקנת באגף ימין שהוא 8 קומות .
לדייר אחד או שניים בקומה השמינית קיימת התנגדות לנושא .
על פי החוק אנחנו רשאים לקבל מעלית שבת !!! מה עושים במצב הזה ??
מי מכריע בנושא ? תרבות הדיור ? אפריקה ישראל (היזם ) ? העירייה ???
תודה ושבוע טוב
הנ"ל בניין חדש ( בן שנה) מותקן מנגנון מעלית שבת באחת מתוך 2 מעליות הבניין , מנגנון זה עובד בצורה תקינה ( בוצע ניסוי ביום כיפור) .
מדובר בבניין בעל כניסה אחת ,ובעל 2 אגפים ,גרם מדרגות משותף,וניתן להגיע מאגף אחד לקצהו השני של הבניין .
אגף אחד של הבניין קיים 8 קומות אגף שני קיים 7 קומות ,מעלית השבת מותקנת באגף ימין שהוא 8 קומות .
לדייר אחד או שניים בקומה השמינית קיימת התנגדות לנושא .
על פי החוק אנחנו רשאים לקבל מעלית שבת !!! מה עושים במצב הזה ??
מי מכריע בנושא ? תרבות הדיור ? אפריקה ישראל (היזם ) ? העירייה ???
תודה ושבוע טוב
הבהרה נוספת
מיכל
30/09/12
מי זה המפקח?
יש להבהיר שאין מעלית נוספת בקומה ה-8 בזמן שמעלית השבת עובדת , לכן הטענה שלהם שהחוק לא חל על הבניין הנ"ל ,האם נכון ?
לאחר ישיבה עם כלל דיירי הבניין ,סוכמו השעות והיה רוב מוחץ למעט 2 דיירים מקומה 8 , הבעיה היא כרגע מהיכן משיגים אסמכתא לנושא הזה?
האם אני יכול להשתמש בתשובתך על מנת להגיש את הנושא לוועד ?
תודה על המענה...
יש להבהיר שאין מעלית נוספת בקומה ה-8 בזמן שמעלית השבת עובדת , לכן הטענה שלהם שהחוק לא חל על הבניין הנ"ל ,האם נכון ?
לאחר ישיבה עם כלל דיירי הבניין ,סוכמו השעות והיה רוב מוחץ למעט 2 דיירים מקומה 8 , הבעיה היא כרגע מהיכן משיגים אסמכתא לנושא הזה?
האם אני יכול להשתמש בתשובתך על מנת להגיש את הנושא לוועד ?
תודה על המענה...
יעוץ בנושא מס רכישה ומס שבח
גל
28/09/12
שלום
ברשותי שתי דירות:
דירה אחת נקנתה ב 2008.
דירה שנייה מקבלן תהיה מוכנה באמצע 2013.
ברצוני לקנות דירה נוספת ולמכור את אחת מהדירות הנ"ל.
האם אהיה פטור ממס רכישה במידה ואמכור אחת מהדירות הנ"ל?
האם אני מחוייב במס שבח אם תימכר הדירה הראשונה, ולגבי הדירה השנייה האם אני מחוייב במס שבח- וכיצד ניתן להינות מהפטור של מס שבח שמסתיים בסוף 2012?.
תודה על הסיוע..
ברשותי שתי דירות:
דירה אחת נקנתה ב 2008.
דירה שנייה מקבלן תהיה מוכנה באמצע 2013.
ברצוני לקנות דירה נוספת ולמכור את אחת מהדירות הנ"ל.
האם אהיה פטור ממס רכישה במידה ואמכור אחת מהדירות הנ"ל?
האם אני מחוייב במס שבח אם תימכר הדירה הראשונה, ולגבי הדירה השנייה האם אני מחוייב במס שבח- וכיצד ניתן להינות מהפטור של מס שבח שמסתיים בסוף 2012?.
תודה על הסיוע..
פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח על פי הוראת שעה
עו"ד שזר תומר
29/09/12
הפטור ממס רכישה, הוא לגבי מי שמחזיק דירה אחת.
אתה יכול להחזיק דירה, ולרכוש דירה נוספת, ולהתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים - אבל לפי התיאור שלך, זה לא יעזור לך, כי יש לך כרגע 2 דירות ואתה רוצה לרכוש עוד אחת ולמכור - ולכן זה לא משנה מדרגת המס שלך תהיה של דירה שניה.
