פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניה לא לפי היתר
לריסה
09/10/12
שלום,
לפי תלונתנו ישנה התראה על הבניה לא לפי היתר בית פרטי חדש ( מדבר בחלק גובל שטח שלנו ). למרות התראה בניה נמשכת.
האם יפשר לההמשך בניה?
האם אפשר לבנות חלק בית אחר או קודם צריך לסדר בניה לפי התראה?
האם מועצה חייבת להעביר טיפול לבית משפט ותוך כמה זמן?
האם אנו יכולים לעזור בניה ללא בית משפט ואם כן אז איך?
תודה.
לפי תלונתנו ישנה התראה על הבניה לא לפי היתר בית פרטי חדש ( מדבר בחלק גובל שטח שלנו ). למרות התראה בניה נמשכת.
האם יפשר לההמשך בניה?
האם אפשר לבנות חלק בית אחר או קודם צריך לסדר בניה לפי התראה?
האם מועצה חייבת להעביר טיפול לבית משפט ותוך כמה זמן?
האם אנו יכולים לעזור בניה ללא בית משפט ואם כן אז איך?
תודה.
בניה שלא לפי היתר
עו"ד גיא ראשין
10/10/12
שלום רב,
ניתן לנקוט במספר פעולות. גשו להיוועץ בעו"ד והציגו את כל התמונה בפניו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ניתן לנקוט במספר פעולות. גשו להיוועץ בעו"ד והציגו את כל התמונה בפניו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חוזה במקרעין- ניצול של עו"ד
חנה
08/10/12
שלום רב,לשאלה שלי יש סיפור רקע קצת, כך אמא שלי קנתה דירה והמוכרים, זוג שיש להם חשבון בנק נפרד והדירה רשומה על שם שניהם. הבעיה מתחילה ונגמרת בשל המוכרים! אמא שלי הלכה לבנק והוציא צי'ק בנקאי על שם המוכרים מאחר ושמם יחד רשום בחוזה! הם מצידם לא טרחו ליידע אותהה כי אין להם עדיין חשבון משותף, אני יקצר ורק יציין כי היה עוד בעיות בשל כך עם הבנק שהביא לכך שהיה עיכוב עם מסירת הכסף לכול היותר חודש או 15 יום, עכשיו העו"ד שלהם ניצל מצב זה וטען כי יש הפרת חוזה וכי במקום פיצוי המוסכם יהנו המוכרים מחודשים שכירות בחינם( במלוא התמורה תחול תקופת שכירות) העו"ד שלהם התעלם לגמרי שהבעיות התחילו בגללם, והוא עוד אמר להם במעמד העסקה כי זה בעיה שיש להם חשבון נפרד, ועוד שהכסף התעכב דיברנו איתם והם הסכימו לחכות כי הם הבינו שזה היה בגללם.יש לי מספר שאלות 1. האם ניתן לטעון כי בהסכמתם של המוכרים לחכות , היה בזה הסכמת מוסכמת להפרה2. האם אפשר לטעון כי יש בתרומתם של המוכרים, תרומה דיי גדולה לעיכוב ומכן להפרה ואמא עשתה כל מה שאפשר לזרז את מסירת הכסף, האם אפשר לטעון כי מאחר ויש כאן גורם שלישי(הבנק) זה לא היה בשליטתה של הקונה 3.מה אני יכולה לטעון כנגד טענותיו של העו"ד כי יש הפרה.אני ישמח אם תפנה אותי לסעיפי חוק ופסקי דין.4. האם אני יכולה לטעון כי לפי ס' 39 לחוק החוזים לא היה בהתנהגות המוכרים שלאחר שהסכימו להמתין פעלו בצורה כזאת. ניתן יהיה לומר כי יש בזה לפי הסעיף לעיל קיום חוזה בחוסר תום לב.והן לעניין פעולתו של העו"ד שלהם אשר ניצל לרעה אם חד הורית וניצל מצב נגרם בשל התנהגותם של המוכרים לפי דעתי התנהגות שהינה חוסר תום מובהק!מצטערת על הסיפור הארוך אני ישמח שתפנה אותי לסעיפי חוק ולפסיקה רלוונטיים.תודה!!!
בהמשך לשאלה שלי
חנה
08/10/12
בשביל לדרוש פיצוי מוסכם יש לתת מתן התראה
והן לבקש ביטול חוזה או שמא זה בסדר לדרוש כי במקום פיצוי מוסכם חודשים שכירות
בחינם ללא ביטול חוזה?
והן לבקש ביטול חוזה או שמא זה בסדר לדרוש כי במקום פיצוי מוסכם חודשים שכירות
בחינם ללא ביטול חוזה?
אני מניח שמדובר על כספי המשכנתא...
