פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח על דירה שנמכרה שנתיים לאחר הדירה הקודמת
ערן שלום
22/10/12
ברצוני לקבל פרטים לגבי מס שבח עבור הוריי.
לפני כמה שנים היתה בבעלות אמא שלי והאחים שלה (סה"כ 6 אחים ואחיות) הדירה של אבא שלהם. חשוב לציין שהדירה הועברה אליהם בעוד אבא שלהם בחיים (ולא בצו ירושה).
לפני כשנתיים מכרו אמא שלי ואחיה את הדירה (בכ-960 אלף שקלים) וחילקו שישית מהסכום לכל אח.
כיום הוריי נאלצים (על האילוץ אפרט בהמשך) למכור את דירתם והם רוצים לדעת האם הם חייבים במס שבח (היות ולא עברו 4 שנים מיום מכירת הדירה של האבא של אמי ולא בטוח שיצליחו למכור את הדירה ב-2012).
במידה וכן, האם אמא שלי תהיה חייבת במס מלא או במס מופחת היות והיא היתה רק שותפה בבעלות על הדירה של אבא שלה ולמעשה התחלקה עם עוד 5 אחים בסכום.
לגבי עניין האילוץ: הסיבה שהורי מוכרים את דירתם היא מכיוון שלפני כ-3 שנים אבי עבר תאונת דרכים וכתוצאה מכך הפך לנכה 100%. מכיוון שבדירתם אין מעלית, הוריי נאלצים למכור את דירתם ולעבור לדירה עם מעלית. שאלתי היא: האם העובדה שהוריי מוכרים את הדירה בעקבות מצבו של אבי פוטרת אותם מתשלום מס שבח?
לפני כמה שנים היתה בבעלות אמא שלי והאחים שלה (סה"כ 6 אחים ואחיות) הדירה של אבא שלהם. חשוב לציין שהדירה הועברה אליהם בעוד אבא שלהם בחיים (ולא בצו ירושה).
לפני כשנתיים מכרו אמא שלי ואחיה את הדירה (בכ-960 אלף שקלים) וחילקו שישית מהסכום לכל אח.
כיום הוריי נאלצים (על האילוץ אפרט בהמשך) למכור את דירתם והם רוצים לדעת האם הם חייבים במס שבח (היות ולא עברו 4 שנים מיום מכירת הדירה של האבא של אמי ולא בטוח שיצליחו למכור את הדירה ב-2012).
במידה וכן, האם אמא שלי תהיה חייבת במס מלא או במס מופחת היות והיא היתה רק שותפה בבעלות על הדירה של אבא שלה ולמעשה התחלקה עם עוד 5 אחים בסכום.
לגבי עניין האילוץ: הסיבה שהורי מוכרים את דירתם היא מכיוון שלפני כ-3 שנים אבי עבר תאונת דרכים וכתוצאה מכך הפך לנכה 100%. מכיוון שבדירתם אין מעלית, הוריי נאלצים למכור את דירתם ולעבור לדירה עם מעלית. שאלתי היא: האם העובדה שהוריי מוכרים את הדירה בעקבות מצבו של אבי פוטרת אותם מתשלום מס שבח?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
26/10/12
אני חושב שהמקרה שלך דורש בדיקה פרטנית,
בכל מקרה, ראה כיצד אתר רשות המיסים מתייחס למקרה שלך:
"דירה יחידה
זכאות לפטור של המוכר - מבחן מכירת דירות קודמות לצורך קבלת הפטור
לאחר שנבחנו אפיון הדירה הנמכרת והתנאים המוקדמים לקבלת הפטור יש לבחון האם הנישום זכאי לעילות פטור המנויות להלן:
פטור לדירה יחידה
בעל דירה, (לרבות התא המשפחתי שלו) שלא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה הנדונה, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו.
ככלל יש להמתין 18 חודשים לאחר מכירת הדירה הראשונה בפטור לקבלת פטור נוסף
אם רכשת דירה נוספת תוך 12 חודשים קודם למכירת דירתך הראשונה וכתחליף לה, עדיין אתה נחשב לבעל דירה אחת. כמו כן אם חלקך בדירה נוספת הוא פחות מ- 25% או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת, עדיין תחשב כבעל דירה יחידה.
לעומת זאת, מכירת חלק מדירה הקטן מ- 25%, או דירה מוגנת - יהיו חייבים במס אם
המוכר קיבל פטור על דירה אחרת במהלך ארבע שנים האחרונות למכירה זו."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בכל מקרה, ראה כיצד אתר רשות המיסים מתייחס למקרה שלך:
"דירה יחידה
זכאות לפטור של המוכר - מבחן מכירת דירות קודמות לצורך קבלת הפטור
לאחר שנבחנו אפיון הדירה הנמכרת והתנאים המוקדמים לקבלת הפטור יש לבחון האם הנישום זכאי לעילות פטור המנויות להלן:
פטור לדירה יחידה
בעל דירה, (לרבות התא המשפחתי שלו) שלא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים שקדמו למכירת הדירה הנדונה, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו.
ככלל יש להמתין 18 חודשים לאחר מכירת הדירה הראשונה בפטור לקבלת פטור נוסף
אם רכשת דירה נוספת תוך 12 חודשים קודם למכירת דירתך הראשונה וכתחליף לה, עדיין אתה נחשב לבעל דירה אחת. כמו כן אם חלקך בדירה נוספת הוא פחות מ- 25% או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת, עדיין תחשב כבעל דירה יחידה.
לעומת זאת, מכירת חלק מדירה הקטן מ- 25%, או דירה מוגנת - יהיו חייבים במס אם
המוכר קיבל פטור על דירה אחרת במהלך ארבע שנים האחרונות למכירה זו."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
התניית היתר בנייה בהערת אזהרה – חוקיות?