לגבי הפטור של הוראת השעה, צריך למכור דירה עד לסוף שנת 2012 על מנת להנות ממנו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
אתה יכול להחזיק דירה, ולרכוש דירה נוספת, ולהתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים - אבל לפי התיאור שלך, זה לא יעזור לך, כי יש לך כרגע 2 דירות ואתה רוצה לרכוש עוד אחת ולמכור - ולכן זה לא משנה מדרגת המס שלך תהיה של דירה שניה.
לגבי הפטור של הוראת השעה, צריך למכור דירה עד לסוף שנת 2012 על מנת להנות ממנו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
ביטול רישום משכנתא
גרג
28/09/12
שלום.שאלה טריוויאלית כנראה, אך לא מצאתי תשובה בפורומים.החזרתי את המשכנתא ויש ברשותי 2 מסמכי יפוי כוח לביטול הרישום מהבנק - אחד עבור רישום מקרקעין ואחד עבור רשם המשכונות.מה ההליך עבור ביטול הרישום עבור שניהם ?האם גם אישתי, כלוקחת נוספת של המשכנתא, צריכה להיות נוכחת?תודה!
ביטול משכנתא
עו"ד שזר תומר
29/09/12
אין צורך בנוכחות של אשתך, האמת שגם אתה יכול לצלם ת.ז. שלך וליתן יפוי כוח לשליח שיעשה זאת.
מה צריך לעשות?
לגשת לרשם המשכונות יחד עם הטופס המתאים ולהגיש אותו (לא עולה אגרה עבור הביטול עצמו - רק עם אתה רוצה להוציא דו"ח לאחר מכן זה עולה אגרה ).
לגבי הטאבו כנ"ל .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
מה צריך לעשות?
לגשת לרשם המשכונות יחד עם הטופס המתאים ולהגיש אותו (לא עולה אגרה עבור הביטול עצמו - רק עם אתה רוצה להוציא דו"ח לאחר מכן זה עולה אגרה ).
לגבי הטאבו כנ"ל .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
פינוי בינוי ודיירות מוגנת
אלי
28/09/12
שלום רב,מהם החלופות בחוק בנוגע לפינוי כאשר יש דיירות מוגנת?האם האפשרות היחידה שקיימת היא שמאות מקרקעין, או שיש חלופה בחוק שמאפשרת לקבל דירה בפרוייקט?תודה רבה,אלי
פינוי בינוי
עו"ד שזר תומר
29/09/12
אלי שלום רב,
אנא פרט האם כוונתך לפינוי בינוי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
אנא פרט האם כוונתך לפינוי בינוי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
חוב בגין מס שבח על מגרש
הילה
27/09/12
שלום,ברצוני לברר האם ניתן לרשום מגרש על שם קטין ולאחר שיש חובות על המגרש לעקל חשבונות של חייל סדיר שהוריו רשמו עליו את המגרש?הנני חיילת ומשכורתי והחסכון שלי מעוקלים לבנק עקב חובות למס הכנסה על מגרש, המגרש כבר נמכר, אבל במס הכנסה יש חוב נוסף על מס שבח לטענתם. האם חוקי לרשום על שם קטין מגרש?האם ניתן לעקל חשבונות של חיילת? (400 ש"ח)מה עליי לעשות?