עו"ד יועד לב
09/10/12
אם הבעיה היתה רק הצ'ק, ולא כתוב בחוזה איך בדיוק צריך להעביר הכסף (בצ'ק/בהעברה/ בהעברה לח-ן ספציפי), נראה לענ"ד שדי היה במתן ההמחאה הבנקאית כדי לראות בכך תשלום, וידכם היתה על העליונה.
אבל אתה מתאר שהיו בעיות נוספות שגרמו לעיכוב, ולכן, בהנחה שבחוזה שלכם מופיע הסעיף שנמצא ברוב החוזים מהסוג הזה ובו כתוב שאי קבלת כספי המשכנתא בכלל/בזמן היא לא עילה לעיכוב/ביטול וכד'.
כך שפורמלית הם צודקים.
מצד שני, כעו"ד שהיה בסיטואציה הזו משני הצדדים, אף פעם לא הגעתי למצב של דרישה לפיצוי וכד', אלא הסתדרנו.
אבל, ייתכן שהם היו זקוקים לכסף, למשל לשם תשלום לצד ג' שמכר להם דירה ואז באמת נגרם להם נזק, ואולי אף נדחתה קבלת החזקה שלהם בנכס והם זקוקים למדור.
(יש לציין שניסוח חד של החוזה עשוי לפתור את הבעיה שהעלית עם הצ'ק.)
לגבי שאלותיך-
1. בדר"כ בחוזה יש סעיף לפיו אי דרישה וכד' לא יחשב וויתור. מצד שני, וויתור מפורש שאתם יכולים להוכיח, עומד לצידכם. אבל, שוב, נראה שהעיכוב בתשלום לא נבע רק מעניין החשבון.
2. ראה לעיל- בעיה עם הבנק (שלא תלויה בהתחייבויות המוכרים לחתום על המסמכים הכרורים בהתחייבות לרישום ה. אזהרה לטובת הבנק, היא בעיה של הקונים בלבד).
3. מציע לך לא להיגרר לדיון משפטי עימו אלא לסגור הדברים בפשרה כלשהיא. יש פס"ד לכאן ולכאן ומענה משפטי יגרור מלחמה כמעט בהכרח, ודרישה לפיצוי המוסכם...
4. לטעון אפשר. נראה לי קלוש מאוד.
המלצה חמה- גם אם בסוף סיכמתם שנמגיעים להם חודשי שכירות וכד', תשאפו לכך שזה יהיה בכסף ולא בהישארותם בדירה כשוכרים.
לפי מה שאתה מתאר הם אנשים קשים ודווקניים, ואתה עוד עלול למצוא את עצמך מתמודד עם פינויים מהדירה....
אבל אתה מתאר שהיו בעיות נוספות שגרמו לעיכוב, ולכן, בהנחה שבחוזה שלכם מופיע הסעיף שנמצא ברוב החוזים מהסוג הזה ובו כתוב שאי קבלת כספי המשכנתא בכלל/בזמן היא לא עילה לעיכוב/ביטול וכד'.
כך שפורמלית הם צודקים.
מצד שני, כעו"ד שהיה בסיטואציה הזו משני הצדדים, אף פעם לא הגעתי למצב של דרישה לפיצוי וכד', אלא הסתדרנו.
אבל, ייתכן שהם היו זקוקים לכסף, למשל לשם תשלום לצד ג' שמכר להם דירה ואז באמת נגרם להם נזק, ואולי אף נדחתה קבלת החזקה שלהם בנכס והם זקוקים למדור.
(יש לציין שניסוח חד של החוזה עשוי לפתור את הבעיה שהעלית עם הצ'ק.)
לגבי שאלותיך-
1. בדר"כ בחוזה יש סעיף לפיו אי דרישה וכד' לא יחשב וויתור. מצד שני, וויתור מפורש שאתם יכולים להוכיח, עומד לצידכם. אבל, שוב, נראה שהעיכוב בתשלום לא נבע רק מעניין החשבון.
2. ראה לעיל- בעיה עם הבנק (שלא תלויה בהתחייבויות המוכרים לחתום על המסמכים הכרורים בהתחייבות לרישום ה. אזהרה לטובת הבנק, היא בעיה של הקונים בלבד).
3. מציע לך לא להיגרר לדיון משפטי עימו אלא לסגור הדברים בפשרה כלשהיא. יש פס"ד לכאן ולכאן ומענה משפטי יגרור מלחמה כמעט בהכרח, ודרישה לפיצוי המוסכם...
4. לטעון אפשר. נראה לי קלוש מאוד.
המלצה חמה- גם אם בסוף סיכמתם שנמגיעים להם חודשי שכירות וכד', תשאפו לכך שזה יהיה בכסף ולא בהישארותם בדירה כשוכרים.
לפי מה שאתה מתאר הם אנשים קשים ודווקניים, ואתה עוד עלול למצוא את עצמך מתמודד עם פינויים מהדירה....