בועז
22/10/12
שלום,אנו בהליכי הוצאת היתר בנייה לבית פרטי. התוכנית שלנו עברה את אישור הוועדה אך נמסר לנו בע"פ (ע"י פקידה) כי בשל הנחייה חדשה של היוע"מ של העירייה ייתכן ויוסף תנאי לקבלת האישור: רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת העירייה על כך שאנו מתחייבים לא לפצל את הבית למספר יח"ד (?!). השאלה היא כמובן האם הדרישה השערורייתית הזו חוקית. שכן ההיגיון הפשוט שלי אומר שזה כמו לדרוש התחייבות בכתב בזמן קניית סכין שאני לא מתכוון לרצוח איתו...במידה וזה לא חוקי איך ניתן להתגונן בפני בריוני העירייה?רישום ההערה עצמה יוצר עיכוב בקבלת ההיתר, שזו פגיעה כלכלית ישירה, וגם עשוי להרתיע רוכשים פוטנציאליים בעתיד מקניית הבית.
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
26/10/12
תוציאו מכתב לעירייה ותבקשו לדעת מה מונע את קבלת ההיתר.
כך שהעירייה חייבת להשיב בכתב, ובאם אכן הם מתכננים להערה שכזו, אז נתמודד איתה אז ונבחן אותה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
כך שהעירייה חייבת להשיב בכתב, ובאם אכן הם מתכננים להערה שכזו, אז נתמודד איתה אז ונבחן אותה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
המשכיר מתנער מכל אחריות וגם העו"ד שלו
כליל
21/10/12
אני שוכרת דירה ברחוב וולפסון פינת זבולון (לא אזור נעים בלילה..) ואחרי מקרה של שכנים שנעלו אותי בחוץ בשתיים בלילה כי השאירו מפתח בתוך הצילינדר מבפנים ועוד זרקו עלי דברים מהחלון כי דפקתי על הדלת ,ביקשתי מבעל הדירה (שהוא הבעלים של כל הבניין) שיחליף לצילינדר עם מפתח קבוע מבפנים שלא יקרה שוב. זה נעשה אחרי הרבה בקשות והצקות אבל אז השכן (אותו אחד) בא ושבר לגמרי את הצילינדר החדש כולל הלשון של הידית שצריכה לתפוס את הדלת סגורה. מאז שוב בקשות ותחנונים שיחליף לחדש כי הדלת פתוחה לרווחה בשביל כל החפץ להכנס (גם את המנעול של הדירה עצמה אפשר לפתוח בבעיטה לדעתי) . עכשיו אחרי המון בקשות ועצבים הוא אמר לי : "שהוא לא בייביסיטר שלי ולא גננת ושהוא ""כולה"" משכיר לי דירה ושאני אדאג שמי ששבר את זה יתקן את זה ושאני לא אדבר איתו עד סוף החוזה"ניסיתי לדבר עם העו"ד שלו וגם היא דיברה לא יפה ואמרה לי לדבר איתה אחרי שאני מגישה תביעה.של מי האחריות על הדבר? מה הזכויות שלי בתור דיירת ? זה עילה לביטול חוזה? נגנב לי רכוש שהיה נעול בתוך הבניין (עם שני מנעולים) של מי האחריות על זה? מה אני יכולה לעשות ואיך לפעול? תודה מראש
דירה שכורה
עו"ד שזר תומר
21/10/12
אני לא חושב שהאחריות כאן מוטלת באופן מוחלטת על הבעלים של הדירה, שכן הוא לא אחראי לדיירים.
המצב מעט משתנה באם את אומרת שהוא הבעלים של כל הבניין, ואז למעשה השכן הוא גם דייר שלו, לא?
אם כן, יתכן וכן יש לו אחריות.
יתכן כי המצב הראוי הוא לשלוח מכתב התראה לאותו משכיר ולעו"ד שלו אודות העניין, אבל באמת שצריך לבדוק את העניין הזה מעט יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
המצב מעט משתנה באם את אומרת שהוא הבעלים של כל הבניין, ואז למעשה השכן הוא גם דייר שלו, לא?
אם כן, יתכן וכן יש לו אחריות.
יתכן כי המצב הראוי הוא לשלוח מכתב התראה לאותו משכיר ולעו"ד שלו אודות העניין, אבל באמת שצריך לבדוק את העניין הזה מעט יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
המשכיר מתנער מאחריות
כליל
22/10/12
שלום תומר, תודה על התגובה. כן הוא הבעלים של כל הבניין וכל הדיירים הם בחוזה איתו אז הדלת של הכניסה היא באחריותו לא? כמו בלאי של צנרת למשל? (מהרגע שנכנסנו וגילינו שהמים שלנו מחוברים אחרי עוד כמה דירות והשעון רץ כל הזמן גם כשהברז הראשי סגור,בנוסף יש נפילות לחץ עד לכדי כך שאין מים בכלל לפרקים, גם בשירותים המים לא יורדים ואנחנו נאלצים להוריד עם דלי מים ) . עכשיו השאלה היא האם זה שהוא אמר לי בפירוש לא לדבר איתו עד סוף החוזה זה עילה לביטול חוזה? זה לא שנשברה בלטה זה החיים שלי והביטחון שלי . ואם הוא בתור בעל הבניין והדירה מסיר כל אחריות שהיא מעצמו ולא רוצה לתקשר בכלל הרי שזה לא חוקי נכון? אני גרה בקומה שניה- ואם אני מחר אפול מהמרפסת (שלא עומדת בתקנים- מעקה עשוי צינורות פתוח ונמוך בהרבה מהמותר) גם אז הוא יוכל להגיד לי שאין לו שום אחריות על זה ?