חוב על מגרש
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
הילה שלום,
הסוגיה מורכבת מכדי להשיב במסגרת המצומצמת של הפורום. יש לבחון את כל ההליך בכללותו ולבחון את מהות החוב, התגבשותו וכיו"ב. באופן כללי ניתן לעקל משכורת של חייל בסדיר, אך גם זאת יש לבחון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הסוגיה מורכבת מכדי להשיב במסגרת המצומצמת של הפורום. יש לבחון את כל ההליך בכללותו ולבחון את מהות החוב, התגבשותו וכיו"ב. באופן כללי ניתן לעקל משכורת של חייל בסדיר, אך גם זאת יש לבחון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קבלת מעלית מהקבלן בבניין
דניאלה
27/09/12
שלום רב,דרושה לי דעה עקרונית- ללא צורך להיכנס עמוק מידי לפרטים:האם דיירי בניין מחוייבים (!) לקבל עליהם את המעלית של הבניין גם אם לדעתם היא איננה תקינה? במידה והם דוחים- האם יש גבול עליות של זמן שאחריו הם חייבים לקבל אותה- או אוטומטית היא עוברת לשמם?כמו כן- אם יש עו"ד שחושב שמקרה כזה יכול לעניין אותו והוא יהיה מעוניים לייצג את דיירי הבניין- ביבנה,אשמח להודעה למייל שלי.דניאלה, דיירת מיואשת :-)
מעלית בבית משותף
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
דניאלה שלום,
אל ייאוש. ברור כי אם המעלית אינה תקינה, אין כל חובה לקבל אותה. מבלי להיכנס לפרטים, יש לבחון מי אחראי לתקינות במסירה [יחסי קבלן-חברת המעליות , להערכתי שתיהן לפחות באותה מידה]. איני מכיר מונח של "אוטומטית עוברת לשמם" והדבר דומה לקבלה של כל חלק אחר ברכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אל ייאוש. ברור כי אם המעלית אינה תקינה, אין כל חובה לקבל אותה. מבלי להיכנס לפרטים, יש לבחון מי אחראי לתקינות במסירה [יחסי קבלן-חברת המעליות , להערכתי שתיהן לפחות באותה מידה]. איני מכיר מונח של "אוטומטית עוברת לשמם" והדבר דומה לקבלה של כל חלק אחר ברכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הסכמת שכנים להפעלת צימר
יז
27/09/12
שלום רבאנו גרים בישוב בו החלקות בנות כ 500 מ"רשכני בנה שני צימרים וחצר הצימרים שלו גובלת בשלי.האם אפשרי להקים צימרים ללא הסכמת השכנים הקרובים?האם יש אפשרות חוקית להתנגד לבניית או הפעלת הצימרים? או לבקש להרחיק את משטחי הבריכות והמנגל מחצרי?בתודה מראש
צימרים והתנגדות שכנים
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
שלום רב,
אני מניח שהדבר צריך להיות מוסדר במסגרת התכנית החלה על המקרקעין. מה מותר ומה אסור. יש לבחון הן את התכנית והן את ההליך שהתקיים לצורך הקמת הצימרים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מניח שהדבר צריך להיות מוסדר במסגרת התכנית החלה על המקרקעין. מה מותר ומה אסור. יש לבחון הן את התכנית והן את ההליך שהתקיים לצורך הקמת הצימרים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלה מקולגה –
זוהר מטלוב
27/09/12
אני מייצגת את אחותי בהסכם מכר. לפני כחודש נחתם ההסכם, ורק היום שמנו לב שנפלה בו טעות סופר, שאגב - מיטיבה עם אחותי.מאחר והתמחותי היא בדיני עבודה, ביקשתי מב"כ הקונים לנסח נספח ולהעבירו אלי. לתדהמתי קיבלתי בפקס מכתב, כשבכותרת - הלוגו של אותו עו"ד) המפרט את תיקון הטעות והקובע שהמכתב מהווה נספח להסכם מכר, ועליו חתומה המתמחה, בשם עוה"ד.עם כל הכבוד, לא נראה לי שזו הדרך. אני עוסקת בתחום דיני המשפחה ולא בנדל"ן, ובכל זאת אני מעזה לחשוב שזה חוסר מקצועיות משווע מצד ב"כ הקונים - שעוסק בנדל"ן.ניסחתי בדף נפרד את השתלשלות הדברים, וברצוני להחתים את הקונים והמוכרים על נספח, שיהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה.האם אני יכולה להסתפק בכך שהמוכרים יחתמו לפניי ואעביר בפקס את הנספח לב"כ הקונים, שיחתים גם אותם בפניו?האם זו דרך סבירה? או שאני כבדה ולא מבינה בנדל"ן?אודה לתשובה מחבריי :)
נספח משותף
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
זוהר שלום,
איני רואה מניעה לבצע את אשר את מבקשת. יחד עם זאת, לא כולם עובדים באותה הדרך. צרי קשר עם עוה"ד של הצד השני [ישירות או מוכר-קונה], וסיימו את זה בשיחה טלפונית בה תקבעו מה הדרך הטובה ביותר - שהיא לטעמי שיתוף פעולה וחתימה על נייר משותף ומוסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
איני רואה מניעה לבצע את אשר את מבקשת. יחד עם זאת, לא כולם עובדים באותה הדרך. צרי קשר עם עוה"ד של הצד השני [ישירות או מוכר-קונה], וסיימו את זה בשיחה טלפונית בה תקבעו מה הדרך הטובה ביותר - שהיא לטעמי שיתוף פעולה וחתימה על נייר משותף ומוסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דירת מגורים מזכה
רויטל
27/09/12
שלום,
האם אדם פרטי שרכש דירה מקבלן, קיבל אותה לאחר שנה. התגורר בה שנתיים וכעת מוכר- האם הדירה עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה.