חתימת חוזה
עדנה
06/10/12
עורך דין שאימי הקשישה שכרה לעריכת חוזה למכירת ביתה אמר לה שברגע שלחצה יד עם הקונה הפוטנציאלי לגבי המחיר, היא לא יכולה לשנות את דעתה. האם זה נכון ?
עסקת נדל"ן - מכירת דירה
עו"ד שזר תומר
06/10/12
שלום רב,
צריך לבדוק את עובדות המקרה לעומק,
לחיצת יד לא בהכרח מחייבת, יתכן כי אלחץ יד עם קונה פוטצניאלי, ולאחר מכן, העסקה תיפול מסיבות שונות על דברים שלא סוכמו, ולכן צריך לבדוק את המקרה הזה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את עובדות המקרה לעומק,
לחיצת יד לא בהכרח מחייבת, יתכן כי אלחץ יד עם קונה פוטצניאלי, ולאחר מכן, העסקה תיפול מסיבות שונות על דברים שלא סוכמו, ולכן צריך לבדוק את המקרה הזה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
איתור בעלים של מחסנים נטושים
רם
06/10/12
לא רשום עליהם לא כתובת ולא שום דבר איך אפשר לדעת מי בעל הבית?
גם בוואלה מפות אין כתובת
גם בוואלה מפות אין כתובת
מחסנים נטושים
עו"ד שזר תומר
06/10/12
פנה למועצה המקומית או לעירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
עובדי קבלן מתגוררים בדירות
מירב
06/10/12
שלום רב, רכשתי דירה חדשה מקבלן והמסירה מתוכננת עוד מס׳ חודשים.בביקור שערכתי בדירה הופעתי לגלות שהפועלים גרים בדירההאם זה תקין ומקובל? אני אישית סולדת לחלוטין מהרעיון אך נראה שהקבלן לא מתרגש במיוחד
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
06/10/12
כל עוד לא שילמת את מלוא התמורה וקיבלת חזקה - הדירה עדיין שייכת לקבלן.
אם זה ממש מציק לך, תפעלי לחץ על הקבלן אני מניח שזה יעשה את העבודה.
אינני מכיר פסיקה או חוק ביחס לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
אם זה ממש מציק לך, תפעלי לחץ על הקבלן אני מניח שזה יעשה את העבודה.
אינני מכיר פסיקה או חוק ביחס לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
משכנתא על הערת אזהרה
אלי
06/10/12
אני רוכש דירה בת 4 שנים. יש לקונה הראשון עדיין רק הערת אזהרה (יש פרצלציה,אין טאבו) והוא כנראה ימחה לי אותה ,כמקובל ככל שהבנתי. האם זה פוגם בזכות המשכנתא שלי מהבנק?
משכנתא על זכות שהיא הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
06/10/12
לכאורה - לא.
אבל מומלץ לקבל אישור לגבי הדירה בטרם הרכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
אבל מומלץ לקבל אישור לגבי הדירה בטרם הרכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
מקרקעין
ציפורה
05/10/12
שלום רב וערב טוב, אני גרושה+3 ילדים, מקבלת קצבת נכות מביטוח לאומי אני גרה בדירה בפלישה מזה 16 שנה, באחת מההתנחלויות בשומרון. כשפלשתי לדירה, הייתה ריקה ולא מוכנה למגורים, שיפצתי והכנתי אותה למגורים (לא היה מטבח, שירותים, מים, חשמל וכדומה) כמובן שאני משלמת מיסים וכיוצ"ב. הנכס הוקם ע"י קבלן שבהמלך הבניה פשט רגל, והבתים נשארו ריקים, חלקם אף רק שלד בנייה. הבעלות לאחר מכן הועברה לשו"פ לפני 10 שנים פנו אלינו פעם אחת בבקשה לרכוש את הדירה, היו כאלו שרכשו והיו כאלו שלא, ומאז לא נשמע דבר משו"פ. כיום אני מעוניינת לרכוש את הדירה מיוזמתי, רציתי לדעת מהם הזכויות שלי במקרה שכזה, האם אני זכאית למחיר נמוך ברכישת הדירה עקב הנסיבות שלי ונסיבות הנכס. למי עלי לפנות, ואיך למעשה אמור להתנהל הליך שכזה. תודה מראש על כל הייעוץ שינתן. ציפורה.
פלישה לנכס
עו"ד שזר תומר
06/10/12
שלום לך ציפורה, אבל ברור לך ששאלה שכזו דורשת בדיקה מעמיקה של הנושא, כמובן, שהפניה צריכה להתבצע מול שו"פ.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
שכן הרס את הגינה הפרטית של הבית
אירנה
05/10/12
שלום רב.השכן שלנו הרס וזרק על דעת עצמו את כל הגינה הפרטית של הבית, שטופחה במשך 15 שנה, בטענה שזה גורם לו לג'וקים במטבח. השכן גר בשכירות, ולא קיבל אישור לא מבעל הדירה ולא משאר הבניין.מה הצעדים שלנו להכריח להחזיר את הגינה למצב המקורי?תודה מראש.