תוספת חדר בבניין
אלי
21/10/12
שלום לפני 3שנים רכשתי בית בבניין משותף בן 35 שנה הבית שקניתי הוא 3 חדרים כל שאר הדירות הן 4חדרים תוספת חדר שעשו כולם לפני 18 שנה ורק הדייר שקניתי ממנו לא עשה אני רוצה לבנות את החדר הרביעי שאלתי היא האם אני צריך לפצות את הדיירים מתחתי כפי שהם דורשים למרות שאלו לא הדיירים המקוריים שבנו והם גם חדשים כמוני אושזאת רק צרות עין תודה
הוספת חדר
עו"ד שזר תומר
21/10/12
אלי שלום רב,
השאלה שלך דורשת בדיקה יותר מעמיקה של הדברים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
השאלה שלך דורשת בדיקה יותר מעמיקה של הדברים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תוקף של החלטה שנתקבלה באסיפת דיירים אלא זומנה כדין
לילי
21/10/12
האם להחלטה שנתקבלה באסיפת דיירים בבנין משותף שלא כדין (בלי הודעה לבעלי הדירות) יש תוקף מחייב? מה המקור החוקי לכך?
תודה רבה!!!
תודה רבה!!!
הודעה על קיומה של אסיפה של ועד בית
עו"ד שזר תומר
21/10/12
ראה:
התוספת (סעיף 64)
נוסח התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף
כינוס אסיפה
7. (א) הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
המניין באסיפה
8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
התוספת (סעיף 64)
נוסח התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף
כינוס אסיפה
7. (א) הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
המניין באסיפה
8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית דירה מהורים
ליאת
21/10/12
היי ,אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה בת 4 חדרים שברשות הוריי ,הדירה שוויה מיליון וחצי ,ואנו נקנה אותה בסביבות מיליון ,שאלתי האם הבנק עשוי לעשות לנו בעיות במשכנתא ?או האם ישנה איזו בעיתיות מבחינת ביורקריטה ?אשמח לשתובה בהקדם,יש לציין שכרגע אנו גרים בדירה הזו ומשלמים סכום של שכירות של 4000 בכל חודש ,
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
21/10/12
אם הדירה שווה יותר ממה שאתם קונים אני לא צופה בעיות.
אולי במס רכישה, באם הדירה אכן שווה לסכום מעבר לסכום הקבוע בפטור.
כלומר כל דירה ראשונה שתרכשו עד לסכום
1,421,760
פטורה ממס רכישה.
אתם תצהירו על עסקה במיליון, יתכן כי רשות המיסים תבקש למסות את העיסקה - גם אם כן (נדיר), אז הסכום לא יהיה גדול כי הסכום יהיה רק 3.5 אחוז מכל סכום מעל סכום שבפטור.
תתיעץ עם עו"ד לפני החתימה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אולי במס רכישה, באם הדירה אכן שווה לסכום מעבר לסכום הקבוע בפטור.
כלומר כל דירה ראשונה שתרכשו עד לסכום
1,421,760
פטורה ממס רכישה.
אתם תצהירו על עסקה במיליון, יתכן כי רשות המיסים תבקש למסות את העיסקה - גם אם כן (נדיר), אז הסכום לא יהיה גדול כי הסכום יהיה רק 3.5 אחוז מכל סכום מעל סכום שבפטור.
תתיעץ עם עו"ד לפני החתימה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שכירות
יפית
21/10/12
האם לפני חתימת חוזה בעת השכרת דירה. המשכיר צריך להציג בפני השוכר נסח טאבו?(מדובר בשכירות ולא מכירה)
הצגת נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
21/10/12
הוא לא צריך, אבל אם הדייר מבקש - אז הוא יכול להציג (זה לא חסוי כל אחד יכול להוציא נסח טאבו של כמעט כל דירה שרשומה בטאבו בארץ...).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברת דירה מכוח יפוי כוח בלתי חוזר
דניאל
21/10/12
אמא שלי נתנה לי יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לפני 10 שנים שמאפשר לי לעשות כל פעולה שארצה בדירה שרשומה על שמה.
אני מתגורר בדירה כבר כמה שנים ואמא שלי במוסד.
האם אני יכול להעביר את הדירה על שמי מכוח יפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני ?
האם יש צורך בתצהיר מוסר מתנה ומקבל מתנה או שדי בייפוי הכוח בלתי חוזר שניתן לי לצורך רישום הדירה בטאבו על שמי ?
אני מתגורר בדירה כבר כמה שנים ואמא שלי במוסד.
האם אני יכול להעביר את הדירה על שמי מכוח יפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני ?
האם יש צורך בתצהיר מוסר מתנה ומקבל מתנה או שדי בייפוי הכוח בלתי חוזר שניתן לי לצורך רישום הדירה בטאבו על שמי ?
העברה ללא תמורה מכוח יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
21/10/12
לא חושב שיאשרו לך את העסקה רק על סמך יפוי כוח.
הטאבו יבקש גם חתימה מקורית של מש"ח, ויתכן כי גם ידרוש תצהירים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הטאבו יבקש גם חתימה מקורית של מש"ח, ויתכן כי גם ידרוש תצהירים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
דיווח רכישת דירה לרשויות המס
מירב
21/10/12
האם מישהו יכול בבקשה להפנות אותי לפסק דין שקובע שבעת דיווח על רכישה לרשויות המס, מחיר הרכישה כולל הוצאות משפטיות ואחרות?
אודה לכך מאוד!
אודה לכך מאוד!
מס רכישה בעת רכישת דירה מקבלן - הוספת הוצאות
עו"ד שזר תומר
21/10/12
באם הכוונה לזה שרשות המסים גובה מס רכישה, גם על ההוצאות בעת רכישה מקבלן (כלומר מוסיפה את שכ"ט עו"ד של הקבלן) ?