האם אדם פרטי שרכש דירה מקבלן, קיבל אותה לאחר שנה. התגורר בה שנתיים וכעת מוכר- האם הדירה עונה להגדרה של דירת מגורים מזכה.
דירת מגורים מזכה
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
שלום רב,
מנתוני השאלה התשובה חיובית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מנתוני השאלה התשובה חיובית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לראות היתר בניה
לריסה
27/09/12
שלום!
ע"י בונה שכן בית פרטי לא לפי היתר בניה.
מועצה - פקח יציאה גם התראה עקב בניה שאיננה תואמת היתר.
אבל בניה נמשכת רגיל.
שרציתי לראות היתר בניה ואם ישנו בו שינויים נאמר לי שאני חייבת לשלם 400 שח' לפי חוק.
האם זה נכון או כל מועצה יכולה להחליט לבד בנושא?
בתודה, לריסה
גם התראות של פקח עקב בניה שאיננה תואמת היתר (לפי מכתבך)
ע"י בונה שכן בית פרטי לא לפי היתר בניה.
מועצה - פקח יציאה גם התראה עקב בניה שאיננה תואמת היתר.
אבל בניה נמשכת רגיל.
שרציתי לראות היתר בניה ואם ישנו בו שינויים נאמר לי שאני חייבת לשלם 400 שח' לפי חוק.
האם זה נכון או כל מועצה יכולה להחליט לבד בנושא?
בתודה, לריסה
גם התראות של פקח עקב בניה שאיננה תואמת היתר (לפי מכתבך)
היתר בניה
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
שלום רב,
יתכן שנדרש תשלום, איני מכיר כל עירייה ומועצה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יתכן שנדרש תשלום, איני מכיר כל עירייה ומועצה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מעלית בבניין
ענת
27/09/12
שלום רב.
אני גרה בדירה הממוקמת בבניין בעל 3 קומות ובכל קומה יש שתי דירות, בניין משותף.
לפני בערך עשר שנים, הוחלט ע''י דיירי הבניין על הקמת מעלית.
היות ולא כל הדיירים תמכו בהחלטה, נקבע כי המעלית תהיה בשימוש הדיירים השילמו על הקמת המעלית בלבד וניתן להשתמש במעלית רק ע''י מפתח. אני ומשפחתי, לא השתתפנו בהוצאות המעלית ולכן לא יכלנו להשתמש בה. כיום, הינני מעוניינת להצטרף למעלית. כאשר שאלתי את השכנים מהי העלות הרלוונטית כיום , אמרו לי כי עליי לשלם 25000 ש''ח. לאחר ברור מעמיק, נוכחתי לדעת כי הסכום המדוייק אותו עליי לשלם הינו הסכום השולם עבור המעלית בזמנו, 14000 ש''ח בתוספת ריבית.
כאשר הודעתי זאת לשכנים ובקשתי את חוזה המעלית הנכרת בעבר, הם סרבו בתוקף לתת לי אותו.
ברצוני לדעת מה ניתן לעשות . האם יש טעם לפנות לתרבות הדיור?
תודה.
אני גרה בדירה הממוקמת בבניין בעל 3 קומות ובכל קומה יש שתי דירות, בניין משותף.
לפני בערך עשר שנים, הוחלט ע''י דיירי הבניין על הקמת מעלית.
היות ולא כל הדיירים תמכו בהחלטה, נקבע כי המעלית תהיה בשימוש הדיירים השילמו על הקמת המעלית בלבד וניתן להשתמש במעלית רק ע''י מפתח. אני ומשפחתי, לא השתתפנו בהוצאות המעלית ולכן לא יכלנו להשתמש בה. כיום, הינני מעוניינת להצטרף למעלית. כאשר שאלתי את השכנים מהי העלות הרלוונטית כיום , אמרו לי כי עליי לשלם 25000 ש''ח. לאחר ברור מעמיק, נוכחתי לדעת כי הסכום המדוייק אותו עליי לשלם הינו הסכום השולם עבור המעלית בזמנו, 14000 ש''ח בתוספת ריבית.