תביעה כספית כנגד שכן
עו"ד שזר תומר
06/10/12
להגיש כנגדו תביעה, לאור העובדה כי הוא שוכר, אולי רצוי כי התביעה תהיה בבית משפט שלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
חוקיות דירה מחולקת בבניין מושע
יאן
05/10/12
שלום,אני מתעניין כרגע ברכישת דירה מחולקת בבניין המוגדר כ"מושע" (אין לי מושג אם יש לכך טרמינולוגיה פורמלית) כלומר, שמות כל בעלי הדירות רשומים כבעלי הבניין עם האחוז שהם מחזיקים מהנכס (לפי גודל).אם כך, האם חלוקת הדירה חוקית? הרי זה אותו דבר אילו היתה הדירה מוגדרת כשתי דירות נפרדות לחלוטין.אשמח לתשובה ו/או המלצות.תודה רבה!
עסקת מקרקעין
עו"ד שזר תומר
06/10/12
שלום יאן,
העסקה שאתה מתאר מאוד מסוכנת ודורשת בדיקה מעמיקה ביותר של עו"ד המתמחה בתחום.
יתכן כי העסקה אפשרית, אבל עדיין יש לבדוק דברים לעומקם, במיוחד לאור נסח הטאבו שאתה מתאר+נושא החלוקה של הדירה+נושא המשכנתא (באם יש צורך במשכנתא).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
העסקה שאתה מתאר מאוד מסוכנת ודורשת בדיקה מעמיקה ביותר של עו"ד המתמחה בתחום.
יתכן כי העסקה אפשרית, אבל עדיין יש לבדוק דברים לעומקם, במיוחד לאור נסח הטאבו שאתה מתאר+נושא החלוקה של הדירה+נושא המשכנתא (באם יש צורך במשכנתא).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
דיווח למס שבח
אייל
05/10/12
אני עו"ד צעיר יחסית ומגיש דיווח למס שבח בשם כמה יורשים שמכרו דירה. שאלה טכנית - האם על כל יורש לחתום על טופס דיווח נפרד או שכולם (או חלקם) יחתמו על אותו טופס. מדוע אי אפשר להוריד טפסים האינטרנט?
מילוי טופס מש"ח
עו"ד שזר תומר
05/10/12
שכולם יחתמו על אותו טופס - עדיף.
יש אתרים שבהם ניתן להוריד את הטפסים שבהם לא רשום לדומגא.
בכל מקרה, יש טפסים חינם ברשות המיסים עצמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
יש אתרים שבהם ניתן להוריד את הטפסים שבהם לא רשום לדומגא.
בכל מקרה, יש טפסים חינם ברשות המיסים עצמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
שטר חוב – "המדד הבסיסי"
לירון
05/10/12
מהו "המדד הבסיסי" - מדד המחירים לצרכן הידועשיש לרשום בשטר חוב שנעשה ביום ה- 02/10/2012.איך בדיוק גם רושמים את זה בצורה נכונה
שטר חוב
עו"ד שזר תומר
05/10/12
באם התאריך הוא 2.10.12 אני חושב שהמדד צריך להיות המדד שפורסם בתאריך 15.09.12 (מדד אוגוסט).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
שכירות בית
אור
05/10/12
שלום- השכרנו את בית אמא- השוהה בבית אבות- לדיירים אשר פתחו עסק בדירה ומן הסתם יצהירו על הוצאה מוכרת, האם גם אמא -במשכירה- תצטרך לשלם למס הכנסה על''הכנסה מדירה''? אם כן- כמה % משכ''ד תשלם? בברכה- אור
השכרת דירה
עו"ד שזר תומר
05/10/12
לעניין מיס שכזה (אם בכלל יש צורך בו) - יש לפנות ליועץ מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
מכירת דירות יחידות פעמיים תוך שנתיים
אלי
05/10/12
בחלוף 15 שנה של מגורים, אני מוכר דירה זו, וארצה לקנות חלופית- שגם אותה ארצה למכור בחלוף כשנתיים. איזו עילת פטור כדאי להשתמש בכל אחד מהמכירות ומדוע..
והאם יש סיכוי שעוד שנתיים לא תהיה כבר הוראת השעה
תודה
והאם יש סיכוי שעוד שנתיים לא תהיה כבר הוראת השעה
תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
05/10/12
הוראת השעה מסתיימת בסוף שנה זו.
כלומר צריך לבדוק את האפשרות, אם בכלל, של מכירת 2 הדירות בפרק הזמן שאתה מתאר בצורה יותר מעמיקה.
יתכן כי האופציה למכור עד לסוף השנה בהוראות השעה, ולאחר מכן בפטור הרגיל- אבל כמובן שצריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק על מנת ליתן יעוץ מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
כלומר צריך לבדוק את האפשרות, אם בכלל, של מכירת 2 הדירות בפרק הזמן שאתה מתאר בצורה יותר מעמיקה.