אם כן - אז אכן קיימת פסיקה של בית המשפט המאפשרת זאת .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אם כן - אז אכן קיימת פסיקה של בית המשפט המאפשרת זאת .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
גילוי נאות של תשלומי הוועד
אביבה
21/10/12
21.10.2012
שלום רב
נושא א'
אנחנו 14 דיירים בבניין משותף חלק מהדירות הן 4 חדרים וחלק 5 חדרים ומשלמים מיסי וועד לפי שטח הדירה
כל חודש אוספים כ-4500 ₪
היות והסכום נראה לי גבוה ביקשתי מהוועד פירוט ההוצאות וההכנסות מפורט למעקב ע"י אפשרות להסתכל
בחשבון המנוהל (לא זכות לבצע פעולות אלא רק למעקב ) או קבלת דף ח-ן חודשי
הוועד התנגד לכתב לי את ההוצאות באופן כללי ביותר למשל:
1) הוצאות מנקה 12000 ₪ בשנה
2) הוצאות שונות 5000 ₪ בשנה
3) הוצאות חשמל 10000 ₪ בשנה
וכו' כך שהכל מסתדר (ע"י משחק הסעיף הוצאות שונות)
ולמעשה עד היום לא קיבלתי דף ח-ן למרות בקשותי.
שאלה
האם אפשר לחייב את הוועד להוציא כל חודש דף חשבון מפורט של ההוצאות וההכנסות ואם זה חוקי מה שהוא
עושה
נושא ב'
אנחנו רוצים לשפץלשדרג נכס משותף לבניין (נניח מעלית) וכולם מסכימים
שאלה
האם השתתפות הדיירים בעלות של השיפוץ מתחלקת שווה בשווה בין כל הדיירים
או אילו של ה-5 חדרים צריכים לשלם יותר
תודה
שלום רב
נושא א'
אנחנו 14 דיירים בבניין משותף חלק מהדירות הן 4 חדרים וחלק 5 חדרים ומשלמים מיסי וועד לפי שטח הדירה
כל חודש אוספים כ-4500 ₪
היות והסכום נראה לי גבוה ביקשתי מהוועד פירוט ההוצאות וההכנסות מפורט למעקב ע"י אפשרות להסתכל
בחשבון המנוהל (לא זכות לבצע פעולות אלא רק למעקב ) או קבלת דף ח-ן חודשי
הוועד התנגד לכתב לי את ההוצאות באופן כללי ביותר למשל:
1) הוצאות מנקה 12000 ₪ בשנה
2) הוצאות שונות 5000 ₪ בשנה
3) הוצאות חשמל 10000 ₪ בשנה
וכו' כך שהכל מסתדר (ע"י משחק הסעיף הוצאות שונות)
ולמעשה עד היום לא קיבלתי דף ח-ן למרות בקשותי.
שאלה
האם אפשר לחייב את הוועד להוציא כל חודש דף חשבון מפורט של ההוצאות וההכנסות ואם זה חוקי מה שהוא
עושה
נושא ב'
אנחנו רוצים לשפץלשדרג נכס משותף לבניין (נניח מעלית) וכולם מסכימים
שאלה
האם השתתפות הדיירים בעלות של השיפוץ מתחלקת שווה בשווה בין כל הדיירים
או אילו של ה-5 חדרים צריכים לשלם יותר
תודה
ועד בית
עו"ד שזר תומר
21/10/12
ניתן לקיים אסיפה כללית ,ולהעביר הצעה שצריך למשל כל חודש חודשיים להעביר דו"ח ופעם בשנה דו"ח מפורט יחד עם קבלות.
בכל מקרה, הועד יצטרך בשלב מסויים להראות קבלות אודות הסכומים שהוא שילם גם בלי החלטה שכזו - על מנת להצדיק את העלויות שהוא גובה.
לגבי המעלית - לא ראיתי התייחסות לגודל דירה, אלא לקומת קרקע (שלא עושה שימוש), או להתנגדות דיירים, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק בבדיקה פרטנית .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בכל מקרה, הועד יצטרך בשלב מסויים להראות קבלות אודות הסכומים שהוא שילם גם בלי החלטה שכזו - על מנת להצדיק את העלויות שהוא גובה.
לגבי המעלית - לא ראיתי התייחסות לגודל דירה, אלא לקומת קרקע (שלא עושה שימוש), או להתנגדות דיירים, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק בבדיקה פרטנית .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית דירה מכונס נכסים
שחר
21/10/12
שלוםאנחנו זוג שמעוניינים לקנות דירה מכונס נכסיםהכונס פירסם במודעתו שעל המציע לבדוק את מצבו המשפטי של הנכסהורדתי נסח טאבו מרוכז ( מכיוון שזה בית משותף) החלקה מחולקת ל4בנסח שמתי לב שהנכס שאני מעוניין לרכוש לא רשום בסעיף ״חכירות״ את שם בעל הנכס לעומת שלושת הנכסים האחרים שכן רשום שם בנסח.. בנוסף הורדתי נסח מלא שלתת החלקה שאני מעוניין לרכוש וגם שם לא מצויין בשום מקום שם בעל הנכס? מה זה אומר?בנוסף רציתי לדעת מה עליי לבדוק מבחינה משפטית על הנכס? ואיך אני עושה זאת?אודה לעזרתכםשחר
בדיקת דירה לפני קניה מכונס נכסים
עו"ד שזר תומר
21/10/12
צר לי שחר, אך אחריות שכזו, כגון לבדוק דירה, יש להטיל על בעל מקצוע, ולא במסגרת פורום.
עליו לבדוק את נסח הטאבו (לפי מה שאתה מתאר זה אכן דורש בדיקה).
הייתי בודק גם בעירייה את תיק הבניין .
יתכן כי שוקל אף בדיקה פיזית של הדירה - תלוי בעליות שאתה רוצה להשקיע.
קח עו"ד, זה יכול לחסוך לך הרבה כסף בעתיד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
עליו לבדוק את נסח הטאבו (לפי מה שאתה מתאר זה אכן דורש בדיקה).
הייתי בודק גם בעירייה את תיק הבניין .
יתכן כי שוקל אף בדיקה פיזית של הדירה - תלוי בעליות שאתה רוצה להשקיע.
קח עו"ד, זה יכול לחסוך לך הרבה כסף בעתיד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הגשת תביעה על בעל דירה מושכרת – איך למצוא פרטים?