כאשר הודעתי זאת לשכנים ובקשתי את חוזה המעלית הנכרת בעבר, הם סרבו בתוקף לתת לי אותו.
ברצוני לדעת מה ניתן לעשות . האם יש טעם לפנות לתרבות הדיור?
תודה.
מעלית
עו"ד גיא ראשין
28/09/12
שלום רב,
ניתן לפנות. נסי לברר מדוע זהו הסכום הנדרש ממך. בכל מקרה, גם פניה למפקח על המקרקעין אפשרי אבל מוצע להגיע להסכמה לפני כן.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ניתן לפנות. נסי לברר מדוע זהו הסכום הנדרש ממך. בכל מקרה, גם פניה למפקח על המקרקעין אפשרי אבל מוצע להגיע להסכמה לפני כן.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חתמתי ערבות לחבר:לא משלם, לא מחזיר כסף ולא יוצא
אלכס
26/09/12
היי,חתמתי חוזה לחבר והוא לא משלם, לא מחזיר לי כסף ולא מוכן לצאת מהדירה. הצ'קים שלי אצל המשכיר. מה אני יכול לעשות? ביטול צ'קים יגרום לפתיחת תהליך פלילי מצידו של המשכיר. מצד שני אני בן ערובה להסכם שאין לי כל שייכות אליו. ברור לי שעשיתי טעות אבל מה עושים עכשיו?
ערבות
עו"ד גיא ראשין
27/09/12
שלום רב,
דבר עם החבר, אחרת אתה חשוף לתביעה. שכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק האם יש לך טענות הגנה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דבר עם החבר, אחרת אתה חשוף לתביעה. שכור את שירותיו של עו"ד על מנת לבדוק האם יש לך טענות הגנה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיה בקבלת היתר בניה
תמיר
26/09/12
אני גר ביישוב בגליל, ויש ברשותי אדמה לבניה מזה 10 שנים, עכשיו רציתי להתחיל לבנות והתברר לי שבתוכנית המתאר של היישוב עובר באדמה כביש וירטואלי (אין כביש בפועל).- האם ניתן לבטל-להזיז את הכביש,ואם כן איך אפשר ומה התהליך הנדרש , וכמה זמן לוקח את לעשות את זה?
היתר בניה
עו"ד גיא ראשין
27/09/12
שלום רב,
קשה להשיב לשאלתך מהנתונים המוצגים. פנה לייעוץ והצג את כל החומר. ייתכן ויש לפעול לשינוי התוכנית, ככל שהדבר ניתן.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קשה להשיב לשאלתך מהנתונים המוצגים. פנה לייעוץ והצג את כל החומר. ייתכן ויש לפעול לשינוי התוכנית, ככל שהדבר ניתן.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
למכור או להשאיר להשקעה
שרון
25/09/12
שלום,ברשותי דירה בשוווי של כ-מיליון שש מאות אלף.
ברצוני לדעת האם כדאי לי להשאיר את הנכס ולקבל שכירות של 5500 ש"ח או שעדיף למכור ולרכוש 2 דירות קטנות בדרום?אציין שרכשתי דירה חדשה שאליה אעבור בקרוב ואין לי בעיה לשלם את המשכנתא עליה.תודה וחג שמח שרון.
ברצוני לדעת האם כדאי לי להשאיר את הנכס ולקבל שכירות של 5500 ש"ח או שעדיף למכור ולרכוש 2 דירות קטנות בדרום?אציין שרכשתי דירה חדשה שאליה אעבור בקרוב ואין לי בעיה לשלם את המשכנתא עליה.תודה וחג שמח שרון.
למכור או להשקיע
עו"ד גיא ראשין
27/09/12
שלום רב,
שאלה טובה, אך הפורום הוא אינו המקום המתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלה טובה, אך הפורום הוא אינו המקום המתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ארנונה
רפי
25/09/12
שלום רב. סבתי חלתה ל״ע באלצהיימר ובשל כך עברה לגור בחו״ל שנה ו4 שנים אצלנו בעיר אחרת ממקום דירתה הפרטי. מיום שהיא עזבה את הדירה אף 1 לא גר בדירה ויש הוכחות מחברת הדז, מים והחשמל. עברו 5 שנים. ולפתע הגיע לביתנו מכתב שהיות ולא שילמנו התראה לפני נקיטת הליכים והוצאה לפועל בו בזמן שכל השנים שלחו לדירה שלה בה אפ 1 לא גר מכתבים.