יתכן כי האופציה למכור עד לסוף השנה בהוראות השעה, ולאחר מכן בפטור הרגיל- אבל כמובן שצריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק על מנת ליתן יעוץ מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר.
מנהל הפורום.
עמלת קבלן חתימות
עמנואל
05/10/12
יש ברשותי 2 בנינים חתומים לתמ''א 38 אני לא גר בבנין ואני דורש עמלה מהקבלן ברצטני לדעת כמה ממוצע עמלה ,גובים מהקבלנים על זה
גביית עמלה
סער פלד שמאי מקרקעין
05/10/12
הכל במסגרת משא ומתן מול הקבלן. סביר להניח כי הקבלן/יזם יבצע דוח אפס אצל שמאי מקרקעין ודרכו יוכל לדעת מה הרווחיות הצפויה בפרוייקט. אתה יכול לבצע דוח כזה בעצמך, ככה תדע מה הרווח בפרוייקט וכמה אתה יכול "לגזור" ממנו.
אי החזרת צק ביטחון ותיקון ליקויים
אליה
03/10/12
דירה ששכרנו נמכרה חוזה השכירות הסתיים לפני זמן מה וביקשנו להישאר עוד מס שבועות ( ללא חתימה על כלום ) כעת הדירה מכורה לבעלים אחר, אך המשכיר מבקש כי נצבע את הדירה עפי התחיבות בחוזה וכן תיקון ליקויים שוני ם
מנגנוני חבל י התריסים ותיקוני צבע - האם מדובר בליקויים שעלינו לשלם?
האם למשכיר אשר מכר את הדירה ובעצם אינו בעליה כבר עילה נגדנו ?
האם צק הביטחון בתוקף לאחר סיום החוזה ?ועד מתי? האם הוא יכול לעכב מסירת צק ביטחון ?האם הוא יכול להפקיד את הצק?
מנגנוני חבל י התריסים ותיקוני צבע - האם מדובר בליקויים שעלינו לשלם?
האם למשכיר אשר מכר את הדירה ובעצם אינו בעליה כבר עילה נגדנו ?
האם צק הביטחון בתוקף לאחר סיום החוזה ?ועד מתי? האם הוא יכול לעכב מסירת צק ביטחון ?האם הוא יכול להפקיד את הצק?
חוזה שכירות
עו"ד גיא ראשין
04/10/12
שלום רב,
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הוצאת רשיון מתווך מקרקעין
דני
03/10/12
שלום , אני מעוניין להוציא רשיון מתווך מקרקעין על מנת לעסוק בתיווך נדלן העניין הוא שיש לי חובות בסך כולל של 250,000 שקל שרוב אלו שאני חייב להם כסף כמו 3 בנקים 2 חברות אשראי פתחו כנגדי 2 תיקי הוצאה לפועל ו 3 תיקים בבית משפט השלום , העניין הוא שעל פי החוק מי שהוכרז כשפושט רגל לא יקבל רשיון תווך , השאלה היא אם אני אבקש שיכריזו עלי כמוגבל באמצעים , האם זה יפריע לי לקבל את הרשיון כי זה לא פושט רגל , העניין הוא שעל פי החוק בין היתר לפני מתן הרשיון הכונס הרשמי עושה את הבדיקה , מה דעתך ?
רשיון תיווך
עו"ד גיא ראשין
04/10/12
שלום רב,
השאלה אינה רלוונטית לפורום זה. בדוק מהם התנאים לקבלת רישיון בתיווך ואם אתה עומד בהם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה אינה רלוונטית לפורום זה. בדוק מהם התנאים לקבלת רישיון בתיווך ואם אתה עומד בהם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נוסח לשכנים
רון
03/10/12
שלום
אני מתכנן להגיש בקשה להיתר בניה יש לי שלושה מתנגדים שלהם אני אמור לשלוח מכתב רשום עם התוכניות. האם יש איזשהו נוסח למכתב הנלווה? האם אני צריך לציין בו תוך כמה זמן עליהם להגיב לנוסח?
תודה רבה
אני מתכנן להגיש בקשה להיתר בניה יש לי שלושה מתנגדים שלהם אני אמור לשלוח מכתב רשום עם התוכניות. האם יש איזשהו נוסח למכתב הנלווה? האם אני צריך לציין בו תוך כמה זמן עליהם להגיב לנוסח?