סטאס
20/10/12
שלום.ברצונינו לתבוע הן את הדייר השוכר והן את בעלי הדירה על נזק שנעשה לגינת הבית (הריסה כללית).אין ברשותינו את פרטי בעלי הדירה, השוכר אינו נותן, ובטאבו זה לא רשום (דירות עמידר לשעבר - כנראה שלא העבירו טאבו על שמם).יש דרך בא אנחנו יכולים למצוא את בעלי הדירה לשם זימונם לבית המשפט?תודה.
תביעה כנגד בעלים של דירה וכנגד שוכר
עו"ד שזר תומר
21/10/12
תפנו לעירייה - שם בטוח הפרטים של הבעלים רשומים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
עורך הדין של בעל הבית
דניאל
20/10/12
אנחנו 3 שותפים שבאנו להאריך חוזה על דירה מסויימת (חלק מהשותפים חדשים ) ,עורך הדין של בעל הבית דרש בפגישה שנערכה שבועיים לפני תחילת חוזה השכירות, שנחתום על החוזה ונמסור לו 12 צ'קים דחויים במקום, לפני שבעל הבית חותם על החוזה, ולמעשה הוא יחתום רק אחרי כמה ימים.בלית ברירה נאלצנו להסכים. האם התנהלותו תקינה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
21/10/12
בגדול זה עדיין נחשב תקין, תבקשו חוזה חתום, באם לא תקבלו - אז זה לא תקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ביטול חוזה שכירות
דניאל
20/10/12
אני מעוניין לעזוב את דירת השותפים שלי בשל אלימות השותף כלפי (תקיפה, איומים, חבלה ברכוש האישי). האם התנהגות זו (יש תיעוד משטרתי) מהווה עילה לביטול חוזה השכירות שלי לפני תומו או שאני חייב למצוא שוכר חלופי במקומי.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
20/10/12
יש כאן מקרה מסובך, לכאורה זה לא אמור להשפיע על הזכויות של בעל הדירה.
מנגד, מדובר במקרה נדיר שיתכן שיתחשבו בו.
אין כאן תשובה של שחור ולבן, ברמת האחוזים לדעתי הסיכויים כנגדך, ולטובת בעל הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מנגד, מדובר במקרה נדיר שיתכן שיתחשבו בו.
אין כאן תשובה של שחור ולבן, ברמת האחוזים לדעתי הסיכויים כנגדך, ולטובת בעל הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האם התמחרות ללא שם וללא חתימה על פרוטוקול כשרה?
רותי
20/10/12
עו"ד ביצע התמחרות, אבל בפרוטוקול ההתמחרות לא כתוב השם שלו ושל עו"ד נוספים שביצעו איתו את ההתמחרות, כמו"כ הם לא חתמו על הפרוטוקול ולא צירפו תצהיר המאמת את התנהלות ההתמחרות. האם הליך זה תקין ועל מה עובר שופט מביהמ"ש למשפחה המאשר התמחרות כזאת?
ביטול התמחרות
עו"ד שזר תומר
20/10/12
לא ידוע לי על חובה לצרף תצהיר.
גם לגבי חתימה אני לא בטוח (אלא אם יש הוראה ספציפית).
לגבי השמות - צריך אכן לציין, לא בטוח שאי ציון שמות יבטל את זה.
אבל - צריך לבדוק את המקרה הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
גם לגבי חתימה אני לא בטוח (אלא אם יש הוראה ספציפית).
לגבי השמות - צריך אכן לציין, לא בטוח שאי ציון שמות יבטל את זה.
אבל - צריך לבדוק את המקרה הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מיסוי נדלן המועבר בירושה
יוסף
20/10/12
מדובר במגרש הרשום בטאבו על שמי.
קיימת תכנית "הצעה לחלוקה" לחלקות (שלא לצרכי רישום) אושרה ע"י הוועדה לבניין ערים וע"י המועצה.
מחשש להטלת מס ירושה ברצוני להעביר את החלקות ע"ש ילדי ללא תמורה.
שתי שאלות:
1. מה משך תהליך ההעברה על שמם בירושה ואיך הוא נעשה?
2. האם ההעברה על שם הילדים מהווה אירוע מס, שבח? השבחה?..
קיימת תכנית "הצעה לחלוקה" לחלקות (שלא לצרכי רישום) אושרה ע"י הוועדה לבניין ערים וע"י המועצה.
מחשש להטלת מס ירושה ברצוני להעביר את החלקות ע"ש ילדי ללא תמורה.
שתי שאלות:
1. מה משך תהליך ההעברה על שמם בירושה ואיך הוא נעשה?
2. האם ההעברה על שם הילדים מהווה אירוע מס, שבח? השבחה?..
שכחתי לציין, המגרש אושר לבניה
יוסף
20/10/12
פינוי בינוי
ליהי
20/10/12
יש לי שאלה בשכונה שלנו מקימים פרוייקט התחדשות עירונית להלן פינוי בינוי רציתי לדעת עד איזה קומה מותר לבנות בישראל ראוי לציין שהבניין מיועד למגורים תודה?
תב"ע - תוכנית בניין עיר - פינוי בינוי
עו"ד שזר תומר
20/10/12
צריך לבדוק בתב"ע (תוכנית בנין עיר), על פי הגוש חלקה שלכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תשלום רטרו בגין סיוע בשכר דירה
אלי
20/10/12
לעו"ד שלום רב
קיבלתי תעודת זכאות לשם סיוע בשכר דירה ממשרד השיכון ביום 20121015 הסכם השכירות נחתם ביום 2012810 בקשתי הוגשה למתן חן ביום 201293
יצוין שאני מקבל קיצבת נכות בשיעור של 75% עם תוספת של בן זוג זה מס" שנים .
האם לפי הנתונים לעיל אהיה זכאי רטרו ובכמה חודשים ?
אשמח מאוד לקבל תשובה מהירה
קיבלתי תעודת זכאות לשם סיוע בשכר דירה ממשרד השיכון ביום 20121015 הסכם השכירות נחתם ביום 2012810 בקשתי הוגשה למתן חן ביום 201293
יצוין שאני מקבל קיצבת נכות בשיעור של 75% עם תוספת של בן זוג זה מס" שנים .