המשך ארנונה
רפי
25/09/12
במכתב היה סכומי עתק כולל ריביות. שילמנו עד הפרוטה האחרונה. מה ניתן לעשות. והאם ניתן לדרוש את הכסף בחזרה. בדובר בסכום עצום. תודה ושנה מבורכת.
כניסה לדירה לרכשתי לפני תשלום מלוא התמורה
דוד
24/09/12
נניח שיש ברשותי 50% ברגע רצוני להכנס, ו50% בטוחים,אבל רק בחלוף חודש מרגע כניסתי.
האם אולי הסכמתי האפשרית לאי רישום הערת אזהרה או /ו הגדרת החזקה (שלי כקונה) בצורה מיוחדת( למשל כשוכר זמני) ,עשוייה להניח דעתו של המוכר?
מה מקובל?
הרי לא תמיד הקונה, שמכר את דירתו הקודמת ,מצליח לגייס 100% (תלוי בקונה דירתו הקודמת) לפני כניסתו לדירה החדשה...
תודה
האם אולי הסכמתי האפשרית לאי רישום הערת אזהרה או /ו הגדרת החזקה (שלי כקונה) בצורה מיוחדת( למשל כשוכר זמני) ,עשוייה להניח דעתו של המוכר?
מה מקובל?
הרי לא תמיד הקונה, שמכר את דירתו הקודמת ,מצליח לגייס 100% (תלוי בקונה דירתו הקודמת) לפני כניסתו לדירה החדשה...
תודה
מועד כניסה לדירה
עו"ד שזר תומר
24/09/12
צר לי לא ירדתי לסוף דעתך.
אבל אם הבנתי נכון, הרי שניתן לעשות חוזה שכירות מבלי קבלת חזקה ומבלי קבלת מסמכים לצורך ביצוע העברה.
דברים כאלה צריך כמובן לסגור מראש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל אם הבנתי נכון, הרי שניתן לעשות חוזה שכירות מבלי קבלת חזקה ומבלי קבלת מסמכים לצורך ביצוע העברה.
דברים כאלה צריך כמובן לסגור מראש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי דייר מדירה ללא חוזה שכירות
ב.ב
23/09/12
שלום רב,בדירתי נמצא דייר חדש שטרם נחתם עימו חוזה שכירות.חפציו ורכושו נמצאים בדירה מזה שבועיים.עקב אי עמידה בהסכם ״סגירת קצוות״ (מכירת מקרר, ספה וכו׳) מול הדייר הקודם בדירה ברצוני לפנותו מהדירה ולהכניס דייר אחר במקומו.חשוב להדגיש, כאמור, לא נחתם עימו חוזה שכירות אלא רק סיכום בע״פ על מעברו לדירה. גם ההסכם מול הדייר הקודם היה בע״פ בלבד.מה ביכולתי לעשות?האם ביכולתי לנקוט בדין עצמאי ולהוציא בכוח מהדירה?
פלישה טריה
עו"ד שזר תומר
23/09/12
אני לא בטוח שזה כוונת המושג פלישה טריה - צריך לבדוק את הנושא הזה יותר לעומק - פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אופציה לרכישת דירה
אלי
23/09/12
רוצים לשכור דירה וגם לקבל אופציה לרכישתה.
איך עושים?
תודה
איך עושים?
תודה
ליתר דיוק
אלי
23/09/12
אופציה דורשת הסכם מפורט- או האם מספיק פיסקה?
רישום במשכנתא
מיכל
23/09/12
שלום
אם חתמתי בחוזה גירושין על ויתור חלקי בדירה, אך הגרוש לא את שמי מחשבון המשכנתא, האם הוא יכול למכור את הדירה ללא חתימתי במידה וירצה? האם הוא יכול להשתמש בהצגת חוזה הגירושין כדי שיוציאו אותי מהמשכנתא בלי חתימתי?
תודה, אגב בטאבו הבעלים רשום ע"ש חברה ומשכנת, אם זה עוזר
אם חתמתי בחוזה גירושין על ויתור חלקי בדירה, אך הגרוש לא את שמי מחשבון המשכנתא, האם הוא יכול למכור את הדירה ללא חתימתי במידה וירצה? האם הוא יכול להשתמש בהצגת חוזה הגירושין כדי שיוציאו אותי מהמשכנתא בלי חתימתי?