תודה רבה
הודעה למתנגדים
עו"ד גיא ראשין
04/10/12
שלום רב,
יש להמציא נוסח הבקשה להיתר למתנגדים, כי ביום .....הוגשה בקשה להיתר לבניית .....וכי הם יכולים להגיש את התנגדותם. היוועץ במזכירות הועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש להמציא נוסח הבקשה להיתר למתנגדים, כי ביום .....הוגשה בקשה להיתר לבניית .....וכי הם יכולים להגיש את התנגדותם. היוועץ במזכירות הועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
זכויות בקרקע
משה
03/10/12
שלום
סבתי קיבלה קרקע שעלתה לארץ ב49 כ6 דונם
את הקרקע היא החזיקה כ30 שנה
לאחר מכן העיריה הפקיעה 4.5 דונם לצורך בניה ופיצתה אותה בסכום מסויים שבזמנו היא יכלה להעביר את הקרקע לרשותה בטאבו
הדבר לא נעשה
מה זכויותיה בקרקע היום?
האם יכולים לקחת את הקרקע ללא תמורה
?
מה הדין לאחר שסבתי תיפטר מן העולם?
תודה
סבתי קיבלה קרקע שעלתה לארץ ב49 כ6 דונם
את הקרקע היא החזיקה כ30 שנה
לאחר מכן העיריה הפקיעה 4.5 דונם לצורך בניה ופיצתה אותה בסכום מסויים שבזמנו היא יכלה להעביר את הקרקע לרשותה בטאבו
הדבר לא נעשה
מה זכויותיה בקרקע היום?
האם יכולים לקחת את הקרקע ללא תמורה
?
מה הדין לאחר שסבתי תיפטר מן העולם?
תודה
זכויות במקרקעין
עו"ד גיא ראשין
04/10/12
שלום רב,
השאלה אינה ברורה. מה שהופקע ונתקבל בגינו פיצוי - הופקע. היתר, אם יש ניירת ניתן להעביר על שם הסבתא.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השאלה אינה ברורה. מה שהופקע ונתקבל בגינו פיצוי - הופקע. היתר, אם יש ניירת ניתן להעביר על שם הסבתא.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
סילוק משכנתא של מוכר
שרי
03/10/12
ברצוני לרכוש דירה.על הדירה רשומה משכנתא של המוכר של כ 500,000 ש"חהמוכר רוצה לסלק את המשכנתא מכספי התמורה של הדירה.העו"ד המליץ לי לשלם את המשכנתא של המוכר רק בתשלום האחרון ואז ממילא כבר כל הדירה עוברת לבעלותי.מה דעתך?איך מבטיחים שאחרי ששילמתי את המשכנתא של המוכר, לא יהיו לי בעיות ?חשבתי אולי לרשום משכנתא לטובתי על הסכום ששילמתי.מה דעתך ?
סילוק משכנתא
עו"ד גיא ראשין
04/10/12
שלום רב,
כיוון שאת מיוצגת, היוועצי בעוה"ד שלך. בדיוק זה תפקידו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כיוון שאת מיוצגת, היוועצי בעוה"ד שלך. בדיוק זה תפקידו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שתי שאלות לגבי בית פרטי
דרור
03/10/12
שלום,1. האם קבלן רשאי לכלול סעיף בחוזה, האוסר עלי לבצע שינויים הכרוכים בשינוי חזות הבית, כגון הוספת שער חשמלי או הגבהת גדר, אפילו לאחר מסירת הזכויות על הנכס לרשות הקונה?2. דמי "רצינות" נדרשים על מנת לסמן מגרש, 25,000 ש"ח לא אמורים להיות מוחזרים במקרה של חוסר הסכמה עתידי בעת חתימת החוזה?הם רושמים בטיוטת חוזה כי דמי הרצינות יושבו אך ורק אם ועדת הקבלה ליישוב תדחה את מועמדות הקונה. אין חוק על כך???מדובר בהימור על כסף לא קטן.
בית פרטי
עו"ד גיא ראשין
05/10/12
שלום רב,
לשאלה הראשונה - האם הקבלן בונה את ביתך הפרטי? הוא בונה על פי תכנית והיתרי בניה - עניין ההגבלות בחוזה לא ברור. (אלא אם הדבר הוא אחיד בכל המושב).
לשאלה השניה - איני מכיר את הסוגיה. בכל מקרה, נדמה כי מדובר בסכום משמעותי ויש לנסות לדאוג ולהשיבו גם במקרה שלא נחתם הסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לשאלה הראשונה - האם הקבלן בונה את ביתך הפרטי? הוא בונה על פי תכנית והיתרי בניה - עניין ההגבלות בחוזה לא ברור. (אלא אם הדבר הוא אחיד בכל המושב).
לשאלה השניה - איני מכיר את הסוגיה. בכל מקרה, נדמה כי מדובר בסכום משמעותי ויש לנסות לדאוג ולהשיבו גם במקרה שלא נחתם הסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הפרת חוזה שכירות – הבנת החוזה החתום
ג'ל
03/10/12
שלום
חוזה
הדירה שלי הוא מראשון לינואר 2012 עד ה-31 בדצמבר 2012.
בעקבות
מעבר בין עבודות אני צריך לשנות מיקום ולעזוב את הדירה.