האם לפי הנתונים לעיל אהיה זכאי רטרו ובכמה חודשים ?
אשמח מאוד לקבל תשובה מהירה
סיוע בשכר דירה
עו"ד שזר תומר
20/10/12
אלי שלום רב,
אני לא מכיר את התקנות הפניות של משרד השיכון - צריך לבדוק איתם, האם יש זכות לרטרו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אני לא מכיר את התקנות הפניות של משרד השיכון - צריך לבדוק איתם, האם יש זכות לרטרו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בנייה בבניין משותף
אבי
20/10/12
דייר מסויים החליט להרחיב את ביתו(להשתממש בגג נלווה של הבניין כתוצאה מהרחבה קדומה של דירה אחרת ויותר נמוכה) ולבנות מרפסת, אותה מרפסת יוצאת ממש מתחת לסלון של הדירה שלי, מרגיש שאני נפגע מהעניין, האם כמתגורר בדירה שכורה יש לי אפשרות לעשות משהו עם זה?
תביעה בפני המפקח על הבתים
עו"ד שזר תומר
20/10/12
רק לבעל הדירה יש זכות להגיש התנגדות ו/או אף לתבוע את השכן באם כמובן יש עילה לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הפרת חוזה
רינה
20/10/12
שלום רב,
לפני כחודשיים נחתם חוזה ביננו לבין קונה למכירת בית במושב.
ניתנו לקונה 60 יום על מנת להשלים סידורים כמו - ועדת קבלה למושב. בעוד 3 ימים עומד לפוג הזמן. האם לאחר 60 יום כמו שכתוב בחוזה, ואם הענינים לא יזוזו - יהיה לקונה אפשרות לתבוע אותנו ?
לפני כחודשיים נחתם חוזה ביננו לבין קונה למכירת בית במושב.
ניתנו לקונה 60 יום על מנת להשלים סידורים כמו - ועדת קבלה למושב. בעוד 3 ימים עומד לפוג הזמן. האם לאחר 60 יום כמו שכתוב בחוזה, ואם הענינים לא יזוזו - יהיה לקונה אפשרות לתבוע אותנו ?
הפרת הסכם
עו"ד שזר תומר
20/10/12
רינה שלום רב,
אני מצטער אבל צריך לעיין בחוזה על מנת שניתן יהיה להשיב על השאלה הזו (נ.ב. - אין לך עו"ד???).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אני מצטער אבל צריך לעיין בחוזה על מנת שניתן יהיה להשיב על השאלה הזו (נ.ב. - אין לך עו"ד???).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שוכרים בבניין משותף והשטח הציבורי
מורן
20/10/12
שלום רבאנחנו שוכרים דירה בבניין משותף. השכירות כוללת חניה בטאבו. בבניין יש גם מחסן משותף שאמור להיות לשימושנו. אך בפועל יש שתי בעיות :1. שכן השתלט על המחסן ומאחסן בו ציוד של העסק הפרטי ובכך איננו יכולים להשתמש במחסן (וגם שאר הדיירים).2. לכל שכן יש חניה אחת. שני השכנים שחונים מולנו ואמורים להחנות רכב אחד במאוזן לפי הטאבו מחנים במאונך 3-2 מכוניות (משפחה אחת אף משכירה 2-3 חניות במאונך...) וקשה לנו מאד להיכנס ולצאת מהחניה הפרטית.פנינו לבעל הדירה (הוא במקרה גם ועד הבית) מספר פעמים בבקשה לטיפול בבעיה לאחר שפניותינו לשכנים לא צלחו. הוא מבטיח שיטפל בכך אך בפועל אינו עושה דבר .שאלתי היא מה ניתן לעשות והאם אנחנו כשוכרים יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים?תודה!
תביעה בפני המפקח על המקרקעין
עו"ד שזר תומר
20/10/12
לא לטעמי מי שיכול לפנות הוא בעל הזכות במקרקעין.
תפנו לבעל הדירה בכתב, באם לא יסדר, תבקשו ממנו לתבוע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תפנו לבעל הדירה בכתב, באם לא יסדר, תבקשו ממנו לתבוע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בעיה מול קבלן שיפוצים
אריה בראון
19/10/12
בימים אלה אנו הבניין בו אני גר נמצא בעצומו של שיפוץ. כל הפרוייקט מלווה ע"י עזרה ובצרון. לצערי הרב, הקבלן גרם לנזק תוך כדי פעולה קבלנית שביצע בבנין אך טוען כי הנזק שולי. פניתי למכון התקנים (הנזק נגרם בחלון הזכוכית שבחזית הדירה) מתוך מטרה לשלם עבור חוו"ד מקצועית בטרם אפתח בתסיעה משפטית, אך הבחורה הממונה במכון, הודיעה לי כי רק בית משפט מוסמך לזמן את המכון. האם יש אסמכתא אחרת(מקצועית) שתהייה קבילה בבית משפט ? אודה מראש על תשובתכם.
תביעה כנגד קבלן
עו"ד שזר תומר
19/10/12
לא כך מנהלים משפט, תשכור עו"ד, פנה לפורום בתי משפט.
בגדול - אתה יכול להזמין מומחה מטעמך (מהנדס אולי)
הצד השני יכול הביא מהנדס.
ובסוף יכולים אף למנות מהנדס שלישי מכריע.
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בגדול - אתה יכול להזמין מומחה מטעמך (מהנדס אולי)
הצד השני יכול הביא מהנדס.
ובסוף יכולים אף למנות מהנדס שלישי מכריע.