תודה, אגב בטאבו הבעלים רשום ע"ש חברה ומשכנת, אם זה עוזר
פני לפורום דיני משפחה
עו"ד שזר תומר
23/09/12
פני לפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת בית
אורן
23/09/12
אני מוכר בית ישן חברה ביסוד . הקונה בהסכם הוא עו"ד בנאמנות. האם זה בעייתי? האם עלי לעמוד על כך שהקונה תהיה חברה שאני יודע את זהותה?
עסקת מכר
עו"ד שזר תומר
23/09/12
עסקה מעט מוזרה, לא אמור להיות סיכון, אבל אני בתור מוכר אוהב לדעת למי אני מוכר את הדירה (האם לקונה יש כסף...).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה
אור
23/09/12
שלום רב,יש לי שאלה אימי שתיבדל לחיים ארוכים יש ברשותה נכס,כעת היא רוצה למכור אותו ולקנות נכס חדש,הנכס החדש דורש השקעה של 500-600 אלף שקל ואחי התנדב לעזוכת לה. כמובן שכעת הובהר לנו האחים שבתמורה בעוד מס׳ שנים חלילה אם יקרה לאימי משהו חלילה וחס, אז הדירה תהיה שייכת אך ורק לו ושקל מפרטי הנכס אינם יהיו שייכים לנו האחים . טענתו היא שהוא לוקח משכנתא להמון שנים על הדירה והוא ישלם יותר מגובה הסכום שאימי תביא! האם זה פייר?! האם יש צדק בדבריו? והאם אכן אחרי מס׳ שנים הדירה תהיה שייכת אך ורק לו? האם בגלל שלטענתו הוא משקיע בדירה כספים רבים אז זה מצדיק את קבלת הדירה לעצמו בלבד? אשמח לתשובה תודה.
מכירת דירה
עו"ד שזר תומר
23/09/12
אני לא יודע אם זה פייר או לא פייר.
זה תלוי כיצד האימא תחתום על הסכם, ועל מנ היא תחתום.
תשתפו את האימא בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה תלוי כיצד האימא תחתום על הסכם, ועל מנ היא תחתום.
תשתפו את האימא בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גג רעפים/תקרת רביץ בבנין משותף
רז
23/09/12
גג הרעפים בבנין המשותף הישן בו אני גר הרוס לחלוטין ודולף . לאחר שנים רבות של מריבות בין השכנים הוחלט להחליף את הרעפים בלבד (למרות שהמסגרת של הגג גם כן ישנה ורעועה) בדירה שלי מתחת לגג שקעה התיקרה של הדירה . בקשתי לטפל/להחליף גם את תקרת הרביץ כולל איטומה וכמובן שהשכנים שזה לא נוגע להם טוענים שזה באחריות הדירות שמתחת לגג . האם תקרת הרביץ ואיטומה בגג המשותף היא באחריות כלל הדיירים ? והאם מגיעים לי פיצויים בגן שקיעת התקרה בדירתי ?
תודה רבה על האנפורמציה .
תודה רבה על האנפורמציה .
אחריות של שכנים
עו"ד שזר תומר
23/09/12
לכאורה יש לך כאן עילה כנגד השכנים - פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טופס ורוד או כחול
דני
23/09/12
מכרתי את דירתי וברצוני לבקש פטור ממס שבח. אינני יודע אם יש זכויות בניה נוספות. במידה ואגיש טופס ורוד במקום כחול ויסתבר שיש זכויות בניה נוספות - האם אני חשוף לסנקציה מהרשויות?
מש"ח כחול או ורוד
עו"ד שזר תומר
23/09/12
לא אמורה להיות בעיה גם אם טעית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טעות בנסח טאבו
כוכבית
22/09/12
עקב טעות סופר בת"ז של אחד הקונים בחוזה, הוכנסה הערת אזהרה עם טעות בת"ז (השם תקין). האם נדרש לחתום מחדש על החוזה? האם מספיק למחוק את הת"ז השגוי בעט לכתוב את התקין ולחתום ליד? נדרש בכל העתקים? נדרשת חתימת עו"ד? האם זו טעות חמורה (כי יקח זמן עד שיטופל בטאבו..) ?
תיקון טעות בטאבו
עו"ד שזר תומר
23/09/12
צריך להגיש לטאבו תצהיר ושם לפרט את הטעות בצירוף תצלום ת.ז.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