לא מצאתי
בחוזה סעיף ברור לגבי הפרת החוזה
בסעיף
13. בחוזה, תחת הכותרת: הארכת
תקופת השכירות (אופציה), בפסקה
האחרונה רשום:
"השוכר
יאפשר למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת החוזה להציע ולהראות את המושכר לדיירים
בכוח. השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על תאריך גמר יחסי השכירות במכתב
רשום".
1. למה משפט
זה רשום בסעיף "הארכת תקופת השכירות"? ולא תחת סעיף עזיבה לפי תום
השכירות (לדוגמה)?
2. האם
כפשוטו החוזה מחייב אותי להודיע חודשיים מראש על עזיבתי?
3. במידה
ואני לא מצליח להסתדר איתו (בעל הדירה שלי נחמד, אולי הוא יסכים לוותר לי) האם זה
אומר שאני בעצם אמור לשלם לו עד ה-1 בדצמבר ושאחרי מועד זה אני בעצם פטור מתשלום?
תודה
מראש
עידן
חוזה
הדירה שלי הוא מראשון לינואר 2012 עד ה-31 בדצמבר 2012.
בעקבות
מעבר בין עבודות אני צריך לשנות מיקום ולעזוב את הדירה.
לא מצאתי
בחוזה סעיף ברור לגבי הפרת החוזה
בסעיף
13. בחוזה, תחת הכותרת: הארכת
תקופת השכירות (אופציה), בפסקה
האחרונה רשום:
"השוכר
יאפשר למשכיר שלושה חודשים לפני תום תקופת החוזה להציע ולהראות את המושכר לדיירים
בכוח. השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על תאריך גמר יחסי השכירות במכתב
רשום".
1. למה משפט
זה רשום בסעיף "הארכת תקופת השכירות"? ולא תחת סעיף עזיבה לפי תום
השכירות (לדוגמה)?
2. האם
כפשוטו החוזה מחייב אותי להודיע חודשיים מראש על עזיבתי?
3. במידה
ואני לא מצליח להסתדר איתו (בעל הדירה שלי נחמד, אולי הוא יסכים לוותר לי) האם זה
אומר שאני בעצם אמור לשלם לו עד ה-1 בדצמבר ושאחרי מועד זה אני בעצם פטור מתשלום?
תודה
מראש
עידן
חוזה שכירות
עו"ד גיא ראשין
05/10/12
שלום רב,
יש לעיין בכל ההסכם על מנת לתת חוות דעת. אם אינכם מסתדרים, עליך לשלם עד תום תקופת השכירות לפי האמור בהסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לעיין בכל ההסכם על מנת לתת חוות דעת. אם אינכם מסתדרים, עליך לשלם עד תום תקופת השכירות לפי האמור בהסכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מיסי קהילה למי שאינו חבר בקהילה
ג'ל
03/10/12
שלוםאני גר בשכירות ביישוב קהילתי.אני נדרש לשלם מסי קהילה בסך 259 ש"ח בחודשלדברי מזכירות הישוב מסי הקהילה הם על בריכה, חגים וכיו"ב. מעבר לכך שהסכום עצום (לטעמי), האם יש להם זכות לדרוש ממני לשלם את מסי הקהילה כאשר אין לי שום זכויות מאחר ואיני "חבר" בקהילה אלא רק שכיר. בנוסף, אין לי שום שימוש באף אחד מה"דברים" עבורם אני משלם מסי קהילה (לא הולך לבריכה או לחגים, מגיע לביתי בערב ויוצא שוב בבוקר...) האם יש להם זכות לדרוש ממני את מסי הקהילה? (שהם מעבר לארנונה שאני (לא) משלם למועצה (הדירה הינה מחסן שהוסב וכנראה בגלל זה אני לא משלם? בכל מקרה אני לא שואל שאלות כדי לא "להוציא את הדובים מהיער) תודה
מיסי קהילה
עו"ד גיא ראשין
05/10/12
שלום רב,
יש לבדוק את תקנון הישוב ולראות מהם הסדרי התשלום עבור תושבים במעמדך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק את תקנון הישוב ולראות מהם הסדרי התשלום עבור תושבים במעמדך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שכ"ט עו"ד מינימאלי על ייצוג בעסקת מקרקעין שכשלה
ממננ
30/09/12
שכ"ט עו"ד מינימאלי על ייצוג בעסקת מקרקעין שכשלה ולא יצאה אל הפועל - האם הדבר נהוג ואם כן כמה מקובל מינימאלית ואיך הדבר מחושב ומתומחר?
תודה וחג שמח.
תודה וחג שמח.
שכ"ט עו"ד
עו"ד שזר תומר
01/10/12
במקרה הזה - אין מקובל.
זה תלוי מה שסוכם.
לרוב לא מסוכם, וזה תלוי בכמה עבודה עשה עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
זה תלוי מה שסוכם.