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חוקי שוכר- משכיר אנא עזרו לי
שירן
19/10/12
אני משכירה יחידת דיור לבחור מזה 11 חודשים. חתמנו חוזה בתחילת התקופה אך כמה פרטים בחוזה לא נכונים- תאריך כניסת הדייר לדירה למשל. מכיוון שאני מכירה את הבחור סגרנו כמה דברים בע"פ-- סיכמנו שהוא יביא לי 11 שקים, אבל כל חודש הוא יביא לי מזומן ואני בתמורה אחזיר לו שיק על אותו חודש. סיכמנו גם שיכנס בראשון לחודש ולא ב25 לחודש כמו שרשום בחוזה. במשך זמן השכירות הדייר ביקש לתקן דברים מסויימים בדירה- כמו נזילה בשירותים, ברז שנישבר, נזילות בחורף מהתקרה וסדקים בקירות. אני התעכבתי עם התיקונים הנ"ל אבל תיקנתי את השירותים והנזילה מהגג. את הברז והסדקים לא תיקנתי (ולפי מה שהדייר טוען שהשירותים עדיין לא תקינים). בנוסף, סגרנו גם בע"פ שהוא יכול להאריך חוזה אם רק ירצה אלא אם כן נחליט ביחד אחרת. חודש ושבוע לפני תום החוזה הודעתי לו כי אינני רוצה שימשיך את השכירות מכיוון שהשכנים מתלוננים על רעש שכלבתו עושה. בנוסף, לא החזרתי לו כל חודש שיק תמורת תשלום המזומן ואף איבדתי את השיקים הללו. הודעתי לו שיבטל את השיקים ואני אשלם את העמלה ובנוסף הבאתי לו מכתב חתום מעורך דיני שאם ינסו להפקיד את השיק אני אשלם את העמלה (המסמך עדיין לא חתום על ידי). כרגע הוא לא רוצה לשלם את השכירות של החודש האחרון. האם החוק לטובתי? לטובתו? אם הוא לא ישלם את השכירות עד סוף החוזה- עד שהוא מפנה את הדירה (שזה עוד שבועיים מהיום), האם אוכל לתבוע אותו? מה החוק? או שעדיף לי כבר לעזוב את כל הנושא הזה כי ההוצאות המשפטיות כבר יעלו יותר מהשכירות? אנא עזרו לי
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
19/10/12
החוק איתך,
לא עשית כאן משהו לא בסדר.
שישלם עד סוף השכירות ויצא.
לא יעשה כן, את יכולה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לא עשית כאן משהו לא בסדר.
שישלם עד סוף השכירות ויצא.
לא יעשה כן, את יכולה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
בניין משותף שאין לו תקנון לפי מה פועלים?
ללא
19/10/12
האם תוכלו להפנות אותי לתקנון הקובע, במצב בו אין לבניין תקנון או הסכם כלשהוא?
תודה מראש
תודה מראש
תקנון מצוי של בית משותף
עו"ד שזר תומר
19/10/12
בבקשה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 התוספת (סעיף 64) התוספת השניה (סעיף 731(ב))
להלן מתוך אתר מדינת ישראל - משרד המשפטים
1. הגדרות בתקנון זה - "בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה; "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
2. שינויים ותיקונים בדירה (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
3. הזכות לתבוע תיקונים [תיקון: תשל"ז] (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
4. עבודות לבדק הרכוש (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
5. אסיפה כללית רגילה (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.
6. אסיפה כללית שלא מן המנין (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. (ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
7. כינוס אסיפה (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. (ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
8. המנין באסיפה (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
9. סדר היום באסיפה (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.
10. יו"ר ומזכיר האסיפה אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
11. דחיית האסיפה יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
12. החלטות (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
13. הצבעות (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. (ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
14. באי כוח (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח. (ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
15. הנציגות (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר. (ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות. (ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
16. חשבונות (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום. התוספת השניה
(סעיף 731(ב)) תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף הזכות לתבוע תיקונים [תק 3] 1. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהועד שיבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
עבודות להחזקת הרכוש המשותף 2. (א) בעל דירה חייב להתיר ביצוע עבודות בדירתו הנחוצות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף; לשם ביצוע עבודות כאמור רשאים חברי הועד או אדם מטעמם, בתיאום מוקדם עם בעל הדירה, להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. [תק 4] (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות השבת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. אסיפה כללית רגילה [תק 5] 3. (א) בעלי הדירות יקיימו, אחת לשנה, אסיפה כללית לשם קביעת הדרכים לניהולו של הרכוש המשותף, השימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי ועד, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הועד יקבע את מועד האסיפה הכללית ויועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים בתוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר מכן, תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודשים מיום האסיפה הקודמת.
אסיפה כללית שלא מן המניין 4. (א) בנוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 3 רשאי הועד להועיד אסיפה כללית כשימצא לנכון לעשות כן, והוא חייב להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. [תק 6] (ב) לא הועיד הועד אסיפה בתוך ארבעה עשר ימים מהיום שהוגשה לו דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
הודעה בדבר כינוס אסיפה [תק 7(א)] 5. הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעות לבעלי הדירות [תק 7(ב)] 6. (א) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, תיחשב כהודעה שנמסרה לכל בעל דירה יום אחד אחרי שהוצגה. [ח] (ב) לא התגורר בעל הדירה בדירה והודיע על מענו לועד הבית, תימסר לו הודעה במענו.
המניין באסיפה כללית [תק 8] 7. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיפים 5 ו- 6 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכולה לקבוע כי אם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים. סדר היום באסיפה כללית 8. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. [תק 9] (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יידון.
יושב ראש ומזכיר האסיפה הכללית [תק 10] 9. אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
דחיית האסיפה הכללית [תק 11] 10. יושב ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שימצא לנכון, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה. החלטות האסיפה הכללית 11. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. [תק 12] (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק הדן בבתים משותפים או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם כן הוא הסכים לה.