לרוב לא מסוכם, וזה תלוי בכמה עבודה עשה עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין שזר
מנהל הפורום.
שיק ביטחון
שירלי
29/09/12
שלום, בעל הדירה מבקש 4 שיקים לצורך ביטחון אשר רשום בהם שהם לפקודת חברת החשמל, הגז, המים ולעיריה, לא מצוין תאריך או סכום , השיקים אמורים להוות ביטחון שלא יישאר חוב מצידנו לחברות האלה לאחר סיום החוזה. כיצד ניתן להיות בטוחים שלא יבוצע שימוש אחר בשיקים האלה? האם לציין את המילים שיק ביטחון על גבי השיקים זה מספיק?
שיק לבטחון בלבד
עו"ד שזר תומר
29/09/12
צריך שיהיה רשום בחוזה לצורך מה שיקים אלו ומתי ניתן לעשות לגביהם שימוש וביחס לאיזה תאריכים.
אם בעל הדירה יאפשר לך לרשום עליהם שיק לבטחון - מצוין עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם בעל הדירה יאפשר לך לרשום עליהם שיק לבטחון - מצוין עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חכירת קרקע לדורות
שרון
29/09/12
שלום רב,
תודה על פורום אינפורמטיבי וידידותי.
רציתי לשאול שאלה בנושא חכירה/חכירה לדורות בקרקע.
לסבתי שתזכה לחיים ארוכים,
ישנה קרקע של כ-20 דונם.
את הקרקע היא וסבי ז"ל קיבלו בשנת 1956 במעין הסכם חכירה מול המדינה/מנהל מקרקעי ישראל.
במשך השנים הם טיפלו ועיבדו פרדסים בקרקע.
הקרקע נמצאת בראשל"צ וישנן תכניות להפשיר אותה לבנייה בעתיד הלא רחוק.
בימים האחרונים החלטתי לנסות לטפל בנושא בעצמי מאחר והבנתי מאמי שאין התנהלות מסודרת וברורה כרגע,
נכון עכשיו, אין לי מספיק פרטים בנושא ואני מתכון להיפגש עם עו"ד המתמחה בקרקעות/נדל"ן.
רציתי לדעת אם לסבתי הזכות לדרוש בעלות על חלק מהקרקע?
בהנחה וכן,כמה? האם זה נתון למיקוח וכו'?האם יש תקדימים בנושא? וכו'..
תודה רבה וסופ"ש נעים!
שרון.
תודה על פורום אינפורמטיבי וידידותי.
רציתי לשאול שאלה בנושא חכירה/חכירה לדורות בקרקע.
לסבתי שתזכה לחיים ארוכים,
ישנה קרקע של כ-20 דונם.
את הקרקע היא וסבי ז"ל קיבלו בשנת 1956 במעין הסכם חכירה מול המדינה/מנהל מקרקעי ישראל.
במשך השנים הם טיפלו ועיבדו פרדסים בקרקע.
הקרקע נמצאת בראשל"צ וישנן תכניות להפשיר אותה לבנייה בעתיד הלא רחוק.
בימים האחרונים החלטתי לנסות לטפל בנושא בעצמי מאחר והבנתי מאמי שאין התנהלות מסודרת וברורה כרגע,
נכון עכשיו, אין לי מספיק פרטים בנושא ואני מתכון להיפגש עם עו"ד המתמחה בקרקעות/נדל"ן.
רציתי לדעת אם לסבתי הזכות לדרוש בעלות על חלק מהקרקע?
בהנחה וכן,כמה? האם זה נתון למיקוח וכו'?האם יש תקדימים בנושא? וכו'..
תודה רבה וסופ"ש נעים!
שרון.
חכירה לדורות
עו"ד שזר תומר
29/09/12
שלום רב,
ראה לפי התיאור שלך מדובר בקרקע חקלאית, הרשומה במינהל תחת זכויות של סבתך .
ברגע שהקרקע תופשר - הרי שהחכירה עדיין תשאר בידי סבתך, הדבר יהיה כרוך רק בתשלום מס, אולם אנשים רבים מוכנים לשלם את המס הזה, כי הרווח כמובן גדול בהרבה מהמס.
השלב הראשון - להוציא אישור זכויות מהמינהל.
השלב השני, לבדוק את התב"ע.
השלב השלישי לבדוק את נושא ההפשרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראה לפי התיאור שלך מדובר בקרקע חקלאית, הרשומה במינהל תחת זכויות של סבתך .
ברגע שהקרקע תופשר - הרי שהחכירה עדיין תשאר בידי סבתך, הדבר יהיה כרוך רק בתשלום מס, אולם אנשים רבים מוכנים לשלם את המס הזה, כי הרווח כמובן גדול בהרבה מהמס.
השלב הראשון - להוציא אישור זכויות מהמינהל.
השלב השני, לבדוק את התב"ע.
השלב השלישי לבדוק את נושא ההפשרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