הצבעות באסיפה הכללית 12. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. [תק 13] (ב) בהצבעה זכאי כל בעל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
השתתפות באסיפה הכללית 13. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא כוח. [תק 14] (ב) בא כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה הכללית יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנון ואם לא נקבע בתקנון, בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה; תעודה חתומה בידי המנהל הכללי או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם למסמכים כאמור, תשמש ראיה חלוטה לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא כוחם באסיפה הכללית; בא כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
אופן בחירת ועד הבית המשותף 14. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בועד בן חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בועד של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריו כגזבר. [תק 15] (ב) אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הועד, לשנות את הרכבו, או להשלימו, אם פחת מספר חבריו; נקבע מספר חברי הועד ומספר חבריו פחת ממספר זה, יועידו חברי הועד הנותרים, בתוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הועד. (ג) תקופת כהונתו של הועד, לרבות חבריו שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), יהיה עד לבחירת הועד החדש באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הועד יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
ניהול חשבונות בבית משותף [תק 16] 15. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עימו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 התוספת (סעיף 64) התוספת השניה (סעיף 731(ב))
להלן מתוך אתר מדינת ישראל - משרד המשפטים
1. הגדרות בתקנון זה - "בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה; "רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.
2. שינויים ותיקונים בדירה (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
3. הזכות לתבוע תיקונים [תיקון: תשל"ז] (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
4. עבודות לבדק הרכוש (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
5. אסיפה כללית רגילה (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.
6. אסיפה כללית שלא מן המנין (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. (ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
7. כינוס אסיפה (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. (ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
8. המנין באסיפה (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
9. סדר היום באסיפה (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.
10. יו"ר ומזכיר האסיפה אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
11. דחיית האסיפה יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
12. החלטות (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
13. הצבעות (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. (ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
14. באי כוח (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח. (ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
15. הנציגות (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר. (ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות. (ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
16. חשבונות (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום. התוספת השניה
(סעיף 731(ב)) תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף הזכות לתבוע תיקונים [תק 3] 1. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהועד שיבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
עבודות להחזקת הרכוש המשותף 2. (א) בעל דירה חייב להתיר ביצוע עבודות בדירתו הנחוצות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף; לשם ביצוע עבודות כאמור רשאים חברי הועד או אדם מטעמם, בתיאום מוקדם עם בעל הדירה, להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. [תק 4] (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות השבת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. אסיפה כללית רגילה [תק 5] 3. (א) בעלי הדירות יקיימו, אחת לשנה, אסיפה כללית לשם קביעת הדרכים לניהולו של הרכוש המשותף, השימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי ועד, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. (ב) הועד יקבע את מועד האסיפה הכללית ויועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים בתוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר מכן, תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודשים מיום האסיפה הקודמת.
אסיפה כללית שלא מן המניין 4. (א) בנוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 3 רשאי הועד להועיד אסיפה כללית כשימצא לנכון לעשות כן, והוא חייב להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. [תק 6] (ב) לא הועיד הועד אסיפה בתוך ארבעה עשר ימים מהיום שהוגשה לו דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
הודעה בדבר כינוס אסיפה [תק 7(א)] 5. הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעות לבעלי הדירות [תק 7(ב)] 6. (א) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, תיחשב כהודעה שנמסרה לכל בעל דירה יום אחד אחרי שהוצגה. [ח] (ב) לא התגורר בעל הדירה בדירה והודיע על מענו לועד הבית, תימסר לו הודעה במענו.
המניין באסיפה כללית [תק 8] 7. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיפים 5 ו- 6 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכולה לקבוע כי אם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים. סדר היום באסיפה כללית 8. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. [תק 9] (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יידון.
יושב ראש ומזכיר האסיפה הכללית [תק 10] 9. אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
דחיית האסיפה הכללית [תק 11] 10. יושב ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שימצא לנכון, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה. החלטות האסיפה הכללית 11. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. [תק 12] (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק הדן בבתים משותפים או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם כן הוא הסכים לה.
הצבעות באסיפה הכללית 12. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. [תק 13] (ב) בהצבעה זכאי כל בעל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
השתתפות באסיפה הכללית 13. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא כוח. [תק 14] (ב) בא כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה הכללית יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנון ואם לא נקבע בתקנון, בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה; תעודה חתומה בידי המנהל הכללי או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם למסמכים כאמור, תשמש ראיה חלוטה לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא כוחם באסיפה הכללית; בא כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הועד, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
אופן בחירת ועד הבית המשותף 14. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בועד בן חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בועד של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריו כגזבר. [תק 15] (ב) אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הועד, לשנות את הרכבו, או להשלימו, אם פחת מספר חבריו; נקבע מספר חברי הועד ומספר חבריו פחת ממספר זה, יועידו חברי הועד הנותרים, בתוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הועד. (ג) תקופת כהונתו של הועד, לרבות חבריו שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), יהיה עד לבחירת הועד החדש באסיפה הכללית הרגילה הבאה. (ד) החלטות הועד יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
ניהול חשבונות בבית משותף [תק 16] 15. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עימו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. (ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.
מחיקת משכנתא
אברהם
19/10/12
שלום אני צריך עזרה, אני מתמחה בדיני נזיקין ואין לי יידע בירושה או נדל"ן.אבי ז"ל שילם את חוב המשכנתא (יש על תשלום החוב במלוא) כשהיה עוד החיים אבל הבנק לא נתן לא אישור ושטר על מנת למחוק את ההערת אזהרה.הוא השאיר צוואה ואני היורש היחיד שלו כי אני הילד יחיד. דיברתי עם עו"ד במשרד והוא לא יודע אם אני יכול לחתום במקום אבי על השטר כדי למחוק את הערת האזהרה או שאני חייב קודם לקיים את הצואוה ולקבל צו מבית המשפט על מנת להיות יורש על פי דין ורק לאחר מכן לרשם את זה בטאבו, ולהיות בעל מקרקעין ורק לאחר מכן למחוק את הערת האזהרה???
צו ירושה וא צו קיום צוואה
עו"ד שזר תומר
19/10/12
אפשר למחוק את ההערה - לא צריך חתימה שלך - צריך מסמך מאת הבנק.
לעניין העברת הזכויות שלך - צריך צו ירושה או צו קיום צוואה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לעניין העברת הזכויות שלך - צריך צו ירושה או צו קיום צוואה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
